プレミスト山科椥辻ザ・テラスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：京都府京都市山科区椥辻西浦町38-3、44-1、57（地番）
交通：京都市営地下鉄東西線「椥辻」駅から徒歩7分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.00平米～80.43平米
売主：大和ハウス工業株式会社・新都市企画株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-07-29 12:31:18
売れ行きはどうでしょうね、他に検討されている方いらっしゃいますか？
販売代理の長谷工アーベストさんの営業マンの話によると、当初（19年11月）は「多数のお問い合わせで対応しきれなく」年明けに延ばしたそうですが、多分、本当は当初の分譲価格の設定が高すぎたと思います。それで分譲価格を見直し、2月になったんじゃないのかなと思います。そして、遂に1期目の分譲は2月16日(日)からだそうです。
買うとなった場合は3月の第2週に手付金を払うようですが、それから住宅ローンの本審査に入りますけど、本審査で落ちた場合は手付金は返してくれるでしょうか？
ここも通らなかったらアキラメロンだな
>>52
手付が返ってくるかは契約による
契約時に特定の銀行でローン特約つけとけばその銀行が通らなければ返金される
銀行名がなければ金利が高い条件が悪い銀行など意地でもどこか通さないといけなくなる
どこかは通るはずって事で返金されないから
先日プレミストを見学に行きましたが、なかなか決め手が・・・
これならジオの方がましかな？
皆さんはどちら推しですか？
今京都市内で新築買うならどっちかやね でも半年待ったら築浅中古から下がってくると
思うで どうみてもピークや
買い替えで高く売れた人は高めでも買いますしね 今高く買ってるのは買い替え組
新規で買える人はなかなかいないわ 金持ってる人は買わないしｗｗ
価格帯が2,700万円台～5,100万円台。
山科でこの価格帯はかなりの強気価格だなぁと感じました。
駅に近いと言っても地下鉄の駅で徒歩７分。
女性や子供の足であればもう少し時間は要するでしょう。
購入の決め手になるものが何かほしいですね。
京都市内で手が出せるのはこの物件くらいなので
かなり真剣に検討しましたが、
キッチンの仕様が「お高めの賃貸」レベルに感じたのと
椥辻駅の客層を見て、結局踏み切れませんでした。
販売時期遅れの理由を尋ねても、「私たちにもわかりません」と言われたり、
何を聞いても販売会社が他人事のように答えるので、逆に何でも聞きやすく、
しつこい勧誘が苦手な人でも気軽に見学に行けると思います。
椥辻は普通に良いところだと思います。山科駅の北側エリアが富裕層が多いですが、ほぼ戸建です。
売れ行きはどうなんだろ やっぱり地合い悪いからあかんのかな 京都市内ではバランスとれてると思うけどそれでも厳しいのかな
椥辻で5000はキツイでしょ コロナもヤバいしどうなるか
プレミスト値下げしてますね
2500万円台からって案内がきました
どれだけ売れてないんでしょうか？
近隣のジオは好調みたいですが
見学しにいったらジオさんは6割ぐらい売れましたのかな。購入した方のなかには単身者が多いと販売会社の人が言ってました。
ジオさんも検討したけど、道路沿いの排気ガスと騒音が嫌で、あとあれだけの敷地に駐車場なしで72戸を詰め込んだので、検討対象から外れました。
今気持ちはプレミストさんに傾きつつあります。
2500万円台はたぶん東向きの低層の2LDKですかね。
ここははよさばいて逃げておかないとね
>プレミスト値下げしてますね
>2500万円台からって案内がきました
随分と価格帯が下がったんですね。
山科で元々の価格帯はかなり高めだなと思っていました。
地下鉄を普段から利用している人にはお勧めかも。
販売会社に電話したら、バナーに書かれてる分譲価格はそれぞれ一室だけだそうです。本当かどうかは知りませんけど。
客寄せで一室だけ下げたんやなｗ
今が買いかもしれませんね。京都のマンションってすごく高かったりしますよね。
第1期の販売は20戸。途中で価格を変更してしまうと、初期に購入した人との格差があるので、1期から価格を変更したのはいいと思いました。
>>販売会社に電話したら、バナーに書かれてる分譲価格はそれぞれ一室
いわゆるパンダ部屋と呼ばれるものみたいですね…
全体的には値引きしていないんでしょうか。抽選販売になっちゃいそうな予感もしますね。
京都のマンションもこれから下がるでしょｗ
下がるロジック説明してみ
三井さんのスムログを読みましたが、新築はなかなか下がらない様です。割と納得できる解説でした。でも中古は下がりそうです。リンク貼っておきます。
https://www.sumu-log.com/archives/20075/
新築が下がるのは時間がかかるでしょうね 中古の換金もんから下がりますわ
第一期分譲で20戸売れました。
西向きの広い部屋と南向きの中高層が売れました。
デベさんのお気持ちで第一期を申し込んだ住戸に30万円分の無料インテリアオプションを付けてくれました。
なぜそこまで知ってるかって？人柱です。
>第一期分譲で20戸売れました。
>西向きの広い部屋と南向きの中高層が売れました。
そうなんですか。
西向きの物件って西日とかきつそうですがあんまり関係ないのかな。
30万円分の無料インテリアオプションってすごく魅力的。
今、コロナで建築関係もいろいろ影響があるようですが
、ここはあまり関係なさそうですね。
77です。
実は少し影響が出ています。
デベさんの30万円インテリアオプションにガスコンロのアップグレードと食洗機（それ以外も色々）を選択する場合は、第一期住戸に交付される予定の国交省の「次世代住宅ポイント」が少しアップされるそうです（1万ポイントほど、今年度の予算が余っているのかな）。
ところが、「次世代住宅ポイント」の商品交換締切は6月30日ですけど、つまり、入居前に使い切る必要があります。
しかし、今はコロナの影響でガスコンロのアップグレード（標準で付いてくる全住戸分は確保済み）や食洗機の取付に必要な部品を調達できない可能性が大きいと言われました。入居時に工事未完成の場合は食洗機は入居後（8月末以降）にも取り付けられますけど、国の手続きとしては交換済みの「次世代住宅ポイント」の上乗せした1万ポイント分は国に返金しないといけないです。（だから上乗せしなければいいじゃんって思う、、、）
まあ、コンロのアップグレードと食洗機を当てにしなければ、別のオプションでデベさんのインテリアオプションと「次世代住宅ポイント」を使い切ってしまえば良いというだけの話を延々と1時間ぐらい説明されました。。。
引き渡しが予定通りになればいいですけどね～
ガス関係の部品は中国製がほとんどやしね
第２期の販売開始は６月って、とても先なのですね。
今、いろいろな業界でコロナウイルスの影響が出ているそうですし、
ここもやっぱりそうなのでしょうか。
メーカーは日本でも作っているものや部品は中国製なのか・・・って思っちゃいますね。
今販売しても誰も来ないでしょ プレミストは売れ残っても値引き無いかもしれんけど
大不況がくると椥辻周辺なんか焦げ付くマンションいっぱい出てくると思いますよ
けっこうギリギリの人多いしねｗ
中古からガンガン下がってくると思う
まあ焦らないほうが良い ここ数年の高値は忘れないとチャンス逃しますよ
もうすでに契約されている人にも、いろいろと影響が出てきている、ということなんですね…なかなか大変です（汗）
いずれにせよ、販売がすごく先になっていくことを考えると、様子を見ながら諸々考えていくことになるのでしょう。
次の販売がかなり先になったのは、
すでに決まった方の引き渡しなどがあるからなのか、このことがあったからなのか。
第二期 価格下げてきてない？ ここは早く売り切りたいだろうけどＭＲ行くのも
濃厚接触になるから行けないよね
山科も随分変わってきた感じですね。
知人も来月に山科に引っ越すのですが住みやすいのかな。
ただ、84さんも書かれているように、今は見学に行くことは難しいですね。
見てみないことには契約もできないし、慌てることはないのかなと思っていますがどうでしょう。
マンションギャラリー自体がもう、GWあけるまで閉まっている状態なので、
しばらく一旦おやすみですね・・・っていうか、多分、多くのデベがそんな感じになってきていると思います。
工事が止まっているところもあるという報道も見ました。
ここの場合は工事完了が7月。
ある程度の建材は確保できているのでしょうか。それならば大幅にスケジュールが変わることもなさそう。
みなさんおっしゃるように、焦らないのがいいのかなという気がします。
ただ、次世代住宅ポイントとか期限があるものについてはそうも言っていられないのかな。
第2期、価格低めですよね？気のせいでしょうか。部屋のタイプの違いによるのかな。
第1期1次・2次にガーデニングコーナーのあるプランがあったみたいですが、売れたのかな？
次の販売自体6月下旬なので、まだいろいろと時間はあります。ゆっくり検討はできますね。敷地内に駐車場ありますが、これって機械式ですか？それとも平置き式ですか？
機械式だと出し入れに時間がかかるし、メンテコストも掛かるのが気になります。
ただ、その分、多くの人が敷地内に停められるというメリットもあるのですけれどね。。
緊急事態宣言前に朝一で下見に行きました。椥辻駅の地下通路の至る所に左側通行と書かれていましたが、ショートカットしてぶつかってくる方が多く驚きました。他にも有料駐輪場の真横に自転車が放置されていたりと、安い理由が垣間見れました。中心部までのアクセスが良いので、有力候補だったのですが、残念ながら見送りました。
確かに安いような気がします。
環境的なものなのですか？
コロナの影響はあるようだけれど
第1期1次・2次先着順申込受付中とはなっていますね。
合計12戸。
第二期は2戸販売予定で、注目が集まりそうなお値段。
工事完成予定が令和2年7月下旬予定ではあるけれど
完成後に実物を見てゆっくり買えるといいのかなとも思います。
工事は順調なのでしょうか？
テラスってマンション名はまずくなったよねえ （笑） プレどころじゃないわ
ザテラスは不味いよね
なんで？
昔は山科ってどうかなという印象はありましたが
最近は新しいマンションや家も増えて雰囲気が変わってきているように思っていました。
ただ、書き込みの中にはやはり・・・と思うのもありました。
価格だけではやっぱり選べないものなのかもしれません。
同じくらいであれば、市内で他も検討できるかもしれないですね。
どのマンションにも言えるけど完璧な物件なんてない。
どこかで折り合い、妥協は必要。
確かにどの物件を選ぶにしても妥協は必要だと思います。
アクセスの良さ、物件の向き、教育施設が近いなどなど
求めるものはそれぞれ違っても、いろいろありますよね。
優先順位を決めて、選んでいくしかないだろうなと思います。
ほんと、97さんの言われる通りだと思います。購入される方々の価値観もそれぞれ異なっているのでしょうし、優先順位も様々なのではないでしょうか。
その点を踏まえて考えると、このマンションのウリは何になるのでしょうね。アクセス面も、平米数も、どちらもほどほどな感じ、ロケーションも徒歩10分前後に必要な施設があるけれど特別便利でも不便でもない感じ。ですが、何といっても価格が2千万円台～という点が一番の魅力なのかなと思います。それと2LDK～4LDKという部屋数のバリエーションがあることかな。家族の人数によって選べる部屋が必ずあるという点は検討する人が限定されなくて良いと思います。
物件に望む優先順位は、やはりそれぞれで違うでしょうね。
いずれも当てはまるって物件は
余程、予算に余裕がないと厳しいかなと思います。
それだけに、ここを選ぶには慎重になったほうが良いかな。
ここはブランド力、アクセスの良さ、安さと三拍子揃っているから、買う気があるなら、迷うことなく買いでしょう。
プレミストってブランド力ってありますか?
アクセスといっても地下鉄だけですし、便利とは言い難い気がします。
ただ、価格を優先で購入する人にはいいのかもしれませんね。
それ以外に、ここに決めたいと感じる部分は少ないような気がしました。
ブランド力のことは議論してもしかたありませんね。感じ方それぞれ。
ブランド力は財閥系だったらあるとは思うけれど。
プレミストに関しては、なんとなくDINKS系が強い印象があります。
駅にそれなりに近い場所に、単身者やDINKSが便利に住むマンションを作っている。
こちらの場合も、それに当てはまるのではないでしょうか？
今月下旬には入居開始予定なんですね。サマーキャンペーンもやっていて、夏らしくビールのプレゼントがいただけるようです。とはいえ、ちょうど明日8月11日（火）～14日（金）は夏休みだとのこと。完売は入居後になるでしょうか。少なくともあと15戸くらいはありそうです。実物を見て検討できるのはなにかと都合が良いのではとも思います。入居の方々は楽しみなのではないでしょうか。
まだ結構、販売住戸はあるんですね。値下げとかはこの段階だとまだまだ無いと思われます。
マンションも、京都市内は全体的にすごく値段がするし
このあたりだと場所も場所だからか、相対的に見ると控えめに見える。
価格でどれだけ訴求できるか、ですね。
地下鉄は利用しやすいですが
教育施設や商業施設はかなり距離がありますよね。
京都なら阪急や京阪が利用しやすい地域と比較しても
この価格帯はかなり強きというのか高すぎるような気がします。
完売は時間を要するでしょうね。
15も残っているのですか 駅7分はちょっと遠いかなあ
>15も残っているのですか 駅7分はちょっと遠いかなあ
かなり分割した機関で販売しているので、スローな売れ行きです。
今オープンになっているのは15戸ですが
他にもまだ販売を予定している戸数があるように思います。
駅まで徒歩10分以内であれば遠いとは思いませんが
山科で最寄り駅が地下鉄となると、高めの価格設定かもしれないです。
第2期3戸の予定販売価格、どうですか？
他と比較した印象だと安いようにも思えたのですが。
2LDK、3LDKだと2千万円台、4LDKだと3千万円台。
第1期の先着順と比べても安めの設定のような気がします。
少し狭いかなとは思うのですが、
柱が少し出ている以外は整然と整ったきれいな間取りだと思います。
狭いながらもこまごまとした収納をつくってくれてたりもしますし。
価格帯だけで見ると、あまり高くないのかもしれません。
ただ、このあたりって思っている以上に何もありませんし
プラン内容を見ると、部屋もそんなに広くない感じです。
トータルで考えると高い買い物になるかもしれませんね。
ブランドでマンション購入を検討される方って多いのでしょうか。
確かに良い物件に住みたいなとは思いますが
自分的にはブランドというよりは、立地や設備、間取りを中心に選ぶ。
子供がいれば小学校や中学校が近いとか、そういうことかな。
考え方ってやっぱりいろいろですね。
「プレミスト山科椥辻ザ・テラス」は高いところでも４０００万も出せば買えるんですね。
山科で家を建てるとどんなもんなんですかね。
実際ここも管理費があるから、４０００万だけじゃ済まないだろうけどね。
全体的にあまり広くないのもあって、
価格も控えめになっているのだと思います。
管理費もそうですし、
修繕積立金や固定資産税もあるので、
結構ちょいちょい固定費って必要になってきてしまうんですよね。
なかなかに大変です。
間取りが広いマイホームに憧れますが、
価格が高いとローンだけでなく、管理費などいろいろ合計すると
確かに月額は高くなるので、少しでも抑えたいと思います。
マイホームって、立地と価格を優先的に誰もが考えるものかなと思います。
現在１期１次～の販売となっていますが、即入居可能とのこと。
よくみると７月に完成しているんですね。
完成後の販売となっているんでしょうか?
モデルルームを見学するよりも実際の部屋が見れていいですね。
エントランスやマンション外観も高級感がありますが、価格はかなり安い感じ。
これから教育資金が嵩んでいく家庭には嬉しいですね。
２ＬＤＫが月額４万円程度のローン返済であれば
賃貸物件でいるよも絶対にいいなと思います。
もちろん、管理費や修繕積立金など別の費用は発生しますが
自分の財産になりますからね。
ちなみに、住宅控除が受けられる広さか確認しておく必要はありますね。
[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]
専有面積が狭いので部屋も狭いだろうなと思ったのですが、
案外と部屋は広く設計されているように感じました。
ただ、その分廊下が狭いので、
家に入った際に全体的な狭さは感じるのかもしれません。
リビングや部屋が広ければ問題ないと思うかどうかですね。
椥辻だとこのくらいの価格帯でもさばけないんやね
結構安いですよね。でも中身を見ていると専有面積が狭いのかなというふうには感じます。
この値段だと値下げをしてというふうにはしにくいかなという印象です。
このままじっくり売っていくのか、キャンペーンで値下げをしないまでもサービスをするのか
どちらなんでしょう。
この辺りを知っている身としては、本当に良い街なんですけどね…
人気があるところは、分かりやすく京都っぽさみたいなエリアとか、
茶室っぽい和室があったりするところかも。
ここは若干和風な感じを出しているけれど、基本は普通なかんじなのですよね。
先日プレミストさんへ見学に行きましたが、今のところ200万円の値下げをしていただけるとの事でした。見学後ジオさんにも行きましたが、ジオさんは値下げはしないとの事でした。ジオさんは強気なのかケチなのか。
3LDKで2998万円、3000万円弱なので買いやすいお値段な気がしました。
ただ、平米数書いていないですよね。
3LDKは狭い部屋だと62.7㎡からあるようです。
雰囲気はちょっとしたビジネスホテルみたいな感じで、素敵でした。
共用スペースもかっこいいです。
気になったのは、新古（中古）になるのはいつのタイミングなのかということです。竣工して1年経過したら中古マンションになりますよね……？
1番広い部屋で4500万円と言われました
値下げの話しもなくこれにさらにローンだとプラス200万かかると…
山科の相場かなり上がってるのですね
全体的に、不動産の価格が上がっていると言いますけれど、
この辺りもそれにもれずに上がっているということなんでしょうね…。
京都市内全体で見ると、
まだ安い方に見えてしまうのですが、この辺りの相場だけで見ると、高く感じてしまうのかも。
価格が結構強気というのか高めの設定でびっくりです。
相場的なものあるとは思いますが、それにしてもちょっと上乗せされているのかもしれません。
最寄り駅は徒歩圏内ですが、地下鉄ですし。
これからこのあたりがもっと開拓されていくとかなのでしょうか。
自分は高いなと思ったんですが
「控えめな値段」っていうふうに書いている人は、京都市内全体で見ていて
それで良心的な価格に見えているということなんですね。。
地下鉄も山科での乗り換えまで考えると結構使えると思うんで、
それ自体はいろいろと条件は悪くはないと思います。
私自身も山科という立地で考えると高野価格設定だと感じましたよ。
もちろん、予算もそれぞれで考え方もそれぞれあるでしょうけれど・・・。
この金額を出せるのであれば、
別に他でも検討は出来ると思うので、じっくりと検討されるのが良いと思います。
第2期8次が販売中なのですね。
かなり細かく区分けして販売されています。
総戸数58戸ですし、そこまで分けなくても良いのでは？と思うのですが
最近はどの物件もここまで分けて販売されるものなのでしょうか？
ほんとですね、販売方法はどういう理由なのか不思議な場合が多いなと思います。
二桁次なんていうのも他所で見かけました。大規模なのにほんの数戸ずつの販売だったり。
こちらの場合は第2期8次が最終期だったでしょうか、今見たら第1期1次～第2期8次物件概要となっていて、戸数は12戸だそうです。
次期の案内など見られないので、最終的に12戸残っていると思って良いのかな？先着順で即入居可になってますね。
正直、どれくらい部屋は埋まっている状態なんでしょうね？
これこそ、現地見学に行けば
集合ポストで確認できるとは思いますが。。。
駅までもそう遠くないけれど販売ペースがゆっくりなのは
ひとえに価格に原因があるのかもしれないですね。
確かに現地に行けばわかることが多いと思いますが
既に入居されている方が多いので、
実際にポスト確認とか気が引けますよね。
物件的には悪くないのでしょうれけど
立地的に地下鉄が主となる生活はちょっと厳しいのかな。
他の不動産の営業マンにプレミストは装備が劣っていると説明があったのですが、何が劣っているのでしょうか？
キッチンの仕様で両サイドにスペースがあるのは使い勝手がよさそう
料理が終わったらおいて置ける場所があること、食洗機では洗えない、食器類を洗って
置いて置ける場所があるので便利だなと思いました。
さらに食洗機のすぐ後ろ側が食器棚スペースなので食器を置くのがスムーズになっています。
細かいところまで配慮されているのはすごいですね
ジオ山科椥辻と比較してどうでしょうか？
完成して１年過ぎていますが、完成後の販売なんでしょうか？
第2期9次が販売中と知り、9次まであるって珍しいかなと思いました。
京都市内でも端のほうなのであまり人気がないのかな？
内覧行きましたが良い出来のマンション。
138様、内覧に行かれたということはご購入されたのですね。
おめでとうございます。
内覧会は個別で実施されたのでしょうか？
あまり戸数の多い物件ではないのですが
ファミリー層が多いのかなどどんな感じでしたか？
確かに、ここってどういう層がメインターゲットなのか正直よくわからないですよね。
ファミリー向けとかDINKSとかはっきり言っているわけじゃなくて。
ある意味幅広いのかもしれませんが
その中でもどういう方が多いのかってわかっていると嬉しいです。
年齢層はプレミストの方が高いね。
その代わり静かで落ち着いている場所。
ジオと見比べてジオを契約しようと思っている。
設備はジオの方が上だね。
食洗機の有無やソフトクローズ、は無くても良いけれど、あると目が行く。
洗面化粧台やキッチンの立上がりもジオあるから手入れが楽。
プレミストは価格を揃えるために床暖房を2面から1面に削ったりした。
ジオの内廊下も嬉しいところ。
>>年齢層はプレミストの方が高いね。
>>その代わり静かで落ち着いている場所。
設備などはどこもあまり大きな差はないと思うんですよね。
住む場所としては静かなほうが良いかなと。。。
ただ、こればっかりは好みが分かれるのかもしれません。
まだ９戸販売中。
価格としては高いとは感じませんが、苦戦しているのかなと感じました。
山科だからということなのか、価格なのか
既に入居もスタートしてい日が過ぎてますが
何が苦戦している原因なのでしょうね。
こういうのって売れない場合どうなるのでしょうか？
賃貸物件として貸し出し？
山科区椥辻に昔から住んでいる者ですが内覧に行きました。
場所は、住宅街で、わりと静かな場所。
イオンタウンが徒歩5分、地域体育館(スポーツジムが300円で利用できる)徒歩3分、ウォーキングが十分にできる公園が徒歩1分、病院やコンビニ、銀行、郵便局も徒歩10分圏内に全て揃っているのでお年寄りにも、子育てする主婦にもすごく便利だなという印象。
内覧して思った事は、
マンションは、窓が小さい、無いイメージでしたが、
全ての部屋に大きめの窓が付いていて、廊下側が密閉されていないので部屋全体に風が通る印象。
窓が大きくてベランダがかなり広いのがすごく好印象。
エレベーターと階段があり、階段を使用してみると
階段は、低めに設計されているのか、昇り降りが楽だった。
自転車、バイク置き場には、屋根もあり、
駐車場は、マンション内と、マンション外の平面駐車場にもまだ空きがあるとのこと。
デメリットを上がるとすれば
食洗機がオプションだった事くらいかな。
価格も良心的だったので購入を前向きに考えております。
>>146さん
ありがとうございます。京都、マンション価格が高額なこともあってマイホームは無理かと思っていました。
こちら、4LDKが3498万円とあり購入できそうだと思っています。
即入居可、令和2年7月に完成したとあり、中古物件になるのも時間の問題……？
値引きはされているんでしょうか。
146さんが言うように、イオンタウンがある、地域体育館が近いなど住みやすそうでいいなと思いました。
ベランダ広いのはいいですね！
>>147 匿名さん
場所は静かだけれど土日は公園で朝から野球が始まるから、長期休暇のある季節とか子供の声は確認しておいた方がいいね。
もう1年以上経っている時点で新築としては売り出せないよ。
1Fの4LDKなら値引きされているけれど、どの階の4LDK？
1階は道路から少し庭が見えてしまう造りだったかな。
完売かね
