プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

ここは定借だけど、高そう。

近隣住まいですが、閑静ながら駅近、神楽坂通りも至近で立地は最高です。
でも定借か～。。。あと個人的に「袋町」っていう名前に抵抗感があります。地歴地位が高いのは知ってますが。

天文屋敷跡、牛込城跡隣接。地歴地ぐらいはバッチリです。
相当なお値段になりそう。

てか分譲されるのかなぁ。
高級賃貸でも採算取れそうな場所だけど。

JR飯田橋から徒歩8分だとメトロからは6分くらいでしょうか。
住みたいですね、こういう場所。

場所はよいですが、目の前が寺なので全面お墓ビューになりますね、南向きは。

>>5
奥行きがない墓地ですし距離もある。こちらは最高でも5階。
見え方はこんなイメージ。

お墓ビューですか…

この間、神楽坂行ってきましたが、公道がせまくて驚きました。
一方通行的な幅しかなくて、歩きづらかった。
おまけに坂が多く。
でも、オシャレなお店や老舗がちらほらあり雰囲気はありました。
駐車場併設されても、車の出し入れが大変かも。
立地的に駅も近いですし高いのでしょうね。

>>8
神楽坂へ行って坂が多いと嘆くなんて、可笑しい方ですね。

ここ、定借なんですか？
だとしたら検討外なんだけど、確定情報なのだろうか。

>>10
この情報だと定借ということになりますね。
https://www.kentsu.co.jp/sp/webnews/view.asp?cd=190109500089&area=1&am...

>>10 匿名さん
日本出版クラブのIR情報からも定借確定です。
https://shuppan-club.jp/wp/wp-content/uploads/2019/06/2018%E4%BA%8B%E6...

三菱さんの加賀町よりは安いといいですね。

馬場は立地に対して価格が個人的に微妙だったから、こちら検討したい。ユカイフルつけてくれるといいな。

加賀町三菱より高いでしょ。
こちらは戸数も少ないので仕様は拘ってくるでしょうし駅近で日常生活もしやすく立地もいいので三菱より安くなる気がしない。

駅近…？
使い道のない大江戸線は近いけど、神楽坂駅からも飯田橋駅からも遠くて、交通の利便性はあまり期待できないと思ってます…

この周辺で立地は一番よくないですか？

この敷地面積、建坪に75世帯とは一戸あたりは相当余裕ある作りになりそう。定期借家なので資産価値には？なので銀行融資よりはキャシュ潤沢な資産家向けとなりそうだが、その分建物、敷地デザインで中途半端に質感を抑えず、地上権だけで価格に真に見合う建物に出来るか、コロナ後という事もあり都心P/Jの大きな試金石になるだろう。

設計が鴻池組っていうのが少し残念ですね。
期待越えしてくれると嬉しいけど。
IAO設計だったらよかったなぁって今のところ思ってます。

野村は文京千駄木ヒルトップも一期全戸完売だったしココも期待されそうですね。
向こうの抽選外れた人は多いから価格的には大丈夫そうだし狙ってるのでは？と。

千駄木よりは全然高いでしょ。定借でも500万平均超えるのでは。

この時期で定借ですかー。これから定借ってどうなんでしょうね。バブルの頃ならまだしも。
神楽坂は歩道も狭くて坂や一方通行も多いし、
雰囲気はいいけど、実際暮らしやすいのですかね？
毎日和食屋行くわけでもないし。

まさに千駄木ハズれた者です。この物件楽しみにしてます。
1.5億前後だと嬉しいのですが・・・。

>>21 買い替え検討中さん

やっぱ、そのくらいの価格になりそうですよね。加賀町の三菱の定借が結構な価格でしたもんね。庶民にはなかなか厳しい価格です。

22> 神楽坂在住ですが、神楽坂は暮らしやすいです。スーパー、銀行、郵便局、区役所出張所は徒歩圏、駅も徒歩圏内に3駅。個人商店が最近減ったのが残念ですが。

築浅中古は2億円以上はぜんぜん動いていないそうです。
新築でも定借で2億もする物件買う人なんてそういないでしょうから、
1.5億でもチャンスはあるとおもいます。1階か2階かもしれませんが。

>>25 買い替え検討中さん
1.75億の部屋でハズれたんですが、こちらは定借なので1.5億くらいの予算の部屋を候補にしたいと考えています。
エリアは近くに6年住んでいたこともあり気に入っていますし生活もしやすかったです。
できれば駐車場が幅2メートルちょっとの車でも停めれるといいのですが…最近1.95以下が多くてカイエンやGクラスが入らないこともあります。

千駄木外れた方は、加賀町もいいんじゃないですか。
大規模で共用部が充実していそうです。

>>27 買い替え検討中さん
大規模思考ではないのと、加賀町MRも行きましたが仕様のグレードが高級ではなく所謂ファミリーマンションで残念に思い差がありました。
あちらは6.7千万円が中心となっていますが、平均がせめて90平米以上で1億以上の高級仕様であってほしいです。
こちらは敷地に対して戸数を考えると広めだと想像してます。毎日使うお風呂などはタイル仕様などを期待して待つばかりです。
ウエリスと同時期だと比較時期が重なってよかったのですが。。

コロナ前の情報ですが坪600万前後の高級仕様だそうです。

なんかすごいマウンティングが始まってるな…
正直、プラウド以外のブランドがよかった。
プラウドは外観はいいのに間取りがいつもひどい。
あんな間取りでも「プラウド」というだけで群がるのがよくわからなかった…

>>29 買い替え検討中さん
やはりそれくらいしますか。。
2億くらい覚悟しておきます。

定借でこのご時世600は売れるかな～！？
富裕層は定借避ける傾向が強いからね。

千駄木外れた方は、グランドメゾン池田山が売れ残っていますよ。所有権で坪600万円半ば。
千駄木より池田山の方が格段にいいと思いますけど。

神楽坂と千駄木（本駒込）は意外に近いから、池田山だと南に行きすぎるのでは？

千駄木も神楽坂も白金とか港区じゃない方が好きな層な気がしますね。

みんなとは縁のないものになそうだから、関係ないよ～

池田山は品川区で、港区とはまた違います。五反田の喧騒とも無縁。

前の人が言ってるのは雰囲気のことかと。
品川区だろうが検討には入らない。
こことか選ぶ人はグラメなら下北近くの代沢とかの方が好きそう。

昨今の神楽坂は個人店が減っていい店少ない。

そんなことないですよ。ここにしかない楽しいお店が沢山ありますよ。

いいお店たくさんありますけどね。
新しいお店もまたできてきてますし。
客層が落ち着いてて好きです。

千駄木は坪480万円でしたよ。
坪600万円の定借はさすがに手が出ません。
神田駿河台が定借なので目安にしてみようと思います。

神楽坂も飯田橋側はチェーン店が多めだけど坂上にあたりや一本入った道は相変わらず洒落たお店が多いね。
最後に行ったのが去年のクリスマス時期だけどものすごい人で賑わってた。
ビジネス客とあの辺は大学もあるから商圏は盤石だね。大学もうるさいタイプの学生が少ない大学だしw

いえいえ、昔から知っている人は、最近の状況をみな嘆いておられますよ。

昔（50年前）は芸者さんが夕方になるといい香りを振りまきながらご出勤されていた艶っぽい街で、子供は行っちゃいかん、みたいな事を言われたこともあります。こだわりの食通を御贔屓に持つ個人飲食店がしのぎを削っていましたが、再開発と後継者問題・相続問題が発生して、チェーン店によるフードコート化してしまうのは残念なところ。ただ、昔ながらの車も入れないような裏手路地の迷路に、江戸と西洋・俗と粋が複雑に織りなす街の雰囲気は健在でこれが保たれていれば神楽坂はやはり魅力ある街だと思います。

さすがに定借で坪600はないんじゃないかな。500台前半でくると手が出しやすいですね。

この物件楽しみです。いつ頃のウェブサイトリリースになりますかね。

まあ来年でしょうね。

ありがとうございます。来年ですか、まだまだ先ですね。楽しみに待っています。

風情があっていいですよね。

プラウド神田駿河台が坪低層で600、高層階で600後半らしい。
あちらは千代田区でヒルトップで見晴らしのよい所なので、あちらの方が高いと思うが、
こちらも500～600という感じになるのかな。
今後の他物件の売れ行き、つまり市況にもよるでしょうけど。

近隣のアインスタワーが、坪330ぐらいで出ていますかね。定期借地権が残り34年ぐらいのはずですから、単純に50年分にしたら坪500ですね。

パークハウス市谷加賀町は坪400万円。
ブランズ神楽坂が坪550万円。
プラウド神田駿河台が坪605万円。
さて、いくらでくるか。

サンウッド神楽坂ももうすぐ出てきますね

砂土原、若宮から袋町にかけて
推定築年数40年以上の吹き付け塗装のオンボロマンションが何軒かありますが
街の景観にも悪影響ですしいい加減
立て替えて欲しいですね。
新宿区も区長に賄賂で一部屋渡して
高さ制限緩和させればいいのに。

いつから募集開始ですか？

まだ情報出ませんね。待ちくたびれました。

建設は進んでいますか？
そろそろ1年前なので販売するタイミングじゃないかと。
若しくは、この辺り供給が多いので一巡した後に竣工売りでしょうか。

>>59 匿名さん

近隣に住んでいますが、毎日騒音が聞こえてくるので、進んではいるようですよ。掘削機が見えるので、杭打ちやってるんじゃないでしょうか。

楽しみにしています。

坪600くらいいうのとちがいますか？

>>62 匿名さん

まさか。定借ですよ。

三井の納戸町がプレミアム700オーバーですよ。800とかもある。
ここのが立地もいいし、仕様は三井よりいいと聞いています。
定借でも600でしょうな。

ここも床快フル導入予定なんですね。今後のプラウドの高級物件には導入が進みそう。
個人的に今も全館空調付なので楽しみです。

ここの工事、21時近くまで騒音出してて、ちょっと困ります。

野村不動産にクレームつけてください。

まだですかー？

はよ

通りがかりに予定地見ました。完工は2023年？随分と先ですね。
立地は良いし価値は高いと思いますが、南側が思い切り墓場ビューというのが毎日の生活を考えるとちょっと……微妙ですね。

定借だし、加賀町が400前半だからここは500前半くらいがいい線か。

早稲田通りからの坂がちときついな。毎日、老後のことを考えると．．．

という名を掲げたモデルルームが神楽坂アインスタワー脇にあります。何かご存知の方いらっしゃいませんか？

そこでプラウド高田馬場のモデルをやってるよ

>>74 匿名さん
有難うございます！

まーだー？

>>73 プラウドギャラリー神楽坂さん

以前はプラウド新宿牛込柳町のモデルでしたね。

芝浦よりこちらを早くしてほしいです

いい加減そろそろお願いしますよ

戸数も多くないし、モデルルーム作らないで完成売りするかもね。

>>80 匿名さん
最近、新築は販売が長期化する傾向があるからデベとして小規模であればオプションを一切廃してコストカットし、価格を抑えて一気に売り抜ける戦略かもしれませんね。まだ価格は出てないですが三井の白金長者も三菱の内藤町も完成売りですよね。この先、不動産に順風が吹き続けるとも言えないので完成売りが当面主流になる可能性もありますよね。

大銀杏、切らないでくれてありがとう

世田谷代田みたいに竣工売りかな

完成までもう1年ないんでしょ？少し遅れているのかな！？
もうモデルルーム開いて、各種セレクトやオプションなんて受付して
工事に反映させる締め切りなんてとっくに過ぎてるでしょ。

完了予定が2023年8月31日に延びました！

この遅れで定借権が70年から69年に短縮されたりするのでしょうか？

まだ2年も先ですか。最近、都心のマンション供給ペースが落ちてきましたかね？

22年３月→２３年８月の変更は、市況変化の影響受けるでしょうか
22年3月までは高止まりでしょうが、23年ともなると24年の大量買い替えの影響で市況が下がっていないか、と。

野村さん、正座して待っているので足が痺れそうです

分譲なの？賃貸じゃない？

しばらくこの近くではマンション計画なさそうなので期待していたのですが、じらしますね

同じ定借の神田駿河台がまだ残っているから、そっちが売れてからなのかな。

神楽坂界隈のマンション価格上がりすぎよね。ブランズやサンウッドなんて、あの価格あり得ないと思ったけど、それでも売れちゃうんだろうね。中古で出ている赤城神社のマンションとかも、信じられない価格。ここもお高いんでしょうね。

野村に問い合わせてみたら７月中旬にＨＰ開設だって。

ついに来ますか。楽しみですね。

定借だから番町のような資産性重視の層はパスするし、どの程度の値付けでくるのか楽しみですね。ウェリスの惨敗もあるし、坪600では厳しいでしょう。500の部屋もあるのではないだろうか。三菱が好調だったのは完全実需層で予算坪400前半が限界層に刺さったというのが大きい。

>>96 ご近所さん
ウェリス惨敗なんですか？

6/16（売り出し戸数）もまだ売れ残っているんだから惨敗でしょ。
これでも竣工して少し減った感じ。

野村さんまだ？７月中旬だよ。

>>99 マンション検討中さん
きましたよ。定借60年だって
https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/

プラウド神楽坂ヒルトップ
３分の１が100㎡超・・・これほどの高級マンションは神楽坂初かな。

野村さん、定借ですからお手柔らかにお願いします。社員さんがご自身でプラウド物件買えるくらいの値付けにしましょうよ。

昨年の同じ定借、プラウド神田駿河台で、坪あたり、500-700万。地代は80平米で４万円程度。

HPみて諦めました。オーダーメイド住戸なんてここ最近聞いたことないし、これは定借60年でも坪600越えますよ

欲しいー！

南向きはすべて２億、３億、４億級だな・・・

max、750くらいか。４億÷172.37

>>104 マンション掲示板さん

野村は、かなり前からオーダーメイドは普通だよ。

100平米で3億だったら、60年でパーになると言う事は年500万の減価。都心のあの場所で100平米月40万の家賃は安いかも知れないが、資産価値は関係ないと言う事か。法人成りしたオーナーが会社所有で社宅として住むと言う図式だと思う。

>>104 マンション掲示板さん
まさか。60年の定借ですよ。

この立地、マンション市況、物件のコンセプト的に550?600でも驚かないかな定借60でも

パンダ坪450、プレミアムが坪650と予想します。さて、正解は？

神田駿河台が定借で坪650くらい。
三菱市谷加賀町が定借で坪400くらい。
洗足が定借で坪415くらい。
ここは部屋が大きいから坪500くらい？甘いかな？

>>113 匿名さん
定借案件では神田駿河台は惨敗と言っても良いレベル、三菱市谷加賀町も完売までは相当時間を要しました。
野村は定借以外では代官山もそうですが、最近は正直イマイチ。
そのあたりをどう考えてここのpricingを考えるかでしょうね。
ただ、エントリー者限定サイトも含めアップされてる間取りが残念の一言。

まあ、間取りはあれがプラウドクオリティですから……
プラウドに間取りを期待してはいけない。

>>112 eマンションさん
野村さん情報だと、これがほぼ大正解だと思います。
東西の70平米クラスでも大半は億超え（坪500台）、南の大部屋は２億３億（坪700台）当たり前のようです。

ちなみにここ北が低い傾斜地なので、道路沿い正面エントランスは２Ｆにあたり、１～６Ｆの６層構造です。

>>116 匿名さん
信じられない話ですが、本当にそれやったら神田駿河台ですら比べ物にならないレベルの大惨事になりそうですね。

>>117 マンション検討中さん

神田駿河台は最後値引きしてたね。
近隣のブランズが所有権で坪500弱だったよね。
最近の野村は欲かきすぎですね。

プレミアムは750でしょう。それと毎月の管理費と修繕積立金と地代ですね。

切らずに残したのは立派。でも現物を見れば分かるけど、物件サイトのCGほど綺麗な銀杏の木ではないです。生気がないというか、枯れそうな感じというか。

囲いのブロックもあまり美しくないですが、公共の物をプラウド竣工に合わせて作り替えたり出来るのかな？

>>118 匿名さん
別に営利企業なんだからさ。買える人が買えばいいんじゃない

切らずに残したんじゃなくて、切れなかったんでしょう。保護樹木に指定されているから。広い部屋はともかく、中住戸の2LDKなんてしょぼすぎますよね。
行燈部屋ができるのは仕方ないとして、2部屋ともリビングイン。
この部屋（しかも定借で）に1億出すなら賃貸のがいい。

南側に広い部屋を配置しているようですが墓場ビューなんですよね。リビングから墓場が見える定借の部屋に2億や3億（それ以上？）払う人っているのかな。そんなこと考えるような私は野村が想定する購買見込み対象から外れてるんですかね。

>>114 マンション検討中さん
市谷加賀町はかなり早い段階で完売しましたが。。。

市ヶ谷加賀町は竣工前完売だからね。相当時間を要したって言葉は適切じゃない思う、同じ定借だからって適当には比較しない方いいよ

加賀町は坪400万だったからね。
狙っている購買層が全く異なる。
70㎡の開口部も狭くてしょぼい定借2LDKに坪500万出すやつが現れるかだ。
部屋数を減らして、80～90㎡を用意する方がよかったと思う。

市谷加賀町、確認してみたけど2020年5月売出し開始で2021年2月に完売（竣工9ヶ月前）。戸数220戸超だからまあ順調な方じゃない？

以前は売り出し1期で即完売。ってのも結構見たけど最近はあまりないね。パークハウスの市谷加賀町が売り出し後9か月が順調。なんて書き込み見ると。

まあそもそも最近は1期で全部出すってあんまみないですからね、50戸以下の戸数ならまだしも。最近どこのデベも1期の売れ行き見て2期で価格上げたりしますし

こうなると千駄木ヒルトップは買いだったな。抽選外れたことが悔やまれて仕方ない。

野村もここ数年では市谷砂土原町、牛込柳町、千駄木あたりは良い意味で尖ってるな?。って思ったけど、最近はなんか勘違いしてる感が前面に出てて残念。この物件でそれが頂点に達してしまった感じもしますね。

立地買いする超富裕層狙い撃ちって感じですよね、ギャンブルなやり方。本当に坪600とかいって売れるのかな？結構きついと思うここ見てると。プランも微妙だし

神楽坂マークス頃までが買って値上がりする限界だったね。
ここは下がると思うけど、上がるとか下がるとか全く影響ない人が実需で買うと思う。
中古はそんなに流通しない気がする

>>134 匿名さん
実需購買層がターゲットなら惨敗でしょうね。あのプランと間取りは実需購買層には全く刺さらないでしょう。

車寄せもないんじゃ、高級マンションとは言えないな。
高級路線という噂を聞いてましたが、70㎡以下の部屋が43戸もあり、
三菱の加賀町マンションと其の辺は大差ない。がっかりした。

加賀町よりプランも微妙ですしね

デザイン素敵ですが、周辺からやや浮きそう。接道しておる坂道はまあまあ傾斜あるし道幅も広くないので、大きめの車だと出し入れ苦労しそうです。この界隈一通も多いですし。高級路線の割にバランス悪いですよね。

総じてイマイチってことか

高級路線の割にプランもイマイチ、車寄せもない広さも中途半端。かと言って定借の割に価格は重たそうだからとっつきにくいとなるとかなり苦戦しそうですね

植栽もたいしてなさそうですし、めいいっぱい建てて、住戸の数もよくばった印象が
拭えません。

加賀町の三菱にはもちろん劣りますが、ここも敷地は広い方だと思うのですよ。
それなのにこのランドプランはありえませんねえ。
共用部もCGで出ているあのホール？、ライブラリー？程度。
砂土原のプラウドは接道が狭くて車寄せは到底無理なのは仕方ないですが、
ここはできたはず。

>>142 ご近所さん
手抜きですかね

神楽坂駅東西線から「大手町駅　直通５分」って書いてるけど、東西線は最短で８分、普通は９分のはず。
５分はサバ読みすぎでは…

>>144 匿名さん
飯田橋駅から、を指しているようです。

144ですが、アクセスのページに画像で「東西線神楽坂駅まで徒歩7分」と書いて、続いて「東西線神楽坂駅→東西線大手町駅 直通5分」と表記があります。

これは事実と異なる表記なので早急に直した方がいいと思う…

平面図が３～４F相当らしくて、一部除き下から上までほぼこれだそうです。
南の40T以上とそれ以外の20T前後、その間は極端に少ない・・・
ワンルームもない代わりに、南面優先で残りは戸数かせげりゃど～でもいい感じ、
すごくわかりやすい2極化マンションですね。世相を反映してますがちょっとヤな感じ。

その優先の南面も、墓場ビュー、、、

墓あるんですか？まじか

《光照寺》

光照寺は浄土宗増上寺の末寺で、正式には樹王山正覚院光照寺と言います。慶長８年（1603年）、神田元誓願寺寺町に起立され、正保２年（1645年）に現在の牛込袋町に移転してきました。

現在地の一帯は戦国時代にこの地域の領主であった牛込氏の居城があった場所として、新宿区登録史跡「牛込城跡」に指定されています。このほかにも複数の文化財を有する歴史ある寺院です。

　新宿区登録史跡：「便々館湖鯉鮒の墓」
　新宿区登録有形文化財：「諸国旅人供養碑」

三菱加賀町は外観その他相当コストカットしていましたけど、坪400くらいで販売したからサラリーマンでも買えた物件。
ここはどうでしょうか？

上層階に行くほどお墓場ビュー感が増すので、南側の上層階の価格をなるべく抑えて他の部屋に転嫁するプラン？
いずれにせよお墓場ビューでなくても狭い道一本隔ててお墓場と隣接する物件であることには変わりないですけどね。
定借60年のこの物件を坪600オーバーで売るというのは常軌を逸してるようにも思いますが。その価格なら港区再開発案件の方が資産価値高いですよね。

google mapからでもちゃんと墓みれますよ。

日当たり自体は2階も4階も変わらないもんね。眺望はたしかに2階では抜けはないけど、上層階で抜けてもいい眺めがあるわけでもない。

>>152 ご近所さん
たかだか75戸、しかも600オーバーはそのうちの何割かですから、この立地に特段のこだわりのある数十人を集めればいいだけなんですよ
別に何百人と集めなくてはならない訳ではないのです

うわーせっかくの広い窓なのに、お墓がよく見えるんですね…なんかもったいない。

2階は道路挟んで向かい合わせだから、3階以上がお墓ビューですね。夏はいいかもw

値上がり著しいプラウド牛込柳町もお墓ビューだったと思いますが
感じ方は人それぞれでしょうか

よく考えれば墓地の所は何も建たない(目の前を遮る建物がない）というのがいいかもしれませんね。

墓地でもヨーロッパの都市とかにある緑あふれる墓地なら大歓迎なんだけど、東京都心の墓地は敷地全体がコンクリで固められてて味気ないから…

雑司ヶ谷霊園とかは緑が多いイメージだけれども。

ごめん、確かに緑多いところもあるね。

現地を見れば分かるが、ここに緑はない…

雑司ヶ谷霊園も冬場のビューはえげつないですよね。
もう少し良い土地を仕入れられなかったのか…

墓前は好み分かれるかもね

ただ確実に言えるのは、売る側は墓場ビューだからといって安くする気はサラサラないということ。いくらここでネガッても無駄。

アクセスのページの画像、こないだまで神楽坂駅から大手町駅まで5分と書いていた誤情報が、他の路線情報と共に大幅に修正されてた。
（本当は飯田橋から大手町までが5分）

やっぱりただの間違いだったんだな…

プラウド神楽坂ヒルトップ、素敵ですね。
やや詰めこみすぎな印象もありますが、正面の銀杏の保存樹が救っている感じです。
敷地に余裕がないのはプラウド新宿牛込柳町に似ている気がします。

坪420?540くらいが着地かなあ

>>169 通りがかりさん
だったらほしいですね・・・定借とはいっても500超えるかな

>>170 匿名さん
さすがに400マン台じゃないですか？

480くらいが神楽坂平均で
立地で2割増
プラウドプレミアムで2割増
定借60年で3割減
で528くらいと予想

プラウド神田駿河台（定借60年）605
リビオ駒込妙義（70年）430
530はいい感じの予想な気がしますが、果たして。
平均で400代ならたぶん買いに走ります。

高いところで500万前半で低層階で400万中盤ってとこかな

所有権と違って売れ残ると途端に定借期間が減ってくから、そんなに強気には来れないと思うよ

PC神楽坂、2010年築、定借70年（残59年＋）、3階西向1LDK
8480万（坪500万）で売れたようですね。

8000万円台くらいまでだったら全然良い

アンケートきたぞおおお

>>177 マンション検討中さん
8000万円台って何㎡の部屋を想定してる？

皆さん坪４、５００で仕方ないみたいになってますけど、小さ目のお部屋で２０坪以上ですよ。諸費用入れて１億以上だすのですか？この危うい時期に２年待たされる物件、番町でも広尾でもないここに。とは言っても私は欲しいです。地代や結局あれこれ払うにしても。でも、８千万前後ならです。それなら皆んな欲しいよと言われそうですが、最寄りは牛込神楽坂です。あそこで意味のある駅は飯田橋か神楽坂に徒歩３、４分なんですよ（坂だし地下入って改札までを考えると）。それになんで地下のお部屋なんてつくったんだろう。超高台でも、表記は地下なんて、目に優しい価格になってもな、です。

広尾定借（ガーデンフォレスト）は、いま時点で借地期間が残り42年ですが、坪575万くらいで中古が取引されてますね。あっちは眺望や住環境が抜群にいいし、アドレス自体もプレミア感が強い。こちらは新築で、借地期間＋18年となるほか、交通利便性は多少高まりますが、眺望や住環境なんかは広尾とは比較できないですね。野村さんがどういう値付けでくるか私も興味津々です。

コロナが長引けば長引くほどリモートが当たり前になり、都内の価値は下がる
2020年卒、2021年卒とリモート前提の新卒も大分増えて一時的な話ではないと認識

広尾ってそんなに魅力的でしょうか？
確かに周辺環境は高級感はありますが、スーパーは高いし、物価は高い。
住宅街なので利便性としては今一つ。
周辺のレストランも高すぎていけないお店が多いということを考えると、神楽坂の方が住みやすい気がします。
お店が多いので住みやすいですし、かつ、オシャレな店が良く街並みもいい。
下町っぽさが残っているので、なんとなく落ち着くイメージです。

>>183 匿名さん

スーパーで高いんじゃないかとか言う人はそもそも広尾に住まないよ。
通常年収サラリーマンの感覚で見たら広尾や麻布台が住みにくいのは当たり前。

>>180 口コミ知りたいさん

今年出た洗足定期借地権のプラウドで坪415です。残念ですが、ここはパンダ450、平均520、プレミアム650と予想します。

洗足は定借70年ですね。ここは60年。定借70年でも躊躇する要因になりますから、10年の差は大きいと思います。

神田駿河台も60年くらいだったかと

定借70年の平均分譲坪単価
　市谷加賀町（228戸）400万　※南430万、東西380万
　洗足（41戸）415万
　西早稲田（454戸）300万程度　※一期一次時点
　駒込（45戸）430万

定借60年
　リビオシティ南砂町ステーションサイト（454戸）300万程度　※予定
　プラウド神田駿河台（36戸）605万

中古
　PC神楽坂（築10年、残60年弱）坪500万（3階／6階建）
　プラウド南麻布（築8年、残42年強）坪550万（2階／7階建）
　ジオ経堂（築5年、残55年強）坪330万（8階／8階建）

【188訂正】
プラウド南麻布の残り借地期間52年強（ここと同じ定借60年）です。
失礼しました。

>>188 匿名さん

PC神楽坂、築10年残60年で坪500ならここは坪520くらいでも売れるでしょ。条件はあちらの方いいと思いますので新築重視の人向けですね。

三井の市ヶ谷って劇安だったんだね。坪500くらいだったよね？北向きは400くらい。

>>191 匿名さん
でも、結局販売休止されちゃいましたから、、。再販売時は値上げされて出てくるのでは？

広尾だのの他の高級住宅街と比べたい訳ではないです。別物ですし神楽坂ブランドってのも確立していますから（袋町アドレスですけど）。で、あちらやあそこが中古で坪５００で売れたとか言っても、そりゃ今、良い時だからですよね。でもここで神楽坂ヒルトップが余りににも凄い値段できたら、プラウドが売りさばくのも、買ったこちら側がいずれ売却する時にも割と苦戦すると思うんですよね（プラウドは余裕かな？でもあの間取り…）。都内の一等地だからこそ借地。されど借地。所有より高いとか結果色々で同額ぐらいですなんてそんな値付けは……

>>193 口コミ知りたいさん
　神楽坂物件には広域検討者はいないってこと？PC神楽坂（中古）との比較はどうですか？
　そもそもこのスレの価格予想なんて半分はお遊びだと思う。真剣な検討者だったら真っ先にMRに電話するし、私の過去の経験上、野村さんはざっくりとした（1000万円単位ぐらいの）値付けの方針は教えてくれるからね。
　この物件が売れるかどうか心配してるみたいだけど、野村さんはマーケティングと営業力（＋アフターサービス、なぜか武蔵小金井ではコケたけど）で伸びてきた会社なんだから、きつい言い方をさせてもらえば、単なる余計なお世話だと思うよ。
　もしあなたにとって高値すぎる、リセール時に苦労しそうだと思えば、買わなければいいだけ。その判断が正しければ、中古になったら値下がりするはずから、どうしてもここが欲しいなら、中古を待って買うってのも手だと思うよ。

>>194 匿名さん
？？何に腹を立てる必要があるのか。野村の心配なんてする訳ないじゃないですか。営業の人？ここに書き込みしてる人が買うわけないし、いくらだろうと売れるでしょこの物件。ちなみに中古に興味ないです。偉そうに何を教えたがってんのか、変な人。

プレミアム以外は坪400くらいで出てきたらいいな

坪500万円くらいかな。
坪400万円だと安く感じるわ。

>>196 マンコミュファンさん
あまり夢を見過ぎないほうが…

最初は坪530くらいかなと思ってたけど、南向きはグロスが嵩む広い住戸が多く、手頃の広さの住戸は東西向きでLDのスパンもやや短めだから、全体として単価が伸びづらいのかもしれない。となると、平均坪500以内に収まるかも？

南向きはプレミアム乗せて600台かな。
東西向きは400台あるかも。
平均は500台と思う。

加賀町で坪400ちょいです。ここも東西中住戸は400半ばくらいじゃないと
売れないでしょうよ。

価格が出るのはいつ頃ですかね。

定借だから坪400万台でも高いけど、まあそんな市況ですかね。

定借期間60年や間取りの設計は、調整してアッパーマス層に届くくらいの値付けにするためと思われる
なんで驚く様な高額にも少額にもならない。いつも通りの価格になるだけ

>>204 通りがかりさん

謎な理論ですね。調整して単価が下げられるもんでもないでしょう。まして定借60年は相手もいる話でしょうし。

50平米を多く作るか、100平米を少なく作るかは、意思決定の結果

>>206 通りがかりさん

平米数のことでしたら理解できます。その点については納得しました。

ここは高級路線なので高そうですね。

中古なんて最終的にいくらで売り買いしたのかはその人達にしかわからないですよね。売り出す時の値段は当たり前にめいいっぱいつけて、交渉に入ったらだいたい値引きしますよね。だからPC神楽坂がいくらで出てるから比較してこっちはこうとかもし言われても関係ないんですよ。現実お高いでしょうけど。

>>208 検討板ユーザーさん

中途半端な高級路線です。

値段ばかりで物件そのものに興味無さすぎてワロタ
実需あるのか

素敵だなぁ。定借って、マンション建替え問題とか面倒な事を考えるて、割り切ってしまうと、魅力的に見えてきます。相続する子供達からは文句言われそうですが。

ここは神楽坂の中では良い場所のように思います。

子供に相続するという考え方はないので定借でも問題なし。早く価格知りたいですね・・・

こちらは地形の種類が人工地形、つまり盛土や埋立との表記を他サイトで見たんですけど、詳しい方いらっしゃいますか？高台という事のみで安心していたのですが色々と教えて頂ければ嬉しいです。

プラウド新虎通りのような売れ行きなると予想

プラウド新虎通り？まだ売れ残ってるのに？第二次三期とかなのに？私はこちらで少しでも何か知れたらと思って眺めていたのに、なんだかいつも、営業らしき人の書き込みがあってMR行く前から冷めます。

残念でした、

>>216 マンション検討中さん
掲示板に良質な情報を求めること自体が…

215さんは否定的な意味で言っているように思いますが

>>219 通りがかりさん

建物は好立地に見合わない低スペック、価格は立地なりかそれ以上の高価格。
結果的になかなか売れないだろう、と言いたいのでしょうね。

２１５?２２０のご意見参考になりました。ここは坪４００代が出てもランニングコストが凄そうですね。

150㎡の3LDK、主寝室8.8畳で1バスルームはダメでしょ。

↑ ２１５から２２０の間違いです。すみません

>>214 さん

完全な私見で恐縮ですが、ここは前面道路も坂道ですし傾斜地を均しているように見受けられます。土地の半分ほどは盛土しているかと。この界隈は擁壁も結構ありますが、飯田橋方面へ下る武蔵野台地の縁なのでやむを得ないと思います。

坪４００代はありえん

定借だから坪400代だって言ってる人、今の相場ちゃんとみてますか？この立地でそんな優しいことあると思えないです。

中住戸のスパンの狭い2LDKは全然400台だと思いますよ。

神楽坂にしては味気ない坂を下って大久保通りに出た所の雰囲気、大江戸線の駅とセットである古い公衆トイレ。あの暗い雰囲気、残念ですね。どっちみち駅は利用するとしたら大半、飯田橋でしょうけど、そうすると線によってはそんなに駅近じゃないですね。今や何処まで神楽坂を名乗る気だってくらい遠くまで神楽坂物件。ここは確かに神楽坂なんだけど、神楽坂は神楽坂でまた道一本で全然違うしな。マンションの裏口、素敵な抜け道に繋がるといいな。

墓ビューだから、夏場は涼しいかも。

まあ住むことを考えると、奥神楽坂（神楽坂上より西側）の方が落ち着いてて高級感はあるんだよね。神楽坂商店街が近いし。

たしかに飯田橋駅はちょっと距離があり、東西線神楽坂、赤城神社の辺りのが
住むにはいいかもね。もちろんここも立地だけはいいと思います。

買えそうなお部屋が出ても毎月ランニングコストが安くても５、６万以上とあと税金。昔とは違うからやっぱり所有の方がいいのかな

この物件、専有部に床快フル入ってるんだね！　
定借でゆかいふる入ってるの他にあったっけ？
それとも、これが初めて？

２３４番さん、そうですよね。解体費用を払いながら修繕費も払って、イニシャルコストもたっぷり払って。ちらほら悪口を目にしますけどやっぱり余裕のある人の物件ですね。

ディベロッパーは超儲かるわ。利益増やすために価格を１０００万円価格上げても、アホな客に余裕で売れる

２２４の方のご意見、気になりますね。
半分以上が盛土。。。

神楽坂ってイメージ良いだけです。坂の入り口、余裕で変な客引き立ってるし変な店あるし。だって新宿区の飲み屋街ですから。素敵なフレンチは潰れていくし、フランス系の学校がいくつか無くなって在住の外国の方もあんなにいたのに見かけなくなって街の雰囲気は変わりました。ロイホは今も昔もいつ行ってもお金の話をしている人ばかりで変わりません。

このスレ、ネガが多いね。
購入希望者がライバル牽制してるのか、買いたいのに予算届かない人の単なる妬み僻みか、はたまた他物件の営業か。致命的でないデメリットを針小棒大に言い立てたり、情報源の怪しい問題をそれっぽく言い立ててるだけから、弱弱しいネガで大して説得力を感じないけど。
スムラボのクリスティーヌ氏の記事が圧倒的に参考になりました。

加賀町はロケーション抜群ですが、コストカット感半端ない。。
共有部だけランクアップして誤魔化しているけど…ここは部屋も広く
良さそうですね

>>240 匿名さん

予算があるかないかではなく、コストパフォーマンスを気にするか、どうでもいいか、それだけです。
車寄せもない、これは客観的事実で、高級物件と言えるのかどうか・・・。

マジレスすると、車寄せがないのは確かにデメリットの１つだけど、ここの検討者でそれを致命的な問題とまで感じる人はそんなに多くないと思う。そもそもこの物件のコンセプトに「高級」という言葉は入ってないし、神楽坂という街自体も高級感だけを売りにする立地ではないからね。同じ定借でも、プラウド白金三丁目の場合は車寄せがないのに驚いた（あちらはまさに高級感が売りだったと理解してるので）が、ここの場合はちょっと評価軸が違う気がするな。
感じ方は人それぞれだから、車寄せがないから撤退って判断もいいと思うけど、それならここに粘着せずに別の物件を探せばいいだけ。ここは車寄せなくても（確かにちょっと残念なポイントではあるけれども）ちゃんとそれなりに評価されると思う。

だから価格次第でしょう。価格だけ「高級」では困ります（笑）

>>241 マンション比較中さん
あちらは元々そういうコンセプトだと思います。
高級路線では無いですが、価格とバランスのとれた物件かと。

価格「だけ」って、何見て言ってるの？
もちろんデメリットはあるけど、メリットもいろいろある。
そういう極端な発言するってことは、単なるネガなんだろね。

車寄せより自転車置き場の一台ごとの幅があってこの街では欠かせない電動付き自転車が隣りの自転車とこすらずに済む事の方が大事。
古い街並みの神楽坂に高級マンションが建ち並んで、高級指向のくせに庶民派ぶる、庶民なのに高級ぶりたい、人や店で洒落臭い。早くMR行きたい

車より自転車。庶民的な価格にはならないんでしょうね。

>>247 検討板ユーザーさん

こちらはそんなゆったりした駐輪場なんですか？
それで世帯当たり何台分用意されてるのでしょう？
世帯で最低2台は必要です。

>>241 マンション比較中さん

加賀町、ロケーションよいですかね？最寄り駅は大江戸線なのに遠いし、どこに行くにも不便な気がしました。南面は環境良さそうでしたが、価格はしっかりでしたし。

世帯分の駐輪場が欲しいなら他県か一軒家を検討してみてはいかがですか？

大規模物件や人気の物件はだいたいそんなもんですよ。野次馬、暇つぶしもたくさんいますからね。みんな、表では普通にすました顔してますよ。世の中そんなもんです。

ここ、見晴らしもとても良く広さがあるので住み心地は良いと思います。
しかし、神楽坂通りやスーパーから自宅へ戻る際、結構急な坂道になるため老後はキツそうです。足腰丈夫な方にはもってこいかと。

たしかに電動自転車でも厳しい坂です。

坂が大変なんて、神楽坂とか山の手線の内側は住めません。電動付き自転車でも大変な坂ってどんな坂？というより、どんな自転車？

MR行きたいけど気が重い。営業にろくな人いないから。どこの会社も。高級物件気取りだと自分の物みたいに偉そうに売る人いる。どのぐらいのお給料貰って何処に住んでんのか知らないけどね。

本当に人気の物件なら大して何も言われずサクッと完売する。

ここ気になります。
定借なら少しは安いのでしょうか？とは言えこの場所。
北向きでも坪450はするんですかね。
価格帯が気になります。

今後のスケジュールを知りたくて電話してみました。言葉自体は丁寧でしたが、「エントリー数も問い合わせも多くて大変なんだよ。で、お前はどこの部屋をいくらで買うつもりなの？ま、お前の希望に添えるかどうかは分からないけどね。なんたってエントリーも問い合わせもすごいことになってるからさ。とりあえずお前のエントリー見て適当に連絡するから黙って待ってなよ。あー、めんどくさ」ってのがストレートに伝わってくる対応でした。
誰がやっても売れるものは売れる。不動産の営業がバブルを満喫してる感じですね。

近くのグレンドールは比較対象ですか？

60年定期借地なんて30年も経ったら建物愛ゼロで維持管理滞りボロボロになるんじゃないの。借地期間満了前には自分死んでるから問題ないとか浅はかな考えだよね。マンション対象としたリバースモーゲージも始まるのに。

誰も永住しようとは思ってないでょ。

リバースモーゲージって言いたかっただけでしょ。

>>266 匿名さん

永住しないなら尚更所有権の方がいいやん。

価値観は人それぞれ。特に余裕があれば尚更あれこれ関係ないんです。庶民にはわかりませんよ。

神楽坂が好きで、坂に文句はいっさいないのですがこちらに住んだら四方八方、神楽坂の中でも急な坂に囲まれていますね。年に数回あるかないかの雪ですが、通勤通学お買い物大変そうですね。この立地で駐輪場が二十台以上ある物件だから余り関係ないのかな。

>>252 マンション検討中さん嫌なら買わなきゃいいのでは？周りの住人まであなた個人が選べるわけないじゃないですか。何処へ住もうと。

>>270 口コミ知りたいさん
間違えました。駐輪場ではなく、駐車場です！

南面140㎡超プレミアの予定価格情報を入手したが
まさかの、同じ定借のパークコート渋谷ザタワー超えだった
A,B,C,D(3～5F) 坪650～730万
Ar,Br,Cr,Dr(6F RF付) 坪730～800万

でもにっぽりの浴槽にしたら野村信者は喜んで買いそう。

赤坂や青山ほどのブランドエリアでもなく、眺望ゼロのココを
明らかに格上のPC渋谷超え価格とか、誰が買うんだ？

パークホームズ文京小石川ヒルテラスと同じ感じで、普通の部屋は坪500-550万くらい？
定借だからもっと安くして欲しいけど、今の相場だと坪400万台は期待薄か。。
ヒルテラスと同じくらいなら、あっち検討した方がいいのかなぁ。

>>275 マンション検討中さん
タワマンは嫌、低層マンションが好きって人も一定数いる（特に富裕層に多いイメージだけど、どうかな？）し、神楽坂はそういう人たちが割と好みそうなエリアだから、希少価値ありと見込んでいるんじゃないかなあ。
それにしても、マーケティング力が試される値付けですね。これで売れたら野村さんあっぱれだけど、売れなかったらトホホ（死語ｗ）だね。

さすがに定借でこの値段は強気すぎるな…

ま、今の段階の値段なんてヒアリングで下がるよきっと。最近そんなのばっかり。時間の無駄だから適正価格出して欲しいわ。

番町の所有権だって800～1000くらいなわけです。
ここら辺だとその7～8割が妥当。
そして共有施設もない定借物件となれば・・・。

モデルルーム、池袋なんですよね？練馬方面の富裕層もターゲットなのかな。神楽坂がこんなにめちゃめちゃ高くなかった時の事なんて知らない人達が来るのかな。再開発もまた始まるとか。なんでもない街並み（素敵とか渋いとかな意味じゃなく）も亀井堂もなくなっちゃったな。

神楽坂は大好きだけど神楽坂でそんな凄い価格になるなら、絶対無理だと思ってた例えば青山方面だとか広尾やらなんやら、もう一度見直してみよう。中古や小さ目のお部屋も。神楽坂にこだわる意味がわからなくなってきた。

最近の野村の値付けは欲張り過ぎ！
PD代官山みたいな、竣工後も売残り多数の物件が出始めている

高すぎ。事前登録してた人って定借だから広い部屋が少し安く手に入ることを期待してた人がほとんどじゃないのかなぁ。

>>281 名無しさん
同じ意見です。あまりにも高すぎるならば将来的資産価値考えて港区物件にする。どうせ一生住むわけじゃないし。

目の前はお墓ビュー、マンションの前面南向きでも最上階まで電柱がそびえ立つ定借物件（しかも60年）でよくこんな価格に…

ココは、南・東・西棟の3棟構成だが、日照を確保出来るのは
南(A,B,C,D)の中上層階と西(K,L,M,N)の上層階のみなので、
南棟の予定価格が他棟に比べダントツに高額なのは理解出来るが
野村サン、チョット盛りすぎじゃないですか？。

だって、PC渋谷はココより10年長い70年分の地代込み価格で
且つ、地主は安心の渋谷区なのに、ココの地主は一般企業で
更に、毎月、管理費と別に地代を支払うんでしょ。

まぁでも75戸ならほぼ売れちゃうでしょうね。

普通のお部屋はいくらかぐらいになるんでしょう。でも毎月支払う金額、地代も含めて結構な額になりそうですね。買えない犬の遠吠えと思ってもらって構わないんですけど、全く魅力を感じない物件になりました。

>>285 匿名さん
そうですね。こちらの物件は売れるだろうし、いずれ値上がりもするかもしれません。でもあまりにも高すぎたら魅力半減。好きな街だしちょっと無理してみよかなんて思えないですね。住み替え型の方達が多数の今の時代、もうこの街にとらわれず私も港区物件他を考えます。

少なくとも富裕層が狭小中住戸に手を出すわけがない。
自己居住しなくて、投資としてもとても見合わない。
価格次第では、売れ残り必至でしょう。
ぜひ惨敗するところを見てみたいですね。

こちら事前案内会の連絡頂いた方いますか？アンケートに答えたのが遅かったのか、まだ連絡がなくて。。

60年ていしゃくでしょ。残存50切ったら二束三文になるよ。

赤城神社の目の前に、１３階建てオープンレジデンシアの建築計画の看板が立ってた。立地的にはこっちの方がいいから（神楽坂駅の目の前）、神楽坂の場所にこだわる人はこっちもありかもね。
ちなみに完成は２０２３年９月３０日だったから、プラウドとほぼ同じ。

さよなら神楽坂。。マンションだらけになって、隈研だらけになって、チェーン店や薬局だらけになって、誰も通らない大きな道路が出来て、路地裏の細い道が無くなって、小洒落た高いだけの美味しくないお店でいっぱいになって下さい。神楽坂を離れても恋しくならないように。（完璧なる私情です。ＯＨの書き込みを見て↑ショックで。すみません）ちなみにＯＨはよく調べた方がいいです。よく調べなくてもわかります。

>>295 通りがかりさん
すごく気になるのですが、OHってどうなんでしょうか？

OHってなんですか？

オープンハウスのことじゃないですか
それにしても意味深に書くのは感心しませんね
他人に分かってほしければ、分かりやすく書いたらいいのに

意味深に書いたつもりはありません。他人に分かってほしければ？分かってもらいたいなんて思っていません。そちら様のような方は何も分からないままで問題ないのでは？気にしないで下さい。物件の事も。句読点の事も。

>>297 匿名さん
オマエってハエみたいの略です。

>>295 通りがかりさん
四谷～荒木町界隈にいらっしゃいな。

>>295 通りがかりさん

>>295 通りがかりさん
四谷～荒木町界隈にいらっしゃいな。

オープンハウスは最高だよ！立地良くて安いからね！

中国不動産大手のデフォルト危機。
日本の不動産市場も無傷ではおれんだろ。

別に不動産会社が建設するわけではないからOHだろうと無意味にネガる必要はない。天下の三井不動産のマンションだって運が悪ければ傾くし。
…という訳で華美にして単価盛り盛りにするよりは、安くして欲しいです野村さん。

こないだ現地を通った時、マンションの目の前の年季の入った民家（定食屋の隣）が家の外まで響く大音量でクラシックかけててめちゃくちゃうるさかったんですが、他に聴いた方いますか？　あれ、日常的に流してたら南面は辛いぞ…

で、いくら？

近所で住み替えを検討している者です。ヒルトップのすぐ南西、最高裁長官邸の面前から延びる通りに、日鉄興和のマンション建設の看板が立ちました。住所は砂土原３丁目。そのはす向かい、かつて東急系のマンションがあった空き地も、簡易塀が取り払われ、何やら動きがあります。こちらの住所は払方ですが。そしてその通りの先、日銀官舎だった広大な土地も、先日、入札が終わって、買った業者らしい皆さんが最近うろうろしています。この界隈、いろいろ動きがありそうですよ。

>>312 坪単価比較中さん
楽しみですね。でも結局とってもお高いんでしょうけど。それでも所有だったら借地より良いですよね。ただ何年後の話になるんだろう。。今度通ってみます。

砂土原は敷地が狭いですよね。むかいの払方町のがまだ広いですが、ここほどではない。ここが定借60年でぼったくり価格の場合には、待つのが正解かもしれません。

近所のサンクタスやアインスタワーも借地権物件なのに、中古でもなかなかいいお値段で売りに出てますね。
ノムラさんが強気になるのも頷けます。
さらに言えば飯田橋みたいな相場にしたいのかもしれませんね。

定借で1億5千万とか信じられません。

>>316 匿名さん
何平米？

80㎡以上の部屋から販売らしいですね。値段がいくらになるのか気になります。

不動産市況の先行きも不透明だし、いまがまさに相場もヒルトップかもね。
気にしない人が買えばいい。

間取りが悪いってすごいストレスだと思うんですけど、前にプライドの営業の方に間取りにこだわった様子を見せたら、間取りにこだわってるなんて可哀想だなぁと鼻で笑われました。全ては立地でだから不動の産なのだと。そして病気するとローン組めませんよ。と、夫に。（それはそうなのだろうと思う。）そしてペアローンを組むわけでもない私に向き直って奥さんが病気でも旦那さんローン組めませんよと、（私は健康です。）聞いてもないのに驚くほど失礼な事を言われました。しかも間違った情報ですよね。これが野村の印象です。

>>306 マンション検討中さん
無意味じゃないです。不動産会社が建設するわけではないけど、不動産会社が建設会社を選ぶんです。仕様も不動産会社が選ぶんです。単価盛り盛りじゃなくてもすんごい値段つけちゃうのも不動産会社です。

>>303 マンション検討中さん
じゃあ買ったらいかがですか。

>>320 マンション検討中さん
　【訂正】　プライド→プラウド
まぁ、プライドの高い人だったんでいいんですけど。

新宿区保護樹木の銀杏はいいんですが、この電線はちょっと。地中化計画ないのかな？

>>324 評判気になるさん

風情も糞もないなこりゃ…。

>>324 評判気になるさん
電線が見える部屋は嫌ですね

残念ながら南面の高級部屋はどこからも電線と電柱が丸見え…

南側のお部屋は始めから検討していないのですが、ここはエントランスですよね？もうがっかりです。地中化なんてマンションが建つだけで決まるような事じゃないですからね。これは残念です。でも教えて頂けてよかったです。

三菱地所の定期借地物件なので市谷加賀町レジデンスと比べちゃいますね。地所はなんでこっちを高級仕様にしたんでしょうか？
市谷加賀町レジデンスは四方接道で特に南は市谷の杜が整備され、歩道も広く、電柱電線がありません。隣の中学校の外壁も再整備されて綺麗になってます。市谷の杜はDNPが高層ビルを建てる条件で整備したんじゃないかと思うので少なくとも市谷加賀町レジデンスの定借期間が終わるまではずっとあの環境でしょう。
加賀町のほうは駅から離れますが、むしろ電車移動前提のこちらを廉価仕様にして向こうを車移動前提の高級仕様にすればよかったのにと思っちゃいます。定借期間も向こうは70年ですし、戸数を減らし駐車場を増やして豪華版にしても売れたんじゃないでしょうか。ここの銀杏を貫く電線を見ちゃうとあちらの立地のほうが断然良いように思えます。

>>329 口コミ知りたいさん

えっ？

>>330 マンション掲示板さん
比較の話ですよ。市谷加賀町レジデンスと比べればこっちの方が高級仕様ですよね？

>>331 口コミ知りたいさん

ブランド名をよくご覧になってください。地所レジは定期借地を高値でうりつけるようなマネはしないのでは？

地所はやらないけど野村はやるってことなんでしょうか。これは失礼いたしました。

ヒルトップって言う名称、流行ってるのかな
あんまりヒルトップって印象の土地じゃないんだけど
標高的には高いのかも知れないけど周囲を見下ろすような立地にはなってないよね？

>324
そもそも、車両通行のジャマになる公道上に越境してる樹木の方が悪いと思う。
野村と新宿区で協議して敷地内に移植すればイイのに。

ジオの隣の払方町の空き地は、三井ホームの名前があるので、分譲ではなく
賃貸でしょうね。

100平米北向き2億円
定借60年でこれ買う人はかなり変わり者だな
周りの道狭くて景観悪いし

野村はなんか路線を間違えた気がしないでもない。
立地に駅近以外に売りになるようなものがあるんだろうか。駅近って言っても直近でもないし、道路狭い印象だし、あの電線……。
150平米超は２億超えるよね？ そんな物件を買う層の食指が動くかなあ？
７０～８０平米１億前後くらいのレベルのものの方が良かったんじゃ？
電線どうするつもりなんだろう？ せめて黄色のカバーは目立たない色にするとかあるんだろうか？

>>338 匿名さん
100平米で2億超えてました

>>339 マンション掲示板さん
いよいよ資産インフレですかね
楽しみですね

>>338 匿名さん

3億超えますよ。

うひゃー
ここの立地にその額出す人いるのかなあ？
ウエリス市谷加賀町みたいに苦戦するんじゃないのか

これは冷える

野村の最高傑作はステアリでしたね・・・.
アフターステアリは微妙だったりすっ高値な物件ばかり。

とはいえ抽選ゲーになると思うな
グレードが神楽坂随一なのは間違いない

いや、、定借で南向き100平米超えが軒並み2.7億?はやりすぎですね…埋まるんでしょうけど…
第二期の70平米台の価格が気になります

南向きは2.7億どころか3億～4億近くでしたよ。
正気か。

２億超えたあたりの購買層は世界違うから埋まる
プラウドを超えるハイブランドが出てこない限りマンションコレクターが買い続ける

>>348 eマンションさん
その世界違う人がこの立地、電線に手を出すのかどうか。
私、電線にこだわりすぎ？
でも、すごく気になる。エントランスの特徴として利用している大木なのにあれはひどい。プラウドが出している完成予想図との落差が……。

2011年築（築10年）で、定借70年（残り60年）のサンクタス神楽坂の11階75平米2LDKが9880万で中古に出てたけど、売れたみたいだね。成約価格はわからないけど。

坪単価どの程度？

>>338 匿名さん
黄色のカバーは工事用の養生なので工事が終れば外されます
みんな知ってることだろうけど

>>352 検討板ユーザーさん
黄色ではなくなるんですね
それでもこれかあ

木が燃えませんか？

これまで燃えていないから何らかの対策されているんだろうけど不安ではあるね。これで大丈夫なものなんだろうか？

色は変わってるけど気持ち太いから何か対策施されてるのでは？
知らんけど。

とりあえず売れ残るか抽選になるか教えてくれ

電線の黄色カバーは、工事中の断線や感電対策の為で、工事終了後は外す物だよ。
又、おそらく東電かNTT管理の電線と思われるが、有料の電線纏めを依頼すれば
見掛けの本数を1/2とか1/3に纏めて、目立たなくすることが出来る。

黄色のカバーは工事用じゃなくて、銀杏の木を守るためのものですよ。このマンションの建設が始まる前からずっとあります。

>>359 匿名さん
googleマップだとすでに解体工事が始まっている2019年4月のストリートビューに黄色のカバーはなく、2020年2月のストリートビューでは黄色のカバーがついています。ずっと前からではないようですよ。
>>353は2017年10月のストリートビューです。

間違いなく、黄色カバーは工事車両から電線を守る物です
近隣の他の工事現場でも、樹木の有無に限らず、黄色カバーは付けてます

目の前の銀杏って雄？雌？
臭くなるのか知りたいです…

>>354 匿名さん
電線にとまってるカラスやスズメはなんで感電しないんでしょうね？

>>363 検討板ユーザーさん

チコちゃんに聞いてけろ。

銀杏落ちてないので雄かもですね。今の時期でも特に臭くないです。

>>365 マンション検討中さん

ありがとうございます！

担当に話を聞きました。60年定借でそれ？という価格でした。
所有権、作り、広さ、交通利便性含めた立地、土地のブランド。数年前の案件とはいえ全てに優れると思われる市ヶ谷砂土原町を大きく突き放す価格設定。
昨今のマーケットの上昇傾向を差し引いてもgreedyさが過ぎるように思います。
説明会には一応参加したいと思いますが、本気であの価格で売ってくる積りなら流石に我が家は撤退です。

すでに撤退しました。南側も人気がある部屋とない部屋の差が激しいっぽいですね。。

買いですね

南面プレミアは、高仕様にすれば高価格でも、広域検討の人が買うだろうけど
それ以外の多くは、売れ残り間違いなしの予定価格だね。
だって、管理費と共に、価格は未定だけど、別途地代を60年間払うんでしょ。

中古物件も見たけど、神楽坂エリアが伸びてるみたいね
適切なプライシングかと