シティハウス二子玉川 ザ・グランドってどうですか？

いくらなんでも坪700はないでしょう。
スミフ最上級ブランドのグランドヒルズ南青山がまさにそれくらいだけど、売れ行き良くないですよ。
築浅でそれなりの中古が坪300台で買えるエリアなんだから、坪600でも高すぎ。

低地だし坪500でも見合うか怪しいだろう。
駅近が絶対な場所でもないしね。

河川敷が近くにあるのって良いですよね。
正直そこまで行く事はないのかなって思いますが、
ちょっとしたリラックスできる環境が近くにあるのが憧れます。

二子玉川駅近でスミフときたら、安い訳ないのだから、日々の食費を安売りセールで抑えようと考えているような生活水準の方々では、手が出ないでしょうね。
大人しく川を渡ることを検討された方が賢明かと思います。

既に完成しているのに入居は約１年後。
結構時間を空けているのですが、モデルルームを用意しないためでしょうか？
それにしては、ホームページに間取りくらい記載しても良いのに、
まだ詳細がアップされませんね。

あり得ないほど高値追求してきたね。
さすがすみふさん。
3A買える値段で二子玉川(しかも低地)の物件買う人いるのかな？
プラウド瀬田一丁目は高台で高仕様だから売れた訳で、玉川二丁目でこの価格はキツいっしょ…

ここっていくらなんですか？

玉川アドレスでは、2丁目が一番良い場所でしょ！

2021年6月中旬販売開始予定でも公式ホームページのほとんどが工事中で
情報が遅いのでは？と心配になってしまいます。
建物は完成しているので現地モデルルームを見学できるのはメリットだと
思いますが事前情報も大切ですよね。

>>219 マンション検討中さん
うわー
こういうのは良くないよねー。
外側の見えてるだけでこんななら、見えないところはどうなってるやら。

ホームページの更新ってあんまり重要視されていないんですかね？
部屋を売りたいのであればそれなりに情報を更新するのは重要かと思いますが。
個人的な意見ですがもっと優先度あげて欲しいところです。

ホームページに多くを載せなくても反響十分なようなので、更新しないんでしょうね。
早めからアクションしている人は既に連絡が来ていて、情報も公開されています。
いまの新築情勢は、早く動いた者勝ちですよ。

>>258 匿名さん
259さんの仰る通り、オンラインで案内が開始したようですよ。
友人が先日参加したようで、予定価格は大きめの部屋のみ案内されたみたいです。
マンション全体としては小ぶりな部屋が多いようで、提示資料や案内内容を鑑みるとメインの50平米台でも一億超えてきそうな印象なようです。

102.31平米 2LDK 25,500万円(坪単価822万円)
111.12平米 3LDK 32,000万円(坪単価950万円)
94.15平米 3LDK 20,000万円(坪単価701万円)
77.31平米 3LDK 16,500万円(坪単価704万円)

坪単600だと仮定して、40平米の1LDKでも7000万円前後、55平米の2LDKだと1億円近くはいきそうな感じということですね。正式価格の発表が楽しみです。

玉川二丁目を瀬田一丁目より高く出してくるとか、す◯ふのマーケティングってどうなってるんだろうね。
やっぱり、この戸数くらいなら騙くらかして売り付けられると踏んでいるんだろうか。

プラウドが二子玉川を冠さず瀬田一丁目ネームにしたことの真意を考えれば、地位が天地ほどにも違うと分かるはずなんだけどね。

ハザードマップで3-5mか。発生する可能性は低くてもリセール時に影響しそう。

プレステージ瀬田のように、二子玉川を冠さなくても、ブランド中古の評価は高い。

台風１９号で水害が発生したり、「あわや」「間一髪だった」マンションはあちこちに。それを知らずに、中古を買う方は要注意かと。高台の瀬田は安心ですが。

50平米台でも一億超えですか？
ハザードマップ情報によればあまり条件がよろしくない立地のようですが
その辺りは値付けに加味されないのでしょうか？
これほどの価格帯でも反響があるとの事で売れ残る心配はなさそうですか？

>>266 匿名さん
世田谷区、特に二子玉川の街が好きな人は一定数いますので反響もいいみたいですね。それと住友不動産は竣工後もゆっくり売る販売スタイルなので、売れ残るという言葉は適切じゃないかもしれません。
ちなみに、オンライン商談した知人によれば、前の建物びったりの北向き50平米台でも1億ぐらいな雰囲気でした。むしろ眺望がましな南向きは条件もいいので、更に高い単価になると思われます。

50m2台で1億超！？そんな事あるんですか？
代々木上原のモリモトみたいですね。笑
築6年の近くのシティハウス二子玉川は1階57m2が7,380万円で出てますけどね。

>>268 匿名さん
半年から一年で相場更新されるから、ホント驚きます。
スーモ見ました。眺望が全てぼやかされてるのが気になりますけど、その一階のシティハウスは安いですね。今は中古で売る時もハザードの告知をするみたいなので、災害やリセールのリスクを気にしない人ならアリかもです！
でも物件の写真を見ると共用部や専有部の仕様はブランズ二子玉川テラスやプラウド瀬田一丁目の方がいいですね。

ブランズ、プラウドより仕様は低いですね。
立地も駅4分は強みですが、低地なので瀬田の方が上と考える人も多いかと。
それでも高値追求するのが、す◯ふというデベロッパーです。

高台の瀬田は、バルコニーからの富士山の絶景も、プラスワンです。

>>260 マンション検討中さん

最近、老眼で、数字がよく見えなくて。この坪単価、マジですか！？

>>271 匿名さん
個人的には少し駅距離あるけど瀬田ファーストの立地が好きです

瀬田のゴルフ場跡地が、賃貸住宅になってしまったのは残念です。
分譲マンションだったら、もちろん、億ションだったでしょうが。

皆さんやはり玉川<瀬田と考えてますよね。
特に一丁目は別格で、プラウドはそれが故の高級路線で、一定を評価を得ていた印象。
それを超えてくる値付けということは、ここは皆さん撤退の模様という理解でよろしいかな？

お金のやり場に困っている単純な富裕層か、二子玉川に憧れが強く騙されてしまいそうなアッパー層リーマンがターゲットといったところでしょうか。

有名芸能人が住んでいた白亜のマンション、亡きケンさんが居を構え、〇沢〇樹のロケに登場した豪邸など。瀬田は閑静で緑も多く。

隣の建物と結構近い

敷地にまったくゆとりがない。駐車場は丸見え、防犯上も不安。

写真は北側ですね。

31戸ですが駐車場が9台というのは割合的にはそこそこ他のマンションより多く感じます。
駅まで徒歩4分のエリアなのでそこまで車はなくても良いかなと思っているのですが、
この辺にお住いの方は車なくても全然便利に暮らしていけますか？

>>280 匿名さん
二子玉川に住んでいる友人は街の中で完結するので、特に車は必要ないと言っていました。この辺りはライフスタイル次第でしょうね。

駅近ではありますが、個人的にはこのあたりですと車があった方が便利かもしれませんね。
自然もそれなりにあって子育てのファミリー層にも良いところだと思うので、
そうなると車は絶対あった方が良さそうですが。

残念ながら、子育てファミリー層が満足するような広さの部屋は全て1.5億円超で戸数も4.5戸しかありません。
間取りとしてはリタイア層や独身富裕層、共働きDINKSあたりがターゲットかと。
住宅ローン組む人が無理に買う物件では無いように思いますが。

DINKSということもあり60平米1億ぐらいの部屋を探しておりますが、ここは予定価格を見て諦めました。

40.51㎡(1LDK) 7,900万円
57.57㎡(2LDK) 12,500万円
56.58㎡(2LDK) 13,000万円
59.86㎡(2LDK) 12,800万円

どういう根拠で、こんな価格設定になるのか。本当なんですか？
プラウド瀬田一丁目の中古ですら、売れていないのに。。。プレステージはすぐ売れているみたいですが。

>>285 評判気になるさん
オンライン説明会に参加すれば上の予定価格を見せてもらえますよ！プラウドの販売時から土地の仕入れが高いから住友700超えてくるって噂でしたがホントでしたね…

仕入れが高いといっても、あの造りでねえ。

す◯ふのマーケティング部隊に偵察に行ってみたいものだな。
一体どんな調査したらこんな値付けになるのかね。
チャレンジとかいう次元じゃない。
何年かけて売るつもりなんだか…

あくなき限界へのチェレンジ。高みの見物しま～す。

早期完売を気にせず、ゴーイングマイウエイ。コートハウスも高く売れるのか？

ここみたいにマンションにインターネットサービスがある場合って、
それをそのまま利用した方が安いとかあるんですかね？
個別に契約した方が良いとか、その辺はあまりわかっていませんので、、

これは、悪徳な壺売りレベルの価格設定だな。
営業担当の方、心中お察しします…
消費者を騙して買わすのは、心痛みますよね。

なるほどねぇ...。
どうりで営業マンが価格帯について
絶対口にしなかった筈です
なるほど納得です

特徴的な施設は内廊下、トランクルーム、ディスポーザーとなり
特に目立った共用施設がないように思えるマンションですがこの価格帯なのですね。
それと、マンション価格が高いと管理費等も高くなるようですがこちらも例にもれずですか？

>>284 マンション比較中さん
ええ、正気ですか？退散ですね笑

こちらのマンションには
コンシェルジュサービスとかは
ありますのでしょうか？
どなたかご存知な方いらしたら
教えて頂けますと有難いです

>>296 マンション検討中さん
31戸でコンシェルジュ付けるとか、管理費一体いくらお支払になるつもりですか？
50㎡で10万くらい払うつもりなら、組合に提案してみたらいかがでしょうか。

>>284 マンション比較中さん
代官山南青山六本木と遜色ない価格ですね。
買った瞬間含み損凄そう。

早速のご返信有り難うございます
大変参考になりました。
にしても高いですね、この物件
建物のグレードからしても魅力
感じないし内装に特別感あるのかも知れませんが外からは見えない
ならば24時間フル稼働のコンシェルジュ
でもいるのかと思いましたが無いとしたらこのマンション謎でしかない？？

ここのサイト見てきたけど、何故間取りが出てないの？
わざわざ問い合わせないと送ってもらえないなんてほんと意地悪な会社としか言いようがない。

今どき不親切すぎますよね、情報開示してほしい

>>292 匿名さん
地元の人は、なぜ販売中止・延期騒動になったか良く知ってますからね。

二子玉川徒歩4分で今の相場状況でスミフなら驚きの値段では決してないし、なんだかんだで売り切ると思いますけどね。たっけーけど、

間取りは3LD・K+N+3WIC+SICのM標準プランしか公開されていないんですね。
もしかするともうこのタイプしか残っていないんですか？
それとも他の間取りは非公開で問い合わせしないと閲覧できないんですか？

他にも間取りはあるでしょう。
ほんとこの会社のやり方、何なん。
いまはここの仕様とか全部載せてるけど、
だいたいホームページを公開する時点で外観と概要くらいしか載せてなくてあと何も情報が無いってことが多すぎるんだよ。
ホームページ出すなら情報全部載せてから表に出せよって思う。

>>308
今出ているのは一期分の残りみたいですね。
これから二期が始まるのでもう少ししたら他の間取りの掲載もあるんじゃないでしょうか。

ですがまあ出ている部屋でも二億、三億とあるような高級マンションですと
小規模なのもあって全部の間取りを公開せずとも売れてしまう気がしますね。

最高値がいくらになるのか気になりますね、買えませんが…。

公式ホームページで1LDK,2LDKも出ましたね。おそらく第2期でしょうけど。
私が気になっているのはE(2LDK、59.86m2、価格未定)とM(3LDK、94.15m2、2億円)です。

住友さんの売り方ってほんとすごいよね

ここが坪600なのはマジ。オンライン商談で価格聞いた瞬間に断った。周囲は建物ごちゃごちゃしてるし、ハザード真っ赤だし、小規模マンションで存在感ないし、入口もこじんまりしてて高級感ないし、これはかなりしんどい。二子玉住みたいならライズタワー中古で買って部屋を魔改造したほうが良いと思う。二子玉に拘らないなら都心に行け。

東急沿線は価格おかしい

そのおかしい価格設定で、モリモトは淡々と売り切っている。いまは、それが現実ですね。とはいえ、ここの＠６００は、ただただ唖然。

売れてますかね

営業のプレゼンが苦し紛れすぎて笑った。
代官山のプラウドが比較対象ってどういう神経してるのかな？（笑）

>>317 マンション検討中さん

なんじゃそりゃ笑

二子玉2億って。。
白金でも買えるよ。

やっぱりハザードかかってるところはダメですね。
本日も水浸し。

そもそも会社更生法を３度も適用されたゼネコンが施工を手がける物件ってどうなんでしょうか。大丈夫なんすかね

@600万がどんなものか、ぜひ現地へ足を運んでください。マンションを見比べてる方なら、あまりのイメージギャップに、唖然するはずです。

構造面を拝見すると支持層まで基礎杭を打ち込んでいるようですが
地下約9m～11mの深さに27本打設は地盤的にどう評価すべきでしょう。
支持層の地盤は最大Ｎ値50以上で硬そうですが…

瀬田1丁目セントメリーズインターナショナルスクール近くのサンウッド
高いだろうなあ
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10074924

サンウッドに問い合わせたら、のらりくらり、かわされました笑。デべにありがちな対応でした。価格的には、直近のプラウド瀬田一丁目ぐらいの目線ですかね。
とにかく、フラットで角地。場所がいいですし、２０戸ほどなので、買える層は絞られますね。でも、このスミフより、推し！！

大雨降りましたよね、二子玉も降ってました？？
突然の豪雨、一部の地域で降って、一部の地域で降らないこともあります。よくわからない天気です。

価格が高いのは二子玉川だから仕方ないのかとも思っていました。
他の方が厳しい意見をおっしゃっていたので、そうなんだと納得できました。
やはり駅のブランド力なんでしょうか。
ハザードマップで赤いとどうしても気になってしまいますけど・・・

>>328 匿名さん
二子玉川もめちゃくちゃ降っていましたよ！
ただの大雨や台風程度では決壊とかにはならないですよ。
近年は少なくとも観測史上最高クラスじゃないとなかなかやばい事態にはならないです。
兵庫島の某所も強化されてしまいましたし。

>>329　匿名さん
降ってたんですね。住んでいる場所によって降ったり降らなかったり。本当に局地的で。

>>ただの大雨や台風程度では決壊とかにはならないですよ。
ちょっと安心しました。
変な天気が続くので、浸水などなければいいと思っています。二子玉川に限らず、マイホーム持つならどこでも・・・
「観測史上最高クラスじゃないとなかなかやばい事態にはならない」と聞いて、安心しました。

ここ最近、史上最高クラスが連発してますからね…
安心するのは早いんじゃないですか？
ハザード赤色はリスク高すぎますよ。

夜、マンションの前を通ると、どの部屋も真っ暗。誰も住んでないのかな？　

駅近でも、いまひとつですかね、、、

600なら土地買って注文住宅が余裕で建てられます
それでも新築マンションが良いという人だけ買えば良いのです

>>333 周辺住民さん
ライズ・プラウド・ブランズの様に自然が目に前に広がっている訳でもないとなると
駅近位しかメリットないですね。他と比べて特別駅近という訳でもないですし。

敷地にゆとりなし　施工会社が？　防犯上不安な駐車場　耐震的に気なる大きい窓
抜けてない眺望。すみません、プラス要素が見つからず。

外観デザインもイマドキというのかありきたりなデザインではないのが印象的です。
ただみなさんが書かれているように駅に近いのは魅力感じますが
間取りを見ると収納スペースがあるがために部屋がいびつな形になっていて使い勝手が悪そう。
住友物件なの？と思っていました。

間近で見ると一部の素材がチープに見えました。また白っぽい箇所はすでに薄汚れていてちょっと残念な気持ちになってので、外装の素材は経年変化を考慮した物件を選びたいと思いました。

マトモな相場感覚の人は、この立地にこの値段では買いませんよね？
ハザード真っ赤ですよ？
玉川氾濫の時、この辺ガッツリ浸水してましたよ？

このマンション、どうなってるのかしら？　
できてから2年ほど経つのに1軒しか入居している様子がないのですが、、、、。

絶好調のモリモトですら＠５００万前後なのに。。。

入居が始まってそろそろ三か月ですかね。
非分譲の部屋もあるようですがその辺りの部屋（どこなのか分かりませんけど）も未入居なのでしょうか。
建物完成から入居まで時間が空いてしまうと>>338のようなデメリットも生じてきてしまいますよね…。
せっかく引っ越してくるなら綺麗な方がいいなあ。
引っ越しといえば今だと引っ越し無料サービスがあるみたいですね。良いサービスだと思います。

2期3次まで販売自体はきている。
特に先着順がないことを思うと、売り出した物件自体は売れているということなのでしょう。
入居の方がどれだけいらっしゃるのかって
外からだけではきちんとわからないとは思いますが、、、
住心地自体はどうなんでしょうね。

1次、2次で売れなかったから3次になってるんでしょ…
1期でとれだけ売り出したか知らないけど、案内からは半年くらい経ってるし、順調とは言い難い。