ザ・パークハウス 大井町ゼームス坂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都品川区南品川５丁目211番15（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「大井町」駅（東口 通行時間7:00-22:00) より 徒歩6分
ＪＲ京浜東北線「大井町」駅（西口) より 徒歩7分
りんかい線「大井町」駅（B出口）より 徒歩7分
東急大井町線「大井町」駅（駅舎）より 徒歩7分
京浜急行線「青物横丁」駅（駅舎）より 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：38.62m2～78.41m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社 JX不動産株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-07-05 14:43:43
Aタイプはリビング8畳、部屋が5畳とそれほど広くはありませんが独り暮らしならちょうどいい広さになっている
ワンフロアは3戸のみなので、プライバシー確保としては良い
一応３LDKのタイプもありますが、リビングが狭い。家族住まいというよりは夫婦二人暮らし世帯が向いていそうです。
立地的に共働き夫婦、単身世帯が需要として多いのかなと思いました。
駅からも近いというところがメリットが高い。
全室角部屋なのはいいね。スペックと価格が楽しみ。
坪単価は400万円？
平均400ぐらいですかね。低層380、高層420ぐらいかな。
ゼームス坂って名前ださすぎだろ
マンション名につける名前じゃない
ザパークハウス大井町だけでいいのにダサい名前追加するとかセンスない
ザパークハウスのザですらいらないのに
ローレルコートが徒歩10分で坪単価470万くらいで販売してるだけに安値は期待出来ないか
予想は平均440万
再開発される前は街全体が治安が悪く、あまり良い印象はなかったのに。
再開発後は綺麗になり見事に変わりましたね。
今は地価も高いんでしょう。
再開発は今も継続中なんですね。
少し先ですが、リニア中央新幹線も開業することを考えるとマンションの価値が上がるかも。
敷地面積494.85m2
建ぺい率：80%・60% 、容積率：300%・200%
こんなショボい土地に、大手が分譲マンションですか・・・。
もうダメだな、こりゃ。
JXの遊休地処分じゃないですかね
竣工売りだし安く出てくるかも
シティタワー大井町@450
クレヴィアタワー大井町@420
ここは間取り狭いから@450でも不思議ではない
MAX420でしょ。それ以上はない。
クレヴィアがお買い得だったね
同シリーズのザパークハウス大井町レジデンスは住まいサーフィンだと2013年の総戸数100～299戸の注目度1位物件だったよね。クヤクションのブリリアタワー池袋とか
月島駅直結のキャピタルゲートプレースとかの年。http://www.a-lab.co.jp/research/press140328.html
青物横丁までは坂道なので結構しんどいのでは？？
全て角部屋という所が良い。
Dタイプはウォールドアを開ければ、リビングが１４畳くらいに広げられそうですね。
ウォールドアも収納式なので邪魔にならず違和感なく、リビングとして利用できるのは利点
部屋数がいらないという方はこうしてリビングを広げて生活で来て良いと思う
一つ気になるのが二重天井。
二重天井は子供の足音などが響きやすいので、生活音の方がどうなんでしょう
音が響きやすいのは二重床の方じゃありませんか？
マンション探しをしていると、口コミ掲示板では二重床の太鼓現象という言葉をよく耳にします。
ただ直床であればいいというものではなく、どの仕様がベストであるかは判断がつきません。
もしかすると上の階にどのような住人が入居するかの運次第になるかもしれません。
普通は二重天井ですよね。
そうじゃないとライトつけることができません。
音が響く響かないって、スラブ厚にもよるらしいんで、構造そのものだけの問題ではないようです。
何にしても、遮音性って普通に暮らしたときのものなので、
大きな音を立てないように暮らしていくことは必須です。
大井町も新築マンションが@400前後まで来てますね
中古も全然安くないし、手が届かなくなってしまった、、、
モデルルーム予約好調みたいですね。埋まってました
三菱ブランドだし、坪４００は行くでしょ。駅距離考えたら４１０?４３０ぐらいのレンジに入ると思う。
二重天井はドアの開け閉めや生活音には防音できますが、子供の足音は響くようですね。
子供がいるならば二重床でない方が防音にはなるようです。
御夫婦二人暮らしや単身世帯は二重床がお勧めと言われたことがあります。
子どもの足音もどこまで我慢できるかですね。マンションに住むならお互い様でしょうけど、夜遅くや早朝の騒音は困ります。
>>33 匿名さん
ここの掲示板は二重床にこだわりすぎの人がいますね。いまどき都内のマンションはほとんどが二重床です。
音が響くという話はありますが、それはスラブ厚に影響されますよ。
思ったより安かったが、羽田新航路の真下なのにサッシの等級が低かったり、戸境壁が乾式耐火遮音壁だったり、わかりにくいところでコストを削っている印象でした。
なぜか駐輪場だけ賃貸マンションのような作りで仕上げも雑でした。しかも何故屋外で二段式ラックなの？ 坂ばかりの大井町でファミリー物件。前後子乗せの自転車は必須では？ 雨が降っても保育園へは行かなければいけません。
ここファミリー物件なの？
坪400未満が中心です
坪単価300万円台なら瞬殺あるかもね。
間取りは1フロアに1L,2L,3Lが一部屋ずつなので、一人暮らし、DINKS、ファミリーが混在になると思います。
私は3Lを見ましたが、大井町に住みたいけど、シティタワーやクレヴィアは高いと感じた方々がこちらに集まるのではと感じました。
坪単価も比較して抑えられているので、人気は集中する可能性が高そうですね。
設備面等を理解して購入されるのであれば、良い物件な気もしますが、うちは見送る予定です。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
26戸しかないので、将来の大規模修繕は怖いですね
隣の秀和レジデンスが気になります。もう築50年くらいですよね… 建て替え時に南向きの日差しがなくなってしまう可能性がある気がして怖いです。それも加味して当パークハウスは少し斜め向きに建っているのでしょうかね。
坪単価380万円ぐらいみたいですね。
２LDKの上の方は、坪425万円しますね。。。このタイプが人気なんでしょうね。イメージ画像を見ましたが、北向きの眺望は素晴らしかったです。
周辺マンションとの比較です。
シティタワー大井町＝CT、クレヴィアタワー大井町＝クレヴィア
＜展望＞
・３LDKは、南と西にほぼ同じ高さのマンショあり。南西も坂の上方向で展望は悪い。
・２LDKは、坂の下方向になっており展望は非常に良い。
＜遮音＞
・T1サッシュ（CT＝T3・LOW-E、クレヴィア＝T3・複層ガラス）
・自然吸気（CT、クレヴィア＝機械吸気）
→遮音性能は普通のマンションで、道路工事の音が室内に聴こえてくるレベル。羽田新ルートが近いことを考えるとマイナスポイント。
＜構造＞
・インフレームで部屋の中に柱食い込みあり。
・天井高は2.65m以上、ただし下がり天井きつめ（CT、クレヴィア＝2.60m）
・サッシ高さ2.1m（CT、クレヴィア＝2.1m）
・耐震構造（CT、クレヴィア＝免震構造）
＜内装＞
・ディスポーザーあり
・組み込み式食洗機あり
・吊り戸棚標準設置
・収納充実
＜管理費＞
・約350円/m2（CT＝303円/m2、クレヴィア=215円/m2）
→駐車場収入がないから？かなり高め。
＜坪単価＞
・約380万円（CT450万円、クレヴィア＝420万円）
＜感想＞
・内装はシックで高級感あり。
・柱の食い込みが多いので、表示面積よりも狭い印象。
・遮音性能は要注意。
・南は展望期待できず。北は展望よし。
・構造はCTやクレヴィアより見劣りするが、価格差が70m2で1000~1500万円以上あること考えるとお買い得な印象。
便利な立地ですが、総戸数が２６戸とは、すごく少ないなというのが印象的。
パークハウス物件なので、造りなどはしっかりしていると思いますが
この立地でいうと価格帯は相当高くなりそうなイメージ。
１～３ＬＤＫとプラン内容もいろいろなので住む層がどうなのかも気になりますね。
「造りなどはしっかりしていると思いますが」という点について、名称で判断するのではなく、資料をご自身の目で確認した上で判断することをお勧めします。
レンジが同時吸排気でなかったり、自然吸気だったり、梁ががっつり部屋に入ってたり仕様は微妙だと思います。
シティタワーやクレヴィアより相当安いですが…。土地と建設費高騰の皺寄せでしょうか。
ゼームス坂は色々歴史があるからな。。
こちらの管理費はまだ出てないんですよね…
>>51
>>・約350円/m2（CT＝303円/m2、クレヴィア=215円/m2）
38.62m2～78.41m2なので、
38.62m2×350=13517円
78.41m2×350=27443.5円
1LDKでは1万円台。70㎡になると3万円弱。計算してみると割高な気もします。そして、値上がりの可能性があると聞くとショック…
正式発表で少しでも安いことを期待したいです。
同じぐらいの戸数でも管理費が1平米200円代ところいっぱいあるので、管理費が高いのは謎です。
管理費かかるような設備は何にもないのに。タワマンのクレビィアより70平米で1万円近く違うのは負担ですね。
>>60
同感ですね、腑に落ちません。
CTもクレヴィアも内廊下でディスポーザー付いてませんでしたっけ？
内訳知りたいですよね。
管理費はどういうロジックで決まってるか、詳しい人教えて頂けませんか。
ずぶずぶの素人なもので。
単純にスケールメリットの差でしょう。シティタワーは635戸、クレヴィアは138戸でこっちは26戸。まぁシティタワーは共用施設と各階ゴミ置き場、24時間有人管理もあるので一概に比較出来ないですが。
三菱物件で最近出てた50戸超の千石一丁目は外廊下ディスポーザーで317円、100戸超の市ヶ谷は内廊下ディスポーザーで299円でしたから、それ考えたらここも妥当かなーと。
>>62 匿名さん
内廊下といいつつ廊下に空調ないです。
同じ規模のローレルコート大井町は外廊下、ディスポーザーなしでしたが、管理費1平米200円なので、ディスポーザーの維持費だけで平米120円、70平米だと月1万円払う計算でしょうか。
やはり高いような。
ローレルコートも50戸超でしょう。それだけディスポーザーは便利ゆえの維持費が掛かるってことですよ。
住友なんかタワマン以外だとまず付けない。100戸超でも付けないから、見た目管理費の安さ狙いとコストカットが理由でしょうけど。それと比べたら三菱は良心的ですよ。
便利な立地で全て角住戸というのは魅力的です。
でも、総戸数が２６戸と少ない上に、管理費が今の段階で高いとなると
将来はもっと値上がりするでしょうね。
パークハウス物件だからというのもあるのかな。お高いですね。
>>65 マンション検討中さん
戸数が少ないのでこれ以上管理費を下げられず、購入者が総合的な割高感を感じないように本体販売価格を下げているのだと思います。
本体価格を上げたらバランスが良くなるということにはならないでしょう。
なんか営業マンっぽい人いますね。
見てるなら管理費高いので見直してください。
羽田の新飛行ルート2本にちょうど挟まれている場所になりますので、騒音の程度が気になります。
>>68 名無しさん
67を書いた者です。
26戸で管理費用を分担したら、1戸辺りの負担が高くなるのは当然でしょう。
デベだって管理費が高いから物件が売れないのは本望ではなく、現時点で何とかやり繰りして出した数字だと思いますよ。今だけ無理に更に安い管理費を出したとしても、引渡し以降は住人達でその辺やり繰りして行くことになりますので、結局管理費を引き上げなければならないという事態にもなりかねません。将来管理会社を代えてもいい訳ですが、管理人の人件費が確実に絡んで来るので、どこだってそんなに安く請け負ってくれませんよ。確か現時点で管理人は平日午前中だけいる形ではなかったかと思います。これもやり繰りの一環ですね。管理予算総額が少ないので、仕方ないですね。
従って、「管理費が高い！」とアピールしたところで、下がる余地は殆どないし、意味のあることではないと思います。
デベとして手を付けられらのは本体価格しかないと思います。
それで本体価格が多少安くなっているということだと思います。
私が営業のように思えましたか？
>>71 通りがかりさん
誰がどう見ても営業マンの書き込みに思えますよ。
ふつうの感覚なら周辺物件のクレヴィアやシティタワーより共用施設が貧相なのに、管理費が月に4000円から1万円高かったら大きなデメリットと感じますね。
小規模物件でも、ローレルコートみたいに管理費抑えてる物件もあるなかで、「小規模物件だから管理費高くて仕方ない、管理人も午前中だけにして努力してる」なんて、検討者を無視したのデベ目線の最たるもん。
>>72 マンション検討中さん
ローレルコートは、50戸超えてるから小規模ではないですよ。
マンションの管理ですと、20～30戸といった小規模なものが共用施設がなくとも通常管理だけで高額になってしまうそうです。
低層マンションに憧れますが、なかなか低層で100戸超の管理費リーズナブルなものがなくて選択が難しいです。
ここは26戸なので構造的に高くなってしまうのはしょうがないのですよ。
小規模羨ましいが買えない者より。
>>72 マンション検討中さん
本気で仰ってるのかネタなのか分かりかねますけど、管理費負担って応能負担的なところがあるので、それに基づいて設備なり管理人勤務形態決めてますよ。
ちなみに26戸は相当小規模ですから、管理費負担が他より高くなるのは必然です。小規模大好きなオプレジ物件見れば分かりますけど、管理人巡回とかで平気で400円超えてたりします。これはこれでホントかよと思いますが…。
そもそも、規模が全然違うシティタワーもクレヴィアタワーもローレルコートも比較対象として不適ですので、そこから見直さないと未来永劫理解も納得も無理ですよ。
>>74 匿名さん
小規模でも管理費200円台はふつうにありますね。
極端な例を持ち出して話を逸らしてますが、ちょっと調べればここの管理費が高いのは明白ですよ。
中途半端な物件の担当されて大変かと思いますが、営業活動頑張ってください。
柱の食い込みも厳しいですし、せめて機械吸気とt2サッシュにしないとスペック低すぎて話にならないと思いますがね。
>>75 マンション検討中さん
何と戦ってるのか全く理解出来ないけど、じゃあ管理費200円台の小規模マンション買えば？年12万円の負担増も許容出来ない所得レベルだと、大井町なんて買えないでしょ。
>>76 匿名さん
結論をいえばこの規模、スペック、価格帯でディスポーザーを付けたのが失敗。
もしくは建物のスペックをシティタワー 並みにして高級小規模路線でうればよかった。
大井町物件はポテンシャル高いと思うけど、スペックの低さと管理費の高さのアンバランス差が納得できず、この物件からは撤退します。
>>75 マンション検討中さん
小規模で管理費が200円台の物件を参考までにお教え願います。
67, 71を書いた者ですが、関係者・営業ではありませんよ。逆に不動産のプロでもないので、本物件の管理費が戸数を考慮しても高いことをご教示頂ければ助かります。
自分で調べろよと言いたいけど、とりあえず大井町周辺の新築はこんな感じ。
ピアース旗の台 287円/m2 48戸
内廊下 ディスポーザーなし
バウス品川戸越 262 円/m2 47戸
外廊下 ディスポーザーあり
プレシス大井町パークフロント 297 円/m2 42戸
内廊下 ディスポーザーなし
30戸以下の物件はなかなかデータがないわ。
40戸台よりも30戸未満にプレミアムを感じて月に4000から7000円払ってもいいならお好きにどうぞ。
アンタラみたいのは買わんでええわ！
15年後の大規模修繕を26戸で負担するのは相当厳しいと思うな。
買うの勇気いるな
ここ、小規模で好きですね。個人的に。利便性も良いし。駅にも近いし。ただ管理費が高い、飛行経路の下などの問題？もあるけど。
けど、高いなぁ。
全体的に私の担当者の対応が曖昧で、例えば管理費の内訳を訪ねたところ一言未定ですと説明を受けあ然としました。
また、新航路にかかる最近の飛行検査で1000ft付近の騒音は窓を開けて過ごしにくいと感じたこともあり、
今回は見送ることとしました。
設備のグレードが低すぎる。
物件価格は周辺相場に比べると割安感があり、コンパクトながらもワイドスパンで住みやすそうな間取りだったので好印象でしたが、修繕積立金が20年後には約4倍になるという計画と知り、ランニングコストがかかりすぎるため見送ることにしました。資金力のある方には問題ないのでしょうが。。。
今後の売れ行きを見守りたいと思います。
本体価格が安いから売れるよ
26戸ですからね。デメリットは有っても速完売のような。
どちらかというと安く買えるんですね。
規模はそこまで大きくありませんが、
駅はそこそこ近いですし、極端に高いグレードの設備とか求めていないのであれば
十分かもしれませんね。
価格はかなり安いと思います。それに北側は眺めもいいです。
あとは設備の貧弱さと管理費修繕費の高さをどう評価するかですね。
価格はこのあたりで考えると安い方でしょうか。
設備に関してはキッチンにはディスポーザーとかもついていますし
全体的に不便はなさそうに思えますがどうなのでしょう。
セキュリティ面とかでしょうか。
あとは飛行経路の下なので、騒音がどうなるか？ですかね？
サッシュがT1グレードですし。
他は諸々良かった印象です。管理費、修繕費など考えると…。
難しい選択ですよね。
ディスポーザーですがなかなかついているマンションは日本ではあまりないですから、メリットになるんじゃいかと
必要ないという方もいらっしゃいますが、
知人の宅にお邪魔した時、残ってしまった料理をそのまま流し込んでいたのを見ていて、
すごい楽そうだと思いました。
鍋をやった後の汁物は絞って捨てるのが面倒だったり。ゴミ捨て場は汁を全然絞らずに捨てている方が居たりして、汚くなってしまったりすることを考えると
あっても良いなと思える設備だと思います
販売が11月中旬から下旬に延期されている。申し込みが少ないのか・・・。
確かにディスポーザーがついているってだけでも設備の魅力がありますね。
もちろんそれだけで決め手になるという事はまずないでしょうが、
ここは駅までそれなりに近いですし、無駄のないしゅっとしたお部屋が良いと思いました。
値段は手頃ですが、大井町にこだわらなければもっといい物件ありそうです
確かにおっしゃる通り、
大井町にこだわらなけば、いい物件ありますよね。
個人的には、修繕積立基金が3ldkだと160万くらい、次世代住宅ポイントの対象外だったり、担当の方があまり熱心でないのが気になりました。
今回は見送ることにしました。
大井町は駅前再開発により綺麗になりましたからね。
以前、暮らしていましたが、住みやすかったです。
品川にリニア中央新幹線がとまるようになったら、大井町近いので住む人が増えるかも。
みんな角住戸ですよね。
作りがいいと思います。
ももレジさんに紹介されましたね。やはり単価的にはお買い得かと。
https://mansion-madori.com/blog-entry-6891.html
リビングが狭いと書かれていますが、これはキッチンが広いことの裏返しなだけですけどね。
割と売れ行きいいみたいです。特に北側はほぼ売れた？らしい。
安いですね。小規模ですし三菱としては早期完売させたいのだと思われます。
駅がほどほどに近くて良いですね。
複数路線使えますし、アクセス面でまず不便する事はなさそうですが、
大井町ってあまり行った事がないので住みごこちが今の所よくわかっていないです。
駅がほどほどに近くて良いですね。
複数路線使えますし、アクセス面でまず不便する事はなさそうですが、
大井町ってあまり行った事がないので住みごこちが今の所よくわかっていないです。
価格は安い
仕様はまあまあ
北向きの展望は最高
南向きの展望はダメ
積立金がやたら高い
管理費も高い
こんな感じですね
子育ての環境に良いとありますが、
実際のところみなさんとしては如何に考えられているでしょうか。
個人的にはそれなりに自然もあって、買い物にも便利かと思っていますが、
治安がわからないので気になるところでした。
