アルファステイツ宇宿についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：鹿児島県鹿児島市宇宿2丁目514番地1（地番）
交通：JR指宿枕崎線「宇宿」駅 徒歩7分
鹿児島市電「笹貫」電停 徒歩6分
市営バス「笹貫」バス停 徒歩5分
間取：2LDK、3LDK、4LDK
面積：69.52平米～85.90平米
売主：穴吹興産株式会社
施工会社：株式会社鴻池組
管理会社：株式会社穴吹ハウジングサービス
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-06-26 17:53:49
アルファステイツは、谷山緑地公園、みなと大通り公園と好調だったけれど、さすがにここは立地が微妙なので、厳しいかもしれないですね。
×交通量の多い国道225号と産業道路に挟まれており、騒がしい。
×パチンコ屋、ガソリンスタンドに隣接している。
×JR、市電、バス停まで微妙に遠い。
×スーパー、コンビニまで微妙に遠い。
×隣接する道路は奥で行き止まりになっており、車で産業道路に出られない。
×最寄りの南公園は遊具が少なく、わざわざ子どもを連れて遊びに行くほどのところじゃない。
×子育て世代には幼、小、中学校が遠い。
×通勤時間帯（朝）の国道225号は、市内中心方向に出にくい。
×通勤時間帯（夕）の国道225号は、谷山方向からマンションに入りにくい。
外食するにも困らないし、マリンポート、イオン、オプシア、スクエアモールなど、車で5分圏内に色々あるから退屈しないんだけど、終の住処とするにはごちゃごちゃしてるっていうか、騒々しいっていうか…。
独身の間や結婚して子供ができるまでの間だけ住むには、良いところかもしれないけど。
近くに家賃7万くらいの賃貸マンションがたくさんあるから、ここに住む人たちがターゲットかな。月々の家賃とローン返済があまり変わりませんよ、って。
にしても、戸数が多すぎる。
戸数多いよね
ここは立地良しまで行かないから設備よくしないと売れ残りそうだわ
ハザードマップ的にはいい立地だね。
脇田川は過去に氾濫したことがないらしい。
川の近くのMJRザ・ガーデン鹿児島中央&清水町、崖の近くのデュオヒルズ城山やFステージ城山より安心感はある。
よっぽど設備良くするか、よっぽど安くしないと完売しなさそうなのは同意。
ただ、価格的には、
みなと大通り公園>宇宿>谷山緑地公園
だろうね。
今、マンションが建つ予定の場所見てきましたが、すぐ裏にでっかいマルハンがありました。マルハン、マルハンⅡと、１つの敷地内に大きなパチンコ店が２つ。治安が心配なので子ども連れては住めないなと夫と話しました。
あれグラハン・・・・
事前案内で見に行った方どうですか？
色々気になりますが、156戸ですが設備とか気になります
マンションから道路に出るのが難しい。
産業道路まで行きたくても、ぐるっと回らないといけない。あの交通量だと、マンション出るだけでも時間とられそう。
あと、156戸って書いてあるけど、今後どんどん増築するから最終的にMJRを超える1000戸マンションからになるっていうのは本当かな？
もし本当なら、戸数多いのは嫌だったのでナシです
>>8
設備の前に産業道路の交通が問題なんですね
時間に余裕を持って出ないといけませんね
このマンション今後どんどん増築するんですかね戸数が多いのは嫌ですね
本当の所どうなんでしょうかね
ヤマエ久野の所にできるの？
だよ
敷地がやけに広いから、増床の可能性有りそうな雰囲気。
どこに増築するの？
敷地に隣接するリサイクルショップの裏（アルファステイツ宇宿側）に売れ残り？と思われる家電が多数置かれているのが丸見えで、まるでゴミ屋敷みたいでした。
マンションの敷地には入ってきていないものの、バルコニー側なので景観が気になるところです。
2019年9月21日(土)先着順受付開始
第1期分譲 物件概要
販売戸数 40戸
販売価格 2,480万円～4,220万円
最多販売価格帯 2,700万円台(7戸)
第1期分譲戸数は40戸ですか。事前案内会の反応を見て、早期に完売できる戸数を40戸程度と見込んでの販売戸数でしょうから、2期以降苦戦しそうですね。156戸もありますしね。
価格は抑えてきましたね。最安2480万円から最多価格帯が2700万円台ですか。みなと大通り公園より1000万円ほど安い。近隣の賃貸から移り住む人はいそうですね。
価格を抑えたと思います。アルファステイツ谷山緑地公園と同程度とはびっくりです。ここは、谷山緑地公園より管理費は安いし、駐車場も２台目可能でよいと思います。
60戸売れて今の所は好調みたいですね
>>21 マンション検討中さん
三連休でMR行きましたが天井が低いのはアルファステイツの標準なんでしょうか？
あと安い低層階から売れてるのは分かるけど駐車場の良い場所も早い者勝ちで無くなってて値段が上がる高層階の人は馬鹿を見ますね。
100戸くらいで一旦落ち着くと思われます。
>>22 匿名さん
駐車場も基本的な場所は無料なので良い場所から早いものがちです。
デベロッパーとしては、高い部屋を購入する人も大事、それ以上に早く購入する人も大事だという事です。
高価価格帯部屋購入する人用には有料駐車場も用意してます。
ある意味忖度しない販売方針である。
>>23 マンション検討中さん
近い駐車場は殆どが有料で、金額の有無に関わらず早い者勝ちです。無料は軽自動車のみでマンションから遠いところばかりです。
結局早い者勝ちということ。せめて上層階と低層階が選べる区画を分けてくれてたら。
天井低いって2400ですか？
二重床じゃないのに天井低いとか最悪
>>25 マンション検討中さん
カタログ見ましたが載ってませんでした。
ただ恐らくみなと大通りと一緒で2400だと思います。もちろん直床なので防音性には期待しちゃダメですね。窓に関しても何の記載もないので複層ガラスですらない可能性大です。更に言うと壁も薄い(これが標準？)ので、産業道路と225に挟まれてるけど大丈夫？と思うレベルです。天井が低く感じたのは窓の高さが低いからってのが大きいかもですが、とはいえ2400は低い方でしょうね。
27匿名さん
二重床＞直床ではないですよ逆に二重床のほうが劣るとは言われます
直床のデメリットは改装が難儀ということです。
天井は2400は平均なので特にと思います。
逆に高いと光熱費が高くなるのがデメリットなのでどちらかをとるかで変わってきます。
窓ガラスは、産業道路などかなりうるさいと思うのでせめてT2はないときついかと思います。
壁はどれくらいの厚さか分からないですね
住んでいる人にもよるけど、二重床が劣ることは常識です。ただ、お金をかけた二重床は静かだといいます。
>>30匿名さん
構造もですが、一番重要なのは職人の腕ですよね
だから住んでみないと二重床で優れているのはいまいち信用できません。
将来的に大掛かりなリフォームをしたい人には二重床は重要ですね。
ここのスレで二重床と直床で討論なさってますよ
結構壁ここ薄いんですね鹿児島で一番車通り激しいので、それで窓がT1だときついですね。
天井2400全国平均だと聞きましたが、こう見ると100ミリと言う事は10センチほど低いんですね。すみません
天井は身長が200センチ以上とかだったら圧迫感を感じるかもしれませんが、部屋の広さにより逆に狭く感じる事もあるそうなので一丸に天井高い=いいともいえないと思うんです
天井が高いと冷暖房の光熱費が高くなったり、照明を替えるのが大変だったり、高くなると光の広がりも違うので強いワット数の照明が必要だったりします。
かなり防音対策されてる家+天井が高いと音の反響も気になるところです。
私的には気にいったマンションであれば天井の高さは気にならないです
プレミスト上荒田のパンフレットみたら天井高標準で2400。最上階2500だったけど。
二重床じゃないのが問題なのではない。
穴吹は二重床じゃない事を隠したりごまかしててMRで説明してる事が問題。
防音問題とは関係なく、リフォームの事を考えてる購入者もいる事を無視した方針。二重床じゃない事を誇る事が出来るならHPや説明書でアピールしたら良い。
隠す時点で問題外。防音問題期待できない造り。
値段が安いから売れてるだけで、それ以外魅力が無い。数年後中古になった時に買いたいと思いますか？
売る時は近隣の新築や中古と比べられるんです。
購入する人を馬鹿にしてる穴吹に興味無い。
サッシはT-1なのかT-2なのか確認された方いらっしゃいますか？
>>36 マンション検討中さん
27.28さんも懸念されてる様にT-2じゃないことを不安に思う人は多いと思います。
低層階の安価な部屋であれば、安かろう悪かろうと割り切るしかないかなと。
角部屋の高価格帯ほど窓が多く一層煩いでしょうから、後悔するリスクも高まると予想してます。
直床直天井って水回り変更含む大規模リフォームのときに弊害がでやすいってくらいでしょ？
実際に数百万かかるようなリフォームをする人ってどのくらいいるんだろう
うちはローン返し終わったら老後資金貯めるからリフォームっていっても壁紙とフローリング張り替えくらいしかできそうにないわ
買う前からリフォーム前提の人ってすごいよね
>>38マンション検討中さん
最初は誰しも何十年後お金を貯めて大規模リフォームとか言ってたけど子供にお金がかかって実際は老後の為にと言って大規模リフォームできない人結構いますよ
お金持ってる人は大改造じゃなくて中心部にマンション買ったほうが早いという人もいるのでリノベーションとして売るとしたらいいと思います。
いい所だっだらその心配もしなくてもいいかもしれませんね
したくても出来る物件と、初めから
出来ない物件は違う。
諦めて買うなら良いんじゃない。
買う人が決める事だからな。
低所得層が買えるアナブキは鹿児島では
人気があるからね。
鹿児島ではMJRとアナブキだから庶民的分譲マンション。
>>38 マンション検討中さん
後々掛かる費用を見通せない人はマンション買うべきじゃないかと。
万が一震災とか起こって、修繕積立金じゃ足りず追加費用掛かったとき払えない住民が多いマンションとか無理。なんで買ったの？って思ってしまう。
>>41 匿名さん
2500万円台から販売されているマンションは、住民の質もそれなりになりますよ。
自分なら最低3000万円台からのマンションを選びたい。
プレミストみたいに3500万円台からだとより安心できる。
ま、あくまで目安ですが。
>>41匿名さん
大規模リフォームを必要としなければそれを「後々かかる費用」にカウントしないだけです。
それに持ち家を持っている人全員が震災レベルの被害を被ったときの費用を「後々かかる費用」としてあらかじめキープしているとでもいうのですか？そのための損害保険なのでは？
どっちにせよ将来のリフォームと震災用の蓄えは一緒に考えるものではないと思いますがね。
将来リフォーム前提の人はリフォームしやすい物件を買えばいいだけの話だと思うのですが、そうでない物件まで出張って貶める必要はないと思うのですよね。
41さんの見下した感がすごい
これ以外のスレでもあなぶきMJR見下したコメント多いけどマンションでも差別かあマンションや家持ってない人に対してはどうなんだろうな
本当のお金持ちはそう言わないし人柄もいいんですよね
多少お金持っている中途半端な人ほどタチが悪いし性格も悪い差別もする
こういう人が同じマンションになるの嫌だわって
すいません41さんにではなく42さんのコメントでした
>>44 マンコミュファンさん
あなたの所有するマンションに何かあって修繕したいと思ったときに修繕費払えない人が多くてそのまんま。
それでいいのですか？
私はそんなマンション嫌ってだけですが。
鹿児島県民の貧乏人だよ。みんな医者、弁護士？本当の金持ちは人を見下さないよ。
そう、妻が看護師？
身の丈に合ったマンションを買いましょう。お金があれば、街の中の一軒家が良いよ。
お金持ちしか買っていけないマンションは、総戸数が、50戸未満、駐車場が戸数分無い、駐車場が立体駐車場である。
本当のお金持ちは、こんなマンションを選ぶと良いと思います。
>>41 匿名さん
ここが震災で修繕積立金云々言うレベルの震災起きたら鹿児島市の都市機能完全停止で終わりの時だから気にしてもしょうがないかと。
鴨池辺りの物件全部液状化で海中に沈むクラスでしょ。
それか対岸から火砕流が来るか。
結構ほしいと思ってるけど中学校遠いよね・・
宇宿小は、まだいいけど南中遠すぎ。
子供４人いるから広い部屋でのびのびさせてやりたい。
鹿児島の平地でこの値段で戸建たたないでしょ。
真砂のミニ戸3LDKですら5000万近くする。宇宿でも南港近辺で建てるとやはりそれくらいする。
2500万から3500万以内だと
南鹿児島駅近く。
安い土地も有るけど南新町とかで崖問題が。
駅近くは流石に土地が狭くないと予算の範囲超え。
東谷山
谷山駅や電停まで徒歩5分程度。
坂之上
多少高台なの妥協出来れば庭付き可能。
イオンまでも車で10分以内。
建売で良いのか注文住宅で金額ピンキリ。
マンションの良さも有るしその家で考えも違う。
鹿児島市内平地部で、この価格帯でしたら、場所さえ気に入れば、良い物件だと思いますよ。
設備とか仕様を値段の高いマンションと比べたらダメですよね。価格を考えたら良い方じゃないでしょうか。世帯も多いので将来の修繕積立金等もそこまで高くはならないのでないでしょうか。世帯数の小さいマンションは結構高くなりますよね。駐車場代が激安なのも良いですね。
環境もJR、市電も徒歩10分以内ですし、買い物も鹿児島市でもけっこう良い環境だと思います。学校は確かに中学校はちょっと遠い気がしますけど、ずっと平地で行けますし、高台の東谷山中学校校区を考えたらいいと思います。
ここはなんとなく土地が持ってる「気」みたいなのがあまりよろしくない気がする。
すぐ横のショッピングモールもどき、伊予製麺が潰れ大阪王将が潰れ、パティスリーヤナギムラも潰れ、挙句ここの土地自体も久野が撤退した後だし
グラハンそのものもトイレ借りにいけば閑古鳥泣いてるし（よく商売成り立つなと思う）
個人的に直感でここは外しました。周りに潰れるお店が多いところはなんかあまりいい印象ないです。
ただ平地にこの値段帯で今後物件が出てくるかというと怪しいので、この立地が気にいる人なら買ってもいいと思います。
平地は平地でも谷山支所管内以南まで離れるのも嫌だしどこかでないかなぁ…
>>59 匿名さん
確かに。
アルファステイツみなと大通り公園はパチンコ屋の跡地だし、デュオヒルズは葬儀屋の跡地だし、他のマンションも病院の跡地だったり、まとまった用地って大概、前の施設が倒産したり、撤退したりした跡地ですよね。駐車場だったところもその前は何かしら建物はあったはずだし。
何もなかったのは埋立地くらいだろうけど、昔の埋立地は掘るとゴミだらけだし、埋立地よりはどこでもマシですしね。
>>58 名無しさん
店が次々変わっても必ず潰れる立地ってありますよね、例えば、与次郎のコジマ電気跡地とか相当広いので、いいマンション用地になりそうだけど。
そのような土地は商業施設用地としての集客に問題があるだけで、住宅用地としては問題ないんじゃないでしょうか。
ここ（アルファステイツ宇宿）の土地にいい印象ないのは同意です。
伊予製麺の跡地はdocomoがすぐ入ったじゃないですか。
大阪王将の跡地はまだ借り手がつかないようだけど。
この場所はとにかく朝夕ともに両側の道の混雑が激しすぎて家からの出入りに苦労する、とにかくそれに尽きます。
225や産業道路に出るだけで何分かかるんだろう…
バスや市電しか使わない人ならともかく、休みの日に家族で車だと尚更出入りしにくい。
マンションの南側に広大な敷地（店舗と駐車場）があるのも懸念材料ですね。
今は良くても、いつ大型の施設ができて、日陰になるか分かったもんじゃない。
現に店舗が経営不振でコロコロ短期間で入れ変わっているのなら、なおさら。
グラハンも閑古鳥であれば、撤退するかもしれない。
うどんも中かも髪も同じ会社です。
ところで中華の隣の戸建を買って道を作るって話はないのでしょうか？
朝の通勤の中心部方面にいくのが少々難儀しそう。
>>64 さん
マンションに面した土地を若干市へ移管し、市道を拡幅することは予定されているようですが、産業道路へ抜ける道を作ることまでは、計画されていませんね。
産業道路に出る途中には畑や民家があるし、そもそもデベはマンションと駐車場用地以外の余計な出費はしませんよ。
産業道路へは隣のマンションか、隣のショッピングモールの私有地を突っ切って出られないこともないです、いいか悪いかは別にして…
産業道路に直接出るのは無理みたいですが、国道の信号は、今の信号が改良され、市内中心部方向にもスムーズに出られるようになるみたいです。
>>66 eマンションさん
225号は宇宿トンネルとの交差点の信号が赤になっても、笹貫バイパス辺りまでずっと隙間なく車が停車するので、マンション前の交差点の信号が青になっても左折する対向車もいるし、自分の車を右折させるスペースがないから、どう信号を改良するんだろ？
マンション前の信号を先に赤にして、宇宿トンネルとの交差点の信号やさらにその先の脇田交差点の信号をしばらく青のままにしとけば車がはけて、右折するスペースは生まれるかもしれないけど、そうすると今でも大渋滞の宇宿トンネルや脇田交差点がさらに渋滞する。
谷山方面に出勤する人なら出やすいけど、帰りは入りにくいから産業道路から帰ってくることになる。
で、またまた宇宿トンネルとの交差点が激混み。
1ヵ月で60戸
2ヶ月半で75戸
低層階が殆ど売れてるから今後ますます厳しくなるでしょう。
駐車場が０円からとなっていますが、抽選でしょうか？それとも先着順でしょうか？
軽自動車が停められるスペースの駐車場なら0円で、それより長さがある普通車用だと有料ってことですよね。普通車用はだいたいいくらぐらいでしょうか？車が軽と普通車2台の場合だと、軽を0円に停めれば、普通車の分の料金でいいってことですよね？
>>71 通りがかりさん
そういうことです。
記憶が曖昧なので資料見返しましたが、料金の記載はありませんでした。
なので、間違ってる可能性もありますが参考までに。
屋根付(半分)縦列(10m)\10000
屋根無縦列(10m)\7000
屋根無縦列(9m)\6000
屋根無\3000
屋根無軽専用\0
こんな感じだったかと。
管理会社の穴吹ハウジングサービスはかなりクセ者ですよ。
エレベーター保守点検や給水設備などの管理会社通しの契約にはすべて20%～30%の手数料が入っています。
さらに将来的な各種工事（大規模修繕工事、エレベーター修繕、リニューアル、給水設備モーター等交換、インターフォンリニューアル、、）全てに絡んできて手数料（ペーパーマージン）を20%～30%取って行きますよ。
管理組合がしっかりしないと大規模修繕工事（1億円以上）、エレベーターリニューアル（約1千万円/1機）、インターフォンリニューアル（約1千万円）などあるので、修繕積立金を食い潰される恐れが有りますよ。
>>73 マンション検討中さん
デベロッパー関連の管理会社はどこもそうですよ。
「売りっぱなしにはいたしません。その後の管理もお任せください！」なんて、言いながら、売った後も居住者から搾り取ることしか考えていない。売りっぱなしのデベの方がむしろカワイイくらい。
ペーパーマージンだけならまだしも、発注先の業者までデベ関連の会社だったりする。
あなぶきの場合は、電気もネットも関連会社だから、まさに骨の髄までしゃぶり尽くされるよ。
かといって、管理組合も安心できない。
組合の役員が建設会社なんか経営してたりすると、自分とこに発注して管理組合の財産を私物化する可能性もある。
みんなで目を光らせとかなきゃいけない。
おかしなことや説明のつかないことしたら、管理会社の変更も検討しないとね。
もう書き込みないですね・・・・・・皆さん買ったんですかね？？
チラシやらも何ヶ月で半分売れたみたいなこと書いてあるけど、ずーと
そのキャッチコピーですよね・・・
どうしよどうしよう
迷います。
ホームページの2月下旬の情報では90戸売れてるみたいですね。今なら100戸ぐらい売れてるかもですね。以外と結構早く売れてますね。
迷っているならとりあえずショールームを見学してみたらどうでしょうか？
チラシもお金ですし、そうしょっちゅうは変えないのでしょうね。
今日ホームページを見たら、１００件以上の成約になってるようです。
現地を見ましたが、今２階、３階を建築中でした。
ドコモショップの裏付近から見ましたが、産業道路の交通量の割にすごく静かだったので、案外良いかなって思っています。
現在、110戸約7割売れたようです。意外と4LDKがまだ残ってる気がします。
見晴らしの良い角部屋がまだ残ってるかも知れませんね。残り1部屋ってタイプもいくつかあるようでした。
結局コロナの影響で今回はご縁がありませんでした。
うちの会社は夏のボーナス無くなるそうで不安になり諦めました。
もう、資産として家を所有する時代は終わりましたよ。子供達も必ず家に残るとは限らないし、いずれはみんな同じ所へ行きますから。
家を購入して子どもに残そうと思っても、子ども達が地元で就職、家に残ることがなくなってきましたね。
夫婦が健康であればいいですが、病気になったり亡くなったりするとどうしようもなくなってしまいます。
できるだけ現金を残して、子どもに世話にならないよう、その状況に合わせた生活をしていくのが、これからの生き方なのかもしれないと思うことがあります。
コロナ禍で、販売がどうかな？って思ってたら、もう残り８戸みたいですね。完売間近ですね。何処が残ってるんでしょう？
残り6戸ってメール来ましたよ
上層階南向きの部屋ばかりだそうで
残り少ないのでは？
東棟は完売したようですね。
そういえば、マンション周辺にドミノピザができて、BABY FACE PLANETSって言うレストランがもうすぐオープンですね。生活しやすくなりましたね。
ドミノピザは持ち帰りだと半額なので、しょっちゅう頼みそう。
どんどん賑やかになれば良いね！
少ないのでは？
良いですね！
インテリアフェア開催中ですが、行かれた方で、もし良ければ、買われたものを教えてくださいませんか。例えばエアコンとか？コーティングとか？
オプション迷いますね
あと6なんだ もう一息
頑張ってください！
待ち遠しいですね～
あと1邸みたいですね。
おおっ??
気づけばあと1邸ですか？
すごいすごい。
Aタイプみたいですね。
人気ですね！
どうせすぐに新築未入居で大量に出品されるんでしょ
残1邸って、あおりなんですか？
なーんだ。
みなと大通りもそうでしたねー
完売したようですね。
まだ足場もあってマンションの姿を表さないうちの完売でしたね。
あと1邸から早かったですね。
すでに賃貸で出てますよー。
自分は住まず、そういう目的の人もいるでしょうね。
賃貸か 変わった人でなければ良いが
借り手いるかな
家賃下げれば、いるけど
外観が見えるようになりましたが、安っぽいというのが第一印象ですね。
ここ最近のマンションが高過ぎるので、安かったと思うにはプラス材料か？
安っぽいっていうのは隣戸との仕切り版が丸見えとか？
あれは本当に安っぽいっていうか安物だよ
コスト削減でしょう
仕方ない
ここは良いマンションだよなあ
高級そうに見えるしスーパー近いし
羨ましい（笑）
マンションは立地だよ
ここの住民だと思われますが谷山方面から225を右折して入ろうとする車を何度も見ます。右折禁止の標識がありますし、3車線の右レーンを塞いでいますので大事故のもとです。道交法は守って頂きたいですね、警察にも通報しました。
