グランツオーベル中野についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.ober.jp/nakano/index.html
所在地：東京都中野区中野5丁目6番1他（地番）
交通：ＪＲ中央・総武線、東京メトロ東西線「中野」駅徒歩5分
間取：2LDK・3LDK
面積：53.83㎡～79.87㎡
売主：大成有楽不動産株式会社
施工会社：株式会社鍜治田工務店
管理会社：大成有楽不動産株式会社
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[スレ作成日時]2019-06-24 21:04:35
大成有楽不動産や、アーバンライフ、鍛治田工務店の評判を知ってる方いらっしゃったら教えて頂けないでしょうか？
不動産業界では、信頼と実績のある企業なのでしょうか。
アーバンライフは、意匠面なので、嗜好性の部分があると思いますが、施工部分は、暮らしに関わってくるので気になります。
>>381 マンション検討中さん
大成有楽不動産はデベ大手5社とかには入ってこないものの、大成建設グループですし準大手ぐらいですね。
鍛冶田工務店も関西では有名ですが、関東だとあまり聞かないかもしれません。最近は関西以外へ仕事を拡大していたはずです。
大手の方が当然人員は多く実績もあります。ただ、大規模タワマンや大型機械式駐車場とか抱えるような物件でもなく、大手でなくても施工・監理に不足ない規模感かと思います。
もちろん大手ブランドは大きいですが、その分価格にも跳ねますし、施工は金次第な面もあり（良い材料や贅沢な空間の使い方をすれば、防音やバリアフリー等も良くなる）追求するとキリがないので、何を重視されるかですかね。
ゼネコン勤務です。
大成有楽は、大成グループだからか建物品質にはかなり厳しい会社。鍛治田は番町で億ションやったりしてるし特に問題ないかと。
アーバンライフはよく知りません。
プラウドに住んでます的なステータスをそこまで気にしないのであれば、間違いはない選択かと。
現地見てきました。相変わらずサンモールからブロードウェイは他にはない良い雰囲気ですね！
皆さん言う通り道は太くはなく、車派は厳しそうですが、周りに高い建物もなく、この季節でも陽当たりは採れてそうでした。
3件ほど隣に保育園があり、園の前にそこそこ広い土地があったんですが、この土地が今後どうなるかご存知の方いますか？
>>386 口コミ知りたいさん
お客さんを招くときは、ちょっと遠回りですけど、駅からサンロード、そして公園前の道で連れてくるのがよさそうですね
駅から最短ルートはとても人に見せられるもんじゃないですよね
途中にあるあの汚い公園、なんとかならないものでしょうか
>>387 匿名さん
ですね、最短ルートの公園は古いし誰も使ってないでしょうね…。遠回りしても道は真っ直ぐになるなので、時間はあまり変わらなそうでした。
そのほか保育園はきれいでしたし、隣の内科が土曜診療しているところとか良かったです。
水面下でマンション相場が急激に弱含みしていますね。
ここにも影響があるのかどうか。
>>390
いえ、もし大手の売買仲介に知り合いでもいれば、2月の買付状況を聞いてみてください
どこも買いが止まっている状況ですから
3月はもっと悪い状況です
あなたが昨年ここを買ってしまった残念な人だとしたら、カリカリするのもわかりますが
周辺に新しい物件が増えてきたからネガティブコメントが増えるんですかね。景気なんてこの物件に限った話じゃないのに。
コロナショックの影響で、施工もスピードダウンして、竣工も入居も遅れるのでしょうかね。。。
>>394 評判気になるさん
契約者が既にいるなら簡単に入居を遅らすことは出来ませんよ。契約時に聞かされるでしょうけど、入居予定より数ヶ月とか遅れる場合は手付金二倍返しにより契約白紙とかあらます。
天候とか不測の事態もあるので、普通はそうならないよう工期に余裕をもたせますよね
入居時期によって、
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
年内（12月末）：住宅ローン控除13年
年明け（1月以降）：住宅ローン控除10年
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
となり、大きな違いが出てきますよね
なるほど確かに億持ってたら買わないか。
落合駅と東中野駅使える8000万くらいするマンションは売れてるのに。
中古でよければ、同じ金額で都心のリーズナブルなマンションが買えちゃうからね
利便性と言ったって、え？20分もかかるの？って話でしょう
中野に住む理由がある、だけど中野原住民ではない小金持ちが買うマンションというイメージ
中野原住民の（小）金持ちがこの立地を買うとは思えないんだよね
中野ですからね…中野が好きで、新しく根を下ろしたい人が住むマンションになるでしょ。山の手の中には本当の金持ちか上京してきた小金持ちしかいないんだから、住むとこじゃないだろって層でしょうね。
ここは完全にバブル価格だから、もう無理だろうね。
今後の再開発タワマン買うか、今欲しいならツインマークなりサンクォーレタワーなりパークハウスなりの中古を買えばいいし。
実需から離れた価格になるとこういうとき、どうしようもなくなる。
>>406 匿名さん
今探してるので再開発タワーを待つのは現実的ではないかな。ツインマークとかパークハウスは中々出ないし、出ても高いし。今売りに出てるパークハウスも56㎡で8,880だし。中古なのにここより単価高いし。
ツインマーク、8,000万くらいで出てたことあったけど今はないのか。
オーベルはどれだけ割引かれるかな。
ツインマークも時々売りに出ますが、わりとすぐに売れていますね。坪450前後で。オーベルはあとどのくらい残っているのでしょうか。
確かに実需なら好きな所に住めばいいけど、こういう物件が高掴みですね。契約がまだならコロナが落ち着くまで様子を見た方がいい。たかだか半年程度と思うけど。もう新築マンションの販売はしばらく動かないだろうね。
あとどれくらいで残ってるんですかね。
2月頭の時は、中・高層階の一部を残して、契約されていましたが。
「オーベル」ブランドの最上位『グランツオーベル』は魅力的だ。
チラシは毎週入ってるような気がしますね。
中野は駅力もあるし、駅近なので良いかなと思う。
ただ価格がやり過ぎ。コロナ前でも十分割高。
中野のブランドって板橋なんかとそう変わらないんだから
ココは「中野」なんだということを認識してほしいですね。
ここは家までの道中が残念。
サンクオーレ、ツインマーク、パークハウスは大通りやサンモール通るからいいけど、オーベルは奥まってて賑わいもないし、ボロアパートも多い。
え？ここにそんな大金はたいたの？？って感じ。
あくまで雰囲気にすぎないんだけど、印象って大事。
南口駅前の方の価格が出てますね。
https://www.homes.co.jp/mansion/b-16007360000165/
どの部屋がいくらか分かりませんが、一番狭い部屋が一番安いとすると坪466万、一番広い部屋が一番高いとすると坪490万てとこですか…。
他に比較できそうな中野の新築は今ないと思いますが、ここと比べてどうなんでしょうね。
ザパークハウス中野タワーが3/20時点で3物件、売りに出ていますが、どれも部屋は狭いのに、高値ですね?
今日チラシはいってましたね。8階は坪単価520ですね。24年竣工の南口の住友タワーならそれ以上かもしれませんが、三菱タワーは徒歩6分で、視界の前が抜けてないとしたら値付けが相場観ないですね。
三菱の中古は元々チャレンジ価格である上にコロナの影響を織り込んでいないのでちょっと相場観ないな、という感じになってしまいますね。
中野に他にましなマンションがないからこんな感じになりますが、よほど中野にこだわりがある人以外は条件を調整してもっと都心に買った方がいいのでは。
>>427 検討板ユーザーさん
部屋の条件にもやると思いますが450前後と思います。ツインマークなんかも同じくらいかと。中野は再開発で今後もあまり下がらないのかと思ったりしています。
2019年に売り出したのは販売側が豪運を持っていたといえる。
これが一年遅ければ相当売れ行きが変わっていただろう。
南口で再開発してる住友タワー、賃貸になったって噂ですが、情報ご存知の方いますか？
素朴な疑問なのですが、不動産会社にとって、「賃貸」でいく場合と、「分譲」でいく場合と、どういうメリデメがあるのでしょうか？何を判断基準にして、建設したマンションを「賃貸」にするか「分譲」にするか決めているか、知っている方いらしたら、教えてください。
単に投資期間の問題なのでは？
ここ数年のバブルで儲けた余剰金でストック仕込んでおきたいのでしょう
前からある出所が不確かな噂だが、あれだけ大規模の再開発地をデベが自己判断で賃貸にしたりできるのかね。
>>435 マンション比較中さん
すごくざっくり書くと、デベは分譲なら売った際にまとまったお金が入ります。一方で賃貸は契約しても敷礼と数ヶ月分の賃料ぐらいしか入りません。分譲は一発でまとめて、賃貸は長期的に投資を回収していくことになります。
賃貸の方が手間も回収に要する時間もかかる分、空室率を一定に抑えられれば長期的には儲かります。
住友のタワーはURとの共同事業だったような記憶ですが、だから賃貸という噂ですかね。立地としては分譲を期待しています。今後、中野周辺に建つタワーの中で電車の音も影響が少なさそうな一番良い立地だったので。
住友の営業マンが全戸賃貸って言ってたから本当じゃないですかね。
結局、不確かな情報しかないですね
だいぶ前の投稿に、ハザードマップの事が投稿されていましたが、黄色（50㎝？）でした。
私の実家は、関東大震災直後に上野から新井に転居し、50年前から中野5丁目に住んでいます。
今まで、一度も水害にあったことはないです。
私は、東中野駅～落合駅～中井駅徒歩圏に住んでいまして、買替えも考えていましたが、経済状況が悪くなったので、諦めモードに入りました。
住友タワーが賃貸だと、中野駅近には向こう5~6年以上まとまった分譲は出ないってことですよね。
グランツオーベルはあと何戸くらいあるんでしょうか？
>>438 口コミ知りたいさん
再開発でできる施設建築物のうちデベが取得する部分の話なので、デベの判断で分譲なり賃貸なりに決められます。
デベ取得部分の他、地権者さんが取得する部分もありますが、こちらも同様に、その地権者さんの判断で売ったり貸したりできます。
>>444 検討板ユーザーさん
そりゃそうですよ
正式発表されてないんだから
だからこそこういう掲示板でみんなが情報交換してる訳で
私はグランツオーベルの販売さんから賃貸になるらしいと聞きました
もちろん確定情報ではないとの断り付きでした
また住友の新宿マンションギャラリーに聞きに行ったところ、情報が降りてきていないので分からないと言ってました
但しこれらは昨年聞いた話
経済社会状況が激変しているいま、果たしてどうなりますかねー？
「住宅ローン減税 優遇条件を緩和 政府検討」というニュースが出てましたね。
これで、グランツオーベル入居者も高確率で13年間の減税を受けられそうです。
3年×40万＝120万分の価値がありそうですね。
なるほど、私はここの販売以外から賃貸で決まりと聞きましたが、どうなるんでしょうね。
グランツオーベルへの影響もあるでしょうが、個人的には分譲してほしいですね。いくらで出すのか見てみたいですよねー
ローン控除13年って単純に40万×3年じゃないですよ。建物価格（上限4,000万）×2%÷3です。
>>439 検討板ユーザーさん
勉強になります。
その場合、「不景気だと賃貸にしがち」、「好景気だと分譲にしがち」みたいな傾向はあるのでしょうか？
これはまったくの憶測ですが、不景気だと物件購入の勢いが落ちるから賃貸の方がリスク少ないのかなぁとか。
さて、竣工までに売り切れるかだいぶ怪しくなってきましたなあ
>>454 マンション比較中さん
うーん、難しいですよね…。経営判断ですし、一概には言えないと思います。
ただ、南口の住友タワーは現地に賃貸住宅って書いてありますし、賃貸ではないんですか？
現地の囲いを線路側から撮った写真ですが。
残り3割くらいなんだから、さすがに完成までには売れると思うけどな。
コロナショックで売れ辛くなるのか、それとも、コロナショックで影響を受けるような層は、そもそもターゲット外でさほど関係しないのか。
外出自粛でこの土日はモデルルームを閉めたようなので、多少は影響するんでしょうね。
まぁこの物件に限った話でもないし、そんなに切実ではないでしょうけど。
多少どころの影響じゃないし、相当切実な話だと思いますけどね。
とはいえ不動産で言えば、商業系とホテル系に直撃した大波が、住居系にまで広がるのにはかなりの時差があるのも事実ですが。
一部賃貸か全部賃貸かはそれだけじゃわかりませんね
ここを買う人ってどんな人なんだ。
2019年の販売価格から相当値下げしないと残りは売れないだろうね
値下げ自体は良くあるでしょ
普通は既に買った人には適用されないよ
>>469 マンション検討中さん
そうなんですね。もし先に買った人と後に買った人で値段が大きく変わっていたら、かなり不公平な気がして…入居時期などは同じなわけですもんね。そういうのは大丈夫なのかなぁって思いました。
確かに不公平ですけど、こればっかりは仕方ないかと
コロナ騒ぎの前までは、新築を買った人より築5年の中古が2割高いとかもザラだった訳ですからね
>>471 マンション検討中さん
そうなんですね。知り合いの不動産屋から、新築マンションの公表単価は最終的に売れた部屋の価格が基準になると聞いたので、、最後の部屋が他の部屋より安くなるとそのマンション全体の資産価値が下がるそうです。すると先行的に買ってた人からは苦情が出るとか、、出ないとか。
>>473 マンション掲示板さん
そうなるので、実際デベもそう簡単に下げられないですよ…。晴海フラッグのような特殊事情ならともかく、今回はこの物件に限った話でもないので。
特にここは周りに対抗物件がなさすぎです。住不が賃貸になったのが痛いです。
既に買った人との関係があるので、値下げはするとしてもこっそりするよね
値下げしないなら持久戦必至
別に竣工までに売り切らなくてもいいんじゃない
この戸数に値下げしたら情報が漏れるし、しても最後の数戸でしょ？
デベは知らないけど、買う方は竣工までに売り切ってもらう必要もないですね
レジデンシャルサロンも営業停止？自粛？中止？になったし、他の物件でも自粛してるんですかね？
この時期にわざわざ新築マンション買いにくる人もいないだろうからね
予約してたのにキャンセルの連絡が入りましたよ。連絡が来なかったら、こちらからキャンセル予定でしたが。
