ブランシエラ那覇古波蔵についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：沖縄県那覇市古波蔵三丁目340-19他（地番）
交通：ゆいレール「壺川」駅徒歩8分
ゆいレール「奥武山公園」駅徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：61.48平米～85.09平米
売主：株式会社長谷工不動産 株式会社NIPPO 大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社太名嘉組
管理会社：株式会社長谷工スマイルコミュニティ
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-06-16 17:15:37
地銀は融通が利くので一定の需要があります。
例としてネット銀行系だと否決や減額回答でも、地銀だと金利上乗せた上で通る場合もあります。
特に経営者や個人事業主に対してネット銀行は厳しいですからね。
>>126 eマンションさん
それな。ようは家庭の支配能力を超えたお金を高い金利で貸し付けられる。まともなFPにしっかり家庭診断もすることなく情報リテラシーが低い県民が不動産会社や銀行に月の支払い額が家賃同等、もしくは以下などとうまいこと口車に乗せられていつか一括返済すればいいなどと何の根拠を持たずに地銀で変動金利1%近い金利で50年ローンを平気で組む。
こんな方々が沖縄には多すぎる。そんな融通が効く地銀に一定の需要は当然ありますよね。
>>127 評判気になるさん
借りすぎが問題なのは同意です。
一方で金利については誤解があると感じました。
ネット銀行は最優遇金利で貸せる人だけを相手にして、他は切り捨てるビジネスモデルです。
地銀、ろうきん、信用金庫は最優遇金利では貸せないが返済できる見込みのある人にも貸せるのがメリットなのです。
最優遇金利で貸せない分、金利が上がるのはリスクを負っているのですから当然かと。
>>128 eマンションさん
逆に誤解を招きかね無いと思いますので指摘させて頂きますがネット銀行の金利適用は地銀、その他金融機関同様に流動的でちゃんと幅があります。
最優遇金利適用は地銀同様に銀行の基準を満たした場合のみです。
つまり、支払能力以上の貸付をしない事が原則で、ある意味ロジカルに顧客ランク付けしています。
そういう意味では返済の見込みがある無しの判断は借入する個人だけでなく親族の資産まで目を向けて足元を見ていくスタンスなので地銀系は融通が効くといえば聞こえはいいですが私個人としては本当にそれがメリットといえるのか疑問です。
個人で支払い能力がある人で今後、他の融資を想定せずに住宅だけで完結させる方は地銀にメリットがないと断言できます。
>>129 評判気になるさん
ネット銀行で返済額に問題があるなら減額回答が多いですし、審査が厳しい経営者や個人事業主にとって総合的に見てもらえる事はメリットだと思います。
また鹿児島銀行を例に挙げますと、最優遇先は保証料や事務手数料が無料のケースがあります。
住宅ローン控除終了後に多額の繰上げ返済される方だと、ネット銀行よりお得です。
属性や返済計画で最適な銀行が違うと伝えたいだけですよ。
双方ともにメリットデメリットはありますので、ご自身で調べて、ご自身で決めるのが良いかと思います。当方もイオン銀行も審査通り、ろうきんも通りましたが、色々検討しろうきんにしました。車のローンもありましたのでおまとめできるのが決めてになりました。
私は色々と相談に乗ってもらえたので地銀にしようかと思っています。住宅ローン減税利用後は一部繰上返済し、場合によっては借り替え検討しようかなと考えてます。
そういえば今日ここの横を通ったけど、パークフロント棟の側面のカバーが外されてたから、外観はほぼ出来上がったのかな？正面のカバーもそろそろ外されるのかな？
>>130 eマンションさん
>>また鹿児島銀行を例に挙げますと、最優遇先は保証料や事務手数料が無料のケースがあります。
住宅ローン控除終了後に多額の繰上げ返済される方だと、ネット銀行よりお得です。
鹿児島銀行の最優遇金利適用は何%なんですか？ネット銀行でソニー銀行なんかは頭金10%が用意出来れば手数料一律型(44,000円）の選択をした金利は0.757で提携ローンならさらにマイナス0.1%で0.657です。さらにがんと診断確定時に住宅ローン残高の50％を金利上乗せ無しで保障付になります。ローン控除額を満額受けて13年後に全額繰上返済したらあなたの仰るパターンで対比したら鹿児島銀行と比べたらどっちがお得ですか？
こんな例を挙げたらキリがない笑
>>132 マンション検討中さん
後ろ側の建物は、全てカバー外されてました。タイルばりのところもあって、良い感じの外観になってますね。
ブルーのベランダガラスも、青空に映えて素敵です。
楽しみですね。
最近ではいい物件だと思うのですが
5000万以上で考えられるなら
築10年とはいえ、プレミスト牧志タワーが一番かな？と思ってしまう
>>136 坪単価比較中さん
プレミスト牧志タワーも良いマンションですね。
私は内地から来ているので、出来れば街中じゃなくて自然に近い方が良いと思ってこちらの物件にしました。
プレミスト牧志タワーとここなら、お好みでって感じかな？
新都心あたりの高いだけのマンションとなら間違いなくプレミスト牧志でしょうけど
プレミスト牧志とは全く別物なので比べるのはどうかと。
プレミスト牧志タワーは沖縄でも5本の指に入る高級マンションですよ。
この物件の方が売出しの価格面では高いかも知れませんが、馬鹿みたいな高値相場の時期なので幾ら価格が高くてもプレミスト牧志タワーよりはかなり格下になると思われます。あくまでも、個人的なイメージの話ですけど。
牧志はゴチャゴチャしてて住みたくない。
牧志と比較するならリュークスがぴったり。
プレミスト牧志も、リュークスも、なんならグラフォートタワーもいいマンションです。それだけ、選択肢の幅があって良いのでは？ただ、富裕層でも『タワマンだけは絶対に嫌！』という層もいます。願わくば、メジャーセブンのどっかに、しっかりした造りで瀟洒な低層マンションを作って欲しいものです。昨今の沖縄には、そのようなマンションがありません。
販売苦戦してるのかな？完成までに完売は難しいかもね。
目の前の公園のライトってどれくらい眩しいんだろう？一度見てみたいな。
購入検討してますが、値下の可能性がある決算前まで待とうかな。
少し前の、外観状況です。
今日は、パークフロント棟の方もカバー取れてましたね。
綺麗です。仕上がりが楽しみです。
良いですね！
やはりデザインがカッコ良い
公園側の棟のカバーも取られてましたね。
なかなか瀟洒な造りですね。
家電１００万円プレゼント（３月末入居限定）やってます。メールでお知らせきました。結構苦戦してるようですね。
家電100万円ってエアコン、テレビとかかな？
羨ましい。先に買った人は後悔ですね。
好きな部屋を買えているので後悔は無いでしょう。
残りは何らかの理由で売れづらい所ですから。
それでも100万円は大きい。もらえたら嬉しい。
ウェブサイトで間取見たけど、Cタイプは見れないから完売なのかな？それ以外はまだ売れ残ってるのか。全タイプ家電なのかな？
公団が密集している並びなので、パッと見には公団の一部にしか見えないですね・・・
価格は高いのにその点は残念だと思います
メールで、家電１００万円プレゼントは限定３邸のみ。今までに問合せしたお客様限定って書いてあるけど、まだまだ多数部屋が売れ残ってるようなら、交渉次第でいけるんじゃないかな？ 家電１００万位で売れるなら、どんどん売りたいはず。
洗濯物が干されているので住んでいる感じがしますが、一部しかライトが付いてないですね。全然売れてないのかな？追加工事とか年度末で忙しいから引越時期をずらしているんですかね。
一日の引っ越しは数組に制限されるよ、EV渋滞するから。
それにこの時期の引っ越し代金は鬼のように高い。
ここってネット設備はどうなんだろう？
無料ではないよね。
パーク側は空室が目立ちますね。これから分譲なのかな？マン防の中で販売も苦戦しそうですね。
外人の方の購入はどんなものなのでしょう
爆買い◯◯人の方々は買われてるのかなぁ？
気になります
見学行きましたが，バルコニー手すりのカラーガラスは，スケスケなので外から洗濯物や部屋の中丸見えでした。眺望は見やすいですがこのあたりは賛否分かれそうですね，，残り物の割高感のある部屋しか残ってなかったので売れ行き厳しそうかなー
割高感があると言うことは、値引きすれば売れるのであまり気にしなくてもいいかな？
ただ透明のカラーガラスは個人的にNGです。
この物件は立地もよく、高階層からは景観もいいと思うのですがなぜあまり売れてないのでしょうか？
周りの物件と比べて割高だからと考えられているからでしょうか？
付近の那覇軍港は県の返還計画にも記載されている場所で、那覇空港からの距離や、利便性を考えると開発されるのは間違いのない土地です。
仮に商業施設なら周辺の土地価格は上昇しますし、サービス業の方が多く入ってくれば住居の需要も増えることが見込まれます。
J1に使われるスタジアムの建設も予定されており、今後、那覇周辺は不動産価格の上昇が見込まれます。
現在割高と感じている方は今の価値に囚われすぎなのではないでしょうか？
長い目で見ればむしろ割安では？
那覇軍港の返還が終わって開発が完了する頃には、築数十年経っていますよ。
普通の人はそんなに先の事を見越しません。
>>169 eマンションさん
2040年までには軍港が返還されると思うと、投資家としては15年の設備、建物両方の減価償却期間が終わる買い替えのいいタイミングだと思ってたんですが、現時点では返還の見通しは完璧ではないですね。
回答ありがとうございます。
一方でJ1スタジアムの件はここ10年以内の建設の見通しがあるので、土地価格で言えば上昇する可能性は高い地域と考え購入しようと思います。
那覇軍港に限らず，沖縄の軍事関連施設が予定どおりに返還，開発されることはまず考えないほうがよいです。選挙のたびに方針が変わり停滞化しますし，時代の変化で計画の練り直しを要します。
スタジアム建設といっても，都市公園法の開発制約があるので，劇的に環境が変化することは期待しにくいかもしれません。壺川は渋滞さえなければ生活しやすいエリアなんですが，，
コロナ禍で購入層が減っている事も要因だと考えます。
特に沖縄は影響が出る業種が多いですからね。
他の分譲マンションも勢い落ちてます。
ここの購入者ですが、フローリングの床鳴り、天井端の壁紙の割れ(場所は洗面所、角部分10cm程)が少しありますが、他の人も不具合とかありますか？
>>174 マンション検討中さん
回答ありがとうございます。新築購入は2回目なので一般的にどれくらいで床鳴りするのか経験は少ないのですが、前の物件は8年くらい生活して床鳴りをあまり気にしたことがなかったのですが、こちらの場合よく歩く場所で最近かなり気になるようになったので、出るのが早いし、鳴るヵ所が多いなという感覚です。
前の物件が東京なので湿度とかの問題で沖縄はこれが普通なのかな？と周りはどうなんだろうと気になった次第です。
ちなみにエアコンは5、6月から全室付常に着けた状態で、湿度は65～70、温度は26～27℃で保っているような生活環境です。
