所在地：宮城県仙台市青葉区大町1丁目1番6号(地番)
交通：仙台市地下鉄東西線「青葉通一番町」駅 徒歩3分
仙台市地下鉄南北線「広瀬通」駅 徒歩8分 「仙台」駅徒歩10分
JR「仙台」駅 徒歩14分
JR仙石線「あおば通」駅 徒歩9分
売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社奥村組 株式会社平野組
管理会社：関電ファシリティーズ株式会社
かなり物件に気合が入った仕様です。
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シエリアタワー仙台青葉通 (関電不動産開発のおもてなし) 【トミー】
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[スレ作成日時]2019-05-29 20:45:29
>>126 匿名さん
私そんなに大した人間ではないのでそのような質問にお答えするのは恐縮なのですが…
また、建物構造などはパンフレット以上の知識はありません。その上で一般論を書きますので、ご容赦ください。
まず、マンションの選び方は購入者さんのライフプランによっても違うと思います。
まずある程度短期で売却する予定がある場合、もしくは賃貸に出す可能性がある場合ですが、私はシエリアを推します。理由は簡単で、立地が最も良いからです。今現在、マンションの資産価値を決定する最大の要素は圧倒的に利便性です。コロナのために郊外の資産価値が上がるとか何とか言う人も居ますが、私は嘘だと思っています。
その観点から言うと、プレミストはちょうど西公園通りの中でもバス路線が通過しない位置にあり、かつ大町西公園徒歩6分というのは資産価値の意味では不利になる可能性が高くなります。
あとは、同じ間取りなら低層を買って下さい。新築時は販売戦略で高層階を高額にしますが、中古ではその差は消滅します。低層を安く買った方が得になる可能性が高いです。
ただシエリアにも不安があり、それは様々な間取りが混在していることと戸数が少ないことです。様々な間取りが混在するということは、様々な背景の人が住み、賃貸に出される可能性も高くなります。
そうすると管理状況が不安定になりやすく、さらに管理費や修繕費の滞納が増えるリスクがあります。
現在マンション管理費は高くなる傾向にあり、将来的には今より高額の管理費を支払わなければどこも請け負ってくれなくなる可能性があります。
そこにいくと、1LDKなどが混在した90戸というのはスケールメリットがなく一人一人が支払う管理費がどんどん上がっていき、さらに上記のように滞納が増え、管理状況が悪化し…というスパイラルにハマる例が既に存在します。コンシェルジュを採用していれば尚更です。
このようなデメリットは短期では顕在化しにくいので、これが「短期なら」シエリアを推すと言った理由です。
ちなみに本筋から外れますが、売却で得をしたいなら買うべきは絶対に中古、それも管理状況がよく立地の良い物件ですけどね。
今、新築はどこも販売に苦しんでいますしね（「先着順」は販売の目処が立たない場合の戦略です）。
長くなったので続きはまた書かせてください……すみません。
>>127 検討板ユーザーさん
有難うございます
私もシエリアのワンルームが懸念材料でした、賃貸で貸出された場合、国分町の若い女性、男性が住む可能性が高いと思います、悪いことではないのでしょうが、やはり管理状況が気になります。
続き、書いて頂けると有難いです。
>>127 検討板ユーザーさん
是非、続きをお願いします。
ルサンクタワー仙台勾当台公園
シエリアタワー仙台青葉通り
プレミスト仙台西公園
で、迷っています。立地ではシエリアが一番ですが、間取りの多さが気になります。住んでも10年くらいで売却予定です。
宜しくお願いいたします。
他マンションと比較するのは良いけども、それをどんどん広げられても、、、
>>127 検討板ユーザーさん
管理費というか管理委託費が上がってるのは昔のマンションであって今のマンションは上がってないと思うけど。どんどん上がるのは修繕積立金のことでは？管理費だとしたら何が上がるの？
積立金の改定が必要なのは、
どのマンションも同様で周知の事実と思います。
管理費については、人件費の高騰による委託費とメンテナンス費用の増額や、駐車場の空き区画増加に伴う収入の低下によって改定しているマンションもあるでしょう。
また、築後すぐはないでしょうが、マンション全体の火災保険料率改定により管理費会計が逼迫することも考えられますね。
>>129 匿名さん
国分町の若い男女がこの物件を選びますかね？
営業さんに見せて貰えばわかりますが、大体30平米でも9万くらいからしますよ。
二日町とか木町辺りに多く住まれてるイメージです。
セカンドハウスで買う方が多いエリアと聞いてますが、将来は住まれるのを前提にしているのでしょうか。
このマンション近くの大きい駐車場がいつも満車なのは、マンションの駐車場を安くしたい組でしょうか？ちなみに20時から８時まで400円？！で借りれるような表示になってました。
めんどくささ考えたら高くても借りたいな
ここの内廊下はエアコンなしで換気のみになっているんですね。今年みたいな猛暑だとキツそうだなぁ。他のところにお金かかっているし、管理費を考えると仕方がないのかな。
立体駐車場？骨組みできてましたね。こういう駐車場って車庫出し入れ階層にもよりますがどれくらい時間かかるんですかね？
>>144 通りがかりさん
この規模のタワーパーキングだと呼び出しに2-3分かかると思います。朝や夕方など、他に入出庫を待っている車がいたらもう少し待たされる可能性もあります。
>>143 マンション検討中さん
エアコン無しって耐えられないですよ。
私の住むマンションも内廊下で当初はエアコンなかったんですが、暑すぎてデベ負担で追加工事しました。
エレベーター内はエアコン無しで換気のみなんですが、その部分だけでも暑くて大変です。
ここの管理人さんがエアコンのない内廊下を回って各階のゴミ回収したり、清掃したりすると思うと、体調が心配になる。
私はエアコンなしの内廊下に住んでますが、窓があるので快適ですよ。
Bタイプ74平米5970万円って何階ですか？
3階です
74平米で1番安い価格だと思います
今年の秋に近くにイオン1番町店ができるということで、今まで大型ショッピングセンターは藤崎 メインでしたが、かなりこの地はショッピングも良さそうです。
>>154 通りがかりさん
明治屋の隣に出来るみたいですね。距離的には、イオン仙台店（元ダイエー）と変わらないような気がするけど、地下通路を通らなくていいから一番町店の方が買い物しやすそうですよね。
この会社の姿勢を検索すると、良いかと思います。
>>158 匿名さん
拝見しました。2020年11月25日(水)オープンの『イオン仙台一番町店』に、レジに並ばないお買物『どこでもレジ・レジゴー』を導入する。２２時００分まで営業予定。
全然降らなくない、むしろ有難い！！！！
>>162 検討板ユーザー 修繕費は、階層やタイプによっての2段階でわけられてました！なので、10年以降の固定資産税を参考にするとわかりますが、むしろ階層で狭いほど修繕費は安いです！マンションギャラリー訪問した者の意見です！
イオン良さげですね、明治屋もリニューアルしたし
もう数ヶ月で入居開始になる頃なのに空き部屋多くないですか？既に賃貸で出してる部屋もあるし…
管理組合が大変になりそうな予感。。
お近くの某タワマンも新築のときはここより何千万か安かったですし、いくら地価が上昇しているとはいえ価格帯が仙台市民にはミスマッチなんじゃないでしょうか
震災以降仙台の相場は毎年数%上がっていました。
もともと数千万円の物件ですから、今の相場では適当でしょう。
それに仙台に限らず都市部の一等地のマンションを買う層は限られています。
中心部でほとんど物件が出ていないので新築物件としては一番の立地だね
>>168 匿名さん
本町ディアージュとシエリアは本当に一等地ですよね。
デベ達が元雨宮キャンパス付近は一等地！みたいな営業をしているのを聞いて、ファミリー層に人気のある土地だが、一等地ではないのでは？と思っている。
>>171
新築マンションは買ったら基本的に値下がりはしますよ(笑)ただ問題なのは未入居空き部屋が多数あるので、中古マンションとして売りに出しても相場より大幅に割り引く必要がありそうなんですよね。せめて入居率がもっと高ければ立地相応の中古物件価格で売りに出せそうですけども…
>>172
空き部屋多数であれば一部屋当たりの管理費や修繕費は割高になります。現状+α程度しか売れなければ、マンション販売会社の予想した将来の修繕積立費等は大幅に上方修正される可能性があります。予想よりも大きな維持費を支払う必要性が出てきた時には売却したくなる可能性もありますよね。売れ行きがよくほぼ満室状態ならばいいですが、これだけ空き部屋があるとそういった可能性まで考慮する必要があるのでは。
>>173
結構いい加減な情報ですね。
未入居住戸は所有者がいないのではなくデベが所有者。
従って、デベも竣工後は管理組合の構成員になり、
管理費、修繕積立費を納めることになる。
賃貸マンションの家賃とは違うところ。
[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]
