オーベルアーバンツ銀座築地ってどうですか？

マンマニさん来場してました。
坪単価はまあお高い。
この価格ならアトラスにします。

>>16 匿名さん

アトラスはいくらですか？

>>17 匿名さん

アトラスはまだ予定価格出てません。

同じ坪単価だとしたらアトラスにリセールバリューの軍配が上がります。

>>16 匿名さん

こちらの平均坪単価を教えていただけますか？

マンマニさん記事化しました。
坪単価440万と抑えてきました。
2LDK狙いではイチオシだそうです。

浸水は大丈夫ですか？
隅田川テラスが無事か心配

アトラスの値付け気になる

隅田川テラスはもともと河川敷の扱い（高水敷）なので、そもそも浸水とはいいませんが・・・。

>>24 匿名さん

築地は浸水しましたか？

低層階　7390万くらいでした　

あの立地であの価格は買いだと思う。内廊下だし、言う事ない。

マンマニイチオシ間違いない

今時全室エアコン実装のマンションとか聞いたことない。投資なら即買いしたほうがいいよ。

ここで坪440万なんですか。もっと駅近の築浅中古は間違いなく値上がりしそうですね。
築地エリアが盛り上がってきて嬉しいです！

グレード高くて満足度に期待大。
イニシアは見せ方上手いけど、MRマジックが消えたらグレードの高いこっちかな。

ここよりはダイワのエッジコートがいいかなぁ。
いずれにしろ、アトラス次第ですね。

アトラスは外廊下らしいですよ。価格同じでも内廊下vs外廊下なら誰だって外廊下買いますよ。億越えあるなら尚更ですよね？だってVIPが外廊下住みますか？？賃貸出したって売却出したってある意味デベと同じ感覚で商売する訳ですよ？勝負にならないですよ。敢えて外廊下住む人とか聞いたことないもん。でも逆はいる。つまりそういうこと。

>>33 口コミ知りたいさん
あっ、誰だって内廊下買いますよ。でした。失礼しました。

内廊下に6年住んで、去年外廊下のマンションに引っ越した。うちの嫁は外廊下の方が良いと言ってる。内廊下は空気がこもるから子供に良くないそうだ。俺は別にどっちでもいい。
女性の意見が今後の内廊下vs外廊下の議論を左右すると思うな。

>>35 匿名さん

あなたの奥さんは女性代表ですかw

狭い部屋しか用意してないのか。
残念。

まあムキになるなよ。笑
数年前まではまだ内廊下に住んだことない人も多くて憧れもあったようだが、実際に住んでみて、外廊下派に戻った人もかなり増えてきてる。俺は不動産会社の人間だけど、コストかけて内廊下にして、その投下したコスト見合いが売値で回収できるかどうかは毎回議論になる。その時に女性の意見はかなり参考にするよ。

>>38 匿名さん

だったら、大々的にアンケートでもとるとか、座談会でもしたら。
おたくの会社は、うちの家内がこう言っている、で提案がとおる会社なの？

雨風関係なく同じフロアでいつでもゴミ捨てできる内廊下を経験したら、もう戻れないとうちの妻が言っております。

>>39 匿名さん
タワマンへどうぞ。

５５戸の小規模だと、各階ごみ置き場は普通ないと思うのですが、ここはあるのでしょうか。（HPの平面図上に、らしきものは見当たらず。）

あと、外廊下派に戻った人の、戻った理由を知りたいです。

>>41 マンション検討中さん
通りすがりだけど、、、
自分の場合は、目の前の部屋の住人が外国人になって、お香とかスパイス系？の食事の匂いとかが、廊下中にこもったから。
エレベーター降りたら、気持ち悪くてしょうがなかった。

>>39 匿名さん
だからムキになるなって笑
あなた売主関係者ですか。
社内提案して議論するってだけで、1人の提案がそのまま通るわけないだろ？どこのワンマン企業ですか。

>>41マンション検討中さん、
うちも含めて意見が出たのは、外廊下のメリットとして、
・空気の循環が良い。子供がいる方でこの意見は多いです。特に内廊下は玄関近くの空気のめぐりが悪いのがネックです。
・ランニングコスト（管理費、修繕積立金）が安い。内廊下は空調の電気代やカーペットの清掃費が大きいです。最近は特に人件費高騰で清掃費が高くなってます。当然物件によりますが、70平米だと外廊下の方がざっくり年間10ー20万位安いです。中長期で見ると、空調の数やカーペットの磨耗具合によっては改修更新コストが高くなり、もっと差が開くこともあります。
・これは有事の際ですが、火事の際に排煙が容易です。

特にランニングコストについては、売主は売りやすくする為に必ず安めの金額で竣工当初はスタートします。いずれは長期修繕計画以上に上がってくると思っておいた方が良いです（弊社も安めでスタートしますので笑）。

>>43 匿名さん

弊社って言ってますけど、あなたは他のデベの営業さんなんですね。

>>44 マンション掲示板さん
私は企画設計なので営業ではないですよ。

>>42　匿名さん
ありがとうございます。
匂いの問題で、外廊下に戻ったんですね。

>>43　匿名さん
企画設計のプロの方なんですね。詳しいご説明ありがとうございます。

端的に言うと、「経済性の問題」ということなんでしょうか。

・外廊下の場合、部屋の窓を開けるだけで、直線的に空気が流れる道を作りやすい。換気設備に頼る必要がない。
一方、内廊下は、たとえ角住戸でも斜めにしか道が作れない。よって換気設備に頼る必要があり、コストがかかるうえ、玄関近くに機械式吸気口を設けるのは、やはりコストの面から困難で、空気がよどむ。

・内廊下は、空調・換気・照明のコストがかかる。さらに床の仕上げがカーペットになっていると、維持・更新のコストが高い。

内廊下は「ぜいたく品」であるのに、その価値を買い手が評価しない可能性が高く、デベとして採用しづらいということでしょうか。

>>46 マンション検討中さん
経済性の観点が一番ですね。営利企業なので経済性はどうしても無視できません。
内廊下にしたからと言って高く売れるとは限らず、それであれば外廊下にして多少割安に見せた方が良い商品に仕上がることもケースバイケースですが、多々あります。
富裕層の方にとっては内廊下のイニシャルやランニングコストの高さなんて気にする必要はないでしょうが、それ以外の方にとっては大きな投資なのでしっかり長期プランを練って購入すべきと思います。

しきりに外廊下の優位性を訴える他デベ企画担当者さんがいますが、ここは内廊下であってこれからその条件が変わることはありません。
外廊下内廊下論争をしたいのであれば、別にスレッドを立てて議論して下さい。
本質的な議論を阻害していて迷惑です。

>>47　匿名さん
ありがとうございます。

買手側にとって、お金の話は切実なので、多くの場合、外廊下を採用すべき、という話になるということでしょうか。

私事ですが、子供のころ、外廊下マンションに住んでおり、廊下側の部屋を割り当てられていました。

部屋が外廊下に面しているため、窓はあるものの、すりガラスで外の景色は見えず、窓を開けると牢屋のような面格子、いつも廊下を歩く人の足音や話し声が聞こえて落ち着かず、北側のため冬は寒く、暖房をつけると窓は結露して壁紙にカビが生え、夏はエアコンを設置できないため蒸し暑く、何ひとつ良い思い出はありませんでした。

ぜいたくのできるような家庭ではなく、自室を持っていない同級生も少なくない中、相対的に恵まれてはいたのでしょうが、子供時代のネガティブな思いがあるので、今は内廊下マンションに住んでいます。ただし、床は長尺塩ビシート、空調なし（それでも、わりと夏は涼しく冬は暖かい）、換気は小窓からの自然換気のみ（香水などの匂いを廊下で感じることはある）という、ちょっと変わった仕様なので、ランニングコストは外廊下並みの安さです。

>>48　匿名さん

本物件の検討事項の一つとして、内廊下の仕様があり、内容の見極めが必要ではないでしょうか。

いわゆる「内廊下外廊下論争」はしていないと思います。

個人的な意見としては、外廊下物件には住みたくないのですが、安易に設計された内廊下物件を選んでしまうと、それはそれで悲惨な結果になるかもしれないと思っています。

今週モデルルーム見学の予定だったんですが、販売スケジュールと価格を見直すこととなった、という連絡がありました…

>>51 マンション検討中さん
え？何が起きたの？まさか値上げ？

>>52 eマンションさん

自分も何がなんだか…
販売会社さんも今後の情報をお持ちではなさそうでした。。

以前、資料請求したのですが、毎週のようにDMが来てました。
来客が多ければ、DM止めるかと思いますが。。。

スケジュールを後ろ倒しし、価格を維持するか、
価格を切り下げて、スケジュールは維持するか、
それとも、スケジュール後ろ倒しし、価格も切り下げ？？？

見極めが、難しいところなのかもしれません。

マンマニさんがあれだけ、ここはお買い得と強く言ってしまったので、問い合わせが殺到してるのでは？
常盤松ハイツもマンマニさんのブログのおかげで問合せ対応出来ずにモデルルームの受付を一時停止してるようです。

問い合わせ殺到で大変なんですかね。
それなら、頻繁にDM送るのやめてくれればいいのに（笑）

有楽土地さんに資料請求したの約10年ぶりなんですが、以前はこんなにしつこくなかったし、今、他のデベはもっとあっさりしてますよ。

>>56 マンション検討中さん

DMが嫌なら連絡すればすぐ止めてくれますよ。

販売計画の見直しの件、売主より販売予定、価格ともに全て未定となったとの事です。

>>57 匿名さん
資料請求したので、送ってくれるのはありがたい（最近はくれないデベも多いし）ですが、
同じものを何度も送ってくるのはどうかと思います。

連絡すれば止められるのは知っていますが、この物件を切ると決めているわけではないので、
新しい情報があるなら、欲しいですね。

同じのは送らないでくれとか、言えばいいのですかね。
何を送ったか、管理していないから、同じのを送ってくるような気もしますが。

>>58 マンション検討中さん

予定価格よりも上げてくるんですかね。
同時期販売の中でも仕様は良い方なのに価格が弱気過ぎましたね。
坪単価平均ダイワ530万、アトラス500万円なのに、ここは440万でしたから値付ミスですね。

他所が完売しているなら、値付けミスといえるんでしょうけど、そうではないので、これ相場が崩れる前兆なんじゃないでしょうか？

デジャヴというか、約10年前にも有楽土地さんの物件で、似たような状況があったので、、、価格表が出て、販売も進めてたのに、「新価格」になりました。

おかげで客が増えて、完売はしたものの、結局、会社が傾き、大成建設に救済してもらって今に至るという。

マンマニの記事に価格表のっけてるのにいくらお得な値付けだったからって価格上げたらちょっと納得いかないですよね。

>>61 マンション検討中さん

ブランズ豊洲や白金ザスカイがあの高値で第一期40%の売り出ししてるのに相場が崩れる前兆？笑
あなたは一生マンション買えなそうですね。

「販売予定、価格ともに全て未定となった」

正直、値上げする前提なら、このような説明の仕方はしない気がしますが。。。

他のデベの話ですが、実際に値上げされた物件の場合、素直に「値上げを予定している」といわれました。

>>63　検討板ユーザーさん

すみません。約10年前、リーマンショックで、相場が崩れた後に買いました。

既視感のある風景なので、ついつい（笑）

>>62 マンコミュファンさん

マンマニさんの影響力は凄いみたいですよ

>>65 マンション検討中さん

そう言うと思ってました笑
では、あなたの予言通り相場が崩れて安値で買えることを期待せずに楽しみにしています。

なんだか、力いっぱいですね。

ここは、財閥系でもなく、人気の土地でもなく、規模も小さいので、もし相場が崩れるなら、わりと初期の段階で兆候を示すと思います。

この近辺、住友不動産でさえ苦戦してて、シティハウス日本橋イーストを突然中止してたりしていますから、注目しています。

>>67　検討板ユーザーさん
安値で買える物件は、安い以外のメリットがないケースが多いですから、よく検討してみてくださいね。

相場が崩れた後に私が買ったのは、安くなった有楽土地さんの物件ではなくて、価格を維持していた他所の物件です。

>>68 マンション検討中さん

スミフは最近では神山町や御茶ノ水でも販売中止にしてますね。豊洲の新築が坪400万する中、築地の相場が崩れてそれ以下になるなら自分も大歓迎です。

>>70　匿名さん
着眼点が、多少違うのかもしれませんが、相場が崩れるときというのは、価値のある物件を見つけやすくなる時なのだと思っています。偽物のメッキがはがれて、本物を見つけるチャンスというか。。。

マンションマニアさんの周辺動画（Youtube）の再生回数が、本物件は1か月半で30～40回程度。
常盤松ハウスは、1週間で80回程度。（正直、比較にならない。。。）

ここは東西南北を、ほぼ完全に囲まれており、値付けが弱気になるのも理解できます。（同じ築地でも競合相手は、囲まれ感が少ない。）

竣工時期も未定となったので、施工上の問題かもとマンションマニアさんが呟いています。

オーベル明石町レジデンスとは異なり、大成建設の自社施工ではないとはいえ、
こんな簡単そうな物件で、本当に施工上の問題を起こして、価格もスケジュールも白紙になったなら、担当者はクビでしょうね。

アーバンライフ建築事務所や新日本建設だって、ただでは済まない。

着工から何か月もたっている、このタイミングで、テクニカルな問題の発生は考えにくい。

しかもタイミングよく、販売開始直前に発生するなんて、まずありえない。

販売を後にずらして価格を上げてくるんでしょう

>>74 マンション検討中さん

パークタワー 新川崎や晴海などの例があります。

>>77 マンコミュファンさん
タワーマンションなら、テクニカルな問題が生じても、大きな違和感はないです。同列に論じられないかと。

>>78 マンション検討中さん

板状マンションでも多々施工問題が生じています。タワーとの比率からも当然ですが、施工上の問題発生は板状の方が圧倒的に多いです。

>>79　マンコミュファンさん
施工上の問題なら、後ろめたいことはないのですから、きちんと説明できますよね。
それに、工事の手戻りがあるとしても、遅れを取り戻すことはできますし、職人不足等の理由で、それが難しければ、何か月遅れるか、目安くらい示せるはず。

ここは銀座ではなく、築地七丁目。南側も北側も接道しているのに、「カーテンを開けた生活というのは難しい」というマンションマニアさんの評価。特に、南向き住戸は目の前の賃貸マンションと「こんにちは」状態。にもかかわらず、坪単価は約440万円。正気ですか？

マンションマニアさんの周辺動画（Youtube）の再生回数の少なさから判断しても、正直、この物件は失敗。素直に賃貸にするか、外国人向けの宿泊用にするかしたほうが、良い気がします。

>>70 匿名さんマンションにするより収益化できると判断したのでしょう。それほど土地の使い道が多様だということでしょう。スミフはビルも賃貸も作れるし。
今はホテル業者も土地漁ってるし、国内外問わず。

価格下がるんですかね？

>>82 口コミ知りたいさん
時期ずらして値上げするか、マンションやめるか。

業者が一棟買いする流れかな？

>>80 マンション検討中さん

中央区のマンションなんてお見合いが当たり前ですよ。マンマニさんも周辺相場から坪単価480万円取れるところを440万円なので、値上げと予測してます。
youtubeの再生回数は何回なら不調とみなされないのでしょうか？そんな尺度で見てる人を他に知りませんので教えて下さい。

>>85　匿名さん
マンションマニアさんの周辺動画（Youtube）の再生回数が、本物件は1か月半で30～40回程度。

マンマニエフェクトでweb予約が中止に追い込まれた？常盤松ハウスは、1週間で80回程度。

だいたい、16分の１くらいの再生頻度です。それで相対的に不調と判断したわけで、絶対的な基準はないでしょうね。一人で何回も見る人だっているでしょうし。

「中央区のマンションなんてお見合いが当たり前」？
でも、そこに坪480万円出すのは、当たり前ではないと思います。
同時期に5社が競合したエリアで、いずれも即席企画っぽい。
共倒れの可能性があります。

有楽土地もコスモスイニシアも、10年前を忘れたわけではないでしょうが。。。

>>86 マンション検討中さん
常盤松ハウスの動画は記事に先行してTwitterで拡散してる。オーベルとは状況が違う上に、2物件の再生回数だけで比較するのはナンセンス。
人形町界隈はお見合い当たり前地域ですが坪単価500万円です。

>>87 匿名さん
周辺動画の再生回数は、客観的なデータです。
そのデータは無視できません。

逆に、この物件の好調を裏付けるデータは見当たらない。

この物件、目の前に素泊まり5,500円の旅館がありますが、そんな地域で坪単価440万円のマンションなんて、買う気が失せるのでは？

どんな属性の方が購入されるのか、ちょっと興味があります。

>>88 マンション検討中さん

一般的に物件の好調不調は資料請求数ではかるものです。ブロガーの周辺動画再生回数で判断するのはユニークですね。
当然ですが、パークハウス アーバンス渋谷など周辺動画再生回数が少なくても値下げせず竣工前完売してる物件が沢山あります。
また人形町では日照なしお見合いで周辺飲み屋だらけで下駄に焼肉店でも坪単価500万円超で竣工前完売目前だったりします。

>>89　匿名さん
資料請求数をご存じなのですね！
ぜひ教えてください。

人形町は、以前、周辺環境の調査をしましたが、正直、あんなところに住むのは無理だと感じました。。。カオスというか、貧乏くさい昭和の街並みに、坪500万も出すなんてすさまじいですね。

>>90 マンション検討中さん

ここはまだ訪問前なので確認してません。
参考までに近くのプレミストは2000件を優に超えていて、スーモの検索数も1位になってるとのことでした。
また、貴方の要求を満たす物件は中央区内陸には無いと思いますよ。中央区は商業地が大部分を占めるため基本的に雑居ビル街となります。
よって周辺は雑多な飲食店宿泊施設が多数存在することになります。
数少ない住宅地の明石町でもプラウド銀座東レジデンスのように隣接マンションとのお見合いは避けられません。
湾岸のタワーが開放的でよろしいのではないでしょうか。

>>92　匿名さん
ありがとうございます。訪問すると、正確な数を、教えてくれるのですか。

「貴方の要求」が何を指しているのか不明ですが、中央区内陸でも、貧乏くさい昭和の街並みだらけというわけでもなく、有楽さんなら、オーベル明石町レジデンスがありましたよね。URが目の前にありますが、距離は結構ありますから、銀座築地とかいう変な名称の物件に比べたら相当マシです。

あと、湾岸エリアのタワーは否定しませんね。

>>86 マンション検討中さん

どこも時間かけてあれだけの土地を纏めてるので即席でなんてやらんだろ(笑)

たしかにアトラスは土地をまとめかけていた。でも、中途半端で見切り発車。なので、魅力なし。
ここは、ぎょれんビルの跡地をそのまま流用。ローコストですね。

湊二丁目の三井なみに努力してほしい。

購入要望書の不足で白紙か。

このエリアは普通に坪500万以上で売れるポテンシャルあるからね。値上げでしょう。値下げだったら投資用で買って10年持って売り抜けるわ（笑）坪400万台のうちは買い。

>>96 マンション検討中さん

アトラスの予定価格が出る12月までは決断できない人が多いのかもしれませんね。
坪単価440万円は安いと思いますけどね。

今、このエリア、5社6棟分のマンションの供給が予定されてて、ふつうのタワーマンション一棟分くらいの数量になりますから、降りたってことでしょう。今、降りなければ、来年、値下げ競争に巻き込まれる。

>>99 マンション検討中さん
ここで降りたら経営者失格ですよ。他のエリア見たことあります？？

賃貸かホテルにするのでは？

最近はスミフもそういうのやってるよね。
新川とか大井町とかさ。

>>100　口コミ知りたいさん
ほかのエリアで、今、ここほど小規模物件が、集中販売されるところあります？
もしくはレッドオーシャンになりそうなところ。

築地エリアは、5社とも、財閥系でも電鉄系でもないから、長引くと皆きついですよ。

HARUMI FLAGみたいに、知名度もないし。どうやって販促するのか。
現地案内図を間違えてHP掲載しちゃう大和Hみたいな土地勘のないデベも交じってるし。

一抜けですか。
ミクロ立地が悪いので、良い判断だと思います。
残りはプレミストとコスモスイニシアの大和グループとレジデンシャルと旭化成ですね。

販売計画が見直されるようです…
https://www.ober.jp/ginza-tsukiji/

>>105 検討板ユーザーさん
モデルルーム行って検討していた時間を返せって感じです

営利企業としては当然の判断かと。
一時期、東陽町で供給が多かったときにサンケイビルが一棟売りして一抜けしましたよね。
要望書が集まらず販売価格の見直しをするのか、一棟売りするのか様子をみましょう。

一棟売りに決まりました

>>108 マンション検討中さん

すみません、マンション用語を分かっておらずお聞かせください。
一棟売りというのは、オーベルアーバンツブランドは諦めて、マンションごと他所の会社に売り払ったということでしょうか。

>>109 匿名さん

そういうことです。
坪単価440万円を期待していたのに残念です。
これで他の物件が坪単価500万円で販売することに拍車がかかりましたね。

まさに不動産が簡単に値下がりしない証明になりましたね。

アトラスも500万でした。
ここが一抜けしたので、下がる要素がより少なくなりましたね。

一棟売りか。すごい時代だな。

>>113 通りがかりさん

賃貸マンションになるんじゃない？
住不もよくやってるよ。

賃貸になるそうです。その方が利益高くなるのでしょうか？