SHIROKANE The SKY(白金ザ・スカイ)

>>3780 匿名さん
何を食わせる店か全くわからんが、結構ありそうだな。ポジティブリーとかいう昭和なスナックはなかったか？

>>3777 匿名さん
東北ではなく東海沖地震や富士山噴火、国の債務100兆円の頃から消費増税しないと財政破綻、郵政民営化で値下げとサービス向上、金融緩和でインフレ2%、年金100年安心みたいな行政の予想を信じて、なおかつ最大の時が訪れるまで地下鉄あるのに行政が放置すれば、の話。
行政信じるなら放置しなことになるし、信じないならはなから大丈夫

武蔵小杉のタワマンも一つだけ停電。
何らかの理由で毎日数千人死んでるし。

麻布十番、白金台にも色々有名店があるし、目黒も恵比寿も六本木も近い。白金高輪は外食派にとって最高のロケーションだと思う。

>>3784 匿名さん
白金台は意外と遠いよ。坂道だし。麻布十番は平坦。

白金高輪でこれだけ再開発が進むとなると、過去の例に習えば先発の白金ザスカイは後から考えれば安かったパターンになる。
実際、プレミアム住戸以外は坪650位だから竣工する頃には割安に見えてる可能性もあると思ってます。

地下鉄乗ったら一駅でしょ。東急バスでも清正公前の隣が白金台駅前だし。

駅近マンションで、白金台も麻布十番も一駅隣、タクシーでも数百円。外食代と比べたら、許容範囲
毎日の通勤は電車だけど、近場の移動や品川はタクシー。頻繁に使っても駐車場代を超えることはまず無理

>>3785
現地踏査をした感覚からいくとそう遠くはない感じがしましたね
駅間距離が近くないですか、この区間。

そう。現状人気は1LDKのパンダ部屋に集中しているみたいだけど、実は狙い目は2Lか３Lなのでは？と最近の価格を見てたら思えてきました。

>>3786 マンション検討中さん
オフィスや商業施設ではなくマンション中心の再開発ですが、全部売れますかね。長期にわたるとんでもない大量供給です。

すいません。↑は3786さんへの返信です。

>>3786
これから白金高輪で3000戸超、麻布十番で2000戸超の供給があることを考えると、白金ザスカイが5年後に値上がりしているかどうかは微妙。残債割れはないだろうけど。

市況がどうなるかにもよるので、いつまでも価格が上がり続けるとも言えませんが。。
ただ、これだけの開発ラッシュが港区の湾岸よりではなくて白金で進むというのは冷静に考えたら凄いことですよね。そして豊洲にしろ武蔵小杉にしろみなとみらいにしろ、未来の再開発予定が決まっていても最初に供給される物件は振り返れば最安値になってた訳ですし。

白金高輪、麻布十番に加えて、森ビルの虎ノ門ヒルズ、虎ノ門麻布台ヒルズ、六本木五丁目西プロジェクト、野村のオークラ別館跡地六本木一丁目プロジェクト、西麻布3丁目プロジェクトも加えると、港区内陸ブランドエリアで相当大量の住宅が予定されている。本当にこれだけ捌けるのだろうか。

東急の泉岳寺再開発プロジェクト、住友不の三田3・4丁目プロジェクト、JR東の高輪ゲートウェイ開発でもかなりの住宅供給がある。

>>3790 買い替え検討中さん
同感です。
我が家は3LDK希望ですが、価格が変わり上層階も有りかなと思いはじめました。

坪単価700万より上げて付いてこれる人はそうはいない。
一部の富裕層による相続税対策や外国人が買い続けるのも限度がある。
70㎡だと1.4億するわけで都心の大規模開発による価格高騰に付き合えるものだろうか？
不動産よりも割の良い投資に金を回すのではないか？
むしろ、上がるより下げ局面が心配。
過去の法則は未来を約束はしない。
バブルが弾ける時は、まだ上がると素人に向かって玄人が話す時。
玄人は弾ける前に一抜けする。

>>3759 匿名さん
タワマン乱立するだけの再開発じゃ港区の中では街の価値は変わらない

これだけタワマン乱発するなら、デベと港区でマスタープランをもって再開発しないともったいないですね。

白金高輪の美味しいランチ特集
https://retty.me/area/PRE13/ARE14/SUB1404/STAN6034/PUR1/

中央区はすでに人口増加を抑制する方向に舵を切り始めた。港区もそう遠からず政策方針が変わる可能性があると見ている。
そうなると、いま特例措置で建てられている再開発タワマンが既存不適格になる可能性がある。その一方で希少価値も高まる。これが将来の資産価値にポジティブかネガティブか、これからの中央区のタワマン価格が試金石になる。

>>3793
>これから白金高輪で3000戸超、麻布十番で2000戸超の供給があることを考えると～
>>3795
>白金高輪、麻布十番に加えて、森ビルの虎ノ門ヒルズ、虎ノ門麻布台ヒルズ、六本木五丁目西プロジェクト～

そうだよねえ。そんなに売ってポンポン買う人たちがいるんだから凄い事だよねえ。
俺は業界人でもないので完売に拘らないので完売しないからどうだとか一切ないから
余計そう思うよ。

>>3802
>中央区はすでに人口増加を抑制する方向に舵を切り始めた。
>これからの中央区のタワマン価格が試金石になる。

ぶっちゃけ中央区でも湾岸は俺の中で江東区扱いだからあんまチェックしてないけど
価格がどうなっていくかは興味あるね。
該当スレでこんなこと言うと怒られるから言わないけどね。

>>3790 買い替え検討中さん

パンダ部屋は何号室ですか？

いま港区に住んでいない人たちの中で、もし港区に住めるなら住みたいって人は何万人もいるんだから、いくら供給しても需要の方が大きいでしょ。

>>3806
そんな簡単ならデべも苦労しないよ

パンダ 20倍くらい

モデルルームに行かれた方、スカイプレミアムどう思われましたか？
正直、あの圧倒的プレミアム感にはやられました。ここの立地が古川縁、首都高明治通り横というネガティブ要素など吹き飛ばされそうです。むしろ十番、広尾、六本木ヒルズに近いというメリットのほうが大きいと感じでしまう。
でも坪単価700は売却時のリスクを考えるとかなりリスキーだと感じます。

>>3809
独身？独身なら買っとけ。いっちゃえ。勝負しとけ。
嫁（旦那）がいるなら一旦やめとけ。無理すんな。

そんな感じ。

>>3809 匿名さん
十番、広尾、六本木ヒルズに近いことにそんな価値ありますか？それらは住む場所として価値が高いわけで。

>>3811
>十番、広尾、六本木ヒルズに近いことにそんな価値ありますか？

ある人にあるのよ。
「住んでみたら全然行かねーわｗｗｗ」ってところまで込みである人にはあるのよ。

>>3811 匿名さん
無くても困らないけど、近くにあったら週末散歩とかで楽しむにはありな場所だよ。
そういったことに価値観ないなら、しょうがないですが

>>3809 匿名さん
どこのモデルルームも、最後に一番良い部屋見せて圧倒させるのがここ10年のながれ
最初圧倒させて、最後一番スタンダードな部屋だと気持ち萎えるでしょ

1LDKしか人気がないのは坪単価が安く、更にグロスでそこしか買えない層が多いから。
2LDKとか盛られて馬鹿高い。

正確には、西とのお向かい1LDKが投資用に人気という話
ただ、パンダ部屋ではない

六本木ヒルズ、麻布十番周辺も、昔の姿を知ってる人からすると偉くなったもんです。
それだけ、再開発の威力は大きいということかな。資産価値で割安、割高を語るなら、未来の資産価値と比べないと意味ないよ。だから、難しい。
過去と比べても意味ないし、そんなことは答えがあるんだから誰でもわかる。

>>3809 匿名さん
プレミアムは700じゃ買えないし、スカイプレミアムは1,000以上しますからね。
ただ、エグゼクティブ住戸は650前後の部屋がゴロゴロあるので選びやすいなと思いました。

>>3817
>昔の姿を知ってる人からすると偉くなったもんです。

ハハハ、ご隠居さんにはかないませんや

>資産価値で割安、割高を語るなら、未来の資産価値と比べないと意味ないよ

マンション界隈では資産価値が～資産価値が～って売り手のトークを真に受けたアホブロガーや
アホブロガーの記事を読んだおじちゃんおばちゃんが騒いでるけど
本人達も自分の発する資産価値って何か分かってなさそうだからな。

西向きお見合いは冷静に考えると割安ではないよね
むしろ南向き低層の方がコスパ良さそう

資産価値の定義なんて会計上はっきりしている。バランスシートへの計上は時価。将来のことを語ってから、不確かさがあるだけ。

まあ3L必要な家族に1L2Lが安かろうが関係ないし家族にあった買い物するしかないやね

アホブロガーやそれに影響された連中が言ってる資産価値ってのは
会計とか関係ないムードに影響されたものだからな
あいつらのバランスシートは会計じゃなく心のバランスシートだし

ここの建築デザインは光井純事務所なんですね。森livingのレジデンスを手掛けているところと同じ。長谷工にしては相当気合が入ったプロジェクト、白金高輪のランドマークマンションになりそうです。

港区も人を呼び込まないとこれ以上成長できないんですよ。ふるさと納税制度でかなりお金減ったしね。だから大規模マンション必要なんだけど、いいのか悪いのかは分からんね。

>>3824 匿名さん
そうかもしれないですが、結局景気は雰囲気で醸成されてくるので乗っかる人が増えると、それが事実になっくることもある。

>>3817 匿名さん
十番は大して偉くなってない。上昇率も港区では並以下
ヒルズは職住近接（マンションとオフィス、商業施設）と森ビル仕様なので、ここの再開発とは異なる

>>3827 口コミ知りたいさん

ん？レス番合ってる？

>>3829 匿名さん
あってそう
参照先→ブロガーのバランスシートは心
それに対して景気はそんなもん

天に祝福された小石川とハンパーマン白金1,2は比較にならんでしょう

>>3831 匿名さん
最近どうしてた？

ここも小石川ネガにとりつかれたのか？
それは、人気物件と小石川ネガが認めたということか

品川の駅裏、運河側だけはない

>>3833 匿名さん
前からですね。

小石川ネガがチェックしているのは、ここで烈火のごとく小石川をネガっていたから知ってたけど、白金のネガにもなったのね
かわいそうに

>>3834 匿名さん

この辺りの半額くらいで買えるけど、まー無いよね。

>>3809 匿名さん
六本木ヒルズも広尾も麻布十番も全然近くない。
近いと言うならそれらと徒歩5分位に住んだほうが良い。

>>3838 匿名さん
十番は近くない？六本木は流石に遠いね

ここは落ち着いた感じの街なので、同じ港区でも他所からドシドシ人がやってくるような盛場とは違った趣があります。実需の人中心じゃないですかね。住みやすそう

>>3839 匿名さん
ヒルズはそんなに遠くない

東町小から左斜めに入って十番大通りを上がったらけやき坂。古川橋から歩いて15分から20分ぐらいだね。
あと、ショートカットは勾配がきついけど四の橋から薬園坂を上がって元麻布ヒルズの前から狸坂降りて、そこからまた登り坂をクネクネとロボロボ公園に抜ける道。

>>3838 匿名さん

タクシーで移動すれば何も問題ないでしょ(笑)

タクシー、自家用車の話はおいといて、実際麻布十番に行くなら地下鉄よりも都バスが便利
六本木交差点も都バスが便利

古川橋バス停はかなり使えると思いますよ。十番、ヒルズは反96だね。広尾は品97。どちらも割と本数ある。渋谷新橋も都06が便利。これも本数がかなり多い。

三田線と南北線はどうなのかな
まだこのパターンなら目黒のほうが良いと思うのだけどね

>>3846 匿名さん
港区は地下鉄が一つ駅近であれば何でもいい。JRを便利と思えば港区を買わない。千代田、中央、文京も恐らくは

どちらか一方しかないエリアは片手落ちです。
不便とまでは言わないですが、地下鉄だけしかなくても、かゆいところには手が届かないですね。
山手線+地下鉄複数は至便、でありましょう。

やっぱ実需で住むには中央線南側は最高だ。

特に港区、千代田区、渋谷区。

>>3848 匿名さん
山手線＋地下鉄、駅近、閑静な住宅街
そんな場所ないけどね

>>3848 匿名さん
ひさしぶり？
山手線乗りたいなら、港区内側は諦めるしかない。山手線に用はない人がここを検討します

目黒もあえて言えば何だけどね
新宿、渋谷に移動したければありなのかな
白金高輪は不便なのは間違いない

山手線信者しつこい。山手線の駅って場外馬券場、ピンク街、鳩の糞ってイメージ。特に北半分と湾岸あたり。singleやDINKSならいいけど家族で住む立地条件じゃない。

山手線の魅力が１投稿で語られると
顔真っ赤な方々がムキになって５レスくらい返してくるのは不思議ですよね

地下鉄って片手落ちだよね、ってだけしか言われてないのに

>>3854 匿名さん
それだけ山手線信者が嫌いなんだよ
山手線そのものはどっちでもいい

三井の営業マンにここの人気を聞いたら
買い替えの相談が結構多く、今の相場観だとやや安いと判断しているとのこと。
理由は近隣並びに新駅、品川の再開発だと言っていた。
もしかしたら、大化けの可能性もあると言っていた。
賃貸も人気になるだろうとのこと。（2.1～2.3万円／坪）

皆さんはこの評価をどう捉えますか？

>>3856 匿名

そんな賃料で貸せるの？

>>3857 匿名さん
坪2万前半ならいけるのではないかと。
モデルルームでは2社の賃料想定表もらったけど、スミフの見積もりだと2万後半出してきた。流石に強気すぎだろとは思いましたが。

山手線の話だけど、山手線沿線の資産性は今のところ間違いないとは思うよ。でも、ここ山手線沿線じやないから。
例えば小田急線のことをこのスレに書き込むくらいナンセンスだと思うよ

＞＞3854 匿名さん
顔真っ赤なのはどっちかねえ。場外馬券場、ピンク街、鳩の糞ってイメージに全く反論できないあなたの方では？港区内陸が気になって気になって仕方がない「ベイサイド」住民さん。

10坪の１Kが家賃20万？ありえない。
付近で１LDKが借りれる水準じゃないか。

>>3860 匿名さん

怒ってますね

反論 の文字をみて 温度差を感じました

ここが 最強 ということでいいと思いますよ

10坪20万なら安い。
22万～23万は固い。
竣工時が今の賃貸相場ならの話だけど。

>>3863 匿名さん
白金1だよ。10坪を22万で借りる人いるの？
どんな関係、仕事の人だろうか

もしかしたら300戸販売するかも？？？
300戸なら二次も二期も人気となるだろうね

まあ、250戸が妥当とは思うけどね

笑っちゃう。１０坪22万って。絶対借りる奴いない。

もう脳内ハッピー状態やね。
営業が言ったことを鵜呑みにしちゃう。鴨がたくさんおるな。

>>3866 マンション検討中さん
白金タワーのテラス棟5階が、33平米の10坪で25万弱で賃貸出てるから、あながちお花畑ではないと思うけどね。

>>3866 マンション検討中さん
とりあえず、ここのオーナーに脳内ハッピー状態だと言ってやれ。相手にされないだろうけど

積算でみた価値はいくらですかね？　高く見積もって建築費は坪120位？（消費税見ればわかるけど）で、敷地の持分が1坪位？　70平米の理論価値は3000万円位。ローンで買ったら債務超過がシャレにならんな笑

>>3869 匿名さん
タワマンにそれして意味あんの？

>>3870 匿名さん
タワマンも不動産ですから、本来価値の低いものに多額のお金を払っている事実に変わりないですね。

>>3871 匿名さん

ボクちゃん、するってぇとどうするのが賢いのかな？
ここの大人たちに教えてくれるかな？
宿題やってからでいいからね。

>>3871 匿名さん
それは美術品とかに絵の具代がとかキャンパス代が‥、と言ってるレベルとかわらないんじゃない

>>3872 匿名さん
リテラシー低いな笑

>>3873 匿名さん
ここにそんな芸術性が？笑

そんな事言い始めると 小石川 は超ボッタクリマンションってことになっちゃう

>それは美術品とかに絵の具代がとかキャンパス代が‥、と言ってるレベルとかわらないんじゃない

そういう事ですな

>タワマンも不動産ですから、本来価値の低いものに多額のお金を払っている事実に変わりないですね。

そういう人は100均で買い物してユニクロ着て軽に乗るのがいいってもんよ

最後にはそういう人が笑うような...
どう考えても回らないもん。ここ。

>>3879 マンション検討中さん

回らないってw
アホブロガーみたいに投資家ごっこでもしてるつもりかな？

>>3879 マンション検討中さん
そんなんだから、未だにマンション検討中なんだろ。
いつまで検討してんの？

みんな、今の賃料相場知ってんのかなあ？

シティタワー麻布十番でさえ2万で成約してんだぜ。

俺、３Ａ＋Ｒタワマンのすべてのオーナー。ペンシル除く、森ビル含む。

聞きたいことがあったら何でも聞いて。

おしえてやっからさあ。

あら、面白いキャラじゃん

暇だから自説語り形式で続けろ

>>3878 匿名さん
アホだな。

虎ノ門ヒルズの最安値はいくらだったか知ってるかな？

ハイ、坪760万円デス。

そのとおり。それが1200万円で売れちゃいました。

そこで問題、ここの最安値510万円はいくらで売れるでしょうか？

いいよ続けて

>>3885 匿名さん
510が上限

虎ノ門ヒルズは特例中の特例でしょ。森タワー建てた後に、国家戦略特区に選定されてビジネスタワー、レジデンシャルタワー、ステーションタワーと新駅設置が決まったという、スーパーミラクルの結果。
虎ノ門麻布台ヒルズは坪単価1200からだと思うけど、どう考えてもピーク。

>>3888 匿名さん
6割高は港区では普通。さらには、虎ノ門ヒルズはアベノミクスによる相場上昇直前に分譲契約
芝浦ですら5割近い上昇率

いいから最後まで続けろ

>>3890 匿名さん
誰だお前

港区だけ値上がりが異常。こんなことが長続きするわけない。

安倍さんが首相を退いたらバブル終了だよ。
政権交代でも起きようものなら銀行金利は上がり、同時にマンション価格は暴落するだろう。

金利低下で説明できる値上がりは15%ぐらい。所得は数%あるかないか。
残り30%の原因は、教えない。

>15%ぐらい。
>数%あるかないか。
>残り30%

寝ろ
とにかく寝ろ
もしくは起きろ

>>3894 匿名さん
夜中に素人が寝ぼけて書き込む

東急の再開発のほうが良くね？

強烈な下がり天井で良ければどうぞ

>>3897 匿名さん
入居まで5年？待てるならどうぞ

>>3898 匿名さん
ブランズが下がり天井って何でわかるの？

小石川の下がり天井よりマシだろ
あの下がり天井2.1mはさすがに頭打つレベル

>東急の再開発

2021年度に着工、2025年度の竣工を予定

>>3901 匿名さん
完売した他物件の話はどうでもいいというのが正直な話。で、ブランズが下がり天井なのはなぜわかるの？

>金利低下で説明できる値上がりは15%ぐらい。所得は数%あるかないか。
>残り30%の原因は、教えない。

これじゃマウントされても仕方ないｗ

>>3905 匿名さん
3905に1票

>>3902 匿名さん
入居は26年春になりそうですね。
今の時期に仕入れたとなると価格が白金ザスカイより安くなるとは思えないので、スカイを買っといてブランズが良ければ買い替えというイメージですかね。

>>3910 マンション検討中さん
ブランズ本命なら、スカイを借りてブランズ買うのも選択肢。その間、景気よく値上がりすると思えば、頭金を高配当資産で運用。しないなら預貯金。スカイはブランズ諦めた際に、後から中古を買ってもいいはず。一般的間取りなら、これだけ数あれば、その時期には買い替え目的だけでなく、それ以外の売りも出ている

>>3913
確かにそういう選択はあるね。
エリア指定の人は特にね。

>>3913 匿名さん
確かにそういう選択肢はあるけど、まあそんなにうまく事は運ばんでしょ。

中古で希望の間取りとか階数の物件が出るのか、というあたりだよね。すぐ売りに出るのはキャピタルゲインの出やすいパンダが大半であまり条件がよくない。良い部屋は普通はなかなか売りに出ないのが実情でしょう。

売れ残るから大丈夫だよ。
周りの新築物件を見れば、この価格では完売しないのは目に見えてます。
もちろん、欲しい間取りと希望階があれば早めに買うことをお勧めします。
一期一会だからね。

1.2-1.5で購入検討中です。
ただ駐車場外れが心配です。
地権者住戸とプレミアムの方優先だと抽選確率どうなるのか？

>>3927 マンション検討中さん
駐車場は厳しいと思います。近隣も調査されては

>>3926 匿名さん
周りの新築物件ってありましたっけ？大規模タワマン

>>3929 匿名さん
パークハウスとかプレミストの事ですかね？ただ価格は似たり寄ったりだと思いますけど。

>>3930 マンション検討中さん
パークハウスは事前が今月末から、プレミストは来年春までわからない。
この価格で完売しないのは確実みたいな言い方は、幾分勇み足だね

>>3931 匿名さん
竣工完売は目指してないし、しないのは断言できる。
必ず条件良くないのに中途半端に高い部屋は残るからな。
それ買うなら東急待つかってなる。

逆に竣工前完売する自信はどこから来るのか聞いてみたい。
特に後続の大規模開発が続く港区で売れ残った部屋と選び放題の後続への期待のどっちが勝るか？

後続がないランドマーク性のあるタワマンは豊洲みたいに仕様に不満あっても登録は順調。
他に選択肢があるかないか？これは新築マニアからすれば心理的にデカイ

>>3933 匿名さん
「売れ残るのが確実」の反対は、「完売する」ではない。
同じく「値下げ確実」の反対は、「値下げしない」ではない

うちはここの近所ですけど、付近の大規模マンションから空き駐車場の案内が来ますよ。

>>3935 匿名さん
大規模マンションの駐車場なんて住人以外メリットないよね。出庫するの時間かかるし

>>3936 匿名さん
駐車場契約者は共用施設を使えるぐらいの特典をつけたら空き駐車場も埋まるかも（笑）

>>3937 匿名さん
駐車場料金安くすればいいのでは

>>3938 匿名さん
管理組合からすると安くはしたくないだろうなと思ったので、駐車場代は下げない前提の案です！

外部に貸すと税法上扱いが面倒くさくなるよね。収益事業とみなされたら課税額も大きくなるし

2メートルの幅しかない部屋にベッド置ける？

といいますと？

>>3941 マンション検討中さん
普通サイズのベッドは置けますね。ピッタリ。6畳でWCあると、一部が幅2メートルは見る間取りで、ベッドを想定したもの。

>>3935 匿名さん
10年以上前のタワマンは今よりも駐車場設置率が高く、それでも当時は抽選。しかし、高齢化と昨今の車離れで、昔のタワマンはどこも空きがでて、管理維持で苦戦している。ここは設置率低いけど、未来はそれでも余るかもしれない。たまに港区内陸では電車の話をおかしいとする夢追い人がいるけど、港区だって大抵は電車通勤。最近はその傾向が加速している。白金高輪は2000年代に開通。つい最近の出来事

>>3934 匿名さん
結論として、10%以上の住戸は、時期は不明でも値下げ期待大でいいですか？

>>3944 匿名さん
そういう在庫値下げ期待組が相場の下支えになってるのは皮肉だね

>>3944 匿名さん
竣工時には完売してないかも知れないけど、大量に残ってるとも考えにくい。100戸はきってるでしょ。大規模は竣工後に強いからあまり値下げを期待しない方が良いかと。住不なんか値上げして販売してるぐらいだし。

あと西部中地区は東急が幹事をどう考えるか。
豊洲のタワーとか見てると経験が不足してる感が否めないのでやや不安。

1.2-1.5購入真剣に検討中です。
あと2週間で1期申込みですが、高層階富裕層や低層狭い部屋はそこそこ売れそうだが1.2-1.5はサラリーマンには手が出ず、富裕層には安すぎて売れ行き悪いのでは？と想像してます。
値下げもその辺りの価格帯の一部の部屋ですよね。
営業に合うたびに「決めましょう！」とプレッシャーかけられてます。
ふたを開けたら売れ行き悪し・・などならないかと心配です。

>>3948 マンション検討中さん
決めた責任は営業ではなくあなた自身が取らないといけないわけだから、その決断ができないならておいた方がいいよ。ちょい背伸びして購入予定ならなおさら
それにしても、決めちゃえという営業がいることに驚き

>>3947 マンション検討中さん

豊洲のように角部屋が安くなると角から即完。
富裕層には美味しい値付け。

>>3947 マンション検討中さん
芝浦を忘れないで

>>3950 マンション検討中さん
ここはプレミアより上は一切値下げする気がないので、角部屋のお得感はないよね。

少なくても第一期は相当苦戦しているみたいですよ。
苦戦の定義は、目標販売数に届かないという意味においてですが。
現時点では、目標販売数を下げて、長期戦を覚悟しているようです。

パークコート浜離宮は、駐車場足りなかったぞ

>>3954 匿名さん
ここも足りないと思うよ。
地権者に結構割当られてる

竣工直後の駐車場は足りないくらいでいい。10年後はどうせ空きが増えて管理費不足、組合の悩みの種になるのが落ち。ここはコンパクトも多いし、伝統的富裕層が好む町でもない

>>3953 匿名さん
土日も予約し放題でしたね

>>3948 マンション検討中さん
売り手は早くも焦っているようですね。多少でも余裕あれば殿様商売なのがこの業界。

>>3957 匿名さん
担当の営業さんが暇なのかもね。
うちの営業は、直前だと土日なかなか時間取れない。

>営業に合うたびに「決めましょう！」とプレッシャーかけられてます。
>売り手は早くも焦っているようですね。多少でも余裕あれば殿様商売なのがこの業界。

この程度の事は営業マンとして普通です。
焦ってるとか焦ってないとかって事ではありません。
やり手の営業マンでも言いますし出来の悪い営業マンでも言います。

客側でも放置プレーを好む人、好むケースもあれば一つ一つ説明がないと納得しない人とかいます。
声を掛けられるのを待って一旦話し出すとあれもこれも喋りまくる人もいれば
声を掛けられないと相手にされてない、馬鹿にされたという方向に感じてネットに書く人もいます。

また、この手の話になると
「本当に出来る営業マンならば」「本当のプロならば」などと完璧な人物像を持ち出す人もいますが
どんなトップセールスでも万人に対応できる訳ではありませんのでどうしても合う合わないは
出てしまいますのでそれを前提で対峙するのが良いかと思います。

>パークコート浜離宮は、駐車場足りなかったぞ
2週間まえ、4台空いてましたよ。まだ入居住戸少ないんじゃないですか？

いずれにせよ、売り手と買い手とで情報格差がありすぎますね。
ここの値段高すぎます。それが妥当なのかそうなのか？素人には分からず。
建材、人権費高騰を理由に便乗値上げしているのはデベ、不動産関連業者としか
思えません。まあ、利益追求が彼らの本質なので仕方ないですけど。

>>3963 マンション検討中さん
大規模開発はもはや大手の寡占状態で、ある意味談合して市況を悪化させないようにしてるかもね

売り手と買い手の情報格差は否定しないけど
それでも昔と比べると情報格差はなくなったしむしろ客の方が知ってるケースも多いけどな。
これは別にマンションに限らずいろんな商売で言える事だけどね。
特に個人相手の商売ではテキメン。

>>3964 匿名さん
小規模や大手以外のマンションも都内に沢山ある。当然立地近ければ価格は似たようなもん。これまでは需要が強かっただけ。
売上計上が停滞すれば、売り手企業は日々の販管費をどうやって賄うのか。この業界のBS見るとそんなに内部留保、現預金豊富ではない。
買い手の個人は分譲タイプでも賃貸の選択肢が豊富。買い手に住めないリスクは全くない。
営業トークの家賃でも、経費考慮前で利回りは3%台後半。現実の相場で経費考慮後なら3%前半と推定。買って住んでも3%前半しか節約できない。逆から見れば、新築なのに借りても3%前半のコストで収まる。インデックスでも配当だけでも3%前半以上の運用手段あり、マンションよりリスクが低い。
買うより借りる方が合理的。貸すより売る方が合理的。

>>3966 匿名さん

家賃50万円のマンションは借りれないけど、家賃50万円で貸せる物件は住宅ローンで買える。しかも、頭金10%だけでいいのでレバレッジがきく。
結果、借りる人は、20万円のグレードの低い物件に住む。

こういう人が多いはず。

>>3967 匿名さん
簡単に借りれます。借りてます。

賃貸の審査なんかゆるい。
パークワンズなんかは三菱の審査が煩いが今でもエビ模造でどうにかなる。

>大規模開発はもはや大手の寡占状態で

そうですね

家賃50万円のマンションは、30年ローンでも諸経費合わせれば月50万以上。利回り3%台前半下回ればローン負担はそれ以上です。

>>3956 匿名さん
緑地横の浜離宮でも10坪20万で中々借り手が付かないようです。ここは10坪20万から計算される経費考慮後利回り3%台前半は厳しいかもしれません。

>>3970 匿名さん
一度お勤め先の財務企画の実務者に運転資金と寡占の意味を聞かれた方がいいですね。

>>3894 匿名さん

これ面白いね。
金利低下15%、建築コスト上昇10%、消費税
3%、賃金(購買力)上昇5%だとすると20%弱が説明できないというか買い需要、相場の上昇部分か。そこまでバブル感ないような気もする。

都心　タワマン　寡占　

>>3972
今ちょうど金額どうしようか考えてるんだけど
俺が商売で値上げしてもそうやって解釈して欲しいぜ！

3%台で所有か賃貸なら迷わず賃貸ですね
住宅ローン金利と管理費積立金、固定資産税
で2%位使うし最近の風水害や地震のリスクを避けられる事を考えれば1%位は必要経費とも感じます
35年間家賃は均一ではありませんし
一番美味しい新築時の数年間を経費分だけで
タダ同然で住ませてもらえるんだから当然です
数年後価値が上がっても住み続けられますし
価値が引くなれば簡単に引越せます
3%物件は貸主にはリスクだらけで利益が薄く
借主には夢のような契約ですね

>>3975
自分（達）にとって賃貸がいいか購入がいいか
その程度の事は世間の人達と同じく肌感覚で分かるようにならないと。

細かい計算するまでもなくパッパッパと判断出来るように努力しましょう。

ルームツアーですね！こういうの助かります！

>>3978 買い替え検討中さん
一応、違反行為だけどね。

>>3977 匿名さん
言われるまでもない
10数室貸してる立場でもあるし
今住んでいるのは分譲賃貸でもあるからね
新築3%台のお得物件、勿論ほとんど経費で落ちるから個人にも法人にも優しいね

>>3980 マンション検討中さん

他のスレ、他の人にも教えてやってくれよ。
庶民がたかだか家ひとつ買うのに損だ得だってごちゃごちゃ言ってんじゃねえって。
俺みたいに10部屋持ってから悩めと。
お前らなんて誤差だ誤差ってビシッと教えてやってくれよ。

>>3968 匿名さん

こういう事例に、個別事情で反論するのは◯悪い。

同じ物件なら、キャッシュフローがローンで買った方が 楽と言ってるだけ。

よく雑誌で、毎月ローンは今の家賃並みで買えます、というのは賃貸の狭いアパートとの比較。逆に物件を揃えれば、家賃はローンの倍くらい必要。

ここ10年の不動産は持たざるリスクだからね。
不動産価格も右肩上がり、賃料も右肩上がり
それでも賃貸の方が良かったと主張するのは、少し負け惜しみもあるね。
じゃあ、これからはどうかと言われると、わからん

>>3983 匿名さん
取り敢えずオリンピックと大統領選挙後の再来年始めに波が来そう。

>>3983 匿名さん
今振り返ると結果的に購入した人の方が明らかに得でしたね。
ただ、今だからそう言えることで未来は分からないので結果論ですよね。

やっぱり買った方が良かったとなるのか、買わずに良かったとなるのか。

過去10年よりは今後10年の方がより判断は難しいです。

>>3943 匿名さんメートルさん
小さめの部屋は図面だと幅２メートルの部屋が多いですよね。

>>3982 匿名さん
同じ物件なら今は借りた方が有利と言ってるだけ。当然分譲マンションの賃貸と所有を比較。利回りで有利不利が決まる。雑誌はいいから自分で考えればいい
借りてマンションより高い利回りで運用すれば、残るものはどちらが多いか。
パークコートやヒルズも賃貸で普通に借りれる。余っている。利回り計算すれば、後はマンション以外に視野を広げるだけ。ここで貯金だけ考えると失敗。マンション保有とマンション賃貸＋貯金ではリスクが天と地ほど違う。リターンを比較すること自体おかしい。
この発想があれば、普通のサラリーマンでも高い流動性、マンションより低いリスクで年数百万円の不労所得の仕組みが作れた。いざというときに家族にも残せる。

>>3973 匿名さん
夢物語、机上の空論。
販売や財務の統括した経験か、経験した人の話を聞いたことないの？

>>3987 匿名さん
その数百万の不労所得の作り方を実際の数字を交えて教えてくださいな。後学のために

>>3989
3987に聞いても無駄ですよ。3987は、決定的に読解力が不足しているから。

超低金利の住宅ローンを借りない手はない。仮に手元資金を1000万円に揃えた場合、
購入派は、頭金１０％だから１０倍レバリッジを効かせられる。都心はこの５年なら３０％上がっているから、仮に１億円の物件なら、1000万円で3000万円の利益。
賃貸派は、同じ物件に家賃を垂れ流しながら、1000万円を運用して5年で3000万円＋家賃分の利益を上げないとけないがハイリスク。
これは手元資金をいくらにしても同じ。超低金利の住宅ローンの運用＋家賃分だけ負け。

今週末はいよいよ第1期の価格発表ですね！
供給は250戸位と予想！

都心はこの５年なら３０％上がっているから、仮に１億円の物件なら、1000万円で3000万円の利益
その通り！
だけどあくまでも過去の話し
港区だけは永遠に上がり続ける土地神話が続いている訳ではないでしょ
上がった分、余計山は高く谷は深くなる事をお忘れなく
投資もギャンブルも張り続ければいずれ大負けするのが定石
流れを読む事も必要では？

ここは白金高輪エリアの新ランドマークとなると思われるから、資産価値の維持は期待できそう。
今後できる予定の、白金1、高輪1、三田4・5、南麻布2・3のどのマンションと比べても、勝るとも劣らず。

勝とも劣らずの根拠はないと思います。

>>3995 マンション検討中さん
山手様内側で過去最大規模のランドマーク性が土地のイメージで劣る部分を打ち消していると言う意味かと。

なるほど

>>3991 購入経験者さん
その前提なら、賃貸＋1000万円種銭の株先にボロ負け。リスク比のリターンでもボロ負け。

>>3989 匿名さん
手前で節約できるキャッシュ（頭金、ローン＋管理費・修繕費・税?家賃）を、都内マンションより低リスクで高配当物に割り当てる。マンション利回り3%台なら「ローン＋管理費・修繕費・税?家賃」はプラス。つまり保有コスト、ローンの方がきつい。
ローンの期間、頭金を設定し、後は自分で計算しましょう。5年でも30年でも
マンション利回りが5%ぐらい高かった過去も実はそれで成功。高配当ものはもっと利回り高かったから。しかも、マンションは50%しか上昇していない。同期間、米株、日米リートは配当込みで3倍前後の上昇で勝負にならない。日本のマンションは再劣後のパフォーマンス。

>>3999 匿名さん
?はマイナスです。文字化けです

>>3990 購入経験者さん
家賃50万のマンションは簡単に借りれる。沢山ある。利回り3%なら買うより借りた方が月々の負担が確実に少ない。

>>3982 匿名さん
> 同じ物件なら、キャッシュフローがローンで買った方が 楽
> 物件を揃えれば、家賃はローンの倍くらい必要。

嘘八百

>>4001 匿名さん

家賃50万円のマンションが沢山あるとか、そういう話じゃないからw

毎月の支払いの問題から、家賃が高くて借りれないマンションでも、住宅ローンを使えば買えると言ってるだけ。つまり、家賃より住宅ローンの支払いの方が少ないということ。それを家賃50万円のマンションで例えただけw

それに株でもリートでも何でも結構。マンション購入と両方やればいいじゃん。なんで賃貸じゃないと投資できないと思ってるの？住宅ローンで購入すれば、手元資金は減らないんだから両方できるでしょw

>>4004 匿名さん
投資用マンションに住宅ローン減税適応できないけどな

>>3999 匿名さん

偉そうに運用語ってるけどレバレッジの概念すら知らないのな。

>>4005 匿名さん
皆んなあの手この手で、住宅ローン引っ張ってるよ。

>>4007 マンション検討中さん
住宅ローンも投資用だと金利高いからな。
詐欺まがいの事をみんなやってると言ってススメるのはどうかと思うけどね

>>4004 匿名さん

リーマン後の安い頃に買ったんだろ
今はそんな利益出ない

>>4004
>実際、うちは頭金10%で買ったマンションローンの倍で貸せるんだけど。
>キャピタルゲインも出てるから、ローンも外部流出することなく資産として積み上がってる。

ま、実際こういう人は今でいうと江東区辺りに一杯いるわね。湾岸界隈にうようよいるｗ
意識高い系リーマンなんかに多いわね。
株FX界隈から流れてきたり併用組もいるわな。

この手の成功者で有名なのがマンマニだったりする訳で
マンマニを神の如く崇拝してるアホブロガーも多いわな。
もっと少ない金額でプレサンスなんかで失敗しながらコツコツ１Ｒで頑張ってるのもいるな。

もちろん、誰でも>>4004みたいに成功する訳じゃないんで
嫁と喧嘩になったり離婚になったり破産したり最悪お縄頂戴になったりもするわな。

また、>>4004とは違って、1戸買うのが限界なのにそれでもマンション投資家になった気分で講釈垂れてるアホブロガーやマンコミュに書き込んでる連中も多いだろうな。

詐欺指南の掲示板になっているね。
よほど住居用としての需要が無いのかな？
投機家の人はともかく、まともな人は今の時期に不動産投資なんか手を出さないほうがいいですよ。
そういう人に興味をもたれる物件であることらしいので、いい物件ではあるらしいが。

白金ザスカイ> パークハウス白金2丁目 > パークハウス高輪 > プレミスト

築年数の似たライバル物件の、将来予想
なお、白金タワー（）

>>4005 匿名さん

だから、自宅用
自宅投資と不動産投資は別物
ここを理解してない人とは話しても無駄。

かどうかは知らんけどどこに住むにしても東京それも都心で生きていくのは大変だわね

>>4014 匿名さん
薄いメッキが既に剥がれてるから、無理はするな

ここは直ぐに荒れてきますね。
何で皆さん喧嘩腰なんでしょうか。
現実世界でストレスたまってるのかな。

>>4017 マンション検討中さん
上司から間違いを指摘されて、素直に受け入れる人とそうじゃない人がいるのと同じじゃない。
実社会だと、表立って反発はできないけど、匿名掲示板ならば

自宅用として購入検討している方にとっては
要するに
・良い物件ではある
・でも高い！
・と言ってもブランズその他を待っても向こう2-3年までは、どこも高いしもっと高くなるかも
でしょうか？

それを承知で買える人は買えばいい、が結論かなあ。

>>4006 口コミ知りたいさん

そうですよね。その人、何も理解していない。

あと、マンションに関係ない話ばかりで、そろそろ管理者に怒られてバッサリ削除されそうなので、この辺で終わりにしましょう。

賃貸派の3999さんは、何もわかっていない、が結論でよろしいでしょうか。

しかし、賃貸派がなんで、新築マンションの検討板にいるんだ？不思議w

>>4020 匿名さん
賃貸で入る予定の人も一応検討スレにいてはいいと思いますよ

>>4019 マンション検討中さん
グローバルな経済がこの先5年どうなるかはわからないので、港区のマンション市況の予想はできませんが、
白金高輪という場所だけを考えると、今後品川地下鉄新線の話が具体化してくると、この値段では買えない可能性もあるからね。
実需は物件に惚れたら買うべし。その後は他の物件を見に行かない。これ大事

>>4019 マンション検討中さん
まさにそうだと思います。
過去の再開発エリアの価格推移を見ればブランズを待つのが如何に無謀か分かると思うんですが。

一部下り天井が210とか200とかありますが、ここを検討されてる方は、その辺りは気にならないのでしょうか？

>>4023 マンション検討中さん

過去の法則は未来を約束しない。

>>4025 匿名さん
結局、腹をくくれるかどうかですね！
値下がりしないと思えば買えばいいし、もっと高くなるかもしれないけど、それも承知で念のためにブランズを、待っても良いわけですし。

>>4026 マンション検討中さん
この高値圏で推移してる状況の中で、腹をくくる必要があるような購入者は絶対不動産購入なんてやめておいた方がいいよ。
ある程度余裕がある人じゃないと

ここの再開発は商業施設は期待できますか？タワマンだけの再開発ではないですよね。だとしたら令和の団地になる。

全員には返信できていないかもしれません。

>>4020 匿名さん
買うか借りるか、貸すか売るか（この場合は買わない）は、価格の妥当性で一番の検討項目。実需、投資双方にとって

>>4006 口コミ知りたいさん
頭ごなし。だめ組織にある、指導として都合よく記録されるパワハラ、イジメみたい。
ちなみに
先物買い＝現物買い＋借入れ資金調達
レバレッジそのものだよ。
マンション価格上昇前提で「借入とマンション購入」と「預金とマンション賃貸」の比較は、リスクが片方だけとって相場動かしているので、典型的なトートロジー。住んでたらマンション儲かっても売れないよ。

>>4005 匿名さん
買うか借りるかの判定法が分かってないのでしょう

>>4004 匿名さん
減税いくらでローン何年の話？この価格帯ではそれを考慮しても今の利回りでは賃貸が金銭、流動性双方で有利な環境

>>4003 匿名さん
その理屈なら家賃50万の家借りれる人は、当然買える、借りれない収入の人は、頭金なしならローンと管理費税等で月割50万以上の負担で買うことに。銀行貸すのかね。利ざや薄いから他でカバーできない分、今は与信厳しい。金融庁うるさい。
頭金あるなら敷金払える。50万クラスは敷金が3-4ヶ月とか多いからそこで担保されるし、滞ったら3ヶ月以内に追い出せばいいだけ。貸し手は銀行より管理が楽。
購入で投資できないと書いてない。購入だけマンションのリスク取らして、賃貸はマンション以外のリスク投資を考慮してないと言ってる。そこに数年足らずの相場上昇当てはめるのは自作自演のシミュレーション。
今の利回りならば、頭金なしでも賃貸の方が手前の払いが少ないので、その分マンションより効率の良く、劣化しない投資により多く割り当てられる。頭金ありと比較したらもっと。数十年単位ではマンションは必ず減価する。その他投資はしたことがない（除く日本株）。3%はマンションが仮に減価しなくても今は賃貸が有利な利回り。
最初からこのマンションで借りるか買うかの比較していたことは理解した？唐突に賃貸仕様のマンションの話してだけどそれはどうなりました？

>>4029 匿名さん
長い

何か面倒だから貼っておくね。
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/57560

普通に資産価値が下落しても賃貸に勝てる。 まして、大規模金融緩和で不動産価格上昇がほぼ予測できた近年は尚更。 この時期に購入に踏み切れなかった人は、おいてけぼり。 含み益と超低金利ローンをフルに使って２回、３回とより資産性の高い物件に住み替えた人は賢い。

ただ、それだけのこと。

>>4031 匿名さん
沖さんも色々賛否両論あるからね～
まあ、S氏よりは全然マシだけど

>>4032 匿名さん

過去データの話なので、購入が有利については不確かさはゼロ。今後のことは、未来のことなので、不確かさはあるが購入有利の確率は高い。

賃料は物件価格の約4%
ローンは頭金10%とすると0.9÷35年=2.6%(金利とローン減税を加味すると約2%)
キャッシュフローはローンが有利

>>4024 マンション検討中さん

下がり天井210はPC小石川。
ここはPC小石川みたいな安普請じゃない。

ブランズタワー豊洲も下り天井210、最もひどいのは千葉の郊外だが津田沼タワーの下り天井200というのもあった。一概にタワマンといってもその中身は千差万別。

今日価格発表だねえ

ここを荒らしているのはやっぱり小石川の人達みたいですね。
小石川スレで自爆した模様です。
（こんな事書くと小石川の人達が大挙して火消しにやって来そうですが、先んじてここに釘をさしておきますね）

小石川ネガは、何がしたいんだ？
頼むからしんでくれ

若葉ネガ、小石川スレ荒らしたあげく
論破されてこっちにきたか…。

>4038
>4039
行動が早いですね。
小石川さん。
ほとぼりが冷めるまでここは我慢。
我慢ですよ。

みんな無視すればいいのに…

＞＞4040

バカが
最終ページしか読んでないから意味わからんわ
私は違うパークコートタワーだけどね

皆さんこの物件の話しませんか？

とりあえず、無関係な 北 の埋め立て民は 巣にお帰り。

東急には期待できないよ
調布、豊洲と期待はずれだった上に芝浦までダメときてる

>>4045 匿名さん
豊洲が期待外れってどこらへんが？
豊洲に土地勘ないからよくわからんので。
芝浦は、立地からしてダメなのわかるけど

>>4045
>調布、豊洲と期待はずれだった上に芝浦までダメときてる

東急マニアなのか街づくり博士なのか割と渋いところチェックしてますね。
土地勘ない俺でも知ってる豊洲という地区なんて割と成功してるように思うけど
何がダメと感じてるのか教えて欲しいな。街づくりはいいけど東急の部分だけダメって
思ってるのか全体がイマイチなのか。

面白い視点の話だったらよそで使わせてもらいたいｗ

東急の下がり天井
以上

>>4048 匿名さん

下がり天井なんて結構似たり寄ったりじゃん
ブロガー、Twitter民が騒いだか否かの違いでしょ

>>4049 匿名さん

同感。195cmの男が頭ぶつけるから嫌がるならまだしも170無いようなおっさんおばちゃんがアホブロガーの影響受けて下がり天井が～っていうのはね。

50畳のリビングで所々下がり天井が目立つとかならわかるけど10畳ちょっとのリビングでなに言ってるんだって思ったりね。
オメーの実家も下がり天井だろって。

下がり天井がキツい部屋の圧迫感は耐えがたいものがありますね。

最高部分から20cmくらいの下がりなら許せますが、、、。

広々リビングでいくつも空調必要なら天カセにこだわるのも分かるけど、あんたのリビング何畳あるんだと。
隅に壁掛け一つで事足りるだろと。
そもそもあんた車も手放すんだろと。

とか口に出して言わないけど内心ちょっと思ったりね。
皆には秘密だけどね。

>>4052 匿名さん

>下がり天井がキツい部屋の圧迫感は耐えがたいものがありますね。

そんな部屋見たことないから分からんけど
金がないなら何か我慢しろとは思うな。

特に40、50超えたアホブロガーがそんな事言ってると余計そう思うな。

>>4052の事じゃないけどアホブロガーが書いてると
どこぞの小娘じゃねえんだから現実を見ろって思ったりするわな。

ここは下がり天井が少なくてハイサッシだから非常に良い

300くらいは一次で供給するみたいだね。
今日のお昼過ぎはモデルルームすごい混んでました。

とても良い物件。

安い？高い？そこそこ？

一般客の立場では当然高い。
予想屋としては昨今の都心新築マンションの流れを考慮すると高いけど想定内。
ボンクラ金持ち以外は安いと言えるほど甘くはない。

>>4033 匿名さん
税、管理費、修繕費等の諸経費は？
諸経費控除前でも坪650なら利回り3%台です。過去レスに営業マンが高めに言う想定賃料あるよ。あなたの計算では賃貸の人は頭金をマンションより高配当で低リスク運用できる分を考慮してない。ローン減税は金額に上限ある。家賃50万の物件価格に対して雀の涙

>>4030 匿名さん
一人対多数だし、初歩的な勘違いが多いから、これより簡潔な説明は無理

>>4052 匿名さん
山手線マン？

ローン減税は、固定資産税の5年免減と相殺でおしまい。

20年後は新築家賃で貸せないから、実際の利回りはもっと低い

ここはプレミアムと角住戸以外はそこまで高くない。数年前に新築購入してキャピタルゲインが取れる人は買い替えのチャンスでは？

>>4029 匿名さん
もしかして賃貸を先物買いって言ってる？
謎理論すぎてちょっと良く分からないわ。

>>4060 匿名さん

>>4060 匿名さん
もう、あなたいいよ。
完全にバランスシートの観点が抜けてる。毎月家賃分だけ資産が減る賃貸とローン分だけ資産が積み上がる所有では、最初から勝負ありだよ。沖さんの記事にあるとおり、平均値でみて勝負ありなんだから、ましてや、値上がる都心優良物件ならその差は歴然。
毎年、家計のバランスシートを作って、資産の増減を管理することを勧めるよ。早く家賃の出血が止まるといいね。でも、ずっと賃貸で歳とってから購入が最悪だから、もう手遅れ。このまま一生賃貸でいくしかない。

下がり天井210くらいに設計すると、デベの利益は相当膨らむでしょうね。

>>4060 匿名さん

雀の涙の訳ないじゃん。そういう、定性的な感覚でものを捉えてるからダメなんだよ。金利が0.5%を下回るなか、1%減税だから8000万円まで調達コストゼロ。こんな有利な借入は、他にはない。

ローン支払いで元金が減るので貯金とあるが
ローン金利や管理費積立金、税、風水害のリスクヘッジ、管理費積立金の増額
家賃の下落などを加味したら
新築プレミア時でも3%台利回りなんて
ほぼ消える様な金額だよ
仮に35年後購入価格の1億で売れたとしても
元金以外のランニングコストでほぼ1億払ってる訳だから損にも得にもならなかったことになる

賃貸購入どっちが得か論争の陰キャな諸君
我々の中では結論がとっくに出ているがそれはさておき
君たち、いやお前たちが一刻も早く上のステージに上がってくることを期待する。



イケメン一同

こんな時だからこそ、中央線南側＋山手線内側のセオリーは守りたいですね。

もちろんここは、鉄板です。

白金を売りにしてるけど、立地港区の中で下から数えた方が早いポテンシャル＋谷地＋川沿い＋高速沿い。ぶっちゃけ光るもの再開発タワーというネームバリューのみ。他にも三菱とかタワー出しまくってるし、全部見てからで結論は遅くない。こんなに出て、彼らのスケジュールに合わせて要望、登録する必要ない。大事なのは自分の、お金。

>>4073 マンション検討中さん
再開発タワーだけで強いって言う人いると思うけど間違ってるからな。それは幻だから、営業に聞いてみな。

>>4073 マンション検討中さん
ここは過去最大級の規模と45階建のインパクト、共用施設が魅力。三菱とかダイワのタワーは再開発と言っても規模は小さいし、ただタワー形状と言うだけなので大規模再開発に魅力を感じている人は待っても仕方ないと思うけどね。

スカイに予算が届かない方は必見です。
恵比寿と目黒駅の山手線内側の高台にオプレジが坪単価397万で販売します。
なんと東京都庭園美術館に隣接しながら港区でも渋谷区でもなく品川区アドレス。
安さの理由はオプレジ＋品川区です。
それでも目黒駅11分で山手線内側の品川区は珍しい。
オプレジ57㎡6800万 スカイ56㎡1億

一応オプレジでも庭園美術館やプラチナ通りに近いから港区らしさは味わえるよ。
貧乏人は港区アドレスより実用性を取ることで白金台やガーデンプレイスの近くに住める事を選ぶのも手さ。

>>4070 マンション検討中さん

実需か投資で考え方全く違うでしょ。
家賃で元金やっつけて内部収益を高めれば全く問題なし。
不動産の本当の利回りはIRRが本質。
値段下がってもロングポジション取れば手元にはかなりのお金が残る。
ランニングは節税を加味(ローン控除ではないですよ)すれば何て事はない。

>>4076 マンション検討中さん
https://ms.ohd.openhouse-group.com/chojamaru/

白金長者丸だろ。あそこの立地は高級住宅地だけど、駅から遠いからね。この先、交通利便性がさらに良くなる見込みもないし。
そもそも長者丸選ぶなら、安かろ悪かろうのオープンレジデンスなんかよりも中古選ぶわ。

倍率20倍。一期300戸
ペントハウスも抽選だそう。
現金用意して待ちましょう。

売れるでしょうね、この物件。

北側の中層階以上の80平米前後も坪680程度に収斂してきているので。売れるのでしょうね、、、1.5億円程度なら買おうかな。

>>4082 匿名さん
北側は何階以上だと東京タワー見えますか？

>>4083 名無しさん

17位かな

>>4083 名無しさん

14F

売れるのここ
まじか
ネガがいないのに

>>4086 匿名さん
ネガ無しに買い無し

一期300戸は思ったより多いですね。
供給の7割売れたとして既に200戸以上の目処がたってる事になりますし。

>>4088 マンション検討中さん

最近流行りの再登録で捌けば250は契約できるかな

自分が買わないでも、売れるに越したことはないな
周辺住民じゃいけど、価格が上昇中ということで安心する

>>4090 匿名さん

あんたええ人やなあ

おそらく半分は投資転売目的の外資。つまり買っても住まない。
管理費も修繕積立金も売れるまで払わない。

これから問題になるよ。すでに問題になっているところもあるし。

>>4092
まあね、都心のマンションは常にそういうリスクがあるね。
ノーブランド小規模マンションだと10年経つと法人という名の一人株式会社みたいなのが増えたりいろいろあるわな。

>>4092 マンションさん
契約時に5年一括前払いとちゃうの？

>>4094 マンション検討中さん

何その特別ルール

>>4092 マンションさん
そういうのは組合が弁護士雇って裁判ですぐ追い出されてるよ

追い出せませんよ。
うちのタワマンにも何年も滞納してるのがいます。

>>4097 マンション検討中さん
うちは追い出せましたよ。
このマンションの検討と関係ある？そうなる確率が他より高いの？

南の上層階3LDKはキャピタルとれる可能性があるので資金力がある人にはお勧めですよ。
私には手が届かないですが、この物件の事は相当研究してきたので自信あります。

南の上層階のメリットってなんですか？
向かいにプラチナタワーと白金タワーあるので抜けなくないですか？

>>4099 マンション検討中さん
南の低層と北の低層の間違いでしょ

>>4101 マンション掲示板さん
いや、高層階が妙に安くなって30階以上でも600前半でありますよ。
確かにプラチナタワーは抜けないですが、地所が26階建なのと比べると希少性があるかと。

>>4102 マンション検討中さん
パークハウスの手前に35階建が建つけどね。
南の42階80平米は、当初より3000万下げてるからお得感あるし、1階ごとの価格差があまりないので中途半端な中層階よりは天井高2.7を選ぶだろうね。
ただ、その高さだと流石に飛行機が気になる。
場合によっては、南側高層階の資産性全滅かも

ただ、ここの中住戸って基本的に間取りよくないんですよね。角はそこそこですが…

>>4104 マンション検討中さん
角もキッチンの位置がイマイチ。

ナイス三連投です。頑張りましょう。

ネガ湧いてきましたw
良いですねー、お疲れ様です！

この物件売れるんでしょうか

>>4104 マンション検討中さん
大規模が間取り悪くなるのは必然

リセールに響くのは首都高。古川や首都高を気にして避ける人は少数。それだけでは買い手候補はさほど減らない。
首都高横は定番のディスカウント要因。永住にも向かないので、売りが中々出ないマンションにはならない。

リセールに響くのは首都高。古川や飛行機（ここで首都高は訂正）を気にして避ける人は少数。それだけでは買い手候補はさほど減らない。
首都高横は定番のディスカウント要因。永住にも向かないので、売りが中々出ないマンションにはならない。

確かに首都高脇北側はやめておいた方がいいね。
となると、北側高層階一択となってくる。このマンションは

ハイ、上京おじさんから
北側高層階一択宣言頂きました。
他ないか他ないか。

>>4116 匿名さん
一期での南側中層階はナシです

>>4116 匿名さん
5億あるなら、北東角部屋スカイプレミア一択です。

北側の首都高ビューはかなり割安だけど
懸念点も多い。
低層南側はまだマシかね

>>4117 匿名さん

なしだけじゃなく他にありの情報カモン

>>4120 匿名さん
北西角部屋はあり

>>4118 匿名さん

ドリームおじさんから年末ジャンボでプレミア一択宣言頂きました。
他ないか他ないか。

>>4122 匿名さん
年末ジャンボ当たっても間に合わないじゃん、日程的に
適当な煽りはやめてよ。
煽るなら命がけで

千葉のおじさんから
マンコミュ
それは命懸けで
書き込む場
とのアドレス頂きました。
他ないか他ないか。

>>4124 匿名さん
ニートは守る物がないから気楽ね

北西角は首都高沿いだから難しいよ

>>4123
あんたおもろい

机上の空論の寡占理論の受け売りさんへ
もう一段下がったよ。2期以降もきっともう一段あるよ。理由は全然寡占じゃないから。h2計算しよう。ちなみに、かめはめ波も本に書いてあるけど、実際は無理です。考えれば分かる。

過去レスみたらホント酷。中身０でイジメ容認派が検討者の多数。こんなのが参考になるだって。マナーが皆無なのは内陸でも安い部類だからか？
>>3550 匿名さん
>>3564 匿名さん
>>3565 匿名さん

>>4128 匿名さん
600も前の投稿に返信って、すげー粘着質だね

とにかく羽田の新ルートが気になり過ぎて手が出せない。ここだと高層にいるとイメージとして東京タワーちょい上を飛行機が飛んでる感じでしょ。さすがにどう考えても音も機体の見え方もなかなかの迫力を醸してくれそうで。

>>4130 マンション検討中さん

自分もそれで大井町とここはパスしました

これからは中央線と新航路の間がいいのか？