シエリア大手前ってどうですか？

パット見の印象です。

・地主有利の借地権
・どの駅からも遠い微妙な立地
・敷地面積400㎡の120坪は郊外のちっと広めの家くらい狭い
・全ての部屋が狭い部屋のみで単身者向けかな
・投資マンションのような専有面積だけど借地権なので投資家はいなさそう
・4月1日の元号発表後の23日後の更新なのに平成104年とか書いてあるので大手の対応としては情けない

良い面のご意見も聞きたいです。


https://www.cielia.com/m/otemae56/outline/

更新日：2019-04-23
次回更新予定日：2019-05-07

全体概要
物件名称シエリア大手前
所在地大阪市中央区大手通二丁目10番、11番(地番)
交通Osaka Metro谷町線「谷町四丁目」駅徒歩8分、「天満橋」駅徒歩9分、
京阪本線・Osaka Metro堺筋線「北浜」駅徒歩11分、
Osaka metro中央線・堺筋線「堺筋本町」駅徒歩11分
用途地域商業地域
敷地面積404.13㎡
土地権利/借地権種類定期借地権(地上権)
借地権の種類と期間定期借地権(地上権)の転借地権(賃借権)
・存続期間:70年(840ヶ月) 【2092年(平成104年)3月31日迄(建物解体期間含む)】
・期間満了日までに更地返還
借地権の賃料月間未定
借地権のその他費用前払い地代:未定、敷金:月額賃料の24ヶ月分、解体準備金:未定
建築面積275.42㎡
建築延床面積3001.20㎡
建ぺい率68.16%
容積率687.34%
構造・規模鉄筋コンクリート造 地上15階建て
総戸数56戸
間取り1LDK、2LDK
住居専有面積38.33㎡～54.42㎡
バルコニー面積4.57㎡～5.40㎡
サービスバルコニー面積0.69㎡
駐車場-
自転車置場56台(月額使用料:未定)
バイク置場2台(月額使用料:未定)
ミニバイク置場3台(月額使用料:未定)
管理形態区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
設計・監理株式会社FKOアーキデザイン
施工会社株式会社紙谷工務店
管理会社関電コミュニティ株式会社
事業主関電不動産開発株式会社 国土交通大臣(4)第6379号
〒530-0005 大阪市北区中之島3丁目3番23号 中之島ダイビル
(一社)不動産協会会員、(一社)大阪土地協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
販売提携伊藤忠ハウジング株式会社 国土交通大臣(14)第803号
〒550-0005 大阪市西区西本町一丁目7番2号 ウエストスクエアビル1・2F
(一社)不動産流通経営協会会員、(一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
建築確認番号第NK18-1326号 (2019年3月29日)
竣工時期2020年11月下旬(予定)
入居時期2020年12月下旬(予定)
お問い合わせシエリア大手前プロジェクト準備室
営業時間10:00～18:00 (水曜・木曜・第三火曜定休日)

販売概要
販売期予告広告
※販売価格・戸数は未定です。全体で販売するか数期に分けて販売するか確定しておらず、販売住戸が未確定のため、物件データは全販売対象住戸のものを表示しています。確定情報は本広告において明示します。販売を開始するまでの間は、契約または予約(仮予約を含む)のお申し込みには一切応じられませんのでご了承ください。
予定販売戸数未定
予定販売価格未定
住居専有面積38.33㎡～54.42㎡
バルコニー面積4.57㎡～5.40㎡
サービスバルコニー面積0.69㎡
管理費未定
修繕積立金未定
修繕積立一時金未定
管理準備金未定
販売スケジュール2019年10月販売開始予定

元号のところは修正されたようですね。
それはさておき、借地権や駅からの距離というのは指摘がある通りという気がします。
特にどの駅も微妙に遠いというのは普通の分譲マンションでも人気や資産価値に反映するところでもあって。
シングルや夫婦のみの世帯向きのマンションでこういった立地だとどう評価されるものなのでしょうか。

玄関入ってL字型の廊下、廊下には収納スペース有、リビングにはドアがあり、キッチンは狭いながらも３口コンロ。
一人暮らしなら、調理スペースは狭いけどまだいいでしょう。
リビングが７畳で寝室は4畳とクローゼット。
少し狭いかなという気はしますが、クローゼットが広いのがGOOD
一人暮らしとしては、まずまずの設計だと思います。

間取り図を見ていて思ったんですが、ルンバ対応収納なるものがあるようです。ルンバが出入りできるように、少し収納のドアの下の部分に空きがあるのかな？
ルンバってリビングの片隅にいるとなんとなく生活感が出るのですが
こうやって普段は隠して置けるならばいいなと思いました。

なんとなく、今時のマンションって言う感じの造りになっている印象。
家を建てたりマンションを買ったりすると、
ルンバをお祝いで頂いたりすることが多いので、
スマートに充電や待機をさせておくことができるスペースが有ったりするのもいいなと思います。
しばらくはお掃除ロボットはこの形で行くでしょうから。

>>土地権利/借地権種類定期借地権(地上権)
>>借地権の種類と期間定期借地権(地上権)の転借地権(賃借権)
>>・存続期間:70年(840ヶ月) 【2092年3月31日迄(建物解体期間含む)】
>>・期間満了日までに更地返還
>>借地権の賃料月間未定
>>借地権のその他費用前払い地代:未定、敷金:月額賃料の24ヶ月分、解体準備金:未定

このマンションの肝はここだな
このご時世に70年先のことを予測するのは不可能だから時限爆弾抱えるようなもんだけどな

それでも前払い地代は0円、借地権の毎月の賃料が70㎡で5,000円未満なら有り

地代次第のところはありますよね。
あとは解体準備金というのがどの程度想定されているのか。
７０年後なんて、経済的にどうなっているのかわかりませんし、技術革新もあるでしょうから想定の金額よりもずっと低く収まることだってあるかと思います。
そういうときの取扱などはどうなっていくのかも
確認しておいたほうがいいことだと思いました。

Aタイプは、かなり居室がコンパクトだなぁ・・とは思いますが、
リビングのコーナーサッシのところはかなり開放感が出て良さそう。

ここの２LDKの場合は、子供と夫婦というよりは、
大人二人で暮らすというサイズになっているように感じます。

DINKSの人たちをターゲットにしているマンションづくりというところでしょうか。
このサイズならば十分ゆったりやっていけそうです。

DINKS向け定借か
最近では一番の嵌め込み物件だな。
さて、どうなるか

駅にも近くて利便性の高い最高の立地なのに
狭い間取りしかないのは残念です。
単身者かdinks向けの物件なのかしら。
投資向けとして考えるのも悪くはないのかも。

38㎡の定借物件を2500万で買って、投資になると思うならどうぞ。
ただ、買う前に簡単な計算はしておきましょう

賃貸だと相場はどの位なのでしょう？
マンション内にコワーキングスペース（コーヒーの自販機付き）があるとちょっと上がったりするんでしょうか。

コワーキングスペース、どの位の広さがあるんでしょうね？
マンションの全体像がなかなか公開されないので、デザイン、ランドプラン等が気になってきます。

設備仕様なんかは限定サイトには載ってるんでしょうか。何か目新しいものって付いてますか？

>>12 匿名さん
ショールームの説明では、ワンルームタイプの賃料相場は100,000円から120,000円位だそうです。
>

賃貸に出すには少し駅から離れていますね。
共用施設のコワーキングスペースですけど、今はスタバなどを利用しているので、こういう空間がマンション内にあると便利。
ネットも使えるし。
マンションは、自分のライフスタイルに合わせたサービスがあるとポイント高い。

この辺住んでるけど、駅徒歩5分のワンルームで6万ちょいだよ。
新築でも1LDKで10から12万だと借り手つかないと思うけど。

特に駅徒歩8分だと。

>>15 匿名さん
流石に38㎡の1LDKと、20㎡程度のワンルームを同じように語らないようにね

20㎡程度のワンルーム　　
エステムプラザ大手前エヴァース　１K　6万円
https://suumo.jp/chintai/bc_100165337106/

Ｙ’ｓ大手通　　11.7万円
https://suumo.jp/chintai/jnc_000047221635/?bc=100149437245

ここはなかなか中途半端ですね…
場所も広さも。
それなのに無駄に高いイメージ。
オプションをつけないと安っぽくなりそうでしたし。
営業マンは人気をアピールしていたがとてもそうとは思えず投稿しました。
契約された方はいらっしゃるのでしょうか？

>>19 マンション検討中さん
私も同じ印象を持ちました。リセール目的だったので購入を辞めましたが。

>>17 匿名さん
だからそもそも選ばれにくいんだよ。
同列に比較されんの、分かる？

2LDKのAタイプはエレベーター横なので音が気になる人はBタイプの1LDKの方がいいのかなと思います。
投資物件として購入する人が多いのかもしれませんが、価値はあるんでしょうか。永住目的でも純粋に気になります。将来性が高ければ買いたい・・・。

環境がよくて企業相手だと少し家賃が高くても借りてくれると聞いたことがあります。女性の一人暮らしだとオートロック物件で、マンション住民の質も問われます。Bタイプには、ルンバの対応収納があって新しさを感じました。納戸の中にしまえるのですっきり暮らせそうです。ルンバありきで、フラットになっていてLDKと洋室を掃除してくれるようです。洋室もウォールドアなのでLDKを広く見せることができますしよさそうと思っています。コンロも3口でIHみたいですよね。

ここは優良投資物件です。



地主にとってはね

あんまり売れてないんだろうなぁ。
買う人はどんな属性の人が多いんだろう。
前述されていた医者や経営者はここ選ばないと思うが。

>>22 匿名さん

どれもこれも普通の仕様すぎて空しい…
ルンバなんかはちょっとのリフォームで作れますしね

2LDKのAタイプはエレベーター横なので音が気になる人はBタイプの1LDKの方がいいのかなと思います。
投資物件として購入する人が多いのかもしれませんが、厳しいのではないでしょうか。永住目的でも純粋に気になります。将来性が高ければ買いたい・・・定期借地なんですけどね。

環境がよくて企業相手だと少し家賃が高くても借りてくれると聞いたことがあります。女性の一人暮らしだとオートロック物件で、マンション住民の質も問われます。Bタイプには、ルンバの対応収納があって新しさを感じました。納戸の中にしまえるのですっきり暮らせそうです。ルンバありきで、フラットになっていてLDKと洋室を掃除してくれるようです。洋室もウォールドアなのでLDKを広く見せることができますしよさそうと思っています。コンロも3口でIHみたいですよね。

ここまで書いてどののマンションでも有りそうだなと思いました。

狭い間取りというのもありますが
ごくごく普通のマンションという感じです。
最寄り駅まで徒歩１１分という立地を単身者やdinksが求めるのかしら。
ここに決めたいと思えるポイントが少ないですね。

谷町四丁目駅までだったら、徒歩10分切っていますよ。
家探しの検索で、多くの人が駅まで徒歩10分以内で検索する、という話を聞いたことがあります。
そう考えると
ここの場合も駅まで10分いないですし、
十分にDINKS単身者向けといってもいいのでは？
実需でもいいかもしれないですが、
賃貸でも行ける立地と判断する方もおられるかもしれません。

>>28 匿名さん

よくHPだけみると騙されるんだけど、天満橋～谷町四丁目なんかどこでも大体10分切るんですよ。
ここの立地は「どっちからも遠い」というのが適切。

すなわちこの程度の立地は競合多いんだよ

マンションに限れば多くの人が検索するのは5分以内、妥協して7分以内でしょ。

ただ5分・7分だと価格が高いところが多いように思います。
それくらいの距離だと、
資産価値が維持しやすいとかで、そもそもの設定が高くないですか？
10分を超えると価格は控えめになってくるので、予算の関係で10分超えを見るパターンもあります。
事情によって見え方は変わってくるかと。

ここは定借だから安いんでしょ。定借な上に駅からも遠いとなると、この程度の値段じゃ割安とは思えない。
それにしても、シエリアって定借が好きですね。

>>31 匿名さん

そういうことじゃないです。
ここは四方を路線に囲まれた立地ですから、8～10分ってのはどっち付かずなんですよ、単独路線徒歩10分と意味合いが違う。すべてにおいて負けてるだけ。

間取り図を見てみると、キッチンに窓があるのはAタイプなのですね。
キッチンってかなり夏場は暑さが篭もるので、その逃げ場を作れるのは大きいと思います。

それから、ルンバ対応収納って書かれていました。
最近は他のマンションでも
自動お掃除ロボット対応になっているところって出てきていて
これからこういうのがスタンダードになっていくんだろうなと感じました。

>>31 匿名さん
いやいや、ここ定借なのに高いやん。
しかも周辺物件より駅遠。

シーンズ完売でこっちに流れるといいねー。
定借かつ高いけどシーンズにはないルンバ基地あるよ(笑)

シーンズ完売と思いきやファインタワー登場か、ここも苦労するね。

モデルルームの立地ならいいのにね。
駅から近いし。
ここは周辺環境がいいですね。
公園と買い物施設がマンションから近い点は利点。
ジョギングができるほどに広い公園があるのは、運動好きにはメリットかな。
それから徒歩1分にオーガニック食品の店があること。

>>37 匿名さん

ファインタワーはお値段が別格ですけど

キッチンなど水回りの設備はかなり充実していますが
間取りから考えて単身者或いはdinks向け。
その割には価格帯もファミリー向けくらいに価格だなという印象。
最寄駅も複数あるとはいえ距離はいずれの駅も微妙な距離。
ちょっとセールスポイントが少ない感じがしました。

二人暮らしでゆったり暮らしていくっていうのがここの場合はコンセプトだったりするのかな。
１LDKは単身者向けでしょうけれど…
契約者インタビューを見ていると、複数路線が使えることと
難波や心斎橋に自転車でいけること
それなのに静かな環境っていうのがここのアピールポイントなのかと推察されます。

コワーキングスペースあるんですね。使っている方、おられるのでしょうか？？
家で仕事をするタイプの人だと気分転換には良いのかもしれないけれど…

管理組合総会前とか、理事と管理会社側で打ち合わせとかをするのにも、こういうところが使えると良いかもしれないですね。
別の場所に行かなくていいから、楽です。

全体、コンパクトなつくりになっている。
DINKSにはちょうど良さそう。
すぐ近くに小中学校があるようですが、子供がいる人向け、というわけでもないのかな。
もう少し広ければそういうのもあるけれど…
大人向けって感じカモ

契約者の人の属性を見ていると、夫婦二人暮らしがメインっぽいです。
DINSKだったらちょうどよいでしょうし、
デベもそのつもりで作っているように見えます。
コワーキングスペース気になったんですが、マンション住民だけのスペースですよね？
セキュリティゾーン内なので、気になりました。

>>44 匿名さん

リビングは屋内に食い込みがきてますので
実際は8.5畳ほどでしょうか。

二人暮らしだったらリビングの広さもそんなに要らないだろうしその位の広さでちょうどいいのかも。
ダイニングテーブルをどこに置くのか分かりませんでしたが、家具配置例を見るとちょっとした長机を置いて食事スペースにしてるんですね。
場所も広く使えるし、これは良いアイディアだと思います。
それにしても4畳の部屋にダブルベッドって置けますか？そこだけがちょっと疑問。

ダブルベッドのサイズは、マット200cm×120cmなので
フレームが長さ220cm横幅140cm前後あれば設置可能です。

１ＬＤＫ・２ＬＤＫの間取りのみなので
単身者かdinksのみの物件かなと思っていたのですが
２ＬＤＫの間取りや設備内容を見ると
３人家族くらいであれば住めなくはないかもしれませんね。
最寄り駅がいくつもあるので、通勤が便利なのも魅力を感じました!

中央区でこの値段、いいかなと思いました。
でもそれ以外に魅力は感じないかな。
間取り×(柱と梁が室内に食い込みすぎ、絶対圧迫感ある)
日当たりと眺望×(目の前にあんなに近くのビルがあるのは窮屈です)
定期借地権×(買う時は安くていいかな？！とはじめは思いましたが、ある時を考えたらリスキー)
駅距離×(いろんな線使えると言う意味ではいいかもですが、、、どの駅に行くにも10分かかるって、市内に住むメリット感じないし、歳を取った時に不便)

単身が中心のマンション。
投資用物件としても、あえておひとり様や夫婦2人のファミリーではない家族住みのマンションに絞り込みをした方が売れると聞いたことがあります。（個人の意見なのかもしれませんけど・・・）
確かに、おひとり様、夫婦だと静かに暮らしたいこともあるだろうし、子供がいる家庭と別のマンションの方がいいのかもしれませんよね。

住宅ローンを組んで節税対策をしようかと思って50㎡以上のDプランを見ています。
部屋が、基本プランのほか、メニュープラン1、メニュープラン2が選べるようになっています。
メニュープラン2、LDKが広くて18.3畳あり、フリールーム4畳を寝室にできるから素敵だなと思っています。

50番さん
そうですよね。単身中心のマンションだと思います。
場所は悪くないと思っているんですが、周りが単身ばっかりだと、生活サイクルも全然違うだろうし、夜遅くに洗濯機とか回されても嫌だし、懸念しています。
ないとは思うけど、友達呼んで夜中までバカ騒ぎされたり・・・

悩みます。

定期借地権って万が一将来売る時、売れにくいよ。

>>定期借地権って万が一将来売る時、売れにくいよ。

自分もそう思っていたのですが
そんなに年数が経っていなかったら普通に売れるみたいですよ。
子供に財産とか考えていなければあんまり問題なのかもしれないです。

最後がわかっているのは、ある意味わかりやすくていいと思います。
分譲だと、建て直す派と超大規模修繕派に分かれるというふうに予想されます。
最後はなくなってしまうとわかっていれば
それはそれで子供世代に負担はなくなっていくのでは。
ただそうなってくると
賃貸と比べて大きく明確にメリットがないと、とは考えています。

ルンバホーム対応って公式の右下に書いてありました。
恥ずかしながらなんのことやらで。
ルンバというロボット掃除機があるのを知っているのですが、それと関係あるのですか？
それ自体は、学習して掃除する場所を自律的にしてくれるはずですが、、、
最近のこと、本当に難しくてついていけないです。

ルンバの待機＆充電スペースがあるようですよ。
ルンバに限らず、お掃除ロボットはもうかなり普及してきているということになりますね…

間取りを見ていて思ったんですが、
角部屋は広めの３LDK、中住戸はコンパクトなタイプの３LDK
結構値段に差が出てきてしまいそうです

設備とか、共用施設とかを見ている限り、DINKS向けっていう感じです。
実需の人もおられるとは思うが、
賃貸向けに考えている人も多そうなイメージです。

コワーキングスペースあるみたいですが、実際に使われていますか？
会社によっては、テレワークも個室でしか作業ができない場合も多いと聞くので、
実際にそこで仕事をするのは難しいかもしれないですね。

ただ勉強などには良さそう。

注文住宅を建てた人のブログでルンバ待機所作れば良かった…というのを見たことがあるので
ここのように最初からあるのって結構ウケそうです。ルンバ普及率も数年前よりだんだん増えてるでしょうからね。
ちなみに家具イラスト上の洋室（1）や納戸にある◎で描かれているのがルンバだと思ったのですが、それで合ってるでしょうか。