ブランズシティ調布ってどうですか？

連休前にギャラリー行きましたが、ほとんど予約枠が埋まってました。
近所に住んでいるので高額に驚いていますが、良いお部屋から売れているようですね。テラスは魅力的に感じました。
営業さんは確かに値下げしないとお話していましたね。

ジオもパークホームズも予想以上に高い価格で来ました。そのため、仕様レベルはともかく、ここの価格が妥当という範囲内になってきましたから値下げは期待できないでしょうね。

値引きを期待される気持ちは分かりますが、普通に考えればそんなに値引きなんてできません。値下げれば、すでに購入した方々や今後別物件の開発をしても足元をみられてしまうことが起きてしまうからです。

彼らも綿密なマーケティングや企画を重ねた上で利益などを見込んでいます。特に今回は懲役周辺の開発にも関係しているので長期的な視点なども予想されます。
また、大手デベである以上、資金にそこまで困る要素はありません（東急グループである以上）。短期的な資金不足で安売りするのは、地場デベなどの中小規模くらいです。

スタート時には苦戦したことも含めて価格を下げた（それに合わせてコストなども下げたのかもしれませんね）のだと思います。その結果、単価としての割高感のギャップが解消され、それなりに客が入り、売れ行きも悪くはない状況になっている以上、下げる要素はありえないと考えるのが普通です。

値下げ下げ、○○が気に入らない?とばかり言っている方が購入されるとは思いませんが、いくら言っても現状は変わらないと思います。

>>彼らも綿密なマーケティングや企画を重ねた上で利益などを見込んでいます。

半年も経ってから、第１期の販売延期や販売価格を下げた時点で、
緻密な企画とは言いがたいのでは、、、、
利益も、3社共同売主ですし、当初の計画通りかは疑問です。

あくまでも予想というか一般的な考えですけどね。市場との乖離は当然あり得ますが、当初の計画値で進める以上そんなにぽんぽんと下げれるわけはないです。

＞利益も、3社共同売主ですし、当初の計画通りかは疑問です。
とおっしゃられているように３社の利益配分や思惑があるのでなかなか下げられないと思います。
計画自体はマイナス評価でしょうね。とはいえ、マイナスの中でもできるだけ利幅を確保したり、マイナスを少なくしようとする以上、値下げなんていうのは購入者目線すぎてあり得ないですよ。３社とも規模で言えばこんな状況でも余裕はありますし。

結構できてきました。B棟のメインエントランス付近

駐車場側から。
左手前がB棟、その奥の白いものがゴミ捨て場関係だと思われます。その奥のがC棟。正面がE棟です。

今日は甲州街道を渡るのに信号の時間を測ってみたところ大体150秒くらいでした。
メインエントランス付近からまっすぐ歩き、甲州街道を渡って駅まで行ってみた結果、10分ほどでした。

低層壁ドンで相当暗いですね。これでも６０平米代5500とかですよね・・・・・・・・・

売主の利益目線で検討するより、後々の顧客目線でしょ。
リセールを含めて、「売れないから価格下げた物件」という曰くは
ずっと付くと思います。
駅まで10分ですか、さらに地下まで潜って5分、、、。
結構キツいですねー。

>>686 マンション検討中さん

価格を下げた、というマイナスは確かに残るのかもしれませんね。それがあるから住友は絶対に下げたりしないんでしょうけど。
ただ、中古はどうであれ売主と買主の個人間の交渉ですから。下がったから?といっても、購入価格やその時の相場や売主の感覚、財布次第といったところが強いので、買主、仲介が色々言ってもラインを下げたりはなかなか難しいのもありますよ（仲介をやっていた人の話ですが）。

駅ですが、ホームまでは5分もかからなかったですよ。上りホームまでも2、3分程度位でした。
信号に問題がなければ10分ほど、信号に問題があっても歩道橋を使ったりすればそこまで気になるほどではないかな？という気がしました。
それよりも甲州街道、旧甲州街道の渋滞の方が気になりましたね。子供がいるので事故とかそっちに不安があります。

撮影時間は、18時過ぎで東→西、天気曇り、カメラの環境で暗くなってる部分はありますが、東向き住戸なので暗い印象はありますね。

個人的な感覚（階層・位置までは面倒なので考慮しません）ですが、
明るさ（日当たり）：
A＞C≧D＞B=E
やっぱり南向き住戸が強いかと

眺望：
A＞D＞B＞E≧C
CはA棟、B棟のせいで完全に塞がっているので（風通しもよくないかもしれないですね）。

動線（エントランス位置や共有部関係）：
B≧A≧C＞D＝E

間取り：
C（ワイドスパン型なので）

南向きは明るくておすすめではありますが、夏は暑く（逆に冬はあたたかい）、壁紙・フローリングが焼けて変色するリスクがあります。
あと日中は仕事や学校などでほとんどいないことで東、北向住戸を選ぶ世帯も割といます（日中いないという意味では冬の暖かいの恩恵はあまりない可能性も大きいかと）。

個人的な話で申し訳ないのですが、日中家にいない世帯であれば南に固執するのはあまり良くないかと思っています。多くの人が選ぶ要因ではありますが、マイナス要素もあります。逆にそれを忌避する人もいるので、向きよりは眺望に関係する階層の方が分かりやすくていいかもしれないです（極論明るさは頑張ればごまかせちゃうので）。それでも?、というのであれば、C棟上層はワイドスパンの南向きなので妥当性があるかも（個人的にもおすすめではあります）。

価格は２LDKで低層で5000万円台、3LDK低層で5500くらいだったはずです。
以前価格表を見た感じでは１階層で100万円程度の差額だったかと思います。

傾斜地ではないのに地下の住居があるんですね。さすが高級マンション。きっと完売しますよ。

なんか…必死過ぎて怖い(´ﾟωﾟ｀)。

現時点では値引しない方針だそうです

「売れないから価格を下げた物件」と「そもそも分不相応に割高な物件」ではどっちもネガティブ情報では？
前者を避けても後者の評価を避けることはできないと思うのですが。

>>692 匿名さん
どちらもネガティブですね?。でもどの物件も売れ残ったりもしますし、予算感と合わずに見るだけ見て、ここで価格に色々と自分の価値観で語るなんていうのは大なり小なりあると思いますよ。
売れなければ最終的に下げるのは当然ですし、割高は購入検討する人がいれば絶対的に発生します。
結局買う人（中古で再購入も）がいれば問題ないと思います。結局は買った人がいる、買った価格がその物件の評価、価値なわけで買わない人がいくら言おうとそれは買い手視点に依った見方なんだと思います。その評価を気にしていたら家とか買えないかと。

都心のビンテージマンションなんかは築30年以上でも億超えとかありますが、そんなにするの？という評価が一般的かと思います。それでもそのマンションを是が非でも欲しくてずっと狙い続ける方もいます。要は評価は買った人とその価格でも欲しいと思って行動をした人の結果のはずです。
周りが安い、高いといくら言ってもそれで買えない、売れなければその評価は適性ではないはずです。売った側と買った側の双方が割高なのかを判断すればいいし、納得感があればいいんだと思いますよ。

太陽の南中高度が高い夏は暑い日差しが部屋まで入らず、逆に低い冬は暖かな日差しが部屋に入る。夏は南風が入るので涼しく、冬は冷たい北風を入れない。
これが日本で南向きが好まれてきた理由で、エアコンが普及してマンションが増えた今でも同じ。
日中部屋にいるいない関係なく選べるなら南向きがいい。

調布の新築は大激戦で選ぶ側としては楽しい。
けど大本命さんの予定価格は高い。。

10年ほど前の節電ブームの頃に神奈川?千葉の電気使用量関係の調査を行ったとき、夏場に南風が吹くと電気使用量が跳ね上がるという実験結果が得られました。首都圏の南風は海風のため高温多湿となり、エアコンなどの空調に影響が大きいというのが調査でわかりました。
昔から言われていることは合っているものもあれば今の気候、その地域特性に合わないものもあるので注意した方が良いかと。
調布の場合は海から低地が続いており、多摩川を挟んだ多摩丘陵地の影響もあって気流が変わります。また多摩川自体と多摩川を伝って海の湿度が内陸部にも上がってくる可能性は高いです。

ここは、>>購入予定さんの独壇場のスレですね！(笑)
お疲れ様です。

>>697 通りがかりさん
別にそういうつもりはないんですよ。知らないこと、自分が買う（予定）の物件に怪しいことなどが書いてあるのが嫌なだけですよ（暇潰しも含めて書いてますが）。

不動産の資産価値の一つに管理体制（組合、委託先の管理会社）があります。嘘の情報が増えれば、資産価値が下がるのは当然ですが、マンションが荒れる（隣人トラブル、管理費・積立金滞納、管理組合の会議欠席など）要因にもなります。
せっかく高い金を払って住む以上、怪しげな情報や嘘は否定できるのならしたい、というだけです（一緒に住まれる方々も資産価値が下がる、環境が悪化するようなことは望まれないはずでしょうし）。購入する人（しない人も）にはこのマンションでよかった、という納得感も持って欲しいので自分の知っている範囲での情報を出しています。

696で神奈川？千葉となっていますが、神奈川から東京、千葉沿岸地域、丘陵部に関して調査を行いました。一企業の調査なので公にはなっていないと思いますが、南風による電力消費量が上がるのは多くの地域で確認できました。
山間部、沿岸部から離れた地域では南向きはいいかと思いますが、沿岸部、沿岸部から遮るもの（山など）がないエリアでは事情が異なるケースもあるようです（調布は調査エリアではなかったため正確にはわかりませんが）。

迷惑なら投稿もやめますので。

昨日歩いてみましたが、駅までの道に甲州街道、旧甲州街道があるので、7分は正直無理。　猛暑で足取りが重かったせいもありますが、ホームまで12、3分位みとかないと乗り遅れもあるかなぁという印象でした。

南向きは南風時に電気使用量が「跳ね上がる」。これまたものすごく胡散臭い情報ですね。

あの甲州街道はきつい
ここ周りも年季入った家多いからなー
そんな場所にちょうどいい昔ながらのスーパーあるのはいいけど笑

今日のマンマニ記事で、ここ総スカンくらった伝説のマンションかかれてるぞ、、

ここ調布駅徒歩圏内（歩くと駅近とは感じない）
で新築、最安値がうりだから他の条件は捨てるしか無い。他の物件が一段も二段も高いから売れるには売れるかもね

いつの間にか最安値

激戦区なのに後続に価格競争起こらない

>>700 口コミ知りたいさん
胡散臭くても事実なんですよね。まぁ、この程度の掲示板なので玉石混交なので情報の成否も難しいと思いますが。

当時の資料などはないので見せようがありませんが、https://news.yahoo.co.jp/articles/073b020f68d23d92b5afa2cc19ab6ae6bfd6...
で挙げているように南風の影響はあります。台風は例外的な規模ですが、通常時にも海からの湿度を含んだ風の影響はあり得ます。
当時、あるソリューション普及に向けた研究調査でこの点が分かりました。今はスマートメーターもあるのでより可視化できているはずですがね。

類似性のある話は探せばあるのでお探しください。

>>707
ネットで調べた色々な情報をお持ちのようで、、、
どのようなお仕事をされている方かわかりませんが、ネット情報が
全て正しいとは言えませんよ。
自分が購入する上で、信じるのは勝手ですが、、、。

夏場エアコンでの電気料金を抑えたいなら南風がどうのこうのより、室外機に直射日光をあてないことが大事（エアコンメーカー談）。その意味でも夏場の日中ベランダが日陰になる南向きは有利ですね。

マンマニさんが指摘したように、この物件が総スカンを食らって、
売出し前に@330万から@300万に変更した理由は、エアコン問題が理由では
無いと思いますがねー(笑)
そもそも価格下げて売れてるの？

完成後2年コースですね。営業さん頑張って！

ブランズはどこも売れてないですね。
芝浦のタワーも全然ダメです。

理由は高すぎるからなんですけど。
これは東急も分かっています。

ここ立地も古めかしいの一軒家、アパート地帯だから夜の陰鬱とした雰囲気がやばい

最初から適正価格でなく、ぼったくり価格で売り出す営業姿勢は業者としては当たり前なのかも知れませんが、何か割りきれないものを感じるのは私だけでしょうか？

いや、調布でほかに売り出し中のマンションに比べたら安い印象があったけど。特にジオあたりと比べると、距離に比してはそこまで高くない印象でしたが。

どっちにしても割り切れないなら買わなければいいだけなのかなと。

>>715 マンション比較中さん

一番最初の予定価格はボッタクリだったんですよ。
総スカンをくらって売り出し価格は下げたものの、最初の印象をずっと払拭できないでいるようです。

甲州街道を渡るものの、調布駅周辺の商業エリアからは少し距離を置き、静かな良い環境なのに、最初に欲張ったばかりに・・・。マンマニさんなんかにもこき下ろされて。残念ですね。

>>715 マンション比較中さん
ジオ調布もそうですが、調布も高くなりましたね！
どこのエリアも高くなっておりますが、以前ならこの価格帯でもっと都心よりが買えました…。
このタイミングでの購入決断がなかなか出来ない。

五反野や赤羽志茂は坪210万から買えますってよ。

>>718 マンション検討中さん
調布希望の方が関心を示すとは、とても思えませんが…。

この物件の前を毎日通っている者ですが、とても価格に対して適正なグレードとは思えません。特に外観のチープさが酷い。。
このスレの書き込みが減ってきているのも皆さん他物件に興味が移っているからなんでしょうね。。

でも、価格も新築では駅から歩ける中では最安値だし
ここしか買えないって方には売れるんじゃないでしょうかねー

駅からの距離自体は悪くないと思う。
デザインとかそういうのに関しては、資産価値には直接響かないからなんとも…
個人の趣味の範囲になってくるので。

設備仕様は他のブランズと比べても
ごくごくふつうのラインナップのように感じられました。

一周回って地域新築最安値

公式サイトに以前は記載がなかったスラブ厚の記載があった。230mmあれば、十分なのかな。
子育てマンションを謳っているから騒音対策にはそれなりに力を入れてる方なのでしょうか。

マンション乱立の中でも大規模のこの物件でこの静けさは相当苦戦中みたいね
駅からも近いとは感じない導線、周りの雰囲気も古めかしい低層住宅ばかりで薄暗いしな、、、

>>725 マンション検討中さん

ふーん

ここのおかげで周辺の中古は相場が上がるのかな