グランドパレス京都伏見ザ・ノースゲートについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：京都府京都市伏見区深草正覚町7-3の一部、32-8(地番)
交通：京阪本線「鳥羽街道」駅徒歩4分、JR奈良線「稲荷」駅徒歩9分、
京都市営地下鉄烏丸線「十条」駅徒歩15分
間取：1LDK+2F～4LDK
面積：55.65㎡～86.10㎡
売主：第一交通産業株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：株式会社ダイイチ合人社建物管理
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-04-04 17:36:05
AITOが適正価格やったね
京都市内でマンションで探してますが、京都市内で過去の販売価格より安くなってる場所ってありますか。
伏見で5600は無理 （笑）
普通一戸建てにするわな
>>203 坪単価比較中さん
私もマンションを探していますが新築も中古も過去よりも安くなっている物件はないですね。中古であれば話に上がっているAitoは当時の販売価格より高値で売り出されています。オルフェアライフ稲荷山はちょっと前まで55平米2780万で掲載出ていましたがなくなりましたので売れたのかもしれません。
年末から倒産も増えるだろうし中古マンションも下がってくるよ
分譲時よりも安く売られた中古物件はいくらでもあるけど表に出てこないだけｗ
どのくらいうれてるのかなあ
どれくらい売れてるんでしょう。
今は第2期・第3期先着順が9戸販売中となっていますが。
これで最後だとしたら、今までに62戸は売れた計算になりますね。
まだ今後も販売が続くのかな？
今年の9月下旬には竣工の予定だから、そろそろ終盤だとは思いますが。
そんなに広い感じでもないと思いますが、交通利便性が良さそうなわりには買いやすそうな価格かなと思えました。
買い物がちょっと不便なのかな？
5600 が買いやすいとは思わないな
まだ60戸は売れていないような気がしますが、どうなんでしょうね。5000万台は数戸あったようですが1戸を残してあとは全部売れたと聞きました。
みんなおかねもちやね
羨ましいｗ
2LDK3300万円台～、3LDK3500万円台～と出ているので買いやすいと言われたのかなと思いましたが、
そのくらいの価格の部屋は少ないのでしょうか？
第2期・第3期の先着順販売分だと、価格は3,350万円～4,590万円というふうに出ています。
広さが55.65㎡～81.50㎡とのことなので、かなり価格も広さも差があるようだけれど、
広いほどお得な感じがするのは気のせいでしょうか？
ちなみに、すべて寝室は3部屋で、実質的には3LDKばかりということになりますか。
>>214 匿名さん
3000万台も十数戸はあったと思います。
平米あたりの単価はばらつきありますね。広さだけでなく階や向きなども考えて調整されているのでしょう。
部屋のタイプは3LDKだけでなく、2LDKや4LDKもありますね。
この立地は、なかなか便利とは言い難いので
よほど物件内容や外観デザインの好みが合わないと
ここまでの価格帯を出して購入したいと思う人と思わない人は両極端な気がします。
長く京都で住んでいる人からすると不便というイメージしかないかな。
周りが寂しかったです。
ワクワクしない。
半分も売れてないんじゃないですか？
販売さんが汚らしくて品がない。
具体的にどう品がなかったですか？
今後の反省と改善点があればご教示ください。
気になるのは、隣にパチンコ店があることです。
ただし、現地案内図にきちんと書いてあるのは好感を持ちました。売るのに不利な情報、現地案内図に書かれていないことが多いですから。きちんと明記してくれる点はいいですね。
十条は近くに観光するお寺もなくて、住宅街ですよね。
伏見稲荷大社が近いのかな。
京都、お寺が多い地域だとバス渋滞で道路も混みますから、それを避けたい人にはいいのかもしれないです。
このあたり自体は普通に静かな場所だと思います。
ただ買い物とか、どうなのか
見ている限りでは、ご近所に見当たらないのですが
どこで買い物するのが
便利なんでしょうか。
実際に暮らすという視点で見てきていないので
そういうことも含めて見ていかねばいけないですね。
ちょっとは1から読めと思う
買い物するところがない不便(なのに高い)はもう散々言われてる
むしろその話が8割ぐらいなのでは
このあたり空き地もなく今後もスーパーできそうにないですね
近所で買い物をすることは、なかなかここでは難しいでしょうね。
車での移動を中心とした生活の人であれば問題ないかと。
ただ、その割には価格が高めの設定ですが・・・。
子育て中のファミリー層が住むのは厳しいだろうなとは思います。
先着順であと9戸となっています。
連続完売みたいなことが書いてあったので、思っていたよりは
販売はスムーズに進んでいたのではないかと思われます。
今は庭がある住戸も販売されているようです。
マンションだと、庭付きってどうなんだろうなぁ。
第一期の販売戸数が9戸ですよ。
概要的には今から販売でしょう。
買いもの施設がないという方がいましたが、自動車があれば少し遠くのショッピングモールにも行けるし、いいのかなと思いましたけど……。
71戸で駐車場が40台なので半分が車所有の計算でしょうか。あと、「来客用福祉対応駐車場」があります。
2LDKと3LDKがあり、3LDKの1つは完売でした。専用庭がある1階が早くも売れているようです。
テラスだけでなく専用庭もあるとガーデニングもできたり楽しそうですね。専用庭からの扉もあるので、ちょっと出かけるにもいいのかなと思ったりしました。
自動車があれば・・・ってなら市内どの物件でも一緒だけどねぇ。
ここのデメリットは、徒歩圏での買い物、車での出入り、ともに不便ってことなので。
実際現地に車で行けばわかるけど、一番の問題は一方通行の狭い本町通りを使わないと
出入りできない事。
今はコロナ禍で稲荷駅周辺も閑散としてるけど、もとに戻れば周辺は混雑するし入れない。
第一軍道からアプローチするには遠すぎるよ。通勤なら帰路は毎日コレだと思うと
ちょっとしんどいね。
車ですが、わざわざ稲荷の方から降りて来なくても、鳥羽街道駅から本町通りを少し上がって東に入れば、右折右折でマンションまで比較的スムーズに行けるようになっていますよ。
そもそもその道が混雑する
上記で色々言われてますが全ては購入者さんが納得できたらいいと思う。けど地元民としてはやはり徒歩圏内で買い物できないのは不利。
今はネットとかの買い物もありますが、ちょっと買い出したい時でもいちいち車やネット注文は面倒です。後、車でマンションまでの行き方ですが、これも実際生活してみたら不便に感じると思う。そもそもなるべく本町通りは避けます
鳥羽街道駅はJRと京阪があって、踏切に引っかかればまあ待たされる。とにかく本町通りは狭い、一通、実際生活してる者が感じる意見です。販売批判ではないのであくまでも参考程度に。気に入って購入されたい方はそれはそれでいいと思いますよ。
自動車があれば…と言ってる方あまいですよ
稲荷方面から上った場合、踏切で渋滞してることもあるしこの辺に住んでますがあの踏切はなかなか開かないこともあってそのあたり購入予定の方よく見た方がいいと思いますよ。長く住む家です。踏切がストレスになります。
買物できるところライフもフレスコもそのイオンモールもすべて踏切の向こうなんですから
う～ん、いろんな意見があって当然だと思います。
ただ、このあたりは仕事などでよく通りますが
自転車や自動車があったとしても不便利じゃないかなと思います。
周辺の道は狭いですし、踏切も待ち時間長い。
市内であれば、まだまだ他にも物件あるので
ここを選ばなくていいのかなと感じました。
周辺住民ですが、基本、本町通りは車ではよっぽどの時以外走りません。鳥羽街道駅から北へ上がって右折と言いますが、特に通勤、踏切やもしもの渋滞に引っかかれば動けません。時間のロスですね。急いでる時はだんだんイライラしてくると思います。
マンションの現地みてきました。ほんとに静かな所ですね。高級感があって良かったですよ。
ペラボーで高級感ある？
第1期2期が完売とのことだけど、今販売中の先着順はいつのものなのでしょう？第3期分？
静かな環境で電車のアクセスが便利で物件価格もほどほどならば魅力を感じる人もいるのではないかと思います。
買い物なども散歩気分で歩いていける人ならさほど苦にもならないのかもしれません。
環境重視で住居を選ぶ人って利便性は二の次という人もいそうに思います。
京都観光にはとても良さそうな立地に思えますが、生活となるとちょっと違ってくるのかな？
>>2 マンション掲示板さん
小学生のお子さまがいるなら、おすすめします。学区の小学校が４分と近いし、親子ともに気に入っていると聞きました。
中学は私立に行けば塾代かからないし、受験もないから結局お得ですよ。近所から引っ越す人も多いですよ。
先着順は9戸とありました。第何期なのかはよくわかりませんでしたけど。1LDK＋2F～3LDK＋Fの間取りが売っていましたよ。昨日10月1日情報更新なので最新情報と思います。
詳しくは営業さんに聞いた方が早いのかも。
>>241さん
小学校4分ですか？
稲荷小学校が現地に書いてあって、ここだと4分はキツそうです。
小学校や中学校の評判も知りたいです。
ここから稲荷小学校まで徒歩10分以上はかかるかと思います。
低学年の間は遠いと心配ですが、数年のことと考えるとどうなんでしょうね。
ただこの立地ってファミリー向けではないと思っていました。
買い物とかも不便そうですし。スーパーとかありますか?
この物件より半年後に出てきたパデシオンはもう完売だってさ。
（戸数は少ないけど～）
間取りも価格帯も似たようなものだし、やっぱり国道や駅近で交通の利便性かな。
そうでしょうかね。
間取りや価格帯が変わらなかったとしても
交通便の良いところのほうが断然早く売れるものだと思います。
ここは、いいなと感じる点が残念ながら少ないですね。
>>242 匿名さん近所の稲荷小学校の保護者パパは、子どもは喜んで通っていると伺いました。公立中学は遠いし、近くの国立や、電車で私学のが塾代要らなくて、大学からだと難しい学校にも入れて受験ないし、結局はお得です。英検と読書と過去問と面接で対策できます。
>>243 匿名さん 郵便局と銀行、コンビニはいくつかあります。スーパーまで行くなら帰りが重いから、自転車なら数分。あれば車？だいたいお出掛けついでに京都駅とか四条とかで買います。京都タワーみえてるし、駅までみんな自転車でも行くそうです。バスもあるそう。
246から254さんお引っ越された同一人物ですか？
すごい推しますね
パデシオンを引き合いに出す必要あります？
ここも鳥羽街道駅まで踏切2つまたぐ必要ありますよね。駅まで"みんな"自転車というのはどこの
情報なのでしょう？そもそもどこの駅ですか？
ソースありますか？まさか営業さんの言葉を
ソースなしに信じたのですか？
小学校も子供の足だとドアドアで10分かかると思いますよ。少なくとも5分では無理。
あと何も立たないってあてにしない方がいいですよ
現にそう言われてこのマンション建ちましたからね
そもそも普通に生活するにあたって
東福寺と伏見稲荷大社に行けるってだから何？っていう話。お寺、神社はスーパーじゃないんですよ
今はコロナ禍で人少なめですが、通常だと今の時期めちゃくちゃ人と車でJRの踏切あたりから伏見稲荷まで
まともに通れないくらい混むし
利便性の話をしたいのか、そういう周辺の話をしたいのか246さんちょっと落ち着いてお話しされたほうがよろしいかもです
>>250
京都タワー見えてるし駅までっていうことは京都駅のことですか？
誰に聞いたか知らないですけど京都駅まで自転車って距離ありますよ。わたしは自転車では行かないのでみんなではないですね。まわりも京都駅まで自転車って聞いたことないです
>>257 マンション検討中さん
>東福寺と伏見稲荷大社に行けるってだから何？っていう話。
「駅」の話だとおもわれ。
まぁたしかに256さんのおっしゃる通り、この物件から毎日の通勤や通学で
伏見稲荷「駅」や東福寺「駅」を利用するのは無理がありそうですけどね。
この場所なら小学校は5分ぐらいで行けると思いますよ。そもそも５分の距離は子供の足では記載されてないので難しいですよね。３６０ｍなんでかなり近いと思いますが。
少しばかり離れているけど、伏見稲荷大社がありますね。
最近の伏見稲荷大社は観光客で大賑わいですが、昔は人なんてそんなに多くなかったと思います。
風情があって良いけどね。
散歩で千本鳥居を潜ってくるのも良いね。
久しぶりに覗いて見ました^_^
いやいや、立地の件ですが、そもそも住宅購入するなら周辺環境歩いたらいいんですよ。車も所有なら平日、土日、朝昼晩走ってみたらいいんですよ。
そしてお稲荷さんとか東福寺とか、ちょっと意地悪な言い方すると何のためにマンション購入しますか？京都の観光の憧れですか？こういう掲示板見るといつもうんざりします。上の方も言われてますが、東福寺やお稲荷さん、日常生活にあまり関係ありませんよ。住まいは現実問題です。
ここだと、駅を日常的に利用すると言うよりは、車を利用される方が多くなるような
鳥羽街道駅も近いので、子どもたちが通学などで使うならば
それはそれで便利だとは思います。
結局、自分たちの暮らしにフィットするかどうかっていうところなのではないかなぁ？
そうだと思います。鳥羽街道は近距離にスーパーが無いので車やバイクがあった方がいいですね
こないだ久しぶりに夕方？夜の通勤時間に通りましたが車渋滞で混み合ってました。又JRと京阪で待たされていたようです。これはイラつくだろうなて思いました。生活にフィットするかですが、私は地元出身として最寄り駅鳥羽街道は選びません。あくまでも個人的感想です。
戸建ての良さって、何がありますか？
このマンションまだ販売中なの？
全然売れないね
確かに、売れ行きはゆっくりとしているなと思います。
立地の問題が大きいのではないでしょうか。
便利な立地とは言いにくいですからね。
それでいて価格もけして安いではなく。。。
もう少し何か魅力感じることが欲しいと思いますね。
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
竣工しているから、クオリティの確認をしてから購入はできる。でも、これだけの価格でもあるので、それなりのグレードじゃないとっていうのはある。。
あと、全体的にコンパクトなのが気になる。都市部で交通の便が良いところだったら、こういうタイプのマンションはニーズはあるというふうに聞きます。
竣工後のマンションって、最近多いですよね。
価格に反映されているなら購入側も嬉しいです。
実際にどんな部屋か、現地確認ができるのが最大のメリットですし。
イメージ図がダークトーンでかっこいい感じでした。
男性に人気が出そう。
マンションホームページのトップ、照明が割と暗めな気がしましたが、全部の部屋がこんな感じなんでしょうか。
>>270 匿名さん
いえ、違うんです・・・
マンションのホームページのトップのCG図、胡蝶蘭が飾ってある部屋のことです。
床が茶色（ニスで輝いている？）、壁紙が灰色（薄いグレー）、間接照明でダークトーンにまとめてある気がしました。
確かにラグや椅子が濃いグレーなので余計に暗く見えたのかもしれませんけど・・・キッチンも天板が黒ですよね。
明るくインテリアを揃えたら明るくなるものですか？
>>271 匿名さん
部屋の印象はインテリア次第だと思いますよ。
また、同じ部屋でも、公式HPトップページの下部にある「棟内モデルルーム3Dウォークスルー体験動画」を見ると、トップのCGよりも明るさが感じられるように思いました。トップのCGが暗く感じるのはアートワークの見せ方による部分もあると思います。
>>1 匿名さん
チラシには、グランドパレスを省略してGPと書いてありました。よくある無難な名前、奇をてらう変な名前よりは良いかも。それより名称が長すぎて入らないから、郵便局で転居届を出すと、ザ・ノースゲートは省略されます。
このマンションのメリット、デメリットの両方が分かった上で検討中です。
ただ、価格の割に内装のコストダウンがかなり感じられるのが残念ですね…。
特に収納部分の扉などは板厚も薄く安っぽく、あと一歩、収納力が欲しい感じです。
内覧された方、実際に住まれて居る方の感想が聞きたいですね。
壁紙とかは今からでもかんたんに変更することはできますけど、
その他の部分が今からだとどうしようも無いんですよね…
竣工ギャラリーももう少しわかりやすい写真だと嬉しいんだけどね。
イメージっぽい感じが凄く全体的に強いと感じてしまいました。
エントランス部分は分かりやすくて良かったです。
専用庭の紹介がかなりされている印象。
もしかして、1F住戸が全体で見るとまだ多くある感じなんでしょうか。
マンションだと
上の階から埋まっていくと聞くので、
テラスや庭があるのは、駐車場が着いているとかじゃない限りはそこまでニーズはないのかなぁ。
>>278 匿名さん
子供が部屋を走り回り、階下からクレームが来ることを心配する若いファミリーや、エレベーター待ちも億劫に感じる高齢者（殊に庭付き戸建てに慣れている年配層）は１階向きでしょう。
1階の間取り、Ngタイプが売っています。64.14㎡。
テラス＋専用庭があるので広く感じられそうです。
和室は和室なんですよね。LDK横の部屋、洋室も和室も独立していて、LDKにつなげることができないです。
しかし、かえって客間として利用できるのでいいのかも…
和室を洋室に変えることはできないんでしょうか。
そうすれば、子供部屋にもできそうですけど…
少し様子みて決断することをおすすめします。
価格・環境・税制・日当たりなど考慮すべきですよ
お子さんがいらっしゃる方には専用庭やテラスが付いている、１Fはマンションの中では人気がありますよ。
自分自身、MRに行きますが、専用庭があるファミリータイプの１Fはすでに希望者が決まっていることが多いです。
庭でちょっと遊んだりできますし、洗濯物も十分干すスペースを確保できます。
エレベーター無しですぐに帰宅できるのもメリットの一つでしょうから、
庭があるつくりの場合、１Fは不動の人気ですよ
間取り図を見て、280さんの言われること、なるほどなと思いました。たしかに、和室微妙かもしれませんし、洋室も開放できないのが良し悪しでもあるのかなと思いました。
ただ、和室には窓があるのがすごく良い点ではあるのかなとも思います。まめに換気しておけば湿気がこもりにくく、畳の状態を保てるのかなと思うので。
282さんが言われるように、洗濯物干しにはとても都合が良いでしょうし、その他のご意見もその通りだと思いました。
南側ですが、上から見た感じは１階はそんなに住まれて無いのかな？って感じですね。
庭の生活感だけでの判断なので、実際は分かりませんが。
>>282 匿名さん
>>283 匿名さん
すごく参考になります。
洗濯を干すなら、戸建ての物干しを買って洗濯干しするのが一般的でしょうか？
アニメのサザエさんみたいな感じ？？
子供がいるので、1階も候補ではありますが、間取りで和室があるので少し気になりました。
赤ちゃんがいる家庭は、お昼寝したら和室に寝かせたり、ズリハイでも安心と和室が人気みたいですけど、うちの子は小学生なので子供部屋が欲しい時期で・・・
庭があると、夏はプールしたり、なわとび練習したりもできるでしょうか。
最近、こちらのマンションの引渡しを終えました。
グランザさんの説明と一部、違う部分などもありましたが、管理人さんが、とてもしっかりとしておられるので安心だなと思いました。
とても静かで良い場所だと思います。
物件内容は悪くないのに、立地がちょっとなぁというのがあるんですよね。
秋で竣工して１年に・・・・早いですね。
もう完売しているのかなと思っていたのですが
あと何戸販売されているのでしょうか。
>>287 匿名さん
２月頃、初めて内覧しに行った時で、次期分譲予定も含めて10部屋ほどだったので、あと5～6部屋ほどでは無いですかね？
休日とかはちょくちょく内覧に来られてる人を見掛けますね。
２８８さん、情報をありがとうございます。
今、ホームページでは９邸が販売とありましたが、更新されていないのかも。
希望の間取りがあるのであれば、早く問い合わせないといけないですね。
>>289 匿名さん
そうですね、おそらく更新されていないのかなと思います。
先日、設備の説明とコーティングの案内に来られた業者さんの話では、数戸の部屋を施工中だと言っておられました。
今年に入って、何戸か売れたようです。
残っている部屋も、南側と東側がメインだと思います。
西側は１部屋を残して完売していたはずです。
所で、購入された方で、この掲示板を見ている方は居られるんですかね？
先月末に見に行かせていただきましたが17部屋ほど空きがあったと思います
特に１階と２階の空きが多い？と言うイメージです。
ちなみに間取りでは和室になってる部屋は
全部屋洋室に変更されていましたよ。
>>291 匿名さん
情報、ありがとうございます。
17部屋となると、2月頃よりも部屋数が増えている状況ですね。
ちなみに、販売価格や部屋タイプの記載された住戸表の様な紙を貰われたと思いますが、現在お持ちですか？
どの辺りの部屋に変更が合ったのか知りたいので、もし良ければアップロードしていただけると参考になります。
>>293 匿名さん
説明不足でしたね。
私はすでに引渡しも終わり、現在、居住中です。
私の思っている販売戸数と違う様だったので、グランザさんからの説明の相違か、キャンセルなど販売状況に変化があったのかと思いまして。
私が気にしているのは、早くこのマンションが完売し、健全な運営がされていく事です。
現状、住民による管理組合もまだ発足していないので、そこも気になる所です。
なので、現在の販売状況をご存知であれば情報が知りたいなと思った次第です。
>>294 匿名さん
以上の事なので、部屋や購入者の方を特定する意図はございませんので安心してください。
購入を前向きに検討されているという事ですので、いいご縁が有ると良いですね！
ここは管理人さんがとても熱心に仕事をしてくださるので、とても良いマンションですよ。
早く完売してほしいですね。
現状、18戸が販売中の様です。
春以降、週末は見に来られる方が増えてきた印象ですね。
今、限定1邸200万円プライスダウン、限定1邸モデルルーム家具付分譲をしています。
>>現状、18戸が販売中の様です。
コロナであっても、1年経過すると未入居物件の中古住宅扱いになると聞きました。
引き渡しされている人がいるので、値引きしているのかもしれません。
モデルルーム使用住戸はOタイプでした。
広さは71.38平米。L字キッチンでかっこいいです。洋室2が変形なのでうまく机など置けるか不安ですけど…
（机を置くとクローゼットのドアの問題もありそう？）洋室3部屋なので、主寝室、子供部屋として利用できそうです。
バイク置き場はもう空きが無いんでしょうか？
>>299 マンション検討中さん
バイク置き場の空きは有りませんね。
私も空きがあればバイクを購入したかったですね…
自転車はまだ空きが有ります。
駐車場は車幅1850㎜の方は何台か有るかと思いますが、1950㎜の方は空き無しの状況ですね。
販売もここまでの段階になってきてしまうと、流石に駐車場自体の選択肢もなくなってきてしまいますね。コレばかりはある程度早いもの順ですから。
ここだと駅近いし、自転車は購入される方はそこまで多くないのだろうか。
自転車の空きって意外だなと思いました。とりあえずまだ、各部屋分の駐輪場は確保しているとよいうことなのでしょう。
