グランドパレス京都伏見ザ・ノースゲートについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：京都府京都市伏見区深草正覚町7-3の一部、32-8(地番)
交通：京阪本線「鳥羽街道」駅徒歩4分、JR奈良線「稲荷」駅徒歩9分、
京都市営地下鉄烏丸線「十条」駅徒歩15分
間取：1LDK+2F～4LDK
面積：55.65㎡～86.10㎡
売主：第一交通産業株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：株式会社ダイイチ合人社建物管理
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-04-04 17:36:05
営業の態度とかはどうでも良いけど、少し酷い販売会社ですね。グランザ？グランザがやってるからグランドパレス？
中心部に行きやすいので検討していますが名前が昭和感で恥ずかしい
この価格帯であれば、立地的にもかなり良いのかなと
期待して見学に行く方は多いだろうと思います。
ただ、最寄り駅はメジャーな駅ではありません。
周辺は静かですが、それ以上にこの立地の魅力はと聞かれると答えづらい。
買いたいと思うポイントが見えないなと思いました。
価格はかなり控えめな印象。
京都市内のマンションって中心部から外れてもとてもお値段がするところが多いですが
ここの場合は
そこまででもないのではないでしょうか。
値段が買うための動機となることもありますよ。
控え目？！この場所でですよ？
このマンション検討していますが、価格が高すぎて躊躇しています。
中心部と比較する人いないでしょ。
リセールは期待できないとは思っていますが
実家が近く悩んでいます、
しかし近くにパデシオンが出てくると聞いているので、とりあえず待ってみます。
控えめな値段といっても一階とか避けられそうな数部屋だけ。二階以上はほほ４千万以上だったような…。地元だからこそ、周辺環境知ってるのに鳥羽街道でこの値段は…。
ここ1階2階は(どの方角も)日当たりも風通しも悪いでしょうね
それでこの価格～は利便性トータルで考えて高い
3階～がギリギリ、5階はひとつ頭出る感じかと思いますが5000万以上ですか…？近所に住んでますがなんで周囲に隣接するかのようにコの字にしたのかほんとに疑問です。まわり道幅なんてほぼないのに
間取りから考えるとファミリー向けなのかもしれませんが
この立地だと子育ても終えて、夫婦でのんびりと・・・と考える夫婦向けかも。
最寄り駅が3駅ありますが、メジャーな駅ではないので使い勝手が良いとは言いにくいと思いました。
マンションの外観はいいんだけど。
やはり交通アクセスの面を考えるとそこまで惹かれるものがない。
外勤しない人ならいいかも。
閑静な環境で静かに暮らせそうだから。立地的に遊戯施設も建設される心配がないし。
国有地跡に建設されるんですね。
たくさんの間取りが用意されているということでした。
３LDKでも80㎡超えるものから、60㎡ちょっとのものまでかなり幅広い印象です。
家族形態に合わせて選択ができますね。
60㎡ちょっとならば
二人暮らしならばかなり空間は贅沢に使うことができると思いました。
間取り見ました。
21タイプあり、かなり豊富。
専用庭があるプランもあります。
2LDKの部屋からあるので、夫婦だけの家族も住めるのかもと感じます。3LDKが中心でメニュープランで3LDK→2LDKにもできるので注文住宅のように間取りアレンジして暮らせます。
トップページに、3LDKが3000万円台から、3LDKが3300万円台からと書いてありました。
頭金0円、ボーナス支払いが0円なので賃貸からの乗り換えを狙っているのかなと感じます。
駅から遠いから安いんでしょうか。
ここの管理会社の情報知っておられる方、又は今住んでるのがこの管理会社て方いらっしゃいますか？管理情報知りたいなあ…。
このマンションは子育て終えた高齢夫婦なら良いかと思いました。
数十年後の維持費心配。
129さんと同じ考えです。
子育て終えて、夫婦でのんびりと・・・というにはぴったりかもしれません。
ただ、そうなると買い物などが便利でないと困るのもあります。
このあたりって、ネットスーパーの配達区域なのでしょうか。
近くにスーパーって少ない感じがしたので。
立地のことで、いろいろとご意見はあるようですが
プランの種類が多く、京都らしく「和」を残したいのか
和室が１部屋あるプランもあるようです。
他のマンションも見ていますが、最近のプランで和室があるのは珍しいです。
洋室は確かに使いやすくはあるのですが、１部屋和室があると
来客があった時など、ほっこりしていただけて良いかなと思いました。
洋室でも和室でも、来客が多いか少ないかは
それぞれの家庭状況によるのでしょう。
逆に外国の方とかであれば和室って喜ばれそうですけどね。
でも、どちにしても、ここって不便そうだなという印象しかなく魅力が少ない。
ここ現地行ってみましたが踏切に引っかかると結構待ちますね。しかも2線は結構きつかったです。これが毎日通る生活道になるのはちょっとストレスになる。本町通りも車が1台通れる車幅で狭いしその隙間を自転車バイクが通り抜けて子どもと通るにはちょっとなぁ怖いと言うかあぶないかな
[NO.136～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
135さん、現地に行かれたのですね。
確かに、あそこの踏切は結構待ち時間が長いと思います。
また付近の道も狭いですし
良く言えば昔ながらの雰囲気を楽しめますが
日々の暮らしと考えると、ここを拠点に考えるのは厳しいかもしれないです。
伏見区で購入希望。
高くてびっくりしました。ただどこ見に行っても高い
今年の夏に本物件の近くに引っ越して来ました。このあたりは周囲に緑が多くリラックスできます。それまで下京区に住んでいて、便利でしたが緑がなくゴミゴミして落ち着かない感じがありました。ここは京都駅にも近く郊外感もあって、きわめて都会に近い田舎という絶妙な地域と思っています。静かで騒音ありません。空気も綺麗です。
本町通りから本物件に行くには緩い坂道を上がって行きます。毎日のことなので登り坂が有ることは念頭に置いた方が良いと思います。それから本町通りは一方通行ですので車を使う時は本町通りを使って南に行くことはできません。
徒歩や自転車で本物件から本町通りに降りて伏見稲荷大社方面に行く途中には、大きな病院、銀行三軒、郵便局もありまあまあ便利です。昔ながらの煎餅屋、和菓子屋などもあり風情もあります。
不便な面は、喫茶点やレストランなどが非常に少ないこと。伏見稲荷大社の周りにはお店が多少ありますがそう美味しいところがなく、観光客だらけで落着いて食べられません。そして夜は営業しているお店がとても少ないので外食の多い方は辛いかもしれません。
大型薬局は京阪伏見稲荷駅近くのダイコクドラッグがありますが外国人だらけで大した商品ありません。食料品はライフ伏見稲荷店がありますが距離があるので最低限自転車が必要です。他にフレスコ深草店もありますがライフの方が充実しています。ただそこに行くまでに本町通りと師団街道と渡らなくてはならず、本町通りを走行している車のスピードがとても早く危ないと思うことも多いです。（子供の飛び出しは危険）
リタイア世代が老人ホームに入るまでの間10年15年を過ごすのには良いと思います。
京都は踏切、妙に長いところが多くないですか？
他県から見た感じなのですが、交通量が全体的に多いのかな・・・バスも渋滞が多くて自転車の方が早いじゃんなんて感じたこともあります。
地元じゃないので教えてほしいのですが、市立稲荷小学校、深草中学校はどういった感じですか？基本、荒れていない学校がよく、よければ偏差値が高かったり評判がいい学校だといいなと思います。小学校は徒歩5分で近いのに、中学校になると徒歩27分でかなり距離があります。
通わせている人、通う予定の人の声が知りたいです。私立中学校だとお金がかかりそうだし。どうなんでしょうね。
ここはエレベーターがないの？
だとしたら、5階の人は大変だね。
管理費が安いのはそのせいか。
エレベーターを管理するのって機械式駐車場並みに費用がかかる。
でも、エレベーターないと毎日高齢者とか辛いのではないか。
>エレベーターは西側の入り口から入ってすぐのところに1基あるみたいですよ。
そうなんですか。
まぁ総戸数も多くなくて、５階までですから
エレベーターは１基もあれば十分だと思います。
ただ、この立地でこの価格帯なのであれば
２基くらいあっても・・と思う人は少なくないかもしれないですね。
エレベーター、普通にありますよね。
将来的なエレベーターの交換コストを思うと、無い方が良いみたいなことを書いている書籍を見たことがありますが
日常生活考えればやっぱりマストでしょう。
もう1基くらいあっても良かったかもしれないですけれど、
まああとから付け足せるものじゃないんで、現状でやっていくしか無いですね。
管理会社が合人社なのが・・・・
ここのマンション売れているのでしょうか
断層があるようですが、なにか耐震の対策はされているのかな？
耐震・制振・免震に関しては、HPや資料等に明示されていませんので、おそらく一般的な耐震構造の等級1ではないでしょうか。
耐震性・・・昨年は各地で天災が多かったので
京都もいつくるかはわかりませんからね。
ただ、詳しいことの記載がないので
ここって、そこまで耐震性があるようには感じませんでした。
ほぼ一生住むことを考えて購入するので、ちょっと考えてしまうかなと思いました。
ハザードマップによると、もし地震が来たら京都はどこでも同じくらい揺れるみたいですし、安心できる場所となると難しいですよね。
近年の大雨や台風の影響も怖いですが、ここは水災に関しては安心できそうです。
京都は水災の面で安心できるところも意外と少ないですね。
そうですね。南海トラフ巨大地震がいつ起きてもおかしくないと言われています。
もちろん、京都も含まれていますし、ここだけでなく全体です。
いろいろ考えてマイホームをという気持ちもありますが
どこでも同じなら、日々の生活が楽で
気に入った場所の物件を購入すればいいのかなと思うようになってきました。
わい - （マンション周辺）食料品スーパーがないですね
営業 - 宅配ボックスを設置してます
わい - 配達してもらうんですね
営業 - あと、駅周辺にはコンビニがあります、仕事帰りにそこで買ってください
わい - 。。。あ、そうですね。。。
真面目な話、このご近所にも住んでいる方はそれなりにいらっしゃるわけで…普段のお買い物、みなさんはどうされているのでしょう。
地図を見る限りでは、
自転車でフレスコ・ライフ辺りだったら行けるのかな？と思いました。
近くは無いけど、自転車で行ける距離ではあります。
ただお休みの日にまとめて買いに行くみたいな感じになりやすいかもしれないですね。
>>158 名無しさん
スーパーは歩くにはちょっと遠すぎ、チャリンコでしょう。
＜フレスコ 深草店（約860m・徒歩11分）＞＜ライフ伏見深草店（約1,040m・徒歩13分）＞
団地近くに新築分譲マンション、というのよく見かけますね。何かあるんでしょうかね。
団地近いですが前に広い空き地があるので団地は気にならないかと、前のマンションとの距離が近すぎてお互い部屋の中が丸見えです。南側は戸建てとの距離0で庭推してますが圧迫感あるでしょうね
マンション出て下って行くと、一通の本町通りです。一通なので車とバイクは南しか行けません。自転車は行けますが、逆走です。だからまあまあ危ないです。だからスーパーフレスコに行きたい場合は自転車だと逆走なんですよね。
>>165 マンション検討中さん
この写真ちょっと詐欺ですよね
こんなに拓けてないかと(笑)こちら側のベランダと前のマンションのベランダ洗濯物ほしたいとき顔あったら挨拶しないといけない距離ですよ。このベランダの柵？結構高さないと顔ばっちり合います
洗濯物はドラム式洗濯乾燥機でも買えば解決ですがこちら側のベランダ使えないでしょうね
今4階部分まで足場半分できてますがやはりここにコの字のマンション圧迫感あるな～という印象です。
街並みは落ち着いていて良いですし、広い空き地のところにスーパーが出来ればかなり好物件になりそうなのに。いろいろな物件見てもハザードマップの懸念がない物件って少ないですよ。
一見すると、ベランダ側は大通りみたいなCG図です。
2LDKと3LDKとあり、2LDKで夫婦2人ならドラム式洗濯機で乾燥までやってしまうならOKかな。
ただ、我が家もドラム式洗濯機がありますが、水が少ないのか乾燥コースだと洗濯がしわしわになって。
タオルは乾燥まで、洋服は外干しにしています。
花粉やPM2.5もあるので、外干しじゃなくて部屋で干している人ならベランダに行かなくていいので大丈夫な気がしました。
間取り、洋室を和室に変えられます。和室の方が落ち着く方や子供を育てていて昼寝させたい人はいいかも・・・
敷地の東にも西にも断層があるのが怖いけど、ハザードマップには乗っていないのですね。戸建てを検討したときに国土地理院の地図で断層の地図があることを知りました。
広い間取りもありますが
ファミリー世帯で住むにはちょっとなぁという立地。
買い物なども便利とは言えないので
どういうターゲット層の物件なのかなと思いました。
外観デザインがというよりも、立地的にパスかな。
駅は、圧倒的に鳥羽街道が一番近いっぽいです。
基本は落ち着いて暮らせるエリアなんだと思います。
どういう層がターゲットなのかは、ぼんやりしているかもしれないです。
小学校はまあまあ近いけど、中学校がかなり遠いからファミリーっていうほどでもなく。
京都が好きな人向けのセカンドハウスというのとも違う。
ある意味対象は広そうだけど、
大人だけの世帯が多くなるのかもしれないですね。
伏見で五千はキツいよね
ここ売れてるん？パデシオンのほうは完売間近みたいですけどなんだかんだ言われてもやっぱりスーパー近くがいいですよ。コンビニ近いから何？毎日弁当？
この物件えらい叩かれよるなぁ、営業マンが悪いのか、むつびはんが書き込んでんのかどっちかやろなぁ。
まぁこの価格買うならも少し北か山科でもえぇな
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
>172
>どういう層がターゲットなのかは、ぼんやりしているかもしれないです。
>小学校はまあまあ近いけど、中学校がかなり遠いからファミリーっていうほどでもなく。
>京都が好きな人向けのセカンドハウスというのとも違う。
間取りを見ると、ファミリーでも住める広さはありますが
立地から考えると便利とは言い難くセカンド的物件なのかもしれませんね。
特別価格も買いやすいわけではないので、完売まで日はかかるような気がします。
京都市内が全体的に不動産価格が高くなっているので、このあたりでも値段が高めに設定されてしまうのかもしれません。
先に購入した人のことも思うと
安易には値下げせず、当面はこのまま…というふうになっていくかもしれないですね。
ここだと、賃貸というのとも違って
基本はセカンドハウス扱いでも実需でしょう。
伏見で五千ｗ
そうなんですよね。
伏見で・・・というよりも、この立地で5000万円は高すぎです。
便利であるとか、自然が広がり癒されるとか、子育て環境がとか
何か特徴となるものがあれば良いですが、ここって特に何もありません。
なかなか完売しないのではないでしょうか。
グランザで合人
すばらしいです
伏見って、あまり人気ないんですかね?
それともこのあたりが特別人気のない立地なのでしょうか。
立地と物件価格が伴っていたら、早いうちに完売になりますよね。
>>182 匿名さん
私の感覚ですが、伏見も大手筋商店街付近など場所によっては活気があり人気もある地域だと思います。
鳥羽街道は比較すると地味な印象はありますが、この物件は駅よりも東側で、伏見というよりは東山寄りですし、ゆっくり暮らすにはありかなと思える立地だと思います。
物件価格に関しては、リーマンショック後のお買い得だった頃の坪単価やその時期に建った周辺の中古マンション相場と比較すると、マンションバブルの影響を受けていると思います。金利は下がっていますが。
とはいえ、ここに限らず今出ている京都の物件はどこもそんな感じですし、完売する方が珍しい状況になっているように思います。
ですので、ここが特別人気がないから完売していないということではないと思いますよ。
伏見は人気がないと、ひとくくりには出来ないと思います。
伏見も広いですからね。
ここは特に辺鄙というのか、いろいろ不便な場所です。
車があれば、もちろんどこへも行けるので問題ないですが
駐車場も総戸数の半分以下しか設備されていません。
この価格帯まで出するのであれば、アクセスが良く買い物が便利
或いは全戸分駐車場が完備されていても良いように思いました。
伏見 グラン座 合人社
マンションバブルも終焉やね
人気がない立地という割には住宅街が連なっております。どちらかというとマンションというよりは
戸建てが多い地域のようですね。
こういった戸建てが多い地域にマンションが建つと戸建ての方たちは反対されていたりはしないのでしょうか
そこが気になります。
5階立て総戸数71戸ということで敷地はある程度広く、落ち着いたマンションライフが送れそうです
戸建てが多い地域に割高のマンションはあんまり需要ないよね
反対してましたよ
ここにマンションが建つことは前から決まってて(1回なくなったこともあった)、せめてもっと戸数減らすかコの字はやめてほしいと声があったけど何もかないませんでしたね。工事の音も結構言われてますが、静かにやれるもんならやってると強気ですしね、周辺に住んでる方々だーれもいい顔してませんー言っても無駄なので言わないだけですよ
住宅街が連なっておりっていいますがこのへんはもうむかーーーしから住んでる方ばかり=人気というわけではないです
189さんの言う通り。
京都は地元から根づいている方が多い。周辺住民との繋がりもしっかり考えでおくべきと思います。マンションの中さえ良ければいい、と言う考え方はあまり好きではありません。
ゴールデントライアングルやね 地域ともめたんやね
やはり反対運動はあったのですか。
まぁ、どこでも戸建住宅街にマンションが建つとなると反対は出るでしょうね。
住んでから元々の住民の方々と上手くやっていけるのでしょうか。
ただ、どちらにしてもこの立地からか考えて物件価格は高すぎかなと思います。
住民さんがわるいわけではないとはいえ難しい問題だなと思います。周辺とも穏やかな関係が築けるといいですね。
うーん確かに公式サイトのトップページを見ても周辺から浮いてしまいそうな建物かもしれませんね。。。
ただ古くからの戸建てが多いとしたら世代交代が多くなりそうな気もするので周辺にもだんだんとマンションが増えて行きそうな気もします。
駅から4分。。。お値段高いですか？
193さん
世代交代って何か違和感。高いですか？の問いよりも逆に安いと思えますか？その理由は何ですか？
高いと思いますｗ
2LDKで月々返済が82384円の例が書いてありました。ただ頭金、ボーナス返済なしです。
マンションの賃貸から分譲への住み換えプランと思います。
月々8万円台なら賃貸でもありえる値段ですし、ボーナス返済なしなのはコロナでボーナスが期待できない今ならこちらの方が安心です。
ただし、住宅補助がなくなるので考えておかなくちゃいけないですよね。
京都って割高なマンションは本当に割高。81.50㎡が4,590万円なのはそこまで高すぎないとは思いましたよ。
周辺物件の過去販売価格と比べたら如何に高いか理解できますよ。
グローバル稲荷山 坪160万 80平米3,800
オルフェアライフ伏見 坪145万 80平米3,480
AITO 坪140万 80平米3,360
2LDK8万代。どの世代対象ですか？ここから、管理費、修繕費、駐車場費とかかってきますよ
管理費、修繕費は上がっていきますよ。リタイア世代のお金持ってる方ならいいのかなあ。
業者ｗ ここにいる人簡単には騙せないよ 過去最高に高いよね
伏見は3000やね 伏見で5000とか笑える
197さん 有益な過去情報ありがとうございます 消されるかもしれんけど
AITOが適正価格やったね
京都市内でマンションで探してますが、京都市内で過去の販売価格より安くなってる場所ってありますか。
伏見で5600は無理 （笑）
普通一戸建てにするわな
>>203 坪単価比較中さん
私もマンションを探していますが新築も中古も過去よりも安くなっている物件はないですね。中古であれば話に上がっているAitoは当時の販売価格より高値で売り出されています。オルフェアライフ稲荷山はちょっと前まで55平米2780万で掲載出ていましたがなくなりましたので売れたのかもしれません。
年末から倒産も増えるだろうし中古マンションも下がってくるよ
分譲時よりも安く売られた中古物件はいくらでもあるけど表に出てこないだけｗ
どのくらいうれてるのかなあ
どれくらい売れてるんでしょう。
今は第2期・第3期先着順が9戸販売中となっていますが。
これで最後だとしたら、今までに62戸は売れた計算になりますね。
まだ今後も販売が続くのかな？
今年の9月下旬には竣工の予定だから、そろそろ終盤だとは思いますが。
そんなに広い感じでもないと思いますが、交通利便性が良さそうなわりには買いやすそうな価格かなと思えました。
買い物がちょっと不便なのかな？
5600 が買いやすいとは思わないな
まだ60戸は売れていないような気がしますが、どうなんでしょうね。5000万台は数戸あったようですが1戸を残してあとは全部売れたと聞きました。
みんなおかねもちやね
羨ましいｗ
2LDK3300万円台～、3LDK3500万円台～と出ているので買いやすいと言われたのかなと思いましたが、
そのくらいの価格の部屋は少ないのでしょうか？
第2期・第3期の先着順販売分だと、価格は3,350万円～4,590万円というふうに出ています。
広さが55.65㎡～81.50㎡とのことなので、かなり価格も広さも差があるようだけれど、
広いほどお得な感じがするのは気のせいでしょうか？
ちなみに、すべて寝室は3部屋で、実質的には3LDKばかりということになりますか。
>>214 匿名さん
3000万台も十数戸はあったと思います。
平米あたりの単価はばらつきありますね。広さだけでなく階や向きなども考えて調整されているのでしょう。
部屋のタイプは3LDKだけでなく、2LDKや4LDKもありますね。
この立地は、なかなか便利とは言い難いので
よほど物件内容や外観デザインの好みが合わないと
ここまでの価格帯を出して購入したいと思う人と思わない人は両極端な気がします。
長く京都で住んでいる人からすると不便というイメージしかないかな。
周りが寂しかったです。
ワクワクしない。
半分も売れてないんじゃないですか？
