ザ・パークハウス 市ヶ谷ってどうですか？

いくら駅近大通り沿いとは言っても、最大で71平米というプランニングには絶句。
デベの自信のなさがうかがえるねぇ...

>>1 匿名さん
最大面積がここより小さいマンションなど無数にあるのに、あなたはいちいちケチつける気か(笑)
それともなぜここだけ文句を言うのか？
マンション評価など色んな切り口あるが、面積ディスが一番ナンセンス。

>>1
南は雑然としていて北は靖国通り挟んで防衛省。買い物施設も少ない。
高級物件やファミリーという立地ではないでしょう。
利便性重視の需要以外は考えつきません。

駅近でビルに挟まれた喧騒大通り沿い立地でのプラニングとしては、かなり頑張った方だと思う。中小デベがやってたらグロスの高みを恐れて、20～30㎡中心でMAX50㎡台のプラニングになってたことだろう。

>>2 匿名さん
落ち着いてください。こんなことであまり激昂していると、デベなどの利害関係者と思われますよ。
市ヶ谷駅に程近くスーパーやドラッグストアは至近で、買い物の利便性だけ見れば番町地区と大差ありません。大通りとは言え外堀から一本入ったこちら側は比較的交通量も多くなく、北側にはなりますが防衛庁があるため前建距離が永久的に保証された立地です。繁華街に隣接した一般的なワンルーム投資マンションと同列に語ろうとすることこそがナンセンス。面積帯=グロスであり、坪単価を450-500程度に設定していると仮定して1億越えの部屋は捌けないとデベが評価したマンションということがわかります。

>>5 匿名さん
土地の形状や施工レイアウト、顧客マーケティング等も鑑みてデベが決定したのだから、大きいの欲しけりゃ他見りゃいいだけのことでしょ。
というか、大きめの投資マンションという見方もできるでしょ。
マンション評価のメインは価格なんで、、いきなり面積レイアウトでエキサイト(爆笑)

>>6 匿名さん
今のところこのスレでエキサイトしてるのはあなた独りのようですよ。
大きめの投資マンションなどと無茶苦茶な持論まで展開して、大丈夫ですか？

>>7 匿名さん
文句あるなら三菱に作り直せって言えば？

>>7 匿名さん
大きめの投資マンションの何が無茶苦茶なの？あなたのコメントの方が無茶苦茶。

>>8 名無しさん
>>9 名無しさん
エキサイトが止まりませんね。この物件に対してどのようなお立場なのか興味すら出てきました。
投資用とは大きく賃貸運用と転売があり、現在のマンション市況からメジャーであるのは前者ですが、大きな専有面積の部屋は貸す相手はファミリーが対象となります(ここの71m2は間取り上2LDKへの変更に向いておらず3LDKが基本となる)。一方であなたはこのマンションを「ビルに挟まれた喧騒大通り沿いの立地」と評しています。ここに大きな自己矛盾が生じており、それに対して無茶苦茶な持論と申したわけです。
もし反論がおありであれば、本物件検討者に利するよう理論的かつ冷静な目線でお願いします。

>>4は俺じゃない

>>10 匿名さん
実需と投資用の混在マンションとは思わないの？
面積プランからしてそうにしか見えないけど。

>>11 名無しさん
>>12 名無しさん
一部の特殊物件を除いて全プラン実需用のマンションなどごく少数ですよ。詭弁と指摘されても文句は言えない返答ですね。
なお、こちらは個人のLINEではないので、コメントはひとつのレスに纏めることをお勧めします。
では、検討目的として実需と投資が混在したマンションとのコンセンサスが得られたところで、実需用のプランは「通常」広い面積となる点にも同意いただけますか？であれば、こちらの専有面積の概要を見る限り、実需として1億や1.5億を予算とする購入層に響くような立地でも仕様でもないマンションになりそうであると想定するのは自然かと思いますが、いかがでしょうか。

1LDKの購入っておひとり様覚悟ってことだから実需は少ないでしょ。1LDK作ってる時点で売る側は投資用と考えてると思うけど。

>>13 匿名さん
実需か投資かなんて面積で決まるんではなく、買い手の目的で決まるでしょ。
あと郊外のマンションはほぼ実需。あなたには関係ない世界でしょうが、少数というのはやや失礼。

>>15 匿名さん
ついに反論すらできず悪態ついて終了ですか。
柊先生に叱られますよ。

>>16 匿名さん
賢明なユーザーの皆さんはすでにおわかりでしょうが、市ヶ谷駅至近のマンションと郊外物件を比較検討している人など皆無です。また、面積で用途が決まるなどとは一言もいっていませんよ。一般的に狭小な間取りは賃貸運用される可能性が高く、その場合実需に比しマンション自体のクオリティーが低い傾向があることはマンション検討者にとって自明の理です。
ちなみに熱烈ポジさんはアク禁喰らってだんまりですか？もっと活発な議論を交わしたいので、若葉マーク付きの復帰をお待ちしています。

ここの値段を知りたいのですが、皆さんの書き込みを見ていると、70平米でも1億円以下ということでしょうか？
市谷4分で本村町だと1億円超えてきそうだからパスかなと思ってましたが、1億円以下になるなら検討したいところです。
マンション相場にお詳しい方、コメントをお願いいたします。

市ヶ谷近くても番町エリアでないので、それほど高くないのでは。

70平米なら8000万円代からあるんじゃないですかね
そんなに高級感のある立地でもないですから

市ヶ谷とはいえこの立地環境なら、このご時勢でも70㎡で9千万円代の可能性はあるが、70㎡住戸が上層階限定プレミアム的な扱いなら望み薄。

皆さん、ありがとうございます??
下の階は8-9千万円から、上の階のプレミアム住戸は1億円超えてくるということですかね。

確かに立地もピカピカではないし、子育て環境でもないし、四谷駅までは坂ですし…、70平米の中層階で1億円未満の住戸もあるかも知れないですね。ちょっと待ってみようかな。

江戸川橋や牛込柳橋でさえ軽く坪400万超えているわけだからここは坪450～550万位。
アトラス市ヶ谷が坪400万前後でもかなり苦戦していたから、ここも苦戦覚悟でしょう。
新築も中古も高値でゆっくり売るのが最近のトレンドだから、じっくり検討できるでしょう。

>>23
1億超えはどうでしょうねえ。
こちらは11階建てなので南向き最上階でも眺望はありません。

北側の眺望をメインにしたプレミアム部屋ができるかもしれませんが。

眺望は分かりませんけど、今ってその辺の条件すっ飛ばして居住面積が販売価格にダイレクトに反映される感じなので億しそうな気もしますね。

三菱が都心区で70平米１億以下で売ってる物件ってありますか？
70平米って1.２億の世界になってしまってるので。
勿論、その価格はゆっくり販売するのが前提の値付けでしょうけど。

そうなんですか、やっぱり1億円超えてもおかしくないということでしょうか…
1.2億円までいくと、パークコートとか3Aと同じくらいになってくるので、そこまではないような気もします。

中野や池袋のタワマン上層階でも70平米1.2億はザラにあるからなあ。
市ヶ谷だと他の不動産業者が買って外資系企業駐在役員向け賃貸のマーケットがありがちだが、70平米だと単身赴任向けか。もしくは三菱の想定範囲外か。

普通に考えてこの立地なら70平米で億越えると思うけどなぁ。。

スミフの四谷坂町が坪400万であの大苦戦。
こちらは立地が上とはいえ、市況が落ちている今は強気ではいけない。
最上階プレミアムが億に届くかどうかでしょう。

市ヶ谷・四谷界隈は数百メートルで坪単価100万前後違うから値付けが難しい。4年前は値引き後坪280万の新築もあったな。今のさいたま価格だ。

よく分かりませんが、スミフって大量在庫上等でプランも強引なリビングイン間取り大量供給、外廊下大量供給でブランド力落ちてません？

そんなイメージ付いちゃってると、売るの苦労しそうな気がしますね。

ホームページデザインもいつまで経っても、スーパーのチラシみたいな感じですし、ブランドイメージ構築という意味で、三井、三菱、野村には大きな差を付けられてるように感じます。

>>32 匿名さん
ここはスミフじゃないから堅実は値付けで来ると思います

スミフみたいにならないといいですね…

>>34 マンション検討中さん

正直スミフのマンションってだけで買いたくなるので、こちらのマンションは三菱ということで期待してます。
地権者住戸も少ないので、価格が抑えられていることを期待します。

スミフがスレで頑張るとこうなる

なぜかスミフ嫌いの人が周りに多いんだよなー

若葉の谷底リビオ四谷でも60㎡台で8000万超えるので、三菱でこの立地なら70㎡台は一億超えてくるでしょうね。デザインも高級感ありますし。

通学区の四谷小学校や中学校は、坂上で少し遠いいですね…

>>38 通りがかりさん

リビオって、そんなに高いんですね。
無名だし、その価格だと売れないんじゃないですか？その価格で売れてるとしたら、確かにここも1億円超えてきそうですね。

リビオのお隣の若葉の三菱、5年前は70平米6500万で手が届いたよな。

>>40 マンション検討中さん

リビオは2016年から3年連続で「資産価値の下がらないマンション」第1位を獲得してます。マンション情弱の方は見落としてしまうのでしょうが。

そもそも市ヶ谷は不当に安く放置させられているエリアだから今後市況と関係なく数年前とは異なる相場になるでしょう。
野村の砂土原は例外として、不当に安く放置させられていた理由はここ数年は中小デべの小規模物件の分譲が多かったからだが、今後は納戸町の三井、リビオ神楽坂の真ん前にできる住不などが控えているので新築で坪500万が定着してくるよ。

>>37 マンション検討中さん
新築にすぐ住みたいとか、物件を見てから住みたいという人には便利だと思いますが。
アート引越センターがスミフ負担だし。アートのクォリティーはバラつきありますが。

野暮ったいデザインが多い三菱にしてはシャープで格好いい。
と思ったが以前あったヴォーグビルをオマージュしただけかな。
でも格好いいな、四谷駅前再開発からも近いし内装失敗しなければ即完するでしょ。

>>45 通りがかりさん

即完するかどうかは、金額次第ですね。いくら金利が低いとはいえ、物件価格は上がりすぎですよ。

>>43 匿名さん

最近、市谷、牛込あたりの中古マンション相場、駅から遠い順に下がってきてない？
都心他地域に比べて弱含みな気が。

>>47 匿名さん

そうなんですか！？
この物件は駅から遠くないから下がらないということでしょうか？

無知ですみませんが、木内建設株式会社ってよく知らないのですが
どうなんでしょうか？

>>49
プラウドとかで名前見ますよね。
本社静岡みたいです。

牛込柳町のプラウドは木内ですね。

同じ地所物件でも実績があるね。
裏千家並びの市谷加賀町パークハウスは和モダンな佇まいでかっこいい。

何かのために何かを諦めることをしない

ホームページのトップに出てくる言葉。
いいコピーだなと思いました。
だいたいマンションを選ぶときって何かを諦めないといけないものだと思ってたので。
同じく、マンションを建てるときも何かを諦めているんだろうなとも思います。
ここは違うんだといっているわけですが、広さ的にはちょっと狭いかなという感じがします。
アクセス面は良さそうだけど、買い物や子育て環境などはどうなんですか？

現地周辺が、新宿区のハザードマップで液状化する場所になってるんですが、地盤大丈夫かな？

https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000219222.pdf

再開発エリアまで徒歩6分とありました。再開発エリア内だったら、価値が上がりそうだなと思うのですが、近隣エリアということでも何かしら恩恵があるのでしょうか。
毎日通る場所がきれいになるのだったら、
一応、それはそれで気分は良さそうですけれど。

マンション自体は２LDK中心なので、DINKSがメインの住民になってきそうですね?。

四ツ谷方面は坂を上がらないといけないから、多分市ヶ谷を最寄りで利用するかと。再開発ビルとは場所が離れてるから直接の恩恵は無さそうかな。

坂がきついんだよね
よほど地縁がない限り積極的に住みたいと思わない

今日、付近を歩いてみました。

やはり谷底低地。お堀の向こうの番町のマンション群から見下ろされるポジション。

かつ、近所の防衛省前のシュプレヒコールを聞くのが日常になりそうで、微妙ですね。
（今日は、沖縄の基地問題の関係で、知らない団体の方々が叫んでました。）

このあたりは再開発エリアではなく、徒歩６分の場所が再開発エリアになっているんですね。
それでも、将来の価値としては上がりそうです。

間取りのタイプを見ましたが、ファミリー向きというよりは夫婦二人で暮らしてちょうどいいくらいの広さ
リビングを広げられるようなウォールドアは付いていないようなので、シンプルに部屋として利用する形になりそう。
クローゼットが広くなっているところは女性として良いですね

「特別が、日常になる」

物件エントリー済みの方に送られてきたメールのトップに出てきた言葉。

なかなか意味深長だなと思いました。

将来価値を考慮すると、やはり坪単価５００万円以上からの設定になる
のでしょうか。

>このあたりは再開発エリアではなく、徒歩６分の場所が再開発エリアになっているんですね。
>それでも、将来の価値としては上がりそうです。

マンション周辺までが再開発エリアだと思っていました。
でも、最寄り駅が複数あって便利な立地ですし、
パークハウス物件ということもあって、かなり人気が出るはずです。

パークハウス市ヶ谷は一階が店舗となっていたのですが、何が入るかご存じの方いますか？

>62

テナントは入居直前まで決まらないケースが多い。店舗はリスクと考えておいた方がいいよ。

店舗もそうですが、事業協力者が何らかの理由で事務所を売却して、あまり望ましくない会社が入ってしまったというシナリオも考えられる訳ですよね。商業地域に反しない、カラオケ屋さんや風俗施設とか...

飲食店NGとか管理規約で制限かけることもある。モデルルーム出来たら早めに管理規約(案）確認するのがいいかな。

>>63
店舗はリスクなんですね。収入になるからプラスだと思っていました。居酒屋だと虫の発生もありますし、夜の営業もあるのでマイナスかもしれませんね・・・

何が入るといいでしょう？プラスになる店舗って・・・？住民も使えるお店ならいいですよね。

>66
コンビニは近くに二つ（ファミマ・ポプラ）あるので、クリーニングの営業店？