ザ・パークハウス 三田タワーってどうですか？

確かに間取りがねえ。
共用部も特筆すべきものは無い感じ？
場所も相場柄で安くはならなそうだし、PC乃木坂的な末路が見える。

高台でイタリア大使館隣接は希少だが、その分まともな条件の部屋は相当高く出して来るよ。
駅距離や最寄りの駅力、生活利便性はいまひとつだし、三田小山地区も条件悪そうだから、このエリアで今買うなら総合的には南麻布PCに軍配かな。
とはいっても今週末の第１期で広い部屋は2戸だけ残してほぼ完売らしいが。

ＰＣ南麻布は遠慮するよ。
そんなにＰＣ南麻布が好みなら買えば。

>>4 匿名さん
そもそもすでに選択肢があまりないみたいですが。まあ落ち着いてください。
こちらは地権者住戸がかなり多いですね。管理組合の運営など、将来的に少なからず懸念材料となりそうです。

イタリア大使館の方角からして、ここは西向きや南西向きの部屋が人気になるのでしょうか。
今のご時世だと三菱地所はどれくらいで出してくるのでしょうかね？
緑も多いしこの辺りの閑静な雰囲気は好きなのですが、昨今の分譲市場をみているとやはり気になるのは価格です。

ここは坂上だから安くはならないでしょう。

>>7 匿名さん
坂上？

実は坂上って今のトレンドから外れてるんだよね。
今後高齢化がどんどん進み、同時に治水の技術向上や普及(特に都心部では地下鉄の施設内に水を逃がして周辺地域が浸水しないよう工夫されている)も著しい中で、標高云々にとらわれず駅からフラットにアプローチできる立地を望む検討者も増えている。若い世代になればなるほど高台神話が通用しなくなってるんだよ。
とは言っても湾岸エリアみたいな埋め立て地は地盤自体に問題があるからまた話は別だし、高度経済成長期を生きた高齢者層を中心としてまだ坂上を無条件に敬い奉る人々が存在してる(これにより短期的な資産価値に良い影響が出る可能性がある)ことも確かだけど。

>>9 匿名さん
富裕層のお友達が居ないからでは？
その層は年齢関係なく都心の高台好むんだけどな。

坪500台なら蒸発。800超えたら苦戦。
戸数が少ないし、好立地なので私がデベなら800弱ぐらいで出すかな。
価格面でもレジデンス三田との比較はなされるだろう。

PC浜離宮の方が時流に乗っているかな。

>>10 匿名さん
どの程度を富裕層と定義しているか不明だが、年収3000-4000程度の士業が多い。検討するマンションの価格はだいたい15000-20000万くらいかな。ITとかベンチャー系は一人も知らない。
買い物や食事などの移動は運転手つきの社用車のみ、って程の属性なら高台に居を構えても何ら不便はないからそうするかもだけど、そんな「富裕層」が検討するマンションなの?ここ。

>>11
ザ・レジデンス三田は築5年で中古価格が坪550-600万円というところでしょうか。
あちらの方がスケール感がある一方で、立地はこちらの方が上ですね。

>>12 匿名さん

線路際と一緒にしないで。

>>15 匿名さん
だから時流、なんでしょ

PC南麻布が坪単価600程度だから、それと同じくらいから550あたりではないかと。
綱町倶楽部向かいの旧かんぽ生命事務センター跡地を三井不が落札したから、そっちに超高額物件が建つと思う。

>>17
PC南麻布と同じ単価なら嬉しいが。

かんぽ跡地はパークマンションか、あるいは分乗しないで高級賃貸もあるかもね。三井的には至高の立地だろうから、相当な建物が建つだろう。
そういう意味ではその裏の三田小山も三井が綺麗に整備するだろうし、再開発物件の売り出し価格は地歴的にも環境的にもベラボーな値付けしにくいので、庶民はそっちを待つ方が得策かもしれない。

ここがどの程度の仕様で出してくるかによるけど、南麻布はブランド力、利便性、麻布十番の華やかさといった特長がある一方で、三田二はより閑静な住環境、イタリア大使館、高さが売りになる。
とはいっても北側がレジデンス三田で塞がれるため東京タワービューは望めないし、西向き住戸は坪700くらいでも驚かない水準と思ってるから、残念ながら私は予算外かな。
たしかに南麻布の西向き上の方は値ごろ感あったかも。様子見てモデル行こうかと考えてたのにもう残ってないようだ。

三田小山町はまだ随分先だし、価格もどうなるのか読めない。ここがPC南麻布と同程度の単価で出るなら買いだと思う。

直近PC南麻布と至近レジデンス三田がベンチマークて所かな？
販売戸数が少ないので、割安価格期待が薄いけど立地は抜群。

坪750からだそうです。
割と妥当ですね。

>>23
どちらからの情報ですか？

綱町高台でも坪750は流石に高すぎ。
昨年売り出した虎ノ門、赤坂あたりと変わらないのでは。

>>19 匿名さん
三田小山の周辺環境はマジで萎える。再開発を待つ選択肢がある人には、現地を実際に確認することを勧める。
PC南麻布も色々と言われていたが、小山は川および高速との距離や両者によりL字型に囲われている関係で解放感や空気感といったものが別次元。そもそもアドレスが異なるがそれ以上の差がある。
にも関わらず相当な戸数を捌かなきゃいけないから、仕様を落として目に優しい値付けをしてくると思う。よって、クオリティーはともかく安く麻布十番エリアに住みたい層には救いの手になる可能性はある。

ちなみにマンコミュでは高速、古川、地歴ディスの大合唱が繰り広げられるのは確定的なので罵詈雑言耐性が必要。
港区麻布十番徒歩2分かつ公園隣接の三井タワマンではあるので、価格のねじれを狙うならあり。

じゃあマンコミュ自体を見なければいいって説もあるが、中には有益な情報も含まれてるからなあ。
三田小山タワーがパークシティーならまだしも、もしもパークコートなんかになった場合は買えない嫉妬狂いやら他のパークコート関係者やら野次馬やらが群がって、もうメチャクチャだろうなー

>>28 匿名さん

ま、パークコートになっても、パークシティでも武蔵小山に荒らされるのは目に見えてる

三の橋の三田五三菱タワーも安く出してきそう。
あそこの土地はもともと三菱電産センターで土地取得価格は相当安いはず。

なんだか対象物件以外で盛り上がってきてますね(笑)

>>30 匿名さん

土地取得価格が安くてもそれを消費者に還元しません。相場に合わせた金額で販売するだけです。

各戸、開口部に対して横長の形をしていて、なるべくリビングや居室が開口部に面するように考えられています。その点はとてもいいと思います。
景色を売りにしているので
こういうふうにわかりやすく配置するのは当然なのかもしれませんが。
景色を楽しみたい人には、特に良さそうです。

地権者が半分いるマンションの時点で結論は見えました

>34
地権者って言ったって、十人十色でしょう。別に一人で持ってるわけじゃあるまいし。
全戸分譲でも、色んな人が入ってくるわけだし、同じじゃないですか？
むしろ、長く住んでた地権者がそれだけ帰って来たいほど良い場所なんでじゃないですか？建て替えでも、地権者がみんな出て行っちゃって、帰って来たくないマンションよりははるかにマシだと思いますが。

公式ホームページ、正式名称になりましたね。
ザ・パークハウス三田タワーだそうです。

ネーミング、三田綱町を使えばよかったのにサッパリした名前ですね。
変にパークハウス アトラスとかにならなくて良かったけど。

綱町を入れると三井感が滲み出るから三菱的にはあえて避けたかと。ザレジデンス三田もそうだったように。

同じ三田二丁目でも旧綱町は確か綱坂より西側でしたね。
なので正確に言うとイタリア大使館も綱町ではありませんでした。
でも近くの秀和は名称に使っちゃってますね(笑)

そうなんだ、知らなかった。
慶応大学キャンパスは綱町ではなくて、グラウンドは綱町ってことかな。

公開されてるプラン、80m2台はどちらも柱が丸々2～3本混入しててLDの開口部もサッシ2枚分と専有面積の割に狭いですね。最近の地所物件は高価格帯であってもこんな感じばかり。代々木上原しかり、高輪しかり。
南西角の90m2台と100m2台は低層階でも坪650を越えてきそう。グロスでは2億以上か。3LDK希望の私は予算オーバーです。
三田小山は完成が結構先だし、南麻布のパークコート、早くから動いてれば良かった。。

>>40
港区のHPに昔の地図がありましたので、参考までに。

パークコート南麻布は勇み足購入者さん達が今頃大騒ぎしていることでしょう。
ここはなかなかエグい後出しでした。

三井綱町倶楽部の向かいの旧かんぽ生命事務センター跡地の三井物件の方が気合入ったものを出してきそうなきがする。
あそこは綱町ではないし日向坂を冠した三井物件もすでにあるから、パークコート三田ヒルトップみたいなネーミングになりそう。

かんぽ生命跡地は旧赤羽町になるんですね。
敷地面積もあるし、三井の威信を掛けたものになりそうですね。
ただ価格は三田タワーの2-3割増しで出してきそうですね。。

ここ場所は申し分ないけど、パークコート南麻布より駅が遠くて若干坂道ですよね。PCが坪単価600切って、ここは650以上らしいですから、ちょっと高いですかね。。。

>>46 匿名さん

あ、前の資料見つけました。ご参考まで。

パークコート南麻布は、目の前にパークホームズが立ってますよね。
パークコートとパークホームズが並び立つ、なんとも不思議な光景です。

大通り沿いGS横でも麻布十番に住みたいと思う大部分の人たちは、そもそも三田は検討さえしないと思う。価値観が異なる。

その通り。
南麻布アドレス、南北線大江戸線の２路線が通る麻布十番駅までフラットアプローチ5分に価値があると感じる人にとって、最寄りの赤羽橋まで坂道10分で生活利便性の低い三田二には興味がないと思うよ。

簡保跡地は三井から皆さんに案内はありません。

パークマンション檜町公園と同様です。