パークホームズ日本橋橘町ってどうですか？

今後、金利上昇や円高不況が起きたら、低金利&円安時に描いた皮算用なんて、一気に吹き飛ぶのでは？

半分は実需で買ってんだから問題ないでしょ。そもそもそんなギリギリの計算で買う人いないし。
相場が下がったなら売らなきゃ良いだけです。そもそもここが下がるなら他の殆どのエリアは下がるわけで、広い部屋に住み替えたい層には逆に買い替えどきかもという話すらあり得ます。
あと、賃料相場は中古相場よりも変動が鈍いから、賃貸で貸す手もありますね。

リーマンショック級の不況が起き、しかもこのタイミングに中古で売らなくちゃいけない場面が将来出てくるのか？というのがそもそも疑問ですけど、不安ならリーマンショック時の中古相場・賃貸相場に照らしてみてキャッシュフローを確認してみてはいかがですか？多分案外大丈夫ということに気がつくと思います。
それでも不安ならずっと賃貸でお金を垂れ流すというのも一つの選択です。そもそも、相場の下落はこのマンションに限った話ではなく、マンションの購入一般に妥当するリスクであり、これが飲めないのであれば買う資格はないわけですから。

このエリアの価格高騰の原因ははっきりしていて、都心の相場の上昇と近隣の再開発なわけですが、前者はマンション購入一般に妥当する要因であり、後者はマイナス要素ではないため、現状の相場に照らして妥当な価格であれば（ここ大事）、実需と資産形成を兼ねて買うことも不合理な環境ではないです。ここに限った話ではなく、他の都心部でも同様ではありませんが。

私は高い高い言われた3年くらい前にこのエリアにマンションを買った者ですが、着々と残債が減るのを見てあの時買っておいて本当に良かったと思いますし、無責任に不安を煽るのはいかがなものかと思います。。もちろん年収や職業に照らして無理して買ってはいけませんが。

誤字です。
×他の都心部でも同様ではありませんが。
○他の都心部でも同様ではありますが。

>>594 匿名さん

日本全体が上がってるの、大規模金融緩和

賃貸垂れ流す？
やはり本心は、結局損得議論だよね。

であれば、賃貸垂れ流すというのは意味わからない。損得議論であれば、むしろ今は、来るべき時に備えて、数年前に安値で買ったマンションを売って利益を確保し、分譲→賃貸に移る人が多いと思いますが？

損得議論であれば、時代を見極めながら、マンション??賃貸で、しなやかに住みわけるのでは？加えて最近は、サービスアパートメントやホテルに移る人も多いですね。

価格は上下する以上、損得議論をするのであれば、市況を無視して、ひとつの方法にベットし続けるってのは、難しいんじゃないですか？

ってか、マンション高値でも買う理由って、実需じゃないの？

どうせこのエリアに住むなら買った方が得でしょ。何言ってんだこの人。
賃貸に住むだけで毎年300万?360万消えるんだぞ。

築浅時に３０万円の賃料が確保できたとして、残債減らせるのは、そこから管理費修繕費固定資産税減らした額では？。つまり当初３０であれば、２５くらいでしょうか？

加えて、時間がたてばたつほど物件は古くなっていき、新しいマンションも市場に登場し、そもそも景気が悪化したり金利があがれば分譲価格も下がるので、そもそも未来永劫３０万を確保できるからはわからない。

そのなかで負担をする修繕積立金は年数ともに、増加方向では？

以上のことから、いったいどのような計算をしたら賃貸よりも特だなんていいきれるのでしょうか？

実需で買う前提でも、損得ある選択肢があるなら得な方を選ぶでしょ。あと、実需でこのエリアに住むなら、買った方がマシ。郊外ならまだしも。

>>601 名無しさん

特の理由が不明。仕込んでもないのに、今マンション価格が上がってても意味ないし、ましてやこれから投資する分には関係ないからねぇ。
数年前に買ってるのであれば、今マンション価格が上がってたら、売り抜けれれば特だけどね

>>601 名無しさん

損得とかよくわからないが、基本は契約した金額を全て払いきって、実需ですむのでは？本来マンションとは住むべき対象では？

中古で高値で売れるだろうとの見切り発車で、背伸びローンをする市況なのかな？

誰が背伸びローンして買えなんて言ってるんだ？文盲？
実需でここ住むんでしょ？
賃貸で毎月25万、30万払うのと7800万ローン組んで住宅ローン控除受けるのと、諸経費税金込みでどっちがキャッシュフロー軽い？
毎年どれだけローン残債減る？残債割れリスクかどれだけある？
基本、キャッシュフローが軽くて残債割れリスクかなければ買った方が得だよね？
そういうこと考えて買わないの？むしろそっちの方が驚きだわ。

>>599 名無しさん
そう思います。
初めてのマンション購入者が賃貸の方が良いと思うのですかね？
何のために検討版の板に来ているのかさえ理解できないです。
全額ローンするつもりで差損を恐れているのかな。

https://president.jp/articles/-/24668?display=b

他に、損得議論でいえば、マンション高騰期は、分譲マンションの定借賃貸に住みながら上手に移っていくと、安くて綺麗な物件に住み続けれるかもしれませんね。で、その後、しきょうをみて、また仕込む。

>>604 名無しさん
はい、多分とんでもない無謀なローンを組んで、単に残債割れを起こすことを恐れている輩がいるようです。

まぁ、今はマンション高騰期だからねぇ。キャッシュで買うなら物件価格が少し高いな、程度の影響しかないだろうけど、これを借金して買うとなると、やはり今後の為替や金利動向は気になりますね。

>>608 通りがかりさん
まぁ、かなり前からマンションは高い高いと言われ続けてきたから、買わない理由も分かります。
結果前から買い続けてきた人達が儲け出しているのでしょうけどね。

すでに3000万円控除も使ってしまい、まだ3年経ってないため取得減税使えませんが、それでも開発期待で日本橋辺りを買う楽しみあると思いますけどね。

>>610 匿名さん

開発期待って何ですか？ここはパークシティーではないですよ？それに東京駅周辺は開発されていますが、東日本橋物件と、いったい何が関係あるのでしょうか。。。

>>611 通りがかりさん
いぇいぇ、なので日本橋一帯で検討しています。八重洲再開発の恩恵を受けるかもしれない八丁堀辺りも良いですが、日本橋再開発の恩恵を受けるかもしれない住環境に優れた日本橋界隈も良いと思ってます。
でも、確かに東日本橋が恩恵を受けるかは分かりませんよね。

７８００万円の３ＬＤＫタイプは、どうやらもう完売のようですので、
今検討＆議論されている方は、販売中の７６平米の１億超の物件か、１ＬＤＫ５０００万の物件か、
どちらかを念頭に置いているんでしょうかね。
この２つのタイプですと、坪単価４００万を超えており、やや割高な印象を受けます。

単純に部屋の条件がいいから相対的に高いし、反対に安いんだよ。条件がよくて高い部屋と条件が悪くて安い部屋、中古を買う人はできるだけ条件がいい部屋が欲しいですからねぇ

割高というより、単純に予算オーバーなのでは？

>>612 匿名さん

それはないよ。
再開発は日本橋アドレス地区と八重洲地区。

如何にリビングからの抜けと日照を確保するかですからねえ、この辺は。少し前ならそんな部屋も一億以下で買えたのに、今は価格底上げだから、やはりそういう部屋は１億はするんだろうね。その分、リセールも期待できるだろうけど

76平米の部屋は単価盛ってるんだからその分仕様や構造にも拘ってほしかったかなぁ。
順梁はいいんだけどせっかくのワイドな連窓コーナーサッシが2mにも満たないのは珠に傷すぎる。
この界隈で南向きでこれだけ日照が確保されたサッシ豊かな間取りは珍しく、そこは素晴らしいんですけどね。

中規模板マン乱立エリアなだけに、リセール考えると日照がいいのはいいねぇ。

陽当たり最重視の人が、この辺のマンションを買うの？

日当たりがいいに越したことはないんじゃろぉ

>>621 マンション検討中さん

じゃあ、日本橋アドレスのマンションじゃなくて、海沿いとか港区あたりがいいんでないかい？

日照の取れるお部屋は高層階を中心にそれなりにはあるけど、ここの76タイプのタワマンみたいなワイドな連窓サッシは結構珍しいですね。
ここらのエリアで眺望を求めるなら隅田川沿いのリバービューとか、トルナーレみたいなタワマンの高層階とかに行かないと基本ビルを眺める感じにはなりますが、これらの眺望の良い部屋は少ないので、それだけでマイナスになる話ではないですし、利便性や築年数も違ってくるので、目の前壁ドンだったり他住戸から覗かれる位置とかでもない限りそんな拘るところじゃないかな？って思ってます。それより普段の生活の利便性の方が大切かな。

>>623 名無しさん

私もそう思います。
私は、日本橋界隈のマンションなら、駅近、数駅利用でき、尚かつ、銀座や日本橋に歩いて行ければ、陽当たりや眺望が無くても構いません。
陽当たり眺望を求めるなら、港区品川区辺りのベイエリアか、オフィス街では無い場所で探しますね。

>>623 名無しさん

目の前抜け感って、大事じゃないですか？実際、壁ドンや隣マンションから覗かれるのが嫌だ？、とかかれているようですし

日本橋を語ろうのスレにも載っていましたが、オーケーストアが近くにできるというのは本当でしょうか。

久松小学校の裏のJRが開発するという土地と、このマンションの延長沿いの再開発らしきフェンス囲み土地には何がくるのかしら。

確かなことをご存じの方いらっしゃいますか。

>>623 名無しさん

そうですよね。
そして、リバービューだとこの辺りは高速とも被りがち。
そしてアクセスは悪くなりますね。川沿いということは中心部からは離れていくので。
何をとるか、価値観次第ですね。

>>625 マンション検討中さん

だーかーら、日本橋アドレスで抜け感とか求める？？？

東京、新宿、羽田空港に便利なら賃貸物件としては
合格。

東日本橋アドレスなら、リバービュー求める方もいるかもしれませんね。
少し前の三菱の物件は、リバービューですね。

東日本橋アドレス？？？？？？？？

新築で売れる部屋と中古で売れる部屋は違うから、リセールとか気にするなら、次に買う人の気持ち、つまり新築ではなくて、わさわざ中古を選ぶ人の気持ちを考えて、中古でも売れる部屋にしたほうがいいよね。
この辺りは全て駅近なので、差別化とは安いか抜け感があるか。安さで差別化する人は何かしらの早く売りたい事情がある場合だろうから、つまり高く売りたいなら、抜け感。もちろん、実需でローンを払いきる前提なら個人が好きな部屋でいいよね。ただし抜け感ある部屋は、今の市況だと高いよね

逆に、湾岸物件は、ほぼ眺望がいいので、差別化になるのは、駅距離

>>632 マンション検討中さん

日本橋あたりで、ファミリーで満足感が高い物件は実はとても少ないと思います。多少高くても、広さ間取りが適当で、眺望は湾岸ほどではないけれどまぁ日照が確保されて、駅徒歩３分以内複数路線利用可能、となるとないんですよ、本当に。
安いと北西向きでお見合いとか、駅から徒歩６～7分とか、２階で隣が飲食店ダクトとか、何かしら問題があるんですよね。
それでも9000万は下らないですからね。
ファミリーで一般的満足度が高い環境を求めるなら日本橋は検討から外す。
どうしても日本橋ならいずれかの条件を微妙に妥協して、億以上払う。
そのような選択肢なのだと理解した今日この頃です。

>>631 匿名さん
えっ、ココは東日本橋アドレスじゃないのですか？てっきり、東日本橋かと思ってた。
勘違いしてた。

>>632 マンション検討中さん
そうなのですか？
中古を買う人は、街→マンショングレードや共用部分→部屋、で探すから、リセール気にするなら眺望云々より、立地やマンショングレード気にするべきかと思ってました。
東日本橋駅3分、下駄履き、外廊下で他の東日本橋物件と戦えるかどうかですね。
マンションブランド力では勝てるとは思いますが。

>>636 匿名さん
ブランド力は勝てると思いますが、三越前や人形町、本町に出来るのもありますし、それらの三井と比較されてしまいますよね。

>>635 匿名さん
日本橋アドレスとは言うけど、
東日本橋アドレスなんて言わないからじゃない？

>>634 匿名さん

1LDK.真北向、低層、眺望無しの中古。ただメトロ最寄駅徒歩2分、東京駅徒歩12分。
4800万で売れましたよ。なんでだろー？

>>638 匿名さん
確かに、言わないですね。
マンションブロガーさん達の括りだと、人形町、浜町駅、東日本橋・馬喰町、など最寄駅で語られてますし、相場も大きく変わるので、ここは東日本橋・馬喰町での相場感になるんじゃないですかね？
日本橋アドレスと言うには無理があるかと思います。

>>634 匿名さん

>>636 匿名さん

今は、スーパー金融緩和により、マンション価格が高いから、そうなりますよね。今後景気後退なんかしたときに、価格がどうなるかですね

中古で考えるなら、次に買う人の気持ちに立つと言うコメントがありましたけど、それなら最寄駅の東日本橋・馬喰町エリアで高いの安いのを考えた方が無難ですね。
中古の時は、エリア内では高いけど、久松小から近く、人形町や日本橋にも近い、という売りになるのでしょうね。