ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーってどうですか？

>>493

横から失礼しますが、あなたのその狭い価値観で言い切るのはいかがなものかと思いますよ。
一般論として学歴はとても大事です。
経済的成功に限るならむしろなおさらで、高卒と大卒の年収の違いはよく言われているものです。
中卒、高卒でもとても成功している人を何人か知っていますが、お金は稼いでいるけどやっぱり・・・・って感じなのが否めません。これは私の主観ですが。

このスレの話題として適切かどうかは意見が分かれるでしょうが、学区の問題は検討には重要な要素なので私は参考にしてみてます。

>>499
3LDKで6,000万というのは、さすがのこの物件でも上層階のプレミアムに近い住戸でしょう。
それを3,000万円台で欲しいというのは、市況からしてもいささか厚かましいかもね。

>>501
学歴はとても重要なのは同意見。
「学歴高い＝平均年収も高い」ですからね。
将来、お子様が北大以上を目指すなら、東西南北に進学させたいですね。
ですからこのマンションを購入して、中央中⇒東西南北⇒旧帝がベストだと思います。

「経済的成功に学歴は関係ない」でも、「学歴高い＝平均年収も高い」でも、好きにお考えになって構いません。自由です。
肝心なのは、「子供をレベルの高い学校に通わせたい」というニーズがあることです。それは誰も否定できないでしょう。ですから、分譲マンションの掲示板で、中学校(小学校も？）の学力水準についての情報交換をすることには意味があると言えます。
ただし、このスレッドでということで言えば、物件の学区の学校情報でもない、余計な書き込みが目立つのは気になりますね。

ここはコンシェルジュにどの様なサービスがあるのかしら。
ヤマト運輸とかクリーニングはある？

>>496 匿名さん
実際に線路側リビングに住んでいらっしゃった方の感想、大変参考になりました。
わたしは比較的低層階が希望なのですが、低層階の間取りや金額が気になります。

子供の学歴や将来の年収とかに関係なく学区と環境選びは大事と思いますし、気にする親御さんが多いというのも事実です。
（かつては某不動産業者のブログで学力テストの結果を定期的に発表していたほど）
ここですと中学は中央中に行けますが、小学校は東区になってしまうというのはマイナスでしょう。それを理由に南口を待つ人も出てくるかも知れませんね。

東区東区うるさい人達が多すぎません？

多すぎというか、おおむね同じ方でしょう？
東区なのは事実ですからなんとも。

まあ気にしない方からすればここは良いと思いますよ。維持費が気になりますが、300戸のスケールを上手く活かしていて欲しいですね。

南口の方、どうなってるんでしょうかね。情報的には何も聞こえてきませんが。
以前、南口のツインタワーは片方が賃貸物件になるという書き込みがありました。先日、現地に行ってその情報が載っていたという建築看板を探しましたが見つからず、果たしてどうなのか気になっています。
私の知る限り
https://e-kensin.net/news/116071.html
これが南口の最新情報なのですが、そこでも賃貸のことは触れられていません。（分譲と明記されてもいませんが）
どなたか、そのへんのことご存知ではないでしょうか。

自分は両方とも分譲という話を聞いていましたが、片方が賃貸になったという噂も聞きました。
ちょこちょこ計画が変わっていたりしていて良く分かりませんね。

ここには↓両方とも分譲と書かれてます。
http://skyskysky.net/construction/202078.html

https://www.kensetsu-databank.co.jp/hokkaido-kyushu/osirase/detail.php...

ここだと賃貸と書かれています。

>>507
私はサラリーマンでは無くなったので今となっては学歴は大して役に立ちませんが、それまでの過程で学歴のおかげでチャンスがあったことも事実ですし、親心として子供にはある程度の大学に行って安定した生活を送らせてあげたいなと思います。そう考える親は多いようで学区の良い地域は資産価値が崩れにくいんですよね。
東西南北かそれ以外かで進学先に結構差があるイメージなので、出来るだけ上とは言いませんが子供が東西南北に行ってくれると少し安心するなあというバカ親の一人です。

>>490
生徒数比も考えると中央中で全く心配ありませんね。東高だけ見れば3K2Fに匹敵しますね。

全然スレと関係なくて恐縮ですが、生徒数比でいうと上野幌中凄いですね…。クラスに2~3人は東高に進学ですか。厚別区・清田区であまり通学事情の差がないと思いますが東西南北行ける子を東高に固めているのかしら。
以前住んでいた方からは、平岡緑中学区と変わらないような新興住宅街がある一方で、大きめの公営住宅もあって家庭環境の差が激しいと聞きましたが…。この辺りだと一軒家だと思いますが結構高いのかな。

結局、433が「東区には団地があり」「その人たちが乗り込んでくる」っていう偏見混じりのガセ情報に混乱させられたんですよね。
435が書かれたように、もともと中央中学校への指定変更区域に公営団地はありません。
例えば、東区の鉄東地区の団地と言えば、以下の9つです。

＜明園中学校学区＞
公営住宅光星２号棟 東区北１０条東９丁目
道営高層住宅光星団地３号棟 東区北１１条東９丁目
道営高層住宅光星団地２号棟 東区北１２条東９丁目

＜北辰中学校学区＞
市営住宅光星3号棟 東区北１１条東８丁目
公営住宅光星９号棟 東区北１０条東８丁目

＜美香保中学校学区＞
市営光星団地１号棟　東区北９条東７丁目
道営住宅光星団地１号棟　東区北９条東７丁目
【閉鎖】光星団地９号棟　東区北１０条東８丁目１?９
道営住宅光星第四団地　東区北７条東７丁目

このうち中央中への指定変更区域があるのは美香保中だけでしたが、指定変更できる住所は、

北5条東4丁目～10丁目
北6条東3丁目～8丁目
北7条東3丁目～9丁目　北7条東11丁目
北8条東3丁目～6丁目　北8条東8丁目（1番～3番）
北9条東3丁目～4丁目　北9条東8丁目（1番1号　13号　4番23号　25号　27号～28号　30号　32号～33号）　北9条東9丁目（1番）

です。
団地のある北９条東７だけがすっぽり外されているんです。
思い込みって怖いですね。

458の「東区側の生徒が入るようになって現在はやや下がっている」ってのも根拠ないでしょうしね。
わざわざレベルの低い子が、指定変更かけてレベルの高い集団に入ろうとするでしょうか。

勘違いされてる方がいうようなので書き込みますが、中央中は全校で学力テストの結果発表があった平成26年度は全国トップレベルでその前後数年も維持しておりました。そして一昨年に校舎が改築になり東区の生徒が入って来るようになってからは、学力テストの結果が落ちているというのが実情で、中央中の親御さんの中でも話題になっています。

東区の生徒が入って来るようになって学力が下がっている事は指摘しましたが、団地の人が入って来てるという認識は自分にはありませんでしたね。>>433の書き込みも自分ではないし、団地住みとかに関わらず東区の生徒が入って来るようになってから学力が下がっているのは事実です。（中央中の去年は市内では高い方ですが全国トップレベルからは脱落してます）

ただ北辰中は以前から東区の生徒が入っていても全国トップレベルをずっと維持しているので、東区の生徒が必ずしも原因とはいえないとも思われますが、中央中では途中から入ってくるようになったので槍玉に挙げられてしまっているのかも知れませんね。

中央中の学力低下の原因がなんなのかとか、この物件に関係なくありません？

このマンションの学区の中学校の事なので関係はあるのだとは思いますが広げる話では無かったですね、すみません。

https://www.hokkaido-np.co.jp/article/305076
道新に記事が出ていましたが、特に目新しい情報は無いようです。

https://hre-net.com/real_estate/34414/

ここだと両方分譲で大和ハウスが販売と書かれてますね。
一体どちらが正解なんでしょう…。

当初は両タワーとも分譲で、合わせて400戸超の大型物件であったことは確かです。
もしその半分が賃貸に変更されたとすれば、それはデベのダイワ的にはどういう意味というか意図なんでしょう？

販売したら終わりだけれど、賃貸にしたら賃貸収入入るって事？
そんなスケールの小さい話でも無いようなダイワさんほどの会社が

ラトゥールも当初は分譲の予定でしたね。
個人的には賃貸というのは誤植のような気がします。

情報的に最も信頼性が高いのは>>513ですが、それ以外まったく賃貸だというデータがないのは不思議ですね。なにか新しい情報が出るといいのですが。

あと、伊藤邸跡地は、当初から賃貸の予定だったと思います。
https://hre-net.com/keizai/keizaisougou/11862/

この物件購入のメリットを教えて頂けますか？
家族は3人（夫婦、3歳児)構成です。
将来的には子供1人増えると思います。

アリオに雨にぬれず行けるくらい。
あとＪＲ直結、ということでしょう。
勤務地や、通う幼稚園や小中学校へ
通いやすいかどうかの検討も有ろうかと思いますが。

札幌駅へのアクセスの良さと、住所が東区なので割安なのかなと思います。
アリオも〇ですね。

欠点としては東西線へのアクセスが不便かなぐらいしか浮かびません。

小さな子供がいると機械式駐車場は結構大変ですよね。
あとは、苗穂駅ということで資産性や、共用設備に対する将来的なランニングコストが気になります。

資産性については、判断が難しいですね。
琴似のタワマンもJRと商業施設直結で条件は似ていますが、現在売り出し中の中古物件(築5年経過)の販売価格は決して高いとは言えません。
低層階、3LDK、77平米、南東向きの条件で3,380万円です。
今後、苗穂では南北で多くの商業施設が整備されますが、それでも琴似の方が栄えてると思います。苗穂駅の東側は本当に何もありませんし。。。
利点としては、札幌駅に近いということでしょうね。
それと、不動産業界では常識の話しで、札幌市民なら感覚が分かると思いますが、東に住んでいる方が中央や西に移るケースはありますが、その逆はほとんどありません。
そういう意味でも、資産性についてはちょっと難しいかなという印象です。
終の住処として考えれば問題ないですが。

昔はそうだったと思うけど、創成イースト地区の人口が10年で倍になったくらいだし、今は西から東に住み替えてる人も多いんじゃない？

529です。
言葉足らずですみません。

中央区及び西区から東区に、という意味です。(創生側イーストは東ではなく中央という認識です。)
グランアルトを創成川イーストというのは難しいと思いますし、アドレスも東区なので、メインの購買層は東区民となるのではないでしょうか。
そういう意味で、現時点において資産性の判断が難しいと考えています。

なるほど。確かに今中央区や中心部に住んでる方が住み替えに検討するかというと難しいのかもしれません。
苗穂はJR千歳線でもありますが、沿線の市は今どこも地価が上がってきていて新築一軒家がかなり値上がりしている上に駅遠です。それなら札幌でマンション買ったほうが良いと考える人が周りにいるのですが、結構そういう層もいるんでしょうかね。

529さんではありませんが、沿線都市の駅遠物件とは一軒家とはいえ結構価格が違いますしそういった方の選択肢には都心近くのマンションは難しいかなという感じがします。
またそもそも一軒家を選ぶ方とマンションを選ぶ方は求めているものの優先順位に差があるかなとは感じます（利便性＜周辺環境・広さとか）。

駅、商業施設への空中歩廊や機械式駐車場はランニングコストが高くなる傾向があるので、管理費、修繕費がどの位になるかも気になります。
当初は低目に設定されるかと思いますが、数年後に結構な値上がりすることが多いようですので。

空中歩廊は住民以外も通れるのかな？

通れます。おまけに、敷地の広場（庭）も外部の人に開放とのこと。
設備・環境保全に問題が生じると思いますね。

空中歩廊はみんな通れますよ。

ツインタワーじゃないし、公開空き地もそんなにないし戸数が多いからタワーズフロンティアあたりよりは目に優しい維持費かとは思いますが……。早めに知りたいですね。

公開空地（こうかいくうち）
ですね。公開空地を設ける交換条件として容積率や高さ制限を緩和措置を得ています。

もともとはアリオ直結の空中歩廊の予定だったとはずだけど、いま苗穂駅にあるグランアルト付近の模型とか、物件HPのマップからは空中歩廊で結ばれる気配はないんだよね？

最終調整中でほぼ確定みたいですが

計画の発表段階からずっと「予定」とされてましたね。アリオの側に新しい連結口を作らねばならないのでなかなか決まらなかったとのこと。
しかし>>540の方の言う通り、ほぼ決定と聞きました。

アリオ連結決定とのこと、よかったです。
マンション購入者以外の人にとっても便利になりますね。

ファクトリーとなりのタワーズフロンティアと同様で、公共の利用に供し、通路のメンテナンス費（の一部)を住民が負担する代わりに、市からの助成金が出て物件価格を少し下げている、という構図だろうと思います。
通行量はこちらの方がかなり多くなりそうですので、どの位のコストが各住戸に反映されるのかは正式発売後に確認されたほうがよいでしょう。

地図を見ると、マンションから直通ではなく、隣の商業施設経由でアリオまで伸びる感じかな？
とりあえず濡れなくて済むのですごい良かった
商業施設も気になるなー

歩いて1分程度でアリオに行ける（まあ入ってからが長いというのはあるにしても）場所にわざわざ商業施設を作るってことは、まいばすけっととかじゃないでしょうね。何ができるんでしょう？

コンビニだとありがたいですけどね。

商業施設には銀行などが入ると聞きました。

駅とアリオ直結は魅力的だけど、札駅徒歩圏ではないし、地下鉄駅も近くにない。
街としても商店街がある訳じゃない。
冷静に考えて快速エアポートも止まる琴似の方が良いですね。

札駅徒歩圏ならだいぶ違うんだけどなー。

比較対象は新札幌だな。あちらも再開発で大和のタワマンが出来るみたいだし。

苗穂北口直結vs新札幌タワマン　苗穂南口直結vs琴似駅直結
ってとこですね。

いや南口にも商店街なんかないし、バスセンター駅の端っこの出口まででも1200ｍもあるし。
琴似とは比べられんでしょ。

南口はファクトリーを使えるので少しポイントアップ。
どっちにしても琴似の方が良いとは思うけど。

突然琴似が出ましたが計画があるのかな？

琴似は駅直結エリアにマンション建てられるような用地がないっす。もう南も北も直結MSがあるので。
これから新幹線工事であの近辺はいろいろ大変だし。
しかし、札幌駅へのJRアクセスは、はっきり言って琴似より苗穂のほうが楽。空港アクセスは逆だけど、そんなにしょっちゅう飛行機乗る？

琴似は駅直結ではないのですが、JR琴似駅の空中歩廊を出てすぐのところにレーベン琴似ができます。
https://hre-net.com/real_estate/36546/

ちょうど空中歩廊につながっている札幌市税事務所（コトニ3-1ビル）が桑園・発寒通りを挟んで目の前。
道路を渡らなくても、プレミスト琴似スカイクロスタワーが入っているコルテナ2の入り口がすぐ横にあります。
どちらも駆虫歩廊まで徒歩1分くらいです。多少は雨雪に濡れるけれど、プレミストよりもJR駅も地下鉄駅にも近いという利点はあります。

苗穂→札幌　3?4分
平日
7時台　9本
8時代　12本

琴似→札幌　5?6分
平日
7時台　9本
8時台　9本

JRのみで考えると若干苗穂の方が良いですね。
ですが誤差範囲なので地下鉄、商店街も考慮すると琴似に分があるでしょう。

苗穂は、札幌駅行の電車が、7時台が9本、8時台が12本、9時台が7本。乗車は3分または4分。
琴似は、7時台が9本、8時台が9本、9時台が7本。乗車は6分または7分（快速は5分）。
どちらも非常に恵まれたアクセス環境ですが、違うのは通勤ピーク時の混み具合です。
苗穂と琴似の乗降客数は桁が違います。苗穂が約4,300人なのに対して琴似は約11,700人と、3倍近く違うのです。他の駅を含めても、札幌市内の札駅より西側の9駅の乗降客合計は約6万人ですが、東側の8駅の合計は約4万人です。
さらに、7時台～9時台には空港→札駅の快速エアポートが6本あり、これは苗穂を通過しますが、東側最大の乗降客数（約14,000人）を持つ新札幌からの乗客の多くは、こちらを利用するでしょう。
まあ、実際に乗ってみればすぐわかるんですが、そんなわけで通勤時の混み具合は苗穂からの方がだいぶ楽です。琴似→札幌の列車だってそんなに滅茶苦茶混んでるわけではないのですが、対面座席車両でない場合、乗降口付近に固まって車両奥へ入っていかない傾向があるので、乗車率の数値以上に混んでいる感覚はあります。

琴似と苗穂を比べる必要が有るのか疑問です。現状で競合物件があるわけではないのでレーベン琴似を見越して意図的に琴似が良いというイメージをここでアピールしてるのかな？
琴似と苗穂の比較が必要でしょうか？疑問です。

新札幌だって具体的な計画が決定しているわけでもなく、比較に挙げる意味はないでしょう。

乗車時間5分なら混雑具合なんてどうでも良いでしょうが（笑）
骨が折れそうな混雑ならともかく。

ここに高いお金払うなら琴似の中古タワマン買う方が良いですね。

>>555 マンション検討中さん
その数字は苗穂にタワマン3本建つ前のものですよね？
今後は間違いなく今より混雑しますよ。
混雑具合は苗穂も琴似も誤差範囲になるでしょう。
どっちにしろ大した混雑だとは思いませんけどね。

永住目的なら好き好きですが、資産価値を考えたらここはおすすめしません。
創成イースト地区のような資産価値上昇は見込めないでしょう。

理由は、創成イースト地区とは異なり札駅、大通駅徒歩圏ではない上に、総合的に見て琴似より不便かつ街の魅力が低いからです。

一番問題なのは価格も強気であろうことです。
安ければなんの問題もありません。私も買います。

自分も琴似と比べるのはちょっと違うと思いますね。
琴似はすでに出来上がった街で人気も高い地域ですが、
JR苗穂駅周辺はこれから伸びゆく街ですしタワマン３つも出来れば今以上に賑やかになると思われます。

なんで琴似アゲに必死な方がいるんでしょう？
私もここと琴似比べても仕方ないと思います。私は琴似在住ですが（笑）、良いところも悪いところも似ていない印象です。
むしろ桑園の方が街としては似てるような。

琴似より高い価格で買うのは馬鹿げているということです。

琴似より高い価格もなにも、琴似の駅直結物件は何年も前のもので比較になりませんし、そもそもこちらの物件価格自体がオープンになってないではありませんか。

>>563 eマンションさん
意味が分かりません。

事前案内に参加した人にお聞きします。
ZEHについての説明は有ったのでしょうか？

多分この人が琴似に中古マンション買っちゃったんでしょうね。笑
このマンションは創世イーストとは
いえないとおもうけど、
より街の中心に近い方がよくて、
アリオに繋がってることにメリットを
感じる方にとっては良いマンションですね。
ただ直結とはいえ、それなりに歩きますね。
ファクトリー接続のマンションの通路を
歩いてみましたが、なかなか歩きましたよー。
でも冬に雪に降られずに行ける強みが
北海道においてはなにより。

皆さんが仰るように、本物件はメリット・デメリット双方ありますが、結局のところ、適切な分譲価格とランニングコストであれば、買いたいと思う人が多いのではないでしょうか？
書き込み数も多いし、他のマンションと比べて注目されているのは間違いないでしょうし。
私は、坪180万円程度でランニングコストが相応であれば、南口の物件を待たずに買おうとは思っています。
具体的には、管理費は1万円ちょっと、修繕積立金は国交省が公表している平均値(平米×200円)程度と考えています。
ただ、修繕積立金は販売側の都合で当初安く抑えられているので、長期修繕計画の妥当性をしっかりと確認の上、判断したいと思っています。(将来のことはどうなるか分かりませんが、目安程度にはなるでしょうし。)

激しく同感
資産価値云々も、今はそうかもしれないけど10年後、20年後はわからない。
ダイワの2棟が建ち、新幹線も来て周辺が再開発されれば駅直結1分の価値が出るはず。
※個人的な意見なので、別に賛同してほしいわけではないし、価値が無いと思う人は買わなければいいだけ。

あとは価格ですねー
特殊な立駐のためメンテ費が心配

残念ながら180はあり得ません。

仕事で苗穂駅に行く用があり工事現場の説明写真を見ましたが、南口は両方とも分譲と書かれていました。
さすがにあれだけ堂々とかかれているので、間違い無いかと。

昨年の札幌市10区全ての分譲物件で見ても、平均坪単価は170万円を超えています。
この市況で坪180万円の分譲価格が「適切」かどうかは異論もあるところでしょう。
管理費と修繕積立金は住戸の広さ次第ですから分かりませんが。

中層階の予定価格見ただけですが、低層階なら180も無いことはなさそうでしたけどどうだろう

やはり南口は両方分譲が正解だったようですね。
タワマン３棟建って街が賑やかになれば快速エアポートも苗穂にも止まるようになるかも知れないと期待したいものです。
坪単価の次は駐車場価格が気になります。

なんせタワマンですから、低層階と上層階で坪単価はそうとう変わると思いますよ。

>>574 周辺住民さん
苗穂に止まったら快速の意味がなくなるからあり得ないでしょう。

苗穂は流石に止まらないでしょうね

苗穂に止めるなら白石が先でしょう

この物件の売り主の一社はJR北海道ですからね。快速止めるくらいはするんじゃない？
JR北の本社がある桑園だってエアポート止まるようになったしね。

流石にJR北は売り切りの１棟を建ててるだけだし、極端に利用者が増えて新札幌駅に匹敵するレベルじゃ無いと空港?札幌駅間の速達性を重視しているので苗穂には停めませんよ・・・。

JR北海道が今後も苗穂で開発を続けるならあり得るかもだけど、グランアルト一本のためにというのはあり得ない。
今から計画したところでグランアルトの売れ行きに寄与しないだろうし。

まあ、快速エアポートが停まるようになるなんてことはないでしょうね。
たかだか300戸のマンション一つ建つだけです。駅の利用者が千人は増えない。南側入れたって二千人。仮にそれだけ増えたって、新札幌駅の乗降客数の半分にもならないんですから。

>>578
「JR北の本社がある桑園だってエアポート止まるようになった」って、これ、嘘ですよね？

価格が高い。
ここは投資信託向け？

>>558
実際に琴似駅を利用してみればわかりますが、冬季の混雑する時間帯などは、乗客の積み残しがあるんですよ。

>>559
タワーマンションが3棟建った程度で、苗穂駅の混雑具合が琴似と同じくらいになるわけありません。大和のツインタワーの入居が終わった時点でも、苗穂駅の乗降客数は琴似駅の半分強でしょう。

手稲からくるエアポートは桑園にも止まることはあったかと思いますが、快速としてではなくて札幌までの各駅停車、札幌からエアポートとして運転するケースでは無いでしょうか。

>> 582
ただしくは石狩当別発の快速エアポート直通になる普通列車でした。

それ、1日1本だよね（笑）

というか、なんせ隣の駅なので「快速」の意味が無いから、エアポートが停まるというのは単に本数が増えるというだけのメリットしかない。
で、本数は現状で充分足りていると思うけどね。

この物件の周辺、JRの車両基地だったわけで土地はたくさん持ってるんだから、同社が本気になってマンションやらJR系の生鮮市場やら作って、きちんとまちづくりしたらけっこうよさげな住宅地にできると思う。苗穂は昔から地盤的にも悪い土地じゃないんだから、東区のなかの別格タウンに育てていけば、このマンションの資産価値もあがって、苗穂の人気もあがって、土地持ってるJRも儲かるよ。

苗穂付近にそんな遊休地や古い活用されてない建物ありましたっけ。
苗穂ってJR北で最大(唯一)の工場を併設する車両基地ですし、最新化の計画があるとは聞きましたが縮小プランは聞いたことがありません。
駅前の今回の開発後に苗穂の開発が継続できそうな余地をあまり見つけられないのですが。あるとしたら旧苗穂駅跡地の南口のあたりでしょうか。

車両基地移転が一番の目玉でしょうね
梅田みたいに

確かにＪＲの車両基地をなくすことはできないでしょうね。
しかし、旧苗穂駅舎、そしてそれに隣接する駐車場など、周囲にはＪＲ土地開発の持つ土地がいくつかあります。また、ＪＲアパートと言われるところは組合との絡みもあって、なくすと言いながらなかなかなくなりませんが、もうほとんど人が住んでいない老朽化したアパートが、苗穂から東区役所にかけて点在してあります。

梅田モデルいいですね。苗穂の活用はＪＲリバイバルプランの切り札かも。

南口は小奇麗に化ける可能性を感じるけど、北口の陰気な感じが変わるようには思えない。。

なるほどJRアパートのあたりや旧苗穂駅舎の駐車場などがありましたね。
JRアパートはしばらくかかる可能性がありますが、高度化して分譲のマンションなど作る余地があるかもしれませんね。

設備が気になります。
誰かモデルルーム見学した方の情報求む。

駅直結で再開発も予定されており魅力もあるのですが、300戸程度のタワーマンションで機械式駐車場、公開緑地、空中歩廊など将来的なランニングコスト負担増も懸念しています。

同じような条件の他のタワーマンションで修繕費の値上がりが高すぎて二の足を踏んでしまいました。
ここもあまりに高ければ、老後に払えるか、また売却するにしても足かせにならないか心配もあります。

597さんの仰るとおりだと思います。
大変魅力ある物件ですが、将来的なランニングコストが一番の心配です。
その点においては、分譲価格が高くても南口の物件に利があるように思います。
緑地がない分、管理費、固定資産税が若干抑えられますし。

タワーマンションは修繕積立金とか色々問題があるようですね。その他、2年後に確定する住宅ローンの金利、昨今の米中貿易戦争等による景気後退、消費増税延期、国債の信用、考えたら切りがない。南口にタワーが出来たら北口と合わせて総戸数780、新札幌の再開発のタワー210も含めたら合計990戸数、今の高騰したマンション価格で札幌の人に売りさばけるのか。購入時期としては南口の方が良いので北口は直ぐに申し込みしないで様子を見ようと考えてる。

>>597
タワーズフロンテイア？

緑地や空中歩廊はおそらく札幌市からの補助のための条件だったんじゃないでしょうか。
値付けに十分反映されていれば良いのですが、どうでしょうか

モデルルームを見てきました。一点気になったのは、給湯器がバルコニーに壁掛けだったことです。
私はほかに室外設置の例をほぼ見たことがなく、冬が心配です。電源を落とさなければそこそこ凍結防止が効いて大丈夫らしいものの、怖いのでちょくちょく水落としすることになりそうだと思いました。

>>602 マンション検討中さん
>バルコニーに壁掛け

「壁掛け」ってなかなかユニークな表現ですね。一瞬「？？？」と思いましたが、確かにそう言われれば壁掛けだなあ、と納得。
私のところも暖房、風呂・洗面、台所他のセントラル給湯器はベランダの「壁掛け」で吹きっ晒し、風向きによっては雪がかかります。
電源は一年中入ったままです。気温が下がりすぎると勝手に点火しています。
新築から10年以上、水抜きをしたことは一度もありません。勿論凍結したこともありません。

>>602
東日本大震災以降、ほとんどのマンションはガスセントラルヒーティングを採用するようになりましたが、そのボイラーは基本的にベランダ設置です。ここもそうだと思いますが(未確認)、要するに「現在はそれが当たり前」なのです。
この種類のガスボイラーは凍結防止機構を備えていますので、基本的に水抜きは必要ありません。というか、水抜きがボイラーにダメージを与える場合があるので簡単にはできないようになってます。ドライバーでカバーのネジを外さないと水抜き栓にアクセスできません。
ただし、凍結防止機構はつまりは電気ヒーターですから、停電時には働かなくなります。では昨年9月のような停電が真冬に起きたらどうするか？この物件はタワーだから該当すると思いますが、非常用電源で水道が生きている場合は、風呂の水をチョロチョロ出していれば大丈夫です。停電かつ水道も死んでいる(断水している)とき、初めて水抜きの必要が出てきます。あと暖房側ははじめから不凍液なので凍結の心配はありません。
札幌にボイラーをベランダ設置しているマンション住戸は何万戸かあると思いますが、そのほとんどは、トラブルがない限り24時間365日ノータッチで使っています。

>>603 匿名さん
凍結大丈夫なのですね、ありがとうございます。

ここの西にある、南側の厚生病院に抜ける踏切について、閉まっていると車の列がかなり長くなってアリオまで達しているのを見ました。
マンション駐車場の出入りに支障なければ良いですね。再開発による道路拡幅その他で問題ないならすみません。

>>606 匿名さん
踏切の遮断機音はどの程度影響が有るのか気になります。

苗穂駅連絡道路として、幅員を広げるのと、5丁目まで線路沿いに道路を伸ばすようなので、踏切の渋滞は減るんじゃないでしょうか。
いつできるのかはわからないのですが。

>>607 マンション検討中さん
まあ、気にするほどのことはないでしょう。
現在の踏切の警報器は電子化されており、音量の調整ができるようになっています。おおむね100db～80dbの間で調整でき、該当踏切は病院に隣接していることから、音量は低めに設定されていると考えていいでしょう。
仮に90dbの音量があるとして、踏切から本物件までは100m以上距離があります。大まかに言って100mで40dbくらい減衰しますから、そちらに面した低層階のバルコニーにいたとして50dbくらい。屋内にいる場合、現在の窓サッシの遮音性能は大きく向上しており、北海道の場合例外なく二重サッシですから、ここで30db以上はさらに減衰し、ほぼ聞こえないレベルになります。
というか、踏切音よりも、物件から最短で50mくらいのところを走る函館本線・千歳線の列車走行音の方がよほどうるさいはずです。それに対応して遮音設定をしているはずですから、踏切の方は心配いらないと思います。

2LDKの間取り解る方いませんか？

>>610 マンション検討中さん
まず、玄関を入って通路奥にリビングがあり、隣接してキッチンが配置されています。その他に寝室を含めた個室が2部屋あります。また、ユーティリティとしてバスルーム、洗面所、トイレがあります。

札幌でもこの暑さ、エアコンなしといった時代は終わりですか。

今のマンションエアコン推奨よね。ＩＣさんに付けるようにアドバイスされるよね
ウチは最初から各部屋天井エアコン付いてるけれど

販売日は決まったのでしょうか？
７月末となっていますが具体的な日にちは決まってないのかな？

発売日もそうですが、価格が解るプロセス知りたい

札幌移住を検討しています。駅や病院やスーパーが近いので期待しています。
まだ設備や間取りの情報がでていないようですね。
GWから説明会がはじまっているそうですが、天井高や全室エアコン対応か、ディスポーザーの有無などの情報はもうでているのでしょうか？ご存知の方おられましたら、教えていただけませんか？

確か天井2550、全室エアコン対応(設置はオプション)、ディスポーサありです。

>>608 匿名さん
ホクレンホームセンターあたりの道路改良により、西に行く車は流れ良くなるかもしれませんね。
ただ、アリオあたりの道路は歩道が立派になるだけで、車道は二車線のままのようです。踏切への左折のところだけでも車線が増えないと直進し難く、結局詰まってしまいます。はたして。

冬季の除雪状況がわかりませんが、スペースができるだけでだいぶ変わるかもしれません。
やはり、夏よりも冬かと。
あの踏切は抜け道的に使っている人は多いのでしょうか？
朝夕は列車も多くて待ち時間が長そうですが。

間取りのバリエーションが多いんですね。
階数もそうですが、間取りでも迷ってしまう。

ちなみにタワマン検討は初なのですが、やはり北向きは寒いのでしょうか？
直射日光が入らないため景色が綺麗とか、家具が褪せないとかメリットはネットでも書かれてますが、嫁が日中も家にいる仕事なので光熱費が高かったり、洗濯物が乾かなかったりは嫌だなと。

販売金額の大体の幅お分かりになりますでしょうか

チラ見せしてくれた価格表は20階付近で大体坪200万でした。それに階数や方角、角部屋等で微調整。
ただ、最終確定価格では無いそうで、例えば4500万円台という表記は、4500-4590まで可能性あるとのこと。
それでも要望書はかなり出ていた印象です。
本気で検討されるなら、早めにモデルルーム行くことをオススメします。

要望書がでていたり、非公開の大まかな価格表があるということは、もう、間取りなどもほぼ決まっているのですね。それらは、モデルルーム行かないと見せてもらえないということなのですね。状況よくわかりました。ありがとうございます。

駐車場の料金はいくらかな？間取り見ると基礎になる柱が大きすぎて日当たり等に影響出てる感じがするなぁ。

616さん

全室エアコン対応と記載しましたが、窓の無い部屋がありますので図面ではエアコン非対応見えます。

苗穂なので、価格は期待しますが、90ヘーベーくらいでおいくらなのでしょうか？

90平米の部屋は20階以上にしかなかったような。
7000万円ぐらいじゃないですかね？

HPに情報が増えてますね。

札幌駅直結の中古Ｄグラフォート90平米で7000万円ですね
築年数を考えても苗穂と札幌駅ですからね。こちらの物件の価格を考えるとリセールは難しそうですね

苗穂の割に価格が高いような気がします。。。東区ってのがちょっと嫌だなぁ。

東区(札駅徒歩圏内？ではありますが)でこの値段は随分強気ですね。。。
修繕費、駐車場代も不明ですし。。。

タワーマンション特有の窓が無いへやも気になります。

周辺の新築と比べると安いなぁとは思いますが、中古と比べられる方なら市況的にも難しいでしょうね。

５?１０年くらい前の中古マンションはスーパーゼネコン等も参画してデベロッパーも良いマンションを建てて売ろうという意気込みが有ったので価格とのバランスが非常に良い物件が多いですね。だから中古でも値段が上がる物件が多数あると思います。今の札幌のマンションはダメですね。その当時の中古に目を向けると今の新築物件が如何に劣るかが如実に見てとれますね。

素人には解らないので具体的に教えて頂けると助かります。

新築時よりも値段が高い中古物件が出回っているのは、市況の問題ですよ。

一部業者っぽい書き込みがありますね。

中古市場は新築市場に少し遅れて連動する。
つまり、中古市場の価格が上がっているのは新築市場の価格があがっているということ。
新築が高いのに中古はお手頃というのは、タイムラグの絶妙な期間を除いて基本的にない。

当たり前のことをしたり顔で説明するのが好きです。

価格は高いと思われれば売れ残ったり値引きにもなります。南側の中央区が控えてますし見送る人も多いでしょう。
個人的には駐車場代が気になりますね。

>>639 評判気になるさん

南側の情報はいつ頃出るのでしょうかね？

タワーズフロンティアの資料だと2万円前後だったので、おんなじぐらいじゃないんですかね。

強気な値段なんですね
この前テレビでタワーズフロンティアとともに取り上げられていましたが東区・苗穂というより創成川イーストと位置づけたいという印象を受けました

>>642 マンション検討中さん
なかなか面白いですね。何をどうしたら創成川イーストと関連付けられるのでしょうかね？東区は東区であって、ＪＲの北側（外側）の現実は無視出来ません。

創成川イーストは無理がありますね。
よくタワーズフロンティアとの比較が出くるけど、正直立地は全然負けてるからもう少し価格下げないと厳しいと思います。

いまは価値が低いと思われているからこそ、地価があがったときに笑う側になれるんです。
ここは東区として差別されてますが、たかが線路が敷かれた関係での行政区画。地盤は中央区大通東アドレスの豊平川北側に比べても全然固いし、中学校は中央区の中央中学校に入れるし、お得だと思う。

タワーフロンティアは近くの月極駐車場も2万くらいだけど、この辺りの月極駐車場は1万くらい。ここの駐車場が1万程度じゃなかったらビックリするわ。

>>645 マンション検討中さん
売値が低いなら同意できる部分があるけど、そもそもの売値が高いからね。

強気な値付けなら私も厳しいと思います。
小学校の学区が東区側だし、実際のところ創成川イーストというよりただの苗穂の駅近マンションですよね。南側のマンションでさえ創成川イーストとブランディングするには厳しい位置かと。

>>645 マンション検討中さん
笑う側になれる前提の話ですか？
地価が上がるんですか？

>>645 マンション検討中さん
価値が低いのですね。

タワーズフロンティアより、少し値段が高いように思います。
タワー見とけば良かったと少し後悔

>>651 マンション検討中さん
今度は南側が出るのを待ってれば良かったとならないように。

創成川イーストと呼べるのはせいぜい東7丁目まででしょうね。中央区でも東8丁目より東は「苗穂地区」町内会になります。苗穂地区まで東に行ってしまうと地価やマンションの資産価値は一気に低くなります。月極駐車場に至っては1万以下のものも結構あります。
強気の値段設定は大失敗になると思いますね。
ただ北7東1のダイワのタワマンは東区という事なのか、当初の価格設定が相当安かったですが現在の資産価値は相当上がってます。ここはそうはならないと思いますが…。

個人的には強気には感じないのですが、まあ売れ行きで分かるでしょうね。それなりのペースで売れそうな雰囲気はありますが。

>>639 駐車場代はタワーパーキングは14500から16500，平置き駐車場は16000。　　　＞＞642　強気の値段と思いません、札幌市全体的に値上がりしているから。苗穂駅周辺地区は都心機能を補完すべき重要位置、苗穂駅の地区まちつくり計画は国土交通大臣に表彰されたよ。国際経済情勢の変化に対応して、都市の魅力と国際競争力を高める為の都市再生プロジェクトは北海道の札幌駅、大通駅周辺と北4条東6丁目周辺地域が指定されている，全国は65地域です。このマンションの敷地は特定都市再生緊急整備地域ですよ。隣に整形外科医院が建設中、近くに厚生病院があります，毎日の生活すべで対応できる、駐車場が2670台もあるアリオと直結、アリオと直結のルネサンススポ－ックラブも立派。豪華で快適なバリアフリーの新苗穂駅と直結，千歳空港、将来北広島の野球場へも直接行ける。このマンションの緑敷地は癒される、避難地や延焼防止の役割も果たす、9種類の木を植える予定も都市緑地法の生物多様性の重要性指標を取り入れた、これも全世界の潮流ですよ。南側は北三条通りに面している為結構車の騒音を感じる。北側は今中央体育館までに道路拡幅工事をしでいる、建物も建設中の為、うるさいですが、去年行ったとき、南側よりかなり静かです。なかなかもう出ない物件です、買いたいです。

>>655 マンション比較中さん
北側、南側というのはタワーズフロンティアの北棟と南棟を指していますか？
だとすれば私も同意です。
北棟は絶妙に道路から離れており、都心部（札幌駅or大通駅徒歩圏）における希少物件だと思っていました。
今となってはもう買えませんけどね。

まだ、価格確定しないのかな。
窓の無い部屋と近くに地下鉄駅が無いのがマイナスかな

>>656 マンション掲示板さん
違うと思いますよ。

北側、南側は苗穂駅のということでしょう。
ロードノイズは意外に響きますからね。

このマンションの東側、旧苗穂駅付近の開発が進んでいけばいいんですが。

刑務所はどこかに移転してるんですか？

移転はしていないですよ。

そういえば、真偽不明の物騒な情報がながれていましたね・・・・。
これがあるから東区は避けられるのかもしれませんね。

>>662 匿名さん
近隣保育園、小学校では戸外活動中止になりました。
こういった騒ぎが今後も発生するリスクはあると思います。

>>663
なんかあったんですか？

平置き駐車場で月16000円って近隣に比べて法外に高いですね。
飲食店含め繁盛店や穴場的な店は皆無だし魅力的な街とは言えないですよね。
それに北3条通りは大きい通りの割にとても静かですし工場みたいな建物の多い東区側の方がうるさいし道も歩道も狭く危険です。
東区に相場の倍近い駐車場料金を払うくらいなら見送る人は多いと思います。特に近隣に住んでいれば尚更。

道は拡幅する様ですよ。計画がありましたから。
それと周辺の駐車場相場と比べても仕方ないのでは？
タワーパーキングなど維持するためのお金を集めないといけないのですから。

>>663
そうでしたか。
心配ですよね。
東区住まいの知人からは、気になることはないと聞いてはいても、ざわつかずにはいられませんね。
グランドオープンになる様ですが、どうなることやら。

大京は北6東2にもマンション建設を予定しているらしいですね

北6条東2丁目の方が圧倒的に良いけど金額も高いよね(^_^;)

>>666
拡幅工事はもう一部で始まってますが、拡幅しても北3条通りに比べるとかなり狭いですね。
タワーパーキングがあるマンションでも周辺相場の倍くらいというマンションは聞いた事が
ありません。まあ誤った価格設定はデベやマンションの購入者自身が苦しむだけなので…。

周辺の平置と比べて値段設定したんじゃなくて
タワーパーキングと比べたんでしょう。平置をかなり高めの金額設定しておかないとタワーパーキングじゃなくて平置に申し込みが殺到してしまいますから。プレミアムな値段を出して敷地内平置の利便性を取りたい方が平置駐車場の数だけいれば何も問題は無いんです。

北3条通りと同じ広さにする必要あるんでしょうか？
現状の交通量と、再開発を鑑みての設定でしょう。
無駄に広げたって維持管理費、最終的には税金が余分にかかるだけです。

>>670　
この拡幅工事はホクレンホ－ムセンターの裏から北ガスアリ－ナ（中央体育館）横の高架下まで、250ｍ延長して、新しい苗穂駅連絡通路を作るです、現状の交通量はこの広さで十分でしょう。アリオへ行く人は北8条通から利用する事が多いと思います。北3条通は苗穂から道庁までの道です、交通量はかなり多い、だから幅は広い。東区の駐車料金は場所によってかなり違うです、元苗穂駅隣築20年くらいのマンションのタワーパーキングは月1萬です，東区役所前駅から4分は12000、元町駅から15分の所は6000、、他に4000台のもあります、やっぱり駅から遠いところは安いです。さらに札幌駅に近いの駅は高いです。

２，３年前に出来たＣＲミッドステージ札幌は自走式立体駐車場で5千ー1万円程度と聞いています。
ここもせっかく広い土地あるので自走式立体にして維持費を安くしてくれれば良かったのにと思います。

ギャラリーが6/15にオープンしたとチラシがDMで送られてきました。もっと早く送ってくれたら、よかったのに。ギャラリー行かれた方、感想お聞かせください。

>>674 住民板ユーザーさん1さん
>自走式立体にして維持費を安くしてくれれば良かった

マンション駐車場の料金設定は、周辺相場も配慮するとはいえ、管理費を管理費名目で徴収する分と駐車場名目で徴収する分との比率で大まかなところが決まります。
同じ年間管理費がかかる場合に駐車場収入が少なければその分は管理費名目で集めなければなりません。

>>676 匿名さん

私が言いたいのは、同じ立体駐車場でも自走式と機械式ではそもそもの維持費、修繕費が全く違うということです。

機械式駐車場は停電時には、車の出し入れは不可でしょうか？
昨年、大規模停電あったので心配です。

>>674
そのミットステージは東区北6条東5丁目のマンションですね、札幌駅と苗穂駅の中間の場所，自走式駐車場の料金は色々、最高は15000。　　苗穂駅の再開発に景観法の指定あります，ここは景観計画区域、緑保全創出地域,そして南口側と北口側の景観も統一する。特に北口側にサッポロビールの歴史的博物館がある、観光客がきます。他に都市緑地法や建ぺい率の制限もあります，マンションの敷地によって建築基準法も違うので，ここは広い土地があっても緑敷地を設置無く、自走式駐車場にする事は出来ないと思います。駅と直結のマンションは車持たなくても不便な事はないから、車持たない人も沢山いるかもしれません。

車を持たない人がたくさんいたら、ますます駐車場の維持コストがかかるかもしれませんね。

ＪＲ北海道への忖度もあるのかな？

市況とはいえやっぱり少しお高いですね。

検討していたんですが、断念かな。。。
でも、これから好立地のマンションで下がる見込みはないですし。難しい。

私も駅近くのマンションだと車使わないことも考えてるので、立派なタワーパーキングはマイナスです。
これからの時代の流れとして、車は持たない時代が主流になるはずです。

確かに年々高くなってますが。
いずれは下がるでしょうから、人口減ですからね。
待てる方は待つのもよいかも。
ただ、先は本当に分かりませんからね。
本当、難しいですね。

4月にモデルルームに行ったときは、ローンの審査もあるし、6月には価格が決定するようなこと言ってたけど、まだなんだろうか？
正直、価格設定次第では、大コケもありそうな予感。
タワマンは維持費が高いし、さらに、ここは緑地もあるしで、一般的な所得の人が買うには結構つらいかなと思う。
私は、少し背伸びすれば買えるかな？と考えていたけど、修繕費のこととか考えると、やっぱり買えません。
やっぱり、ここに住むのなら、相応に所得がないと無理かと思います。住める人が羨ましいです。

これからはなんでもシェアする時代なので、10年後とかには、タワーパーキング内にシェアリングカーが数十台停まっているかもしれませんね。
個人的には、その方が有難いですが。

684さんに同感です。

金額、管理費、修繕積立金の計画が出ないと話しが進まない。

苗穂駅でこの価格ですが。。。
高齢者や外人の方達なら良物件なのでしょうが、
30～40代のサラリーマンの方には厳しいのでは…。

7割ぐらい希望が出ていて、価格もほとんど決まっていましたよ。
買えないわとわかり、トホホになってますが。

タワーパーキングって、本当に維持できなくなったら無くせないんでしょうか？
マンション本体と構造的につながってなければなんとかなりそうな。
素人考えですが。

本当ですね
車を持たない高齢者、JR通勤のDINKSの方には素晴らしい物件だと思います
子育て世代にとっては学区が東区なのにこの価格設定というのは躊躇しますね
アリオは子育て世代のオアシスなのに残念です

億ション売れてた？まだ、販売されてない筈では?

南口や他の再開発エリアがあるから様子見も考えてるけど、第一期は上層階ですかね？

まだ販売前だから、候補者がいるって目印(確か黄色いシール)が付いてたってことかな。
今ならまだ希望を出せば抽選になり、買う権利を獲得出来るが、買う能力が無いw

北6東5のクリーンリバーミッドステージ札幌の駐車場が月5000～15000円という事や苗穂駅付近の月極駐車場の相場が8000～10000円という事を考えると、
ここの駐車場料金が月14500～16000円というのは完全に間違った価格設定のようですね。
駐車場契約者が想定より少なければ理事会の会計で当初以上の負担を強いられるのは購入者自身である事をお忘れなく。

機械式駐車場はどうしても維持費設備費で高くなりますよね、地上平面駐車場にすれば安くなりますが割合が少ないのでどうしても駐車場料金が月14500～16000円と成りますね。

敷地が広いタワマンなのになぜ平置きと機械式？しかも相場より遥かに高額にしたのかが理解に苦しみます…。
プレミスト札幌ターミナルタワーやクリーンリバー札幌ミッドステージの様に自走式の立体駐車場にするスペースはあったはずだし、タワマンで高めの価格設定なのに愛車が野ざらしになる平置き駐車場？デベはどんな層を想定しているんですかね？

このマンションを買える層って、具体的にはどんな人達なんだろうか。
高齢者は除くとして、現役世代でいえば、年収はどれくらい必要でしょうか。
ある程度のゆとり、維持費なども考えると、最低でも700万は欲しいところ。
となれば、大多数の札幌市民は共働きじゃないと無理ですよね。
我が家は私の収入のみでローンを考えてますが、正直かなりキツイです。
銀行のローン審査は管理費、修繕費とかは考慮していないので、組めたとしても、生活は苦しいことが予想されます。
皆さんはどんな感じでしょうか？やっぱり、夫婦共働きの方が多いのでしょうか？

駐車場借りるにも高い、借りなくても修繕費積み立てる。
個人的には年収800万が最低ラインようなマンションに見えます

北海道の30代男性の平均年収が423万円、40代男性の平均が534万円、

①北海道企業にお勤めの方は夫婦共働き30代後半～
②大手勤務(共働き出はない場合)が30代後半～
③士業は30代前半～
④リタイヤ組の富裕層(北海道外も含む)
⑤投資家


年齢層高いマンションになりそうですね。(^_^;)
ちなみに私は②になります。

>>699
自分が大手って言いたいだけなかしら？北海道に大手ってないの？

公務員や会社役員、富裕層のセカンドハウスの人もいます。

これだけの金額なので、子供のうるさい声とかはなさそうですね。
中流以上が購入かなあ…

ここはアッパーミドルの中でも利便性のスコア重視で住むところを選ぶ方、というのが購買層の真ん中でしょう。
ですからいちばん多いのは現役の士師層でしょうね。次いで一流企業の管理職。年収は、まあ買う部屋にもよるので一概には言えませんが、維持費が高めに推移するのはタワマンの宿命ですから、会社勤務でも四十代で800万は貰ってないと厳しいのでは？フロンティアは、そんなもんでしたし。

世帯年収８００万円以上ですか。
今は若い世代ほど夫婦で働きますから（専業主婦はまだ死語ではない？）、
子育て世代が中心で、余裕のあるシニア世代も、
って感じでしょうか。

＞＞695　　
プレミスト札幌は商業地域、駐車場整備地域，しかも角地の為、建ぺい率と容積率は非常に高いです。　　このマンションは準工業地、景観計画区域、都市機能誘導区域、緑保全創成地域（図面集から）……建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）は非常に低いの為、これが自走式駐車場出来ないの理由と思います。つまりこのマンションと土地接触した部分の面積しか建てられないです.それからマンションの駐車場の附置義務あります、地域によって割合が違う、ここは7割です。300戸に対して213台の設置もすべて建築法を基準に建設したでしょう。タワーパーキングは158台と西の敷地に55台（2段式の16台を含めて）。東と北の緑交流場も苗穂開発都市計画指令に合わせた。全体的綺麗にまとめた。　　ここの駐車場に不満や疑問の声が多く、自分も真剣に検討しているから、時間かけていろいろ調べました。自走式駐車場でも上の階奥の位置に止めて、玄関まで遠いの場合、子ともを抱き、大量の荷物がある時を考えると、ここの棟内タワーパーキングは全部デメリットではないでしょうか。
　

我が家が士師層なのですが、士師層は職場や出先が札幌駅というより西11丁目など地下鉄アクセスの場所が多いので、JRの便が良くてもメリットに感じない方が多いです。
なので士師層は少なめではないかと思います。

>>706
職場や出先がどのエリアに集中するかはあまりにもケースバイケースでしょう。
「士師層は」でひとくくりに出来るものではありますまい。

まあそうですね。
同業・関連業では、客先、職場、官庁等の移動が多いので無駄に乗り換えが発生するJR使ってる人は皆無なので。病院がJR駅の近くにある医師・看護師なんかがたくさんいれば良いですね。

士師層っていっても医師と弁護士と税理士と弁理士でぜんぜん違うじゃん（笑）。

どうちにしても札幌はJRより地下鉄の方が利便性が高い人の方が圧倒的に多いと思います。
苗穂駅になると札幌駅と空港に行くことに重きを置いている人が対象になるのかなと思います。地下鉄乗るには不便な場所ですね。

士師層って地下鉄で移動することが多いんですか？
むしろ車移動かと思っていました。

>>711
それも、極めてケースバイケースです。
例えば都心を職場にする勤務医であれば公共交通機関を使っている人の方が多いでしょう。
要するに「士師層は～」なんてザックリ過ぎる決めつけには意味がないということです。

＞＞712
705です、もう一度705を読んでください。その前に695のも読んでください。完全に意味を読み間違いました。　　695さんが何故ここ苗穂の敷地広いのに、プレミストのように自走式駐車場出来ないが疑問を持っている為。私はもうすでにこのマンションの面談を二回も受けたから、いろいろ詳しいです、手元のマンションカタログを参考にして、建築法を沢山調べました、それで695に説明した、すごく誤解されて、残念です。

そもそも士師層なんていう言葉ないんですけど。

>705さん
自走式でも玄関まで遠ければ? というところと、棟内パーキングが全部デメリットという部分のつながりがよくわかりませんが。
結局はデベロッパーが基準を持たす様に作ったということですね。
高くて文句も言いたいですが、買える人は買えるということで、私もですが、自分の稼ぎのなさを嘆くしかないですね(苦笑

>>715 マンション掲示板さん
不動産の購入層の一つとして、士業と師業の従事者を総称して「士師層」もしくは「師士層」というんですよ。デベロッパーさんや広告屋さんの世界では普通に使う言葉です。

でも士師層に看護師は入らない認識で良いですよね。
上に看護師の記載が見られたので…

まだ、金額確定してないのかな？連絡が来ないです。

機械式やタワーパーキングはいくら近くにあっても雨の時はもちろん厳冬期の待ち時間は地獄のよう。
忘れ物したり、ちょっと戻ってからすぐ車を出すにも自走式は本当に楽。
屋根がある自走式が一番使い勝手は良いでしょうね。維持費も考えると広い敷地があるなら機械式はデメリットしかないような…。

705さん、貴重な情報をありがとうございます。
私はこの説明でよく理解できましたよ。

>>717 マンション比較中さん
>「士師層」もしくは「師士層」
ネット検索しても見つかりませんね。多分あなたの周辺のみで使われている超ローカル方言だと思いますよ。
もっとも「士業」「士師業」「師士業」は使います。業務独占資格と名称独占資格、さらには民間資格まで含め大変な数の資格があります。よってその所得階級もピンキリ、業務もピンキリなので、ここでまとめてひとつの層と言うのは全くの無理筋でしょう。

>>719 マンション検討中さん
タワーパーキングは屋内から操作出来ませんか？

>>722 匿名さん
住友三井三菱野村東急大京東建……マンションデベロッパーの方で、「士師層（師士層）」という語を理解できない方には会ったことがありません。
しかし、この物件と関係ない話になっていますのであるなしの話はもう止めましょう。

さて、最初に使われた方も、ご自分が「士師層」だと言った方も、「医師・弁護士等」といったくくりでおっしゃっているのだと思います。そういう層が購入者の有力なボリュームゾーン（のひとつ）になるだろうことは、まあ確かでしょう。

悪いけれど医師弁護士は東区買わないもん

>>723 匿名さん
東京のオフィスビルでは事務所内の端末から操作できるところもあるそうですが、基本的にタワーパーキングで車を出す際には、その場にいないと後続の人に迷惑が掛かりますから、各住戸内から操作できるようには、まずしないでしょう。
「屋内」というのを、車の出入口近くに待機スペースがあって風雨雪をしのげるという意味でおっしゃっているのでしたら、そういうマンションはありますし、この物件もそうなるのではないでしょうか。

>>725 匿名さん
その通りですねw
タワーパーキング、学区のデメリットを受ける子育て世帯も少なそうです。
高齢者世帯と外国の方が意外と多いかもしれませんね。ここにも日本語が不思議な書き込みありますし。

タワーパーキングだと朝の混雑が大変そう。
しかもタワマンなのに車寄せも無いんでしょうか？

>>728 評判気になるさん
車寄せ無いんですか？
それは無いと思いますが。
本当でしょうか？

タワーパーキングは本体の中央部に作られます
一階に棟内駐車場が数台分あり、その奥にタワーパーキング入り口です。
ですので、タワーパーキングを利用する人が雨風にさらされながら待つということは無いと思います。

なお、機械式の地下（下段1，2）は、1万円を切っていたと思いますよ。
高いと思われる人はそちらを利用すればよいかと。

＞＞716
705です、つまり自走式立体駐車場は2層から複数層まで有ります、駐車位置が上の層一番遠い場所の場合、エレベーターや階段から降りって、マンション玄関までの距離は長いと言うこと。。意味を理解してくれて、ありがとうございます。
>>720
嬉しいです、ありがとうございます。

自走式の下の階の車上の階の車の雫で汚れるし

機械式の下段は安いんですね。高さとか幅の制限が厳しくなければ嬉しいな。
タワーパーキングは完全な屋内でないなら冬はキツそうですね。エントランス並みの寒さなら良いのだけれど。
車の雫は自走式よりタワーパーキングや機械式の方がありますね。
修繕をどのくらいの頻度でやるかで違うようですが…。

もうすぐ販売予定ですが、皆さんどう考えてますか？
私は取り敢えず、予算的に様子見です。

>>736 マンション検討中さん
モデルルーム行かれたのですか？
設備や仕様はどんな感じなんでしょうか？

行きましたが、どこも似たような感じと思ってます。
あとはzehが魅力

5分程度歩いても地下鉄に近いマンションが良いのか、JRだけど駅直結が良いのか。
価格もそれなりにしますし、悩ましい。

私も同じ悩みです。

確かに地下鉄はベストですが、JRに乗ってしまえば3分で札幌駅に着きますし、駅にもアリオにも外を歩かず着けるのは魅力に感じます。

私は札駅周辺が勤務先なので、こちらを決めようかと思ってます。
地下鉄だと南北線・東豊線になりますから、いま駅に近い良い物件が見当たらないんですよね。

投資目的の方や外国人（中国人）がどの程度購入層に居るのか気になります。
住んだらゴーストタウンのようになるのが心配です。

まだ販売も開始していないので、現時点では何とも言えないでしょう。
ある程度状況を見てからということであれば8月～9月にかけてチェックして判断するということになるでしょうが、正確なところが分かるとはちょっと思えず、またその頃には欲しい住戸が売り切れてしまっているかもしれませんね。

人気が有るのはどの向きの何階くらいなのでしょうかね？

値段も安くて程よく高さがある南向きの10階位じゃないの?

最低価格はいくら位かな?2LDK 3000万切らないかな？

>>746 マンション検討中さん

値段＝人気ですか？

そんなことは書いてないのでは？>>746はコストパフォーマンスの話をしていると思いますが。

北か東向きの2LDK 60m2があったと思いますが、低層階でも3000万は切らない様な気がします
ちなみに南向きに2LDKの設定はなかった様に記憶しています。

3Lで安いのはおいくらですか。
四千万くらいでかえますか？

>>747

値段が高ければ人気はでないでしょう。
コスパは重要かと思いますが、あなたにとってここで議論されている人気とはどういうことと考えてますか?

>>750 マンション掲示板さん
>3Lで安いのはおいくらですか

3リットルですか。ガソリン？牛乳？何ジュース？それとも？
上にも「2LDKいくら」って書き込んでいるけれど、2LDKと言っても広さは様々でしょ。
「3000万切らないか」とか「四千万くらい」程度の極めて大雑把な話なら、本気で購入検討中ならおおよその想像はつくと思うが。

2LDKは2タイプしかなくてどちらも60平米なので言わなくても本気で購入検討してるかたには伝わるかと

坪165万円切るかって話ね

>>752 匿名さん
マンション掲示板で3Lといったら3LDKに決まってるし、その中で安いのはいくら位からあるかって聞いてるんですよ。
広さによって違うなんて当たり前じゃないですか。
本気で購入検討までいってないから情報持ってないので知りたいんですよ。
別にあなたに聞いてる訳じゃないですけどね。

向きや間取りなど気にされないのであれば、3Lは4000万円くらいからあったと思いますよ。

>>756 匿名さん
ありがとう！

今のご時世、2LDKでも様々、モデルルームでも4LDKを3LDKにしたバージョンで作られたりしています。
基礎的な内容は、こんなところで質問するより、直接確認した方が良いと思います。

いえ、基本の間取りというものがあるでしょうが、

そう言うあなたはこの掲示板に何故いるのでしょうか?

>>743 マンション検討中さん
我が家でも同じことを心配しています。
JR直結、札駅から一駅ということで民泊に使われそうな気もしますし。

民泊は条例もできていますが、マンションの規約などでどの程度制限できるのでしょうか？
正直、この規模のマンションになると投資目的の方も多いでしょうから、禁止は難しいかもしれませんね。
管理規約ってどの段階で作成できるのでしょうか？

>>758 匿名さん
じゃあこの掲示板自体いらないですね

90ヘーベで5000万以上ですよ

>>763
安いのか高いのかわからない
何階くらいで？

上層階6000万以上かと

南向きのお部屋を検討している者です。まだギャラリーに行っていないので、質問なのですが、ギャラリーに行かれた方、周辺の模型とかありましたでしょうか？
北３東11（駅南の再開発）のB地区に建設予定の27階建てマンションが眺望のじゃまになることはないでしょうか？

>>767 マンション検討中さん
ギャラリーに行けば精密な周辺模型があります。また、苗穂駅にも添付の模型が掲示されています。南口に建設予定の高層マンションは真正面ではありませんが、視野には入ります。

なんか素敵

９０㎡で5000万～で、
高層階6,000万以上ですか。
やはり今時の値段ですね。

7年前から今の住まいなのですが、当時と比較しても意味ありませんね。

このマンションは各階ゴミ庫ないらしいですね。

>>771
そうです、各階ゴミ庫はありません。大きなネガティブ要素です。

>>771 マンション検討中さん

タワー物件でそれは辛い。
通勤時間帯に生ゴミ持ってエレベータに乗れないし。

ここは　ディスポーザー無しですか！　残念。

>>774
ディスポーザはあります。

24時間ゴミ出し可能でしょうけど、面倒ですよね。
エレベーターは2機のようでしたが、もう一機ある非常用のエレベーターの運転はどういう取り決めなのでしょうか。
一般のタワーマンションではどうされているのでしょうね。

>>772 マンション検討中さん

タワーマンションで一時各階ゴミ庫が流行ったのは確かです。その便利さの代償は管理費のアップです。結局、管理員が各階のゴミを集めなくてはならないからです。私の知り合いのマンションでは管理組合で話し合い、各階ゴミ庫を廃止したそうです。便利さを優先される方にはネガテイブ、管理費節約を優先されは方にはポジティブといっだところでしょうか。

各階にないと不便ですよね
少しくらい管理費が高くても
嫌だわ

>その便利さの代償は管理費のアップ

各階ゴミ収集を委託した場合の限界費用が幾らか、よく考えてみる必要がある。
各階のゴミ集積所設置費用は埋没原価。
運営費用は収集人件費と清掃人件費および換気（電力）費用程度。
換気費用以外は概ね固定費なので各階収集有無だけで増減する事はほぼ無い。

>各階ゴミ庫を廃止した

その結果、管理費が具体的に何円削減できたのか、大変興味がある。
仮に各階ゴミ収集と併せて他業務も廃止した結果、作業員一人を削減できたとして一軒あたり月幾らになるのか。

管理コストの合理的削減は常時努力すべきことだが、各階ゴミ収集はその物件のひとつのセールスポイントだから、資産価値低下と天秤にかけて考えた方が良い。
各階収集有無でその物件の管理サービスの水準や充実度（だから良いという訳ではなく実態が重要だが）を想像できるので、新築でも中古でも購入候補順位が上がるし価格上乗せも可能になる。住人もそういう費用を負担できる層だと推定でき、評価視点として重要。

ここは「無い」との事で無意味な議論だけど、管理費についてはこういう考え方もある。

この物件に全く関係ない話は自重しましょうよ。

主語を変えたら他の事でも一般的に言える内容だから全く関係ない話ではないでしょ。

>>781
何を言ってるのか分かりません。

>>779 購入経験者さん

私は参考になりました。

大京さんは都合悪いことは話題変えようと必死だね。

お年寄りにはゴミ問題大きいよね？
邸宅売ってゴミ当番回避したくてマンションに移る方もいるんだし
勿論雪かきや庭の手入れの事情ももあるけれど。本物のお金持ちはお手伝いさん雇えは無しね。普通の人の話として
ゴミ問題は重要よ。
認知症気味になるとゴミ捨てさえ大変なんだから

坪単価200万は、強きですよね。
朝のアリオ前の道路が渋滞するのが目に見えてる…。
悩ましいな。

>>782 マンション検討中さん

分からなくてもいいですよ。
分かる人にはしっかり刺さる話だから。

>>778 匿名さん
管理費気にする様な収入の方が入居するマンションは買わない方がいいと思います。

私の今の住まいはゴミ出しは当日朝のみのため、24時間ゴミ出しOKなら各階にゴミ収集場がなくても利便性はまずまず良いのではと思います。

逆に、何日も前からの生ゴミでは衛生面、また出火リスクのあるゴミでは防火面が多少気になります。

>>788
私の今の住まいは、２４時間ゴミ出しＯＫ、各階ゴミ庫あり、ディスポーザ有りです。この設備仕様はとても便利です。各階ゴミ庫が無ければ、毎回エレベータで１階ゴミステーションにゴミ出しに行かなければならず、とても不便だと思います。なお、各階ゴミ庫からは清掃員の方がほぼ毎日ゴミステーションにゴミを運搬してくれますので防火面の不安はありません。ディスポーザがあれば、不衛生な生ごみも殆んど出ません。

ディスポーザーって全ての生ごみを処理できるわけではありませんから、ディスポーザーで処理できない生ゴミは収集に出すしかありません。

>>789 マンション検討中さん

ご教授ありがとうございます。
やはりディスポーザーもあると便利なんですね。

空中歩廊も便利なんでしょうが、北ガスからアリオまでの歩廊は歩いてみたけれど開放感が少なく好きになれませんでした。
ここの空中歩廊は快適であれば嬉しいです。

話が跳んてすみません。

>>792 マンション検討中さん

北ガスからアリオまで空中歩廊があるんですか？

>>793 名無しさん
もしかすると、北ガスアリーナこらファクトリーへの通路では？

>>794 eマンションさん

失礼。北ガスアリーナからファクトリーへの通路の誤りでした。

空中歩廊に開放感はいらない。
開放感求める＝窓が増える＝マンション内が見える、寒い、光熱費かかる

792です　
確かにそういう考え方もありますね。

空中歩廊付きのマンションに住んだ経験がないので実感がわかないのですが、維持費の負担に見合う便利さがあるものでしょうか？

>>797 マンション検討中さん
人それぞれ
ないと思えば他を選べばいいだけでは？
みんな同じ考えである必要はないので

立地にしろ、建物の豪華さや設備、部屋の広さや階層等々、快適度が上がるほど、分譲価格や管理費が高くなるということでしょうね。
（例えば、よく聞くのがコンシェルジュ不要とか、ディスポーザー不要。その分管理費安く！という考えもあるし。）
自分の懐具合や住まいへの期待感等とすり合わせて、ここにするか、
あそこにするか。それともしばらく考えるか。マンション選び、
素敵なマンションこれからも色々出てくるでしょうから、楽しみたいですね。

お金に制約がある人ほど楽しめるよね。
きれいなモデルハウス見るだけで夢見心地。何千万なんていう商品だから。
億万長者は何でも買えるから、選択の制約がない分、
さっぱりおもろないやろね。知らんけど。

797 マンション検討中さん　＞＞＞＞
　北海道の冬を考えると価値があるのでは？
　高齢になるとより実感するのでは？

ここの魅力を教えてください。
80㎡くらいで4000万くらいなら購入を考えています。

>> 802 マンション検討中さん
80㎡で4000万だと坪165万強ですから、たぶん予算不足です。この物件が平均で190万を下回ることはまずないでしょう。まだサイトの間取り集には出ていませんが、北側の住戸ならやや安く出す筈ですから、その低層階、2階か3階くらいなら可能性があるかもしれません。

今が高値の天井圏
（と言われ続けて数年過ぎ、一向に下がらず、上がってますが）
と多くの人（多分ここの営業さんもそう思ってるはず）が言っています。

予想通りなら、そろそろ来年あたりから下がりますかね。
ならば、その予算で来年以降あたりから買える好物件ゲットのチャンスが出てきますよ。

いやー、欲しくてほしくて買おうと思ったら、カネ足りなくて買えなかったんだわ
したけど、それで今もっと条件の良いこの物件あんときよりも安く買えたんだわ
あんときカネ不足して買えなくてよかったね

なんてね

まあ、来年再来年あたりだと、価格の低下傾向が顕在化するってことはちょっとないでしょうね。
札幌市の人口はまだ減少に転じていません（6月現在）し、ホテルのせいで土地価格の上昇が止まってません。五輪後に建築業界に好況の揺り戻しが来て建築費が下がるという予想もありますが、首都圏では五輪のせいで計画が後ずれしている開発案件が山のようにあり、ピークアウト自体はあるでしょうが、大幅なヒト・モノ余りはないという見方が主導的です（みずほ総研など）。
また札幌の人口動態は、市の周縁エリアから都心・都心近接エリアへの流入という傾向が今後とも続くと考えられます。札駅・大通駅周辺物件や、一駅二駅離れた地下鉄・ＪＲ駅隣接物件の需要は今後もなかなか下がらないでしょう。
ですから、「比較的郊外の物件を安く買いたい」というニーズを持ってあと3年待つ、というのはあるかもしれません。でも都心物件、都心近接物件へのニーズがあるなら、高値止まりはあるかもしれません…というかあるでしょうが、下がることは5年くらいじゃまず無いと思います。

>>797
雨でも雪でも傘要らずで駅のホームへ行けること。
まあ言ってみれば空中歩廊の「便利さ」はそれだけのことです。それを高く評価する人もいるでしょうし、そんなもの必要ないという人もいるでしょう。御自分の生活スタイルにかんがみて評価なさればよろしいかと。

駐車場って2台とか借りれるんですかね？

「余れば」借りられるでしょう。300世帯に対して210台分。余るかどうかは微妙ですが。

管理会社の評判はどうなんでしょうか？
https://ameblo.jp/sr114510/entry-12490994923.html

明日で販売予定の7月中旬ですが、ホームページの情報更新されないですね。

>>810 マンション検討中さん
目標とする即日完売まで希望住戸が埋まってないので１２日ギリギリまで粘るでしょうね。

中旬って19日までじゃないの？

中旬は１１日から２０日までの１０日間です。

>>812 匿名さん
マンションギャラリーの予定が１２日で最後になってます。だから１３日から第１期発売だと思われます。

ついに値段が発表されましたね。
4LDK、南向き角部屋が5830?6110万円。
階数は分からないけど（たぶん中層階）、坪単価220万円くらい。
ランニングコストも高いし、庶民には手が届きません。。。

SUUMOにPタイプとJタイプの金額が出てますね。
一階上がることに30から40万円位金額が上がる感じかな。

価格見ましたが、86平米で6000万ですか、
札幌駅徒歩圏内のマンションと変わらないですねちょっと高すぎますね

修繕積立金は当初、安く設定されていますが、将来的にどの位になるのか心配です。

ここと同じような条件（300戸位のタワー、公開緑地、空中歩廊など）の某マンションは80m2程度の物件で修繕積立費だけで先々5万円以上と聞きました。
子育て世代だとやはり車は必要なので、駐車場代入れるとローン以外に維持費だけで遠からず月8ー9万円になるため諦めました。

子供の教育費や老後資金、またリタイア後の年金生活を考えると、ここも将来維持費がその位かかるなら、資産家か、かなりの高所得者でないと厳しいですね。

Pタイプの13階が5830万円だったように記憶しています。
我が家も高すぎて断念です。

ただ、希望者は多いようでしたから、皆さんの稼ぎが羨ましいです。

ちょっと高いですね。

タワマンなので、同じ階でも間取り毎にかなり坪単価に差があるようですね。南西角のPタイプは最も高いようです。北海道は西向きより東向きを安くする傾向がありますから、東面の間取りが比較的安いかもしれません。

コスパが良いのは低層階の南西又は南東。
それほど高くない割に資産価値を維持しやすく、売却時の買い手も見つかりやすい。

世の中高層階を求めている人が多いような印象があるけど、実際は低層階希望もかなり多い。

ここは高額なので、やはり庶民の味方、グランファーレシリーズに期待しています。

苗穂なのに高いですね。
アリオから車で10分のとこで戸建て建てる金額かと思います。
関東価格より少し安いくらいかしら？

関東価格はブランズの円山外苑前くらいでしょ？

苗穂なのにというか、東区なのにと言うべきでしょうか。
全住戸を均すと坪200万を切りそうな気もしますが、まあ大層なお値段ではあるものの、関東価格に届きそうかというと、どうでしょ？関東つっても広いので（笑）。東京23区だと問題外、神奈川の川崎・横浜もここよりはずいぶん高額です。埼玉のさいたま市でここの2割高くらい、千葉の千葉市だと1割高くらいですか。とはいえ、それらの数字は駅前も郊外もひっくるめた平均ですからね。一概には比べられないかと。
いずれにしても、東区物件の最高値を更新したのは間違いないでしょう。ここを超えるとすれば、札幌総合卸センター跡地にＭＳが建つ場合でしょうが、そのへんはまだ決まってないと思います。

いい場所だしいいマンションだと思う。
一方で、比較対象の琴似なんかと比べると現時点では利便性、発展度合いに差がある気がします。

この販売価格前提として戸建に住み替え等10年以内のリセールは、今後の近隣再開発次第ですが、やや苦戦しそうな気がしてます。
当然安く値付けすれば直ぐに売れると思いますが…
家族環境が変わってもずっと居住するつもりで広めの間取りがおすすめでしょうか？

アリオ、駅直結だとしても高すぎですね。
もうちょっとリアルなファミリー層狙う感じかと
思ってたけど。
お金持ちは、相当なメリットをここに感じない限りは
ここ買わないでしょ?。苦戦するでしょうね。

低層の西側は隣に11階のサービス付き高齢者住宅ができるので、眺望はなしの状態になるかと思います。
どれぐらい安くなりますかね？

先を見た金額になってますよね。残念ながらお得感を感じません。

日当たり悪い西向きでも金額それほど、下がらないような気がします。

ここ、都心徒歩圏や円山と同等に考えて購入したらリセールで苦労しますよ。
札幌駅、大通駅徒歩圏と同じ土俵に乗ることは絶対にないし、この先開発が進んでも「利便性以外の何か」がある街になるとは思えない。

でも、シンプルにアリオと苗穂駅直結は良いと思いますけどね。
自分で価値を教授する目的なら良いですが、リセールを頭の片隅に置くならここは危険です。

貧乏人の私は家族でJR乗って札駅に行くお金が持ったいないと思っちゃいます。

天井圏の今は、高くても今後しばらくは購入できそうもない
価値のある物件か
今後一帯が再開発等で人気が上がりそうな物件に絞り込んだ方が良い。

私は苗穂エリアそれほど魅力感じないので、この価格帯なら、
札幌駅近辺の中古にも範囲を広げたいと思います。

確かに、この場所にしては割高な価格かなと思います。
おまけに維持費も高ければリセールにも苦労し負動産になるリスクもあるかなと考えます。

東京の山手線内（渋谷・新宿とか）は難しいですが、鎌田・川崎・横浜の隣駅くらいならマンション買えそうな値段ですね。
苗穂でこの価格は驚きですね。
まあアリオ直結が魅力なのかもしれませんが、投資家もこれなら東京買うんじゃない？
売れ行き状況が気になりますね。

札幌におけるJRと苗穂エリアの位置付けを知らない投資目的の人こそ買っちゃいそう。
札幌からJRで一駅でしかも直結！と聞いたら、知らない人はとんだ都心ライフを想像するかも。

>>836
そうね、土地勘ない人なら東区も知らないし。西区と同じくらいな位置付けじゃない？

>>837 匿名さん
東区と西区って違うの？

おなじです。

>>838 名無しさん
なんで違うと思うの？

札幌って札駅より西の方が人気でしょ？文化は西にって言うし

住宅地の地価の高額ランキングでみれば一目瞭然。
むろん、固定資産税も高くなるから、
逆に住みにくいという人もいるでしょう。

札幌の人なら東区より西区の方が断然いいイメージがある。東区って市内でもどちらかというと避けられてる区です。昔は創成川より東はブルーカラーの街とされていました（だから東は工場・流通拠点が多いです）。
区という括りにあまり意味がないとは思いますが、イメージとしてはそうなります。

東より西ってのは、開拓以来、地盤がよい西側に住宅地が形成されてきた歴史に由来します。

東区のシンボル黄色い玉葱を見れば分かるように、旧札幌村（現在の東区役所から元町、本町あたりが中心。そこから丘珠あたりまで）は農地であって、宅地ではありませんでした。モエレ沼まで行くともはや沼地でしたし。
今でも市のハザードマップを見れば、東区や白石区の地盤が悪いことは一目瞭然です。

一方の西区は、山鼻、円山、宮の森の順に宅地形成され、西区山の手まで行き着いたことからわかるように、もともとが住宅地の延長戦上として認識されていました。ハザードマップを見ても山に近い分、地盤は固くなり、比較的高地が多いから水害も少ない（農地に適していた八軒エリアは除く）です。

とはいえ、もうこの板で何度も繰り返されているように、本物件は中央区に接していて地盤は固く、蛇足ですが学区も中学校は中央中学校が選べて悪くなく、たまたま行政区が東区だったというに過ぎません。北7東1のプレミストタワーと同じ位置づけと思ってよいと思いますけどね。

>>844 周辺住民さん
ありえない。ここは札幌駅徒歩圏でもないのに北7東1と同じ位置付けとか正気ですか？
ここは良いマンションだとは思いますが（だからこそ私もチェックしてます）、さすがに黙っていられませんね。

何はともあれマンションの価値を左右する最大要素は立地です。
特にどの駅から徒歩○分というのは最も重要です。
それが札幌駅徒歩圏のマンションと同じ位置付けとは思い違いも甚だしいですね。

確かにどこの駅直結マンションが良いかランキング作ってみたら苗穂駅何位になるかなぁ
個人的には札幌、大通、西11丁目、バスセンター、北１２条、新札幌、桑園、琴似、の次かな!私の生活圏が千歳方面に向かうので円山周辺は入らない。

苗穂直結と札幌駅徒歩五分
私なら1.5倍の価格でも後者を選択するかもしれません。

>>848
845じゃないけど同じように思いますよ。
ここのマンションのいいところは苗穂とはいえ駅直結でアリオも至近ということに尽きますし、それでJRユーザーには十分に売れるほどセールスポイントになると思います。

札幌駅から徒歩圏のマンションとは全然違います。こちらは地下鉄ユーザーやオフィス徒歩圏を望む人の選択肢になりますから。
桑園駅近マンションよりは明らかに落ちますが、イメージはこちらに近いのでは。

まあ、顔真っ赤にして「正気か？」とかって否定するのもいかがなものかと思いますが、それでもやはり、ここと東１丁目のプレミストが同じ位置づけってことはないでしょう。2019年にプレミストターミナルタワーが建ってたら、仮にバーゲンでシティタワーの2割落ちくらいの値付けになったとしても、ここよりはるかに高額物件でしょうしねえ。

札駅から１つ目でも、桑園そして琴似のほうがいい感じ。

苗穂にしろ桑園にしろ、その名称から昔は良き農業地帯だったことがうかがえますね。