オープンレジデンシア目白フロントコート（旧仮称：オープンレジデンシア目白2丁目はどうですか)

さっき資料請求したらもう携帯にかかってきた。営業の鏡やな。

エントランスから単身用の玄関までは遠いね。
坪400ぐらいか？

>>31
たしかに遠い。
こっち側にサブエントランス作ってくれないかな。
池袋方面に向かう動線を考えると非効率すぎる。

オープンレジデンシアってどこも駐車場がないんですか？

この立地のオープンレジデンシアを買う層は車を持ちません。
悪口ではなく、山手線沿線や内側でマンション＋自家用車はかなり贅沢なので、そういう余裕がある層は財閥系とかメジャー7のマンションを選びます。

駐車場自体無いか、来客用で1台分とか、そう言うのが多くなってるんじゃないですかね。
ちょっと前のマンションだと、付けるのが当たり前って事で付けようとするとそれなりに場所も取るので必要以上に設置しないとならないので運用始めると駐車場が余ったままになるってのが多くなってますね。

そうなると管理費収入が少なくなるという問題になります。

デベ自身、自分たちの立ち位置を分かって割り切ってるという事で良いんじゃないですかね。

外観デザインがひどいな。
「嘆きの壁」？って言いたくなるくらい。
この地域一帯の風通しが悪くなりそう。

最寄り駅まで徒歩３分。これは便利です。
この立地だとかなり高額になってしまうのでしょうか。
1坪あたりの相場ってどれくらいか気になります。
それとは別ですが、ここは駐車場が1台分しかないってびっくり。
ないのと等しいくらいですね。

山手線駅3分でありながら幹線道路沿いでも商店街でもなく閑静な住宅街。
近くに嫌悪施設もない。
クイーンズ伊勢丹や南国酒家が入る商業施設まで2分もかからない。

・・・どう考えても目白で最高値がつくでしょう。

目白で最高値つきますかねー
パンフレットの内容が無さすぎて、ああオープンハウスって感じ。

目白で最高値てパークマンション近衛町かパークマンション下落合なんじゃないの？

南に面した部屋が少なすぎますね。かなり変形の土地で形状が悪過ぎるから仕方ありませんが第一種低層地域に住みたい人にとって東向きと北向きの部屋ばかりの物件は微妙ですね。その分価格が抑えられてればと思ったのですが平均坪単価は地下住戸除くと460万円ぐらいです。駅からの近さと総戸数の少なさでサクッと売れるかもしれませんが現在の史上最高値圏から落ち目にある不動産市況でこの価格でここを掴んでしまうと結構厳しいという印象でした。所詮オプレジ物件なんで賃貸向けかも。

>>41
地下を除いて460だと目白御留山より安いのですね。
徒歩3分と徒歩10分は相当違いますがやはり住宅地としての格でしょうか。

比較するなら豊島区、文京区辺りの駅チカ物件ですね。
オプレジ縛りで比較する意味がない。
この時期もうどこも高過ぎて賃貸での旨味ないしなあ。
投資なら1306辺りを5000万円買った方がいつでも売れるから気が楽。
実需で現在賃貸に住んでる人なら高値掴み覚悟でギリギリありかも。今分譲に住んでるなら見送りかな。

ランドプランを見ると1階北東向きの道路寄りに20㎡くらいの小さい部屋があります。
これは投資向けでしょうか。
億を越えるファミリータイプと狭小賃貸だと住民層が違いすぎて揉めそうな気がします。

プラン内容は、間取りも設備内容も良い感じですが、
外観デザインがありきたりではなく、イマドキというのが印象的。
おしゃれでいいなと思いました。
低層階マンションだからこその外観なのかもしれないです。
目白駅から徒歩３分という立地からかなりの高額になるかも。

>>45
なるほどメゾネットですか！　地下と1階で一体なのですね。
情報ありがとうございます。

公式サイトに賃貸運用を勧める項目ができました。
たしかに高くは貸せるかも知れませんが、ウチは自己居住なので少々引きます。

賃貸住民ってオーナー住民と比べるとモラルが低いといわれていてトラブルリスクが高くなる。業者なら当然知ってるはずなのにね。

パークコート小石川とどちらが良いですか？

>>50
比べるまでもありません。こちらです。

正式な値段が出てますね。

最上階ルーバル付きの部屋が1億8300万円、
3LDK70㎡台がギリギリ1億切りの9000万円台
2LDK50㎡台7000万円台
一番安い31㎡1DKが4400万円

駅への距離と周辺環境を考えればとてもお手頃価格。さすがオープン。

近くで、パナソニックとか積水ハウスが新築マンションやるらしいですよ。
ここより駅は遠いみたいですが。
近くを歩いていたら、解体してました。

パークナード、グランドメゾンの方がオプレジ安普請よりは期待できるか・・・

>>48 匿名さん

1Dk,1LDKが多いからそうなっちゃうんだろう。

>>54
パナは御留山公園の前、積水ハウスは目白4丁目で合ってますか？
他にも建つのでしょうか。

立地としてはパークナードなんでしょうね。
目白４丁目も悪くはないですが。
私の掴んでいる情報では、駅距離はあるもののその分、価格、広さ、仕様で勝負するみたいですよ。

御留山はお屋敷があって由緒ある場所の雰囲気はありますが、こういう低層の高級住宅地ってゆくゆくは寂れていくんでしょうね。
成城とか田園調布も昔は良かったですが、段々廃れてますね。
高齢化が進み、相続税からみで売却するにも、地区計画で、土地を小さく割れず、そのままだと高くて売れない。

>>59

いやいや、山手線駅から楽に歩ける第一種低層住居専用地域は別格。
希少性があるから資産価値は下がらないよ。
　

ここ地下室マンションだよ。世田谷では条例で禁止された。同じことになったら既存不適格。資産価値などなくなるってリスクがある。

ホームページを拝見すると、待ちに待った待望の地に誕生しました感が強いけど、第1期13戸って順調なの？

>>61
またまた適当なことを。

世田谷区で禁止されたのは「傾斜地マンションの地下部屋」。
平坦な土地だと問題ないですよ。
現に販売中のシティハウス自由が丘は公称8階だけど建築基準法上は地上7階地下1階。地下にずらっと部屋が並んでます。

地下部屋は、容積をできる限り消化したい売主側のエゴでしかないからね。
駐輪場スペースは当たり前だが、地上につくるべきだが、そこも駐輪場にすると、部屋がとれなくなるから、こちらの物件はありえない地下に設計されてる。

部屋が数戸とれなくなると売値がとてもうれない金額になる為やむを得ないんだろう。

そういうあたりがオープンレジデンシア的な割りきりである。

かといって、ディスポーザー、天井埋込エアコンはこの価格戸数なら、あってもおかしくないが、決して仕様がいいわけでもなく、安くもない。

立地は良いが、土地の形がわるく、建物のプランもいまいち。
そして住居エリアの弱点である容積限度が厳しい。

それでも駅近派は関係ないんだろうな笑

>>61 匿名さん

そういうこと、素人の方が良く知ってますね。別のエリアのマンションのことまで。
感心しました

地下ってかっこいい響きですが、メゾネットでもない限り、日当たりが悪そうな感じです・・・
夜に帰宅していつも照明つけているならいいかもしれませんが、週末の仕事休みの時に日の光を浴びないのは不健康な気がしてしまいます。

オープンハウスはテレビ取材で狭小住宅専門の会社と紹介されていて、売り方は上手なんだろうけれど住むにはどうなのかと思っています。

間取りはUrタイプだと広くて102.81㎡。なので、戸建と違って広い間取りもあるみたいです。
収納も広く、LDKで25.4畳なのでゆったりした最上階住戸。狭くはなさそう。
F2の55.15㎡2LDKやMタイプ42.95㎡1LDKも、思ったより部屋の広さが取ってありました。アウトフレームではない点が残念ですが、収納にして柱がわからないようにしてありますね。

まあ総戸数に比べて1期の発売が控えめだったので、即日完売は当然でしょうね。

ここはファミリー向けはすぐ売れるでしょうが、小さいタイプの完売には時間がかかるでしょう。

の割に第1期、第1期2次、第1期3次ともに3LDKの販売が少ないね

モモレジのブログ、「この場所で財閥系のマンションを見たかった」ってｗ

誰しもそう思うよねぇ。なんで廉価マンションのオプレジなんだろう。

パークコート小石川と白金スカイとここならどれがお奨めですか？
オプレジじゃなくメジャー7ならここ即決だったんだが。

地型が悪いからどっちみち買わないだろうね。

>>70
嘘乙
むしろモモレジさんにしては褒めてますよ。
「全室が日照・眺望良好な南東に面しているだけでも素晴らしいのですが、その上、上述のように北西方向にも開口部を設けたことでキッチン・トイレ・廊下などにも窓があり、通風・採光面での魅力も申し分ありません。」
「坪単価は592万円。いわゆる財閥系などの大手デベロッパーが「この地で100㎡超のプレミアム住戸を分譲」したら優に2億を超えてしまうのが今時期の相場のはずで、多少なりともこなれた感のある水準でしょう。」

>>73
いやいやモモレジさんは優しいから無理してでも長所を見つけ出してくれるのですよ。わかりませんか？　それに73が抜粋したのは最上階プレミアム部屋の記述で、億ションなので貶すわけにもいかず精一杯褒めてくれてるんですよ。遠回しのため息、読み取れないのは残念ですね

1期6次の「4,898万円　1DK　31.34㎡」って、いくらなんでも高すぎだと思う。
買って住むなら31㎡は狭すぎだし、かといって投資用だと利回りが低すぎる。お金持ちのセカンドハウス需要くらい？

このおっさんくさい残念なデザインどうにかならんかね。。

>>77
最近のオープンってこういうダークな外観が多い。
高級感を狙っているんだろうが少々空回りしてる感も。
なんとなくアパホテルのイメージに似てる。

いくら駅近とはいえこの価格で、プラン、設備仕様が全然伴ってないね。
駐輪、ゴミ置場が地下。天井2400。。
70から80m2代のプランはとくにやばい。
窓無し部屋あるし笑
これで億超。3LDKはおとめやまの目白同様苦戦するのが目に見える。
今後目白で出るパナか積水に期待したいところ。

なかなか素敵なマンションですね。
目白の駅近は希少だと思います。

駅まではとても近いですよね
信号は１つありますが、早くつくかどうかは、その信号次第なところも。
マンションの周りの道は、あまり広くはない印象です。ところどころ一方通行のところも。

マンションの敷地がかなり変形しているなと思いました。
一応、３面道路に面していることになっていますから、出入りは比較的しやすいかもしれません。

3つのメリットというところを見たのですが、
賃貸に出しやすいとか、節税し易いなどということが書かれていました。
そういうふうに資産運用としての方が多いのでしょうか。
ここだと
実需の人って多くなってくるんじゃないかなと思っておりましたものですから、
少し気になりました。
低層で、階段だけでも生活できるくらいだと、もしものときにも安心だなと思っておりますので。

>>84
小さいタイプ、たとえば31㎡の1DKなどは資産運用もアリかも知れません。
駅に近いので高い賃料を取れるでしょう。買って住む間取りではありませんが。
そういう賃貸住戸と実需の部屋が混在するのはデメリットかも知れませんね。

オープンハウスの営業は平気で20時超えて電話してくる。常識がないね。まったく。

>>86
たしかに。こちらの連絡先を教えたが最後、夜討ち朝駆けですよね。
今はオプレジが夏休みなので静かですが休み明けが恐い。。。

1LDKを即購入しました。目白駅近で信号が1個ありますが、地下道があるので実質的に待ち時間は発生しません。池袋駅も徒歩10分程度なので良いと思います。1LDKであれば貸して良し、住んで良しの物件です。

>>88
ご購入おめでとうございます。
1LDKでもいいお値段ですが即決とはうらやましい。
たしかに住むにも貸すにも間違いない立地ですね。

オプレジの目白御留山が完売したね。
次はこっちの猛攻が始まる。。。

>>88 匿名さん
おめでとうございます！
ここは絶対資産価値ありますよね、たしかに。

>>91 eマンションさん

資産価値がある立地でも、オープンハウス って時点で資産価値下がる気が…。
新築でもどうかなと思うのに、中古でなら買いたくないなぁ。正直、出来てから浅いし、強引な売り方って聞いてるから、まだ信用できないや。

まあ考え方は人それぞれですが、
「目白アドレス」「山手線内側」「駅3分」「新築」「幹線道路に面しない住宅地」という好条件は10年に一度出るかどうか。超希少だと思います。
92さんのような方ならガーデンヒルズの中古はどうですか？　高い評価をされてますし、東西線へも歩けます。


坂の下ですけど。
　

>>93 匿名さん
人それぞれですよね！たしかに。別にオープンハウスでもいいっていう人もいればそれは需要だし。

目白でこの立地はすごいですね。もう小さい部屋は無くなってるのかな。。。

地下住戸に詳しい方がいらしたら教えてください。
ここは地下にも住戸があるようですが、地下って人が住めるものですか？
多少の採光はあるようですが、各居室に除湿機の設置もあるようです。それほど湿気も多いと理解しましたが、やはり地下はそれなりのデメリットがあるのでしょうか。
近年の異常気象で下水道が溢れたりしたら浸水は免れないですよね？
リセールにしても、いくら目白で駅3分とは言え、地下物件は厳しいように思いますが、どうでしょうか。

>>96
住めるから建築基準法で認められてるんじゃない？
快適か不快かは各個人の感じ方によるでしょう。

質問を装ってネガコメントを誘い込むのは感心しませんねー。

>>97 匿名さん
ネガコメントではなく、本当に本当に真剣に考えているので教えてください。
目白ってそんなに人気エリアなんですか。どんな物件でも資産として価値あるものなんでしょうか。
リセールは？
また一階や地下物件に住まわれてるファミリーの方がいらっしゃれば是非感想お聞かせ頂けると幸いです。

>>98
ではちゃんとお答えしましょう。

ここの南東向きの地下部屋は窓先のテラス幅があるし、午前～昼にかけて1、2時間くらい日が当たりそう。
それでも地上階に比べれば湿気や閉塞感は免れない。

浸水については、この土地は周りと比べて低いわけではないので水が集まってくることはないものの、昨今増えた「1時間に100ミリ」クラスの大雨が降ったらどうなるか、誰にもわからない。

分譲価格が安いから買う人は現れるだろうけど、リセールは厳しくなる。ただしこの立地なので値段を下げれば買い手は現れます。

地下部屋は静かなので、いくつかの短所を承知の上で割り切って暮らしたい人ならいいと思います。

>>99 匿名さん
ありがとうございます。大変貴重な情報助かります。やはり一般的には一階や地下住戸は不人気なんですね。是非検討のご参考にさせていただきます。
大変ありがとうございました。

>>100 匿名さん
再度に渡りご親切に回答くださり、ありがとうございます。とても貴重な情報に感謝いたします。
南東側の地下でもその状態でしたら、北西？西側の地下なんて日照はほぼないのと同じかもしれませんね。
またドライエリアも小さかったですから、風も抜けないかもしれませんね。そうなると、もっとリセールも厳しそうだし…。
生活空間を我慢して目白という立地、交通至便な場所で住むのか、都心から離れるけどどこかの駅近で二階以上に住むか、しがないサラリーマンには苦渋の決断です(泣)

>>102
そう言えば北向きにも地下がありましたね。
ドライエリアの幅が狭くて明るさと通風が絶望的。

でも値段次第で投資用に買うのはアリかも。
居心地が良すぎる賃貸は賃借人の新陳代謝が進まず苦労するので。

>>103 匿名さん
そうですよね。やっぱり住むにはキツイですかね。
8000くらいだそうですが、これが目白価格なんでしょうか。目白には住みたいけど、一般人にはこれでもめいっぱい。だけど、地下…。束の間の夢をみたと思って諦めですかね。

投資なんて憧れます！この価格でも投資いけます？あと賃貸は沢山回った方がいいなんて目から鱗でした。素人なんで（苦笑）とっても勉強になります。いろんなこといっぱい教えて頂きたいです。

>>104
地下部屋も今の時期に見ると涼しげで悪くないのですが、厳寒の頃を想像すると…。
昼間が短くて寒い時期、寒風が吹き抜ける冷え切ったテラスと日照ゼロの室内。
快適に過ごすには電気代がおそろしいことになりそうです。
それでも山手線目白駅3分ですから、ほしい人は必ず現れるでしょうけど。

山手線沿線は人気がありますからね。
駅から近い点は評価されると思います。
公式サイトによれば、駅から3分以内の物件は26年間販売されていないみたいなので、希少性があるということ？
目白駅エリアではこの物件だけのようですしね。
今のところ。

>>106 匿名さん
そうですね。物件としては希少価値はあると思います。いかんせん、地下物件というマイナスですね。ほんの少しの採光はあるだろうけど、薄暗い地下に何年も過ごしてたら、気が狂いそうですが…地下を好む方もいるのか。
それに、いくら山手線でもリセールは厳しそうかと思うのですが。それを考えるとなかなか購入まで踏み切れないです。

>>106
＞駅から3分以内の物件は26年間販売されていないみたい

それ、山手線内側、という条件付きね。
山手線外側だと
徒歩1分のグランアビテ目白ステーションフロント
徒歩2分のイトーピア目白カレン
徒歩2分のアビテ目白
･･･などあって、必ずしも希少性が高いとはいえない。

徒歩5分になると下落合三丁目＝近衛町の高級億ションが範囲内で
三井の最高峰・目白パークマンション
下落合パークマンション
ドムス目白
ロイヤルステージ目白
ベルパレス目白
などなど超高級物件が目白押し。

とくに高額住戸を検討する方はここの優位性が必ずしも高くないことを認識されよ。

低層なのがここの場合はいいのかなと思いました。自分の足で昇り降りできる程度なのが良いです。

希少性についてはそこまでではなかったのですね。
ただ、駅まで近いのは普通に良いなぁと思います。
徒歩3分だと
真夏の暑い時期でも汗だくになる前に
駅までたどり着けるくらいでしょうから。

先着順3戸というのは、残り3戸という意味でしょうか？

>108
マジレスすると三井の最高峰パークマンションではあるが
目白パークマンションだけは流石にないよ。
築50年で外観がタイルじゃなく吹き付けｗ

下落合パークマンション・近衛町パークマンションは重厚で高級なのは一目でわかるが。

というわけで目白パークマンションではなく
近所のグランツオーベル目白近衛町を書き込んでいたら完璧な回答でしたね！

どちらにしても下落合３丁目、２丁目の
格が違う豪邸と億ションが立ち並ぶ山手線外側が本当の目白だからね。

出たよ、本当の目白がどーのこーの言う輩が。
ネット黎明期からずっと同じこと言ってるんじゃない？ｗ

↑何かお怒りですね・・・

騙されたと思って下落合２～３丁目を散歩してみては？
格の違いがわからないなら残念な感性ということですね。

>>113
散歩もなにも、ずっと住んでるので・・・。

順調に売れてる様子ですね。
年内に完売しそうな勢いです。

徒歩圏の外食には困りそうですね。
地下住戸は集中豪雨などで浸水の危険ありですね。
地盤は強そうですね。
山手線3分は便利ですね。
デベが財閥系なら最高でしたね。
最上階なら視界も抜けて良さそうですね。
価格はこのご時世なので超割高はしょうがないですね。

「徒歩圏の外食には困りそう」って…（呆）
116はここの立地を知っててそう言ってんのか？

もう本当に、外食はむしろ困らない系なような…
ただ、好みの店があるかどうかはわかりませんけれど、比較的ジャンルも多岐にわたっているように感じます。
結構そういう意味でも
暮らしやすい街なんじゃないかな?って思いました。
駅に近い割にはうるさすぎないのも良いです。

確かに駅近で便利だけれども、このマンションのある目白2丁目は、目白というよりは南池袋や雑司ヶ谷に近い雰囲気ではあるね。道が狭く細かい建物が建て込んでいて。。線路沿いではないけど、線路に近いから電車の音も気になる。山手線の内側にこだわる書き込みも見られるが、こと目白に関して言えば、内側が良好な住環境だとは言い難い。

すでに残り２戸。ここまでは順調ですね。
採光条件が厳しいEtタイプが売れるのかわかりませんが。

ファミリー向け低層を購入しました。
決定した後にここを拝見し、皆さまの意見をもっと調べておけば良かったなと拝見しつつ、割高感やオプレジの懸念はあれど、まずい買い物ではなさそうでややホッとしています。
皆さまとご近所になれたら嬉しいです。情報に感謝します。

>>121
おめでとうございます。
ネガティブな情報も書き込まれていますが、駅距離と環境を考えたら2つとない立地です。
絶対に後悔しない決断になると思います。
我が家は予算的に手が届きませんでしたので、心底羨ましいです。

>>121 匿名さん
おめでとうございます！
わたしもオプレジ購入者です。財閥系には全く太刀打ちできず、徒歩3分立地重視で購入しましたが、何より駅に近いのは本当に便利です。運動不足解消の為一駅前で降りるという事をたまにしてます（笑）

残り2部屋とハイペース販売だね
独立性を高めたと書かれている離れ部屋だけが最後に残った理由は？

残るは1DKの1戸！
年内完売かな？
オープンの販売力ってすごいね。

やはり駅近って強いのかな。しかも山手線。

完売おめでとうございます！

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皆さまの新生活が素晴らしいものになりますように。





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>>127 匿名さん
完売おめでとうございます。
僭越ながら、一戸購入させて戴きました。住民の皆様どうぞ末長く宜しくお願い致します。

>>128 匿名さん
こんないい立地に購入されたなんて羨ましすぎます☆