アルビオ・ガーデン円山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：北海道札幌市中央区北2条西25丁目234-7 234-10 234-19 234-20（地番）
交通：地下鉄東西線「西28丁目」駅徒歩5分・「円山公園」駅徒歩7分
間取：2LDK・3LDK
面積：64.91㎡～86.40㎡
売主：ミサワホーム北海道株式会社
施工会社：株式会社砂子組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス北海道株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-10-06 16:19:48
他の地下鉄駅ならいざしらず、円山公園駅で徒歩7分なら近い部類だと思いますよ。
札幌人はとかく歩くことを嫌うので、リセールの際に駅近に超したことはありません。3分以内が好まれますが、それは他の駅でのことであって、円山エリアで考えるなら、リセール上の最大ポイントは義務教育の学区（円山小、緑が丘小、啓明中、向陵中）だと思いますので、購入者本人が駅に歩く距離が苦でなく、お子さんが学校に通える距離なら、リセール上デメリットは少ない地区ですね。
ここの場合は、基本的に設備などがすごく良いというのがポイントだと思います。
ここまですごいと、管理費などが掛かりそうだと思ったんですが
見ている限り、そこまでではないみたいなんですよね。
修繕積立金などは上がっていくものですが、管理費に関してはそうではないということはないですよ
サイトを見る限り、設備に目新しいものは特にないように思いますが、「設備などがすごく良い」というのはどのようなものを指しておっしゃっているのでしょうか。
35様
私も同じで、何の設備が良いのか教えて頂けないでしょうか？
34 匿名さん、
内覧済みのものです。
35、36、37さんがおっしゃるように、この物件に「設備などがすごく良い」と思えるものはないと思います。
別の物件と勘違いしていませんか？
例えば円山ザ・レジデンスとか。あちらは共用部にコンシェルジュ・サービス（クリーニング等の受け渡し可能）、オーナーズ・ラウンジ（新聞各紙購読。別にロビーには広めの応接セットあり）、ホテル仕様のゲストルーム、24時間ゴミ出し（しかも建物内にゴミが出せる）などがありますが、アルビオ・ガーデン円山にはいずれもありません。
管理費はもっとも広いBタイプで8400円、修繕積立金は8500円と確かに割安な設定ですが、共用部に上記のような設備がなく、さらに各フロア四部屋を1台のエレベーターで賄う4戸イチである点、駐車場が全て平面平置き（この点のみは数少ないメリット）など、お金を使う要素がそもそも少ないと言えます。
トランクルーム、全戸分無料なんですね。
何でもオプションとなる場合が多いので、これは嬉しいです。
駐車場も平面とのことなので、小さい子供が居ても安心ですね。
設備については、それぞれ求めるものが違うので好みなのかなと思います。
34・39は真剣に札幌の新築マンションを検討してきていない感じですね。トランクルームが全戸分無料になってない物件なんて、ここ数年はまったく見たことないです。
むしろトランクルームのスペースを物件の総㎡数に含めるマンションも多いです。アルビオは違うけど。
ＡかＣタイプの低層階を狙っているのですが、いつまでも第一期第一次のままで、なかなか価格がオープンになりませんね。
>41
>ＡかＣタイプの低層階を狙っているのですが、いつまでも第一期第一次のままで、
>なかなか価格がオープンになりませんね。
ほんと、そうです。なかなかオープンにはならないですね。
見学前、ホームページである程度情報を見てからと思う人が多いはずですが
直接良くなりの行動に移さないと価格などは教えてもらえないものなのかなと思いました。
>42
見学前、ホームページである程度情報を見てからと思う人が多いはずですが
直接良くなりの行動に移さないと価格などは教えてもらえないものなのかなと思いました。
そうですね。
HPに価格をオープンにする等もう少し透明性があると買い手の心を揺さぶると思います。小学校をウリにしているのはわかりますが、この感じだと価格も少し調整が入るのではないかなと予想しています
価格は公式サイトではオープンにせず、SUUMOで一部開示しているのは変わりませんが、公式にも「3LDK 3900万円台から販売中 先着順受付中」と一文入りましたね。
Aタイプの72.1㎡では、オープンになっている401が4130万円なので、2階の201がおそらく3990万円、3階の301が4060万円ってとこだろうと思います。
いずれにしろ4千万円以下で買える3LDKは一部屋しかなく、まだ第一期一次のままのはずだけど、希望があったら売っちゃおうというつもりでしょうね。
Cタイプはだいたい600万円上乗せ価格なので、203室は4590万円くらいのはずです。
小学校が徒歩４分というのは、このマンションの魅力のひとつでしょうか。
朝の通学でいろいろ事件があったりするので
親とすれば学校が近いのは安心で良いなと思います。
物件価格も高すぎず、修繕積立も安いので
これから教育費が嵩んでいくことも考えると良いかなと思いました。
駐車場が機械式じゃなくて平面駐車場なのがいいですね。
使いやすいですし、維持費も削減できます。
備蓄倉庫はないところも多いですが、できればあったほうがいいかなと思っています。
マンションからメトロ円山公園駅までの間、色々なお店があり利用できそう。
南側の外壁がもうできあがっていました。他のアルビオシリーズよりも格段にかっこいいです。
マンションから小学校が近く、子育てしていく上での環境が整っているので
ファミリー世代に人気がありそうかなと思います。
１階は専用庭付きのプランもありますが、まだ販売中でしょうか?
庭があればバーベキューは無理だと思いますが、ティータイムを楽しんだり
家庭菜園を楽しめていいなと想像するだけでワクワクします!
> 48
私も、円山小学校エリアでは、他に億ションのブランズ外苑前しか選択肢がないなか、すぐに売れちゃうだろうって思っていたのですが、以外にもまだあまり売れていません。
suumo等見ていただくだけでも、南側のBタイプが11部屋中4部屋、Cタイプが11部屋中6部屋販売中になっていることからわかるように、主力の南側3LDKは半分も売れていない印象です。
ご質問の1階（ともに南側のBタイプ、Cタイプ）ですが、たしかBの1階はモデルルーム、Cの1階は販売事務所なので、販売開始になっておらず、まだあると思います。
9月上旬の全戸販売開始前に予約を入れておくのがベターです。
おっしゃるとおり、1階は庭つきです。でも、夢を壊すようで恐縮なのですが、庭の地面はコンクリートで塗り固められていて、家庭菜園はできません。
ガーデニングとかもプランターを置いて細々と栽培するしかないそうです。
せいぜいミニトマトなどのプランター菜園を楽しむくらいでしょうね。
私もバーベキューやらガーデニングを考えてたので、これは本当にショックで、購入にふみきれない状況です。
生活音を気にする人は、角住戸に住みたいと思う人は多いと思います。
全戸が角住戸とのことで安心です。
総戸数も42戸と少ないため、ワンフロアに４戸くらいでしょうか。
駐車場もほぼ全戸分が確保されていて、高すぎない価格帯も魅力を感じました。
間取りがマンションによくあるような田の字じゃないのがいいと思いました。なるべくどの部屋にも開口部があるように工夫されています。壁ばかりだと圧迫感が出てきてしまうので、これでいいのではないかなというふうに思います。
玄関のところに大きめな納戸があるところもあります。外で使うようなものを入れて置けるのはとても良いでしょう。
あとはかさばるストック品なども置いておけますね。
見学に行かれた方いますか？感想教えて下さい
見学二度ほど行きました。ＢタイプとＣタイプを見学。一番広いＢタイプは近年の70㎡台の狭い3LDKとはことなり、ゆとりがあります。トランクルーム以外に玄関内に納戸があるのも、将来のことを考えるといいですね。ただやはり周辺物件にくらべ、割高に感じました。
坪単価205万円なので、1年前に建ったフージャーズのディオヒルズ円山が坪190万円くらいからあったのに比べて考え込んでしまいます。あちらは駅徒歩1分でしたし。
よい面は、平置き駐車場が42戸中、41台分あるということ。学区が円山小ということくらいでしょうか。
ゴミ捨てが24時間方式でなく、玄関を出て駐車場を突っ切って道路沿いの収集場所まで捨てにいかなければいけないのは今時どうなのかなぁとも思ってしまいます。
坪単価が高いので、我が家の候補は魅力的なＢタイプではなく、Ｃタイプでもまだ高かったので、Ａタイプだったのですが、モデルルームを見に行くまでもなく、風呂場がキッチンのすぐ横というのが気に入らず断念したという状況です。
もしかすると、この物件でお得なのは2LDKかもしれませんね。
２面バルコニーなんですね。
角住戸だからこそ実現するのかも。
やはりプライベート感があり採光も多く取り込めることを考えると魅力です。
北側のバルコニーは、夏場は涼しくて過ごしやすいかも。
ワイドスパンのようにキュービックタイプなのはいいと思いました。
こちらのマンション売れ行きはどうなのでしょか？
売れてないですよ
立地や条件は良さそうなのに、売れてない。
価格が高すぎるからですかね？
今はどこも高いですが…。
見学に行きましたが、ここはないですね。
理由は、特筆すべき魅力がない。
駅からも微妙な距離だし、円山を名乗るほどの円山感はないですし。敷地も手狭ですし。
売れ残っている理由がわかります。
値下げしますかね
>>60 マンション検討中さん
ハッキリ言うと、今の新築で円山でオススメはありませんね。アルビオなら、まだ立地的にパークハウスの方がいいと思います。ですが、駅から結構距離あるのと、大通りに面してはいますが、手狭な敷地に建てている小規模マンションなので想像より狭いと思います。バスセンターのパークハウス大通り東が、まさにそうでした。加えて、円山は物件の良さではなく、円山というだけで価格が上がっています。上がり過ぎなくらい。コスパは悪いですよ。
円山エリアで好物件は、西28の円山ザレジデンスが最後ではないでしょうか。
>>61 マンション検討中さん
ありがとうございます。
円山と言うより西２８丁目ですよね。
円山ザレジデンスは検討していませんでした。駅１分の好立地がオススメという事でしょうか？価格的？探し始めたばかりなので、ご教示をいただければと存じます。
>>62 マンション検討中さん
円山ザレジデンスは、建って2年くらいたちますよ。HPを見る限り2LDKしか残ってないです。ここは駅徒歩1分、近くにはスーパーも銀行もコンビニも小学校も、ほぼ全て揃ってる好立地かと。売出し時に、かなり強気の値段だったため、今も売れ残ってると聞いてます。
不動産を購入する上で、100点の物件はありませんよ。ご自身の中で優先順位をつけて、妥協できる点は妥協して、85点くらいの物件を探せばいいと思います
>>59 マンション検討中さん
既に完成している物件なので、やり方次第では10%くらい値引きができると思いますよ。
値下げのコツは、こちら側の購入意思をしっかりと見せることです。
円山外苑前が1番いいわ
高いけれど
上にも表示されてるけど、10/9現在で、42戸中16戸が残っているようです。
一番広いBタイプは売れていて、残るは三階の一戸のみ。
消費増税前に駆け込みがあったかわかりませんが、あとはスローペースになると思います。
買い手には、レジデンスが800万キャッシュバックしていた記憶が抜けてないし、決算月の前は15％くらいは値引きしないとインパクトがないかも。
ミッドマークスも売れ残ってますからね。円山は飽和状態かつ価格が下落していく可能性があるかもしれませんね。下がると言っても、円山ならたかが知れてますが
停電時には全戸蓄電池備えありで安心できそうですよね。
58さんの一部土砂災害地域って本当ですか？
地盤気になりますね。
58さんではなかったです。すみません。
68さんの一部土砂災害指定地区って本当ですか？
>>70
68じゃないけど、土砂災害指定地区は正確には「急傾斜地崩壊危険箇所」で、ミッドマークスの直前までが指定されています。
図は市の公開するハザードマップをグーグルマップと比べたものですが、赤い線で囲ってあるのが急傾斜地崩壊危険箇所で、ミッドマークスはギリギリセーフなのがわかります。
>>69
ちなみに蓄電池は全戸取り付け可能ですが、別売りで、一式121万円もします。
重量67㎏で65センチ四方で幅25センチ（固定スタンドにおくと幅39センチ）と巨大なので、納戸のあるBタイプならばいいのですが、それ以外の間取りだと置き場所に困る代物です。
ミッドマークスは駅からも結構歩きますよね。
夜に見に行きましたが、意外に暗い。女性なら、怖がる方いるかも。
そもそも、蓄電池ってそんな重要ですかね笑
ありがたいとも全く思わないですし、物件を選ぶ材料には全くもってなりませんね。
見学して来ました。
Bタイプは成約多く残り僅か、他のタイプは数件のみの成約。
今販売中の他に次期販売が未だこれからで
完成して入居始まっていても、全戸販売しないものなんですね。
決算時期に最終販売になるのでしょうか
金額気になりますね
売れないから販売できないのでしょう。
札幌は完成してから１年位は売れないの覚悟してます。とどっかの営業マン言ってました。
値引き販売とかどうなんでしょうかね？
完成したときに完売してしまうと、本部？から価格設定を間違えているんじゃないかと問題になるので、ゆっくり売っていると聞いたことがあります
完成後も大々的に値引きしないデベロッパーは余裕があるんだと思います
早期完売で本部から価格設定について詰められるのはＳ不動産ですね。
他メーカーとは価格表の見せ方や期分け販売の細かさ等、独自の販売手法をお持ちです。
でもやっぱり価格設定が妥当で良いマンションは入居開始までにはほぼ全戸販売できると思います。
ディオヒルズ円山アーバンヴィラはそうでした。
「完成後一年売れないのを覚悟してる」ってのは負け惜しみじゃないかな。いつまでも広告を出して、販売事務所を置いて人件費がかかり続ける（販売委託なら委託料がかかり続ける）のはデベロッパーにとってもよくないでしょ。
蓄電池があるので、結構コストは掛けて作っているんだなぁと思いました。ロードヒーティングもありますし。
ロードヒーティングはマンションに期待する人は多いと思いますが
蓄電池についてはどうなんでしょう。
もしものことがあったときには、たしかに安心な部分はあるけれど
普段はどういった使い方をするのか？というのはあるのかも。
蓄電池ありますよ言われても、どう普段便利なのか想像つきにくいです。
>完成したときに完売してしまうと、本部？から価格設定を間違えているんじゃないかと問題になるので、
>ゆっくり売っていると聞いたことがあります
>完成後も大々的に値引きしないデベロッパーは余裕があるんだと思います
そうなんですか。初めて聞きました。
総戸数42戸と小規模なのに、竣工後14戸販売されているって
売れ残っているのかなと勝手に思っていました。
でも既に入居している側だとしたら、早く完売してほしいと思うでしょうね。
