アルビオ・ガーデン円山ってどうですか？

全住戸角住戸で平面駐車場100％な点は魅力です。
機械式駐車は将来に渡って管理費がかかりますから、それがないだけでもかなり維持費が違ってくると思います。
大通りからそれている立地も評価できるのではないでしょうか？
マンション前の道がせまそうですね。

アルビオさんなので価格は安そうですね。

現地行って思ったけど、雪降るとけっこう表通りまで出るのがメンドくさそうな場所だね。

まだ詳しい間取りなどは不明ですが、
小学校や中学校が近いことと、全戸角住戸であることは
ファミリー層は注目しているマンションなのではないでしょうか。

駅までは少し距離があるようにも思いますが
駐車場が全戸分確保されているのはいいですね!

来春からの販売とのことなので、
あまり詳しいことは公表されていませんが
共用施設があったり、使い勝手の良いマンションなのかなと思います。
小規模マンションなので、近所付き合いも楽かもしれません。
近所にはいろいろお店もあって、住む環境もバッチリ。
どんなマンションなのか楽しみです。

ホームページで紹介されている間取りを見ると
ありきたりの縦型なスタイルの間取りとは違って
とても使い勝手の良い部屋の配置になっていている感じです。
リビングを中心として掃除など家事もしやすそうだなと思いました。

円山小学校も、向陵中学校も、どちらもマンションからとても近いですね。
そのことを、デベ側もアピールしています。
間取りを見ていても、子供がいる人向けのお家なんだなというのが感じ取れます。
居室が独立性が高いので、特にそういうカンジがするのかもしれません。
あと収納が比較的多いように感じます。

まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが
このあたりの相場ってどれくらいでしょう。

自転車は各家庭１台ずつの台数分しか設定されていないようなのですが
自宅に持ち上がることもできるのか気になります。

総戸数から考えると、だいたい1フロアに３～４邸くらいだと思うので、
プライバシーがしっかり守られて、生活しやすいマンションかなと思いました。

ミサワホームさんが札幌のＭＳ市場に再参入してから、栄町、南麻生、宮の沢、北24条、手稲駅前、白石庁舎ステーション、豊平、麻生と来てこの物件です。郊外立地で比較的リーズナブルな値付けというのが「売り」であったように思いますが、初の中央区、しかもややハズレとはいえ円山。果たしてどれくらいの値付けで来ますものでしょうか。

北1条通よりも北側ですから、周辺はいわゆる「円山」の風情とは無縁です。しかし買い物は東光がすぐそこ。小中学校も近く、暮らしの利便性はかなり高い立地です。また南面が巨大な「シーアイマンション円山」の駐車場になっており、視界がかなり抜けています。古いＭＳではありますが、まだ築36年ですからそうそう建て替えという話もないでしょう。
アクセスはちょっと微妙で、最寄は徒歩5分の西28丁目ですが、わざわざ都心から遠い方の駅を使う人は少数派だと思います。やはり7分ちょい歩いて円山までいくでしょうね。
いずれにしましても、やはりポイントは価格かと。周辺では先行するデュオヒルズアーバンヴィラが200万をやや切るくらいの価格で好調です。駅からやや遠いことを鑑みると、180万くらいだと人気出るんじゃないかと思うのですが。

やはりこちらもそうですが敷地内にロードヒーティングは必須ですね。
今年も雪が凄いですけど、ないと車の出し入れが大変。
平置き駐車場は必須条件ですね。
機械式駐車は雪の日など天候不良だと待っている時間も辛いですし。
車庫入れも下手だと時間がかかってしまうので。

坪200万円オーバーと聞きました。
駅から遠いのが難点ですね。

アルビオガーデン200万円超えって驚きですね！

円山公園駅から５分で２００万超は躊躇してしまう金額ですね。
23日以降の内覧会で詳しい情報が出るの楽しみにしております。

安くないですね。駅距離、周辺環境イマイチだけど売れるのかね？

まあ、高い安いは価格が正式に発表されてからの方がいいでしょう

モデルルーム内覧始まりましたね！
見に行かれた方はどの様な感じだったのでしょうかね？
値段が高額そうなので内覧してもなぁと感じています、、、

価格出ましたね。DM来ました。
南西向きBタイプ85.98平米、最上階で5990万円
堂々の坪200万越え

最上階（11階）で坪230万超ということは、たぶん平均で215万くらいになりそうですね。まあ最も広くて日照・眺望も良いBタイプの値付けを高めにしているのかもしれませんが、それでも全戸の平均で200万を切ることは、たぶんなさそうです。
フージャースのアーバンヴィラよりかなり高いってのはどうなんでしょう。

1番安い3LDKでいくらですか？

北側72.34平米のAプラン、
4階4130万ー6階4180万円ですね。
それより上は次期販売だけど間差20-30万だから
最上階4300万円くらいかな

駅遠&低スペックでこの価格ですか～。
フージャースはやっぱり割安でしたね。

21さん情報にあるAプラン4階で売値4130万円（公式サイトを見ると正しくは72.31平米）の坪単価計算すると、188.8万円になるので、坪200万円超えるマンションにあってAプランだけが割安ですね。

北側で4.100万円以上するのは、、、

公式のサイトを見る限り天井高が最大2400mmらしい。いまどき珍しいなぁと思った。
家にこだわりはないけど、とにかく円山小に子どもを入れたい人向けってこと？サイトでも円山小を強調してるし…。あとのメリットは平置きくらいかな？
いずれにせよ強気の価格だなぁ。

ところで売れてるのでしょうか？

更新されたばかりのsuumo情報をみる限り、それまで1階以外全フロアの価格が羅列されていたBタイプが、2階、7階、10階、11階だけになりましたね。3、4、5、6、8、9階が売れたのかな。

3/16に1期1次分・22戸の登録を開始し、3月末までに10戸の成約ですね。
立ち上りですし22戸くらいは即完するかと思いましたが、意外と手こずっている印象です。

立地から考えると、この価格帯でも仕方ないかなと思いますが
設備内容を見ると、特別感はなくごく普通。
特にバスルームの設備や内装が、
賃貸物件とさほど変わらないような感じがしました。
もう少し、凝った感じだと良かったかなと思いました。

こちらのユニットバスはパナソニックのものを入れていますが、そう低グレードというわけではありませんけどね。
ただ、目地が入った床（フラッグストーンフロア）は評判が極めて悪いです。水垢が付いたら取れないので。

棟内モデルルーム見てきた者です。
ミサワホームのアルビオ・ガーデンシリーズにとって初の中央区それも円山。
もともとそう古くない一軒家とミニまるいちばの駐車場があった場所で、それなりに土地の仕入れも高かったはずで、坪単価200万円超えの値付けは仕方ないのですが、やはり高級住宅地の扱いに慣れていないのかなと所々で思えました。
例えば、24時間ゴミ出しができない、しかもマンション共有施設内のゴミ収集場所でなく、駐車場をはさんでかなり歩く北三条通り沿いの収集所まで出しに行く必要があること。
土地柄、一人暮らしの勤務医など夜勤のある富裕層が購入することもあるはずで、これは不便です。
あと、けっこうオプション扱いが多く、キッチンでは食器棚を別に購入しなければならないので、オプションで20-30万円アップでした。
正直、他のアルビオの立地だったら、食器棚を別途安く購入してくる人もいるかもしれませんが、円山ではどうかなと思ってしまいました。

今住んでいるマンションが駅まで徒歩１０分以上かかるので
遠いというイメージはなかったですが
最寄り駅まで徒歩５～７分って、遠いほうなのでしょうか。

真冬は寒さ厳しいとは思いますが歩けない距離ではなく
それでこの価格帯なら納得できるかもしれないです。
大規模マンションは苦手という方でも、この戸数ならちょうど良い感じだと思いました。

他の地下鉄駅ならいざしらず、円山公園駅で徒歩7分なら近い部類だと思いますよ。
札幌人はとかく歩くことを嫌うので、リセールの際に駅近に超したことはありません。3分以内が好まれますが、それは他の駅でのことであって、円山エリアで考えるなら、リセール上の最大ポイントは義務教育の学区（円山小、緑が丘小、啓明中、向陵中）だと思いますので、購入者本人が駅に歩く距離が苦でなく、お子さんが学校に通える距離なら、リセール上デメリットは少ない地区ですね。

ここの場合は、基本的に設備などがすごく良いというのがポイントだと思います。
ここまですごいと、管理費などが掛かりそうだと思ったんですが
見ている限り、そこまでではないみたいなんですよね。
修繕積立金などは上がっていくものですが、管理費に関してはそうではないということはないですよ

サイトを見る限り、設備に目新しいものは特にないように思いますが、「設備などがすごく良い」というのはどのようなものを指しておっしゃっているのでしょうか。

35様
私も同じで、何の設備が良いのか教えて頂けないでしょうか？

>>34 匿名さん
すごくいいとはどのへんがいいのか？目新しいものはない。

34 匿名さん、

内覧済みのものです。
35、36、37さんがおっしゃるように、この物件に「設備などがすごく良い」と思えるものはないと思います。

別の物件と勘違いしていませんか？
例えば円山ザ・レジデンスとか。あちらは共用部にコンシェルジュ・サービス（クリーニング等の受け渡し可能）、オーナーズ・ラウンジ（新聞各紙購読。別にロビーには広めの応接セットあり）、ホテル仕様のゲストルーム、24時間ゴミ出し（しかも建物内にゴミが出せる）などがありますが、アルビオ・ガーデン円山にはいずれもありません。

管理費はもっとも広いBタイプで8400円、修繕積立金は8500円と確かに割安な設定ですが、共用部に上記のような設備がなく、さらに各フロア四部屋を1台のエレベーターで賄う4戸イチである点、駐車場が全て平面平置き（この点のみは数少ないメリット）など、お金を使う要素がそもそも少ないと言えます。

トランクルーム、全戸分無料なんですね。
何でもオプションとなる場合が多いので、これは嬉しいです。
駐車場も平面とのことなので、小さい子供が居ても安心ですね。
設備については、それぞれ求めるものが違うので好みなのかなと思います。

34・39は真剣に札幌の新築マンションを検討してきていない感じですね。トランクルームが全戸分無料になってない物件なんて、ここ数年はまったく見たことないです。

むしろトランクルームのスペースを物件の総㎡数に含めるマンションも多いです。アルビオは違うけど。

ＡかＣタイプの低層階を狙っているのですが、いつまでも第一期第一次のままで、なかなか価格がオープンになりませんね。

>41
>ＡかＣタイプの低層階を狙っているのですが、いつまでも第一期第一次のままで、
>なかなか価格がオープンになりませんね。

ほんと、そうです。なかなかオープンにはならないですね。
見学前、ホームページである程度情報を見てからと思う人が多いはずですが
直接良くなりの行動に移さないと価格などは教えてもらえないものなのかなと思いました。

>42
見学前、ホームページである程度情報を見てからと思う人が多いはずですが
直接良くなりの行動に移さないと価格などは教えてもらえないものなのかなと思いました。

そうですね。
HPに価格をオープンにする等もう少し透明性があると買い手の心を揺さぶると思います。小学校をウリにしているのはわかりますが、この感じだと価格も少し調整が入るのではないかなと予想しています

価格は公式サイトではオープンにせず、SUUMOで一部開示しているのは変わりませんが、公式にも「3LDK 3900万円台から販売中　先着順受付中」と一文入りましたね。

Aタイプの72.1㎡では、オープンになっている401が4130万円なので、2階の201がおそらく3990万円、3階の301が4060万円ってとこだろうと思います。

いずれにしろ4千万円以下で買える3LDKは一部屋しかなく、まだ第一期一次のままのはずだけど、希望があったら売っちゃおうというつもりでしょうね。
Cタイプはだいたい600万円上乗せ価格なので、203室は4590万円くらいのはずです。

小学校が徒歩４分というのは、このマンションの魅力のひとつでしょうか。
朝の通学でいろいろ事件があったりするので
親とすれば学校が近いのは安心で良いなと思います。
物件価格も高すぎず、修繕積立も安いので
これから教育費が嵩んでいくことも考えると良いかなと思いました。

駐車場が機械式じゃなくて平面駐車場なのがいいですね。
使いやすいですし、維持費も削減できます。
備蓄倉庫はないところも多いですが、できればあったほうがいいかなと思っています。
マンションからメトロ円山公園駅までの間、色々なお店があり利用できそう。

南側の外壁がもうできあがっていました。他のアルビオシリーズよりも格段にかっこいいです。

マンションから小学校が近く、子育てしていく上での環境が整っているので

ファミリー世代に人気がありそうかなと思います。

１階は専用庭付きのプランもありますが、まだ販売中でしょうか?

庭があればバーベキューは無理だと思いますが、ティータイムを楽しんだり

家庭菜園を楽しめていいなと想像するだけでワクワクします!

> 48
私も、円山小学校エリアでは、他に億ションのブランズ外苑前しか選択肢がないなか、すぐに売れちゃうだろうって思っていたのですが、以外にもまだあまり売れていません。

suumo等見ていただくだけでも、南側のBタイプが11部屋中4部屋、Cタイプが11部屋中6部屋販売中になっていることからわかるように、主力の南側3LDKは半分も売れていない印象です。

ご質問の1階（ともに南側のBタイプ、Cタイプ）ですが、たしかBの1階はモデルルーム、Cの1階は販売事務所なので、販売開始になっておらず、まだあると思います。
9月上旬の全戸販売開始前に予約を入れておくのがベターです。

おっしゃるとおり、1階は庭つきです。でも、夢を壊すようで恐縮なのですが、庭の地面はコンクリートで塗り固められていて、家庭菜園はできません。
ガーデニングとかもプランターを置いて細々と栽培するしかないそうです。
せいぜいミニトマトなどのプランター菜園を楽しむくらいでしょうね。

私もバーベキューやらガーデニングを考えてたので、これは本当にショックで、購入にふみきれない状況です。

生活音を気にする人は、角住戸に住みたいと思う人は多いと思います。
全戸が角住戸とのことで安心です。
総戸数も42戸と少ないため、ワンフロアに４戸くらいでしょうか。
駐車場もほぼ全戸分が確保されていて、高すぎない価格帯も魅力を感じました。

間取りがマンションによくあるような田の字じゃないのがいいと思いました。なるべくどの部屋にも開口部があるように工夫されています。壁ばかりだと圧迫感が出てきてしまうので、これでいいのではないかなというふうに思います。
玄関のところに大きめな納戸があるところもあります。外で使うようなものを入れて置けるのはとても良いでしょう。
あとはかさばるストック品なども置いておけますね。

見学に行かれた方いますか？感想教えて下さい

見学二度ほど行きました。ＢタイプとＣタイプを見学。一番広いＢタイプは近年の70㎡台の狭い3LDKとはことなり、ゆとりがあります。トランクルーム以外に玄関内に納戸があるのも、将来のことを考えるといいですね。ただやはり周辺物件にくらべ、割高に感じました。
坪単価205万円なので、1年前に建ったフージャーズのディオヒルズ円山が坪190万円くらいからあったのに比べて考え込んでしまいます。あちらは駅徒歩1分でしたし。

よい面は、平置き駐車場が42戸中、41台分あるということ。学区が円山小ということくらいでしょうか。
ゴミ捨てが24時間方式でなく、玄関を出て駐車場を突っ切って道路沿いの収集場所まで捨てにいかなければいけないのは今時どうなのかなぁとも思ってしまいます。

坪単価が高いので、我が家の候補は魅力的なＢタイプではなく、Ｃタイプでもまだ高かったので、Ａタイプだったのですが、モデルルームを見に行くまでもなく、風呂場がキッチンのすぐ横というのが気に入らず断念したという状況です。
もしかすると、この物件でお得なのは2LDKかもしれませんね。

２面バルコニーなんですね。
角住戸だからこそ実現するのかも。
やはりプライベート感があり採光も多く取り込めることを考えると魅力です。
北側のバルコニーは、夏場は涼しくて過ごしやすいかも。
ワイドスパンのようにキュービックタイプなのはいいと思いました。

こちらのマンション売れ行きはどうなのでしょか？

売れてないですよ

立地や条件は良さそうなのに、売れてない。
価格が高すぎるからですかね？
今はどこも高いですが…。

見学に行きましたが、ここはないですね。
理由は、特筆すべき魅力がない。
駅からも微妙な距離だし、円山を名乗るほどの円山感はないですし。敷地も手狭ですし。
売れ残っている理由がわかります。

値下げしますかね

>>60 マンション検討中さん
ハッキリ言うと、今の新築で円山でオススメはありませんね。アルビオなら、まだ立地的にパークハウスの方がいいと思います。ですが、駅から結構距離あるのと、大通りに面してはいますが、手狭な敷地に建てている小規模マンションなので想像より狭いと思います。バスセンターのパークハウス大通り東が、まさにそうでした。加えて、円山は物件の良さではなく、円山というだけで価格が上がっています。上がり過ぎなくらい。コスパは悪いですよ。
円山エリアで好物件は、西28の円山ザレジデンスが最後ではないでしょうか。

>>61 マンション検討中さん
ありがとうございます。
円山と言うより西２８丁目ですよね。
円山ザレジデンスは検討していませんでした。駅１分の好立地がオススメという事でしょうか？価格的？探し始めたばかりなので、ご教示をいただければと存じます。

>>62 マンション検討中さん
円山ザレジデンスは、建って2年くらいたちますよ。HPを見る限り2LDKしか残ってないです。ここは駅徒歩1分、近くにはスーパーも銀行もコンビニも小学校も、ほぼ全て揃ってる好立地かと。売出し時に、かなり強気の値段だったため、今も売れ残ってると聞いてます。

不動産を購入する上で、100点の物件はありませんよ。ご自身の中で優先順位をつけて、妥協できる点は妥協して、85点くらいの物件を探せばいいと思います

>>59 マンション検討中さん
既に完成している物件なので、やり方次第では10%くらい値引きができると思いますよ。
値下げのコツは、こちら側の購入意思をしっかりと見せることです。

円山外苑前が1番いいわ
高いけれど

上にも表示されてるけど、10/9現在で、42戸中16戸が残っているようです。
一番広いBタイプは売れていて、残るは三階の一戸のみ。

消費増税前に駆け込みがあったかわかりませんが、あとはスローペースになると思います。
買い手には、レジデンスが800万キャッシュバックしていた記憶が抜けてないし、決算月の前は15％くらいは値引きしないとインパクトがないかも。

ミッドマークスも売れ残ってますからね。円山は飽和状態かつ価格が下落していく可能性があるかもしれませんね。下がると言っても、円山ならたかが知れてますが

停電時には全戸蓄電池備えありで安心できそうですよね。

58さんの一部土砂災害地域って本当ですか？

地盤気になりますね。

58さんではなかったです。すみません。
68さんの一部土砂災害指定地区って本当ですか？

>>70
68じゃないけど、土砂災害指定地区は正確には「急傾斜地崩壊危険箇所」で、ミッドマークスの直前までが指定されています。
図は市の公開するハザードマップをグーグルマップと比べたものですが、赤い線で囲ってあるのが急傾斜地崩壊危険箇所で、ミッドマークスはギリギリセーフなのがわかります。

>>69
ちなみに蓄電池は全戸取り付け可能ですが、別売りで、一式121万円もします。

重量67㎏で65センチ四方で幅25センチ（固定スタンドにおくと幅39センチ）と巨大なので、納戸のあるBタイプならばいいのですが、それ以外の間取りだと置き場所に困る代物です。

ミッドマークスは駅からも結構歩きますよね。
夜に見に行きましたが、意外に暗い。女性なら、怖がる方いるかも。

そもそも、蓄電池ってそんな重要ですかね笑
ありがたいとも全く思わないですし、物件を選ぶ材料には全くもってなりませんね。

>>72 匿名さん
別売では無いと思いますよ
公式ホーム見ました

決算時期に最終販売になるのでしょうか
金額気になりますね

売れないから販売できないのでしょう。
札幌は完成してから１年位は売れないの覚悟してます。とどっかの営業マン言ってました。
値引き販売とかどうなんでしょうかね？

完成したときに完売してしまうと、本部？から価格設定を間違えているんじゃないかと問題になるので、ゆっくり売っていると聞いたことがあります
完成後も大々的に値引きしないデベロッパーは余裕があるんだと思います

早期完売で本部から価格設定について詰められるのはＳ不動産ですね。
他メーカーとは価格表の見せ方や期分け販売の細かさ等、独自の販売手法をお持ちです。

でもやっぱり価格設定が妥当で良いマンションは入居開始までにはほぼ全戸販売できると思います。
ディオヒルズ円山アーバンヴィラはそうでした。

「完成後一年売れないのを覚悟してる」ってのは負け惜しみじゃないかな。いつまでも広告を出して、販売事務所を置いて人件費がかかり続ける（販売委託なら委託料がかかり続ける）のはデベロッパーにとってもよくないでしょ。

蓄電池があるので、結構コストは掛けて作っているんだなぁと思いました。ロードヒーティングもありますし。
ロードヒーティングはマンションに期待する人は多いと思いますが
蓄電池についてはどうなんでしょう。
もしものことがあったときには、たしかに安心な部分はあるけれど
普段はどういった使い方をするのか？というのはあるのかも。
蓄電池ありますよ言われても、どう普段便利なのか想像つきにくいです。

>完成したときに完売してしまうと、本部？から価格設定を間違えているんじゃないかと問題になるので、
>ゆっくり売っていると聞いたことがあります
>完成後も大々的に値引きしないデベロッパーは余裕があるんだと思います


そうなんですか。初めて聞きました。
総戸数42戸と小規模なのに、竣工後14戸販売されているって
売れ残っているのかなと勝手に思っていました。
でも既に入居している側だとしたら、早く完売してほしいと思うでしょうね。

販売中の戸数が16戸に増えてしまいましたね。

商談だったところが、また販売戸数の中に含まれるようになってしまったんですかね？
いずれにしても
あまり急いで販売していないのか？なんて思ってしまいました。
駅までの距離はまあまあいいほうだと思います。
２駅使えるけれど、同一路線なのが若干もったいない感じもしますけれど…。

今、先着順で販売されているのは１１邸のようです。
昨年以降に割と売れたのでしょうか。
駅までの距離は５分程度であれば近いでしょうし、
もう少し人気が出ても良いようにも思いますが価格が高いのでしょうか。
小学校も近くてファミリー向きの物件であると思いますがね。