オープンレジデンシア千駄木についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都文京区千駄木2丁目170-2他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「千駄木」駅 徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：35.58平米～70.41平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社ナカノフドー建設
管理会社：日本ハウズイング株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/
[スレ作成日時]2018-09-23 18:18:48
閑静なところで駅も近いし立地はよいですね。いくらなのか発表が楽しみです。50平米で6000、70平米なら8500くらいには乗せてくるでしょう。
前スレは↓ですかね？
（仮称）オープンレジデンシア千駄木２丁目
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/633824/
小学校も中学校も本当にすぐ近くなので、子どもがいる世帯には特に良い立地。
通勤も大手町や霞ヶ関なら地下鉄１本、ドアtoドアでもあっという間で楽だし、
この辺りは山の手的な閑静さと下町的な利便性を兼ね備えている
住みやすくて良いエリアだから、プライシングさえ間違えなければ、サクっとすぐ売れるだろうね。
プライシングさえ間違えなければ。
駅までの道のりはわかりやすくてその上、徒歩4分程度の近距離という立地条件は魅力的です
駅から近いという条件付きなので価格は高価格になってしまうのかしら。
確かに小学校も近いので、ファミリーには安心できそうですが、
住める間取りタイプはAタイプに絞られてしまいますね。ファミリーだけというわけではなさそう。
その他のタイプは２LDKと１LDKなので、単身者や夫婦二人暮らし用でしょう
千駄木住民だけどここの物件、陽当たりは期待できないよ。道路は南と東にはマンション隣接してるし。そういった意味で、どこまで安くなるか。
２LDKでも、子ども１人なら十分許容できそうな間取り・面積なので、
都心でこの小学校の近さが魅力的な一次取得層にとっては
グロス価格抑えられるし、２LDKでも十分選択肢に入ると思います。
スーパーも小さいながらとても近いし、ちょっとした買い物はとても楽ですね。
でも、現地見ましたが確かに日当たり・眺望はあまり期待できないですね。
閑静ではありましたけど。
このマンション、６階と言っても高さ規制的に５階・半地下ということに
なるでしょうから、一番上の６階でも眺望は期待薄でしょうね。
日当たりは隣地との空地をどれだけとるかによると思いますが、
あのOPですから、空地は法律上の最低限しか確保しないでしょうね。
これはデメリットです。
そうなると、ますます都心へ通勤し、日中はあまり家に居る事がない
共働きファミリーがメインターゲットという感じなのでしょうか。
都心勤務なら通勤はとても楽ですし、学校も通わせやすい、買い物も便利、
土日でもやってる飲食店が多い（都心だと休日は閑散としている所が多いが、
ここは谷根千＝観光地的な場所でもあるので、オフの土日も開店している店がほとんど。）
など、共働きにはメリットが多い場所だと思います。
ただ、今のマーケット的に、価格は正直全く期待できないでしょうね。。。。。
同じOPの千駄木ヒルズより、気持ち安くなるくらいかなと、個人的には思っています。
あと、根津のクレヴィアは、さらに都心側、駅１分なので、そっちよりは安いかなと。
日当たりが期待できないという程のことはないと思うけどねえ...
住戸によっては半地下もあると思うので注意が必要だけど、その分安くなるなら買う人はいるでしょうね。パンダ部屋になるかも
1戸1戸プランを見ていくと、けっこう細長〜い感じなんですね。
建物の形からするとそんなものなのかもしれないですけれど。
柱の凸凹が全くないわけではないですが、
開口部に面している方は一応、最小限にはしてあります。
リビングは細長いので、キッチンセットとソファとの配置はしやすそうではありました。
リビング細長いとテレビ小さいのしか置けないのがなぁ…
言われてみると、テレビのサイズに関しては、大きいのは難しいですね。
しかも配置も難しそうです。
動線との兼ね合いもあるし…^^;
スクリーン作って、プロジェクターで映画を見るみたいな感じだとできなくはないけれど、毎回は面倒でしょうし。
千駄木の辺りで、日当たりが抜群に良いマンションっていうのが逆に難しいように思います。
同じような高さの建物が本当にひしめき合っているというかんじ。
道を歩いていても、
結構密集しているなぁっていうのは感じますから。
だから、そもそもが日照にプライオリティを置いている人はそこまでここはいないんじゃないか、と思いました。
外観等のデザインが出ましたね。
やはり、１階は一部半地下のようですね。
さて、どのくらいの価格で出してくるか。
たしかに、日当たりは期待できないは言い過ぎましたね。
ただ、向きや階数によっては前建ての関係で、多少のダメージはあると思います。
あと、この辺りは、不忍通り沿いにずらっとマンションが建ち並んでいますが、
ベランダや窓が不忍通りと反対側なら、意外と眺望は抜けてて日当たりは良いんですよ。
何故かというと、不忍通りから30ｍを境に、高さ規制・用途地域が変わるからです。
眺望重視ならば、中古でも良ければ、結構選択肢はあると思います。
いわゆる新耐震なら耐震性は問題無いし、
専有部分はリフォームすれば新築と同じになりますからね。
でも、どうしても新築じゃなきゃっていう人もいますし、
千駄木の二丁目では数年ぶりの新築分譲です。
駅から近い割には大通りから一歩入った奥まった立地で落ち着いた場所ですし、
小学校もすぐなので、共働きファミリーに特にお勧めできる物件だと思いますね。
ディスポーザーが無かったり、内廊下で無かったりと、
都心物件ではよく見られるスペックは無かったりしますが、
OPにしては珍しく、50戸越えと中程度の規模がありますし、
逆に、管理費や修繕積立金もそこまで高いものにはならない事が期待できますね。
ヒルズ売れたみたいね
ヒルズよりはお安めだけど、それでもやっぱり高い印象あるね。55平米で7000予想。こんなもん？
西向きですが、確かに西側が住宅地で制限がかかっているので陽射しは確保できそうですね。
半地下と二階は微妙かもしれませんが。
不忍通りから入っているので、通常の車の音は聞こえなそう(現地も見てみて実際聞こえていない)ですが、近くの病院の救急車の音はどうでしょうねぇ。
サイレン響きそうだし、少し離れた裏手側が病院なので、、、
千駄木の水準がわからないのですが、坪単価400万円くらいが相場でしょうか？
さすがに救急車のサイレンの音は避けられないです。まぁでもそれが我慢できないほど煩わしいかどうかは個人差ありますよね。
全然更新されないけど、この物件人気ないのかしら、、、
一本入ってるけど、周囲も高い建物があるので、囲まれ感あり。
外廊下も隣の建物の壁で暗いかもしれない。
オープンは都内何処に建てるマンションでも最大70平米程度で価格8000万〜1億2000万くらいの値づけ。
もう少し広さを取るか、または価格を下げるか、頑張って欲しい感じ。
抜け感に難はあれど、都心近接、谷根千、
駅からまあまあ近い割に環境が良い立地で、
戸数も50戸そこそこあり、
マンションとしては良い部類に入ると思います。
ディスポーザー＆内廊下無しは残念ですが。
まあ、いかんせん相場が上がりすぎて
実需層がついてこれないのかもしれません。
グロス7000万円を越えると、
日経定義のいわゆるパワーカップルでも
手を出しにくくなるのが実情です。
何となくですが、ここは2LDKは7000万前後な
気がします。3LDKは8000万以上！？
しかも、このくらいの価格帯だと戸建とも競合する気が。
OPは増収増益予想を宣言していますが
果たしてどうなるか。
ちなみにこの辺り、日医だけじゃなく、
駒込病院や東大もあるためか、
確かに救急車はたまに不忍通りを通りますが、
このマンションは大通りから奥まった立地ですし、
そもそも病院近くに来るとサイレン止めてますよ。
人にもよると思いますが、そこまで気にならないかと。
ご存知かもしれませんが、2年くらい前の分譲事例です。
http://mansion-madori.com/blog-entry-4510.html
http://mansion-madori.com/blog-entry-4511.html
見かけた記事情報だと，１期は10戸，35.58～70.41平米，4,388～9,588万円なんだってね
オプレジもそうだけど，伊藤忠も最近文京区に集中して建ててるね
すごい勢いだわ･････
駅近で広々とした間取りもあり、良さそうなところだと思いました。
内廊下なしという情報があるようですが、どこに書かれていました？
ホームページを見る限りではそのような情報を見かけられなかったように思いますが。
>>21さん
間取り図見ると玄関の外の共用廊下部分見てみるとだいたい分かるかなと。
各間取りで共用廊下側に窓があるものもありますよね。
あとはデザインとGタイプの間取り図形状を見ると外廊下である事は明らかかと。
もしこの物件に東側ベランダ住戸があったら陽当たりが悲惨になってしまう同じ高さの建物が隣にありますよ。
だから外廊下で全戸西向き設計は妥当であろうと思います。
外廊下の設計にするのは日当たりなどの関係から作られているんですね。
素人的な発想ですが全て内廊下にすべきでは？と思っていましたが、
そのような事情があるとは。勉強になりました。
もし内廊下だったら積極的にＰＲするはずで、ホームページに書いていない時点でお察しなんだよね。
内廊下は必ずしもメリットばかりではないんだけど、高級感は出てくるし今のように寒くなってくると内廊下は暖かくて快適みたい。
ここは共用廊下側に窓をつくらなければならない間取りがある以上、外廊下はやむを得なかったんでしょう。外廊下も換気面ではメリットがあるから。
外廊下もそれなりにメリットがありますので、そんな悪いものでもないんですよね。
分譲なら内廊下が良いですが、賃貸であれば個人的には外廊下で良いとも思っています。
換気面もそうですが、天気の良い日はそれなりに気持ち良いんですよね。
内廊下のデメリットが空調運転による管理費増加なのですが、逆に外廊下のデメリットが風雨や日照の影響を受ける事による大規模修繕時の工費増加でしょうか。
最近の都心の物件はホテルライクな高級感を謳えるので内廊下を採用する事が多いですよね。
この辺りの過去分譲マンションだと、プラウド文京千駄木やサンウッド文京千駄木フラッツが内廊下を採用しているようです。
おっしゃるとおり、春や秋の天気が良い日の外廊下は気持ちいいので、どちらも一長一短ですね。
全然話は変わっちゃうのですが、ここって管理委託は日勤じゃなくて巡回なんですね。
最近の物件にしては管理費が少し安めかなと思って、ディスポーザーが無く外廊下だからかなと勝手に理解していたのですが、巡回だったからなんですね。
このくらいの戸数なら巡回でもＯＫなのかな？大規模ではないし
オプレジは総戸数や内廊下、外廊下問わずなんでも巡回よね。20戸とかならともかく52戸で巡回はかなり、、、
ありがとう
オプレジは巡回多いんだね
ちゃんと管理してくれるかは巡回の回数や時間にもよるけど一応巡回頻度は確認した方が良さげだね
もし駄目な管理会社だったら最悪リプレースしちゃえばいいんだろうけど(笑
>>29
通勤の場合管理人室がちゃんとあるかが重要。まさか風除室に椅子置いて座らせるわけにもいかないだろう。休憩だって取らせなきゃいけないし、湯茶や冷蔵庫、電子レンジぐらいは使わせてやらんと人権問題だ。ひょっとしてオプレジがどこも巡回なのは、こういうことなのかも、ね。要確認だね。
積極的にこのマンションのアシストをしたいわけではないが、、、
>> 東京でマンションを今買うなら「山手線の内側北部」
https://www.news-postseven.com/archives/20181205_817846.html
>> つまり、坪単価400万円あたりにかなり強力な壁が形成されているのだ。
榊氏の記事は？？？な事も時々あるが、
この記事に関してはファクト･ロジック的にみても十分に納得できる。
ひまだから昔の見てたら、ちょっと前はすぐ近くでもこんな値段だったんね、、、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560149/
地価の上昇＝用地入札の競争激化、建築費の増加、共働きの増加による職住近接ニーズの高まり＝ペアローンの増加、いろいろ理由はあるんだけど、最近の上がりっぷりには本当に驚く。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
総戸数のところに、管理人室のことも書いてあるマンションもあるかと思いますが（多くはないけれど）
オプレジだと、そういうのは記載はないのですか。
管理会社は、今住んでいるところでも利用しているところですが、少なくとも定期的に上の人が指導に入るのか、研修みたいなことをしているのを見かけます。
駐車場は4台とありますが、
そのうち1台分は来客用ということなので、実質3台だけです。
ここだと駅に近いから、駐車場の数もこれくらいでいいのでしょうか。
小型車が2台、普通のサイズが1台停められると書かれていました。
小型車ということは…駐車場自体広くないのかもしれません。敷地も限られているので仕方がないのかな。
千駄木は、坂は多い街ですし、不忍通りの歩道も広くはないです。ですので、実は徒歩が一番暮らしやすい街なのではないかと考えております。
そう考えると、駐車場がそもそも数があっても
停める人がどれだけいるのか…というような状態になってくるのではないでしょうか。
業者さんが来たときに停められる場所が確保できれば、それでいいのではないかしらと感じました。
駐車場少ないですが、そもそもここのマンションまでに至る路もそこまで広いわけではないのでそれで良いのかもしれません。
みんながみんな、車を使って出入りするとかなり影響が出てしまうでしょうから。
それにこのへんってそこまで車持たれる方も多い無いでしょう。
ただごく近隣にスーパーはないので、自転車があったほうが良さそうです。
車がないことを前提で暮らしているのならば駐車場自体は少ない方がメリットが高いです
借りる方が居ない場合は外部に貸し出すということもあります。そうなった時のセキュリティ等考慮するとすくなくていいのかな
個人的には少ないながらも来客用が用意されているので、知り合いが来た時などは
活用できるので良いですね
