パークナード恵比寿ってどうですか？

せやな。

私も１LDK検討しています。とっても静かな場所で窮屈感ないしとってもいい印象でしたが、やはり高いですよね。固定資産税ってどれぐらいかかるか、どなたかご存じですか？

W-62Htypeのようにリビングインの洋室が２つあるタイプですが、
逆にこのような間取りも良いかな？と思いました。
家族で顔を合わせやすいというのもありますし、暖房費とか節約できそうな気がします。

>>157 匿名さん

買おうぜ

保育園と幼稚園が近くに集まっているので何個か審査に落ちてしまってもなんとかなりそうなエリアですね。
とはいえ結構距離があるので毎日の送り迎えとかが大変になるかもしれませんので
最寄りの恵比寿のびのびこども園に入れたら嬉しいところですね。

相当、羽田新ルートの飛行機の騒音酷くなってくるでしょうね。

代官山の方とどっち先売れますかね？

こんな、ちゃちな、飛行機の轟音降り注ぐマンション高い金出して買うなんてバカだよね。なんのために買うの？

>>162 マンコミュファンさん

中目黒にも同じこと書いてましたね。

現地に行ったわけではないのでわからないのですが、
どれくらい飛行機の音が聞こえるのでしょうか？
窓を閉めていてもテレビの音が聞こえなくなることはありますか？

ここも代官山みたくなっちゃうんですか？

1LDKで8,000万円越えってなかなかですね。
こういう物件はどちらかというと投資用とかなのでしょうか？
2LDKとかならまだしも、1LDKは永住するというタイプではなさそうに思ったので。

家賃だと相場はどの位になるのでしょうね。具体的に思いつかないのですが。
ゆったりとした1LDKというわけでもなく、よく見るタイプのシングル向けの小さな部屋で。
キッチンも廊下キッチンですしね。
ただまあこういうマンションだとコンシェルジュがいたり高いセキュリティに重きを置いて借りる方が多いでしょうから
そういった需要なんでしょうか。

うーん、このウナギの寝床で８０００万は売れないわなぁ。。

>>168 匿名さん

表面利回り4.5％確保するには家賃30.8万でないと合わない。
投資には不適格。

コロナになって完全に潮目が変わったマンションの一つですね。潮目が変わらないパークコート虎ノ門みたいのもあるし。

パークコート虎ノ門は、価格や立地の特性上でマンション購入経験者(二次や三次取得)が多いらしいです。年齢層も恵比寿よりは高いと思いますね。

パコ虎は格が違います。
本気のグレードのパークコート。

保育園が10分圏内にいくつかあるので、どこかしらに入園できれば共働き世帯としては安心できそうです。
このあたりに住まれる方はお受験をされる方が多くいらっしゃる可能性がありますし、中学校が遠いのが気になりましたが、
お受験する場合は関係がないですね。

小学校は近くて通いやすそうです。

通学も電車移動するとしたら便利な立地ですね。

この辺りだと、私学に、という方は多そうですね。所得層的にも。
ただ、小学生中学生が電車に乗って通学するにしても
どこに通学するのかによって住まいも変わってきますから…
ここの場合はもう、すでに私学に通われている方が考えたりとか、
合格して、賃貸で入るとかそういう感じになってくるのかも？

賃貸の需要自体はここのエリアは高いと思います。こちらの場合、駅まで5分ということなので、条件だけ見れば、賃貸需要が高いと言ってもいい。ただ、賃料ですよね…。新築マンションなので、取得学を考慮すると、やっぱり高くならざるを得ないので、賃料とのバランスが難しそうです。

今だと実際に見ることができる点はものすごく大きなメリットです。
ただ、今の状況の見通しが立つ状態にならないと、なかなか難しいかなぁという部分はある。
リモートワークが見ている限りではそこまで正直広まっていないので
都心の需要というのはまだ続くのではないかという風に見える。けど、とにかく落ち着かないと、ですね。

米国株中心にインデックスで年5%くらいの運用益を得るのは容易いので、投資用で借金しながら利鞘2%程度抜いても厳しい時代ですね。ひと昔前であれば、売却益も望めましたが、いまはほぼピークでしょうね。
もちろん株も含めて未来の市況は誰も読めませんが。

区分マンションでは雀の涙ほどの利益。
利回り4％程度では話になりませんね。

恵比寿という立地ならではの価格帯ですね。
完成して１年半くらいですが、まだこの価格帯の販売。
時期が悪いのかな。間取り自体は優雅に暮らせる広さ、設備も良いですが
購入したくても難しいって人が多いかも。

パークナード経堂のようにならないかと心配。

自分には到底買えそうにありませんが、117㎡の部屋は広々していいですね。
公式にアップされているVRモデルルームを隅々まで見てしまいました。
眺望でちょうど真向かいに見えている高層の建物はマンションですか？

駅まで近いっていうのと、恵比寿だからっていうのがあるのだろうけれど、価格は高めになっていますよね。
この価格設定だと、投資向けの人じゃなくて
普通に自分用にと考えている人向けなのかというふうに感じます。今の状態だと、なかなか個人の方は動きにくいのかも知れませんね。

価格は相場並みだと思いますな、外観がダサいですね。
間取りも悪いし。
売れないのにオープンのように必死に売ろうという努力もないし。
いい会社ですね。

販売代理が三井さん。
本気で売ろうとしてない。
パナさん最後はバルク売りをしている過去。

私立中学を目指しているお子さんが多い学校はレベルが高いですよね。

もちろん塾にも小さい時から通っているでしょうし、中学受験で落ちてしまった生徒さんが
通っている中学でも学力レベルが高いと聞きます。
小学校は公立に通わせたいと思っている親御さんもいらっしゃると思いますし、中学から受験する生徒さんは
年々増えてきているなという印象です。

そろそろアンダー提示？

徒歩3分のところにある区立長谷戸小学校の評判や学力はどうでしょうか？
結構これまでは駅力や周辺環境をメインに見ていましたが、
やはり子供のことを考えると学区も意識しなければならないのかと思いまして。

竣工してそろそろ2年ですが、実際住んでみた感想を書き込みたいと思います。これから検討される方への参考になれればと思います。正直外観はイマイチですよね。私はそう思いました。共用部にも豪華さがなく、またパナソニックというブランド力も影響されていて、同時期のパークナード代官山と共に10戸前後売れ残っています。

各部屋自体はしっかりしていて、食洗機等の設備機材は大手財閥系と同様のものを使用して劣りません。これは同時期親名義で購入したパークハウス南平台(投資用)と比べても部屋に関しては言えばほぼ対等でした(もちろん外観サービス等は南平台が圧倒的に上ですが)また各階のゴミステーション等も完備されており、サービスも必要なものは抑えています。恵比寿という最強の立地に合わせて暮らしてみて快適です。

飛行機の音に関しては気になることはなかったんです。少なくとも窓締めれば何にも聞こえませんでした。

3LDKはパークナード代官山と違い、一番上の3億円部屋以外はすでに完売しています。残ったのはそれと2LDKと1LDKですね。

家族住まいにはかなりの需要があると思いますが、そういうにはすでに完売しため、残った部屋を売るのはかなり大変だと思います。

>>190 匿名さん

いつになったら売れるのかねえ。

>>191 匿名さん
値下げすればすぐ売れるんじゃないでしょうか。今の坪単価は正直高いと思います。投資用の人にはブランド力等で選ばれそうにないですし、自宅用に使う人には手が届かない価格ですしね。要は中途半端です。

坪550万下回ると手を出しやすくなる。

間取り的には結構良さそうな感じはあるのですが、
やっぱり価格で悩まれる方が多いのでしょうか？
駅も徒歩5分と近いので立地もまずまず悪くないと個人的には思っていますが。

3LDKの117.93㎡の部屋は魅力的だけど、945万／坪は驚異的に高いな。
白金近辺と比較しても割高かな。800万円が妥当でしょう。

近隣で主に買い物するお店はピーコックストアになりますか？
いまいち馴染みのない店舗が多いので、
この辺りの方々がどこで主に買い物されるのか知りたいです。

>>196 匿名さん

駅まで行けばガーデン自由ヶ丘もあるし、スーパーは困らないと思います。

>>196 匿名さん
中目黒まで行き駅前に東急ストアがあって、その先にドンキも業務スーパーもある。あとは196さんが言ったように買い物は全く困らない。

196ではなく197でしたね。失礼しました。

スーパーだけではなくドンキが近くにあるのは本当に便利だと個人的に思います。
ここから近いドンキにあるかはわかりませんが、
中には激安で食料品を置いているドンキもあるので、そのタイプだと良いのですが。

いよいよ残り5戸か。パナ代官山より早く完売しそうだ。

エントランスの壁なんであんなに汚れてるんだろう？？

三越撤退のニュース見てると恵比寿は昔の街評価されてる
私も行くことないし、住民で回していく小さな経済圏に収斂していくだろうと思った
近くの大きな街と、回遊のよるつながりができると良いね

恵比寿に住んでて三越いくことはほとんどないんだよね。そもそも行くような用事もない。多分他の人も同様だから三越が撤退したのではないか。

正直大抵な場合は中目黒か広尾渋谷で済ませてしまうからね。