パークコート南麻布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都港区南麻布一丁目29番9（地番）
交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅 徒歩5分
都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅 徒歩5分
都営地下鉄三田線「白金高輪」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線「白金高輪」駅 徒歩9分
間取：1K～3LDK
面積：26.01平米～103.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-08-12 16:55:23
投資用としては、かなり厳しそう。目黒のタワーマンションみたいに、ありえない賃料で出さざるを得なくなって、いつまでも空室ってパターンだろうね。
いまが一番買っちゃいけないタイミング。
グランスイート広尾 か プラウド南麻布の中古でも探すよ
本当に高いですね。
以前、金額のアンケート来ましたが、購入期待のある人が三井に回答した価格が参考になっているはずです。
びっくりです。南麻布1丁目は、2015年には坪500～550程度だったので値上がり幅が著しい。
駅から近いし、欲しかったのですが再考します。
［一部テキストを削除いたしました 管理担当］
浜松町で坪500、シティタワー東麻布が600、そしてここが700か調子のりすぎ。
みんなが買わなきゃ下がるよ。
参考にして価格を決めている根拠はないでしょう。
参考にはするでしょ。どの程度販売価格に反映するのかは別として。
アンケートに答えている人の中には、本気で購入を考えている人も
相当数含まれると思われます。
したがってアンケートとかけ離れた価格を提示した場合は、結果的に、
マンションがほとんど売れない可能性もあると思われます。
マンション価格が、予想と大きくかけ離れる場合は、それだけ質が高い
マンションが提供されることを意味すると思うのですが、やはり、
相当数の人は、マンション用地の取得に費用がかさんだのかなと勘ぐって
しまうかもしれません。つまり、市場からそっぽをむかれてしまうのです。
今は、不動産市場をとりまく環境が変化してきている時期なので
物件の価格設定には細心の注意が必要だと思いますよ。
アドレスは南麻布でも立地条件は麻布エリアで最底辺クラス。
いくらパークコートとはいえ、坪単価700-800台はありえない。
[No.2369～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・意図的な迷惑行為
・削除されたレスへの返信
>>240
やっぱり、財閥不動産様には、その財力で、麻布富士見町（南麻布4丁目）
のドイツ大使館に隣接した国家公務員共済組合連合会所有地 5677平米
（1720坪）をマンション用地に取得いただいて、日本人向けに、
窓から富士山が見えるマンションを提供してほしかったです。
南麻布4丁目の国家公務員共済組合連合会所有地だった場所こそ、
パークコート南麻布にふさわしい立地であり、
その立地なら坪700～800でもアリだと思いますよ。
ホームページ更新されましたね。
バス通りから見たCGが更新されてましたが、横のガソリンスタンド無くなったない。
取り壊す予定とかあるんですか？
半工業地域みたいな立地。
上物も安っぽい。
でも坪700なのよ。
>>518
実際に準工業地域だし。2012年ごろは平米100万ちょい、坪350万程度の単価だった場所。
今でもこの辺りの中古は坪300万円台後半程度。いくら新築のパークコートとはいえ坪700万円台は割高感が相当にある。
準工業地域のパークコート・・・。
ちなみにパークコートのコンセプトは「都会の静寂な住宅地に本物志向の邸宅を」。
ここは住宅地ですらないという矛盾。
再三指摘しているが、マンションのブランド名など所詮は企業の場当たり的なものに過ぎないよ。一貫性など全くない。 パークマンションでもパークホームズでも名前などどうでもいい。 納得した人のみ買えばいいということ。
準工業地域という用途はマンションにとっては狙い目ですよ。商業地域や第１種低層よりもましです。賢い人は知っています。
そうなの？まあここは工場が密集しているわけでもないから、工業地域のようには思えないけど、住環境が良いとも思えない。
ここの魅力というか、唯一の利点はアドレスが南麻布ということに尽きると思う。
>>522 匿名さん
そうなんですよね。
デベの仕事は、
・土地買う
・設計をさせる（自社のコンセプトに沿って）
・施工させる（不正してないかチェック）
・ブランド名を付ける
・値づけして販売活動する
・管理会社にマンション管理をさせる
ですから、施工されるモノの躯体自体は別にどこのデベだろうが変わらないんですよね。
外観デザイン、共用部を豪華に見せる、住戸内の設備に高いものを使う、などで付加価値を付けるのかどうかがデベ毎の違い。
そこに価値を見出せれば販売価格、管理修繕費高くてもパークコートにすれば良い。
逆に住戸内のみ重要ならブランド気にしない最低限管理されたマンション買ってリフォームすると言うのでも全く問題なし。
それで一生で支払うお金もだいぶ違いが出ますからね。
最低限のマンションは、ブランドマンションよりキャッシュフローは有利かもしれないが、バランスシート上、有利でない可能性が高い。
本郷にもパークコートは既にあるけどね
パークコートらしい立地ではないぞ
隣の小学校の校内放送や運動会やってるのが聞こえるのかな？
紅組がんばれ、白組もがんばれー
一種低層は一軒家なら良いと思うけど、マンションの場合はまた違うかと。
坪いくらですか？
780かな
>>527 匿名さん
バッグに例えるなら、同じ素材でも希少性とブランド価値の高いバーキンは、百万円するものの中古でも値上がりの可能性すらあるようなイメージですかね。
ありきたりノーブランドのバッグは素材が同じかつ、より多機能で数万円で買えても、使った瞬間から値下がり決定で損するみたいな？
どうやらモデルルームは新宿らしい。しかも駐車場もないらしい、、、。
港区内陸部では最低に近い立地。アドレスが南麻布ということだけが取り柄。パークコートでもこの立地で坪単価800前後は流石に割高感が拭えない。
すぐそばの定借のパークホームズか麻布十番ザ・タワーからの住み替えの人がいれば、そっちの中古を狙ったほうが良いかも知れない。
下町、準工業地域、GS横、大通り沿い、目の前に目障りな歩道橋&麻布ラーメン・・・。
麻布内最低立地。三田のほうがマシ。
パークコートもここまで落ちたか。
＞＞538 匿名さん
パークコートは、浜松町あたりからおかしくなったなあ。前はもっと吟味された立地だったのに。単に交通の便とかアドレスだけでパークコートの名をつけて高値販売するとは。
パークコートは、本郷三丁目から怪しいじゃん
坪500ちょっとからありましたよ
タワー以外のパークコートは、買ってはいけませんよ。
市況が相当厳しい中、三井としては下駄を履かせる意味で「パークコート」ブランドで高級物件を演出した模様。ただ、現実には韓国大使館周辺を右翼の街宣車が大音量で走り回り、それを街の至るところで警察や公安が監視する街。現地近くにモデルルーム造らなかったのは、週末の現地周辺の物々しい雰囲気(右翼のヘイトスピーチ)を懸念したのでは？現地を見れば坪500はあり得ない。
現地に来たらマンション斜向かいの韓国人会館前での右翼のヘイトスピーチがすごいわ、隣がガソリンスタンドだわで、一気に興ざめしてしまうからね。
2015年ぐらいまでは坪単価350万円程度の場所だったしね。いまでも土地所有権で築20年程度の中古が坪単価350万円台で出されているし。
低中層の多くが単身者用住戸。恐らく大半は投資用(賃貸)。パークコートって、そういうマンションだったっけ？あとエントランスと屋上の水盤って必要？この物件のターゲットがいまいちわからない。市況が厳しい中、デベロッパー側も相当迷走してますな。
コンシェルジュの案内ページが更新されてましたが、まさかの20:00まででしょうか？だったら帰宅の際はほとんど居なくて使い物にならない。パークコートなら22:00までは居てほしいね。
HPリリースないので、仕様がわかりませんが、どなたかモデルルーム行ったかたなどご存じのかた、教えていただけませんか？
ディスポーザー、フロアーのどこまでが大理石か？床暖房はリビングのみか？寝室までかなど。。。
コンシェルジュをどうするのか？、エントランスと屋上の水盤をどうするか？、
あるいはコピー機やコーヒーメーカー、自動販売機の設置をどうするか？、
などの問題については、マンション入居後、マンションの住人が決めれば
いいことのような気がするのですが？
なぜ、そんな事を、ホームページで宣伝するのですか？
重要なのは、マンションの設計や部屋の仕様ですよね。
ですよね。ここのコンセプトが迷走しているような気がします。
安物の土地に建てるマンションを無理矢理高級にしようとしているように思えてなりません。
ウィークリーマンション、ないし、滞在型ホテルが最適？
個人的には水盤は不要。維持管理にお金かかるし、将来的に管理組合の判断で水を抜いたとしても、他に活かしようがない設備。
ウィークリーマンションとして利用したいです。
麻布ブランドやらマンションブランドやら、
そういう基準を大切にする方もまだまだいらっしゃるのね…
今どき、ほどよく便利でほどよく住みやすければいいじゃんと思うけどね。
単身者だろうと家族だろうと、変な人が住まなきゃ全然構わんよ
便利で、住み良い条件や、変な人の基準が、人によって違うし…
短期(長期修繕前に売却)で住む計画の人と、永住する人では考えが違うし…
住んでから決めるのは、理事会で草案練って、総会で合意が必要なので面倒が多いし…
（花火大会が見れる場所じゃ無いので、屋上に関しては、それがちょっと救いかち思う。）
この立地で坪500では購買層がついて来られないだろう。ただ、デベロッパーも市況の悪化を隠せなくなってきた。売り手市場ももう終わり。今まで完成在庫お構いなしで小出しに高値販売していたスミフが、今年に入り銀座と有明の大規模物件で未販売住戸を一斉放出しているらしい。この近隣でも、三田五丁目、白金一丁目、高輪一丁目と大規模物件が続く。立地や価格がイマイチと思うなら待ってみるのも一考かと。
白金から麻布十番にかけては不便ですし、誇れるようなブランド力も利便性の欠点を補えるようなバリューはありません。
麻布や青山のロジックは通用しない、中途半端なエリアですから、最近は価格の落ち込み・不人気さが目立つのでしょう。
このエリアの中古マンションの単価を見ると、このマンションを坪単価500万円で買ったら即含み損になると思う。
パークシティ武蔵小山はまだ竣工前ですが、坪500は今考えればあり得ない値付けでしたね。契約された方がお気の毒です。パークシティ武蔵小山のホームページに「人生は、このタワマンで変わる」とあります。皮肉にも(悪い意味で)人生変わってしまいそうな不動産市場の変化が起きていますね。ここも同じ三井物件ですが、我々は踊らされないよう冷静にいきましょう！
ここに関して言えば、白金高輪方面で後続の物件も予定されてますので、早めに売り切りたいなら坪350～450が妥当かと。投資用住戸はやや高めになりますかね。
坪単価350万円なら即完売でしょう。300代後半から400代前半が落としどころのように思われ。
私は都内を広めに探してますが、豊洲のブランズは販売開始を遅らせた事がアダになりました。昨夏に販売開始していれば、坪400でも行けたかもしれませんが、今の湾岸地区はハルミフラッグと同時販売のため買い手に厳しく比較されます。ここも、高値でのんびり売ってると次々と後続物件との比較(価格だけでなく立地や仕様も含めて)にさらされます。デベさんは、ここを坪500で売りたかったのですね～。でも、そういう時代は昨年までで終わったようです。買い手の私も急速な市場の悪化に驚いています。あとは、住宅ローン金利の動向も気になりますね。
ここの後続となると、白金1、高輪1×2、三田5、三田1×3などがあるけど、ここより良さそうな立地条件は駅ほぼ直結の高輪物件ぐらいかと。それでも麻布アドレスには勝てるとは思えない。
「麻布アドレス」と言っても元麻布や麻布台ではありませんし、南麻布でも高台の広尾や有栖川公園に近い４、５丁目でなく、仙台坂下の１丁目ですからね。「麻布アドレス」は嘘ではないけど、「麻布」というだけで不動産価値が高いとも言えないと思いますよ。高輪、白金、三田も同様です。
このマンションの最大のセールスポイントが、南麻布という「アドレス」です。
しかし、南麻布といっても広く、「立地」は旧お屋敷街の坂上の高級住宅地と、旧来町人の住む坂下の準工業地域に明確に分けられています。そして、今回のマンションは坂下の準工業地域側にあり、住環境として良いとはいえません。
この点、デベロッパーは殊更に南麻布という「アドレス」のほうを全面に出し、さらにパークコートブランドで下駄を履かせ高級物件を”演出”しているように見受けられます。
しかし、「アドレス」はあくまで表面的で肩書き的な要素で、住環境は「立地」によって決まります。「アドレス」と「立地」を分離して考えないと、不動産価値を見誤ります。ご参考までに。
南麻布、白金、高輪、三田の低地同士で比較すると、ヒエラルキー的には南麻布>白金>高輪=三田だと思うから、
今後再開発されるエリアとの比較で考えても、ここの方が少しマシな場所ではないかと。
でも坪単価500万円は高すぎると思いますけどね。
ここって前に坪単価７００～８００位って書かれてませんでした？
値下がりしたのですか？
そうですね。流石にデベも売れないと思って下げてきたのでしょうか。
>>568 検討板ユーザーさん
三田小山西地区再開発は、麻布十番ではないですよ。三田の低地ですから、麻布アドレスのこちらより、地位は下です。
しかし三田小山もここも麻布十番頼みなのは、少々恥ずかしいですね。
供給が増えますから価格下落圧力が働くという点は、同意。
地価の面でも一番安い三田小山が坪550、こちらが坪600、白金一丁目が坪700。
収束すべき適正価格はこう推測できます。
白金1と南麻布1の地価の比較では南麻布1の方が高いのでは？
麻布十番って下町商店街風情で住む場所としては冴えないイメージだったのに、今では住みたい街に変わっている。東カレのせいでもあるけど。
そう考えると低地の南麻布、白金、高輪、三田も何年後かには住みたい街にかわっているかもしれない。
流石に坪700万からは下げて、坪600万台にしてきたね。
坪700から600に下げたと言われても、最初があり得ない価格設定だっただけで、買い手としては下がったとは思えない。むしろここからスタートでどれだけ下がるかが興味深い。
下げたんですね？以前、92平米で2億円で紹介されましたが、今はいくらになってますか？
古川沿いは落ち目エリアなんですね。
こんな場所が坪単価500って落ち目どころか、7年前は坪単価350万円だったんだから、爆上げでしょう。
ま、私はせいぜい坪400万円が今の不動産相場でもこのエリアのフェアな水準だと思いますけど。
以前も書かれている方いらっしゃいましたが、エントランスと屋上の水盤って、検討されている方たちからご覧になって魅力的な共用施設なのでしょうか？エントランスはともかく、屋上までわざわざ行くほどのエリア(眺望)でもなさそうですし、何より管理費が心配だなぁと。
屋上に上がって見えるのが元麻布ヒルズと六本木ヒルズ。ここよりも高級なマンションから見下ろされていることをわざわざ確認しに行くなんて、どうなのよ。
屋上から、富士山や東京タワーは見えないのでしょうか？
富士山は麻布山が近いので仰角的に山かげになって見えないと思う。
東京タワーはパークコート麻布十番ザ・タワーとシティタワーが邪魔するけど一部分は見えるかも。
すぐ目の前にある 朝日南麻布マンション、
賃貸中ではありますが、坪260万（7階 31㎡ 2400万）
で売りに出されましたね。
いざ買うとなったら、ご近所の中古と比較して
割安な中古で妥協かもしれませんね。
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
麻布ですから、どこ高いですか？
麻布アドレス最低の立地で、コンセプトもファミリー向けか単身向けかよくわからないマンションが坪500～700ですかぁ。完全に危険水域ですね。バブルが弾けるのを待った方が賢明です。経済誌では、不動産バブルは今年の夏から秋には崩壊すると言われています。もちろん、モデルルームの営業マンさんは認めたがらないでしょう。でも、一例として、湾岸タワマンはハルミフラッグによってだいぶ厳しい価格競争にさらされているようです。ある意味、デベロッパー自身が、バブルを崩壊の引き金を引いているとも言えます。
予定価格ベースですが、検討していた中層階が坪600との事でここを見送り、後発を待つことにしました。高層階は当初より値下げしたみたいですがそれでも坪650くらい。広尾や恵比寿と違い、ここは市況が冷めれば一気に暴落する地域なので、怖くて手が出ません。
ここより少し高台寄りに建つ築20年のフォルム南麻布が70平米7400万円で売りに出されている。
このマンションは立地が劣るけれども建物のブランド価値が高いことを考慮して、プラス10%上乗せして考えても、
このマンションの20年後の単価は坪385万円ぐらいだと思う。
何人か営業と話しましたが、ここが坪500～650であることの妥当性を誰一人説明できませんでした。普通ならこちらが聞かなくても近隣中古の成約事例を示してくるところですが、どうやらここのエリア(南麻布の坂下低地エリア)では坪500どころか400でも中古の成約事例は皆無のようです。つまり買った瞬間に大幅な含み損が発生。最近のパークコートは物件のコンセプトもぶれてるし、値付けもおかしいです。昨年春に竣工したパークコート千代田駿河台も値付けに失敗し、竣工から10か月が経ちますが完成在庫を抱えています。後続物件を待った方が良いと判断します。
