パークコート南麻布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都港区南麻布一丁目29番9（地番）
交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅 徒歩5分
都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅 徒歩5分
都営地下鉄三田線「白金高輪」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線「白金高輪」駅 徒歩9分
間取：1K～3LDK
面積：26.01平米～103.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-08-12 16:55:23
最新のタワー建築物と立地を差し引きすれば浜松町も赤坂も大差はありませんよ。
別格と呼んで良いのは、檜町公園と青山のパークコートタワーだけ。
私は迷わず買いましたよ。
檜町公園のパークコートは非の打ち所がないマンションだと思う。
たしかに、ここでパークコートなんだ、という感じですね。
浜松町とか、線路脇でパークコートはどうなのよ、と思いましたが、都心でタワーなら、なんでもパークコートなんだろう、と思っていました。
立地的には麻布最底辺レベルだけど、物件の仕様を高めに仕上げてくると思われ。
「コート」は、フランスで「丘」という意味の単語です。
したがって、パークコートといえば、
丘の上のマンションを意味すると思います。
したがって、低地のパークコートというと、
ちょっと、ちぐはぐな感じがするのです。
ただし、このスレの流れのごとく、パークコートは
「快適な住空間、暮らし向きのよさ」を意味するグレード
なのだと考えれば、こちらのマンションには、
「下町にパークコートという新しい発想」
「駅近の便利で生活しやすい場所に、パークコートの快適性」
といったコンセプトを感じ取ることができます。
業者様には「なるべく沢山の人に、パークコートの快適性を」
「お手軽に楽しめるパークコート」という方針で、
間取り、価格帯など、幅が広いニーズに対応できる物件を
期待しています。
>>151 マンション検討中さん
なるほど、良い観点ですね。
たしかにこの立地はリュクスで販売できて利益が出るのが解っていたから仕入れたんでしょう。
では、なぜコートにしたのか？
ターゲットが投資家寄りから実需にブレる。さらにはアドレスは良いが幹線道路沿いガススタ横の微妙立地、コートなのにこの立地で良いのか？
次に三井が仕込んでるのがスーパーNISSIN跡地ですよね、あそこも駅近ですが微妙環境。
そこの集客も見越して、ここをコートで設定して集客するんでは無いでしょうか。仕様はどんなもんで着地させて、どれくらい集客できるか？買わなかった見込み客はNISSINを買うか？等
日進の跡地は目の前が幹線道路、すぐ裏が高速道路と古川、しかもアドレスは麻布とは言え最底辺の東麻布という、麻布エリアでは最悪中の最悪な立地ではないかと。
新しい日進に今日行ってきましたが、店舗は少し狭くなりましたね。ワインの試飲も少なかったです。
悪くはない立地だと思いますけどね。結局のところ価格次第だと思いますが。平均坪単価550ぐらいですかね
>>173さん、私の投稿読んでくれて有難うございます。
こちらの物件と、たとえば白金高輪のパークリュクスとを比較した場合、
こちらの物件の方が、敷地、建築面積ともに余裕があると思うのです。
（建築面積で白金高輪のパークリュクスの1.5倍）
したがって、こちらの場所には、ペンシルでもない、建築設計に余裕ある、
スタイリッシュな15階建てのマンションが建つことが予想されます。
つまり、立地としては、パークリュクス向きであっても
建築面積に余裕があるので、お試しで、いろんなバリエーションの
間取りを企画できるということですよね。
したがって、上層階に、付加価値をつけたペントハウス的な部屋、
本来のパークコート的なプレミアム住戸を配置して、
下層階に、パークリュクス的なコンパクトな部屋を配置する、
マンション全体としてはパークコートとして分譲する
ということも可能ですよね。
私的な希望としては、上層階のプレミアムがついたペントハウス的な
部屋に、予算の上限は関係なく、快適な部屋に住もうとする資産家に
住んでいただいて、その分、下層階の、リュクス的な部屋を買いやすく
して欲しいという希望がありますね。
>>157
南麻布とはスレチになるけど、マジレスすると
虎ノ門タワーズレジデンスは、真向かい近接に森トラストの虎ノ門トラストタワー（ワールドゲート）
がニョキニョキ建設中で全く日が当たらな。いどころかオフィスから丸見えになるだろう。
反対側もオフィスで挟まれて、とてもお勧めできない。
中古なら六本木ヒルトップをお勧めする。梁の事は知らん。
小生、職場が近所なのでよくわかる。
なんか２人くらいで進行している感じの無意味な投稿が続きますね。
ここ。
初心者マークさんの陳腐な持論は、放置でよいでしょう。
それと虎ノ門（と名が付く）物件は、森ビル様の虎ノ門ヒルズレジデンスに引っ張られた勘違いな物件が多いので、森ビル以外は手を出さない方がよいかと。
虎ノ門はグローバルビジネス国家戦略特区に指定されてるから資産価値が上がることはあっても下がることはないでしょ。住むところとしては魅力ないけどね。
住むなら南麻布の方がずっと良いと思うよ。
ナニワヤのローストビーフは美味しいけど高いわ。自分は日進デリカでブロック肉買って自分で作るよ。日進デリカは新しくなって狭くなったけど。
まあでも、麻布十番周辺は虎ノ門なんかより生活していて毎日ずっと楽しいのは間違いないと思うよ。
大通り沿いとかGS横とか嫌悪もあるが、利便性考えるといい物件だと思います。
ただし、1Rから上層階大型住戸混在型で「パークコート」という企画はやはり中途半端感は否めない。当初「リュクス」企画がプランニングしていくうちに上層階の好条件を活かすため大型住戸を作るとそれらの高額住戸の売れ行きを考えてネーミングがそうなったという風に見えてしまう。もちろん内廊下企画とか高さ50mで15階なのでそれなりにゆったりした企画にはなると思われます。
ここは首都高速、古川、羽田空港新ルートに近い三重苦の場所ですね
https://www.sumu-log.com/archives/11303/
よくパークコートになれたなという感想
騒音、排気ガス、浸水、飛行機からの落下物等事故リスク、、、
港区っていう区名だけが取り柄のマンションってイメージしかしない
三田小山町西地区は、再開発で、将来、ミッドタウン＋檜町公園
のような場所にならないですかね。
>>187 マンション検討中さん
あそこは、言わずと知れたキワモノ立地、ですからね。
せめて首都高に挟まれてなければ…。
そういえば昨日のゲリラ豪雨で古川が溢れそうになったらしいですね。
南麻布のパークコート できれば購入したいと思いますけど
私に用意できる予算は、>>85: マンション検討中さんと同じく6000万円ですね。
低層階（2階）の条件の悪い部屋でもいいので、6000万円くらいの予算で
40ｍ2くらいの部屋、なんとかならないでしょうかね。
>>85: マンション検討中さんと同ように、
年収1500万円の勤め人 （手取り月80万円の人）が社宅に住んで、つつましやかに生活して、
毎月50万円ずつ貯金、つまり毎年600万円ずつ貯金して、それが10年間続けられて、
それで貯められるのが、やっと6000万円です。（予算積み上げ方式）
しかし今の不動産市場だと、予算は、1億5000万円ないと、まともな物件は買えない。
つまり、年収1500万円の勤め人が、生活費0円で自給自足の生活をして（仙人の様な生活）、
所得税・住民税などの税金をすべて支払わないで（何か悪いことをして）、
それが10年間続けられて、 それで貯められるのが、1億5000万円です。
ですから、1億5000万円という予算は、勤め人さんが、自分で働いて、
予算積み上げ方式10年間で購入する金額としては現実的でないのです。
日進旧店舗跡地にもマンションが建つらしいけど、あそこが一番ヒドイ立地だと思う。
東麻布のマンションは、東京タワーが見えるのかどうかが大きい。
日進旧店舗跡地のマンションが、東京タワービューのパークコート
になるのなら、それまで待ってみるのも手だね。
日進跡地はおそらく賃貸ですね。
今回の物件は値付けが悩ましい。あまり平均値を出す意味ないですが@500を下る可能性は低いでしょう。しかしながら、販売戸数や大小混在型の超高級物件にはなりえない企画に鑑みると大台から大きくは超えないのではないかとみています。@510～@520程度が私の読みです。
>>189 マンション検討中さんのような、
予算積み上げ方式で購入しようとする人の予算と
市場での売り出し価格が大きく乖離してくるのは
やはり、都心の優良物件が投機で買われるからなのかな？
予算積み上げ方式と売り出し価格の乖離分がバブル
（泡だとか風船のように膨らんだ部分）だよね。
そのような状況がずっと続くとも思えないので
少し待つしかない
これまでのこのスレの流れをスッキリとまとめます
ただひたすら、採算が取れそうなマンション用地を仕入れて、マンションを分譲する
だけでは進歩がありませんし、長期的には、業界そのものも衰退してしまうでしょう。
「マンションは企画が勝負」と言われますように、業界をリードする財閥不動産様
には、財閥らしい器の大きさで、大胆かつ発展的な企画を考えて欲しいです。
こちらのマンションの企画の勝負どころは、
「本来は高台のマンションであるパークコートを、低地に企画する」
「沢山のバリエーションの部屋をそろえて、なるべく沢山の人にパークコートの
快適性を提供する」だと思われます。
古川沿いの低地に、いかにして、パークコートらしいマンションを設計するのか？
いろんなバリエーションの間取りが混在するマンションで、いかにして、
パークコートとしてまとまりのよい、質が高いマンションを企画するのか？
こちらのマンションは、財閥不動産様の基本的な姿勢が試される
試金石のようなマンションだと思われます。
初心者マークさんはスルーで良いでしょう
初心者マークの人、まとめますとか言ってまとまってないし、そもそもまとめなくて良いから。個人的主観論の押し付けがましいパークコート論は不要です。
初心者マークの人はここで意味不明な謎理論を展開して何がしたいんだ
いろんなところでまとめているよね 笑
自作自演？
こんなの見つけました。
初心者マークを攻撃してるのは武蔵小山君だったのですね。
あれま。これは言い訳できませんね。
有名な荒らしの人ですよね。
もうこちらのスレには来ないで下さい。
あの山脈に沿うて沼沢地があり、その毒きが、これまで開拓してきた場所をすっかり害なっている。あの腐った水溜まりにはけ口を作るという最後の仕事が同時に最高の開拓事業なのだ。おれは数百万人の人々に、安全とはいえなくとも、働いて自由に住める土地をひらいてやりたいのだ。このような高い幸福を予感しながら、おれはいま最高の瞬間を味わうのだ。
ゲーテ「ファウスト」第二部 沼沢地の開拓
三田小山町西地区を含め、古川沿い低地の再開発は、港区山手線内のメインテーマだと思うのです。
こちらのマンションは、古川沿い低地の再開発の中心となり、未来的な都市型住宅の模範になるでしょう。
そして、こちらのマンションを生活の拠点として、未来都市へと変貌していく港区山手線内の中心に見を
置くことにより、自分自身も Metamorphose していくことが出来るでしょう。
古川沿いはマトモな人間の住む場所ではありません。
昔もこれからも。
古川沿い低地はダメでしょ。
湾岸地区や二子玉川並みに、将来盛大に暴落することが約束された場所。
都心の環境が厳しい場所だからこそ、讃岐会館のビア庭園のような
都心のオアシスがものすごく貴重だと思う。
マンションのワンフロアすべてを、マンション内の庭園、
マンション内のオアシスにするくらいの大胆な企画を期待します。
つーか、東京さぬき倶楽部は再開発で無くなるから〜。
都心の環境が厳しい場所のパークコートだからこそ、
ものすごく工夫して、都心のオアシスのようなマンションを
企画しなくてはならないでしょうね。
都心のオアシスね
敷地面積見てます？
>>209 マンコミュファンさん
Less is more （少ない事はより豊か）
God is in the detail （神は細部に宿る）
ーミース・ファン・デル・ローエー
マンションには「不動産」という側面と「建築作品」という側面の二つの見方があります。
こちらのマンションは「下町のパークコート」「古川沿い低地における都市型住宅の模範」
さらには「コンパクトな敷地の未来建築」をテーマにした建築作品であるという見方もできます。
そういった意味でも、こちらのマンションは、古川沿い低地の再開発の中心であり、
建築作品としても、大きな可能性をもったマンションであると注目されているのです。
芸術性うんぬん言う前に、ただの大通り沿い物件なんだけどね。
良い味付け出来ると良いですね。
大げさな分析は何なんだいったい。
流れからすると、PC南麻布ヒルトップの住人のような気がしますね、、。
お古を売り抜けてこちらに上手く買い換えようとしているようにみえます。
そう、ただの、よくある、大通り沿いマンション。厚化粧して、立地不相応なブランドを冠して、高値追求しなければならない大人の事情があるのでこれ以上追求しないで欲しい。
パークコートはハイグレードマンションシリーズの中では好きな方なんですが、ここ5年ぐらいの傾向をみると、タワーより低層マンションの方が良いマンションありますね。
外側では潮が岸壁まで荒れ狂おうとも、内部のこの地は楽園のような国なのだ。そして潮が強引に進入しようとて噛みついても、共同の精神によって、穴を塞ごうと人が駆け集まる。そうだ、おれはこの精神に一身をささげる。知恵の最後の結論はこういうことになる、自由も生活も、日毎にこれを闘いとってこそ、これを享受するに値する人間といえるのだ、と。
ゲーテ「ファウスト」第二部 沼沢地の開拓
「マンションは企画が勝負」と言われますが、エンドの人の立場で考えると
「マンションは企画を買え」と言うことだと思うのです。
つまり「マンションは管理を買え」と言われることと、同程度に、
「マンションは企画を買え」は普遍性が高い真理だと思います。
ま、多少、言っていることのまとまりが悪くても、マンション購入を目指して、
コツコツ10年以上予算を積み上げて、マンションの企画についていろいろ
考えている人もいるのです。
港区山手線内（内陸側）＞港区山手線外（海側）
高台＞大通り沿いの低地
>>40 マンション検討中さんが、指摘しているように、
再開発によって激変したのは、港区山手線外（海側）だと思うのです。
投資と考えた場合でも、大きなキャピタルゲインを得ることができたのは海側ですよね。
たとえ不利な立地条件であっても、あっぱれな都市型住宅が建築される可能性は十分にある。
そして、企画として、建築作品として、あっぱれなマンションは、非常に確かな価値観として、
肯定的に評価するしかない。
「どう再開発しても 高台＞大通り沿いの低地 という関係性は普遍」
と割り切ってしまっても、何の発展性もないですよ。
>>218 匿名さん
その、パークコートタワーを凌ぐパークコート低層物件、とは具体的にどこですか。
この際ですから挙げれるだけ挙げてみましょう。
無ければナシで構わないのでスルーして下さい。
パークコートのマンションをいろいろ検討させていただくと
パークコートは、不動産というよりかは、建築作品であることがわかります。
つまり財閥不動産の意図するとことを整理すると下記のごとくです。
パークマンション：財閥不動産が提案する最高峰のマンション
パークコート：財閥不動産が提案する建築作品
パークホームズ：コストパフォーマンスも勘案した優良マンション
パークコートを不動産と考えると、優良不動産＝好立地ですので、
「パークホームズより立地が悪いパークコートっでなんなのよ？」ってことになる。
しかし、パークコートを建築作品と考えると
たとえ立地がよくなくても、建築作品として優れているということは十分ありうる。
いや、むしろ、厳しい立地条件だからこそ、建築作品としての可能性が広がる場合
もあるでしょう。
やはり、パークコートは、建築作品としても秀逸な憧れのマンションなんですよ。
赤坂檜町のパークコートが建築作品として素晴らしいことは十分理解できるわけ
ですが、価格的に手が出なくて悔しい思いをした人は沢山いたと思うのです。
そこで、あえて、手がとどきやすい場所に、手ごろな広さのパークコートを
企画して、なるべく沢山のひとに建築作品としてのパークコートを
提供することが今回の企画の意図なのです。
パークコートタワーを凌ぐパークコート低層物件は現時点では都内にはありません。
常識的に考えればわかると思いますが。
タワーと低層物件の比較では、遮音性と維持費については、低層物件有利。
したがって、タワーか低層か、迷うのなら、無難なのは、維持費が楽な低層。
維持費が気にならない裕福層なら、タワーでも、タワーと低層の両方でも、お好きなようにどうぞ。
おっしゃる通り、低層は割高ですよ。
築20年くらいの物件を見てごらんなさい。
そこには、驚愕のランニングコストが…。
あえて、高層マンションと低層マンションが、同じ価格で分譲される場合を想定する。
日本の税制では、土地持分より、建物部分に対する固定資産税が割高になる。
したがって、高層と低層が、同じ価格の場合は、土地持分の割合が多い低層よりも、
建物部分の割合が多い高層の固定資産税が高くなる。
高層建徳の高層部分の維持費も、低層建築の維持費より割高になる。
したがって、高層マンションと低層マンションが、同じ価格で分譲される場合は、
固定資産税と建物維持費のいずれもが割高になる。
ただし、個々の物件を見ていくと、低層でも、良好な管理体制維持のため
あえて割高な維持費（管理費・修繕費）を設定する場合はありうる。
低層って、築20年くらいでランコスが月10いくから恐ろしくて手が出せんは。
大規模構想の方が共用部が充実していて管理費積立金も抑えられるから良いことずくめ。
この辺りは、東日本大震災時はどのような状況だったのでしょうか？ご存知の方教えていただけないでしょうか。
あの頃よりさらに人口密度が高くなってるからね。
恐ろしくて住めない。エレベーターが止まってしまうのは絶対だし。ぜぇぜぇ言いながら階段で上り下りするか。
非常電源なんか一日もたないよ。
同じ広さの敷地に、同じ建蔽率で建っている2つのマンションがあるとします。
一方のマンションは、10階建で、30世帯。
もう一方は、40階建で、120世帯。
10階建のマンションのそれぞれの部屋の広さと
40階建のマンションのそれぞれの部屋の広さは
すべて等しいものとします。
さて、40階建のマンションの一部屋あたりの土地持分を
10階建のマンションの一部屋あたりの土地持分と比較すると、
40階建の一部屋あたりの土地持分は、4分の1になります。
したがって、40階建のマンションの一部屋あたりの
土地持分に対する固定資産税も、4分の1になります。
つまり、マンションを高層化することによるスケールメリットによって、
40階建のマンションの土地持分に対する固定資産税の優位性は
確実に存在すると言えます。
それでは、高層マンションの土地持分に対する固定資産税の優位性に着目して、
あえて、高層マンションの低層階（低層マンションと同じくらいの高さ）
を狙うという考え方は成立するのでしょうか？
高層建築と低層建築では、高層建築の建物の維持費が割高になります。
したがって、高層マンションの低層階の部屋の建物部分の維持費は、
低層マンションの同じくらいの高さの部屋と比較して、維持費が割高になる。
結局のところ、高層建築の割高な維持費によって、
高層マンションの土地持分に対する固定資産税の優位性の
かなりの部分は相殺されてしまうような気がするのですが？
低層、小規模物件がランニングコストが高いという自明な話は、時間の無駄なのでやめましょう。
こちらくらいの規模のマンションが、一番スケールメリットが出やすいのでは？
スケールメリットの基準としては100戸が目安かと。
概ね同じ立地条件の場所に、同程度の分譲価格の
高層マンションと低層マンション二つがあるとします。
一方のマンションは、40階建で、120世帯。
もう一方は、10階建で、120世帯。
40階建のマンションと10階建のマンションのそれぞれの部屋の
広さと分譲価格はすべて同じとします。
長期的に見て、同じ程度の管理状態を保つための維持費がかさむのは、
40階建マンションの部屋と10階建マンションの部屋のどちらでしょうか？
この判断は、マンション購入にあたって、ものすごく基本的なことだし、
高層か低層か、迷うのなら低層にしておくのが無難だと思われる根拠です。
もちろん、港区山手線内のような場所では、高層＝割高 という
一般的な考え方が通用しない、超高級な低層マンションがゴロゴロ
しているのは周知の通りです。
低層マンションは築20年くらいで管理修繕費を合わせて10万円を超えますからね。
固定資産税に駐車場もあわせれば月20万円弱。
ためらわずに低層を選べる人たちは流石だなぁ〜って思っちゃいます。
数年前、麻布富士見町（南麻布4丁目）国家公務員共済組合連合会所有地
5677平米（1720坪）を、中国大使館が、一般競争入札にて、60億円で
落札したことがニュースになりましたよね。
本来的には、この南麻布4丁目の国家公務員共済組合連合会所有地だった
5677平米（1720坪）こそが、パークコート南麻布にふさわしい立地
だったと思われます。
1720坪 60億円なら、容積率200%で、延床面積3440坪に膨らませて
440坪は共用部分としても、残った3000坪を30坪のマンション100戸
に分割すれば、1億円くらい（土地持分6000万円 建物持分4000万円）
の予算で専有面積30坪のマンションが提供できたと思うのです。
この国家公務員共済組合連合会所有地には、かつて、五代将軍綱吉の
慰安施設として「富士見御殿」が建築されたとされます。
また、富士見御殿建築のための資材運搬のため、古川を拡張するに
あたり、四の橋から一の橋までの工事人夫の分担を、1番から10番に
分けたとされます。
こちらのマンションの立地も、富士見御殿建築に際しての、古川拡張の
再開発に含まれた、交通、運搬の要所だった思います。
この国家公務員共済組合連合会所有地、富士見御殿があった場所は
その後、長崎「グラバー園」のトーマス・ブレーク・グラバーが
晩年に東京グラバー邸を構えた場所でもあり、南麻布の中心といっても
過言でない場所だと思います。
しかし、あまりにも地歴が重すぎて、おいそれとは、手が出ない
という側面もありますかね。
富士見御殿建築に際して、確実に必要とされた資材運搬の要所であり、
さらなる再開発で大きく進化していくことが予想される
古川沿いのほうが、気楽でいいかもしれませんね。
そもそもパークアクシスかパークワンズにするつもりで取得した土地でしたが、浜松町での線路脇嫌悪環境立地パークコートの成功に気を良くして、こちらにもパークコートを建てることになったようです
駐輪場も一応、１戸あたり１台分の割当はあるみたいですね。その点は良かったかも。
都心部のマンションだと、あまり駐輪場が充実しているところは多くない上に、ここは戸数は多いマンションなのでどうなっていくのだろうと思いました。
このご近所の移動だけだったら、車よりも圧倒的に自転車のほうが楽なんですよ。
書き放題のネットの世界ですから、情報はご自分で取捨選択しましょう。
全ての投稿の裏側には何らかの意思が働いていることを、忘れずに。
パンフレット＋アンケート送られてきましたね。
このあたりだど1階が600万円台で最上階が800万円台です。
サイトが壊れていますね…
パークコート麻布十番ザタワーと
パークホームズ南麻布の買い増しの
需要だけで完売なるか。
仕様と価格をうまく設定せねば、
築年数以外だいたいの条件は悪くなるはずなので、そこをどう演出するか。
ザタワーからだと、アドレスの響きとナニワヤに近づく以外良くなる点ナシ、光井純からUDS、大成から西武建設となにもかも格下だしね。
ザ・タワーとの比較だとアドレスが南麻布という以外に魅力的な要素はないなあ。それだけ麻布ブランドがすごいとも言えるけど。
友人がパークコート南麻布ヒルトップに住んでいます。多くの部屋が130平米以上といい、内廊下で1フロアに3〜4戸、いわゆる高級低層マンションでした。それに対して今回のマンションは最大で103平米。おそらく購入層の所得、家族構成、趣向もまったく違うのでは？
立地については同じ南麻布ですが、パークコート南麻布ヒルトップは丘の上の高級住宅地（仙台藩の屋敷跡）。至近距離にS建設の社長宅、歌舞伎俳優のMさん、大物歌手のYさんの自宅などがあります。一方で今回のマンションは、江戸時代から町人の住むエリアで、いまも工場などが残るいわば下町。「ギリギリ麻布」などとも呼ばれるエリアです。購入に際しては、そのあたりにも留意されたほうが良いかもしれません。
>>250 マンション検討中さん
>ザタワーからだと、アドレスの響きとナニワヤに近づく以外良くなる点ナシ
ザ・タワーよりもこちらのマンションのほうが、有栖川宮記念公園が近い
もちろん、広尾駅周辺からのほうが有栖川宮記念公園は近いけど
都立中央図書館を利用するという場合は、広尾駅からでも、結構、公園の中を歩くことになる。
こちらのマンションから、都立中央図書館には、
ナチュラルローソン → 薬園坂 → 奴坂 → フィンランド大使館 の通路で、意外と楽に行ける。
こちらのマンションだけでなく、南麻布低地のマンションは、そこを、もっと宣伝すべき。
パークコートは、元麻布でもヒルトップレジデンスはかなり高級なんだけど、ヒルテラスは賃貸仕様だったりと、まちまちなんだよね。
>> 251 検討板ユーザーさん
>ザ・タワーとの比較だとアドレスが南麻布という以外に魅力的な要素はないなあ。
長期的に見た場合、スケールメリットが出やすい規模なのでは？
あと、狭い部屋は、賃貸仕様でもいいので、買いやすい価格設定にして欲しいよ。
古川沿いのマンションは、高級感よりも、下町の気楽さ、手ごろな価格で勝負ですよ。
>>253 マンション検討中さん
ナショナル麻布とか広尾側には週末散歩には良いかもしれないけど、平日は白金高輪か麻布十番アクセスでしょう。
まぁザタワーだと麻布十番しか使わないだろうけど、ここだと白金高輪アクセスがあってもおかしくない。
ヒルトップレジデンスの名がつくものは悪くはないですが、大体全て電線だらけの萎え萎えエリアですし、お見合いカーテン強制生活が待ってますので、とても人間らしい生活は出来ませんよ。
ザ・タワーからここに引っ越すとナニワヤが近くなるけど、日進とダイエーは遠くなるね。
しかしアドレスが南麻布になると言うのは魅力的。貸しやすい。
ここがパークワンズだったら劣悪環境のハンデは無視できる。
魅力的な投資物件だったと思う・・・・。
南麻布の中では、最底辺に近い立地です。
南麻布は台状の地形をしていますが、豪邸や高級マンション、大使館等は、すべてその上側にあります。
坂を下りると銭湯やら町工場やらガソリンスタンドやらがあり、区画も小さくゴチャゴチャで、小汚い雰囲気です。
歩いてみると、アップタウンとダウンタウンに分かれていることがよく分かると思います。
低地よりも高台のほうが一般的に高級だと言うことなど、そんなことはわかってる。
しかし南麻布の低地のほうが元麻布の谷間よりも街並みはすっきりしていて良いと思う。元麻布の廃園になった区立保育園のあたりとか、かなりシャビィ。
元麻布の高台でも元麻布ヒルズのあたりは安っぽく見える狭小三階建ての建売とか建ってるし。野村のプラウド元麻布なんて、目の前が庶民的な古民家の集まっている区画で萎える。
南麻布高台も本村小のあたりとかザハウス南麻布の裏手とか、貧乏くさいとしか思えない。
そんな名前だけでイメージ先行のの元麻布や南麻布の高台よりも、こっちの立地のほうが区画が広くてスッキリしていて良いと思う。
電線マンションじゃなければなんでもいいかな。
カーテンもたまには開けたいし。
このあたりのマンションを購入検討中の人は、まず、このマンションから、
ドムス南麻布がある薬園坂まで歩き、奴坂経由、フィンランド大使館右折で、
都立中央図書館まで歩いてみることを勧める。
このルートは、南麻布の低地と高台の両方の雰囲気を短時間でつかむことが
できるルートだからね。
奴坂の急勾配さえ容認できれば、このあたりのマンションは買いだと思う。
このあたりは、南麻布としては、圧倒的に買い易いマンションが売りに出されるし、
なんといっても、駅近く、十番近くで、生活しやすい場所だからね。
南麻布の低地と高台の雰囲気の変化に我慢できないできない人は、予算を奮発して、
高台の物件を選ぶしかないだろ。
