パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

>>14272
ありがとうございます。すぐ近所に住んでるので、不動産屋にアンテナ貼って賃貸出たらすぐ申し込みます！
あ、定期借家が多いとかありますか？

>>14272 マンション検討中さん

ちなみに地権者さんの部屋と契約者の部屋では、初期の内装のグレードが違うとのことなので、念のためご注意ください。

天カセはどちらもナシでしたっけ。
梁と下がり天井はどちらもアリでしょうか。

地権者さんの方が内装が安いんですか？
床はタイルじゃないのかな

地権者は分母が小さい
→分子の家賃を安くできる
→新規、投資家も地権者の家賃に寄せざるをえない
→マンション価格に比べ家賃が伸び悩んでいる二大要因の一つ

地権者の床は、ビニールシートでしよ。

分譲用も壁がビニールクロスでした。

>>14254 マンション検討中さん
近隣地域だけではなく、同一需給圏内の代替競争不動産における成約事例をレインズ等で収集して総合的に判断した結果、
結局買うのでしょうか？

3A＋Rの新築マンションですが、全居室天カセは当然として床、クロス、柱までも大理石貼りです。
広くて仕様高くてとても満足です、高いけどやはりマンションは港区が一番ですよ。

>>14283 匿名さん
14254です。
私は買います。しかしそんなこと言いながら大して事例収集してませんし、購入の意思決定における判断基準としては考慮外でした（抽選が終わった後に興味本位で少しだけ周りを調べましたが意思決定後の話です）。
賃貸物件として投資用に購入するのであれば徹底的に調べたでしょうが貸すことは想定してないので。
因みに多少見た限りで情報提供すると同じ再開発のウエスト棟の5階で坪15200円から16600円、PC千代田富士見高層階で坪24000円から25500円で成約してますね。ご参考までに。
ウエスト棟より賃料単価が低くなることを前提に話をしておられる方もおられますが妄想は自由です。今正解はありませんし。
不動産売買では度々利回りの話が出ますが、それを主たる判断基準とすることが正しい場合もあればそうでもない場合があります。不動産は奥深いですから。

パークコート千代田富士見は、こちらとは別次元のマンションなので、参考に値しません。
ここの大きな目標の一つに、坪賃料20000円到達が挙げられますね。
しかし、ご提示下さったウエスト棟の賃料や、小石川駅近物件の相場に引っ張られるのは避けられないので、なかなか厳しい到達目標かもしれません。

ここのタイルは安い仕様ですよ。オーナーズ資料見ました？6畳で50万ぐらいです。

>>14286 匿名さん
次元が違うからといって安易に取引事例を排除することは妥当とは思いません。なぜならこのマンションと同次元で比較できるものが今あるとは思わないからです。
その場合、通常少し離れた地域（同一需給圏）の取引事例も収集し、まずは地域要因の評点の比較をし、個別的要因（駅直結、建物グレード等）の評点比較をして事情補正を行った上で事例の賃料に評点の掛け算をして適正賃料を導きます。つまり同じ次元に補正する作業を行います。
どの事例を採用するかどのように事情補正をするかは判断が分かれるところですし、それでも千代田富士見が事例の範囲に入らないと思うのであればそれも一つの判断です。別に同じ次元で比較する事例で持ってきた訳ではありません。
ただ私は投資家ではないのでそんな面倒くさくて意味ない事までやりませんけど。

この再開発で小石川の地価は上昇するでしょうね！楽しみです。

>>14286 匿名さん
千代田富士見が別次元といいますが、
飯田橋のグランブルームと文京ガーデンゲートタワーのオフィス賃料は殆ど変わりませんよ。
参考までに。

マンションの話をしましょう。

中央線を越えた千代田区のパークコートタワーを、羨む。

ここのマンションが買える人は、千代田区だって港区だって普通に住める年収の方ですよ。
ここがいいと思って検討、買っているので、
別に羨ましいとかはないと思いますが。
いい街になっていくといいですね。

パークコート小石川がランドマーク的なマンションになり、高収入の人口増加、それに連鎖し様々なプラスの連鎖が期待出来ます。
本音は買えるものなら買いたい住みたい、成約の方が羨ましいですが手が届かないのでもう少し駅から離れたマンションを検討します。

>>14292 匿名さん
千代田富士見の分譲時も、そうやって揶揄する輩はいたね。今は、その時買った方々の勝ち

春日周辺の坪単価300万、その2倍の坪単価600万超えの文京小石川。
ちなみにブリリアタワー目黒、港区低層階マンション、千代田区と並ぶ坪単価です。
まさに不動産バブル絶頂期の今、相場が崩壊したらどこまで下がるのか興味あります...

ポジの考え方は昔のバブル時代そのまんまですね

いつまで同じような話してんだか

>>14296 マンション検討中さん
目黒もブリリアタワー以外は300万くらいじゃないの？港区も600万の低層マンションが建つエリアに1200万のタワーマンション建ってるし、どこも同じじゃないの？

大雨が降るとやはり不安感が募るエリアですね。

延々と同じ話が繰り返されてます。
いい加減飽きました。
もっと楽しい話をしましょう。

>>14300 匿名さん
今週末は大雨みたいです。

だから？

買わない人は絶対に値下がりしないの法則ですね。羨ましい。人生100年時代。100歳まで家賃払い続けて下さい。

数年前に港区千代田区を買った方々が、文京区に坪600という狂気的な判断をしてしまったお上りさんを馬鹿にしている、という構図でしょうね。

>>14303 マンション検討中さん

>>14303 マンション検討中さん
今週末の大雨が、度々ご助言頂いてきた浸水リスクの実証試験の場になる、というご案内、お知らせと受け止めましょう！
特に問題無ければ、浸水の現実性は大きくない、大丈夫となります。
土日に検討者、契約者は見学にでも行きますか。実証試験の結果はニュースの有無で十分ですが

>>14305 匿名さん
アルバイトを探しています。
架空請求業者とネット掲示版の連続珍投稿のどっちにやりがいを感じますか？時給はどっちがいいですか？
ヤル気とガッツには自信があります！！

>>14306 通りがかりさん

梅雨の雨程度で浸水を心配しなければならない
エリアなんですね

>>14308 匿名さん
答えは大丈夫だよ。今度行ってみたら？それをここでレポートしてよ。
>>14300 はそれでも心配しているみたい。過剰なんだろうね。チョットかわいそう。何かあったのかね。そっちが心配。

麺屋武蔵ととんかつさぼてんが入ってほしいね。

水没リスクの高い所に住みたい人もいれば、低い場所にしか住みたくない人もいる。

スーパーカーが必要な人と軽自動車で間に合う人とは、話が噛み合わんでしょ。

前にそんな話だったっけ？

ネタ切れなら出直したら。
良い週末を！！

昨日も通ったけど深夜までクルマがうるさいなあ

>>14308 匿名さん
本気で思ってます？東京の方ではありませんよね。

ここを買った人はお上りさんが多いでしょうね。

一期二期共即日完売です。
残った約70戸が三期に回ります。
価格は一期＜二期＜三期となります。
お金の余っている現金一括購入者にとって買値の半額になっても痒くても痛くありません。

大半の方は、違うみたいですよ。
スレを読み返すと、資産価値 を連呼する あさましい方達のほうが多数派を占めています。
資産価値 は 買値が最重要だとも知らずに。

僻み妬みが色々あって面白い。
このマンションを買えない方々のストレス解消として言いたい放題大いに結構ですね。
ちなみに私も高くて買えない一人です！

>>14062 マンション検討中さん

すでに 値下がり していたんですね？

結局のところ、即実完売ということですか。
ネガさんは水没ネタとか、天井ネタとか、弱い弱いですよ。もっといいネタがないとこの勢いは止められないです。

確かに無抽選マンションには勢いが必要ですね。

あと、ネガというか単なる事実です。
リクエストがあれば、まとめますよ。

今は新築物件がないので、こんな場所の悪い所で仕様が低くて、割高でも選択肢がないので
かろうじて売れたに過ぎないというのが僕の味方です。
高倍率でもなかったわけです。
これが中古となり、他の中古との競争にさらされた時にはじめて真価は問われるわけで、
泣きを見るのはその時でしょうと予言しておきます。
永住覚悟の人は関係ないですが。

高倍率は値付けの失敗
販売会社にとってベストの価格は倍率「1」= 利益の最大化
3期に分けたのは高値で売るためです。

販売会社にとってはね！
買った方は高値で買った＝資産性が保たれにくい
という事。

地面がぬかるみますね。

また始まった...
本当にどうでもいいです。

永住ってフレーズは、新規マンション購入者には耳触りが良いけど、パーコー買って資金がショートして、古びたマンションに我慢して住み続けてますが…何か！？

的な感じになるよ。

子育て終わって、まだ、文京区かって思う。

なんねーよ

>>14325 匿名さん
取材に行ってこい

>>14327 マンコミュファンさん
文京区はお年寄り少ないの？

ネガさんも攻撃材料がそこしかなくて必死ですね。的外れではありますが。
文京区住みやすいと思いますよ。3駅使えて周りに飲食店、娯楽施設もたくさんありますし。さらにここはランドマークタワーで都内最大規模の再開発地域、加えてパークコートでこれだけ利点が揃っているマンションありますか？

買えなくて悔しいと素直に言ったら楽になりますよ。
それよりももっとお互いにとって有益な話をしません？
個人的には商業施設でいいお店が入って欲しいです。

2024年に野村の再開発がありますが、こちらよりも規模は小さいのでパークコートには敵いませんね。ランドマークタワーの地位は揺るぎません。資産価値を更に高めてくれてありがとうとなるでしょう。

そう信じたいのはわかります。

年取ったら港区と南国を生活拠点にすると良いよ。

>>14329 匿名さん

>>14325 匿名さん
取材に行ってこい

↑
おかしすぎます！笑笑

契約者の方がいまだに居座ってる物件です
理由を考えてあげませんか

契約して一息
そろそろ本質に気付いたタイミングでしょう

パークコート小石川は立地環境や建物グレードどれをとってもハイクラスな物件です。
ネガの方々は文京区に劣等感ある人は、本当は住みたいけど高くて郊外区に居住の方々でしょう。
私は豊島区ですが文京区羨ましいですよ。

このマンションは地権者さんが美味しい住戸を独占しているという噂を聞きましたが、本当ですか。
ほかのマンションでも、普通はそうなのですか？

>>14322 匿名さん

都内駅直結で場所が悪いとか、貴方正気ですか？笑
仕様もパークコートなりのものです。
価格も目黒線二駅目の格下パークシティと同価格帯で割高感はありませんよ。

>>14338 匿名さん

普通のことです。価値のないマンションではまた話は違いますが。

>>14339
またそういう言い方をするとMKが沸いてくるので言わせておけ。
どれだけ他の物件と比較をし、定量的に評価をしたところで、
最後の個人決定は定性的なものになる。
良いと思えば買うし、悪ければ買わないになる。

>>14337 匿名さん
>>14339 評判気になるさん

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0163/6152/20181016132022.pdf

立地環境がハイクラスとは、口が裂けても言えません。
建物グレードがハイクラスとは、脅されても言えません。

以上。

立地環境は、騒音で悪名な4車線の幹線道路に隣接・江東区並みの杭の長さの悪地盤・水害ハザードマップではピンポイントで 3m の水没予想

建物グレードは、逆梁・杭長の制震・階高3.2m台・下がり天井高2.1m・梁だらけ・壁掛けエアコン etc
と、書ききれないです。
モデルルームを見た人は、狭苦しさに驚いたはずです。あれで、80平米以上あるのですから。
圧迫感を覚える原因は、パークコートの名を汚すレベルの梁と下がり天井でしょうね。

なにを言っても結果が全てです。
買いたい人がいれば売れる、不動産の鉄則でしょうね。

現地見にいったが排気ガスすごそうだし、住むには適してなさそうに感じたな。まあそのかわりに駅には近いんだろうけど。なんかイメージしてた文京区の落ち着きとか全く感じなかった。

あと残る70戸、第３期のみでしたか。
もう少し早く見つけてれば、第１.２期で申し込みたかったです。いい部屋があれば検討したいですが、ここはかなり人気みたいですね。

契約者のみなさん
このマンションや地域を悲観的に言っているのは買えない方々の妬みなので、ふーんって流して下さいませ。

とはいえ、管理的には水害時の対策は考えた方が良いよ。
最近のハザードマップで想定雨量は更新毎に上がってるし、江戸川区見ての通り今後の気象変動考えると水害想定は強化される一方。

すくなくとも非常用電源装置が水没予想水深にあるのだけは何とかしないと。

>>14349 匿名さん

非常用発電機は屋上だったとおもいます。

ならば、地形のリスクはちゃんと考慮されてるよね。
問題ないのでは。
雨のたびに地面ところか本人がグズグズの人は何がしたいのだろうね？

>>14348 匿名さん

事実は事実ですから、受け止めましょう。
妬み嫉みのレッテル貼りは、そのあとの話です。

70ヘーベー台の極小３ＬＤＫ買ってる人はディンクスだよね。
子供できたら住み替えだよ。

子連れはこんな場所には住まないでしょう

もしいたとすれば、子供や家族の住環境より自分の都合を優先したという、ただそれだけの話です

>>14354 匿名さん

それは人それぞれなんで、そう言う決めつけは良くないですね。

>>14350
非常用発電機を屋上設置ってかなり珍しいですね。発電機は重く振動もあるので、普通は地下に設置します。
東電の原発事故の際も地下に設置してあって、津波にやられてしまいました。

水害にも万全の体制ですね！

３期は値上がりするのかな？パンダの隣とか

>>14348 匿名さん
買えないんじゃなくて、検討した結果、他のマンションに乗換えてるのが現実。

>>14360 匿名さん
月島あたりにパチンコ屋がもはやマンションの一階に入っちゃってる物件もあるけどな。

巨人戦の日、電車くそ混みそうだな。東京ドーム6万人くらい入るからな。

>>14357 マンション検討中さん

2期の時点でもう値下がりしてますよ

>14062

>>14366 匿名さん

ネガの人、次々削除。

>>14367 匿名さん
1期2期共申し込んだことがないのですね。
微調整はありますが価格は5%程度上がっています。

>>14367 匿名さん

タワマンってだけで飛びついてくれるお上りさんは思ったより早期に刈り取りそうなので、早めに値下がりしたんでしょうね。

第１期即完だったのに、値下がりする訳がないでしょう。ちゃんと調べてもないのに書いたら虚言ですよ。どなたが前に価格表を掲載してましたが、概ね同等か少し値上げですよ。

？
79Aとか、普通に値下がりしてますが。
それが、どうかしたのですか？
あるいは、気にくわないってだけで、いちゃもんつけないでくれませんかね。

>>14372 匿名さん

MKさん、エビデンスを出さないとダメですよ

>>14373 匿名さん

>14062

>>14372 匿名さん

別に79Aの話しを14371さんはしてないんじゃ。全体的な話しでしょ。