「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

マンションの規模もさまざまである。各自自分のマンションの財産目録を紐解いてみて下さい。規模によっては膨大な現金が眠って放置されている。

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マンションの資金に遊び金はない。
管理費と修繕積立金だけである。

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もっと儲かるはずとAIが言ってきた

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マンション管理士
AIで一番要らなくなる職業

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管理人さん削除ありがとうございました。

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　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

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但し、管理規約と各種細則の全面改正をするには
だれかがその手順を作成しなければなりません。
専門委員会を立ち上げてもどうやって進めていけばいいのか
わからないでしょうから。

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　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

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　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

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＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

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＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

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＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

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会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

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>>24627 匿名さん
素晴らしいですね?

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※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

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＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

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管理規約と各種細則の全面改正は、だれか一人が頑張って
検討資料を作成し、できあがったらそれを規約集にまとめる
時間と能力が必要です。

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①施工業者選定方法

　　イ）見積もり合わせ方式
　　　　　元請会社を数社選んで、要項書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが最低価格
　　　　の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　　業者説明会の実施
　　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　　い方式です。

※共通仕様書を作成し相見積もりを取る場合は、同じ修繕個所、同じ数量・平米数、できれば同じ
　仕様、同じ材料での相見積もりを取った見積書の方が比較が分りやすいのではないかと思われ
　ます。そのために事前説明会を開催して同じ条件での見積が取れるようにします。

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②工事の進め方から業者を選定する方法　

　　①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　　　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
　　②責任施行方式・・・随意契約に近い業者選定方法
　　③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

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「施工会社選定について」の流れ

　　１）応募予定候補業者を選定し、事前に説明会を行い見積額に温度差が出るのを解消するため考
　　　え方の統一を図る。
　　　　事前説明会に参加する業者選定の際は応募条件（マンションの大規模修繕工事の元請の経験
　　　の有無）を明確にしておく。７社前後を選び参加の打診をする。
　　　　建物診断結果を踏まえ、また専門委員との検討結果の考えを反映する。
　　　　特に玄関扉やメールボックス、ベランダの塩ビシートについては、グレード等を説明しておく。

　　　　設計監理業者の業者説明会の開催

　　　＊業者への配布資料　・・・説明会時に応募要項書等を配布する。　　　
　　　　　図面コピー、設計仕様書、指定内訳書、見積発注要領等
　　　　　募集要項書（応募条件、説明会内容、日時等について）
　　　　　　　工事個所の検討と並行して募集要項書の検討を進めていく。
　　　＊質疑応答…業者からの質問に対してはできるだけ受けて意思の統一を図る。

　　２）業者選定については、マンションの大規模修繕工事の実績のある業者７社前後に打診する。
　　　　　公募が必要かどうかの検討を行う。その場合、多数応募がきた場合の対応をどうするか。
　　　　　設計コンサルタントが共通仕様書を作成し、同じ条件を基に金抜き計算書を作成して業者が
　　　　項目ごとに単価を記入して見積額を提出してもらいます。応募条件含む。

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　　３）最終業者説明会の内容の検討を行う。
　　　　　企業の説明や大規模修繕工事の施工実績の説明に重きを置くのではなく、竣工後の点検とか
　　　　瑕疵担保責任保険、安全管理、防犯性、作業員の教育、住民への配慮等も勘案すべきです。

　　４）評価と見積価格での選考について
　　　　　成果物があらかじめ特定できない設計コンサルタントと違って施工会社の場合は、同じ条件
　　　　での相見積もりが取れます。当然見積金額の大小が選定に大きく影響します。
　　　　　設計コンサルタントの場合は、コンサル料の多寡だけでは決められません。
　　　　　見積金額と説明会での評価を基に最終審査を行いますが、見積金額のウエイトは高くなる。
　　　　　見積は仕様書通りか、見積落ち等はないかをチェックしてもらうと共に比較表の作成が必要。

　　５）施工業者選定後の専門委員会との打合せ
　　　　　住民説明会について
　　　　　要望事項等

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「施工会社選定について」の流れ
基本的には設計監理業者選定時の手法に倣って行う。
　１）応募予定候補業者選定と事前説明会の実施
　　　　事前に説明会を開催し、見積金額に温度差が出るのを解消するため考え方の統一を図る。
　　　　事前説明会に参加する業者選定の際は、応募条件（マンションの大規模修繕工事の元請の経
　　　験の有無）を明確にしておく。
見積金額がでなければ選考が難しいのと何を基準にして見積依頼業者を選定するか。

　　　＊業者への配布資料　・・・事前明会時に募集要項書一式を配布する。　　　
　　　　　　図面コピー、設計仕様書、指定内訳書、見積要領書等
　　　　　　募集要項書（応募条件、説明会内容、特約条件等について）
　　　＊質疑応答…業者からの質問に対してはできるだけ受けて意思の統一を図る。

　２）見積候補業者に見積を依頼する。
　３）見積金額等を提出した応募業者の中から３社程度に絞り込む
　　　　選定基準としては、見積金額、応募条件、業務実績、会社概要等で判断する。

　４）最終業者説明会の内容の検討
　　　　企業の説明や大規模修繕工事の施工実績の説明に重きを置くのではなく、竣工後の点検とか
　　　瑕疵担保責任保険、安全管理、防犯性、作業員の教育、住民への配慮等も勘案すべきです。
　　　　また、我々が日常生活を送りながらの工事となるため、どのように工事を進めていくかの施工
　　　計画も重要な要素となります。
　　　　マンションの元請の経験については、会社というより現場監督候補者がマンションの元請の
　　　経験があるかどうかが重要なポイントになります。
いくら会社がしっかりしていても、大規模修繕工事の成否は現場監督次第です。

　５）業者説明会の実施（第二次選考に残った会社に対して）
　　　　日時、説明会の説明内容等の通知　　評価方法についての検討

　６）評価と見積価格での選考について
　　　　成果物があらかじめ特定できない設計コンサルタントと違って施工会社の場合は、同じ条件
　　　での相見積もりが取れます。当然見積金額の大小が選定に大きく影響します。
　　　　設計コンサルタントの場合は、コンサル料の多寡だけでは決められません。
　　　　見積金額と説明会での評価を基に最終審査を行いますが、見積金額のウエイトは高くなる。
　　　　見積は仕様書通りか、見積落ち等はないかをチェックしてもらうと共に比較表の作成が必要。
　７）施工業者選定後の専門委員会との打合せ 予定価格を決めておくのも一法。
　　　　住民説明会について
　　　　要望事項等

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施工会社や設計コンサルタントの選定は工事を成功
させる重要なポイントになります。
しっかり勉強して取り組んで下さい。
何か質問があればお答えします。

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2026/07/10(金)時点
組合投資評価額基準価格
54314円×口数85786
=4,665,938,004円
購入時（2024/07)基準価格
27977円×口数85786
=2,400,034,922円

含み益
　4,665,938,004円
?2,400,034,922円
計2,265,903,082円

組合の剰余資金の活用を行えばこれ位の資産価値の向上が見込める。
組合資金の活用に反対する者の期が知れない。
組合管理においての資産の運用は大規模修繕等と並行して行う必要がある。当マンションの長期の資産運用計画には建て替え等の費用も予定した計画書である。

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>>24642 匿名さんの訂正
含み益
4,665,938,004円
ー2,400,034,922円
計2,265,903,082円

一時倍を超したが最近は倍を切っている。

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いい加減にしないか。
投資の書き込みは別スレでやりなさい。

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>>24644 匿名さん
１０００億円デイトレナーならば分譲マンションの将来の為にデイトレの手法を教えたらどうかと思う。営利企業による分譲時の規約では築古マンションの対応は難しい。適正化法施行後には分譲マンションの将来の為に基金などを徴収することになったのは良いことだ。値上げせずに基金の活用を国債等の低リスク低リターンでは間に合わない。ここが組合の差別化が生じる。資金が豊富になればなるほどマンションの資産価値は上がる。資金不足で値上げ値上げを繰り返すマンションは資産価値は下がるに決まっている。幼稚園児の算数問題だ。資金の運用と大規模修繕は並行して行うべし。建て替えを視野に入れた計画書でないと意味をなさない。

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有名観光地のリゾートマンションの現状を知っていての規約の改正や修繕積立計画等をしているとは思わない。立派な規約等を設定しても行動を起こすのは組合員だからね。この間一流の温泉地に別荘を購入したくて見学に行ったら素晴らしいマンションが１０万だ５０万だ１００万だで売り出されている。空き部屋が多くて困るらしい。値段が安い原因は管理費等の高さである。中には管理費等から逃れたくてただでも売りたいらしい。部屋によったら内装までして無料なのもある。売らなければ高い管理費を強制的に徴収されるのだ。子供達には相続権が発生する。やはり、私の考えは正しいと思った。後世に残すのは適正な価格での取引ができるマンションでなければならない。管理費の高騰を予測しては早めに転売した組合員は賢いのだ。ババをつかまされた組合員の悲壮な叫びが聞こえた。この事態をどう思うかね。１０００億円をデイトレに費やしている投資家さんの利きたい。

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＜管理組合と自治会の違い＞

　組合員は区分所有者になれば自動的に組合員になることが法律で決められてい
ます。管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で誰でも自由に入退会ができます。
　その目的は、居住者の親睦と協同福祉の推進を図り地域の発展に寄与すること
です。美化活動、各サークルへの助成、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に
対するフォロー等があります。

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自治会の加入率は、田舎にいけばいくほど高くなり、
大規模マンションになればなるほど、低くなる。

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管理組合と自治会は違う組織だよ。解りきったことを毎回書き込むのは良くない。うちのマンションは役員会は組合と實回の協同組織とした。理事会には自治会長や監事も出席してくれている。組合の管理に対する議決権はありませんよ。これ等も至極当たり前のことです。建て替え等や組合法人の合併等等々には至極協力してくれました。自治会歩も管理費と同じ口座で自動的に引き落としています。自治会との会費の分別管理はしています。組織は違えども会員や組合員はほとんど同じ人物です。本来ならば自治会の管理としたいくらいだよ。できないことはないけどね。

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