「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>680さん
設計コンサルタントも公募でやり説明会を開催して専門委員が
評価して見積額と評価点で採用すればいいのです。
決して管理会社の建築士に設計監理をさせてはだめでしょう。
施行会社の相見積でも、設計監理業者が要綱書を作成して同じ条件
つまり同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、同じ平米数で見積もりを
取れば水増しとかもできません。
施工会社の募集も公募が前提です。
こういったことができなければ不正も防げません。
完全競争入札にすれば、水増しすれば候補から外れますから。
それから無料見積もりチェックサービスは何をするのか分りませんが
建築士と専門委員で話し会い、どこの修繕をするのか、材料はどのレベル
のものを使うのかとかの検討をして、相見積をとらなければ意味がありません。
これを金抜き計算書での相見積といいます。

つまり大規模修繕工事の進め方において、設計監理業者や元請会社の
選定のしかたが判らない管理組合が管理会社に付け入られることに
なるのでしょう。

管理組合の住民に大規模修繕工事のすすめかたややり方を
書き込んでいるんだけど、理解しようとしないからね。
批判だけしていても何ら解決はしない。
もっと素直になって分らないことや解決したいことを相談すれば
ここをみているいろんな有資格者や理事長経験者たちが経験談等
を語ってくれるんだけどね。

マンションにお住まいの皆さん、管理組合主導による
大規模修繕工事をやるにはどうすればいいかの勉強を
しましょう。

理事長をしているとプライドだけは高くなってねえ。
人の意見は聞きたくないし、受け入れたくない。
しかし、管理会社のことは良く聞く。

「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」
＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

設計監理業者を募集するときには公募が大前提です。
相見積を取る時には、監理内容を明確にして、提出してもらい、
後日説明会で専門委員がそれを聞いて評価して、見積額と評価点
で誰にするか決めます。
できれば総合評価方式にするといいでしょう。

管理会社云々をいって悩むより勉強することです。
勉強は一人でもできます。

何を質問すればいいのか分らないのでしょうね。
マン管士誕生当時はマンコミュは活況を呈していましたけどね。
現在はある程度の知識はみなさん勉強されてきましたし、分譲
間もないマンションはまだ工事とかは関係ないでしようから。

何故設計コンサルタントが必要かというと、公平かつ正当な
相見積をとるためと、工事の手抜きを我々住民に代わって
プロの目線で監視してもらうためです。
その根底の理由が理解できなければ、設計コンサルタントは
必要ないでしょう。

大規模修繕工事のやり方としては、設計監理方式が
いいと思います。
但し１００戸以上のマンションでないと経費的には
難しいと思います。

兎に角理事会活動の広報活動をしっかりやることです。
全て包み隠さず回覧板等で流すことが必要です。

大規模修繕工事
　　第１回目の工事費は１戸当り１００円万程度が相場。
　　　　但し、１５階以上の階は足場が組めず、ゴンドラを使用する為割高になる。
　　工事費　　　ゼネコン　　　　　　　　１５％
　　　　　　　　下請け会社　　　　　　１５％
　　　実際工事業者　　　　　７０％
　　第２回目以降の方が工事費は安くなる。但し、同じ個所の修繕の場合
　
　　修繕積立金の増額の検討が必要
　　　　但し、修繕周期によって大きく左右される。
　　　　修繕周期については、業者に左右されることなく、自主点検をすることにより、適　　　　正な修繕周期をジャッジすることが必要。

大規模修繕工事の費用については、国交省が全国のマンションに
アンケートで取ったのを参考にすべきです。
周期については各人によって又建築士によっても考えは大きく
違います。
建物診断をしても、大規模修繕工事の参考には殆どなりません。
タイルの浮きや屋上防水、塗装の不具合は築１０年も経過すれば
どこでもあります。
大規模修繕工事は基本的には予防保全なんですね。だから周期の判断が
難しいのです。

　建物診断をする場合は、単なる悪いところを知るためだけの診断ではなく、診断報告書、修繕仕様書、工事費概算積算書と住民説明会までやるものです。
その積算書を使い、設計コンサルタントは要綱書を作成し、同じ滋養権での相見積を
取るのに活用します。

　　　管理とは、①物の形状又は効用を著しく変える変更、②変更にあたらない利用・改良、③物の
　　現状を維持する保存行為を含みます。

建物診断業者選定も公募でやるべきです。

分譲時に設立された駐車場の無償の専用使用権を消滅させるという規約の変更は、一部の区分所
有者が受ける不利益は、受任すべき限度を超えるものと認められるもので、区分所有法第３１条に
規定する特別の影響を及ぼすものであり、使用権者の承諾がない決議はその効力を有しない。

駐車場の永久無償はいいねえ。

全員に駐車場が与えられているのなら、有料化はできるでしょう。
それができなければ修繕積立金の値上げになるだけのことですから。

大規模修繕工事を設計コンサル使って修繕工事会社を公募し相見積で施工会社を決める。この方法を取りながら、セカンドオピニオンに見積をチェックする方法があると管理組合員に納得してもらいやすい。お金をかけない方法ありますか?

>>708さん
工事会社を公募するのはあくまで専門委員会が中心になって行います。
その際にコンサルタントの力を借りることはあるでしょうが、元請会社の
募集に関しては、専門委員会でも簡単にできるでしょう。
スーパーゼネコンや地元の大手建設会社はご存知でしょうから、そこに電話
して相見積に参加を呼び掛ければいいんではないですか。
当然経費はかかりません。
一番の問題点は、設計コンサルタントと検討して、修繕個所、仕様、材料を
決めて同じ条件で相見積をとる要綱書を作成することです。これを作成する
のはコンサルタントの役割です。
そして、その要綱書を建設会社に送付するのは専門委員会です。出てきた要項書
での相見積をみてどこに判断するかの検討も専門委員会で行います。

出てきた相見積のチェックについては、数量落ちのチェックぐらいでしょうから
専門委員会で十分できるでしょう。
所謂金抜き計算書で相見積をとりますから、その単価が抜けていれば見積もり
金額が安くなりますから、その場合は業者に見積もりの再提出をお願いする
だけのことです。
数量調書の作成はコンサルタントがやります。それを基に概算設計書から
各業者は単価を入れて工事費を算出しますが、そんなややこしいことは、相見積
業者なら分かっていますので、それに基づいて単価を記入して見積額を出して
きますので、出てきた見積もり金額で検討すればいいでしょう。

>>709>>710さん
正に正論ですね。しかし多くの管理組合員は、今、無関心者なのです。対策が必要なのです。下記の様な現状があるから。
NHKクローズアップ現代＋、週刊ダイヤモンド(複数回)、大手新聞でも取り上げられた社会問題記事が現状でしょう。
管理会社・設計コンサルトントが修繕工事会社やその下請けを巻き込んだ談合・裏リベート問題は管理組合にとって長期修繕積立金が不足する大きな一因となり深刻な問題です。ですから安価のセカンドオピニオンが必要と云っているのです。

>>711さん
セカンドオピニオンに報酬をしはらうのであれば、又、そのオピニオンが
信用できるのであれば、そのコンサルを設計コンサルタントに採用したら
どうですか。
ご指摘のように、組合員は仕事が忙しく、経費の削減等をいってもそんな
ことには関心を示しません。
私も現役世代のときはそうでした。
しかし、それで問題があるのでしたら、だれかがその役割を担う必要が
あります。
それこそ、マンション管理　あなたがやらずに誰がやる　です。

>>711さん
マンションの一組合員が、「理事会、管理会社、設計建築会社グループ」相手には無理があると思う。

マンションの一組合員が大規模修繕工事に直接関与するんですか。
理事会なり専門委員として対応すべきです。
専門委員への立候補はできないのですか。

逆の立場から考えてみてください。
たった一人の者が大規模修繕工事を牛耳ってはだめですよ。
どちらが正しいかは、通常の発想からすれば、その他大勢の
方ですからね。

おそらく、理事会メンバーは抽選選出でハズレ組、専門委員会もないのでしょう。
他人事ではありませんね。

専門委員会は設置すべきです。
理事会だけで大規模修繕工事を行うとなると、負担がかかりますし
偏りも出てきます。
だから、専門委員会を設置して理事会の諮問機関として検討したものを
理事会に提案して、理事会で決議したものを総会へ提案するというシステム
を構築すべきです。
当然専門委員は公募が基本です。

全国のマンションにはいろんな形態でマンションが管理されています。
やはり、マンション管理の基礎知識を住民が勉強すべきです。
無関心、無知識、無情報はマンション管理を腐敗させます。
腐敗してしまったマンション管理を正常に戻す労力は大変です。

ゼネコン系の管理会社に管理を委託せざるをえなかったマンションは
その管理会社の経営方針に対抗するのは大変でしょうね。
知識だけではどうしようもないこともありますから。

ゼネコン系の管理会社は工事をしたがるからね。
やはりノルマがかせられているんだろうな。

自分が痛い目に遭遇しないと理解できない組合員が多い。
賃貸に出している投資型の所有者はいくらか管理の重要性を理解出来るので
相当年数になると区分所有権を売却する。
ので賃借人の居住率が少なくなっていくマンションは要注意でしょう。

傷みが判らないと理解できないんだろうね。
良く分かるよその気持ち。

「無料で信頼できるセカンドオピニオン」を見つけました。
国土交通省　建設市場整備課長名で、マンション関係団体等への通知文書によると設計コンサルタントを活用した大規模修繕工事に於いて、発注者たる管理組合の利益と相反する設計コンサルタントの存在がある。
大規模修繕工事の管理組合側に立った相談窓口があるので活用を周知せよとの通知であり。実際の窓口は、住宅リフォーム・紛争処理センターで「施工費用について無料見積チェックサービス」を行っている。0570-016-100
工期が若干遅れても見積チェックとその後の対応の指導もなされるとの事なので
修繕工事知識の少ない、また無関心組合員の多いマンションは資金流失防止の自己防衛のため利用すべきでしょう。　

>>723さん
セカンドオピニオンを活用するにしても、図面並びに数量調査表が
なければ単なる一般論としての工事費用しか分らないでしょう。
紛争処理センターは弁護士が行う分野もあるが、工事に関するものは
設計事務所が行うのでしょうね。
その場合、建築士と理事会並びに専門委員が工事費が適正かどうかを
検討して決めるのだと思いますが、その場合はマンション側は工事個所や
材料（グレード等）をきめなければ出てきた見積金額が適正かどうかは
わかりません。
その前提として、要綱書（金抜き計算書）を作成してそれに基づいて
見積が提出されているかが問題となります。

元請会社と利益相反するのが設計監理業者です。
施行費用についての無料見積もりチェックサービスとのことですが、
何を基準にチェックするんですか。
そのマンションの組合の考えているレベルの見積もりが正当化どうかを
チェックするんでしょうが、それこそ数量調査表もない見積もりでの
チェックが可能なんでしょうか。
同条件での相見積が出ていれば、それを判断基準にした方がずっと
いいと思いますが。
相見積の業者の中で一番安い見積もりをみて、それが高かったら高いと
いう判断がでるのでしょうか。
そして、それを基に更に値引き交渉をするんですか？
材料や仕様の低下をされるのが落ちです。そのチェックまではして
くれないでしょう。

設計監理業者の使い方が正しければそんな心配は
しなくてもいいんですよ。
それに問題は一人の者が専門委員会や理事会のメンバー
でなく、孤軍奮闘することに問題があります。

大規模修繕工事を行う際に、建物診断はしていますか。
その場合、単なる建物診断だけでなく、診断報告書、修繕仕様書、
工事費概算積算書の作成と住民説明会まで開催されていますか。

>>数量調査表もない見積もりでのチェックが可能なんでしょうか。
見積書とは、①工事個所の材料等のグレードや仕様②必要な数量・単価・金額が詳細に記載されているものが常識と思っています。
それを動かさず適正な見積額であるか否かを国の機関でチェックすることは組合員への最小限必要事項でしょう。
国が動かなければ管理組合が損失を被る時代なのですから。自分達のお金と考えて行動すべきでしょう。
国土交通省の見積チェックサービスは役立たないとの見解の方が多いような気がしますが。

国交省がやっている長期修繕計画表は２万円ぐらいで
やってくれますが、全く役に立ちません。
単にパソコンソフトで作成しているだけです。

>>728さん
その見積を取る時の要綱書はだれが作成するんですか。
平米数を算出するのは素人では図面をみても分かりませんからね。

同じ条件での相見積の取り方の勉強をすることだね。

長期修繕計画にはやらなければならない工事の全てが
網羅されていなければなりません。
それを基に修繕積立金が高いのか足りないのかの判断
をすべきです。
その長期修繕計画の作成には、積算に強い建築士と一緒に
検討して作成すべきです。
やらなければならない工事には、当然専有部分の配管の
更新工事も含まれます。
同じ管材を共用部分、専有部分に使用していて、共用部分の
管材だけが劣化するのはおかしいですからね。

専有部分を管理組合が放置すれば必ず住民間で
必ずトラブルが発生します。
漏水は事故があってから気づくものですので。
予防保全は全組合員はしませんよ、だから管理組合
としてやらなければならないのです。
積立金でやるにせよ、各人でやるにしろ出所は同じ
区分所有者であることにはかわらないのですから。

だからといって値上げは難しい。

長期修繕計画表の中に専有部分の配管、玄関扉、サッシ、消防設備、
エレベーター、給水設備等の大型設備の更新工事が計画されていますか。

長期修繕計画書は作成されていないが、規約には組合の管理対象部分には規定している、
管理規約と管理委託契約書と長期修繕計画の整合性を理解できない。

専有部分の修理をなぜ組合費で賄わなければいけないのかとのクレームが多い。
痛い目に合わないと理解できないのでしょう。こういう輩は痛い目にあっても理解でき
ないかもしれません。

ここら辺を交換するまでは住みたくありません。２５年で買い替えを勧めます。

専有部が原因の漏水は、被害が他の専有部や床スラブなどの共用部に波及しなければ管理組合としては問題ないから、専有部の天井に設置してある火災感知器と同じように、管理組合が専有部の床下などに（確度の高い）漏水検知器を設置して管理をすれば、専有部の配管更新のために徴収する修繕積立金を引き上げるよりも、管理組合としての費用対効果が大きいと思う。

漏水を検知したら直ちにその専有部の水道を止めるなどの勧告を行い、被害の拡大を阻止する。その後は、その専有部の費用負担で復旧する。
もし希望をすれば、管理組合の損害保険の原因調査費用（特約）で原因箇所を特定したり、管理会社が復旧工事の手配を行うなどのサポートを行う。

自分の部屋を真面目に管理しても防げないし、損害が拡大する事が予想される設備、
管理システムであれば売却して住み替える事を提案する。

しかし、住み替え費用までは責任は持てません。各マンションの民度によって異なる。

７３７さん、確度の高い漏水検知器の設置は急場を凌ぐ為に検討致します。
有難うございます。

漏水が発生したらその原因が専有部分であれば、管理組合には
関係ないというスタンスはとれませんよね。
法的・規約的にはそうでしょうが、それを改善する方向にもっていかないと
快適なマンションライフ、資産価値の減少は防げませんので。
住民間のトラブルをいかに少なくするのかも検討していくべきです。
それに漏水感知器は本本来分所有者の責任と負担で設置するもので
しょうから。

漏水検知器を取り付ける場合は総会の決議、規約の改正が
必要です。
専用使用権のある共用部分については、通常の管理に
伴うものは各人で対応することになってますので。
おまけにそれは専有部分ですので、管理組合としてやる
のであれば、管理の除外項目として規約を作成すべきです。

専用使用権のある共用部部の管理、特に点検とかインターホンの
修理とかを管理組合がやっていませんか。

理事が知らなければ、不具合があるといわれれば
管理組合が修理するでしょう。

　　　管理組合の運営を任された理事会が、組合員・専有者の利益を増進し、良好な住環境
　　を確保するためには、その氏名・家族構成・電話番号等の情報が必要です。
　　　又、火災・地震等の災害が発生した場合に備えて要救助者の把握が必要です。
　　居住者にその名簿の提出を依頼するときには、これらの必要となる事情と名簿の管理は、
　　施錠された書庫に保管し、理事長等のごく限られた者がごく必要な時にしか閲覧できない
　　ようにしている旨を説明し、その理解を求めることが大切です。
　　　尚、個人情報の保護を盾に提出を拒まれる風潮があるようですが、これは法律では、
　　個人情報を取り扱う事業者に対してであり、過去６ヶ月以内のいずれかの日においても、
　　５，０００人を超える個人データを取り扱う業者と個人との関係において個人情報が保護
　　されているにすぎません。
　　　マンションでこれに該当するところはありませんので、一人歩きしている個人情報の保
　　護に惑わされないでください。
　　　但し、個人情報の提出要請に対して、拒否はできます。

↑　間違った情報の提供は慎んでいただきたい。
2017年の個人情報保護法改正（2017年5月30日施行）で5000件要件は撤廃されている。

>>746さん
情報ありがとうございます。
知りませんでした。

理事会は毎月開催されていますか。
中には年に１～２回しか開催されていないマンションもあるそうです。
そういうマンションは殆どが管理会社が管理することになります。
中には、管理会社が銀行印を保管している場合もあります。
小規模マンションで１年の輪番制になっている理事長であれば、就任
しても理事会はなく、総会の準備とかも全てが管理会社がやりますので、
単なるお飾りです。
そういったマンションは全国にも多いようです。

理事会を開催するといっても、殆どは仕事をしてますから
通常の管理は管理会社フロント、並びに管理員がやっていると思います。
理事会では、管理会社の報告を聞くだけではないでしょうか。
残念ながら現状はそういうことでしょう。

何もしてなくて管理会社に丸投げをしていて
それで工事費が高いとか早いとか批判しても
だめですね。

そうですね。

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

建物診断だけだったら、別に専門業者に依頼することなく
マンションの住民で十分できますよ。
専門的な知識も必要ありませんからね。

そりゃあそうだ。
劣化診断は自分たちでできる。

委託費の中に建物・設備等の日常の管理員・管理会社担当による月一の目視点検等々
は必要はないでしょう。余計な経費でしょう。

そうじゃないんですよ。
点検は大規模修繕工事の前に行うものです。
組合員が行うものです。

私のマンションでは管理委託費の中に日常の目視点検費用は含まれています。
劣化診断費は管理委託費の中には含まれておりません。

どこのマンションも管理会社との委託契約には管理員の
日常点検業務は含まれています。
それは単なる点検というか目視だけです。素人でも判る
程度の点検です。
劣化診断費用が委託費の中に含まれているマンションは全国にも
ないでしょう。
それは別途必要な経費です。

劣化診断は単なる点検だけでは何の意味もなしません。
劣化診断、修繕仕様書、工事費概算積算書を作成すると
共に、住民説明会までしなければ建物診断にお金を使う
必要性がありません。

建物の劣化診断は管理委託契約に含まれているのが通例である。

通例ではないが含める事は任意である。

建物診断が委託契約に含まれているのが通例といっているが、
それは単なる目視点検というか、不具合がないかどうかの
チェックだけのことでしょう。
建物診断の意味が分かっていないんでしょう。
大規模修繕工事をする前に行う建物診断の内容が理解できて
いませんね。
管理会社に工事費概算の積算書まで作成させているから
工事が管理会社主導でおこなわれるんですよ。

数量調査表がなければ同じ条件での相見積は
取れません。
そのキーポイントを管理会社に握られていれば
大規模修繕工事は管理会社主導でやらざるをえません。
建物診断業者や設計監理業者も公募と同じ条件での
相見積、それに業者説明会を経ての選定をしなければ
だめなんですが、果たしてそれができるマンションが
どれほどあるかですね。

管理会社のいいなりになるのは知識がないから。

管理委託契約書における発注管理
２、乙は、甲が、本マンションの維持管理を、乙以外の専門業者に発注
　　する場合に、全豪にかかわらず、次のとおり、発注管理を行う。
ア、乙以外の専門業者からの見積書の受理
イ、発注の補助
ウ、作業実施美の調整
エ、作業報告書の受領の代行
オ、実施の確認　
３、前号オの実施の確認は、作業報告書の受領の代行、乙が実施する外観目視点検
　　及び外観目視機能点検により実施する。

上記契約内容のご感想を投稿して下さい。

>>765さん
それは簡単な日常の補修工事や点検業務のことですよ。
見積書を単に受け取る業務とか発注の補助（発注業者選定では
ありません。）作業報告書をただ受け取るだけのことであり、
又、工事個所の確認とか工事業者のマンション内への受け入れ
等をやるだけのことです。
大規模修繕工事は総会の決議も必要となっているでしょう。
単なる保存行為と一緒にしてはだめでしょう。

７６６さん、そうであれば安心ですが、管理会社の回答はお宅の意見と同じです。
管理委託契約も大規模修繕工事（共用部分の重大変更を除く）
は総会の普通決議事項です。

近いうちに２回目の大規模修膳の時期になります。

第一回目の大規模修膳は契約書にはこの規定がなく、工事費４億円の節約の為に
管理会社抜きで組合員の有志ですべての工事を致しました。

７６６の規定はそのタイミングですし建前と本音を精査する予定です。勿論大規模
修膳は以前の方法で管理会社抜きで行うように有志で結束を確認済みです。

１０２４戸マンションです。

それだけのマンションの規模であれば、人材も豊富でしょう。
ただ一部の声の大きい者に洗脳されないようにはすべきですが。
大規模マンションであれば、設計監理方式でやられたらいいと思います。
その際、建物診断業者、設計監理業者、元請会社の公募や選定に関しては、
常に専門委員会主導で行うべきですし、又それでやれると思います。
大規模修繕工事の進め方を前回の工事を手本とし、一般の工事の進め方
と比較検討しながら、作成したらいいと思います。
専門委員会の細則も当然あると思いますが、委員の募集に関しても公募で
行うと共に、理事の委員は極力少なくすべきです。
できれば大規模修繕委員会の進め方のセミナーを行うといいですね。
それを組合員の方ができるとなおいいでしょう。
工事費に関しては、１回目と２回目は殆どかわらないと思います。変るのは
消費税が５％から１０％に増えるだけです。
ただ、修繕個所が増えればその分は増えますが。勿論１回目と同じ内容の
工事で、工事費も相場だった場合です。

大規模修繕工事では、いかに管理組合で業者を選べるか
ということにつきます。

選べないから他人任せのコンサルを導入して大切な組合員
の財産をはぎ取られる事件が絶えない。
組合員の中からコンサル業務を出来る人物を起用して業者
を選定して工事を終了した。

４億円の節約を達成した。

組合員同士だと責任追及が難しくなるであろう。

>>767 匿名さん
↑あほ
大規模マンションならできて当たり前w
お宅がいなくても誰かがやるのが大規模マンションである。

そうです、誰かがやるから責任追及など必要はありません。

>>773 匿名さん
↑自分が死んだ後までマンションの維持管理が心配でしょうがないあほ

久しぶりに書き込みがありますね。
大した内容ではありませんが。
上位さんも久しぶりですね、お元気でしたか。
ただ７７３は私の書き込みではありませんがね。

人材がいないというより、面倒なことには係りたくない
住民が多いですからね。
それに、積立金の無駄遣い等があっても、たいした負担には
ならないと考えているからでしょう。

業者が利益を出す分には商売だから当たり前。
犯罪ではない。
しかし、理事長を始め理事や専門会委員が１円でも私腹を肥やしたり知り合いの業者等に利益誘導すると背任になる。
そういう危険性が常にあるから気をつけないとな。

理事とかが私腹を肥やすとか書き込んでいるけど、どうやって
やるのかな？
業者から工事費を上乗せしてその分をもらうのかな。

やり方としてはそうでしょうね。
まさか管理組合が理事の口座に振り込む訳にはいきませんから。

必ず仲間割れが起こります。

贈与側はどうにかして後日の取引継続の為証拠を残そうとする。
収賄側は後日に脅迫を避ける為に証拠を残さないようにする。

だいたいばれたときは時効が成立している場合が多いでしょう。

時効は何年ですか？
１０年ではないですかね。

例えば理事が１０００万円を横領していると判明し、
組合員一人が損害賠償を求めて告訴し、勝訴した。

その組合員はいくらの損害額が認定できるでしょうか。

単純計算すると組合員が自己負担した告訴費用（弁護士費用を含む。）
は配当金をはるかに上回ります。

悪徳組合員と管理会社や管理士等はそこら辺を考慮して完全犯罪を犯します。

そういう時は、管理組合（理事長）が原告となり
不正組合員が被告となりますので、1,000万円全額が
管理組合に還元されます。
訴訟費用は敗訴者負担で請求しておけばいいでしょう。

>>778

『マンション理事長　背任』
で検索してみなさい。

普通に高い金額で契約してバックマージンを取る。

バックマージンを取るのは普通管理会社でしょう。
理事長が取るということは、理事長口座に振り込まれるんですね。
マンションの住民の中にそんな悪いことする者がいるのは嫌ですね。
いつかばれるというのも気にしない性格なんでしょう。

うちの理事長は大規模修繕工事が見えた時点で急に理事長を辞任するって言いだした。そういうことなのか。

７８７さん、とは限りません、良い場合もあります。

一般的には長期政権になると澱みは出てきます。
人間ですから、弱い面は必ずありますから。
いい場合というのは、理事長以外の組合員があまりにも
他人任せかということでしょう。

７８９サン、とは限りません、長期政権が良い場合もあります。

790さん
一人の者がマンション管理を取り仕切るのではなく、
マンション管理を勉強した人格者の理事長が誕生すれば
又、いいものは取り入れ、悪い慣習等は排除するとかが
できるのではないですか。
長期政権を担当した理事長のやり方にも敬意を払いながら
新しい者が新しい目、感覚で取り組んでいくことも大切です。
一人の者では知らないことや気づかないこともありますから。
知事や総理が長期政権を保てないのは、人材が豊富だからです。

各マンションによって事情が異なる。７９１さんの意見もごもっとな意見です。
人の人格をどこで身分けるのかがいまだに勉強不足で理解できません。

そうですね、特に小規模マンションであれば人材が
豊富という訳ではないでしょうね。
そこが難しいところです。

大規模になると確かに悪い人間も良い人間も人材が豊富です。

いい人間がいれば悪い人間は間違いなく
淘汰されますよ。
だって悪い人間は不正をしているんでしょう。
いい人間に勝てる筈がありません。

どうして証拠を見つけるのでしょうか。
良い人間か悪い人間かは何処で判断するのでしょう。

貴方は証拠を見つけたらどう行動するのですか。

管理会社と管理組合、若しくは業者対管理組合の関係は
福沢諭吉ではないが、独立自尊つまり対等でなければならないのです。
施しも受けないし貸しも借りもない関係でなければならないのです。
それはつまり契約だけで対応すべきものなのです。
証拠はつまり契約しかありません。それが全てです。

証拠を見つけるには、理事長になることです。
中に入らなければそれは不可能でしょう。
しかし、その中には入れない。
あきらめるか、それとも暗中模索して壁を突き破る
努力をしていくか。
結果として、それが本人に何の利益になるのか。

損害も利益も専有部分の床面積の割合、良い事も悪い事も皆んなですれば
怖くないの論理が成り立つ。組合員の資質によってマンションの価値が決まる。

孔子が弟子と散歩をしていたら、目の前に荷物をいっぱい積んで
喘ぎ喘ぎ歩いている牛がいた時、なんとかその牛を助けてやりたいと
弟子にいった、弟子は世の中には一体何頭の牛がいるのかといった。
孔子は目の前に苦しんでいる牛がいるのをそれだけの理由で助けてやる
のに十分な理由にならないのかといった。
そういう心境なんでしょうね。
但し、自分のマンション限定なんでしょうが。

工事費が高かろうと個人の積立金からすれば
大した金額ではない。
しかし、そのお金を不正で着服するのはゆるせないと
いうことでしょうね。
正義感が強いんでしょう。

しかし同じマンションの住民なのによく悪事を働く
気になるね。
悪事とは思っていないんだろうが。

大規模修繕工事の周期はどれぐらいですか。

１３年周期が一般的でしょう。

＊玄関扉の更新工事について
「カバー工法」
　カバー工法とは、既存のドア枠を残してその枠に新しいドア枠を被せるように取付る工法
　です。工期が短く作業は３～５時間で終了します。
１戸当り２０万円程度　　グレードで価格は大きく違ってきます。
　　周期　　　国交省は３５年程度
　　　壁を壊さないので費用も工事日数も短縮できますが、デメリットとしては、ドア枠の内側で５ｃｍ
　　高さが３ｃｍ程度小さくなります。

>>804 匿名さん
13年は早すぎます、15～18年で十分です。

しかし国交省が全国のマンションにアンケートを
取った調査結果では、１３年前後が一番多かったですよ。
自分の部屋の畳や壁紙の交換と同じではないですか。
早くやる方もいれば少々汚くても我慢される方もいる。
金銭的な余裕の差でしょう。
お金のある家は周期も短く、使用材料も高額なものを
使えます。
快適なマンションライフと資産価値の低下を防ぐため
には周期は早い方がいいでしょう。

当然、各々のマンションなり地域性で差はありますが、見掛けの汚れ等ではなく本来の躯体の痛み等から判断すれば15～18年で十分です。マンションの寿命及び大規模修繕計画という長期のスパンで考えれば、できるだけ長いスパンにすることが収支面からは肝要です。

ただいえることは、大規模修繕工事は殆どが予防保全なんですよね。
建物診断をしなくても、外壁や屋上防水、塗装等の不具合は現在でも
あるでしょう。
周期についての考え方は、マンションの事情や個人の考え、又業者や
建築士でもその見解は大きく違うでしょう。
周期の判断は難しいので、全国の平均を参考にするのが自然の理では
ないでしょうか。

全国平均などというのは全く根拠のない数字で、何よりきっちりしたデータがあるかどうかも不明です。そんな不確かなものに惑わされず、個別に建物診断を実施して判断すべきです。

それぞれのマンションの財力と総意に基づいて
判断すればいいだけ。
ただひとつ言えるのは一軒家の自分の家なら
いかようにも設定して自分で責任をとれば
いいけどマンションはそうはいかないって事。

>>810さん
周期の判断は各人によって考えはいろいろです。
それから大規模修繕工事は殆どが予防保全なんですよね。
おまけに建物診断をしてもしなくても、その時点での
不具合は必ずあります。
だから周期の判断が難しいのです。
全国での平均は何らかの根拠はあると思いますよ。

平均値なんてものは単なる数字でしかありません(実際にそういうデータがあるかどうかも疑わしいですが)。管理会社や修繕業者からの「13年が平均ですから....」なんて言い方は全くの無責任発言ですよ。

大規模修繕なりなんなり数多くやらなきゃ管理会社も儲からないからな。そりゃ短いサイクル薦めるわ。

保証期間を考慮して決めるべきです。
例えば屋上防水なら10年から15年が保証期間だと思いますので、リスク回避するなら常に保証が効いているサイクルで大規模修繕を行うべきだと思います。

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表
　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。
　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）
　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％
　　工事金額１戸当り　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％
　　第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

グレードの高いマンションの周期は平均的には
早い傾向にあります。

国交省が全国のマンションにアンケートを取った統計資料を
みてみると、やはり周期は１３年前後が圧倒的に多いね。

大規模修繕工事の周期は１３年前後ですが、これに大型設備の
更新工事がありますね。
エレベーター、給排水管、玄関ドア、消防設備、給水設備、サッシ等が。
この分の積立金も準備しておかなければなりません。

管理会社が儲かるから工事をするといっているけど、適正周期、
適正価格であれば、何の問題もないでしょう。
それが見極められる住民がいるかどうかが問題ですけどね。
全てノーの発想ではなく、イエスの発想もしなくてはね。

国の言うことほどアテにならないものはない(-_-)/~~~

国交省のアンケート結果は国がいっているのではなく、
全国のマンションの管理組合がアンケートに答えたものを
まとめただけのことですよ。

世の中の大規模修繕工事の周期の実態調査を
民間がやったのなら信用するのかな。
余計信用できないでしょうね。マンションのデータが
ないからね。

管理会社&修繕会社、必死ですね

>>824さん
私は管理会社でも工事業者でもありません。
マンションの住民でここのスレ主ですよ。

標準はあくまで標準、

標準を参考にしなければ何を指標にしますか。
それこそ業者や管理会社の物差しで工事が進められて
いきますよ。

私も国交省のアンケートは信用はできない面があると思います。また、多くの管理組合は管理会社任せですから管理会社が13年で薦めていれば、結果13年になってしまいます。そしてそれをアンケートすれば又又平均13年という結果になってしまいます。

マンションには本体の大規模修繕以外にも先々機械式駐車場やエレベーター等の改修が待っています、積立金はいくらあっても足りません。マンション財政を無視して「平均13年だから」「管理会社が薦めるから」ではやっていけるはずはありません。管理組合(住人)が管理会社任せにならずしっかり勉強してマンション修繕を進めていくべきです。

全国のマンションにアンケートを取った結果の参考資料を信用しない
というのはそれはそれでいいでしょう。
では管理会社がいっている周期は信用できるんですね。
その根拠はなんなんでしょう。
管理会社は何を基準に周期をきめているんでしょう。
大規模修繕工事は、建物本質の素材や環境、不具合個所の補修工事、
又修繕積立金によってその周期は大きく違ってきます。

管理会社から独立できる知識や情報が管理組合員に
備わってくればいいんですけどね。
管理会社と敵対する必要はありません。
あくまで管理会社とは共存共栄でなければなりません。
管理会社との契約は適正利潤で、お互いに信じ信じられる
関係でなければならないのです。

管理会社を悪く言っているマンションの住民がいますが
それだったら信頼できる管理会社にリプレイスすれば
いいでしょう。
それができないのに悪口ばかりいっていてはだめですよ。

管理会社の言いなり、管理会社任せ、に依って積立金が底をつき修繕積立金を大幅値上げせざるを得ないマンションが増えているようです。日常の管理・清掃・各種点検もですが、やはり最大の出費は大規模修繕になります。くれぐれも管理会社の言いなり、管理会社任せにせず、きっちりとした建物診断を行った上で管理組合(住人)が主導した大規模修繕を実施して下さいな。

８３２さん、信頼できる管理会社とは。？

>>832
同意です。
管理会社を上手く使えてない或いは直接は言えずにネットで憂さ晴らししているような書き込みが多い気がします。
そもそもそういう書き込みをしている人はどういう立場の人なんだろう？

因みに私の住むマンションは管理会社をリプレイスしましたよ。

何の根拠もない「大規模修繕は13年で....」ばかり叫んでる管理会社なんぞ信頼性の欠片もないですネ。

>>836さん
全国でのアンケートを取った結果の統計の周期が１３年前後が
６０％以上あるのは事実で、殆どのマンションは１３年前後で
工事が行われています。
周期については、各人や建築士、業者によっても考えは大きく
違うでしょう。
管理会社から全国の平均は１３年前後で行われていますが、どう
しましょうかといわれても、やるかどうかの判断は管理組合が
すればいいんではないですか。
マンションによっては積立金不足の問題もあり、できるだけ先延ばし
する必要もあるでしょうから。

専有部分内にあるインターホンや熱感知器の補修工事は
管理組合の経費でやっていますか、それとも各区分所有者
負担ですか。
規約では共用部分と規定されていない場合です。

規約で共用部分と規定されていないなら
当然各区分所有者でやるべきでしょう。

専用使用権のある共用部分の管理は、通常の管理に伴うものは
各人で行うのは当然のことです。
共用部分の規定のないものは専有部分です。まあ専有部分以外のものは
共用部分ともいっていますが。

しかし、インターホンの補修工事は管理組合がやっているところは
多いんじゃないの。

第２２条（敷地及び共用部分等の管理に関する責任と負担）
１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。但し、バルコニー等の管理のうち通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行なわなければならない。
２．専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理として一体として行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。

すまいる債の借り入れ条件としては、この規約があれば
オーケーです。
専有部分の給排水管の更新工事でも第２項の規定があれば
借り入れはできます。

すまいる債を購入していなくても、専有部分の配管の更新工事費用の
借り入れも規約に規定されていれば滋養権に適う。

インターホンや熱感知器、それにメールボックスの鍵の交換は
管理組合負担ですか、それとも各人負担ですか。
まさか玄関扉の補修工事は管理組合はやっていないと思いますが。

インターホン、熱感知器、メールボックス、は共用部分として
費用負担も組合負担と規約に定めてもかまいません。

ただし、メールボックスの鍵は個人情報、プライバシィー等に
触れる恐れがあるので組合員負担とするべきですが、工事業者
の手配、支払いを組合員が立替える。

規約に費用の上限を定めてその範囲内であれば領収書を添えれ
ば組合費から支払う旨を定めるならそれ等も有効です。

規約に共用部分として記載されているか、規約でそれに関する費用は
管理組合が行うというようになっていれば管理組合負担で何の問題も
ないでしょう。
メールボックスの鍵の交換が個人情報に影響するんですかね。

あんた、それでもマンション管理士ですか。？
知識を自慢したいために他人の重箱の隅をつつくな。

例、メールボックスが開いたままでボックス内の郵便物等
　　が散乱していました。どうでしょう、偽管理士へ質問。

いちれんの回答をみると、マンション管理士ってバカでもチョンでもなれるんだネ。

批判するだけではだめですよ。
それに私はマン管士とはいっていませんよ。
メールボックスの鍵がこわれていて、郵便物が散乱するのであれば
個人で管理すべきでしょう。

マン管士なぁ～んて略すとこがいかにもマンション管理士

マン管士の片鱗が窺がえますか。

何でマン管士のことになるとむきになるんでしょうね。
有資格者はマン管士のことは気にもしていないんだけどね。
大卒が大卒を意識しないのと同じ感覚ですよ。

管理会社に委託すると（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

総会の議案書とともに委託契約書も配付されます。
契約書の内容は各マンションによって内容が違います。
確認して下さい。

しかし大体同じ内容じゃないですか。

管理委託契約を更新するときは、内容が全く変わらなければ
住民には重要事項説明書を配布するだけでいいのですが、
少しでも変更があれば、重説を配布し説明会を開催しなければ
なりません。
その説明会を総会前に開催して、総会で委託契約の決議を行う
べきでしょう。

その通りです。これを守らないでこれまでに一社だけ
行政処分を受けたとの記憶があります。

たいした処分ではなく。有って無いような処分。

１回目は軽い処分ですが、再犯は厳罰に処せられますよ。
地方整備局に報告すれば解決しますよ。

やはり設計監理方式が一番いいんですが、その設計コンサルタントを
いかに管理組合が選定できるかでしよう。
公募でしかも選定基準と見積額を勘案して専門委員会で選べればいいん
ですが、管理会社主導ではだめでしょうね。

やはりマンションの住民が勉強することですね。
２～３人の人材がいればいいんです。
人材というのは、時間とやる気のある方ですね。
マンション管理自体はそんなに難しいものではないですから。

わざと複雑に見せて組合費をボッタクろうと企むマンション管理士と管理会社。
組合運営は家計を預かる良妻賢母型の理事が２から３名いれば上々でしょう。

阿呆らし。小規模マンションでしたが、一応管理会社かませましたが、理事会主導で大規模修繕やりました。まず、前の管理会社が無能だったので管理会社変更しました。別途修繕委員会(5～6名)を立ち上げて、修繕委員長として建物診断からスタートし業者選定から原案作成から交渉から委員会の調整から全部やりました。予算どおり達成しましたが、疲れました。二度とは嫌やです。

　元々専門委員会の設置は工事を円滑に行うことを目的とするだけでなく、理事会だけで物事を決めるのを抑制しているものでもあるのです。
　それから大規模修繕工事は悪い箇所の補修をするだけでなく、殆どは予防保全なんでね。
　周期についての判断基準は各マンションや各人によって考え方は違いますし、建築士や業者によっても考えは大きく違ってきます。
タイルの浮きや屋上防水、塗装の不具合は建物診断の結果をみるまでもなく今でもあるでしょう。
　建物診断は、単なる悪いところを知るためだけではなく、診断報告書、修繕仕様書、工事費概算積算書を作成し住民説明会までやるのではないでしょうか。
　同一条件で相見積を取るための要項書作成の基礎となる数量調査表の作成も含まれます。

工事費を予算通り納めたということですが、それは簡単なことです。
修繕個所を減らし、使用材料のグレードを落とせばいいことですから。
予定された工事費の予算がどういう形で設定されたかが問題です。
これは設計監理業者が、相見積を取るときに同じ条件（同じ修繕個所、
同じ材料、同じ平米数）の要綱書を作成して相見積を取ったかどうかです。
その時に建物診断をした時に作成される数量調書が必要なのです。

大規模修繕工事の進め方で、建物診断業者、設計監理業者、元請会社の
選定をいかに公明正大に、且つ適正価格に抑えられるかがポイントに
なりますが、そのためには相見積を取るときに同じ条件で見積もり金額が
出せるシステムを構築しなければならないでしょう。
その手法を勉強していきましょう。

大規模修繕工事は、業者選定が一番の
課題ですからね。
利権が絡むから当然のことですが。

業者選定のポイントは、公募と同じ条件での
相見積りでしょう。

↓は、ヒントかもしれない。

https://premium.toyokeizai.net/articles/-/19382
（週刊東洋経済 2018.12.8）

3Dの建設設計図で「見える化」
BIMは不適切コンサル問題の救世主か

　BIM(ビム=ビルディング・インフォメーション・モデリングの略)と聞いても、建設業界の関係者以外は知らないかもしれない。……　BIMはいわゆる3Dの建築設計図である。
　……
　それは、3DのBIMになると、建物の部材ごとの「数量」がコンピュータで自動計算できることだ。これに部材「単価」を掛ければ「コスト」が出る。つまり「建築コストの透明性」が格段にアップするのである。

"見える化"で水増しを防止

　マンション大規模修繕工事で、設計コンサルタントと施工工事会社などが結託して行う工事費の水増しは、「数量」を改ざんする手口が一般的だといわれる。「単価」は市販の積算資料やインターネットで誰でも調べられるが、平面の図面から部材の「数量」を正確に拾い出すのは素人にはほぼ不可能だからである。
　……
　マンション管理組合自身が正確なBIMの設計データを管理してチェックできるようになれば「数量」を改ざんする手ロは使いにくくなる。さらにBIMデータと維持管理コストを連係すれば、長期修繕計画の自動作成も可能となる。不適切コンサルを排除するだけでなく、マンションを長期にわたって適切に維持管理するための強力な武器になるのだ。
　……

相見積を取る時には、同じ条件での見積もりでないと
意味がありません。
単価×数量（平米数等）で見積もりをとりますが、この
数量調査表の作成は建築士でないとつくれないでしょう。
だから、建物診断をするときは、ただ劣化診断をするだけで
なく、診断報告書、修繕仕様書、工事費概算積算書の作成
まで依頼しますが、相見積を取るときに必要な数量計算書を
作成してもらうことが必要です。

様々なタイプのマンション及びその管理組合が存在することは認めます。
何が、どのレベルで問題とされるのか、という点で「マンション管理」の世界の見え方が個々人で異なると言えます。>864 さんのケースは、重症に至る前に改善できた軽傷の部類（それでも多大な労力をかけざるをえなかった）に入るものと思われます。

私が考える重症のマンション及び管理組合とは、この掲示板のスレ主の提案や助言が全然効かないタイプの物件です。>862 さんは「マンションの住民が勉強することですね。２～３人の人材がいればいいんです。」と書きました。その通りだと思いますが、重症の物件には適用できない（上質マンション向けの）アドバイスです。

重症のマンションについては、私にも全貌がつかめていませんが、管理会社を含む売り主の企業グループと管理組合が一体になっていて、一般の通常のマンション管理において改善されるべき問題点なのにそもそも問題点として認識されることもなく、組合が企業に引っ張られるようにして運営されている物件だと思います。企業グループ会長を検察に逮捕してもらい、その拘留中に役員会を開いて会長職を解いた大会社が現在よく報道されていますが、（誰も異状に気付かず、気付いた者がいても「触らぬ神にタタリなし」と見て見ぬふりをするなどして事件化・顕在化しないというだけで実は）同社そっくりの管理運営をしている分譲マンションが一定数は各都市に存在すると考えられます。

何を目的としてそういうタイプのマンション及びその管理組合が生み出されるのか、という点に関しては、第一に企業グループの利益追求、第二としてグループの傘（と多くはブランド）の下で様々な権益を手に入れたい組合自身の志向があるのだ、と指摘できます。いわゆる管理人とは別に、警備員がマンションの周辺を巡回しているような築年数の浅い物件なら、購入者である管理組合員ら住民には（全員とは言いませんが）「他の物件とは違う」という優越感があってもおかしくありません。その感情を基盤にして「このマンションの購入者なのだから、グループが提供するサービスや見返りをもらう資格が自分にはある」、「組合の役員として企業に貢献してあげたのだから、見返りは報酬だ」と考える輩（やから）が内部のどこかに存在し、いずれ、この人たちと企業がウィン・ウィンの関係で組むことになります。

この関係を（半永久的に？）維持するために、管理規約やら細則・内規やらが弁護士・マンション管理士などによって改造・整備されます。もちろん、その費用は全額が管理組合（員）の負担です。こんなシステムを採用させられている物件にあっては、「大規模修繕」等の工事だろうが、損害保険の話だろうが、会計等の業務委託の実態だろうが、ほぼすべての点において管理会社の意向が優先し、組合は理事会と総会でそれを支持し承認して協力、解決していきます。「それでいいんです。そういう型のマンションは企業と組合の２者で完結しているのだから、いろいろとほじくり返すべきではない。」という社会的な暗黙の了解のような常識がある（特に公的機関）と感じます。

時々、こういう統治の存在を知らなかった組合員がたまたま役職に就くなどして、企業と組合の持ちつ持たれつ的な関係を見直そうとする個人が現れることがありますが、服従が当たり前すぎて自分たちが服従しているとの意識すらない組合（員）の中で浮いた存在になり、自分が１人の無力な住民であることを思い知らされることがあります。そういう抵抗者の中でも、あきらめずに裁判に打って出て勝利する、ということは起きているみたいです。絶望する必要はないでしょう。

>>872さん
あなたが投稿されているように、ここでの書き込みは平穏に運営されている
管理組合向けのものかもしれませんが、一般的にはそういうマンションが
圧倒的に多いのではないでしょうか。
それに重症というか問題点のあるマンションでの質問があればそれに返事
することもできるのですが、それがないので一般論にならざるをえないのです。
只、会社と違ってマンションの場合は規約や細則に違反さえしなければ罰っ
せられたり、左遷されたりすることはありません。
しかしどこの世界でも長期政権は澱みは出てくるでしょう。
改革するのは労力が伴います。それにめをつぶり黙って流されるのか、
それとも抵抗するのかということになります。

マンション管理は重症になる前に手を打つべきです。
そのために基本的な一般論を書き込んでいます。
では重症になったマンションの立て直しはどうすれば
いいのかというと難しい問題です。
長年積み重ねられては来た悪弊を、一瞬に容易に変えられる
とは思いません。
ただ、いえることは悪や法に触れることは許せないでしょう。
理事が業者からバックリベートを受け取るということは、組合員
のお金を着服しているのに相当します。
工事費が高かったり、周期が短かったり、手抜き工事があったり
するのは、組合員全体の責任でもありますが。

やはり組合員の無関心が大きく影響しているんでしょう。
弊害や癒着等が疑われて初めて事の重大さに気づくのです。
正常に運営されているマンションこそ基本的なことを勉強すべきです。

今年もあとわずかです。
皆さんいい１年でしたか。

http://www.cbr.mlit.go.jp/kisya/2018/12/1232.pdf
マンション管理士の先生方の意見を拝借したいです。

マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
　　　１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
　　　２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
　　　３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
　　※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
　　　ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

＊不正が発生した要因
　　①理事・監事の無知と怠慢
　　　　財産の分別管理の知識不足と毎月提出される収支報告書のチェック不足
　　②管理会社の社員に対する教育不足
　　③不正をした従業員のモラルの問題

＊今後の対応策
　　①自分たちの管理組合はイ・ロ・ハ方式のどの部門で管理されているのかを知る。
　　②毎月提出されている収支報告書を理事会で管理会社に説明させチェックする。
　　③理事長と会計担当理事は、管理会社からの毎月の支払調書のチェックを厳しくする。
　　④保管口座通帳の定期的な残高証明書を取り確認する。

（新）ハ方式 原則方式に近い方式です。
　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。
管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

（新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

（新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。
　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

この問題は別スレで取り上げられているんですね。
地震の際の保険金の問題なんですか。ちょっと覗いてみただけですので
詳しいことは把握していませんが。
管理会社の収納口座に振り込まれた保険金を着服していたのが、会社なのか
従業員なのかということですが、解雇されていますので従業員だったんで
しょうね。会社だったら大変ですからね。
保険会社と連絡を取り保険金が下りたかどうかの確認は、会社ぐるみであれば
調査は不可能でしょう。管理会社が保険の代理店でしょうから。
しかし、まず会社が不正をすることはないという性善説から述べますと、解決策
としては、やはり理事が事故があった場合はまず保険の適用があるかどうかの確認を
するという初歩的な対応をすべきです。
保険の対応となると、保険会社が必ず調査にきますのでその結果がどうであったかは
管理会社経由だけでなく、不信感があれば保険会社に直接聞くべきです。
この場合、管理会社を通せば会社自身が代理店ですから不正がやりやすい状況にも
ありますから、直接保険会社に聞けばいいと思います。

銀行は、支払いで口座引き落としをする場合は、理事長印が
正確に押印されていないと受理しません。
支払いに関しては、毎月管理会社が支払い調書を作成した
ものを理事長印の押印を求めてきますので、いかに印鑑が
大切なのかということを理事長は認識すべきです。
理事長印＝銀行印でもあるのです。

小規模マンションと零細管理会社の事例では、理事長印と銀行印は
別になっており、銀行印は管理会社が保管しているのもありました。
毎年代わる形式的な理事長は引継ぎで理事長印を渡されますが、支払い
調書に印鑑を押したことは一度もないということでした。
多分、現在もそこのマンションではそれは継承されていると思います。

銀行印を管理会社が持ってたら、その時点で業務停止処分ですよ。どこの会社ですか？

理事長印と銀行届出印と同じにしているなら非常に危険。理事長印＝銀行届出印の陰影で通帳再発行を受け預金が引き出されて持ち逃げされやすくしてます。

管理組合内部でも不正が起きにくくするため、管理組合理事長名義の預金口座の銀行届出印は、本人の理事長とは別の役員が金庫に保管して更に別の役員が金庫の鍵を保管するとかした方が良いです。

管理会社社員の着服は管理会社が弁済してくれるけれど、理事長が着服して弁済されるか分かりません。

>>883
>銀行印を管理会社が持ってたら、その時点で業務停止処分ですよ。どこの会社ですか？

収納口座であっても？？？

>>884さん
そうですね。
銀行印と理事長印は別個にして、理事長印は貸金庫に、
すまいる債や国債と一緒に保管して、そのカギは会計担当理事が
保管するのがいいと思います。
うちの場合は理事長印＝銀行印にしています。
銀行印と別にした場合、理事長印の重要性が薄らいでしまいますので。
理事長印を何に使うかですが。
どちらかというと、理事長印より銀行印の方が大切にも思えますので。

１、管理会社の収納口座と管理組合の収納口座は別物であるが、
　　管理会社の収納口座へ振り込まれた管理費等は約１ヶ月後に
　　定額委託管理費を差引た管理費等を管理組合収納口座に振替
　　えられる。

２、その後に修繕積立金は保管口座に振替え通帳は管理会社、
　　銀行印（理事長印）は理事長が保管する。

３、最近は管理会社の管理費等の収納口座は廃止して第三者
　（都市銀行等）の収納会社に委託している。

４、本来ならば管理費等は管理組合口座に振替えられて定額
　　委託管理費を差し引いた額を修繕積立金の保管口座に振
　　り替えるべきでしょう。

５、その後に通帳は管理会社、印鑑（理事長、銀行）は理事
　　長が保管する

（新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

理事長印は、銀行印や契約書、届け出書類等に使いますが、
銀行印は金庫に保管するのは大変ですよね。
そのたびに銀行の貸金庫から持ってくるのは。

重要事項説明書
法第７６条の規定により管理する財産の管理方法
をご参照ください。

管理委託契約の収納業務の一部が管理会社から集金代行会社に再委託されている場合がある（たぶん多い）。自分が役員の時に管理会社のフロントに質問したのと同じ質問↓。フロントは、分からないが集金代行会社（みずほ銀行の100%子会社）の倒産は考えられない、といっていたが、正しい答えがやっとわかった。
集金代行会社にもいろいろあるから確認されたし。

マンション管理業協会　[管理費等保証事業] よくある質問
www.kanrikyo.or.jp/hosho/faq.html

Q10. 集金代行会社を経由して管理費等が収納されていますが、集金代行会社が倒産等したときは「管理費等保証制度」の保証が受けられるのですか。

A10. 当協会の「管理費等保証制度」は、当協会保証機構に加入する管理会社と当協会との「管理費等保証委託契約」に基づき、管理会社が倒産等したときに、管理会社から保証機構に届出のあった管理組合に対して、当協会が管理会社に替わって管理組合に対する返還債務を履行（＝保証金支払）するものです。
従って、集金代行会社が倒産等した場合については、「管理費等保証制度」の保証は適用されません。（管理費等保証委託契約約款第5条）

それは元々業界では言われてたこと。
大手といっても親会社の規模による。

実際、労働環境も親会社によるから、変なとこはすぐ辞めるし、三井みたいに分離してて面倒でも辞めるしかない。

適正化法によると管理会社と管理組合の収納口座は
明確に分離して管理しなければならないとなっていますが、
その確認はできませんからね。

>>894 匿名さん

口座が存在するかどうかで簡単に確認中できると思います。

ロ方式なら収納口座は管理会社名義でしょう。
その管理会社の口座内容を把握できますか。
やっても意味がないでしょう。

８９５さん、
管理会社の収納口座はどうして確認するのですか。？
組合の収納口座は確認を拒否はできないからそれは理解しております。

最近は組合費の収納代行会社（都銀等）になっていて通帳は無いそうです。
これは適正化法の出納業務の第三者への委任禁止事項に違反しませんか。

もともと組合費を管理会社名義の収納口座で徴収し、定額委託管理費を差
引いて組合の収納口座に１カ月以内に振り替える方法は法令に違反する事
を知ったために、苦肉の策として第三者収納代行方式（都銀等）のシステ
ムを開発したのではないか。？

あほマンション管理士に相談しましたら、ほとんどのマンションこの方式
であるとの回答にならない回答を頂き管理士の頼りなさを感じました。
　　　　　　

単に収納代行会社の口座が収納口座とみなされるだけの方式ではないですか？
その場合、経費の支払いなどは全て保管口座から行われるように思いますが。

>>897
収納口座を管理会社から収納代行会社にするのは
適正化法違反にはなりません。
ロ方式を勉強することです。
管理会社だろうと代行会社だろうと同じことです。
管理会社が保険を掛けることになっているでしょう。
代行会社の倒産は考えられないでしょうが、その場合でも
管理会社は保険を掛けなければならないとなっていますから
損害は発生しません。
１ヶ月間の管理費の差額は大した金額にはならないでしょう。
それにね、質問していてあほマン管士とかの書き込み、人格を
疑いますね。
あなたの質問はこれで終了です。

８９９さん、
マンション管理士試験の回答を求めてはいません。
法令に反しない方法で有っても、
犯罪を未然に防ぐ方法を聞いているのです。
ペーパー管理士は答えなくてもよろしいでしょう。

>>899

保険をかけるとはどのような保険ですか？
そのような保険商品があるのですか？

>>901 通りがかりさん

保証契約ね
あまりにも変な管理会社は法的義務あるけどやってなかったりするね。

８９９はペーパーマンション管理士でしょう。
こういった回答をするからマンション管理士の信用を害します。

＜平成２２年１月２６日最高裁判例＞

　分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等の
分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等に
よって、一部の組合員が役員になる機会が増加したなどの事情から不在区分所有者
に対し、管理組合にかかる負担の一端を担ってもらうとの趣旨で、「住民活動協力金」
を徴収する規約は有効という判例が出ています。

　金銭的負担を求めることは、合理性を欠かないと徴収を有効としました。
　協力金の負担を求めることは、管理組合の業務を分担できない非居住者の不公平を
是正するためで、必要性と合理性が認められると指摘しています。

　尚、金額については月額２，５００円と判例は出ていますが、社会通年に照らして我慢
できない限度を超えるものとははいえず、有効と結論づけていますが、これについては
そのマンションで検討すべきです。

９０２のペーパーマンション管理士が変な回答している。退場。

＜確認しておきたい項目＞
＊入居時
　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

＊退去時
　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

>>902
いや、補償契約ではなく>>899は保険と言っているから
どんな保険かを尋ねたのですが…

ところで
このスレで答える人はレスアンカーをつけてください。
そんなに難しい事ではないでしょ？

マンションは入退時をしっかりしておかないと
トラブルの原因となります。
新しい入居者はマンションのルールをしらないと
特にゴミの分別はそれぞれの地区によって違いますから。
管理規約と各種細則は全員に配布すべきです。

本物が時々監視してくれている。

>>907 通りがかりさん

保険なんて無いよ
そいつが書いてある内容が間違い

>>908 匿名さん

管理規約や使用細則にゴミの曜日などが書かれていないのに、配布しても。

今年もあとわずかになりました。
１年間、ＰＡＲＴ２ともどもお世話になりました。
来年もよろしくお願いいたします。
皆様のご健闘を祈念いたします。

あけましてございます
今年は改めまして大規模修繕工事の進め方の勉強を
一緒にやっていきましょう。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。（サッシの樹脂化、ステンレス管等への変更、バリアフリー化等）

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。
　修繕積立金は工事の全てを網羅した総工事費を基に算出さます。

　工事の周期につきましては、国交省のガイドラインによりますと１２～１３年周期を推奨していますが、
これは各マンションによって考え方は違ってきます。ただいえることは自分の部屋で考えてみますと、
タタミや壁紙の交換を早くやる方とやられない方の考え方に相通じるものがあります。
　マンションは時の経過とともに必ず劣化していきますが、この劣化を防ぐために定期的な建物設備
の維持保全をしていかなければなりません。
　そうすることによって、快適なマンションライフが送れると共に資産価値の減少に歯止めをかけて
いくことができます。

老朽化マンションならともかく、新築マンションの第１回大規模修繕が12～13年なんて、ちゃんちゃら可笑しいですわ。

そうですよね。海辺の町のマンションも同じにしているのがとても不思議です。
劣化しやすいはずですよね。
塩分を含んだ風に当てられ内陸部のマンションと同じなはずないのではないでしょうか？

国交省が全国のマンションにアンケートを取った大規模修繕工事の時期です。
　　第１回目
　　　　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　第２回目
　　　　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％

グレードの高いマンション、積立金に余裕のあるマンション程
早い傾向にあります。
別に早くやる必要はないのですが、工事をすれば新しくなり快適な
マンションライフが送れますからね。
資産価値も出てくるでしょうし。

　マンションの建替えは、経済状況や合意形成の難しさからハードルは高いようです。
　何故賛成者が少ないかといいますと、建替え決議がされたとしましても、建て替え決議から取り壊し、建設までには約３年かかります。その間は部屋の確保が必要ですし、建替え費用についても負担額も大きいので、実際建替え後に新設されたマンションに住まれる方は３分の１以下といわれています。今迄建替えができたマンションの成功事例としては高島平の団地がありますが、ここは立地が良く、容積率も大きかったので、戸数を増やしその分を売却して負担額が抑えられたというのがその要因です。

>>919
どうしても嘘を書きたいんですね。国交省は全国のマンションにアンケートなんてとってません、アンケートをとったのは「設計コンサルタント業務者」です。つまり、建設工事会社・設計事務所・マンション管理会社....ですよ。大違いですよ！

>>922さん
国交省が２０１８年５月に発表したのをご存知ないようですね。
しかし、周期はそのマンションの積立金や理事の影響が
大きく影響します。
建築士や業者も周期に対する考え方は大きく違います。
最終的には、各マンションで周期は判断すればいいのです。

各マンションで周期をいつにするかは何を基準に考えますか。
何か指標がなければいつ工事をやっていいか分らないでしょう。
それに早くやったからといって、別に困らないでしょう。
きれいなマンションに住めるのですから。
自分の部屋で考えてみればすぐ分りますよ。
畳の交換や壁紙のはり替えを早くやる方と２０年たっても替えない
人がいますが、どちらが快適ですか。

>>922さん
一応紹介しておきますので、下記で検索してみてください。
２０１８年５月国交省調査結果報告です。

検索「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

>>919で書かれてるデータは2016年度実施のマンション総合調査での数字ズバリです。この調査は「設計コンサルタント業務者」宛アンケートしたものです。

>>926さん
マンション大規模修繕工事に関する実態調査をご覧になりましたか。
国交省が発表したデータと設計コンサルタント業務者のデータが
どちらが正しいか分りませんが、大規模修繕工事の周期の参考には
なると思いますので、それを基本に進められたらいいと思います。

>>926さん
国交省の実態調査の対象は、マンションではなく直接工事をした
設計コンサルタント業者に対してのものでした。
だから同じ内容だったんですね。
国交省が調査して発表したのは間違いありませんが、あなたの書き込み
も正しかったんですね。

だから国交省のアンケートとか調査とかはアテにならないと言っているのです。行政の調査は調査対象がはっきりしなかったり、違う調査のデータ流用があったりします。つい先般も法務大臣だかが謝罪していましが、そんなもんです。自分達に都合の良い、いい加減な調査です。

「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」
建物診断や大規模修繕工事、修繕積立金等はこれを読むと参考になりますよ。
データの流用はありませんよこの調査結果は。
素直に参考にすべきところは参考にすべきです。
ただ、それぞれのマンションにはいろいろ事情があるでしょうから
参考にして、判断はそれぞれのマンションでおこなえばいいのです。

是非みなさん読んでみてください。
参考になりますし、勉強にもなります。

　マンションの建替えは、経済状況や合意形成の難しさからハードルは高いようです。何故賛成者が少ないかといいますと、建替え決議がされたとしましても、建て替え決議から取り壊し、建設までには約３年かかります。その間は部屋の確保が必要ですし、建替え費用についても負担額も大きいので、実際建替え後に新設されたマンションに住まれる方は３分の１以下といわれています。今迄建替えができたマンションの成功事例としては高島平の団地がありますが、ここは立地が良く、容積率も大きかったので、戸数を増やしその分を売却して負担額が抑えられたというのがその 要因です。

　そのように建替えは難しいので、私たちは建物設備の維持保全に努めていかなければならないのです。建物の寿命は適正な保全が行われれば１００年でももつといわれています。そのための一環として大規模修繕工事や大型設備の更新工事を定期的に行う必要があります。
　何故維持保全に努めなければならないかといいますと、それは住んでいる時は快適なマンションライフを、売却や賃貸に出す時は出来るだけ高く、そして子供に相続するときも資産価値の確保をしていく必要があるからです。

新築マンションの販売には、リサイクル料金（建て替え）を上乗せしないとならないような条例を作ることに遅かれ早かれなるでしょう。
期限がきたら更地にして返さなければならない宅地期限付き分譲マンションには
販売価格に更地にする金額が含まれてますから同じようにすればいいだけの話なんですけどね。
災害大国、少子超高齢化、独居老人増加社会ですが
政府は何してるんですかね。
国交省何してるんですかね。
自治体はインフラのメンテナンスだけでもアップアップなのにね。
倒壊空き家マンション増えますよ。
タイルやセメントが壁面から剥がれ落ちてるビルやマンションが見られるけどね
危険なのはブロック塀だけじゃないんですけどね

敷地の売却が区分所有者及び議決権総数の五分の四以上の
賛成を得て可決されても、退去しない住民を強制撤去出来
ますか。？
（区分所有者総数でなく議決権総数の五分の四の賛成でどうでしょうか？）

敷地の売却は共用部分の処分に当たりますから
区分所有者全員の承認が必要となります。

９３５さん、
では敷地の購入も全員の賛成が必要ぢしょうか。

共用部分の購入については規定がありません。
資金の取り崩しやそこに建物等をつるときには、
共用部分の重大変更に当たれば特別決議になるでしょうね。
資金の取り崩しは普通決議です。

建替えは簡単にはできませんよ。
賛成者もいれば反対者もいる。
建て替え決議も大変。
建替え承認決議が成立して、解体がはじまるが、完成するまでは
どこか住居を探さなければならない。
引っ越し費用もかかる。
当然建て替え費用も個人が負担しなければならない。
約３年間のアパートの家賃や建替え費用、引っ越し費用等を考慮
すれば、違うマンションを購入した方がいい。
又、資金のない者もいる。

８９３風の組合員に居座られたらどうしましょう。
日頃から管理組合は入居退去者（取引等）の管理
を正しくしなければ後に高いものにつきます。

工事金額１戸当り　　大型設備分は除く
７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

>938 匿名さん
仰るように、建て替えが難しいほとんど不可能に近いのが現状です。
しかし、子供たちの未来の日本を考えたとき
マンションのリサイクルを可能にしないと日本全国廃屋マンションだらけになります。
10年毎に買い替えることで得をするのは、デベロッパとゼネコンだけです。

「建て替え料金を含んだマンション販売」に変えない限り、日本は建物のゴミ国になる。
子供たちは、戸建てでないとマンション負債を相続することになります。
そででなくとも、廃屋マンション処理のための税金負担を背負うことになるのは確実です。

私がそうなんですよ。築古で漏水等のトラブル続きで保険代も高価。
子供はいなくて夫婦二人暮らしです。定年して年金暮らしです。

買い替える資金もなくこのマンションが終の住み家です。
近所の方は新築に買い替えて売却に出して２年になるが売れ残って
います。

この方は定年後田舎へ住み替えましたが、同じく年金暮らしです。
時々部屋の空気を入れ替えにこられますが、管理費等と税金の件で
愚痴を言って帰ります。

わたしは漏水等で加害者にならないようにはしていますが、上階か
らの漏水等があったらどうしようかと不安な生活です。

>>942さん
現在でも日本の住宅事情は飽和状態になっています。
建物は維持保全さえしっかりしていけば、１００年でも維持できます。
それができないマンションやアパートはスラム化するだけです。
これからは益々建物の二極化が進んでいくでしょう。

>>943さん
築古になると保険料は極端に高くなります。
特に配管の更新計画がなければ高くなります。
専有部分の配管の更新工事は、各区分所有者でやらなければなりませんが、
出来る者とできない者がいます。
保険も経年劣化であれば何回も、例え下階の損害賠償でも保険の支払いが
拒否されます。
そうなれば住民間のトラブルにもなります。
当然加害者の保険の適用は特約でも結んでいない限り支払いはありません。
専有部分の配管の更新工事も管理組合としてやれるように修繕積立金の
値上をすればいいのですが、早めに値上げを行わないとそれも不可能と
なってしまいます。

手遅れにならないうちに対応できればいいんですが、
それができる人材が組合員にいればいいんですがね。

保険は日新火災のドクター保険を検討されて
みたらいかがですか。
専有部分の配管の更新工事の計画がされていれば
大幅に安くなりますよ。

日新火災(笑)
仕事のないマン管士が薦める保険ね。

マンション管理士が薦める日新火災をよく聞きますが、
マンション管理士はなぜこの保険会社を薦めるのですか。？

東海上や損保ジャパンと同じ条件で半額以下で契約できましたよ。
今まで支払っていた保険料が半額以下になり、節約できました。
但し、専有部分の配管の更新工事を長期修繕計画に掲げ、修繕積立金の
値上をしたのが高く評価されまして、最高点を頂きました。
それに理事会の活動や広報活動等も評価対象でした。

半額は大きいです。
管理組合の運営がしっかりしているのでしょう。
保険会社事故等も少なく安心して契約できるマンションであると
評価したのでしょう。・
高評価される条件を教えて下さい。

>>951さん
Ｓ評価・・・３６点以上なんですが、当マンションは５８点の評価でした。
総合所見では、国交省が求める標準的な対応が全ての項目で実施されていり
極めて良好とのことでした。
又、長期修繕計画についても、建築士と専門委員会で細かく検討されており、
積立金の額もガイドラインを上回る金額が設定されています。
法定点検もしっかり定期的に行われており、漏水も殆ど発生しておらず、
専有部分の配管の更新工事も管理組合として実施するよう計画されており
万全の管理体制が組合全体で計画整備されています。
又、理事会は毎月開催され、情報公開の透明度も高いと思われます。
以上のような所見を頂きました。
診断項目は殆ど○でした。評価点は５８点でしたが、満点は６６点～６８点
と予想されます。
尚、この評価は保険会社に委託されたマンション管理士が直接訪問し（２回）
理事長、フロント、管理員と話し合いが行われた結果を保険会社が最終判定を
したものです。
それをもとに保険料が提示されましたが、その保険料は、今まで契約していた
保険会社の半額ちょっと下の金額でした。契約内容は全く同じ条件です。

>>951さん
日新火災海上は１００％東京海上火災の子会社です。
ドクター保険については、審査を請求すれば無料で診断をしてくれます。
事前にマン管士から提出書類や準備する資料等の要請がきます。
私どもは、東海上、三井住友、損保ジャバンから見積もりを取りました。
その同じ条件で日新火災からも診断を受けて提案してもらいました。
代理店は管理会社ですので、日新火災も取引先に入れてもらいました。
５年の総合保険に２年前に加入しましたが、何の問題もありません。
専有部分の台所の水栓の緩みからの漏水の調査費用や下階の損害賠償の
保険も従来と全く変わりません。
台風での共用部分の損壊や雷の被害も全て保険が適用されています。
診断だけでもやってもらい、保険料の提案をしてもらってはどうでしょうか。
費用は一切必要ありませんし、診断をしたからそこと契約をしなけれけば
ならないというもありませんので。

その診断が問題なんだな。
管理組合の内情をどこの馬の骨とも分からないマン管士に公開しなければならない。

>>954さん
それでもいいじゃないですか。
診断は無料だし、よその大手保険会社と同じ条件で相見積を
取る訳だから、それで安ければ問題ないでしょう。
保険はどこと契約しても同じですよ。
まずやってみることが大切です。
やりたくなければやらなくていいでしょうから。
うちの場合はやって良かったですね。
同じ条件での見積もりが半額以下になりましたから。
特に築１５年以上経過したマンションは診断を受けてみる価値は
ありますよ。

マンションの規約や細則、長期修繕計画、理事会や総会、
専門委員会、各種点検の有無、設計図の保管の有無、広報活動、
漏水とかの事故、防犯、修繕積立金等の適正額等の項目を
チェックするのにはマンション管理士が一番適任でしょう。
診断する者の云々を問題にする方がおかしいですよ。
診断項目は、相当量ありますが、保険会社が設定したものを
マンション管理士に依頼しているだけですから。

ドクター保険の普及状況はすごいですよ。
大手損保会社もいずれ診断をして、その評価に基づいて
保険料を設定することになるでしょうね。
それをやらないと顧客がどんどん奪われていきますから。
しっかり管理されているマンションは保険料が安くなりますが、
そうでないマンションは高いですよ。

築１５年以上、特に築２０年以上経過したマンションの保険の
更新時期がきているマンションがあったら、是非診断だけでも
受けてみることをお奨めします。
いままでと同じ損保会社であれば、２倍ぐらいの値上となって
いると思いますよ。
そんなものだと思わないで、是非トライしてみてください。
うちの場合は半額以下になりましたから。

日新火災のマンションドクター保険の加入数は
平成２９年度で３，０００件を突破しています。
３年間の実績ですが、毎年大幅に伸長しています。

９５４の発言に異議がある。マンションの内情を知られて何処が悪いのでしょう。
答えてください。

日新火災保険に加入すると掛け金が半額くらいになる事
だけが話題になっているが、
実際に漏水等のトラブルで保険金請求の時はどうだった
のかの実績は話題にならない。
肝心なのは事故等に対する調査や保険適用が知りたいで
す。
いくら安くても事故対応が雑な保険会社や代理店等が存
在します。
代理店が管理会社で事故対応や工事等は管理会社の方が
融通がきいて良い場合は意外と多いです。

保険は肝心な時に役立たないと保険の意味は無い事を
肝にめんじておく事でしょう。
機動力の有るのは地元の管理会社が一枚上です。
他の大手は全くと言うほど役に立ちませんでした。

>>961さん
日新火災の代理店は当然管理会社になってもらったと書いてあるでしょう。
事故処理は全て管理会社のフロントがやりますよ。
工事業者の手配も全て管理会社がやってくれます。
漏水が起ったときの原因調査費用も下階の損害賠償も全て従来の保険会社と
同じでしたよ。
保険料が安くなったとは書き込みましたが、理事会や修繕積立金、長期修繕計画
等の管理が良くなければ審査での評価点が低くなり安くはなりません。
審査は無料ですので、マンションの評価をしてもらうだけでも自分の住んでいる
マンションの評価が判るのでやってみたらどうですかということです。
「マンションドクター保険」で検索すれば概要がすぐ分りますよ。

自分とこのマンション管理が総体的にどれぐらいの評価かを知るには
いいと思いますよ。

管理会社が手続きをしてくれるそうです。

滞納リストも出せと言ってきたので
理事長は断った。
プライバシー情報は第三者には公開出来ないという事。

滞納情報を出せとはいってきませんよ。
議案書に記載されてますのでそれで十分でしょう。
一番の問題は、管理組合がしっかり運営されているのと、
修繕積立金、長期修繕計画の有無は問題にします。
それと漏水の事故経歴とか、専有部分の配管を管理組合として
管理するかどうかが大きなポイントになります。
築年数の経過したマンションの保険料で一番の問題は、漏水
ですので、その管理がしっかりしていれば評価点は高くなる
でしょう。

日新火災海上もいっていますが、築年数が古いだけで
保険料が高いのはおかしいと思いませんか。
しっかり管理されているマンションとそうでないマンションの
差別化を図ろうというものです。

マンションを１００年もたせるためには、専有部分の配管
の更新工事ができるかにかかっています。

>>967
言ってきたから言ってきたと言ってるんだよ。
あなたが否定する根拠は何かね？

↓「診断時にご提示いただく資料」に「⑤管理費・修繕積立金等の未収金一覧表」が含まれていますね。
https://www.nikkanren.org/wp-content/uploads/2017/12/0-shindan-panf_18...

診断時にご提示いただく資料（診断当日にご提示いただく資料）

①管理規約、使用細則等の細則集
②長期修繕計画（資金計画表含む。）
③総会議事録
④管理委託契約書
⑤管理費・修繕積立金等の未収金一覧表
⑥工事報告書（大規模修繕工事報告書、給排水管工事報告書、保証書）
⑦法定点検の報告書（特定建築物等定期調査報告書、建築設備定期検査報告書、防火設備定期検査報告書）
⑧竣工図書一式（設計図書一式）
⑨消防用設備等点検結果報告書、結果総括表
⑩現在の共用部分保険内容が確認できる資料（保険証券等の写しでも可）
⑪保険金請求書類一式（保険金請求書控、保険金支払通知書等）
⑫診断内容確認書（診断マンション管理士よりお渡しします。）

建物の状況や修繕履歴を確認して金額決めるのに、未収金が何故必要なんでしょうね。
収支報告書や貸借対照表は記載されていませんけど、相手の財布覗いてから値段を決めているような気すらします。

未収金については管理状況を把握したいんだろうけど、
個人ごとの滞納金情報ではなく、全体の滞納金の額の
ことをいっているんだけど、それを審査にあたったマン管士が
拡大解釈しただけのことでしょう。
提出資料項目が⑫ありますが、その各項目ごとに質問をされます。
それに提出資料となっていますが、その資料をマン管士や保険会社に提出
するのではなく、閲覧のみに終わりますので、それを１日の
説明会で全部読み込むことはできません。
アバウトな審査しかできません。それでマン管士は診断レポートを
作成し、総合所見も含めて保険会社に提出します。
当然評価点も診断チェック表に基づいてマン管士がつけます。１４項目あります。
マン管士の影響力は大きいですから、マン管士の心証によって評価点が
左右されることもあると思います。
マン管士が保険会社に提出するのは、①診断項目チェック表と②マンション
共用部分診断レポートの２種類だけです。
保険会社はマン管士の診断だけで保険料の判断をします。

>>973 匿名さん

一覧表と記載されていますから、客観的に全体では無いと見えます

診断レポートの中に管理規約や長期修繕計画、総会議事録、管理委託契約、工事報告書、竣工図書一式、消防設備等点検結果報告書、過去に保険金請求がある場合の請求書一式が
ありますが、各項目ごとに保管の有無、確認の有無のチェックがあるだけで、提出
する必要はありません。
総合判定は　Ｓ　３６点以上　　Ａ　１５点～３５点　　Ｂ　１５点未満
火災保険診断項目と診断結果は、監理実態や長期修繕計画や積立金のの設定状況、
消防設備点検、給水管、排水管、洗浄工事、漏水履歴、等の判定を○×でやります。
又、管理実態の項目としては、総会や理事会について、防災対策、専門家の活用、
損害保険の付保等の１９項目を○×で評価します。

自分のマンションの評価を第三者がしてくれますので、保険とは関係なく
診断してもらうことも必要です。無料ですから。

>>974さん
診断項目は12あり、それを2時間程度の説明会で判断しなければ
ならない訳です。
滞納金とかの細かいことまでの質問は全くありませんでした。
当然管理規約や各種細則を閲覧する時間もありません。
理事長等は質問されたことに対してこたえればいいだけのことです。
それに疑問があれば提出された資料で確認するだけのことです。
一番のポイントとなったのが、漏水対策でした。
長期修繕計画に専有部分の配管の更新工事が計画されているか、積立金
の対策はとられているかということです。
何故築年数の経過だけで保険料が高くなるのかという疑問のもとに
ドクター保険が設置されたのですから、保険金の最大の出費は圧倒的に
漏水に関するものですから当然そこが注目されるのです。

ドクター保険の審査の申し込みをしますと、後日マン管士が訪問し、
管理組合に対して書類の準備とと審査日の確認をします。
その日はそれだけで終わります。
審査日にマン管士がきまして、理事長、管理員、フロントと審査が
行われました。
質問時間は２時間でした。
準備した資料をマン管士がみることはありませんでした。
殆どが質問で組合側はそれに応えるものでした。２時間程度と時間が限定
されていますから当然だと思います。
それだけで全て終わりました。後日診断レポートと診断項目チェック表が
届けられました。
そして既存の保険会社も含め大手損保会社と同じ条件での相見積を依頼
しましたら、大手損保の半額程度の保険料が提案されましたので、日新火災海上
と契約して現在に至っています。

案ずるより産むがやすしですね。
机上の空論だけでなく、行動あるのみです。
やってみてそれがだめなら契約しなければいいだけのことです。

日新火災海上保険のドクター保険の概要が分りましたね。
築年数だけでなく、マンション管理が適正に運営されているマンションと
そうでないマンションで保険料が違うのは納得できます。

ドクター保険の質問はもうありませんか。
知らないで不要な支出をするより、ちょっと努力すれば
保険料が大幅に安くなることもあります。

逆に今までの保険料より高い見積もりが来ました。
設備や構造規約の不備等でのマイナス要因が多いようです。

そうなんですね。
ドクター保険の診断を受けたマンションが全て安くなる訳ではないのです。
ドクター保険の方がたかければよその損保会社にするべきですね。
ただ、建物設備の維持保全については、管理組合として真剣に取り組んで
行くべきだと思います。

ドクター保険はしっかりしたマンション管理がされている
とこには優しいけど、そうでないマンションには冷たいですね。

派遣されてくるまんかんしの作文次第で保険料変わるんですかね？
明確な基準が公開されていた方がいいと思う。

確かに派遣されてくるマン管士の影響は大なるものがあると思います。
明確な基準はあるんですが、その判断はマン管士次第です。
レポートの書き方もマン管士次第のようです。
○×の評価判断もマン管士次第でしょうね。
但し説明者の影響も大きいですよ。しっかりした理事長が対応すれば
いい評価点がつくと思います。できれば理事長がマン管の有資格者で
あればいいんですが。

うちのマンションも見積り依頼したら
マン管士から管理事務所に電話があり
『理事長の電話番号を教えろ』
って言ったらしい。
管理人は当然理事長に確認しないと教えられないと言ったら『やっぱり教えられないか…』だって。

理事長が理事長自身の氏名と電話番号で申し込んでいるはずだから、
なぜ、管理事務室の管理人に電話がくるのでしょうか。？

見積を申請する場合、管理組合名、理事長名、電話番号、住所等は
日本マンション管理組合連合会に連絡をします。
そして連合会から、地域のマンション管理士会に連絡がきて、そこで
担当になった者が、理事長と連絡をとることになります。

診断依頼書の内容を精査した方が良いでしょう。

診断時にご提示いただく資料（診断当日にご提示いただく資料）

①管理規約、使用細則等の細則集
②長期修繕計画（資金計画表含む。）
③総会議事録
④管理委託契約書
⑤管理費・修繕積立金等の未収金一覧表
⑥工事報告書（大規模修繕工事報告書、給排水管工事報告書、保証書）
⑦法定点検の報告書（特定建築物等定期調査報告書、建築設備定期検査報告書、防火設備定期検査報告書）
⑧竣工図書一式（設計図書一式）
⑨消防用設備等点検結果報告書、結果総括表
⑩現在の共用部分保険内容が確認できる資料（保険証券等の写しでも可）
⑪保険金請求書類一式（保険金請求書控、保険金支払通知書等）
⑫診断内容確認書（診断マンション管理士よりお渡しします。）

診断は２時間程度です。
その中でいろんな質問をしてきますが、提示されている資料を
全て見る時間はありません。
そしてこの提示資料は事前に提出する必要もありません。
常識的に考えて、滞納者の氏名とか聞く必要がありますか。
質問事項は聞かなければならないことを要領よく聞いてきますよ。
その質問は診断レポートを作成するために行うものです。
総合所見を書くには、管理実態を把握する必要がありますから。

保険会社に提出する診断レポート（（８枚）と診断項目チェック表（１枚）
の表紙部分に調査年月日、調査担当者、マンションの住所、電話番号、
携帯番号、ＦＡＸ番号、E-mailが記載されています。
２枚目に書面等の保管状況及び確認できた書面があり、マンションの面積と
建築年月が記載されています。
３ページは総合所見、４頁は火災保険診断項目と診断結果、５頁が管理実態、
６頁は長期修繕計画と積立金の設定状況、７頁は法定点検、修繕工事の実施状況、
８頁はその他（漏水事故経歴）

>>991 匿名さん

常識的に考えて聞く必要もない情報まで聞いてくるまんかんしがいるってことですよね？

>>993さん
ドクター保険の診断内容を詳しくお知らせしましたが、
ご理解できましたか。
聞く必要もない情報まで聞いてくる診断士がいたんでしょうね。
保険料を決める査定の単なる診断ですので、深く考えないで
診断だけでもしてもらうと自分のマンションの管理実態がどれぐらい
のレベルかが理解できますよ。

この板の最近の５０レスを読み、「ドクター保険」に依頼するのは危ないと判断しました。辛辣かつ的確な批判、疑問をセールスマンに対して投稿してくれた方に感謝申し上げます。「無料で」ほど高くつく恐ろしいものはありませんね。

地方の６０名程度のマンション管理士会だけど今の理事や監事
は定款（定款に反して改正されている）違反の役員が半数です。
この役員を排除しなければ管理士の地位を失う。

まともな理事会の成立を待って保険の件は管理士会に相談する。

マンション管理士自体がかなりうさんくさいものだということが確認されただけみたいになってしまいました。

??986
マン菅士、税理士等どこかの保険代理店をしています。
保険の見積もりにマン菅士で出てくるとは、おかしいですね。

日新火災海上のドクター保険で検索すれば概要はすぐ分りますよ。
ただ、不信感等があれば診断依頼する必要はないでしょう。
保険の見積もりにマン管士が介入するのではなく、保険会社から
そのマンションの診断を依頼するだけのことです。
保険の査定は当然保険会社が行います。
うちの場合は診断を受け保険料は大手３社の見積額の半額程度
でしたから、２年前に５年の総合契約をしました。
その間の保険の支払い等は全て従来と変わっていません。
もし、問題があれば３年後の契約はしないでしょうが、そんな心配は
全くしていません。
保険料が半額程度になって管理費の削減に貢献しています。
現在３年間で3,000のマンションが契約していますよ。
別に胡散臭い会社でもありませんしね。

↓　笑ってしまいますね。
>>985
>確かに派遣されてくるマン管士の影響は大なるものがあると思います。
>明確な基準はあるんですが、その判断はマン管士次第です。
>レポートの書き方もマン管士次第のようです。
>○×の評価判断もマン管士次第でしょうね。
>但し説明者の影響も大きいですよ。しっかりした理事長が対応すれば
>いい評価点がつくと思います。できれば理事長がマン管の有資格者で
>あればいいんですが。

↓　笑ってしまいますね。

※診断マンション管理士は、弊社が保険料その他の引受条件を決定するために必要な予め定められた診断項目に限定して、提示いただいた資料等から確認出来る範囲内でマンションの管理実態やメンテナンス状況の確認を行います。したがって診断の結果について、診断マンション管理士および診断マンション管理士が所属するマンション管理士会は一切の責任を負わないものとします。

>>1001さん
診断結果に対して、マン管士会等は一切の責任を負わないとするのは
当然のことでしょう。
しかし、マン管士の総合所見に関しては、影響は大なるものがある
と思われます。
直接診断した者がその所見を書き込むのですからね。
私が書き込んだ内容でおかしな点がありますか。

>※診断マンション管理士は、弊社が保険料その他の引受条件を決定するために必要な予め>定められた診断項目に限定して、提示いただいた資料等から確認出来る範囲内でマンション>の管理実態やメンテナンス状況の確認を行います。したがって診断の結果について、診断>マンション管理士および診断マンション管理士が所属するマンション管理士会は一切の責任>を負わないものとします。

定められた診断項目に限定して提示いただいた資料等から判断をされるのですよね。
そして○×をつけるのも、総合所見を書くのもマン管士ですよね。
その資料等を参考にして保険会社は保険料の査定をするのですね。
だったら、マン管士の影響力は大じゃないですか。

>>1001さん
もう一つ追加しますが、あなたは弊社という言葉を使っておられますが、
日新火災海上の社員の方ですか？
だったら、私はお宅の会社が売りにだしているドクター保険を契約した
マンションとして実例を述べているだけですよ。
日新火災海上にとってはいい宣伝になるのではないですか。

>>1003
>定められた診断項目に限定して提示いただいた資料等から判断をされるのですよね。
>そして○×をつけるのも、総合所見を書くのもマン管士ですよね。

診断マンション管理士が主観的な判断をしてはいけません。
客観的基準に該当しているかどうかを確認するだけです。

>>1005さん
診断マン管士が客観的な判断をするのは当たり前ですが、
マン管士も人間でありいろいろな考えをもった者が
いますからね。
マン管士が偏った判断をしたかどうかは報告書では
分らないのではないですか。
建前論だけでものを言われてもねえ。

弁護士でも法的解釈はちがいますし、建築士や業者でも
大規模修繕工事の周期に対する考え方が違うのと同じ
ことですよ。

定款違反で運営されている一般社団法人００地方マンション管理士会
などを信用してはいけません。
規約や法令等を知らない犯罪集団に思われて信用できない。

マンション管理士会を信用するもしないも、保険会社が管理士会を
指定して診断依頼をしているだけなのにね。
そんなに警戒する必要があるのかな。
マン管士はただ理事長とかに質問をして説明を受けるだけだよ。
約２時間でおしまいだし。
悪いことする時間もないとおもうけどね。

日新火災海上はマンションの管理診断をするのは
マン管士が一番いいと判断したんだからね。

後が大変なことになる可能性がある。
マンション管理士会＝管理会社＝ウインウインの関係を維持したい。

定款（マンションの規約）違反で選任された理事など信用できない。
どんな法令違反をしてでも組合を食い物のする組織としか思えない。
役員は総辞職してやり直して信用を回復しなさい。

普通のマンションというか全国の殆どのマンションは、管理規約に
基づいて理事は選出されています。
極端な例のマンションはそこの管理組合で解決しなければならないでしょう。
ただ、アドバイスだけなら得られるでしょうが、それをもとに行動に移せる
かどうか、そういう人材がいるかどうかは分りませんが。

極端なマンションの住民が、管理会社や理事会、マン管士を批判していますが、
殆どの管理会社や理事会、マン管士はみなさん普通の善良な社会人ですよ。