「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

大変なマンションもあるんですね。
うちはまともなマンションでよかったよ。

>>12962 匿名さん
まともなマンションの方がはるかに多いでしょう。
どうしてこんなマンションになったのかははっきりした答えは
出ませんが、管理組合やその役員、管理会社の坦当やその管理人の
姿勢が表面化したのでしょう。
築7年ではどんなマンションでも特別な素晴らしい管理をしなくて
もこんなマンションにはならないでしょう。
確かにマンションはロウコストの大型マンションで見栄えは素晴ら
しく素人受けはすると思いますのでそれなりの価値はあるようです。
マンションは住んでみないとわからないのでしょうが、
売却や競売や賃貸等が多くて人の出入りは激しいようです。
悪いことが連鎖して見苦しいマンションになったのでしょう。
具体例は管理会社も含めて公表したいとは思っています。

大変なマンションになれば改善するのが難しいですね。
住民のほとんどは善良な者なんでしょうけどね。

>>12964 匿名さん
うちの一番の悪は分譲時の理事長と男妾の自治会長と管理人でしょう。
その下に少年補導員と民生員と保護司です。これらは共謀していた。
管理会社の首都圏からの新任の支店長は薄々感じていたみたいです。
連中は管理人とのつながりで管理会社の坦当に対しては圧力をかけれ
いたのでしょう。歯向かうと解約する旨の圧力をかけていたようです。
順番制の1年任期の理事長はくちをだすと村八分にあう危険性があっ
たのでしょう。

それなりに大型マンションなので解約の意向を言われると
坦当も何も言えなかったのでしょう。
管理人はこの悪徳組合員を味方につけてやりたい放題だっあのです。
新任支店長にもその噂は耳に入ったようですので解約騒動が出る前
に管理人の交代を密かにたくらんではいたが、
このメンドクサイ大型マンションで采配を振るえそうな人物が見当
たらなかったようです。

特殊なマンションの事例ですので、皆さんは興味がないようです。
他スレでやるか自分でスレを立てたらいかがですか。

東芝エレベーター部門をアメリカ、中国に４，８００憶円で売却か

　　東芝、日立、三菱、フジテック、シンドラー社、オーチス等

Ａ　制御・駆動系改修
　　　カゴ本体、三方枠はそのまま
　　　制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。

Ｂ　準撤去改修
　　　三方枠、敷居やレールはそのまま
　　　カゴパネル、機器類を交換
　　　各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。

Ｃ　全撤去改修
　　　既存メーカーでなくてもよい。
　　　競争が入れば準撤去改修方式より安くなることもある。
　　　周期３０年　　１台しかないマンションは工事が難しい。　　工事期間１ケ月程度

エレベーターの交換は３０年～４０年です。
３５年で交換すれば後３５年は安心です。
少し早いと思ってても交換した方がいいでしょう。

うちはＡでいいかな。

>>12967 匿名さん
こういった特殊な悪いマンションになったのかを知ることも
大事でしょう。
特殊な例のスレを立てても伸びませんからスポットで投稿し
ています。
実名を投稿するとお宅に刺さりそうですが。いかがでしょう。

>>12969 匿名さん
もっと持つんじゃない。
そんなに仕事が欲しいのか。

３５年で交換すれば次は築７０年後ということになります。
そんなには住まないので、新しい方がいいでしょう。
自分の部屋の壁紙やタタミ、トイレやキッチン等も同じ考えです。
いずれ交換しなければならないのであれば、どこかの時点で
交換して快適な生活をした方がいいと思いますよ。

壁紙が古くなったり破れているとお客さんや友達が
きたときに恥ずかしいからね。

ついでにかみさんもリニューアルだ。

>>12973 匿名さん
建て替えできない場所ですか。

>>12975 東急の元フロントマンさん
お前の方がリニューアルしないといけないんじゃないの( ´艸｀)。

私の場合、このスレではリニューアルしっぱなしですよ。

>>12978 東急の元フロントマンさん
リニューアルしすぎて禿になったか、愛嬌があっていい鴨ネギ。

>>12973さん
建替えは簡単にはできません。
住民の承認が得られませんからね。
建て替えをするには解体も含め３年かかります。
その間どこかに住まなければならないのです。
引っ越しも大変ですし、アパートを探すにもお金がかかります。
容積率が緩和されるとしても、建て替えの個人負担はかなりの
金額になります。
特に老人にとっては、建て替えは必要ないでしょう。建て替えが
できても長くは住めないのですから。
建替えに参加する者は２０％もいればいい方です。ほとんどは
新しい住民が入居することになります。それが現実ですよ。
建替えについての建て替え組合の設立もしなければならないのですよ。
だれがやりますか、住民の連絡を取るのも大変です。
会議をする場所の確保もしなければなりません。

>>12980 匿名さん
そんなことは聞いてはいません、皆さんは百も承知です。
話を挿げ替えないでくださいね。( ´艸｀)

建替えをする場合、現在の戸数以上に戸数が増えれば
それを資金として住民の負担を軽くすることもできますが
それでも建て替えに参加できる住民は少ないですね。

分譲時の用度地域が第一種低層住居専用地域が都市開発で
商業地域になったＵＲ分譲を所有していた。
建て替えで相当数の戸数を増加で分配金が生じた計算する
とお釣りをもらって以前の容積より広いマンションを手に入れた。

現在都心部の地下鉄徒歩5分以内の大型マンション（複合団地型築45年）
を物色中だが管理組合がまとまりにくそうである。
周囲はタワーマンションが立ち並び数億円での分譲マンションであるか
ら建て替えをしたら資産価値は数倍になると見込める。
買取指定者候補がデべ系の管理会社なので少し調査している。

デベロッパーが管理会社ですか。
デベロッパーは儲かるけど一般住民は儲からない。
建替えに参加すること自体大変なことだよ。
３年間は賃貸に住まなければならないしね。
建替え費用の負担もしなければならない。

それから建て替えのとき、デベロッパーはいいけど
マンションの住民でない者はそこのマンションは買えないよ。

大型マンションなので管理費等の個人負担は少額でも合計すると
それ相当の金額になる。
これは大型マンションの最高のメリットである。
従って、管理費等の出納と保管は適正化法に従って国土交通省に
登録している管理会社に委託している。
管理組合は法人化している。
管理員は別の管理会社に有資格者を派遣してもらっている。
建物と設備と清掃業務は専門業者に委託している。
この采配を振るうのが理事長と有資格者の管理人である。

管理員をマンション管理の中枢に参加させたらだめでしょう。
マンション管理は理事と管理会社のフロントがやり、管理員や
清掃員はその役割をすればいいだけのことです。
工事を依頼するときは、清掃員や管理人ではなく、フロントでないと
どこの業者に依頼すればいいかが分からないでしょう。
管理員や清掃員がたとえマン管や建物主任の資格を保有していても
それはないよりあったほうがいいというレベルのものです。
交渉ごとは、管理組合と管理会社でなければいけませんしね。
委託管理契約に基づいてやるべきです。

＞12988 匿名さん
＞どこの業者に依頼すればいいかが分からないでしょう。
馬鹿じゃないの？
ネットで調べればうじゃうじゃでてくる。
よりどりみどり。
直接見積もりが取れる分コスト安。

>>12988 匿名さん
これは救いようがない管理意識だ。
この輩がマンションのお金を食い物にしている。
12987 匿名さんの管は は事実である。
小型マンションはこのような管理はできません。
管理士も知っているがこのようなことをされると管理会社や
マンション管理組合連合会やマンション管理士連合会も利権
がなくなるからね。
管理組合はこれらの利権団体の為にあるのではありません。
組合員は賢くなりなさい。
組合員の中にはマンション管理士等が必ずいますのでその連
中を組合の仕事を自前でするようにされるといいでしょう。

>>12988 匿名さん
このような人間がマンションの管理に食い込んでくるので
気をつけられた方がいいでしょう。
12987 匿名さん の件は賢いやる気のある理事なら理解し
てもらえると思います
その通リにする必要はありません。
マンションの事情に合わせて計画されればいいのです。

>>12991 匿名さん
>12988さんの言う事も半分はいいと思う。管理員に組合運営の中心に関わらせるのは危険。いつでも仕事を辞める事ができるし、そもそも管理会社側の人間なので中立でない。外部の人間を運営の中心に置くべきではないな。

＞12992 匿名さん
そもそも、管理員だけではなく管理会社の人間を組織運営の中心関わらせること自体が危険ですよ。

特に、個人事業主の管理会社なんて危険極まりない。
管理組合は格好の餌食。

>>12992 匿名さん
管理員の雇用形態を管理会社とは限定していない。
雇用形態と業務内容と呼称の変更を提案。
清掃員は必須なので管理人業務とは切り離すこと。
そのためにはある程度の規模のマンションであることが必要。

>>12993 匿名さん
そうです。
管理人は理事長の加田腕として職務を行う。
そのために基幹事務の委託先管理会社とは切り離した。

>>12994 匿名さん
個人事業者ではない。
組合費の出納と保管は国土交通省にマンション管理の登録をしている
登録会社にしている。
あくまで組合費の出納と保管の執行は理事会の業務です。

>>12992 匿名さん
管理人を組合運営の中心にはおいていない。
よく読んでください。
この際皆さんは管理人業務を清掃業務との混同をしているとこの考えは
誤解を招きます。
ある一定程度の大型マンションの管理を想定してください。
小規模マンションは管理人業務＝清掃業務との見方の方が多いので致し
方ないとは思っております。解りやすい表現が見つかりませんが、
管理人を組合側の立場に立った業務をさせるために基幹事務管理会社と
は一線を画した運営と思ってください。

マンション管理士やその資格保有者が多く輩出しているのに仕事がなく
宙に浮く資格になってきたと私は判断しました。
第三者管理者方式もいい方法だとは思いますが、
それでもマンション管理士の知識を持ちながらマンションの管理には反
映されていないのが現状だと思います。
私もマンション管理士の資格は保有しておりますが分譲の管理の現状を
知るたびに第三者管理者方式の他この資格保有者の活用を自主的に行う
団体は必要だと管理士会に提案しましたが時の理事長の怒りを買って没
になりました。
つまり管理士会は非営利だからとの考えだったようです。
知恵を使えば分譲の管理を担う知識はマンション管理士しかできないと
思っています。
私の意見が少しでも反映されるなら徐々にではあるがマンションも今以
上によくなるでしょう。
管理に関する固定観念を打破する管理士の出現を期待します。

>>12988さん
業者を探すときはネットで調べればすぐ分かるんであれば
管理員に依頼しなくてもいいんじゃないの。

>>12988さん
管理員は一般的にはどこのマンションでも管理会社の従業員でしょう。
管理員と清掃員をわざわざ書き込んだのは、それぞれの職務を遂行すべき
であることをいいたかっただけです。
管理員が業者発注先を選定することは、時の経過とともに業者は管理員の
方をみて動くことになります。
管理員も自分の力や影響力を過信することになります。不正というか賄賂
にもつながります。個人での判断はやらせてはだめですね。
業者探しが簡単なら何故理事会が動かないんですか。時間がないのだったら
管理会社に相見積もりを取らせ、それをみて理事会で判断して業者を決めれば
いいでしょう。

管理員は管理員の仕事をし、清掃員は清掃員の仕事を
すべきですね。

>>13002 匿名さん
小規模マンションでは管理員が清掃も兼ねているので管理人業務
と清掃員業務を分けると人件費がかさむのでしない方がいいでしょうし、
していないのが普通です。
大規模マンションでは分けることが出来るので管理人の業務内容を各マ
ンションで定めることはできる。

>>13002さん
管理員と清掃員が一緒になっているマンションはそれに基づいて
仕事をしてもらえばいいでしょう。
ただ、管理員や清掃員が工事の発注をしてはだめといっているんです。
清掃員は工事の発注はしないので分けて考えるべきといわれるかも
しれませんが、管理員と清掃員が兼務なら清掃員が業者選定をすると
いうことにもなります。

>>13004 匿名さん
管理人や清掃員が工事を発注するなどと考えたこともありませんし
そんなことを投稿したこともありませんが、
なんか勘違いしているようですが、
分譲マンションでは工事等の発注等の組合費を費やす場合はあくま
で組合員の同意が必要ですが。
どうして管理員や清掃員が工事を発注するなどと言ったことになる
のでしょう。
匿名掲示板だからと言って軽んじた過度の誤解を招くような投稿は
辞めましょう。

>>13004 匿名さん
管理人や清掃員に業者の選定などをさせることはできません。
貴方の投稿を見ると少々おかしいのであなたに対する回答は益
々可笑しな方向に誘導されますのでこれにて失礼します。
管理人や清掃員に業者選定の権限などを与えるなどの投稿をど
こにしていますか、再確認しなさい。

管理員や清掃員に業者選定をさせてはいけませんね。
それでいいんじゃないですか。
管理員や清掃員はあくまで決められた枠の中の仕事を
すればいいんです。
委託契約を交わしているのは管理組合と管理会社ですから。

市が業者に委託して、一般宅の排水管の清掃作業を行うことはありません。

市内で「排水管高圧洗浄キャンペーンのお知らせ」というチラシが出回っています。
チラシには、大きな文字で格安な価格が表示されていますが、よく見ると、下部に小さな文字で別途料金について記載されています。大きな文字だけを見て安いと思って発注しても、実際に洗浄を行うと高額な請求となる可能性があります。

洗浄したい場合は、チラシだけで安易に判断をせず、複数の業者から事前に見積りを取るなどして発注を検討して下さい。見積りを取るだけでも料金が発生する場合がありますのでよく確認しましょう。
少しでも不審に感じたら消費生活センター等にご相談ください。

>>13007 匿名さん
管理人の決められた枠とは管理委託契約の管理人業務をすればいいのです。
うちは管理人の資格と業務内容は金銭の出納及び保管業務以外は組合の指示で行うようになっています。1000戸超の大型マンションですから清掃業務やごみ置き場等の管理は含んではいません。組合雇用です。

管理人の資格とはどういう資格ですか？
管理人に資格が必要とは思えませんが。
工事等をやる場合、業者選定や相見積もりは理事会が指示しますが
それは当たり前のことですよ。
管理員や清掃員が勝手にやってはいけません。
管理会社の仕事としては、会計業務だけでなく、電灯の球切れ交換、
ゴミ置き場の清掃、理事会支援業務や総会支援業務等いろいろありますよ。
管理組合が管理員や清掃員を雇っているんですか。その教育や人員確保等は
だれがするんですか。給与の計算や保険、失業保険や厚生年金の保険の
手続きもしなければならないですよ。
そんな面倒くさいことは管理会社の従業員であれば管理会社が全てして
くれますよ。
各種点検も定期的にしなければならないし。その報告書の作成や提出も
管理会社に委託してた方がいいでしょう。

自主管理のマンションでは管理員を組合が採用しているところも
ありますが、教育が行き届きません。
それに、管理員が突発的な休みや病気をした場合の代替要員がみつかりません。

>>13010 匿名さん
それは百も承知しています。
ご心配していただきありがとうございます。
1000戸超の法人化されたマンションです。
雇用保険等もすべて整備されております。

>>13012さん
別に1,000戸超のマンションがいい訳ではないでしょう。
うちのマンションは350戸ていどのマンションですが、
マンション管理はしっかりしていますよ。
雇用保険等の手続き等はだれがするんですか。
そんな面倒なことを理事会がやってるんですか。
輪番制の理事でしょう。
教育はだれがするんでしょう。
法人化も自慢されているようですが、法人化してのメリット
は何があるかご存知ですか。

>>13013 匿名さん
ご心配をいただきありがとうございます。
350戸超のマンションと言えばそれなりに
大きなマンションです。
私のマンションは雇用保険等や退職金制度も充実しております。
管理組合の経営は収入の面は固定していますので
企業経営からすると楽です。
私は事業を経営していますのでそこらへんは理解しております。
組合の収入は決まっておりますので企業に例えるなら優良企業
の部類に入ります。
分譲マンションの銀行に寝かせている剰余金はもったいないな
といつも思います。
企業を経営しているとほとんど手元には現金は残りません。
あちらこちらに投資の連続です。
商品も仕入れても必ず売れる保証はありません。
売れない在庫も抱え込むこともあります。
管理組合の経営はその点は楽です。

>>13014 匿名さん
返事が足りずに申し分けございません。
私のマンションの法人化の主なメリットでございますが、
機械式駐車場の撤去に伴う用地の買収の為でございます。
駐車場用地の買収とその土地の造成をいたしました。
おかげさまで機械式駐車場のメンテ費用等の節約が出来ました。
駐車場収入の増収により固定資産税を差し引いても相当の利益が
出ております。ここらへんでよろしいでしょうか。

>>13015 匿名さん
結局1000戸超の特殊なマンションの事例を持ち出して何をさせたかったんだっけ？

>>13016 匿名さん
なんのの意図もございません。

管理会社へ、管理委託費を支払っているのに、
実際に管理会社が行うべき業務を、別枠料金にて雇っている管理人にさせていると感じておりますが、どうなんでしょうか？

>>13015さん
土地の売買が絡めば法人化しなければ承認が難しいですね。
しかし、理事は輪番制なんでしょう。
あなたがいればできても、あなたが引っ越したり投げ出したり
した場合は、その時はだれがするんですか。
マンション管理は継続性が大切です。

>>13018 疑問多いさん
どこの損な文言がありますか。
証拠を示しなさい。
基幹事務は委託しておりますが、管理人とは全く関係はありません。

>>13020さん
管理人の役割を拡大しているんですね。
その管理人がいなくなれば誰が代わりをするんですか。
マンション管理の基本は、まず理事会が動き、それを管理会社が
フォローするのが普通のやり方です。
理事会が動かないから管理人を使っているんですが、管理会社を
動かす努力をした方がいいんではないですか。
管理人一人の力より、管理会社の従業員としての力の方がより
効率とかがいいと思いますが。
知識や情報量、交代要員等、個人では対応できないことも多々ありますよ。
その管理人を管理会社の従業員に雇ってもらい、あなたのマンションの
管理人にしてもらえばいいのでは。

>>13021 匿名さん
その方法が普通です。
稀有な話をしているだけであっても、
基幹事務を管理人に委託する等の文言はあなた以外は
投稿していませんが。

>>13018さん
事務管理業務のうち、基幹事務の中には下記業務が含まれます。
基幹事務は第三者に委託することはできないとなっていますよ。

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）
を外注により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

↑は13020さんへの投稿です。

>>13023 匿名さん
基幹事務を第三者に委託できるなんて言ったことはありません。
どこに投稿していますか。
あなたが基幹事務は第三者（管理人）に委託できるとかを言っ
ていますよね。
再度教えましょう。
基幹事務は管理人等の第三者には委託してはいけません。
これは法令の強行規定です。
このスレをお読みになっている読者はすべて承知しています。
くだらない投稿はスレ嵐のなるので辞めましょう。

マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務のうち基幹事務については、これを「一括」して他人に委託してはならない（マンション管理適正化法７４条）が、基幹事務の「一部」であれば他人に委託することはできる。

>>13025さん
では管理人には管理人の仕事以外のことは依頼しないんですね。
工事業者の依頼を任せるのかと思っていたものですから。

だったら管理人を管理組合が採用する意味は何なんですか。

＞＞13026さん
そうですね、一括でなければいいんです。

>>13027 匿名さん
工事業者の依頼を管理人に任せる分譲マンションの
管理組合があると思こと自体笑われるよ。
適正化法の基幹事務の委託方法を知っている者の文言とは思えない。
基幹事務を管理人に委託するなどと言った文言自体はお宅の投稿文
以外には見つからないが。どうだ。( ´艸｀)

>>13027 匿名さん
管理人には管理人の仕事以外とはなんだ。( ´艸｀)

>>13031さん
あんたには聞いていないよ。

管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

>>13032 匿名さん
わたしですが。( ´艸｀)

>>13033 匿名さん
管理人に委託する業務は何番ですか。( ´艸｀)

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。

給水管の竪管の交換をする場合は外付けになりますので
景観が悪くなります。

工事の話しになると書き込みが少なくなりますね。
大規模修繕工事の専門委員とかの経験がないんでしょうね。

給排水管の更新工事は外壁塗装が主な大規模修繕工事よりも
比較にならないほどの難しい工事ですからね。
私のマンションでは共用部分の給排水管工事の時に専有部分
の工事も一緒にするように検討中です。
ついでにサヤ管ヘッダー方式にできないかとか、洗面所と風
呂場に車いすで入室入浴できるバリアフリー化が出来ないか
とかの議論が出ています。
色々な意見を集約中ですが、担当委員も立候補してきました。

>>13040さん
専門委員は立候補と推薦で行うとともに、理事長は専門委の
メンバーにしておくべきです。
言われる通り、専有部分の配管の更新工事は、居室内の工事
となりますので、在宅や給水制限、トイレの使用制限等もあり、
工事のローテーションを組むのが大変です。
ただ、配管が塩ビ管を使用しているのであれば、給湯管だけの
交換でもいいのではと思っています。
居室内のバリアフリー化は難しいでしょうね。浴室や洗面所の
部分は段差がありその中に配管が収納されています。
スロープ化するには距離が取れないので無理でしょう。
専門委や理事会の役割は、業者選定もありますが、一番の役割は
工事の段取りに伴う住民間の調整ではないでしょうか。
時間もかかりますので、ある程度時間に余裕がある方が専門委の
メンバーに入られるといいと思います。

業者選定時は、マンションの専有部分の配管の工事の
経験がある業者を応募条件にされるといいですよ。
その中から合い見積もりを取り、工事計画等を提出させ
選定していけばいいと思います。

専有部分の配管の更新工事は大変です。

１００年に一度の配管取り換え工事の話はつまらないですね

＞１００年に一度の配管取り換え工事の話はつまらないですね
管理組合にとればつまらない話ですが、管理会社にとればおいしい話です。
3年に一度の雑排水管の洗浄工事も、管理組合にとればつまらない話ですが、管理会社にとればおいしい話です。
給水管漏水調査工事も、管理組合にとればつまらない話ですが、管理会社にとればおいしい話です。

なんでも管理会社が悪いと決めつけるんですね。
一生懸命やってくれている管理会社やフロントの方も
数多くおられますよ。
雑排水管の高圧洗浄は私どものマンションでは２年に
一度やっていますが、全戸完全にはできないので、臭いが
でて困ることもあります。
在宅の問題もあり１回やらなければ４年やらないことになります。
それでもやれなかったら６年やらないことになります。
住民の皆さんには、協力をお願いすべきです。

>>13045さん
内容に興味がなければここにこなければいいんです。
又、みんなが関心の強い書き込みをしてみてください。

>臭いがでて困ることもあります。
それは雑排水管のつまりではなく、脱臭装置の構造的な問題です。
そんなことも知らないの？
ウンチなんて臭いのが当たり前。
ウンチは毎日するから毎日高圧洗浄が必要となる。
＞私どものマンションでは２年に一度やっていますが
全員痴呆症住民マンションなのでは？
ウンチは排水管に少しは残るように管勾配が決められている。
それを残すのが嫌なら毎日流すわけだ。
痴呆症でないと浮かばない発想です。
住民の半分しか工事できなくても請求は全室全額くる。
管理会社にとればおいしい話。

>>13048 匿名さん
雑排水管は風呂場、洗面所、台所の排水ではないですか、
汚水（?）、雨水の排水管は含まれないのではないですか。
排水管の最後部では全部合流して排水されるのではありませんか、
よって、うちは3年に一度の雑排水感洗浄をしていることにして、
しないでお金だけを管理会社がぼったぶって嘘はつけないもので
大雨時に駐車場を通っていた排水がマンホールを吹き飛ばして
排水があふれた。
臭い。

２年に一度と書き込めば３年に一度という。
２年と３年の違いは何なの？

>>13050 匿名さん
私は5戸の投資用マンションを所有しています。
雑排水管洗浄は1年の場合もあれば2年及び3年等々の
場合もあるよ。
中には半年に一回のマンションも知っている。
住民の懐具合で決まるようだ。( ´艸｀)

>>13048 匿名さん
文章が適切ではないようだ、
マンションの下の方で汚水も溜まるんでないの。
大雨等で階下の方も洗浄しないと水圧で汚水も雨水も汚水も
一度のあふれていた。
雑排水管だけの船洗浄では不十分みたいですが。( ´艸｀)。
構造によったら汚水が２階の便器からあふれるマンションもあるよ。
上階にマナーの悪い住民が住んでいると下の階は漏水等で迷惑千万。
うちのマンションでは２階の５か所で25回くらいくらい2階の部屋
の便器から?があふれて保険金請求の組合は苦労した
。次年度からは管理不全で保険加入拒否された。

マンションの管理を知る者はこの配管ら配線は勉強
したほうがいいでしょう。人体に例えるなら内臓です。
内臓は外目には見えません。

＞13049 匿名さん
＞雑排水管は風呂場、洗面所、台所の排水ではないですか、
あのね、家屋なら雑排水と汚水が途中まで別々の場合もあるが、集合住宅の場合は汚水も雑排水も同じ雑排水管なのよ。
雑排水管なら汚れないとでも思っているの？
君が言う雑排水管の高圧洗浄は汚水排水管は別だと言いたいの？
汚水の臭いは気にならないわけだ。
まず、耳鼻科で診察してもらったほうが良い。
君はこのスレに参加する前に建築の勉強をしないといけない。

＞13052 匿名さん
＞構造によったら汚水が２階の便器からあふれるマンションもあるよ
過去の実例で示してほしい。
まず、常識的な想像力が足りない。
それと、常識的な知識だな。
相手にするのがアホらしくなる。

>私は5戸の投資用マンションを所有しています。
〇かの見本みたいな方ですね。
どこに投資してるの？
管理会社？
スレ主は万年マン管士不合格者だと聞いたことあるが、本当だったんだ。

>>13056 匿名さん
投資用マンションと管理会社は関係ないよ。( ´艸｀)
５戸のマンションは所有していますが。
それがどうかしましたか。そのうち１戸は住まいです。
株式等の投資で得た一定の利益は不動産に投資します。
これは自分をヘッジるためです。

マンション共用部の給水管(外壁配管とはしない)、排水管、汚水管(トイレ専用)、
通気管、専有部の給水管・給湯管、の更新工事、枝排水管は塩ビ管であればそのまま生かす。
この工事を一括で行うには資金的な問題が発生することが多い。
その対策として、国土交通省の長期優良住宅化リフォーム推進事業の補助金
(補助金対象工事の1/3)の申請と、住宅支援機構マンションリフォーム融資を利用することをお勧めする。
但し、補助金は工事完了届提出時点で補助金見込み額は相殺OKだが工事費全額の支払済みが条件。
住宅支援機構融資実行は工事完了届提出後3カ月後となる。
資金繰り作成時には、つなぎ融資も視野に入れる必要があります。

5戸ってマンションでなくアパートだよね。

＞13057 匿名さん
＞投資用マンションと管理会社は関係ないよ
ジョークが通じないみたいだね。
スレ主みたいな住民だと管理会社は陰で馬鹿にして喜んでいるだろうな。
スレ主は住民ではなく、管理会社の個人事業主だと聞いたがどっちが本当なの？
管理会社に肩を持つところから見ると想像はつくけどね。

＞そのうち１戸は住まいです。
あれれ、一軒家を間借りしていたはずだが。

スレ主は間借りの一軒家にお住まいですか。
それとも賃貸アパートにお住まいですか。
経験談を投稿しているのだから勉強になります。
その割には分譲マンションの管理をよくご存じですね。

大学を卒業してサラリーマンの門出は社宅とはいえ
会社が借り上げた間借りでした。なつかしいです。
同期のたまり場になりマージャンやコンサートで楽しんだものだ。
あちらこちらの地方の親元が差し入れをしてくれたのでお金はあ
まり使わなかった。
一番の思い出はマグロの一匹の差し入れにはてこずった。
ルールも何もなかったように思う。
結構迷惑をかけていたように思う。青春である。
アパートの思い出もある。

　自分たちの貴重な財産は、自分達で守らなければなりません。
収支報告書は毎月交付されていますか。

マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
　　　１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
　　　２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
　　　３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
　　※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
　　　ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

明後日総会です

　　マンション生活のトラブルで、一番多いのが上下階住戸の音のトラブルです。
　　殆どのマンションでは、管理規約で専有部分の工事をする時には、理事長に届け出、その
　承認を得なければ、住戸のリフォームはできないことになっています。

　　しかし、ただ届出の承認をするだけでは何の意味もありません。理事会としては、リフォーム
　工事の届出の際、そのリフォームのチェックを厳しくしなければなりません。

　　例えば、①共用部分の工事をしていないか、②全体の統一感を損なう工事になっていない
　か、③フローリングのリフォームをする場合、基準値が守られているかのチェックをしなければ
　なりません。

　　管理組合としては、専有部分のリフォームをする際の、基準を明確にして作成しておく必要
　があると思われます。

　　遮音性能の基準としては、従来は「Ｌ４５又は同等以上の性能を有する床材」にて施工。


　　※何故この基準が見直されたのでしょうか。
床材の遮音性能を表す「推定Ｌ値」は、建物自体の遮音性能を示す「Ｌ値」
　　　と混同され、又「推定Ｌ値」の性能試験に一定の決められた試験方法がなく、
　　　各メーカーの製品・性能が全く違うことがあった。
　　改正では、⊿（デルタ）等級に変更されています。
　　⊿（デルタ）値とは、床材の試験方法を統一し、かつ普及をめざした基準です。
　　⊿等級により、どのメーカーの製品でも同程度の遮音性能が期待できるようになりました。

　　従来のＬ４５に相応する新⊿等級の目安としては、軽量床衝撃音は、⊿ＬＬ３以上（日本建築
　総合試験所発表）、マンションで特に問題となる子供の走る音とかの重量床衝撃音は、⊿ＬＨ
　２以上となっています。

　　　　Ｌ値とは、上階の衝撃音が、下階で聞こえる大きさを示す数値です。
　　上記の数値につきましては、業界が統一的な表記をしていないため、従来のＬ基準から、⊿
　　規準に見直す際の目安にしてください。

>>13060 匿名さん
13057は私ですが、アパート暮らしを思い出した。
楽しい青春でした。
好きな彼女と会うために自転車で大学正門前を講堂に向かって
突き当たって右へ下ると三０郎池に突き当たる。
そこを左折して大学病院に突き当たって右折して００門を出て
ヨンサロウを左折して上野００こじを左折すると上野00公演の
正門前のアパートで彼女が待っていた。青春である。
アパートも一軒家の間借りも人生のいい思い出だった。
そんないい日はもう戻りません
。友人から友人の娘がその彼女と同じ職場で働いているとのう
わさを聞いた。なつかしき田園調布に住んでいるらしい。

>>13054 匿名さん
雨水と汚水は深まれないよ。( ´艸｀)

>>13056 匿名さん
スレ主は弁護士廃業者ではないの、暇人だからね
旗本退屈男デ―ス( ´艸｀)

　　　生協の宅配は、「買い物にいくのが大変」「重い物をもって帰るのが面倒」「仕事をしている
　　ので買い物ができない」等の理由で、重宝されております。
　　　生協宅配システムは、毎週１回決まった曜日に届けられます。
　　注文した商品を、玄関先まで宅配してくれるのが生協の宅配システムです。
　　　グループ宅配の場合は、配送料無料となりますが、場所を確保しなければなりません。

　　＊注意すべき点

　　　１）共用部分の使用は基本的には細則で禁止されています。
　　　２）共用玄関に置けば美観を損ねますし、細則違反となることもあります。
　　　　　　現在の傾向としては、アルコープまで個別配送するやり方が多くなっています。
　　　　　　ボックスが配送されたらすぐ取り込み、回収にくる直前に出すのが基本です。
　　　３）アルコープのないマンションの場合は、どう対処するかが問題となります。

>>13061 匿名さん
お前の面がよく見える。
可哀そうだと思うよ。
相手にしてくれるのはマンションコミュに書き込むだけ。
もっとましな生きがいを見つけないと、
一軒家の間借りもできないよ。( ´艸｀)

マンションに住んでいない者がここのスレに来るということは
管理会社のフロント？

>>13073 匿名さん
間借りのどこが悪い。
管理会社のフロントがマンションには住めないって。
お前頭大丈夫、もうここに投稿はやめたほうがいいんじゃない、( ´艸｀)

>>13073 匿名さん
あんたねー
同じことを繰り返し繰り返し投稿しているみたいだけど辞めたら。
もっとほかに得意分野はないの。
大体あんたの言おうとすることは理解しているよ。
排水管の件も間違いが多くて返答の仕様がないよ。
マンション管理士でしょうが試験問題なら結構だから終わり。

ここのスレは勉強になるね。
今まで知らなかった知識や情報が満載だから。

>>13056 匿名さん
おまえの投稿だろう。( ´艸｀)
何言っているか解らない。

>>13050 匿名さん
何言ってんだ。

排水管からくる臭いの原因が何かも分からない程度の知識しかない人間から何を学べるの？
同じ万年マン管士不合格者を育てるだけ。

>>13079 匿名さん
排水管からくる臭いの原因とはなんだ。笑うよ。

＞排水管からくる臭いの原因とはなんだ
それはあんたが言ったぼったくりのためのハッタリなんだろ？
＞13046 匿名さん（万年マン管士不合格者のスレ主）
＞雑排水管の高圧洗浄は私どものマンションでは２年に一度やっていますが、全戸完全にはできないので、臭いがでて困ることもあります。
管理会社（管理会社個人事業主のスレ主）が管理組合から排水管洗浄工事で組合員の修繕積立金をぼったくるためのハッタリ。
それも2年に一度。
そんなぼったくりマンションを5戸も抱えて自慢までしている。
呆れてものが言えない。

スレ主のマンション管理士詐称行為だけならまだ許せるが、マンション管理士の名を騙り、ぼったくり工事をさも当然の修繕工事であるかのように、悪徳プロバガンダ行為をしているのは看過できない。

>>13081 匿名さん
臭いと匂うの違いぐらい理解しろよ。( ´艸｀)

スレ主殿
封水って日本語は知ってるの？
中国にはなかったのかな？
万年マン管士不合格者ならお馴染みの言葉だろ。

>>13084 匿名さん
そんなの知らんわ、
万年マン菅士不合格者にそんな易しい質問しないで。( ´艸｀)

自分の言ったことを忘れてやんの、( ´艸｀)
だから標準何とかやらを丸写ししかできないいんだよ。
自分の頭と言葉で投稿しろよ。

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

最初に空き駐車場が収益事業とみなされたのは
大阪税務署から指摘されたマンションでした。

>>13088 匿名さん
大阪税務署が指摘しただけでそれが合法か非合法化の判断は税務署にはないでしょ。意味ないよ。( ´艸｀)

＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

※ 税務当局が、マンションの外部使用に対し、調査に入るとの懸念は、一般論としては、
ケース２は費用対効果の面からも、収入に対する算定の難しさからも、優先順位は低
いのではなかろうかという認識です。ただ、確定ではありません。

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

マンション管理士は営業をするというより
マンションの住民が取得し、活用することに意義が
あると思います。

輪番制の理事なので、マン管の資格まで取っても
１～２年で交代だからなかなかとろうとはしないだろうね。

マン管士は理事ではなく、有償の管理者になるべきだね。
理事は理事で別に置けばいい。
理事は無償の輪番制。

管理者は管理人とは違うからね。
誤解のないよう。

管理者になるための条件。
1，マンション管理士登録者
2，1級建築士登録者
登録に拘ったのは、単なる試験合格者ではなく、その資質に相応しいと国の認定を受けた方。
1，2どちらかの資格登録者であることが最低条件。

建築士ではマンション管理は難しいでしょう。
マンション管理は工事が中心ではないですからね。
工事はほんの一部分ですから。

>>13097 匿名さん
確かに、技術系は視野が狭い。
管理士は分譲管理の一般常識だけれども舐めている。

＞建築士ではマンション管理は難しいでしょう
最低条件だから、その辺は理解しないとね。
そのどちらでもない人間は管理者としての不適任。
＞管理士は分譲管理の一般常識だけれども舐めている。
その一般常識の知識もない人間が管理会社の名のもとに素人管理している。
舐めているのは管理会社とフロントマン。
だから住民から叩かれる。

万年マン管士不合格者さん、どうして合格しないのかといえば、マン管に関しての一般常識が欠けているからなんだよ。
つまり、マン管に関しては不適格者。
それでも、マンション管理業ができるからこの業界はトラブルの温床。
最低でもマン管士の資格位は持っていないと管理会社なんて開業してはいけない。

>>13095 匿名さん
何言ってんだ、？
管理人は管理者だよ。
管理員は管理者ではない
管理員は清掃員ではない
清掃員は清掃員である。
では管理員は小規模マンションにはいらない。

管理人＝管理員
管理者≠管理人
管理者は頭脳労働者であって非常勤、管理人は肉体労働者であって常勤
管理者は非常勤アドバイザー
管理人は肉体労働を伴う便利屋
全く違う。
だから管理者の最低条件のレベルが高くなる。

＞では管理員は小規模マンションにはいらない
管理者は小規模マンションでも必要とされる。

マン管士試験不合格者はマン管士ではない。
マン管士試験合格者で未登録者はマン管士ではない。
スレ主＝万年マン管士不合格者
スレ題を【万年マン管士をみんなでからかってみよう】に改めるべきです。

>>13104
かわいそうな奴。

＊フルメンテナンス契約
　　フルメンテナンス契約は、点検・整備・手入れのほか、昇降機器の部品交換や機器
　の修理を状況に合わせて行う内容も含んだ契約です。
　　但し、本体・乗場扉・三方枠・意匠変更による改造等は別途となります。
　　ロープの交換（１５年程度）やＰＬＣ（シーケンサー）の交換も無料となります。
　　シーケンサーは制御用コンピューターで交換は２０年程度といわれています。
　　築浅の時は、ＥＶの保守点検はＰ０Ｇ契約の方が経費的には安くなりますが、古く
　なってくると、フルメンテナンス契約の方が有利になってきます。

＊ＰＯＧ契約
　　Ｐ０Ｇ契約は、定期点検、管理仕様範囲内等の消耗品や油類の交換はしますが、それ
　以外の部品交換、修理は別途とする契約です。独立系の業者はこの方法が大半です。

エレベーター 東芝、日立、三菱、フジテック、シンドラー社、オーチス等
Ａ　制御・駆動系改修
　　　カゴ本体、三方枠はそのまま
　　　制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。
Ｂ　準撤去改修
　　　三方枠、敷居やレールはそのまま
　　　カゴパネル、機器類を交換
　　　各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。
Ｃ　全撤去改修
　　　既存メーカーでなくてもよい。
　　　競争が入れば準撤去改修方式より安くなることもある。
　　　周期３０年　　１台しかない２号館は工事が難しい。　　工事期間１ケ月程度

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

大規模修繕工事をするときは、設計監理方式が一番いい方法
ですが、設計コンサルタントの選定方法が大切になります。

専門委主導で業者選定をしますが、公募をかけると
いいですよ。
建設新聞等は無料ですので。

組合員の低レベルは責任施工方式がいい。
役員のレベルが低いと設計監理者のレベルにはついていけない。
よって頭を使わない責任施工になるケースが多い。
役員のなかに建設関係や不動産関係者がいればなおのこと責任施工になる。

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。

責任施工方式つまり丸投げ方式ともいわれています。

>>13111さん
組合員の中に建築士等がいるとかえって邪魔になりますよ。

＞13111 匿名さん
＞組合員の低レベルは責任施工方式がいい。
それは逆。
修繕工事等の工事管理にうとい組合なら責任施工方式はダメ。
建築業者のいいようにされるのがおち。
だから1級建築士の資格を持った管理者を工事管理者としておけばいい。
組合員でもあり1級建築士でもある管理者を通しての責任施工であれば被害も少なくなる。

つまり結論はないといううことか。
たえず分譲管理は藪なかの運任せか。
幸運を祈るよ。

紙に見放された者は、自らの手でウンコを掴め。

貧民マンションには設計コンサルを選べるような奴はいないよ

数年計画でマンション住民の中からマンション管理士を輩出すればいい。
受験資格はないのだから、管理に対する怒りを合格に向けてぶつけてほしい。
日々経験している内容の知識獲得だから、そんなに難しい目標でもないと思う。
採用時には管理者としての報酬も決めておけばいい。
もしかしたら、見違えるような管理組合に生まれ変われるかもしれない。

>>13119 匿名さん
ならない。
返って悪くなる公算が大きい、。

管理会社が用なしとなる公算が大きいからね。
気の毒に。

管理会社が用なしとは自主管理ということ？
それこそナンセンス。
１年とか２年任期の輪番制の理事にマン管士の資格を
取得させる？
何考えているんだか。

要するに小規模マンションはお金がないから責任施工方式
つまり業者に全て丸投げでいいということだよね。
人材もいないからそうせざるをえないんだろうが。

＞管理会社が用なしとは自主管理ということ？
時代についていけない管理会社はやがてはそうなるのかも。
可哀そう。

＞１年とか２年任期の輪番制の理事にマン管士の資格を
誰が理事だと言ってるの？
有償制の管理者で、契約制でやっていけばいい。
理事は専門的な管理部門には向かないのでタッチしないのが基本。
理事と管理者が両輪となって管理組合運営をやっていく。
そうなると、管理会社は用なしとなる。
可哀そうだが仕方ない。

国土交通省の行政指導（標準管理規約コメント）では、外部管理者にマンション管理士を想定している。
そのマンション管理士の全国組織の代表は、管理会社を排除しないどころか、「共闘」するという。

「共闘」って、何と闘うというのでしょうか？
「最後の奉公」って、何への奉公でしょうか？

・副会長10年　ついに大役　日管連第3代の会長に就任　瀬下義浩さん
2019年09月18日
https://www.h-fukui.com/news/2955.html

　管理会社との「共闘」も打ち出す。管理組合にとって何がプラスかを突き詰めると「管理会社とマンション管理士が両輪となるのがベスト」だと確信しているからだ。

　大手管理会社のフロントとしてマンション管理の世界に足を踏み入れて今年で30年。「最後の奉公」との思いで臨む。58歳。

ますます管理組合員はしっかりしないと食い物にされる。
管理は管理会社だけでいいよ。
マンション管理士は組合員の利益にはならない。

マンション管理業者の団体が、マンション管理士に講習を行うのは、違和感を感じる。
マンション管理士を統べるのは、「日管連」でもなく、「マンション管理センター」であるべき。

・マンション管理適正評価制度（eラーニング）｜一般社団法人 マンション管理業協会
http://www.kanrikyo.or.jp/evaluation/e-learning/index.html

マンション管理適正評価制度
評価者講習（eラーニング）について

②受講資格

管理業務主任者：現に有効な主任者証の交付を受けている方
マンション管理士：マンション管理士の登録をしている方

上記いずれかに該当し、現に有効な資格者に限ります。

マンション管理士による管理者制度は外部からの採用ではなく、内部の管理組合員から輩出すべき。
組合内にその資格者がいない場合、数年計画で希望者に挑戦してもらい、資格獲得者には有償（5万円/月前後）で管理者となっていただく。
管理者としての業務内容を定め、双方が管理委託契約書を交わして運営する。
基幹事務である
1，会計業務
2，出納業務
3，マンションの維持・修繕の企画、実施の調整
のうち1，2の基幹業務は外部専門業者に委託したものを管理者が査定し、管理者は3のマンションの維持・修繕の企画、実施の調整に専念する。
総会・理事会は管理組合の理事会役員の業務とし、管理者はそれらを専門家の立場から支援し、裏方に徹する。
こうなると、残念なことに管理会社が出る幕はなく、どうしてもというなら清掃業務とかゴミ収集業者として参加されてはどうだろうか。
ただ、専門家である管理者の厳しい査定があるから、中間マージンを必要とする管理会社が受注することはかなり難しくなってくる。
管理会社はニッチ産業として生き残りを覚悟しないといけない。

管理会社とは仲良くやっていくべきだよ。
共存共栄だね。

>>13130 匿名さん
そうだ、仲良くしないといけないよ。
悪徳組合員＝悪徳管理会社＝悪徳マンション管理士

＞管理会社とは仲良くやっていくべきだよ。
勿論です。
ただ、管理会社の管理部門だけは用なしになるから、管理会社というよりは【管理組合向け便利屋会社】などに名称を変え、管理組合にその必要性をアピールすればいい。
管理組合側も今までお世話になった分、暖かく見守ってくれると思う。
仕事がなくなって困っている管理会社があれば、【管理会社生き残りセミナー】でも開いて啓蒙活動をすればいい。
先手必勝だ。

悪徳管理会社に食い物にされてるマンションの組合員です。
「第三者管理方式」をごり押しされてとんでもないことになりました。
皆さん気を付けましょう。

>>13128 匿名さん
マンション管理業者の団体がマンション管理士に講習を
行っているのですか。大きな問題でしょう。
法令には触れないと思うので心配です。
マンション管理士会も管理業者の団体にオンブニだっこ
ということですよね。
管理組合員はそこに相談するのですよね。
理解できない。

>>13132 匿名さん
だとすれば管理会社の生き残りは清掃業務と資金（お金）管理しかない。
清掃業務は組合員はしたくないので必要との意見は多い。
もしかして資金管理は安全性が担保できれば管理会社は不要である。

>13135 匿名さん
>資金管理に安全性が担保できれば
資金管理に関しては透明性を持たさないと、人間が扱う以上、絶対安全という手立ては難しいと思う。
ネットバンキングなんかのように、口座の中身が動けば役員に確認メールが自動的に送られるシステムなんかはいいと思う。
つまり、複数の役員が常に口座の金の流れをメールでチェックするシステムだ。
どうだろう。

>>13136さん
性善説を貫くべきだとは思いませんが、そこまでやる必要は
ないのではないでしょうか。
複雑にすればかえってそれを悪用する者がでてくるかもしれません。
理事の任期を２年以内とし、出金に関しては理事長と会計担当理事が
毎月押印するぐらいでいいのではと思っています。
当然総会の議案書には銀行の残高証明のコピーが掲載されていると
思いますので。
収支報告書も毎月提出しなければならないと適正化法？で規定されています。

最近ではバレーボール協会の横領事件。
犯罪者を輩出した共同責任もあるので、横領した本人の名前も明かさない体質はいつもの通り。
＞そこまでやる必要はない。
そこまでと言われるようなことはなにひとつやっていない。
メール通知はAIが自動判断で送っているのだから誰一人手間がかかっているわけでもない。
メール通知の確認が面倒であればしなければいい。
不正があった時に共同責任さえとればの話だ。
それがいやなら役員などするべきではないし、やらないほうがいい。

役員をやってて、不正と可があった場合の責任は
理事は取らないでいいとなっています。
マンションの防火管理責任者にしても、消防設備のチェック漏れで
責任をとられることはないですよ。

共同責任というのは賠償責任ではなく、委任関係からくる道義的な責任のことです。
民法上は役員を委任されたものは立場上の善管注意義務が発生し、義務違反が生じた場合、賠償責任を取らなければならないケースもあります。
＞責任は理事は取らないでいいとなっています。
委任関係においてこんな法律はどこにもないですよ。
ケースバイケースです。
もしあるのであれば、条文を引用して説明してください。

道義上の責任ですか。
防火管理者の例をだしたんですけどね。

理事の任期は何年が理想でしょうか。
大規模マンションと小規模マンションでは当然違いが
あると思いますが、平均的にはどうなんでしょう。

＞防火管理者の例をだしたんですけどね。
だからあなたの場合どうなの？

＞平均的にはどうなんでしょう
こんな掲示板でそんなこと聞いてどうするの？

>>13141 匿名さん
うちのマンションは管理規約に自治会長、防火管理者、
監事は役員であり理事ではない。
理事会や役員会の出席は任意である。
可笑しなことは役員会での招集と理事会での招集があるが議事内容は
全く同じでありながら違いの説明を役員全員と管理会社担当に聞いて
みたら回答が出来る者が皆無でした。
あとから理事長が細かいことを言うんじゃないと説教された。
お里がばれた( ´艸｀)。

＞13145 匿名さん
スレ主は間借りの一軒家でマンションではなかったはずだが。
引越しでもしたの？

>>13146 匿名さん
俺スレ主ではないけど。( ´艸｀)
住まいはマンションですが。おかしな質問だよね。( ´艸｀)・
間借りをバカにしてはいけないよ。日本はロシアではないよ( ´艸｀)

＞俺スレ主ではないけど。
そういうことにしとくね。w
マン管士詐称の経歴もあるしね。

>>13148 匿名さん
マンション管理士とは言っていないけど( ´艸｀)。

スレ主のことですよ。

>>13150 匿名さん
あんたがスレ主だろう( ´艸｀)。

＞あんたがスレ主だろう( ´艸｀)。
その可能性はある。
今の時間に活躍できるのはスレ主かプータロぐらい。
スレ主は一人芝居の達人だからね。
そのお手並みはプロ級。

詐欺師にでもなっていれば出世したかもしれない。

>>13148 匿名さん
スレ主はマンション管理士等と言っているよ( ´艸｀)。
マンション管理士と限定はしていないよ。( ´艸｀)
自己住まいのことは言っていないよ。
間借りはどこから仕入れたの。( ´艸｀)
もしかして投資家で豪邸に住んでいたりして。( ´艸｀)。

>>13153 匿名さん
詐欺師の出世ってゴールはどこなんだろ。ムショかな？

>>13155 匿名さん
心配しないでね。( ´艸｀)。
天国に住んでいます。

>>13156 匿名さん
羨ましい

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

シマクン、毎日毎日管理会社のプロバガンダ活動ご苦労さん。
薄い手当なのによく頑張ってるね。

不安を募って消費者を追い込む手口、マニュアル通りだね。
素晴らしい。