「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>9744さん
排水管は基本的には外部に触れるとこには設置されていません。
共用部分の排水管の管材に何をつかっているのか分りませんが、
殆どが居室内の風呂場の壁の中に設置されていると思います。
検査する時は、その壁を壊してやらなければならないと思いますが、
それに協力してくれる方をみつけなければならないと思います。
給水管の工事は、各戸の元栓を閉めれば他の部屋には迷惑を掛けない
とおもいますが、共用部分の排水管の更新工事となると大変な作業量と
工事費が発生します。
在宅が一番の問題でしょうが。
更新工事をするときは、共用部分と専有部分を一緒にした方がいいと
思うんですが、あなたの意見をお聞かせください。
更生工事は、費用も工事日数も少なくて済みますが、２回目は更生工事
はできないといわれていませんか。

>>9744さん
共用部分の給水管の竪管は、殆どが共用通路のところにある
扉の中にありますよね。
それはたとえ漏水したとしても、その水は全て通路に流れるん
ではないですか。
だとしたら、全戸一斉に更生工事をする必要があるんですか。
教えてください。

9744さん
何か答えてくださいよ。

>>9744さん
自分の意に沿わない内容であればそのスレにはいかなければ
いいんではないの。
それをやめてくれとはいうけど、その後誰かが問題提起や質問とか
すればいいんだけどそれもない。
単なる荒らしにすぎないね。

>>9744さん
自分の意に添わないレスに対してはコピペ連投でごまかすことも可能ですよ

>>9750
お前はここにはくるな。
いくとこがないのは分っているけどここにはくるな。
もういい加減あきらめろ。

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

※ 管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

配管ネタ終了ｗ

>>9754さん
では次はなんについて書き込みがされるのかな。
配管については質問しても何も答えてくれないし。
配管レスから理事会レスになっても何の書き込みもない。
つまらない奴と思われても仕方ないね。

>>9754さん
あなたでは、ここのスレを仕切るだけの能力はない。

>>9754 匿名さん

さんせい！もうやめて！

>>9753 匿名さん
＜理事長の役割＞
理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力して、
　↓
理事会の議案については理事長、監事が作成するのが基本で管理会社からの提案があれば受け入れることも可。あくまで、主導権は管理組合です。

理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ・・・・
　↓
理事会の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事になっても基本は同じ・・・・・

>>9758さん
理事会の議案は理事長が作成しますが、監事が作成するところが
あるんですか。
理事会は管理組合主導で行うのがいいでしょうね。
管理会社のフロントと管理員さんは会場設営や資料のコピー、
出席確認が主な役割です。ただ、理事会の議事録案はフロントに
お願いしているところが多いのではないでしょうか。
理事会運営細則は細かく規定しておき、だれが理事になっても
基本は同じがいいですね。

更生工事と更新工事の質問に答えてください。初めての書き込みですよ。
開放廊下の各戸の扉の中に給水管の竪管がありますが、これの更新工事は
そこから研磨作業ができますが、それを取り替える時は、外付けにしなければ
ならないのですか。
また、各戸の部屋の専有部分については、殆どが塩ビ管を使用されていると
思いますので交換は必要ないですが、共用部分の排水管の竪管の管材は何を
使用しているか知っていますか。もちろんマンションによって違いますが。
特に継手部分はゆるみがでてくる可能性もあるので、どこかの時点で
数戸の検査が必要です。
そして排水管に劣化がある場合は、更新工事の方がいいと思うのですが、あな
たの意見をお聞かせください。

排水管は基本的には外部に触れるとこには設置されていません。
共用部分の排水管の管材に何をつかっているのか分りませんが、
殆どが居室内の風呂場の壁の中に設置されていると思います。
検査する時は、その壁を壊してやらなければならないと思いますが、
それに協力してくれる方をみつけなければならないと思います。
給水管の工事は、各戸の元栓を閉めれば他の部屋には迷惑を掛けない
とおもいますが、共用部分の排水管の更新工事となると大変な作業量と
工事費が発生します。
在宅が一番の問題でしょうが。
更新工事をするときは、共用部分と専有部分を一緒にした方がいいと
思うんですが、あなたの意見をお聞かせください。
更生工事は、費用も工事日数も少なくて済みますが、２回目は更生工事
はできないといわれていませんか。

共用部分、専有部分の配管の問題は、建物設備で重要な問題
なんですよ。
なかなか解決しないのでみなさんのお知恵が必要なんです。
いくら情報の提案をしても、問題提起をしても書き込む者は
殆どいません。どうしてでしょう。
知識がないか、マンションの住民でないか、修繕積立金不足とかが
考えられます。

管理規約改正の進め方

（１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行使用細則
規約・細則化されていない暗黙の運用細則があれば準備しておく
標準管理規約・標準管理規約コメント　　ネットから無料でダウンロード
（２） 改訂する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員が素人だから作業ができない。
　　金を払って管理会社から来てるやつ（一応大卒）にやらせてもよい。

左右対称だったら意味がない。左右比較表ね。

比較表の案はだれがつくるのかな。
改訂案を管理会社に丸投げ？
管理会社ではつくれないよ。時間もないしね。
要するに、誰かが本気になって時間をかけて作成していかないと
最終計にはもっていけない。
実際全面改正をやった者は殆どいないんでは。