「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>4584さん
現実的には、修繕積立金の額が足りないマンションが殆ど
ですから、使用料からの利益を組合員に配布して、別途
積立金を徴収するというのはややこしいでしょう。
値上げをするのは、管理費でも積立金でも難しいですから。

>>4585 匿名さん
どうも不自然さを感じて＞＞4581 匿名さん で投稿しました。
過去の収支報告書を調べましたら駐車場収入は管理費会計（
一般l会計）に計上しているのになぜ規約の全面改正で変更をし
たのかを質問しましたら、
本人は規約案は管理会社任せで目すら通していない状態でした
ので、話しても無駄だと思ってやめました。

後から調べましたら中古の取引業者から買い手の依頼で、
住宅支援機構への借り入れの申し込みの際に、
マンションの大きな工事費を修繕積立金からの支出を理事長
の承認で支出されていることが、
決算書で判明して貸し出しを拒否された経緯がありました、
ので規約の改正でこの件を規約に盛り込んだとの報告を管理
会社から受けました。

わたしはわざわざ規約にまで盛り込む必要はないのではない
かと問題を投げかけました。やはり、今度は管理費会計（一
般会）が資金不足に怠り修繕積立金会計（特別会計）から取
り崩す必要が生じたのです。

規約に盛り込んでいなければ規約をいじくりまわすたびに総
会を招集して特別決議が必要になるのを避けられた旨を説明
しました。

この規約の全面改正は他にも不可解なことが表面化して問題
になりました。

計

なぜ使用料収入を修繕積立金に繰り入れるかというと、一種の副収入臨時収入であるから。
国や地方公共団体でも主な収入は税金で、各種手数料や資産の売却収入をあてにして予算を組むことはない。分譲マンションでは管理費・修繕積立金が税金（組合員が義務として払うお金）、使用料は住民票やパスポートの発行手数料みたいな位置づけになる。
したがって、たまたま使用料収入が増えたからといって単年度の管理経費でジャブジャブ使うことがないように、できるだけ積立金としてプールすることが望ましいとされている。

管理費や修繕積立金の値上げがむつかしいという人がいるが、そんなことはない。
たいていのマンションでは規約の中に管理費・修繕積立金が不足したときには総会の議決なしで（組合員の同意なしで）持分に応じた金額を組合員から追加徴収できる（銀行口座から引き落とすことができる）条項が入っている。
仮にそのような条項が入っていなくても区分所有法１９条を根拠に組合員から追加徴収することはできる。
むしろ、管理費・修繕積立金の不足を使用料の値上げで穴埋めしようとするのが筋違いなのだが、そのようなインチキをやる役員（特に自分が駐車場や駐輪場をつかっていない連中）もいるから気をつけよう。

それは管理費が不足したときのことでしょう。
修繕積立金を取り崩すときは、総会の普通決議が
必要になりますよ。

マンション管理士が特定修理業者をYou Tubeで宣伝する時代になったなんて
しんどいな。本当にしんどい。

もともと使用料収入は組合員に分配することが原則であって、マンションの維持管理費用にすることは予定されていない。維持管理費用は持ち分に応じて組合員全員で負担することが基本である。
ところが駐車場のメンテナンスでは「受益者負担原則」が通用するらしく、使用料で維持管理費用をまかなうというやり方がすんなり通ることがある。

マンション業界には、駐車場駐輪場の使用料が無料のマンションよりも有料のマンション、それも使用料収入が多いマンションほど人気があってすぐに売れるという都市伝説がある。

駐車場使用料を無料にしても、修繕積立金が高くなれば
同じことでしょう。
使用料は規約で決めておけば、管理費でも修繕積立金に
でも使える。
現実問題として、使用料を分配しているマンションは
全国でみてもまずないでしょう。

>>4594 匿名さん
同じではない。

駐車場の使用料が高い中古マンションは買い手がつきやすいというのは真実

>>4596 デベにお勤めさん

なんで？

使用料収入が多いと毎月の管理費や修繕積立金の徴収額が少なくて済むから。

高いか安いかは、しっかりした長期修繕計画のもとに
積立金が算出されているかどうかだね。
やすくて工事をしなければなんにもならない。

長期修繕計画書等に多額な組合費を費やす必要はない。
その分積み立てておく方が賢明です。
マンションによったら使用料収入は管理費や修繕積立金
をはるかに凌ぐものである。
修繕時期に備えて日常の管理を適切に行い貯えるのが一
番賢明な管理でしょう。
特に駐車場使用料などは着服等をされないように収入の
管理を怠ってはいけません・

長期修繕計画書を作成するのに多額の費用は
かかりませんよ。
適正修繕積立金の額は、修繕積立金だけでなく、
駐車場使用料の積立金への充当分を合わせた金額
をいうのです。
当然使用料の積立金への充当分が大きければ、修繕
積立金の徴収額は小さくなります。
積立金の管理は、適正化法に則り厳格に保管口座で
どこのマンションも管理されています。
管理会社もこのお金に手を出すことはできません。

>>4601 匿名さん
過去の投稿を見ていると長期修繕計画書を作成するために
コンサル等に依頼する等のことがよく投稿されております。
私のマンションでは管理規約に5年おきに見直して計画書
を管理会社に作成されるようにルールを決めています。
管理委託費に含まれておりますので新たな費用は発生しま
せん。
私はコンサル等への費用は費やす必要性ないと言っている
のです。
ただし、大規模修繕等はまたその時になると組合員の総意
をまとめる必要はあります。
1回目の大規模は責任施工方式で実施しました。
管理会社は一切介入はできないシステムで行いました。
管理会社の見積もりと同仕様で節約が３億円くらいの節約を
致しました。

３億円節約はすごい。役員は成功報酬として３割くらいもらってもいいだろう。

>>4602さん
５年置きにやる管理会社が作成する長期修繕計画書は、
パソコンソフトに大まかなデータを打ち込んで作成するものです。
当然すべての工事は含まれていません。これについては
建築の知識のないフロントがただ数値を打ち込むだけで誰でも
作成できるものです。費用がかからないのも当然でしょう。

責任施工方式で工事をやられたとのことですが、その業者は
だれが選んだんですか。そして何を基準に。価格だけですか？
管理会社との見積が同仕様で３億円も節約できたとのことですが、
同じ修繕個所、同じ平米数、同じ材料での比較はされなかったと思われます。
これをやるには、要綱書を作成し、金抜がき計算書（同じ修繕個所、
同じ平米数、同じ材料を示して単価を各社が入れるやり方）を作成
しなければなりませんが、これは専門家でないとできませんから。

>>4603 匿名さん
完成祝いは住民有志の主催で住民全員への招待をして
盛大に行いました。外部の出席者は責任施工業者の大手
ゼネコンのメンバーがお祝い金を持参していました。
主催者の幹事の住民が経費は祝い金で賄えたとの報告が
ありました。
出席者の組合員からはこの際自主管理にしたらどうかと
の意見がありましたので、あなたがしてくださいと返答
を投げ返しました。