プレミスト志村三丁目についての情報を希望しています。
第2のリビング・ダイニングとしていろいろな使い方がシェアできる共用棟って気になりますね。
周辺のことや物件の事など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都板橋区坂下二丁目23-7、22-1（地番）
交通：都営三田線「蓮根」駅から徒歩8分、都営三田線「志村三丁目」駅から徒歩9分
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
総戸数 284戸
構造及び階数 鉄筋コンクリート造地上12階建
専有面積 58.57m2～82.86m2
間取り 2LDK～4LDK
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-07-26 13:45:17
蓮根駅から広告が消えたみたいだけど、大丈夫なの？
ここの場合、買い物するのは最寄りの西友が主に使うお店ですかね？
かなり個人的な見解ではありますが、西友は品揃えはそれなりにあると思いますが、
やや価格が高いようにも思います。このあたりにお住いの方々はみんな西友で買い物しているのでしょうか。
区役所前も消えました
>>202 匿名さん
小さめ店舗だから、メインづかいは駅前のサミットか東坂下のオリンピックじゃない？
西友が高い感覚‥では、23区住まない方がいいと思います。
マイバスケットやイオン系などよりは、安いし。寧ろ、クインズなどちょっといいところが無いことが板橋の不満点。三徳も、いなげやもね‥なかんじ。
蓮根川の暗渠がすぐ近くですね。この界隈は暗渠だらけ。
西友よりイオンの方が安いと思います。
時間によって割引の商品がWAON会員割引の日はさらに安くなるし
西友でも買い物したことあるけど、印象としてはイオンの方が安い。
クイーンズ伊勢丹なんか要らないよ。
高過ぎ。
板橋に住む人は必要としてないからできないんだよ。
俺もコスパ重視の人間だから板橋に買った。
志村三丁目のみらべるは潰れちゃったけど、この辺は基本激安スーパーの土地柄ですよ
昔この辺り住んでました。
志村三丁目はサミットができてだいぶ拓けましたしパチ屋とか気にならなければ住みやすいです。地下鉄のくせに地下ではなくトンネル抜ける瞬間ところが最高。早く車両増えると良いですね。昔から混雑半端なく、毎朝すりつぶされて中高過ごしていました。
これくらい駅から離れれば戸建もあるはずなので、総合的にご判断いただくのも良いのかな。
あと学区は、大事！小学校、中学校しっかり調べてくださいね。わたしの学校は崩壊&イジメられて悲しかったので中学受験しました。
今は、昔より改善されていると良いのですが。。
周辺の学校はうるさいですか
うるさくない学校ってあるんですかね。たむろする方々はいやですが、自分は滅びゆく地域よりは子供がいる方が良いかな。昼間、家にいないし。
むしろ、大通り二本あるから、朝時間が読みづらいのが気になるかな。三田線すぐ遅れるし、朝方人間へのマインドチェンジ必要そう。
うちの子は区立小学校だけど、仲良くやってるよ。
学級崩壊もないみたいだし。
今の小学校ってどこも担任の他にサポートする職員がついてて、二人体制で授業してるもんなの？
うちの子の学校はそうしてる。
》206さん
私も志村坂上あたりでも、クィーンズ伊勢丹とまで言わないがせめて、オオゼキのスーパーができてほしいとおもってます。
敷地内の地下に川が流れているとのことですが地震の際液状化のリスクとかは、ギャラリーとかで説明ありましたか？誤情報なら申し訳ございません。その辺りも含めてご存知な方は教えていただければ幸いです。
液状化に関する説明はありませんでしたが、浸水に関する説明はありました。
ハザードマップに基づき、浸水はあるかも知れませんが、支持層まで杭を打っているので、建物自体が傾くことは考えにくいと説明がありました。
ただ、支持層の判定が、20メートルちょっとということで、少し、浅いのではないかという、不安があります。
坂下であることは弱みではありますね。
ただ、現実的には実害はほとんどないと思います
https://manmani.net/?p=17856
こちらを見る限り地下水路があり建物を建てない代わりに、ゆとりをもったランドスケープが実現できましたともとらえられますし、ネガティブ要素だけではないですね。
起きてみないとなんとも言えないけど、災害の場合デベさん無償で直してくれるのかな。
管理組合で対応だときついな。
公式HPに第1期登録申込の案内が出ていました。総戸数284戸に対して、第1期で60戸販売予定と書かれていますが、要望があまり出ていないという事でしょうか。
最高に売れ残りそうですね
全く無知なもので、教えていただきたいのですが、売れ残ったら、どうなるのですか？
2期の販売で、大幅値下げとか、あるんですかね？
4000万円前後が予算なので2LDKを検討していますが、2LDKで4200万円からって高すぎですよね。
今はいいけど、数年後リセール厳しいですよね、残債割れしそう。
共用棟がよさそうだけど、実際には高級感があるのでしょうか。
パークホームズでしょうか。
今中古でも4500万円以上はしますね。
ほんの数年前なのに。市場価格が元に戻ったりしないんでしょうか。いいと思ったら買えないマンションばかりです。
本当？
マンションギャラリーで第1期では坪260から280万位の説明を受けたけど、2期、3期では坪230、40万位に値下げして販売しそうですね。差額調整なんてやらないと思うけれど、値下げ販売した場合は1期購入者には何かしら補填があるのでしょうか。
この物件は中古に出すときに西台のパークホームズと価格競争することになるので大変なはずです
向こうが含み益ウハウハな価格設定でもこっちは残価割れなわけですから
隣のライオンズもライバルになります
こっちが築10年のときに向こうは築20年
リノベしてピカピカになった物件がこっちのローン残価を遥かに下回る価格で出てくるはずです
もっといえば、坂上のスカイティアラもここの中古より安く出てきます
中古検討者は築年数5年くらいの差はあまり気にしません
ここを買うなら永住の覚悟が必要です
10%になるともっと高くなりで言われた
第1期の販売を前に、意見交換も、盛り上がってきましたね！！
志村三丁目のアーケード下には、何ができるんでしょか。
おしゃれな街への変貌に一役買って貰いたいのですが、ラーメン屋とクリーニング屋では、ちょっと期待薄です
第1期どれくらい売れたか知ってる方いらっしゃいますか？
ここのマンションだけではなく、もう少し値下げするか冷静に待つのもいいかもですね。
私はここのマンションではないんですが、大幅な値下げで焦って買って後悔してます。
割高でも本当に欲しかったら買いですけど...。
シェアLDKのコンセプトとかは新しいなと思う反面、使うのか？本当に。と考えてしまいます。家に居場所のないお父さんには最適ですが、夜間は入れるのでしょうか。検討者さんや購入された方の活用イメージはいかがですか？トランスルームにでもしてくれる方が専有部が広々使用できて有難い気がするんですが。
>>246通りがかりさん
たしかにパーティとか良いですね、部屋片付ける手間が減りますしね。キッチンもあるのかな？あとは、居酒屋がわりにパパ友と缶ビールを飲むなんかも良いですね。
ただなぁ?社交的ではないから、わたしは家でスマホ触ってる方が幸せかも。
悪くないね
全284戸…
第1期2次が5月予定ということは、第1期に用意していた分は全部売れなかったってことなのかしら？
第１期２次販売開始予定時期：2019年5月中旬と公式ホームページに掲載されていました。
どうなるんだろう、ここ。
地元からの集客にかけるしかないけど、地元民はもっと便利なとこに住みたいというジレンマ。
価格いじるしかないのだろうか。
モデルルームとかの雰囲気どうですか？
公式ホームページに第１期１次が先着順受付中となっていますが、３２戸のうち実際に成約したのは何戸位でしょうか。売れていれば大々的にアピールしますよね？
建物の仕様や立地、周辺環境からすると、やっぱり設定している販売価格が高いんだろうなぁ。たぶんこの先も値下げはしないから、竣工後も棟内モデルルームを作って販売を続けるパターンかも。
でもさあ、価格が高いから売れてないわけでしょ？このままだったらずーっと売れないままなんじゃないの？売り側がゴーストマンションみたいな状況でも良いっていうなら別なんだろうけどさ
https://www.daiwahouse.com/about/release/house/pdf/release_20190412-2....
この物件は関係ないと思うけれど、大和ハウスが耐火や基礎の仕様で建築基準法違反のニュースが…
大和ハウスの財務体質だと、ここが投売りされるほどの影響にはならなさそうかな
疑いのある集合住宅が多数あって、調査済みはまだ少数。そんな状態でマンション売り続けていいのかな。関係ないと言い切れるか。
駅まで10分以内、スーパーは目と鼻の先、小中学校はごく近所にあるとなると、ファミリーにとっては良い条件は揃っているって言う感じです。だから、強気価格というのもあるのかも？
J4rタイプだけ、専有面積自体はコンパクトですが、ここの場合はルーバルがあるので、そこをうまく使っていく感じでやっていければいいのかなと思います。
ただ、真夏や真冬は使い部分はあるかもですが…今の季節とかは気持ちいいと思います。
>>271 名無しさん
坪単価高いでしょう。
隣のライオンズグラマシーハウスはタイル貼りで敷地内の配棟計画も余裕があるので、リセールバリューは吹き付けタイル仕上げ、隣地に近接しているプレミストより上だと思います。
住まいサーフィンの儲かる確率が52%に上がっていました。
以前は30%くらいだったと思いますが、値下げとか何か変化があったのでしょうか？
どこのマンションも似たような感じなのかもしれませんが、
バルコニーに避難ハッチって絶対にあるものでしたっけ？
こういうのがあると、やはりバルコニーにものを置いておくのは怒られてしまいますよね。
［有益な情報を含まない内容のため、削除しました。管理担当］
近所の人です。
購入検討しましたが、近隣相場よりかなり高いのでやめました。高額な理由として、敷地が広く、共用棟、緑地広場等余計な設備があり（使用頻度低く、子供が2人以上居ないと元は取りずらいと…）将来に渡り管理費、修繕費負担金増が起こり得る。高額の割に決して、内外装がハイグレードとは思えない。但し、将来に渡り金銭的余裕がある検討者さんには、広大な敷地Ｍは希少なので良いかと思います。※入居者もその分莫大な所帯数なので、色々な考え方を持った人がおりますのでご注意を。近くの別Ｍは中国人多いです。
M で何の意味か
共有部分の使用頻度で、元を取るとか取らないとかどういう発想なんだろ…
まぁでも使わない施設が多いと損した気分にはなるんじゃないですかね。私も共用棟は使いそうもないのでその分価格を下げて欲しいけど…仕方ないのかな。
何方か仰っていましたが、住民専用のトランクルームにしてくれたら良かったのに。維持費も安くすみそうですし。
管理費、修繕積立金が上がらず一定なんて聞いたことがありません。そこの負担を嫌と思うならマンションは買わないほうが良いですね。
土地が(持分)広いのは良いですね。
設備、グレードなどは価格の高い今のご時世の反映ですね。拘るなら余裕を持って作られた時期の中古が良いでしょうね。
283>
そうでしたか。まさに積立金なので初年度から高めにしておけば後々より多く積立が出来るという点もありますね。殆どは初めは見かけを安くして5年程度から上げるような感じかと。ならば初めから少し高くしておくという手もありですね。何とか一回目修繕を終えてもその後、手持ちが減り、値上げという流れが多いと思います。 積立は早めに少しでも多くが当然残高も増えます。
ここの修繕金の計画に問題があるということですか？
通勤通学に利用するなら蓮根駅でしょうか？
三田線ユーザーですが最近混雑が激しくて、朝7時?8時台だと大手町方面は蓮根駅でほぼ立つスペースが埋まって、志村三丁目駅では何とか空いてるスペースを見つけて乗れて、次の志村坂上駅以降は電車に乗れないケースも見られます。
帰りの高島平方面の電車も混むことが多くなりました。数年後には8両化されるみたいですが…
1期2次 販売戸数11戸で公示されましたね。
これは苦戦してるんですかね？
先日お聞きしたら50戸くらいで、2020年03月下旬入居で284戸なのでけっこう頑張らないとですね。隣の公園の管理費も住民負担でしたよね？
そこがなぁ。。
シェアLDKの横が歩道みたいなので、そこを見て良いなぁという近隣の方や遊ばせたいママさん達にリセールが期待できるのでしょうね。
建築が進んで、やっと下層階が見えてきましたね。
思ったよりお洒落な建物で、あとはコレが志村三丁目でなければ！！って感じです。
腐っても23区内 ただ志村けんかてｗ
もう値引きしていたりするのでしょうか。
近隣の中古マンション相場と比べるとさすがに今の価格では買いづらいので。。
>>297 マンション検討中さん
ありがとうございます。そうなのですね。
コストカットされてますが設備やコンセプトは悪くないと思うので、ソライエのようにならないことを祈るばかりです。
>>298 評判気になるさん
確かに設備、コンセプトはいいので、今から5%ぐらい下がれば買いが殺到でしょうね。
売主も、良い層の買い手をギリギリまで選んでる感じですかね。
