売主：三菱地所レジデンス
施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
所在地：東京都渋谷区元代々木町17番6,17番7(地番)
交通：東京メトロ千代田線・小田急小田原線「代々木上原」駅(東口)より徒歩4分、
東京メトロ千代田線「代々木公園」駅（八幡口）より徒歩8分
総戸数：47戸（事業協力者住戸12戸含む）
構造／規模：鉄筋コンクリート造6階地下1階建(※建築基準法上は、地上5階・地下2階建て)
【物件情報の一部を追加しました 2018.7.26 管理担当】
[スレ作成日時]2018-07-25 18:00:09
坪単価450ならば買いだな
売り出し価格は坪600万円中心。このご時勢こうなってしまうのかも。
駅近のオープンハウスのマンションとどっちが良さそうですかね？オープンレジデンシアは今の高騰した市況においてはとても安いと見えますが。オープンレジデンシアの方が仕様の差を補うお得感がありますか？
どちらかと言うと、オープンは大山町のパーコと競う物件でしょうね、仕様レベル的に。
どっちがどう良いんですか？オープンの方が仕様だけで見たら各段に下のように見えますが。オープンは大山町の他古賀博物館の裏にもできますよね。あっちが特に安いなぁと
>>77
代々木上原の中でも住環境が良く高級感のある立地に割安で住たいなら古賀博物館の裏のオープンが良いよ。坪500を切る値段が期待できる。
パークハウスやパークコートはどうしても富裕層向けの仕様や管理内容になってしまうから、このご時勢はちょっと割高になってしまうのはいたしかたない。坪600前後か。もっともこのまま待っていてもオリンピック後も都心の相場は相場は緩やかに上がっていくでしょうから、買うなら今でてるオープンでしょう。この辺はあまり新築マンションが出にくい希少エリアですから。
>>79
オープンはデザインが意外に良さそうですね。
仕様はオプションでグレードアップすれば問題なさそう。
でもディスポーザーがないのと戸数が少ないので将来修繕費が跳ね上がりそうなのがネックですね。
プンレジなんで論外。
パークハウスと比べちゃいけないんだろうけど、オープンはディスポーザーがないのは痛いな。大したコストかからないんだから付けて欲しいですね。
オプレジは駐車場もほとんどないし管理人も巡回だからね
駅近の方、DINKS意識した狭めの2LDKなんか出口考えても悪くないけど、広めの部屋はいろいろキツイと思うな
施工も聞いたことないような会社だし、賃貸多く出そうで住環境や管理は将来どうなるかは言わずもがななので
やっぱりパークハウスやパークコートみたいなハイエンドのブランドとオプレジは比べちゃいけないよ。
今のオプレジは価格一流、立地は二流でブランド三流という感じで、財閥系と競合するエリアでは積極的に選ぶメリット全くなし
例えば下北沢とか広い土地が出ないためブランド感あるマンションが全くないエリアで検討する場合はいいのかもしれないが
代々木上原のマンションが過去5年で25%も値上がりしてるって言う噂は本当ですか？
だとしたら、財閥系にこだわらずオープンレジでも何でもいいねがつきそう。
もともとの実力以上に上がってしまっている感じが否めないなあ。
代々木公園のジオも売れ残ってるようだし、ここもこの価格で大丈夫かね。
渋谷再開発の影響が波及して渋谷区が上がっているんだろうけど、再開発の恩恵ある地域でもないし。
代々木上原は再開発の余地がないからなぁ
駅周辺で大型再開発が予定されてる代官山や下北沢、初台の方が伸びしろはありそうだが、そういう観点で選ぶエリアでもないからな
それと高級住宅街という意味では、この物件のある元代々木も悪くはないですが、西原三丁目、大山町あたりの方が格は上になるかな。
良くも悪くもミクロな立地にこだわる方が多いエリアですね
まずは大山町、西原３丁目、代々木５丁目
次いで元代々木町、初台２丁目、代々木４丁目
元代々木町で雰囲気がいいのは大使館周りのごく限られたエリアになるので、本物件の竣工後にどう雰囲気が変わるか楽しみです
確かに高級住宅街が多い代々木上原ですが、エリア一帯全部が高級住宅街と言う訳ではない。
由緒正しい大名ゆかりの大山町、豪邸多い西原3丁目、それと上原がトップ3かな。
元代々木はわりと庶民的だけど、大使館があるからまあ◎かな。
大使館はなくなりますけどね。
ベトナム大使館は初台の山手通り沿いに移転しますね。元代々木町は元より小さい街なので、地元の人間からすると同じエリア内で建て替えたとの印象です。むしろ跡地がどうなるのかが気になります。南と東に接道した整形のマンション適地ですからね。
最低一億円、お高いですね。まあそれだけ相場が上がってるという事なんでしょう。
ただ個人的には新築をこの値段で買うんであれば近隣中古を買いますね。確かにこのエリアにはハイグレードマンションの玉数は少ないですが、同じグレードのブランドマンションもないわけではないし。
ベトナム大使館が移転するというのは決定でしょうか？
あの50番地辺りは非常に閑静な住宅地なので、跡地がマンションになることを希望します。
>>97 MY5017さん
記事読む限り初台への移転で決定ですね。今回も戸田が建てるようです。
http://www.kentsu.co.jp/webnews/view.asp?cd=180710500042&pub=1
[No.98～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
坪単価だけで単純に比較するのが流行っているみたいですが、坪単価って新築の場合その時期の土地仕入れとか建築費とかのコストが最も反映されているので、必ずしも仕様と比例しませんよ。低仕様のオープンハウでも今年は坪500です。。逆に坪300とかでも良い時期に建設された物件は仕様がハイグレードですよ
>>102 マンション検討中さん
相場なんですよ。それが。
坪300で分譲されたハイグレードマンションが
オープンの坪500以上に値上がりしてないなら
それまで、ってことです、
どこでも、相場相応の坪単価が待ってますよ。
坪400って普通に考えて高すぎませんか？笑
変なマンション掴むとこうなりますよ。
物件選びは慎重に。
>>105 匿名さん
本当、高くてため息出ますよね。ベトナム大使館隣のザ パークハウス、わずか４年前の分譲ですが平均坪４４０だそうです。
こちらは２分ほど駅近でこそありますが、坂下と言われれば坂下の立地で坪単価は１.５倍ですものね…。
ここのプランバリエーションは何タイプあるのでしようか？
外観デザインを見ると、急勾配の坂に建てられている事が分かりますが、
1階にも住戸があるんですか？
あるとすれば半地下になってしまう住戸は価格の面で何か優遇が
あるのでしょうか？
こちらのマンションに限らずですが、一般的には半地下階の部屋は売れにくいですか？
設計の工夫によりリビングの日照が確保されていれば他の部屋と同じ条件で売れますでしょうか？
環境面では湿気が一番気にかかるところですが、今のマンションではクリアされていますか？
南傾斜の住宅地内の低層マンションで普通に人気になるんでない
とっても良いと思うけど
建築基準法上は、地上5階・地下2階建てとなっていますが、実際は6階地下1階建として扱われているみたいです。外からの見た目はどうなっているんでしょう？
それにしても1LDKでも1億を越えるとなるとそう簡単に手が出ませんが、皆さん永住向けとして契約されるのでしょうか？
ファミリータイプだと管理費と修繕積立金だけでも月60000円かかるようですから、相当資金に余裕がないと住み続けるのも難しいですね。どういう層が買うのでしょう。
イモムシみたいな形ですね。
スーモで、都内の年収倍率が13.5倍とかって言いますが
年収2000万円でも2.7億円買おうとは到底思えません。誰が買ってるんだろ？？
>>117
年収2000万で 2.7億買ってるって事ですか？？
絶対に無謀ですよね
デベは今、住んでる家を賃貸に出してそれを元手にとか言いますけど
実際どうなんでしょうね。
そういう人が多いんでしょうか。
ここと、4年前のザ・パークハウス上原だと、仕様って結構違うのでしょうか？
それとも、立地が違うだけで高くなってるのですかね？
>>119 マンション検討中さん
立地もありますが4年前と比べて単純に土地代や建設費がべらぼーに高くなってるから、売値を高くせざるを得ないのではないでしょうか。仕様はそれほど変わらないのではないかと思います。むしろコスト高のときに建つマンションて色んなところコストカットされる傾向にあるので、使用される素材などがグレード低い可能性すらありますが、そうしないためにここまで価格を上げているのかな
上原と同じ時期にザ パークハウス元代々木が分譲されており、そちらとの比較が適当では
立地は甲乙つけがたいですが、スケールはこちらがある一方で価格も1.5倍違います
仕様というかコンセプトは価格差を反映してこちらが上かなと思いますが、元値で買えるものなら当然元代々木選びますね
一方で上原はいろいろと難しい物件なので、たくさん出ている中古を内覧してみてはいかがですか
それほど規模変わらないのに元代々木は全く中古出ません
ありがとうございます。
上原は駅距離がやはりネックなのですが……
ここはコスパがどうも許容範囲を超えるかなと。坪500くらいが適正だと思うのですが。
