THE COURT 神宮外苑はどうですか？

>>626 匿名さん
風呂はついてないと困るなあ

うむ。ジャクジーはプレミア住戸でないとオプションだけどね。

販売会社さんによると、1期1次が順調だったので、今後は少しずつ販売進めていき、3月中にある程度目処見えればという感じで、わりと余裕のある感じでした。近隣の相場も小規模のマンションでも70平米で15000万円程度の新築が出てきている印象で、オリンピックに向けて、景気悪化しない限りこの辺りは中古マンション相場も引き上げられていきそうな印象です。このマンション自体坪単価はかなり高いですが、近隣の相場上昇により、グレードの比較感で将来的には割安だったとなる可能性ありますね。

>>630 名無しさん
売れ行き良く無いて話とは大分違うね。
値上がりは大して期待してない。
質の良い住戸に住めれば良いと考えてるよ。

まあ、今はどの板でも買ってはいけない、
と言うネガリアンが活躍してるけどね。

>>630 名無しさん
こういう好立地とハイグレードで希少性のあるマンションはオリンピック関係無く資産価値保てると思いますね。

2期の販売状況が楽しみですね。
デベさんには頑張って欲しいですね。

コストかけ過ぎなんだよ
プールとかなければ、普通に購入検討するのに
いっそうのこと全て100㎡以上にすれば、コンセプトとターゲットがぶれていないと褒めてやったに

このマンション、富裕層ではないけど無理して70平米を買ってしまった人は、みじめでしょうね。

パークコート青山ザタワー以上のサービスを提供して欲しい。
1000円/m2以上の管理費でもいいので。
最上階のインフィニティプールがここには相応しいと思うけど。
それだったら、検討するのに。

70㎡でもなかなか買えない価格だと思います。買える人はある意味富裕層ではないかと。
なぜ、みじめかなのかわかりません。

２期１次が６戸は少し少ないですね。

>>640 匿名さん
場所と周辺環境、最寄駅が微妙で、値段も高いので、検討層が比較的予算に余裕がある層に限定された結果、需要が伸び悩んでいるということかと。

値持ちはしても、キャピタルゲインを狙える案件にはならないでしょうね。むしろそういうのを狙うような程度の方々には向いていない。

単純な感想を言っておられることを理解しつつ申し上げるのですが、この物件が気に入ったのであれば、人気が無くても気にせず買えば良いと思います。ここはそういう物件です。

>>639 マンション比較中さん
70平米は1.5億なので全然富裕層じゃないです。
パワーカップルでも買えますから。

２期販売が６戸とはショック。
１、富裕層向け高級マンション融資審査厳格化（超富裕層向けは従来とおり）
２、消費者のマインド低下（新築契約率低下、中国経済暗雲他）
３、渋谷と小石川との競合
４、最安値部屋タイプは３期の販売
以上が大きな原因？

価格は適正～やや高い程度であって、ここまで売れない価格ではない。
たぶん、同じ高級路線の渋谷も厳しいだろう。
小石川は中流実需向けマンションなのでそこそこ売れると予想。

>>641 マンション検討中さん
値もちする可能性は割と高いと踏んでいます。
タクシー使い多いけど、通りでは拾いませんね。
迎車です。

>>636 匿名さん
プールはともかく
コストダウンで仕様落とすようなら
ここは買いませんね。

>>644 匿名さん
1.3は大きいでしょうね。

再開発と言っても、このあたりはなにもないですからね
交通の便が良いわけでもなく
赤坂のような賑わいがあるわけでもなく
決め手がないですよね

赤坂は風俗系や飲み屋も多いですから
ここの売りはそう言うものがないこと、
でもありますね。
その分現時点では不便ですが。

>>644 匿名さん

私も第2期で販売する戸数が少ないと感じ、営業の方に理由を尋ねました。
得られた回答の概要を、参考にお知らせします。

①今年度中(2019年3月末まで)の販売戸数については、第１期販売開始の時点で既に、会社が上限(100戸)を設けていた。
②第１期における申し込みが想定より多かった。(約90戸)
③上記①②の理由により、第２期において販売できる戸数が少なくなった。(約10戸)

以上の点から、販売は絶好調とは言えないとしても、需要に全て応えられていない現状があるのだと思います。

また、価格表を見た方はご存知ですが、12階以上の販売対象フロアにも事業協力者住戸が無視できない割合で存在します。そのため、残り住戸のうち一般で購入できる戸数が意外と少ないです。

もう予算準備できてるからか知らんけど、ちょい前に営業から登録期限の連絡来てた
わざわざ連絡してきてどうしたのかと思ったら全然売れてないんだな

上の者だが、11階以下の地権者住戸いくつか売出してたのは売れたのか少し気になるが

失礼だが、売れない時の三井の常套トークですよ。
３月までに売らないと消費税が１０％になる。今が駆け込み時期。なのにたったの６戸。
三井＆野村の最悪物件となりそうな予感。

１１階以下の地権者依頼住戸は売れてない。１２階以上との価格差が僅か。
１２階以上でさえ売れてないのに、こんな価格で売れる訳がない。

教えてください。
11階以下の住戸が販売されているのですか？
完成前の住戸の転売ができるのでしょうか？

販売されてないよ。仮に販売されても
仕様も共有部権利も管理組合構成も違うから
ほぼ別の物件よ。

煽り目的で連投で適当なこと書いてる人が
いるだけなのでスルーされてる。
実際の購買層が反応するようなことは
思いつかなくてマト外れ。

>>651 購入者さん
基本抽選にならないよう割り当てする方針らしいけと、それでも抽選になった部屋はあるだけの話。
部屋の広さがマチマチだから、偏りがあればそれでもキャンセルば出る。
ニ戸だけど。

>>658 匿名さん

仰る通り、基本的には抽選とならない様に誘導した様ですね。
東向き70から80㎡台のタイプは需要が高く、上層階の部屋は特に要望が集中して抽選となっていました。

キャンセル二戸については、金融機関の住宅ローン融資厳格化に伴う審査落ちによるものだと推測します。
手付金は心配です。もちろんプロパーローンであれば、融資が降りなかった場合の停止条件が付いているので大丈夫ですが…

>>659 購入者さん

融資を使う人は、事前に仮審査通さないと申し込めないんだから、そんな理由はあり得ない。

>>660 匿名さん

なるほど、確かに！
本審査で落ちることは有るそうですが、それが複数発生するのは不自然かも知れません。
すると、手付金を放棄してまでキャンセルする強い動機があったと言うことでしょうか？

>>661 購入者さん
まあここはキャピタルゲインは見込めないからでしょうね。グロスも大きいし。

11階以下をどうしても買いたいと担当者に聞いてみて。
嘘だと思われたら「ありません」
本気で買ってくれると思われたら「実は数戸あります」
理由も聞かれるから言いよどまないように。

6戸しか売れないのに、あり得ない言い訳を堂々と書き込む関係者の方が問題だけど、まあいいか。

ここの検討者は賢いから、嘘はきちんと見抜いてるよ。

>>656 マンション比較中さん
購入できない層ばかりの掲示板でなぜ聞く？
最近の価格表見れば一目で分かるのにMRでは見せてもらってないの？
そうなら客と認識されてないのか

>>651 購入者さん
①今年度中(2019年3月末まで)の販売戸数上限(100戸)
②第１期における申し込みが想定より多かった。

購入者です。
同じ説明受けました。
でも、そもそも何故販売戸数に制限をかけるのか、販売会社として売れるものを売れる時に売らない理由は何か
更に、2期販売開始時期を当初予定より遅らせた理由は？と考えると苦戦していると考えざるを得ない。

野村側からの財務上の要請とか、色々煙に巻くような理由言いますけど客観的な状況はそうは見えない。
だからと言って価値に変化はないと思います。
結局思惑としては、再開発の概要が発表されれば反響増加、値上げも見込んでるんだと思います。
吉とでるか凶と出るかは分かりませんが。

どちらにせよ2期で120戸達成なら安心できたとは思います。

いつの間に120戸になったの？？？
三井の2期販売価格表の分譲済の戸数は86戸、2期6戸、キャンセル2戸＝90戸なんだけど。
私の貰った価格表が間違いだったのかしら。

「もし2期で120戸達成していれば安心だった」旨、仮定の話をされていますよ。

>>665 匿名さん
どっかにリンクあったけど、
再開発への地権企業の合意書が今月締結のはず。
そのうち、再開発の具体的内容が発表されるから、そうすれば当然値上げも見込める。
後回しが吉、と判断しているのかもね。

>>668 匿名さん
内々に決定している再開発計画は相当インパクトのある内容になる、と踏んでる事は確か
出し惜しみの目論見はそこしか考えられないから、期待はできなくはない。
話半分だけど、間取りの秀逸さは抜きん出てると思ったから買ったので後悔はない。

>>671 匿名さん
この辺が今から来ると思ってるのは確か
三井自身再開発に関わるから自作自演ではあるけど

>>670 匿名さん
外苑前からこもマンションまで遊歩道になり
商業施設誘致。伊藤忠も通り沿いになるから
付属の飲食店群の何とかプラザも移ってくるかと

遊歩道ができて、新国立競技場まで一体感のある開発が進むとかなり魅力的になりますね。
また、いわゆる駅近ではない立地ですが、遊歩道等整備されることにより、駅までそれほど気にならないかもしれません。

2期１次7戸に増えたよ。これで過半数を超えたね。
よかったね、おめでとう。

再開発で計画されているホテルですが、フォーシーズンに決まったとの話がありました。
確定したのでしょうか？
個人的にフォーシーズンであれば、大歓迎です。

>>677 マンション検討中さん
Four seasonsね。ズが抜けてる笑

これ以外に、フォーシーズンズ？？
https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2018/1025/download/2018...

>>676 マンション検討中さん
過去レスにあるよ。リンクと一緒に。
少ないからチェックしてみたら。

>>676 マンション検討中さん

神宮外苑、五輪後へ再開発、都、球場など建て替え、店舗誘致でにぎわい。
https://messe.nikkei.co.jp/ac/i/ne...
　民間の開発を促す目的で、都は区画の６割以上の緑地を確保することを条件に、再開発対象の区画を都市計画公園から除外する。オフィスや店舗など収益施設を新たに建てられるようにする。にぎわい創出と景観保全を両立する。
　青山通りから新国立競技場までの一帯を回遊できるバリアフリーの歩道を整え、街としての一体感を出す。
（後略)

>>681 匿名さん
日経リンク移動してる。今はこっち。
神宮外苑、五輪後へ再開発、都、球場など建て替え、店舗誘致でにぎわい。
https://r.nikkei.com/article/DGKKASFB01H0B_R00C15A4MM0000

広い方の間取りは、専有部の形がかなり変わっているなぁ…という感じがしてきます。
ただ、７０㎡など、このマンションの中ではコンパクトな方の間取りは
意外と真四角に近くて
すごくスッキリしていて使いやすそうだと思います。
あの広さで２LDKだったら、３人家族ならかなりゆとりを持って暮らせそうです。

実際に売れてるのも70-80あたりですね。
間口広く整形なだけでなく
合理的で使いやすい間取りが多いからかと。

将来資産形成で貸すだけなら狭くても良いんだけど、コノ土地コノブランドならせせこましい広さの部屋に住もうとは思わない。最低１２０平米からでないとココらしい生活にならない。

この土地、というほどの土地ではない。
周辺は高級住宅街じゃないし。

なんか、便利じゃない場所だし、コンクリばっかだし。

神宮二丁目と
神宮外苑敷地内と言うブランドだから
だろーね

687さんが考える「この土地」はどこでしょうか？

むきになってる…

オプションでジャクソンのジェット&ブロアを付けようか迷っていますがご意見ありますか？評価や評判などあればお願いします。

>>692 匿名さん
ふむふむ

>>693 匿名さん
200万の価値があるかと言えば疑問

>>693 匿名さん
今までたくさんマンションを見てきた中で、ジェットバスがつけられるのは非常に珍しく、防音がしっかりされているマンションでしかつけれないみたいです。
高い頻度で湯船に浸かるのでしたら、長い目で見ますと良いのではないかと思います。

ここの防音は最高峰だね。

住民専用スレできてるよ。

一期でどのくらい売れたの？
４割行った？

三井からの2期2次販売案内メールで、第1期＆2期1次では約100戸を販売とあった。
5割超？

残り20戸は、未販売タイプの販売があるので楽勝でしょうね。（価格による）
その後は、北向きや西向きの高額帯が主なので極めて厳しいでしょうね。
オリンピックの時に中国語の垂れ幕を出せば売れるかも。

>>701 匿名さん
先週聞いたときはそれより数件多かったですよ。
70、80から埋まってます。
たしかに高額は厳しそうですね。

>>705 匿名さん
再開発の概要見ましたか？
競技場周辺の整備のみで街が変わるとは思えない。
本気で再開発するなら外苑前駅を半蔵門線の停車駅にするとかしないと。
外苑前駅は特に大きな工事してませんよね。おそらく、オリンピック時は混雑を避けるために駅は閉鎖だと思います。
オリンピックに期待し過ぎです。

>>706 再開発はオリンピック後ですよ。
前にはやりません。

>歩く人は観光客ばかりで代官山の衰退を感じる。
>田舎の人向けの店ばかり。
それ言ったら東京の繁華街は全滅ですな

>>708 初心者マークさん
オリンピック前提は競技場だけです。
オリンピック後は神宮球場老朽化による
神宮外苑再開発ですね。
後楽園みたいになりますかね。

>>709 ご近所さん
そんな事はないですよ。
例えば銀座も観光客が凄いけど
都内在住の人も普通に利用するでしょ。代官山は昔は趣味性の高い洒落た街だったけど再開発で全てが終わった。
高止まりの家賃のため、大手の宣伝目的の店ばかりになってしまってね。
再開発は難しい。
表参道も終わりかけてるし。
えっ？もう終わった？

じゃあ次はどこが始まってる街なの？
渋谷？品川？東京？日本橋？

>>712 匿名さん
街を歩けばわかりますよね。

まぁ銀座は中国人商店街と化してるよね。

>>713 通りがかりさん

自身の答えを言わないのならもったいぶってレスする必要なし

駐車場使用の権利があるのは26500万以上の部屋だけですよ
それ以下の部屋の購入者は原則的に、2億払って車なしの生活、ですね

三井の駐車場設置数は醜い。
ここも渋谷も半永久的に駐車場不足確実。
いくら車離れと言えども考えられない。

>>711 通りがかりさん
裏原

表参道は参道ならびでなく
直交してる裏道がオモロイ。
外苑前から裏抜けていく。

>>719 匿名さん
私は普通に都内はタクシーで移動してるんですけどね。
運転しなくて済むし、駐車場探さなくて済む。楽ですよ。

同じくタクシー派。アプリでどこでもすぐ来るし。

ピンぼけのコメントだね。
タクシー利用者でも車は持ってるのよ。
その車の置き場所がないっていう話なの。

ほんとその通り

いや。マンション外まで車取りにいくなら、
タクシーとレンタで良いわ。
車から趣味で持ちたい人は別だろうけど。

駐車場が確約できないのは、やはり厳しい。車ある前提の生活だから。
ゴルフバッグ担いで外の駐車場に行くって、ここに住む意味なくなっちゃうー。
というか、最近高額物件だと、2.５億くらい出さないと駐車場が着いてこない。２億出して抽選ってのは流石にギャンブルが過ぎる。

抽選前に契約ですよ。契約しないと抽選できないですよ。

>>731 匿名さん
抽選前に売契とは新しいな笑 登録申込と勘違いしてない？

駐車場の抽選でしょ？

>>732 通りがかりさん
？？？あなたの方が勘違いしてません？？？

駐車場のお話ですよ。2億超えの物件契約して、駐車場が確約されないってのは、厳しいってことですよ。車取りに行くのに傘さして行くとかありえない。タクシー使えばいいとかいう問題とば別次元です。

駐輪場について議論されるのは良いと思います。
しかし、思い込みや事実確認不足等により、議論が少し変な方向に進んでしまっていて残念です。
そこで、契約と抽選に関する概要を書いておきます。

本物件における駐車場の抽選は、契約「後」、入居までに行われます。
駐車場の優先度は、部屋のタイプによって以下の通り別れます。
①抽選なし
自動的・強制的に権利付与
②抽選あり
希望者のみ第一順位・第二順位の順で抽選
※第◯順位は部屋のタイプで指定あり

参考に私の部屋タイプは②抽選あり＋第一順位です。生活のスタイル的に自家用車が不要なため、抽選は不参加予定です。
普段は公共交通機関とタクシーを使っています。

>>737

一行目、正しくは「駐車場」です。
失礼しました。

>>737 購入者さん

ちな、①はプレミア部屋だよね？10億、15億の。それ以外は優先順位つき抽選て認識。

>>739 匿名さん

お見込みの通りです。
①のプレミア部屋は、平置駐車場2台に加えて23階直通の専用エレベーター設置と、まさに別世界ですね。

>>740 購入者さん

ペントハウスだけではなく、一部角部屋と上層住戸(四億～)にも駐車場付きはありますね。

>>741 評判気になるさん

補足してくださり、ありがとうございます。
仰るとおり、そちらも①の抽選がない部屋ですね。

僕も一緒で車を買っていなく、移動はタクシーか公共機関です。
相当車の愛好家ではない限り、都内で車の所有をしていなくても、タクシーで完全に賄えますね。ミッドタウンまでもタクシーで行ってタクシーで戻ってきた方が断然便利かと。

このマンションは駐車場比率4割強あるので、都心の割合にしてみれば足りるんじゃないでしょうか。また、以前見にいったパークコート渋谷ザ・タワーやパークコート赤坂檜町ザ・タワーより1割程多い印象です。

こちらは車がないとちょっと困る派です。まあ、ちょっとした買い物はタクシーで事足りると思いますが、ちょっとドライブや、遠出の際にいちいちレンタカーを借りるというのは考えにくいのです。相当の愛好家ではないんですが。生活における情緒満足度的な？
一軒家よりもマンションに住みたい派でもあります。
そうなると、契約してから、駐車場が確保できない可能性がある物件にはなかなか手が出せないのが実情。
いまのところ、1.5億以下でも駐車場強制使用権が付く、渋谷のタワーぐらいしかない感じで。
3億だせればいいんですけどね。。。悩む。

僕も駐車場無しはあり得ない。
僕1人で5台借りているほど。趣味の領域を超えた大バカな
クルマ好き。
住んでいる千代田区のマンションの駐車場は全てガラガラ。募集しても応募が無い。
いつでも誰でも契約できる状態。しかも地下車庫でセキュリティも安全。
レンジやゲレンデ、ランクルも留められる車庫で20台の車庫だけど、
僕が2台借りていて、残り3台だけしか利用されず、
あと15台ガラガラ。そんな状態。マジで修繕積み立て大丈夫か心配。
所有している他の3台は形状の問題で別なマンションに駐車している。
そのためにマンションを買わないといけなくなったほど。

当マンションはどうだろう。都心なんであまりクルマ保有者は
少ないような気がするけど。。

でもこの物件は、クルマ無しでも生活できるいい環境だと思う。維持費がきつく
なり、クルマ手放した場合や、
老後にはいいなあと検討している。スポーツや自転車も好きなので、
そういう意味ではクルマ無しで割り切って暮らすにもとてもいいと思う。

クルマ気違いの僕が、駐車場の問題抜きで真面目に検討しているのが
当該物件。国立競技場、野球場、公園、秩父宮ラグビー場、自転車乗り場、
散歩が出来る公園、緑の多さ。

陽当たりさえ良ければ、頑張って購入したい。

ゴミゴミしたビルでなく 敷地に余裕あって
緑多いのがよいのでない
目の前公演だし、球場は夜中に煩いわけでもない

あと、窓開けなければ
建物性能良いからそこまでうるさくはない
全熱交換で窓開ける人もいないだろーし

746さんと同じで、老後にいいマンションだと思い購入しました。（まだ現役ですが）周辺環境も気に入りましたが、車に乗らなくなった時に、銀座、六本木、渋谷、新宿とタクシーで負担がかからない所もポイントでした。あとは、何よりも建物の質ですかね。

まあ、この立地とこの価格、満足度は高いですよね。もう少し資金力があれば買いたいのだけれど・・

>>747さん

僕には競技場や野球場があるのは超がつくぐらい最高。
もっと人が溢れている所に住んでいるので、こちらの方が僕には静かに
感じるほど。人が多くてもスポーツ好きならばいい。
僕の所は酔っぱらいが多く、質が悪い。

老後はゆっくり散歩したり、野球、ラグビー、陸上競技などを毎日、見て
いたいと思ってる。その意味ではこのマンションは一番の候補。

現在、老後対策として他の物件も見ているけど、同じような感じの
マンションになっている。

購入を検討しています。

地権者と管理組合が別、というのが気になっています。
組合間の大規模修繕の費用負担の割合とか、管理費の分担とか、どのように決めるのでしょうか？
例えば、地権者側の組合が支払いや、値上げを拒んだ場合、対抗策とかあるんですかね？

>>752 マンション検討中さん
共通部分は普通に全体で一つの管理組合でなかった？
ほかの物件と何も変わらない。
各フロアとか、専用エレベーターとかは
別途使う人だけの組合ができる。
例えばペントハウスの人は、全体管理組合とペントハウス用組合両方に入るイメージかね？
完全分轄ではないと思う。

そうなんですね、少し安心しました
ありがとうございます！

しかし、住民間の経済格差が大きそうな物件なので、共通の組合は揉めそうですね、、

戸数が多いだけに色んな人がいそうですね。しかも地権者がとても多く、関係も複雑そうで。もし地権者の少ない50戸程度の物件だったら言うことなしだったかな。。

同じような状況のマンションに住んでいます。共通部分、全体部分等、
いろいろ線引きして管理会社が行っており、うまいぐあいに調整しています。
新築後8年経過しておりますが、不平不満は生じていません。
ちなみに地権者は約半分です。千代田区の物件です。

私のマンションでは地権者の方が金持ちで余裕がある人が多く、
震災後の管理費用値上げ等の課題に関しても、全く反対意見が無かったです。

今の所、地権者、正規購入者で何のもめ事も無く、平穏な状態です。

>>755 匿名さん
管理組合が早く回ってくるし
そうでない場合は組合が固定化して
独断専行になるから、嫌

>>754 マンション検討中さん

元々、高級マンションだったし、販売価格の最低ラインが約15000万円だから、皆さん十分なお金持ちだと思いますので、大丈夫でしょう。

>>758 匿名さん
逆では？

苦戦してますね、明らかに

いやあ、悲惨な状況ですね。
しかし、ここだけではないですね。

不動産は金融機関の融資姿勢とエンドユーザーのマインド次第。
今は両方が最悪状態。
特に実需以外において。

>>761 匿名さん
110軒だっけ？
実需層には訴えてるのでは？

デベにとっては投資客やセカンド需要を取り込めないのは致命的だろうな。

>>764 匿名さん
都心の賃貸用1Kですら4000万円のご時世では珍しいハイスペックのマンションです。
見えない所もこだわってるのが伝わってきます。

>>669 匿名さん

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190227-00000057-mai-base

あまりパッとしない印象ですね
盛り上がるのでしょうか？

>>766 マンション検討中さん
どう考えてもパッとしないでしょ笑

ここ買える人なら、もっと他にも良い選択肢あると思うけど。

>>773 通りがかりさん
してます。

>>768 通りがかりさん
伊藤忠は外苑前駅神宮球場側入り口の方に移動して建て替え。
何年か前に前の社長就任時に建て替え見送ってる。
築年浅いオラクルはそのまま。

>>768 通りがかりさん
CIプラザとか言う飲食店街
いけてないから、リニューアル歓迎
商社センス生かして欲しい

青山1丁目駅は買いです！

このマンションではコンパクトな方の70㎡台の物件も
横長に出来上がっていて、そちらも日当たりなどは良さそうだと思いました。
眺望については、階数にもよると思います。

少なくても風通し自体はとてもいいと思います。
これから春先、暖かい日などは、窓を開けて風を通すと気持ちがいいでしょうね。

>>784 匿名さん

基本、内廊下はベランダと反対側が開いてないので、風はあまり通りませんよ。

>>786 匿名さん
せっかくのロスナイ全熱交換なのに
窓開けるとか意味があまりない。

>>793 匿名さん
全熱交換や防音、断熱関係はどうにもならんよ。
あと、免震も。

再開発で住みやすくなるの？

ランニングでよく外苑行くけど、住むイメージがないな

>>793 匿名さん
設備はどうにかなることもあるが
建物仕様は無理だね。

設備もどうにかなるのは
交換可能な器具だけ
ガス容量の関係で全室床暖はオプションで
無理だったり
荷重の関係で石張り不可の建物あるし
天上埋め込みエアコンは後からは
取り付けできない。

>>804 評判気になるさん
それは好みでお好きなように、なのでは。
住み心地と言うより、自分好み、だね。

>>806 匿名さん
枯れ木も山の賑わい、ですよ。

>>806 匿名さん
契約してますよ。

初心者マークが誤ったこと
言うのは仕方ないから放置ですね

若葉マークつくの、ホントよく考えてますよね笑

>>811 マンション検討中さん
2億3億はいくらか残るので大丈夫ですよ。

>>811 マンション検討中さん
大丈夫。残るから笑

一億円台はほぼ完売。
高いのは残るとかと。

現契約率は60%程度

一期で６割なら売れてる方。

新神宮球場の横にホテルが建設される予定みたいですね。
噂通りのFour Seasons Hotel　であればいいのですが。
ホテルができ、駅から新国立競技場前まで歩道が整備されると大分雰囲気
が変わると思います。

東京のヘソ、パークコート座タワマン小川石も、ホテル級だろうて。

やっぱりここ欲しいなあ
もう少し安くならないかなー

70平米は残らないから安くならないよ。
唯一の行灯部屋が売り出されるのに
希望かけたら。
ただ、少なくとも2年先まで上がるのは
確定だから、格安にはならないかと。

このマンションを購入しました。
現在住んでいるマンションも建物としての基本的性能（構造等）にこだわりました。
投稿にあったように、ある意味内装はリフォームで好きに変えられます。
建物としての基本性能は変えられません。
日本は、地震が多い国です。地震発生時の安全性の確保、また地震のたびにわずかでも建物への影響はあると思います。
そのようなことから、免震構造を含めて基本的な構造も購入を決めた理由のひとつです。
「大規模な地震が起きたら変わらない」という方もいると思います。
そこは個人の考えだと思います。

まあ、リスクはどこまで対策して
どこから許容するかだよね。

あと、地震だけでなく
住み心地に建物性能は
大きく影響するよね。

>>816 匿名さん
Four Seasonのロビーや飲食関係は利用したい。
ママ友集まりでも、使えるし。

2期2次は一瞬で広告下げたけど、ご存知の方いらっしゃいますか？
今回は駆け込みで結構高額申込入ったみたい。

コート神宮外苑 第２期３次
受付期間2019年3月11日（月）～2019年3月11日（月）
受付時間 10:00～13:00
抽選日 2019年3月11日（月）
抽選時間 14:00
販売戸数 6戸
販売価格 1億5900万円（1戸）～9億3000万円（1戸）

販売住戸一覧
①1317 70A+TR1.3 1億5900万円
71.76㎡ 2LDK
②1410 108A+TR3.3 2億8400万円
112.08㎡ 3LDK
③1507 82B+TR1.7 2億700万円
84.20㎡ 2LDK
④1816 88A+TR1.8 2億1000万円
90.49㎡ 3LDK
⑤2108 144A+TR3.3 4億5000万円
147.39㎡ 3LDK
⑥2304 264A+TR3.4 9億3000万円
267.46㎡ 3LDK

>>827 匿名さん
一階に1店舗のみですよ。

>>828 匿名さん
部屋番号は何でわかるんですか？

>>831 検討板ユーザーさん
広告期間内ならば、販売住戸一覧という右上のタブに出てます。

ペントの93000万は当初提示していた価格より大分下げた？

>>832 匿名さん
そうなんですか。勉強になりました。
ペントハウスは7%下がりましたね。

>>828 匿名さん
今の中古相場からして、ペントハウス坪単価1150万って結構手頃に感じますね。

再開発の情報が出てました。
今後の変化が楽しみですね。
https://www.decn.co.jp/?p=105853

>>835 マンション検討中さん

ゴルフ場は無くなるのでしょうか？

>>834 契約者さん
2、3年後のこのあたりは、
普通の部屋がその価格帯に
なりそうですからね。

高額が動いてますね。
ペントハウス完売でしょうか。

>>836 マンコミュファンさん
なくなりそうですね。
よく使っていたので少し寂しい気もしますが、すごい施設ができそうですね。
にぎわい・文化複合機能のエリアは何になるのでしょうか。

>>839 マンション検討中さん
蔦屋や青山のブックセンターみたいな
オシャレ本屋、単館系映画館あたり
あると良いですね。

一般分譲のプランバリエーションは、全44タイプあることをここに報告しときます。

>>842 マンション検討中さん
ただの紙の本屋だと、電子やアマゾンに押されてそうなるよね。
蔦屋みたいにカフェ併設やイベント次第。

>>841 マンション検討中さん
にぎわいエリアはスポーツ関係ないと思うけど。

>>846 匿名さん

一々、若葉がどうだとか非常に迷惑

批判なら具体的に言ってくれ

すみません…

東京のオッコトヌシ、小川石パー子にします…

>>849 匿名さん
不覚にもかわいい笑

イノシシ好きです。

美輪明宏か！

色んなスレにイノシシ出没するけど、お気に入りなのかね。

>>851 匿名さん
若葉ですから、うりぼうちゃんですね。

>>843 マンション検討中さん
殺到されても販売担当足りずに困るしね。
再開発は静かに進む。
金持ちが静かに買ってる。

>>855 マンション検討中さん
説明会はありますよ。
まだ少し先ですが。
まあ、おいらかにや。

>>855 マンション検討中さん
具体的に検討情報書いていただいてありがとうございます。
ほかの方にも参考になるかと。

>>855 マンション検討中さん
西側150メートル先を高度1000mくらいで
飛行する感じですかね。
https://1manken.hatenablog.com/entry/how-to-find-out-new-haneda-flight...

>>855 マンション検討中さん
あー、なるほど。
建物性能とかポジは当たり前だから
敢えて書かない人なのね。
ただ、そんなあなたの連投が
他人からはどう見えるかと言うと。
今は、誤解も解けたけどね。

こんにちは。
検討しているのですが、マンションの駐車場は絶望的でしょうか？
何か情報のある方はいらっしゃいますか？

うちは、申し込まない
こう言うひとが多いなら、絶望的ではないと思う
ゲストサロンで聞いてみたら？

担当によると、抽選権をもつ部屋のほとんどが、駐車場を希望しているとのことで、その権利のない部屋の駐車場については、現時点では絶望的ということでした。
情報をどうもありがとうございました。

僕も申込はしない予定なんですけど、もし抽選権が付いてるんでしたら、一年後の話なので最後の最後まで抽選権は放棄しないかもしれないですね。

そうなんですね。皆さまありがとうございます。
少し希望をもてた気がしました。

>>855 マンション検討中さん
高価格なのにコストダウンして 問題ある建物だらけですよ、今は。
ここの話ではないですけどね。

順調に6割、110/180まで成約積み上げてますね。
今回が増税前最後だから、あとは引渡し後までゆっくり売っていくはず。
第２期４次
2019年3月25日（月）～2019年3月25日（月）
受付時間10:00-13:00
抽選日2019年3月25日（月）
抽選時間14:00
販売戸数3戸
1. 1513 82A+TR1.0
1億7300万円83.27㎡
2. 1610 108A+TR3.3
2億8800万円 112.08㎡
3. 1613 82A+TR1.0
1億7500万円 83.27㎡

なんだかんだでもう6割行ったんですね
定借渋谷よりも順調かな

>>867 匿名さん

渋谷は5割、180戸くらい売れた。
契約戸数の絶対値では、渋谷の方が多い。

そう言えば以前、中途半端な知識で渋谷の定借ディスってたのが
東京と地方の違いを説明されて小さくなってたけど、最近は元気にしてんのかね？

そもそも、立地も価格帯も違うマンションの売れ行きを比較する意味がわからない。
販売済みについては、渋谷は8000万円台からあるし、ここは14700万円が最低価格。

それにしても、どちらも2億円超の部屋も多いのに、よくまあこれだけ売れるよね。感心するよ。

ここの購入者は渋谷と比較はしないでしょ。

微妙

分かる人には分かるで良いではないてすか
投資大人気でない方が好ましい

ちょっと驚いてしまいましたが、共用施設にプール付きのラウンジまであるんですか？
フィットネスやゲストルームは割とよく見かける施設でマンションについていたら便利だろうと思いますが、プールは初めて見ました。
ホテルのようなVIPさをコンセプトにしているマンションなのですか？

罠だとは思いましたかます
そう言う流れですか。
日頃ジムで慣れてますし
見られて困る体してませんよ。
ある程度以上資産ある人は。

>>656 マンション比較中さん
11階以下の地権者住戸54.9-55.5平米の住戸が4戸ほど、第3期1次販売予定価格表の下の方に、販売予定で掲載されている。地権者の方から三井が買い取り、三井から販売とのことで、いずれも11000万程度とのこと。内装仕様は、三井のパークコートクラスとのこと。

>>879 匿名さん
それは地権者住戸扱いということでプールは使えないのでしょうか？

>>880 匿名さん
管理費はフロアごとに11階以下、12-22階、ペントハウスと3組合にグルーピングされてます。
それとは別に、全員全体の共有部の組合に入ります。
11階以下の組合の方の管理費にはプール使える費用は入ってません。
利用するなら年間50万別払いすれば大丈夫。
払えば利用できます。

>>879 匿名さん
天井高260や全熱交換器ありますかね。

>>880 匿名さん
地権者住戸の権限と同じなのではないでしょうか。管理費は地権者住戸扱いでしょうから。
それより、パークコート仕様と聞いてちょっと驚きました。地権者住戸は、12階以上の分譲住戸に較べ、狭い上に、内装仕様もかなり質が落ちると聞いていましたが、パークコートクラスならまあまあだなと。価格もリーズナブル。
ちなみに、いただいた4月1日現在の予定価格表に掲載された地権者住戸販売は、
6階北西向き、11階西向き、8階東向き、10階南東向き、各1部屋ずつ。

パークコート最近はピンキリなんで
どのレベルなのから聞いてみないと分かりませんね。

今回から行灯部屋は出てますか。

「地権者住戸」と「三井の販売分」は仕様が異なります。
三井の保留床の販売分はパークコート仕様ですが、地権者住戸はパークホームズ仕様です。
モデルルームの営業の方から聞きましたので間違いありません。
天井高は2500になり、2600はありません。
お買い得なのも間違いないかと。

でも、そういうの、中古で売る時、パークホームズ仕様の住戸と競合して(比較されて）高く売れない傾向にあるんだよね。。

>>884
それ、全く同感です。。

私はここを検討して、とても気に入って買いたかったのですが、予算が足りず諦めたものです。

検討中、私も気になって、中古で地権者住戸が安く売られて、それに引っ張られて分譲住戸が値崩れする懸念を営業の方に伝えました。

答えとしては、檜町タワーのときに同じ声が多かったので、同一フロアに混ぜずに、完全に仕様、フロアを分けたので、直接比較されないだろうとのことでした。
この答えに納得するかどうかはあなた次第ですが、そのような懸念に配慮はしてるようです。

中古で仕様の差別化がどの程度評価されるか分かりませんが、一般にプレミアム住戸はリセールに不利と云われているので、あまりそんなこと気にならない方が買われるのでしょう。リセール命のような人にはリスク高いでしょうね。

以上、営業トークの共有まで。

こういう物件は中古で買うときはリフォーム前提でしょうから、最初の仕様はあまり関係ないでしょう。

中古年数にもよりますが、築浅ならフルリフォーム、リノベーションまでやる人はあまりいないでしょう。壁紙交換や精々トイレ交換くらいまででは。全熱交換や天カセなどの空調、水回りの基本仕様は大事だと思います。

>>886 匿名さん
それでも、最近の質が低いパークコートより天井高が高いです。人によりパークコート並みと言う人はいるかもしれませんね。
上階の高仕様住戸買う人には本来のパークホームズ並みと言うと思います。

>>888 匿名さん
地権者住戸に80平米無いのが残念ですね。

11階以下は
天井高250、天カセ無し、全熱交換器無しだが
最近のパークコート仕様と比較して
遜色ないどころか、お釣りが来る。

12階以上は天井高260、天カセあり、ロスナイ全熱交換で、本来のパークコート仕様。

天井高は265ですよね？

皆さま、886です。
文章が分かりにくかったかもしれません。誤解もあるようなので再度説明します。
また私なりの説明なので、間違えていたら申し訳ありませんがご指摘ください。

まず、11階以下の事業協力者住戸には、「元々の地権者の等価交換分の地権者住戸」と、「開発に携わったデベロッパーなどの保留床」があり、その２つは性質が異なります。
保留床とは、再開発の容積緩和によって地権者に等価交換したあと、さらに余った面積分をデベロッパーが得た床のことと解釈しています。(間違えていたらご指摘お願いします。)
再開発では、デベロッパーはその保留床を売る(か賃貸に出す)ことにより、建築費を回収するというスキームらしいです。

その為、「デベロッパーの保留床」は売ることを前提として作られており、「等価交換の地権者住戸」とは仕様が違います。
「デベロッパーの保留床」はパークコート仕様で、12階以上の部屋と仕様はほとんど変わりません。(細部の建具が微妙に異なる程度)
大きな違いは天井高で、最大2500ですが、天カセもありますし、全熱交換器もあります。実際に図面を見ました。

もっともこのマンションは、北向き住戸全体にプレミアを載せているため、その他の方角については11階以下の保留床も12階以上の一般分譲住戸もある程度適正な坪単価になっていると思っています。
またプールの管理費もない為、プールを日常的に使わない人で、高層階でなくても良い人にとっては良い条件ではないでしょうか。

因みに、デベの保留床の中にも80平米近いものが1?2部屋あったようです。

また「地権者の等価交換住戸」の仕様に関しては、プライバシーの為、詳しくは教えて貰えませんでしたが、営業の方からはパークホームズの仕様だと説明を受けました。その為、全熱交換器や天カセが付いているかは分かりません。

文が長くなりすみません。

全熱交換器は同じフロアで無いとことあるとこ分けるのは難しいですから、保留にあるなら地権者にもあるのでは？

>>885 匿名さん

74平米の住戸2タイプのうち、
1つが、12メートルのワイドスパンの2LDK東向きが15000万台から、
もう一つの74平米、ちょうど建物のくの字の真ん中になる2LDK南東向き。間取りに5畳の窓のない部屋がある変形タイプで14000万台から。最上階でも16000万台と他の間取りと較べ値下げされているよう。

>>897 匿名さん

唯一の行灯部屋タイプも高いですね。

行灯でそれなら、実質値上がりですね。

>>897 匿名さん
一期70平米台も最上階は16000台では？
下は14000台だし。

>>900 匿名さん
確か第1期販売の最安値は70平米では？
今回の販売の最安値は74平米と若干広い。バスルームも80平米の間取りと同じ広さで、坪単価は最安と思われる。

やはり、行灯部屋広さ比較では
コスパ最強ですね。
とりあえず最低坪単価ど買うなら、
11階以下か行灯？
ただ、それ以外の条件同じくくらいだと
下がってない気がして残念。

>>901 匿名さん
バルルームが間口1618あるのは強みですね。
一期にも74平米でバスルーム広い部屋ありましたね。

場所はまぁ日本でも最高の場所です。緑が多いし原宿 渋谷 赤坂 青山にも近い慶応大学病院もいける。

歩いてはいけない場所ばかり陳列しても無意味では。
クルマ前提だとあらゆるエリアが当てはまりますね。

青山は徒歩で5分でしょ

実際に検討してない・出来ない
通りすがりの若葉ちゃんは
外苑前が青山であることを知らない。

住所だけ見て渋谷区だと思ってるから
ここが、渋谷区新宿区港区の境界至近にあり
港区青山が徒歩数分であることがわからない。
煽りが雑すぎる。

かなり真剣に検討してます
が、お恥ずかしい話、この管理費で一生住める気がせず、
いずれ手放す必要がありそうなので
リセールがとても気になります。

3aのようなブランドエリアとは言い難いので、外国人マネーの投資先にならなそう＋最寄り駅から8分
なので、価格の維持は難しいのかなーと

そんなことないですかね？

>>909 匿名さん
価格維持より住みごごち派
ただ、価格も激上がりはしないが
下がりすぎもせず、
ローン割り込むことはない判断。
ついでに、余分なお金が退避できれば、くらい。
ちな、この先は外国人事投資先でない方が乱高下しないと思うし、管理状態も維持されるよ。

価格維持も住み心地もこんなヒョットコ板マンより、天下に轟く百鬼夜行・目指すは高みの全國制覇・日の下無双の狂乱麗舞、ザ 最強 コート 文京区小石川 タワー の方が格上だろ

よく噛まずに言えました。偉いね！

>>910 匿名さん
確かにそういう面もありそうですよね
それほど下がらなければ良しとすべきか、、、

中古になったときに、2~3億で売れるイメージが沸かないんですよねー

オリンピック開会式で世界中の人が目にすることになるマンション。

>>914 匿名さん

そうなんです！
そうなると、外国人の買いも入りそうな気もするんですよねー

近隣、都営住宅神宮前二丁目アパートの都営民です。
質問あれば回答しますよ！

>>909 匿名さん
少なくとも3年後にこのあたりに建つ新築は坪1100-1300だよ。
1000マンより低くはない。

>>917 匿名さん
三井の北参道ができたら、ここと競合しますよね
北参道がパークコートでJR代々木から5分だと、ここが勝てる要素少なくないですか？

>>918 匿名さん
立地も住環境もここは代々木に圧勝でしょう。

勝てる要素ばかりかなと。
まず名前がシンプルで良いし、オンリーワンの名前は他にはないプラス。
ペントハウスは庶民とは関係ないけど、それがうちうちで4部屋も売れるいい物件であり、他2部屋も完売。
9億以上の部屋が6部屋もあるなんてマンションはなかなかないと思います。
周囲は伊藤忠含めての再開発あるし、部屋によっては花火も見える。
表参道まで900mで、ショッピングも便利。
少し駅から離れていることなんて気にならないですね。
過去にパークマンションやパークコート赤坂檜町など色々検討しましたが、私はここの20階以上の小さい部屋を買いました。

北参道は公共交通利便以外の要素で勝ることはないでしょう。
北参道は文京小石川と同程度のものになるかと。

三井不動産の中で、ザ・コート神宮外苑はフラッグシップという位置付けなのは確実でしょう。

ザコート >> パーコー渋谷 > パーコー北参道 > パーコー小石川

ここは他と比較にならないし、
比較する必要もないから、格付けとか無意味。
煽られても皆マトモに取り合わないし。

>>918 匿名さん
競合しないですね
比べる必要もないかと
投資の方はより質が悪くても
コスパ良い物件を買えば良いと思いますます

新築時はそうかもしれんが、中古になれば市場において他物件との比較はさけられない。
その際の競争力には興味あるけどね。リセール価格に直結するんだから。

>>914 匿名さん
個人的には再開発とかそう言うの書かないで欲しいなあ。
二期以降は70個しか残ってないのだし高額とは言え条件良い部屋は一期でも抽選倍率ついたようなので。

>>926 匿名さん
リセール気にするならやめとけば。
質にこだわらない人は買う必要無いと思います。

>>928 検討板ユーザーさん
どの立場からもの言ってるの？
質もリセールも気になるのが大多数だと思いますよ

>>922 通りがかりさん
三井の他物件の価格は
この物件からのスペック差からの
引き算で決まっている

だから、北参道も価格みれば
こことの差が分かる

>>929 匿名さん
買う人ですよ。
リセール重視せず、住宅としての質で選びました。
ローン割り込まなければ、問題なしです。
リセール重視派は金の話ばかりで管理も荒れるので

小石川 >>> 天を穿つ壁 >>> 雑魚ート（笑）

>>931 検討板ユーザーさん

ローン割り込まなければ、問題なしです。

の時点でリセール気にしてるじゃないですか笑

>>931 検討板ユーザーさん

リセールを、
気にするかどうか、から
重視するかどうか、にすり替えてるのね

荒れるのはあなたみたいに、争点を意図的にすり替えて相手をディスる人がいるからですよ
もう、やめてくださいね

ローンで買うんだ（笑）

>>935 匿名さん
個人名義で買うなら
ローン使った方が有利ですよね。

ローンで買うのにリセール「気にしない」なんて
豪気な人もいたものですね

収入だけでなく他資産もありますので。

>>936 検討板ユーザーさん

普通の方はローン1億程度ですが
この物件でそれを割り込むまで
リセール価格が落ちるとは考えにくいです。
仮にリーマン並みの暴落でもですね。

→これがまさにリセールに関する議論ですよ笑
あなたもこのレベルで気にしてるんでしょ？
気にする人は買うな、って言っておきながら。

失礼えたしました、
では、リセールを気にする議論を
お続けください。

あなたをディスるつもりはありません。

不動産の購入を検討する上で、今後の資産価値を気にするのは
当たり前だと思いますけどね

それがいくら質が高い住宅であっても

なので、リセール気にする人は買わなきゃいい、は明らかに暴論でしょ

あなたが気に入らない点は理解しました。
しかし、リセールと観点だけで見るなら
普通の1億以下物件より
高額物件はリスク大きいですよ。
買える人が限られてきますから。

なので、リセールを気にするなら
やめた方が良いと言う意見になります。
暴論でもないかと。

>>936 検討板ユーザーさん
ちなみになんですが、銀行によっては住宅ローン5億まで行けますよ。

>>943 検討板ユーザーさん

0か100かの議論しかできない程度の知識量なら、口を挟むべきではない。

ハハハ。

借金して買うんだ、ここ。

ハハハ。

>>943 検討板ユーザーさん

ここを検討してるんだから、リセールについても、他の2,3億の物件と比較検討してるに決まってるでしょ？
そら安い物件の方がリスク少ないのは当たり前ですが、そんな話してないの、分かりませんか？？

>>944 契約済さん
私の古い記憶すと、住宅ローンという商品は一定の基準で審査して１億まででしたね。それ以上は個別の審査で融資になります。

東京のトーテムポール、ザコート 文京春日本郷小川石タワーはローンのやつなんかいないぞ？笑

その通りですね。

買うなもdisですが、
知識無いなら口をを挟むなもdisですから
言いませんが訂正は必要ですかね。

>>951 は、直前のオットコヌシ芸人に
対するコメントではなく、
>>949 匿名さんに対するレスです。

>>947 匿名さん
他の同程度物件があるよりは下がりにくいと踏んでいます。
とは言え、ビンテージ認定されて上がるとまでは言えません。
質は良いのですが、現時点では割安感もありません。
2、3年後にこの辺の坪単価が1千万とか越えれば割安に見えるでしょうが。
その可能性はあると考えています。

>>949 匿名さん
おっしゃる通りですね。なので、銀行側も1億以上の住宅ローン融資は何本かに分けて設定するので、金消契約時に何枚もの契約書等書かされます。

>>946
低金利の中実際にお金があっても、やっぱり融資する方が多いでしょうね。
簡単に言うとそのお金で1%以上の利回りで投資ができれば、融資した方が得ですから。
そんなに笑わんといてくださいな。

この物件の中で購入できる住戸数は180戸です。
日本で、この物件に住む権利を手に入れることの出来るできる人数は限られています。

買うと決めた理由や、買わないと決めた理由は様々だと思います。
買うことができて、買いたい人は買う。
買えない人や、買いたくない人は買わない。
ただそれだけのシンプルな話だと思います。

皆さま、個人個人を取り巻く環境は違うと思います。各々にとって、タイミングを逃さず、ベストな購買ができるといいですね。

お前は黙ってろ

>>957 匿名さん
いきなり「お前」ですか。

なるほどねー。

風水的にここは、良いと聞いた。

>>959 若葉ですよさん

若葉のお前は黙ってろ

>>954 契約済さん
今は住宅ローンは組めるだけ
つまり1億円まで組むのがお得だよね
各々年収3000万超えないように
二人で組めば1番控除額期待できて
手持ち資産は運用に回せる

ここは パワカ の ペアローン物件 なんですね

恥ずかしいので パークコート小石川 買いますね

自営とその社員ですよ。
だから年収は調整可能です。

ペアローンとか言ってるのは素人

>>930 検討板ユーザーさん

これは、本当？
この物件が三井の象徴とも言える自信作？

>>966 匿名さん

MR行って来な
スペックはパークマンション並みだよ

>>966 匿名さん
はい。
もちろん、他にも同じように力を入れている物件もあるとは思いますが、ここはここでフラッグシップとして考えていることは間違いないと思います。
契約時の重要説明事項の説明のとき、三井不動産のフラッグシップとして、取材や広報などが入居後に入るといったような説明を受けました。
また、こことの値段の差で・・・というのは定かではありませんが、最低が1500万で、最高15億のマンションは他には類を見ないと思います。そういった意味においては、特殊なマンションであることも間違いないのかなーと思います。