THE COURT 神宮外苑はどうですか？

成城石井 南青山店が外苑前の駅前にありますよ。

生鮮品が弱いですね。

音はよく聞こえるぞ。
ワーと騒いでるけど、こちらからは中の様子が見えないので気になって仕方がない。
イベントがあるときは人がうじゃうじゃ。

ピーコック手前のオリンピックあたりにスーパーなかった？

デルーカは元ベルコモンズの向かいにあるよ
惣菜はすくないけど。
再開発で伊藤忠がデルーカやその他充実させてくれないかな。

モモレジ氏アワード2018
番付 大関(横綱不在)
http://mansion-madori.com/blog-entry-6222.html?sp

2018差別化部門 金賞
http://mansion-madori.com/blog-entry-6207.html?sp

2018間取部門 金賞
http://mansion-madori.com/blog-entry-6205.html?sp

番付のリンク先、物件コメントありはこちら
http://mansion-madori.com/blog-entry-6212.html?sp

成功の証をとるか生活の利便性をとるか。
難しいところだね笑

あと、杭の長さかな。ここは大丈夫そうだけど。

広い部屋には駐車場確定で付いてるよ。
あといらない派が結構いる。

>>514 匿名さん
一部新宿、大部分神宮前。
住所は最終的にはおそらく神宮前。
土地に対する税金は両区に払うことになるかと。

新国立競技場や新宿御苑はもう新宿区ですからね。区界で二つの区に跨って建つマンションもめずらしいですね。

>>518 匿名さん
模型みたら表と裏、二箇所です。
外苑前駅側は裏口のが近いはず。

>>517 匿名さん
道一本くらいで港区もあります。

>>517 匿名さん
品川Vタワーなんかも品川区と港区にたってますね。
棟により区が違います。

購入を検討している者です。一期販売で購入された方、教えてください。
購入を決めたポイントは何だったのでしょうか。
個人的には、神宮外苑という立地、銀座、渋谷、新宿へのアクセス（タクシーで負担がない）、建物の質（構造・設備等）に強く引かれています。
（個人的にプールは不要）
また、パークマンションよりは下ですが、三井の中でその下に位置付けられているとの
ことにも引かれています。
最寄り駅（外苑前）からの距離は近いとは言えませんが、マンション入り口まで７分と言うことは我慢できる範囲だと思っています。（外苑前は駅入り口からホームまで負担がありま
せん）
この物件を見送った方、他の物件の購入を決めた方、その理由は何だったのでしょうか。

間取りと仕様の良さ、買い物利便性以外の立地の良さ

パークマンションより下だっけ？
12階以上はそんなことは無いかと。

建物の構造・質もですが、確かに間取りはよい部屋が多いですね。
下がり天井もほとんどないですし。
パークマンションと同等ですか。それはメリットですね。

>>523 マンション検討中さん

買わなかったのは、3LDKが欲しかったけど、2億円からで予算に合わなかったから。要は自分には高すぎた。物は惚れ惚れするくらい気に入ったけど。

同等というか、今売ってる新築マンションでは最高級だと思う。三井基準で最高峰同等でないの。

70平米で3LDKみたいな無理な間取りが無いのも魅力だけどその分値段高い。
価格で諦めた人は多いと思う。
買い物も気にはなるが、諦める理由になるほどでは無い。

確かに外観には天然石とか使ってないから
そのあたりパークマンションより下かもね。
正統派パークコート以上、
パークマンション以下くらい？

523です。
最高峰ランクと言ってもその中で多少幅があると思いますが、三井基準最高峰と同等であればかなり魅力的な物件ですね。価格的には安くないですが。
（いいものにはコストがかかりますね）
購入に一歩前向きになりました。
ありがとうございました。
あとは日常の買い物の利便性をどう考えるかです。
すべて満足する物件はないので。

建物の外観ですが、どちらかと言うとネガティブな意見が多かったように思います。
好みの問題ですが、個人的には悪くないと思っています。設計者としては当然、今回の再開発の場所に相応しい外観・デザイン、そして何よりも新国立競技場を意識して設計していると思うので、完成した時の方が街並みに溶け込みよい外観になるように思います。

私は総合的にみて「坪単価」がネックでした。ほかは枝葉でした。
私は出口を考えてしまうので、この「坪単価」は許容できませんでした。
でも、最高のグレードですよね。

室内のスペックと間取りの良さは今までのマンションの中では最高峰クラスだと感じてます。共用施設の豊富さと公園が直ぐ隣に出来るのも魅力的です。

外観は個人的に嫌いではないので全然気にならないです。逆に石張りにした分バルコニーが狭くなるんではないかと思うので。

パークマンションはこのような大規模マンションはないので、外観にコスト掛けて石張りに出来るのではないでしょうか。

今回は別な物件にしましたが、次の買い替えではこのクラスのマンションが買えるよう精進します。

総額はもちろん、坪単価についてはどこまでその価値を評価するか悩みますね。
この物件では、南と北で坪単価に差がありますが、確かに眺望という点では
北側かもしれませんが、そこまで坪単価として出す気にはなれず南側を検討
しています。

文京小石川に来て良いよ?

>>531 マンション検討中さん
白基調でベランダ植栽入れてるので
競技場の隈さんデザイン意識していると思います。
それに加えシルバー基調で上品な仕上がりなので、奇抜さはないですが気に入ってます。
ボツになった前の競技場に合わせたら
もっと斬新なデザインになったかもですね。

タワークラスだと石張りは重くなるから仮にやっても下だけでしょうね。
絵画館のとなりにだと石張りも合いますが、競技場と公園の敷地だと白基調が映えそうです。

タワーに真の高級感を求めちゃいけません。全５０戸程度で、コンシェルジュが住民全ての顔を覚えてる、くらいの感じが理想・・

タワーな時点でコンクリ壁では無くなりますからね。
真の高級は20邸以下ですかね。
タワーのスケールメリットは受けつつ
その中で1番高級な物件と言ったところでしょうか。
タワーも最近高額は良く有りますが、高級な物件は少ないですからね。

最近の真の高級物件ってたとえばどこですか？

今は新築では売りはないですよ。

今日ＭＲに行かれた方へ

南向きＬ字接点の部屋の価格を教えてくださいませんか。

安いファミレスは大戸屋くらいだしチェーン店は少ないが、裏道に個人のやってる良い店はあるけどね。
ベルコモンズは復活するんだっけ？
あと、カニ漁師のビルは？

ここ立地はエキサイティングで気になってます。ただ飲食店やスーパーなど、生活は不便そうですね。そういう意味で、生活利便性抜群の目黒駅前のブリリアが中古ですが坪単価900万弱ぐらいと、ここと同程度か多少高い程度で出ています。

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinagawa/nc_89517396/

ただ、こちらの方が広い間取りがありそうなので迷います（100㎡程度を希望）確かに目黒はここから見ると郊外の感がありますが、山手線利用可能というのは結構なメリットだとも思います。こちらと目黒駅前と、率直にどちらがお勧めでしょうか？

>>550 マンション比較中さん

ブリリアタワーズ目黒でお望みの広さ103㎡の部屋が2億9400万で売りに出てますよ。
でも＠940万とは目黒なのに高いね・・

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinagawa/nc_90907015/?suit=STkr201...

>>551 匿名さん

一応、品川区城南五山の一つ、花房山ですから。

ＭＲ閑古鳥、大丈夫？

すべての評論家がここの立地は最高だと褒め讃えてるのに・・・。

どこが検討者のお気に召さないのかなあ～。

>>554 匿名さん

高い!!
以上

買える人が買えばいいんです、で完売したらすごいよね・・・

当初からの疑問。
価格に見合うほどに立地が素晴らしいかなあ。

高級住宅街でもないし、学区がいい訳でもない、駅に近い訳でもなく、眺望も良くない。
緑に囲まれている訳でもなく、静寂でもない、買い物も不便・・・・・。
オリンピックのメインスタジアムが近いことはわかるけど・・・。

デベや評論家とエンドユーザーの評価に大きな乖離があったということか？

>>550 マンション比較中さん
ブリリアタワーズ目黒で坪単価900万はジャンピングキャッチですね。
その価格で買ってあげれば売主は喜ぶだろうけど、自分が売るときには損が出るのを覚悟しないといけない。

そんなんで安くなる訳ないじゃん。
羽田が国際的に便利になれば、世界の中の東京の価値が更に上がり、都心の不動産も上がりますよ。特に渋谷、品川などの特区は。

個人的に建物はもちろん立地にも価値があると思っています。

・神宮外苑
（場所もですが、唯一の立地となる可能性）
・山手線の内側でそしてある意味真ん中
・銀座、東京、六本木、渋谷、新宿へのアクセス
（タクシーでどこへ行くのも負担が大きくない）

確かに静寂ではないですが、幹線道路沿いでも線路沿いでもないので・・・

建物は、構造・設備、間取り等誰がみても最高ランクだと思います。
（デザインは人それぞれの好み）

その他の要因（駅からの距離、日常の買い物等）と一番重要な価格が
価値に見合うかの判断ではないでしょうか。

立地は誰しもが認めるところでしょう。
ただ、価格に相応しい立地かということでは？

千鳥ヶ淵隣接や青山一丁目駅直結タワーだったら、３０％増しでも買いますし、即完売でしょう。
おそらく、ここは若干高いという評価だと思います。

予算2億で検討しましたが、プールに惹かれたけど実際に周囲を歩いてみてスポーツ施設が多くて徒歩すぐに商業施設が少ないこと、横の公園にいた団地住らしき人々の様子でちょっと考え直そうかと感じてしまいました

それにしてもこの立地は希少で、なかなか諦めがたいのですよ。。

>>566 匿名さん

そうですか？スーパーはない、ろくなレストランも少ない。資産価値的にも目黒ブリリアより低い=安いし。住環境としてここの利点あります？

高度は、目黒や白金大井町のが深刻ですね。

>>548 545さん
はい、正にそこですね。

>>567 匿名さん
レストランとか表参道や赤坂までタクシーで行けば沢山あるし、スーパーも普通にネットで定期便注文してるから近くに無くても大丈夫ですし。
ここは一般庶民の様な生活スタイルで考えてはいけないと思いますよ。

ここは立地と建物自体がすごく気に入ってます。

立地が利便性ではなく
計画された公園や緑の環境と
メモリアル的な価値なのよね。

人は選ぶと思う。
そう言うのが好きな人には良い。

>>565 匿名さん
球場建て替えで最新化されれば付帯の商業施設は増える。
使えるかは、わからんが。

>>573 563さん
はい、飛行機の、騒音リスクがあることは、異論ありません。
都内南側は全てこのリスクがあり、大井町付近は深刻でしょう。

皆さん買い物カゴ持って買い物とか
するものなのですね。

プールいらないよね？
東京体育館で泳げる
管理費の無駄だなと思う

プールはいいよ。
俺はＰＣ青山だけど、貸し切り最高だよ。

皆使わないなら無駄じゃん
使う人は良いね
私が思うに、プールで綺羅びやかな特徴を無理やりつけたのかなと思う
非日常みたいな、リゾート感を感じる土地ではないよ

超富裕層はプールの管理費など気にもしない。
どうせなら管理費倍でいいから、リッツ並みのサービスにして欲しい。

>>581 匿名さん
道路向かいの住戸はボロボロ、お墓、隣は新しい団地だからね
タイガースショップは有名なんだろうか？

阪神ファンの私は気づいているけど、気に留めていない人が多いのでは

タイガースショップ、まずいの？

本気で検討して周辺環境気になってでやめたの？
それともMR門前払いだから周り見て煽るくらいしかできないの？

神宮外苑のまちづくり検討会
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/toshi_saisei/saisei07.htm

神宮外苑、五輪後へ再開発、都、球場など建て替え、店舗誘致でにぎわい。
https://messe.nikkei.co.jp/ac/i/news/130737.html
　東京都などが明治神宮外苑（新宿区）を再開発する。神宮球場などを建て替え、緑を確保しながら店舗や住宅を誘致する。２０２５年度末の完成を目指す。総事業費は１千億円規模に膨らむ可能性がある。スポーツの聖地で２０年東京五輪の主会場の新国立競技場の周辺一帯を、大会後もにぎわう地域に育てる。五輪後の都市開発のモデルケースとなりそうだ。
　１日午後に都と宗教法人明治神宮、日本スポーツ振興センター（ＪＳＣ）、区画内に本社がある伊藤忠商事など地権者６社・団体が覚書を交わし、街づくりの具体的な検討を始める。
（中略）
　素案によると、まず２０年五輪までにＪＳＣが持つラグビー場を解体し、五輪中には駐車場として利用する。跡地には２２年度末までに明治神宮が新球場を建てる。
（中略）
　民間の開発を促す目的で、都は区画の６割以上の緑地を確保することを条件に、再開発対象の区画を都市計画公園から除外する。オフィスや店舗など収益施設を新たに建てられるようにする。にぎわい創出と景観保全を両立する。
　青山通りから新国立競技場までの一帯を回遊できるバリアフリーの歩道を整え、街としての一体感を出す。
（後略）

今の都心でここまで変わる可能性がある場所は間違いなく神宮外苑地区しかないでしょう。まだ詳細は出てないですが恐らくお店も増えるんでしょうね。この場所は将来楽しみです。

つまり、住んでも暫くは周辺工事だらけ
大型ダンプカーが頻繁に行き交う

このマンションの良い点、気になる点を整理してみました。
人によって異なる評価になると思われることは一部両方に書いています。

良い点
・立地
　神宮外苑（周辺環境、希少性）
　交通の利便性
　（山手線の真ん中、ある意味どこへ行くにもアクセスがよい）
　幹線道路、高速道路、線路沿いではない
　近くに基幹病院がいくつもある

・建物
　構造（耐震性等）
　設備
　間取り
　プール、フィットネス（個人的にはプールは不要）
　タワーではない
　
・再開発
　マンションの建設も視野に入れているので住民にとっても期待できるかもしれない点

・その他
　定借ではないこと
　建設会社（大手ゼネコン）
　販売会社

気になる点
・立地
　最寄駅からの距離（私はぎりぎり許容範囲）
　日常の買い物
　（ただし少し足を延ばせば問題なし　紀伊国屋等）
　催し物等開催時の影響
　（防音対策はしているとの説明はあり）

・建物
　地権者が多い
　プール


個人的に皆様の意見も参考に整理したものです。
気になることはありますが、購入に前向きになっています。
ポイントは、神宮外苑と言う立地に魅力があること、建物のグレードです。



　
　

>>593 マンション比較中さん
値段は高いのですが
昨今の隠れたグレードダウン基調に乗らず
建物仕様のグレードが高いのは良いですね。
免震や全熱交換はこのクラス当然として
戸境壁が全てフカシになってたり地味に良い。
遮音は見えないところがモノをいいますから。

神は細部に宿る

>>593 マンション比較中さん
駅からの距離については再開発されて遊歩道が出来、商業施設が誘致されれば気にならなくなるでしょうね。

立地は最高！！　お値段もかなり素敵ですけれど・・

最高ではないかな
ランニングクラブには出やすいな

くの字南向きの行燈部屋タイプは、三期販売らしい。

>>600 匿名さん
値段下げるのでしょうね。
下手に同時期の渋谷や小石川に迫ると
販売的に問題になりますし。

賃貸に回す、もしくは賃貸目当ての客に売る用ですかね。

>>599 匿名さん
都内最高の立地てとのへんですかねー
皆一長一短迷います。

「誰もが認める最高の立地はＯＯ」と決めることは、人それぞれの価値観や求める条件が異なり難しいと思います。ただ、このマンションの場所は、「最高の立地のひとつ」だと思います。

新しく有機系スーパーできたね。

>>587 匿名さん
使えないピーコックより
寧ろ再開発で何が出来るかのが
気になるところ

>>600 匿名さん
いつのまにか2期でした。3期はいつからでしょう？

2戸先着順になったね。
ここは販売時期が悪いというか、1年前なら人気だったのにね。

デベもしばらく高級マンションは販売しないだろうな。
一等地の土地は次の好景気まで塩漬けだろうな。

先着順はないから、誤爆ですか？
まだMRは2期で客入ってるみたいだし
3期も予定してるから先着順はないよ。
あと、土地は高くでもデベは買ってるから
高級路線はまだ続くと思う。

景気悪くて大暴落を期待して煽ってるのは
ネットの住民だけ。良いものは高額でも
地味に売れてるんじゃない。

>>610 匿名さん
分譲済みになってる部屋なので
一期のキャンセルを急遽先着順に
回したみたいですね。
そのまま、2期に回せば良いのに
へんな販売方法ですね。

>>610 匿名さん

公式ホームページに出てますよ。
契約前のキャンセルですかね？
倍率一倍で次点がいなかったのでしょう。

まあ売れ行き良くはないよね

>>614 eマンションさん
都内の良い場所に土地の空きがなく
土地価格かなり上がってます。
ここの場合は建物の質も良いですが
プレミア付いてると言えるのは
最上階ペントハウス15億とかでしょう。
他は今の時流を考えるとお買い得感はないが
高すぎではない、と言うところ。
あと4年は立地の良い都内マンションは
じわじわと上がり続けると思います。

>>613 マンコミュファンさん
MR行ったけど結構人いたよ。
実際に買う人かは分からないけど。

>>614 eマンションさん
新築土地取得代金が高騰してるせいですね。
今後、都内高級住宅地の新築は坪1000超えが当たり前になりそうで嫌。
設備仕様落ちても良い様でしたら、土地が安い頃に建てられた中古狙いが吉。
それも新築に釣られて上がり気味ですが。

>>612 匿名さん
一期80戸だっけ？それで2件キャンセルで先着順になるのは、多いの？少ないの？

このメモリアル立地でオリンピック後の再開発もあり。
仕様も共有部充実、天井高265、免震、全熱などの高仕様なので価格が高いのは仕方ない。
現状仕様面では1番妥協無しで買えるマンション。
しかし、もう少しお買い得なら嬉しいのも事実。

>>614 eマンションさん
その近所の中古はここくらいに土地が広くてスケール感あるの？
設備仕様格差もあるけど、その差も大きい。

>>609 匿名さん
>一等地の土地は次の好景気まで塩漬け
そんな良いまとまった土地があるなら、売る方も買う方も困ってない。
再開発でも仕掛けてマンション用地確保できないと、良くて高止まり。若しくは坪4桁が当たり前で上がりつつけるか。

再開発で変わっていくでしょうね。

>>626 匿名さん
風呂はついてないと困るなあ

うむ。ジャクジーはプレミア住戸でないとオプションだけどね。

販売会社さんによると、1期1次が順調だったので、今後は少しずつ販売進めていき、3月中にある程度目処見えればという感じで、わりと余裕のある感じでした。近隣の相場も小規模のマンションでも70平米で15000万円程度の新築が出てきている印象で、オリンピックに向けて、景気悪化しない限りこの辺りは中古マンション相場も引き上げられていきそうな印象です。このマンション自体坪単価はかなり高いですが、近隣の相場上昇により、グレードの比較感で将来的には割安だったとなる可能性ありますね。

>>630 名無しさん
売れ行き良く無いて話とは大分違うね。
値上がりは大して期待してない。
質の良い住戸に住めれば良いと考えてるよ。

まあ、今はどの板でも買ってはいけない、
と言うネガリアンが活躍してるけどね。

>>630 名無しさん
こういう好立地とハイグレードで希少性のあるマンションはオリンピック関係無く資産価値保てると思いますね。

2期の販売状況が楽しみですね。
デベさんには頑張って欲しいですね。

コストかけ過ぎなんだよ
プールとかなければ、普通に購入検討するのに
いっそうのこと全て100㎡以上にすれば、コンセプトとターゲットがぶれていないと褒めてやったに

このマンション、富裕層ではないけど無理して70平米を買ってしまった人は、みじめでしょうね。

パークコート青山ザタワー以上のサービスを提供して欲しい。
1000円/m2以上の管理費でもいいので。
最上階のインフィニティプールがここには相応しいと思うけど。
それだったら、検討するのに。

70㎡でもなかなか買えない価格だと思います。買える人はある意味富裕層ではないかと。
なぜ、みじめかなのかわかりません。

２期１次が６戸は少し少ないですね。

>>640 匿名さん
場所と周辺環境、最寄駅が微妙で、値段も高いので、検討層が比較的予算に余裕がある層に限定された結果、需要が伸び悩んでいるということかと。

値持ちはしても、キャピタルゲインを狙える案件にはならないでしょうね。むしろそういうのを狙うような程度の方々には向いていない。

単純な感想を言っておられることを理解しつつ申し上げるのですが、この物件が気に入ったのであれば、人気が無くても気にせず買えば良いと思います。ここはそういう物件です。

>>639 マンション比較中さん
70平米は1.5億なので全然富裕層じゃないです。
パワーカップルでも買えますから。

２期販売が６戸とはショック。
１、富裕層向け高級マンション融資審査厳格化（超富裕層向けは従来とおり）
２、消費者のマインド低下（新築契約率低下、中国経済暗雲他）
３、渋谷と小石川との競合
４、最安値部屋タイプは３期の販売
以上が大きな原因？

価格は適正～やや高い程度であって、ここまで売れない価格ではない。
たぶん、同じ高級路線の渋谷も厳しいだろう。
小石川は中流実需向けマンションなのでそこそこ売れると予想。

>>641 マンション検討中さん
値もちする可能性は割と高いと踏んでいます。
タクシー使い多いけど、通りでは拾いませんね。
迎車です。

>>636 匿名さん
プールはともかく
コストダウンで仕様落とすようなら
ここは買いませんね。

>>644 匿名さん
1.3は大きいでしょうね。

再開発と言っても、このあたりはなにもないですからね
交通の便が良いわけでもなく
赤坂のような賑わいがあるわけでもなく
決め手がないですよね

赤坂は風俗系や飲み屋も多いですから
ここの売りはそう言うものがないこと、
でもありますね。
その分現時点では不便ですが。

>>644 匿名さん

私も第2期で販売する戸数が少ないと感じ、営業の方に理由を尋ねました。
得られた回答の概要を、参考にお知らせします。

①今年度中(2019年3月末まで)の販売戸数については、第１期販売開始の時点で既に、会社が上限(100戸)を設けていた。
②第１期における申し込みが想定より多かった。(約90戸)
③上記①②の理由により、第２期において販売できる戸数が少なくなった。(約10戸)

以上の点から、販売は絶好調とは言えないとしても、需要に全て応えられていない現状があるのだと思います。

また、価格表を見た方はご存知ですが、12階以上の販売対象フロアにも事業協力者住戸が無視できない割合で存在します。そのため、残り住戸のうち一般で購入できる戸数が意外と少ないです。

もう予算準備できてるからか知らんけど、ちょい前に営業から登録期限の連絡来てた
わざわざ連絡してきてどうしたのかと思ったら全然売れてないんだな

上の者だが、11階以下の地権者住戸いくつか売出してたのは売れたのか少し気になるが

失礼だが、売れない時の三井の常套トークですよ。
３月までに売らないと消費税が１０％になる。今が駆け込み時期。なのにたったの６戸。
三井＆野村の最悪物件となりそうな予感。

１１階以下の地権者依頼住戸は売れてない。１２階以上との価格差が僅か。
１２階以上でさえ売れてないのに、こんな価格で売れる訳がない。

教えてください。
11階以下の住戸が販売されているのですか？
完成前の住戸の転売ができるのでしょうか？

販売されてないよ。仮に販売されても
仕様も共有部権利も管理組合構成も違うから
ほぼ別の物件よ。

煽り目的で連投で適当なこと書いてる人が
いるだけなのでスルーされてる。
実際の購買層が反応するようなことは
思いつかなくてマト外れ。

>>651 購入者さん
基本抽選にならないよう割り当てする方針らしいけと、それでも抽選になった部屋はあるだけの話。
部屋の広さがマチマチだから、偏りがあればそれでもキャンセルば出る。
ニ戸だけど。

>>658 匿名さん

仰る通り、基本的には抽選とならない様に誘導した様ですね。
東向き70から80㎡台のタイプは需要が高く、上層階の部屋は特に要望が集中して抽選となっていました。

キャンセル二戸については、金融機関の住宅ローン融資厳格化に伴う審査落ちによるものだと推測します。
手付金は心配です。もちろんプロパーローンであれば、融資が降りなかった場合の停止条件が付いているので大丈夫ですが…

>>659 購入者さん

融資を使う人は、事前に仮審査通さないと申し込めないんだから、そんな理由はあり得ない。

>>660 匿名さん

なるほど、確かに！
本審査で落ちることは有るそうですが、それが複数発生するのは不自然かも知れません。
すると、手付金を放棄してまでキャンセルする強い動機があったと言うことでしょうか？

>>661 購入者さん
まあここはキャピタルゲインは見込めないからでしょうね。グロスも大きいし。

11階以下をどうしても買いたいと担当者に聞いてみて。
嘘だと思われたら「ありません」
本気で買ってくれると思われたら「実は数戸あります」
理由も聞かれるから言いよどまないように。

6戸しか売れないのに、あり得ない言い訳を堂々と書き込む関係者の方が問題だけど、まあいいか。

ここの検討者は賢いから、嘘はきちんと見抜いてるよ。

>>656 マンション比較中さん
購入できない層ばかりの掲示板でなぜ聞く？
最近の価格表見れば一目で分かるのにMRでは見せてもらってないの？
そうなら客と認識されてないのか

>>651 購入者さん
①今年度中(2019年3月末まで)の販売戸数上限(100戸)
②第１期における申し込みが想定より多かった。

購入者です。
同じ説明受けました。
でも、そもそも何故販売戸数に制限をかけるのか、販売会社として売れるものを売れる時に売らない理由は何か
更に、2期販売開始時期を当初予定より遅らせた理由は？と考えると苦戦していると考えざるを得ない。

野村側からの財務上の要請とか、色々煙に巻くような理由言いますけど客観的な状況はそうは見えない。
だからと言って価値に変化はないと思います。
結局思惑としては、再開発の概要が発表されれば反響増加、値上げも見込んでるんだと思います。
吉とでるか凶と出るかは分かりませんが。

どちらにせよ2期で120戸達成なら安心できたとは思います。

いつの間に120戸になったの？？？
三井の2期販売価格表の分譲済の戸数は86戸、2期6戸、キャンセル2戸＝90戸なんだけど。
私の貰った価格表が間違いだったのかしら。

「もし2期で120戸達成していれば安心だった」旨、仮定の話をされていますよ。

>>665 匿名さん
どっかにリンクあったけど、
再開発への地権企業の合意書が今月締結のはず。
そのうち、再開発の具体的内容が発表されるから、そうすれば当然値上げも見込める。
後回しが吉、と判断しているのかもね。

>>668 匿名さん
内々に決定している再開発計画は相当インパクトのある内容になる、と踏んでる事は確か
出し惜しみの目論見はそこしか考えられないから、期待はできなくはない。
話半分だけど、間取りの秀逸さは抜きん出てると思ったから買ったので後悔はない。

>>671 匿名さん
この辺が今から来ると思ってるのは確か
三井自身再開発に関わるから自作自演ではあるけど

>>670 匿名さん
外苑前からこもマンションまで遊歩道になり
商業施設誘致。伊藤忠も通り沿いになるから
付属の飲食店群の何とかプラザも移ってくるかと

遊歩道ができて、新国立競技場まで一体感のある開発が進むとかなり魅力的になりますね。
また、いわゆる駅近ではない立地ですが、遊歩道等整備されることにより、駅までそれほど気にならないかもしれません。

2期１次7戸に増えたよ。これで過半数を超えたね。
よかったね、おめでとう。

再開発で計画されているホテルですが、フォーシーズンに決まったとの話がありました。
確定したのでしょうか？
個人的にフォーシーズンであれば、大歓迎です。

>>677 マンション検討中さん
Four seasonsね。ズが抜けてる笑

これ以外に、フォーシーズンズ？？
https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2018/1025/download/2018...

>>676 マンション検討中さん
過去レスにあるよ。リンクと一緒に。
少ないからチェックしてみたら。

>>676 マンション検討中さん

神宮外苑、五輪後へ再開発、都、球場など建て替え、店舗誘致でにぎわい。
https://messe.nikkei.co.jp/ac/i/ne...
　民間の開発を促す目的で、都は区画の６割以上の緑地を確保することを条件に、再開発対象の区画を都市計画公園から除外する。オフィスや店舗など収益施設を新たに建てられるようにする。にぎわい創出と景観保全を両立する。
　青山通りから新国立競技場までの一帯を回遊できるバリアフリーの歩道を整え、街としての一体感を出す。
（後略)

>>681 匿名さん
日経リンク移動してる。今はこっち。
神宮外苑、五輪後へ再開発、都、球場など建て替え、店舗誘致でにぎわい。
https://r.nikkei.com/article/DGKKASFB01H0B_R00C15A4MM0000

広い方の間取りは、専有部の形がかなり変わっているなぁ…という感じがしてきます。
ただ、７０㎡など、このマンションの中ではコンパクトな方の間取りは
意外と真四角に近くて
すごくスッキリしていて使いやすそうだと思います。
あの広さで２LDKだったら、３人家族ならかなりゆとりを持って暮らせそうです。

実際に売れてるのも70-80あたりですね。
間口広く整形なだけでなく
合理的で使いやすい間取りが多いからかと。

将来資産形成で貸すだけなら狭くても良いんだけど、コノ土地コノブランドならせせこましい広さの部屋に住もうとは思わない。最低１２０平米からでないとココらしい生活にならない。

この土地、というほどの土地ではない。
周辺は高級住宅街じゃないし。

なんか、便利じゃない場所だし、コンクリばっかだし。

神宮二丁目と
神宮外苑敷地内と言うブランドだから
だろーね

687さんが考える「この土地」はどこでしょうか？

むきになってる…

オプションでジャクソンのジェット&ブロアを付けようか迷っていますがご意見ありますか？評価や評判などあればお願いします。

>>692 匿名さん
ふむふむ

>>693 匿名さん
200万の価値があるかと言えば疑問

>>693 匿名さん
今までたくさんマンションを見てきた中で、ジェットバスがつけられるのは非常に珍しく、防音がしっかりされているマンションでしかつけれないみたいです。
高い頻度で湯船に浸かるのでしたら、長い目で見ますと良いのではないかと思います。

ここの防音は最高峰だね。

住民専用スレできてるよ。

一期でどのくらい売れたの？
４割行った？

三井からの2期2次販売案内メールで、第1期＆2期1次では約100戸を販売とあった。
5割超？

残り20戸は、未販売タイプの販売があるので楽勝でしょうね。（価格による）
その後は、北向きや西向きの高額帯が主なので極めて厳しいでしょうね。
オリンピックの時に中国語の垂れ幕を出せば売れるかも。

>>701 匿名さん
先週聞いたときはそれより数件多かったですよ。
70、80から埋まってます。
たしかに高額は厳しそうですね。

>>705 匿名さん
再開発の概要見ましたか？
競技場周辺の整備のみで街が変わるとは思えない。
本気で再開発するなら外苑前駅を半蔵門線の停車駅にするとかしないと。
外苑前駅は特に大きな工事してませんよね。おそらく、オリンピック時は混雑を避けるために駅は閉鎖だと思います。
オリンピックに期待し過ぎです。

>>706 再開発はオリンピック後ですよ。
前にはやりません。

>歩く人は観光客ばかりで代官山の衰退を感じる。
>田舎の人向けの店ばかり。
それ言ったら東京の繁華街は全滅ですな

>>708 初心者マークさん
オリンピック前提は競技場だけです。
オリンピック後は神宮球場老朽化による
神宮外苑再開発ですね。
後楽園みたいになりますかね。

>>709 ご近所さん
そんな事はないですよ。
例えば銀座も観光客が凄いけど
都内在住の人も普通に利用するでしょ。代官山は昔は趣味性の高い洒落た街だったけど再開発で全てが終わった。
高止まりの家賃のため、大手の宣伝目的の店ばかりになってしまってね。
再開発は難しい。
表参道も終わりかけてるし。
えっ？もう終わった？

じゃあ次はどこが始まってる街なの？
渋谷？品川？東京？日本橋？

>>712 匿名さん
街を歩けばわかりますよね。

まぁ銀座は中国人商店街と化してるよね。

>>713 通りがかりさん

自身の答えを言わないのならもったいぶってレスする必要なし

駐車場使用の権利があるのは26500万以上の部屋だけですよ
それ以下の部屋の購入者は原則的に、2億払って車なしの生活、ですね

三井の駐車場設置数は醜い。
ここも渋谷も半永久的に駐車場不足確実。
いくら車離れと言えども考えられない。

>>711 通りがかりさん
裏原

表参道は参道ならびでなく
直交してる裏道がオモロイ。
外苑前から裏抜けていく。

>>719 匿名さん
私は普通に都内はタクシーで移動してるんですけどね。
運転しなくて済むし、駐車場探さなくて済む。楽ですよ。

同じくタクシー派。アプリでどこでもすぐ来るし。

ピンぼけのコメントだね。
タクシー利用者でも車は持ってるのよ。
その車の置き場所がないっていう話なの。

ほんとその通り

いや。マンション外まで車取りにいくなら、
タクシーとレンタで良いわ。
車から趣味で持ちたい人は別だろうけど。

駐車場が確約できないのは、やはり厳しい。車ある前提の生活だから。
ゴルフバッグ担いで外の駐車場に行くって、ここに住む意味なくなっちゃうー。
というか、最近高額物件だと、2.５億くらい出さないと駐車場が着いてこない。２億出して抽選ってのは流石にギャンブルが過ぎる。

抽選前に契約ですよ。契約しないと抽選できないですよ。

>>731 匿名さん
抽選前に売契とは新しいな笑 登録申込と勘違いしてない？

駐車場の抽選でしょ？

>>732 通りがかりさん
？？？あなたの方が勘違いしてません？？？

駐車場のお話ですよ。2億超えの物件契約して、駐車場が確約されないってのは、厳しいってことですよ。車取りに行くのに傘さして行くとかありえない。タクシー使えばいいとかいう問題とば別次元です。

駐輪場について議論されるのは良いと思います。
しかし、思い込みや事実確認不足等により、議論が少し変な方向に進んでしまっていて残念です。
そこで、契約と抽選に関する概要を書いておきます。

本物件における駐車場の抽選は、契約「後」、入居までに行われます。
駐車場の優先度は、部屋のタイプによって以下の通り別れます。
①抽選なし
自動的・強制的に権利付与
②抽選あり
希望者のみ第一順位・第二順位の順で抽選
※第◯順位は部屋のタイプで指定あり

参考に私の部屋タイプは②抽選あり＋第一順位です。生活のスタイル的に自家用車が不要なため、抽選は不参加予定です。
普段は公共交通機関とタクシーを使っています。

>>737

一行目、正しくは「駐車場」です。
失礼しました。

>>737 購入者さん

ちな、①はプレミア部屋だよね？10億、15億の。それ以外は優先順位つき抽選て認識。

>>739 匿名さん

お見込みの通りです。
①のプレミア部屋は、平置駐車場2台に加えて23階直通の専用エレベーター設置と、まさに別世界ですね。

>>740 購入者さん

ペントハウスだけではなく、一部角部屋と上層住戸(四億～)にも駐車場付きはありますね。

>>741 評判気になるさん

補足してくださり、ありがとうございます。
仰るとおり、そちらも①の抽選がない部屋ですね。

僕も一緒で車を買っていなく、移動はタクシーか公共機関です。
相当車の愛好家ではない限り、都内で車の所有をしていなくても、タクシーで完全に賄えますね。ミッドタウンまでもタクシーで行ってタクシーで戻ってきた方が断然便利かと。

このマンションは駐車場比率4割強あるので、都心の割合にしてみれば足りるんじゃないでしょうか。また、以前見にいったパークコート渋谷ザ・タワーやパークコート赤坂檜町ザ・タワーより1割程多い印象です。

こちらは車がないとちょっと困る派です。まあ、ちょっとした買い物はタクシーで事足りると思いますが、ちょっとドライブや、遠出の際にいちいちレンタカーを借りるというのは考えにくいのです。相当の愛好家ではないんですが。生活における情緒満足度的な？
一軒家よりもマンションに住みたい派でもあります。
そうなると、契約してから、駐車場が確保できない可能性がある物件にはなかなか手が出せないのが実情。
いまのところ、1.5億以下でも駐車場強制使用権が付く、渋谷のタワーぐらいしかない感じで。
3億だせればいいんですけどね。。。悩む。

僕も駐車場無しはあり得ない。
僕1人で5台借りているほど。趣味の領域を超えた大バカな
クルマ好き。
住んでいる千代田区のマンションの駐車場は全てガラガラ。募集しても応募が無い。
いつでも誰でも契約できる状態。しかも地下車庫でセキュリティも安全。
レンジやゲレンデ、ランクルも留められる車庫で20台の車庫だけど、
僕が2台借りていて、残り3台だけしか利用されず、
あと15台ガラガラ。そんな状態。マジで修繕積み立て大丈夫か心配。
所有している他の3台は形状の問題で別なマンションに駐車している。
そのためにマンションを買わないといけなくなったほど。

当マンションはどうだろう。都心なんであまりクルマ保有者は
少ないような気がするけど。。

でもこの物件は、クルマ無しでも生活できるいい環境だと思う。維持費がきつく
なり、クルマ手放した場合や、
老後にはいいなあと検討している。スポーツや自転車も好きなので、
そういう意味ではクルマ無しで割り切って暮らすにもとてもいいと思う。

クルマ気違いの僕が、駐車場の問題抜きで真面目に検討しているのが
当該物件。国立競技場、野球場、公園、秩父宮ラグビー場、自転車乗り場、
散歩が出来る公園、緑の多さ。

陽当たりさえ良ければ、頑張って購入したい。

ゴミゴミしたビルでなく 敷地に余裕あって
緑多いのがよいのでない
目の前公演だし、球場は夜中に煩いわけでもない

あと、窓開けなければ
建物性能良いからそこまでうるさくはない
全熱交換で窓開ける人もいないだろーし

746さんと同じで、老後にいいマンションだと思い購入しました。（まだ現役ですが）周辺環境も気に入りましたが、車に乗らなくなった時に、銀座、六本木、渋谷、新宿とタクシーで負担がかからない所もポイントでした。あとは、何よりも建物の質ですかね。

まあ、この立地とこの価格、満足度は高いですよね。もう少し資金力があれば買いたいのだけれど・・

>>747さん

僕には競技場や野球場があるのは超がつくぐらい最高。
もっと人が溢れている所に住んでいるので、こちらの方が僕には静かに
感じるほど。人が多くてもスポーツ好きならばいい。
僕の所は酔っぱらいが多く、質が悪い。

老後はゆっくり散歩したり、野球、ラグビー、陸上競技などを毎日、見て
いたいと思ってる。その意味ではこのマンションは一番の候補。

現在、老後対策として他の物件も見ているけど、同じような感じの
マンションになっている。

購入を検討しています。

地権者と管理組合が別、というのが気になっています。
組合間の大規模修繕の費用負担の割合とか、管理費の分担とか、どのように決めるのでしょうか？
例えば、地権者側の組合が支払いや、値上げを拒んだ場合、対抗策とかあるんですかね？

>>752 マンション検討中さん
共通部分は普通に全体で一つの管理組合でなかった？
ほかの物件と何も変わらない。
各フロアとか、専用エレベーターとかは
別途使う人だけの組合ができる。
例えばペントハウスの人は、全体管理組合とペントハウス用組合両方に入るイメージかね？
完全分轄ではないと思う。

そうなんですね、少し安心しました
ありがとうございます！

しかし、住民間の経済格差が大きそうな物件なので、共通の組合は揉めそうですね、、

戸数が多いだけに色んな人がいそうですね。しかも地権者がとても多く、関係も複雑そうで。もし地権者の少ない50戸程度の物件だったら言うことなしだったかな。。

同じような状況のマンションに住んでいます。共通部分、全体部分等、
いろいろ線引きして管理会社が行っており、うまいぐあいに調整しています。
新築後8年経過しておりますが、不平不満は生じていません。
ちなみに地権者は約半分です。千代田区の物件です。

私のマンションでは地権者の方が金持ちで余裕がある人が多く、
震災後の管理費用値上げ等の課題に関しても、全く反対意見が無かったです。

今の所、地権者、正規購入者で何のもめ事も無く、平穏な状態です。

>>755 匿名さん
管理組合が早く回ってくるし
そうでない場合は組合が固定化して
独断専行になるから、嫌

>>754 マンション検討中さん

元々、高級マンションだったし、販売価格の最低ラインが約15000万円だから、皆さん十分なお金持ちだと思いますので、大丈夫でしょう。

>>758 匿名さん
逆では？

苦戦してますね、明らかに

いやあ、悲惨な状況ですね。
しかし、ここだけではないですね。

不動産は金融機関の融資姿勢とエンドユーザーのマインド次第。
今は両方が最悪状態。
特に実需以外において。

>>761 匿名さん
110軒だっけ？
実需層には訴えてるのでは？

デベにとっては投資客やセカンド需要を取り込めないのは致命的だろうな。

>>764 匿名さん
都心の賃貸用1Kですら4000万円のご時世では珍しいハイスペックのマンションです。
見えない所もこだわってるのが伝わってきます。

>>669 匿名さん

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190227-00000057-mai-base

あまりパッとしない印象ですね
盛り上がるのでしょうか？

>>766 マンション検討中さん
どう考えてもパッとしないでしょ笑

ここ買える人なら、もっと他にも良い選択肢あると思うけど。

>>773 通りがかりさん
してます。

>>768 通りがかりさん
伊藤忠は外苑前駅神宮球場側入り口の方に移動して建て替え。
何年か前に前の社長就任時に建て替え見送ってる。
築年浅いオラクルはそのまま。

>>768 通りがかりさん
CIプラザとか言う飲食店街
いけてないから、リニューアル歓迎
商社センス生かして欲しい

青山1丁目駅は買いです！

このマンションではコンパクトな方の70㎡台の物件も
横長に出来上がっていて、そちらも日当たりなどは良さそうだと思いました。
眺望については、階数にもよると思います。

少なくても風通し自体はとてもいいと思います。
これから春先、暖かい日などは、窓を開けて風を通すと気持ちがいいでしょうね。

>>784 匿名さん

基本、内廊下はベランダと反対側が開いてないので、風はあまり通りませんよ。

>>786 匿名さん
せっかくのロスナイ全熱交換なのに
窓開けるとか意味があまりない。

>>793 匿名さん
全熱交換や防音、断熱関係はどうにもならんよ。
あと、免震も。

再開発で住みやすくなるの？

ランニングでよく外苑行くけど、住むイメージがないな

>>793 匿名さん
設備はどうにかなることもあるが
建物仕様は無理だね。

設備もどうにかなるのは
交換可能な器具だけ
ガス容量の関係で全室床暖はオプションで
無理だったり
荷重の関係で石張り不可の建物あるし
天上埋め込みエアコンは後からは
取り付けできない。

>>804 評判気になるさん
それは好みでお好きなように、なのでは。
住み心地と言うより、自分好み、だね。

>>806 匿名さん
枯れ木も山の賑わい、ですよ。

>>806 匿名さん
契約してますよ。

初心者マークが誤ったこと
言うのは仕方ないから放置ですね

若葉マークつくの、ホントよく考えてますよね笑

>>811 マンション検討中さん
2億3億はいくらか残るので大丈夫ですよ。

>>811 マンション検討中さん
大丈夫。残るから笑

一億円台はほぼ完売。
高いのは残るとかと。

現契約率は60%程度

一期で６割なら売れてる方。

新神宮球場の横にホテルが建設される予定みたいですね。
噂通りのFour Seasons Hotel　であればいいのですが。
ホテルができ、駅から新国立競技場前まで歩道が整備されると大分雰囲気
が変わると思います。

東京のヘソ、パークコート座タワマン小川石も、ホテル級だろうて。

やっぱりここ欲しいなあ
もう少し安くならないかなー

70平米は残らないから安くならないよ。
唯一の行灯部屋が売り出されるのに
希望かけたら。
ただ、少なくとも2年先まで上がるのは
確定だから、格安にはならないかと。

このマンションを購入しました。
現在住んでいるマンションも建物としての基本的性能（構造等）にこだわりました。
投稿にあったように、ある意味内装はリフォームで好きに変えられます。
建物としての基本性能は変えられません。
日本は、地震が多い国です。地震発生時の安全性の確保、また地震のたびにわずかでも建物への影響はあると思います。
そのようなことから、免震構造を含めて基本的な構造も購入を決めた理由のひとつです。
「大規模な地震が起きたら変わらない」という方もいると思います。
そこは個人の考えだと思います。

まあ、リスクはどこまで対策して
どこから許容するかだよね。

あと、地震だけでなく
住み心地に建物性能は
大きく影響するよね。

>>816 匿名さん
Four Seasonのロビーや飲食関係は利用したい。
ママ友集まりでも、使えるし。

2期2次は一瞬で広告下げたけど、ご存知の方いらっしゃいますか？
今回は駆け込みで結構高額申込入ったみたい。

コート神宮外苑 第２期３次
受付期間2019年3月11日（月）～2019年3月11日（月）
受付時間 10:00～13:00
抽選日 2019年3月11日（月）
抽選時間 14:00
販売戸数 6戸
販売価格 1億5900万円（1戸）～9億3000万円（1戸）

販売住戸一覧
①1317 70A+TR1.3 1億5900万円
71.76㎡ 2LDK
②1410 108A+TR3.3 2億8400万円
112.08㎡ 3LDK
③1507 82B+TR1.7 2億700万円
84.20㎡ 2LDK
④1816 88A+TR1.8 2億1000万円
90.49㎡ 3LDK
⑤2108 144A+TR3.3 4億5000万円
147.39㎡ 3LDK
⑥2304 264A+TR3.4 9億3000万円
267.46㎡ 3LDK

>>827 匿名さん
一階に1店舗のみですよ。

>>828 匿名さん
部屋番号は何でわかるんですか？

>>831 検討板ユーザーさん
広告期間内ならば、販売住戸一覧という右上のタブに出てます。

ペントの93000万は当初提示していた価格より大分下げた？

>>832 匿名さん
そうなんですか。勉強になりました。
ペントハウスは7%下がりましたね。

>>828 匿名さん
今の中古相場からして、ペントハウス坪単価1150万って結構手頃に感じますね。

再開発の情報が出てました。
今後の変化が楽しみですね。
https://www.decn.co.jp/?p=105853

>>835 マンション検討中さん

ゴルフ場は無くなるのでしょうか？

>>834 契約者さん
2、3年後のこのあたりは、
普通の部屋がその価格帯に
なりそうですからね。

高額が動いてますね。
ペントハウス完売でしょうか。