プレシス西日暮里ってどうですか？

＞少々離れてはいますが徒歩圏内にイトーヨーカドーもあります
アナタが言っているイトーヨーカドーってどこですか？
ちゃんと確認したほうがいいですね
＞開成中学校・高等学校のある文教地区
このあたりを文教地区という人はいないと思いますよ

この辺りの賑やかさは個人的には良いと思います。
窓を開けるとどうしても賑やかになってしまいますので、
静かな環境で生活したい人にとってはあまり好ましくないかもしれませんが、
若人に人気がありそうな物件です。

>>27さん 厳しーw
開成は山手線の内側、ここは外側で雰囲気が違う
少なくともこのマンションの立地は所謂文教地区ではないな
子供の心理的に受験モチベーションが高まるなら良いですけどね

イトーヨーカドーはきっとあの店舗を言ってるんでしょうねw

地図だけ見て何も知らない人間がセールス書き込みすると、こういう恥をかくんだという良いケーススタディですね

27です
目に余るセールスの書き込みなので・・・
日本一小さいイトーヨーカドーの実体を
を知らないなんてねw

ここ買うなら日暮里でマスターコートなりプンレジなり買った方がいい気が。

いろんなスレを覗いていますが、営業のセールストークは本当にレベルの差がありますね。
ここはほとんど営業の書き込みだということがバレバレ。もう少し勉強して考えてから書き込みましょうね。

プレシス田端も営業の書き込みが多かったな

現地に行かず地図だけだと薄い情報になってしまうのは間違いありませんね。

それはさて置き、いろんな間取りがあるので全部のプランに目を通してみたのですが、
形はシンプルで悪くないものの、やはり少々手狭に見えてしまいました。
これこそ実際に部屋を見てみなければわかりませんが、モデルルームに行かれた方の印象はどうでしょうか？

契約条件や詳細はよく確認をしないと後で損をしてしまいます。
このあたりは自分で墓穴を掘らないことが肝心です。
後で後悔したとしても、どうしようもないですから。
せっかくの人生損をしないためにも、事前に詳細をチェックすることは忘れないでくださいね。

リビングが広いスペースになっていますので夫婦二人生活なら広々としたスペースを保てるのが良い。
ペットＯＫになっているので、ワンちゃんを買う場合、リビングが広い方が良いですね。
ハイサッシ工法で窓が大きくなっているので明るいリビングで、気分がよくなりそうです。

タンクレストイレや手洗いカウンターはすっきりとしたデザインで、見た目が良いですし、掃除も楽そう。

プレシスは、なんとなく賃貸投資に向いているような物件が多いような気がします。駅にソコソコ近くて、コンパクトなんだけどDINKSにちょうど良さそうな感じ、といえばいいのか。
ここの場合もそうなんじゃないでしょうか。永住しようと思っている人だと、割りと人の入れ替わりが合って落ち着かないという人も出てくるのかなと感じました。

基本的に駅近小規模のマンションはそういう趣旨の物件が多いですよ。だから下手な共用部はありません。

まぁ ファミリー向けではないよね

マンションを検討するときにアウトフレーム、フレキシブルプランはやはりチェックします。こちらはハイサッシなので、その点もいいと思いました。採光もそうですが、やはり開放感が違うと思います。
室内設備は標準ですね。特に目新しい点はないように感じました。

元々、西日しか当たらないんだからハイサッシとかどうでもいいと思うが・・・

ここは床暖房がついているようですが、最近のマンションですと結構当たり前ですか？
一昔前ですとあんまりないというか、どちらかというとあったら贅沢くらいの印象があったので。
お部屋の面積はそれほど広くありませんが、間取りがまとまっていて嫌いではないです。

ガス温水式の床暖房なら20年以上前からほぼ普通の装備だったと思います

マンションだとそれくらい前から標準な装備だったんですかね。
個人的にはあまり床暖房のあるところに住んだ事がないように思いますが、賃貸マンションでも
割と良いところでなければついていない感覚でした。
分譲であればほとんどついているのが当たり前なのかもしれませんね。

床暖房に関しては、ガス式の方が施工費用がかかる代わりに
ランニングコストが安くなります。
電気式は施工費が半額くらいですが、ランニングコストが約1.5倍かかります。
快適度もガス式に劣る、という意見が多いです。

最近の分譲マンションはLDKに床暖房は標準でついていますが、
ガス式・電気式の両方があるので確認してみてください。
なお、こちらは電気式床暖房です。

最近のマンションで電気式とは珍しいですね
中古のリフォーム物件にはよくありますが・・
でも、給湯器を交換する時は安く済むのでそれもアリかもしれませんね

色々見ていると、電気式のところも多いですよ。

西日暮里駅の再開発計画があるとの事で情報が書かれていましたが、
この再開発は具体的に決まっているのですか？
何ができるとか、いつになったら開発が始まるとか、まだ不透明なままなのでしょうか。

西日暮里五丁目32から37番、38番を再開発しましょう、というのが
荒川区のHPにありました。
検索すると出てくると思いますが、
やっと話が動き始めたばかりなので
具体的にいついつできまっせ、というのはまだ出てきていないようです。

2021年度着工、2025年度の完成予定です。

電気式床暖、悪くはないと思うのですけれど、電気代は気になります。
ホットカーペットくらいの電力消費量であってほしい。
床暖って流石に１０年以上使っていると故障することも多いようですが、いざ交換しようとしたときのコストが、電気式のほうが圧倒的に軽く済むと言うのは聞いたことがあります。
温水式だと、水の流れがある分、めんどうなんだとか。

床暖房は部屋全体を暖めるものですので、
ホットカーペットと同程度の電気量というわけにはいかないです。

電気式は部屋が暖まるまで時間がかかるため、
エアコンと併用する方が多いようです。

給湯器やコンロが10年保証というのはすごいですね。
それだけの保証期間があれば安心かとは思いますが、何度も保証が効くものなのでしょうかね。
10年以内であれば何度でも保証が効くのであればさらに安心なのですが。

先週現地に行ってみましたが、日暮里舎人ライナーは思ったほどうるさくないんですね。
ゴムタイヤ？なるものを使っているというのもあり、JRや京成線の走行音に比べてかなり抑えられているように感じました。

2LDKや３LDKの割には専有面積が少なめではあるものの、
逆にコンパクトにまとまっている形になっていて良いと思いました。
ですがさすがに子供含めて４人とかで暮らすと窮屈に感じてしまうでしょうか。

4人だと子供が成長したときに少し手狭に感じるかもしれませんね。
ただ50平米を超える間取りの部屋は柱がアウトフレームになっている部屋が多く、どれも形がシンプルで、居住者自身でアレンジできる余地が多いように感じますので、
収納や家具配置を意識すれば、思ったほどは狭く感じないかもしれません。

プレシス西日暮里に限らないですが、間取りがきれいな狭めの3LDKの活用方法を紹介したサイトもあるようですよ。
https://toyokeizai.net/articles/-/134104
https://www.cigr.co.jp/media/contents/13

スペースが限られているなりに、工夫のしようはたくさんある、ということですね。
とは言え、この面積だと、4人家族とかは難しいのかなぁ。うまく収納をやりくりできる人だと大丈夫かもしれないですが、基本、難しいように感じました。
3人だったらむしろ余裕でしょうね〜。

ここの物件はすぐ近くにセブンとまいばすけっと、
北には24hスーパーや噴水公園があるのですね。
東には少し歩きますがゆいの森あらかわ等の文化施設や、南千住まで行けばララテラスや汐入公園の自然公園、
西へ行けば田端も徒歩10分ちょっとですからマルエツやアトレヴィ、書店や喫茶店など、徒歩圏内に一通りのお店が揃っていますね。
これで南側に西日暮里再開発によって大型の商業施設ができるとなると、立地としてはかなり魅力的なものとなりそうですね。
まあ再開発が上手く行けば、ですが。苦笑

60さんの言うとおり、周辺の施設が充実していて、万が一再開発がうまくいかなくても魅力は残るのかなあなんて楽観視しています。

昔はコンビニエンスストアは食材を買うのには高すぎるイメージもありましたが、1人分のお惣菜だとむだにならないので、スーパーで買うよりも経済的です。レトルトパウチのおかずは足らない時に食卓に出したりお弁当の隙間にも入れられます。

大きめのスーパーがあるといいなと現地案内図を見ているんですが、エネルギー・スーパーって行ったことある人いますか？独特な名前ですよね。

周辺のスーパーですと、
北:エネルギースーパーたじま・・・徒歩3分、
東:エヌマート新三河島店・・・徒歩5分、
西:マルエツ田端店・・・徒歩7分
あたりでしょうか。
どれも中規模程度のスーパーで、営業時間や品揃えも若干異なるようなので、ライフスタイルに合わせた選び方ができそうです。
簡単な食料品や生活品であれば、至近距離にあるまいばすけっとやセブンイレブン、
スーパーたじまの横にあるくすりの福太郎、冠新道にあるドラッグストアなどが便利そうです。冠新道の先にキャンドゥもありますね。

私は利用したことがないので詳細はよくわからないのですが、西側にあるネットスーパーを利用すれば、
家から出ることなく、自宅まで食料品や生鮮品を届けてくれるサービスもあるようです。
https://www.iy-net.jp/

再開発がうまくいかなかったという例ってあるんですか？あまり詳しくないのですが。
ただ確かに大型の商業施設が一つできるだけでだいぶ生活しやすさは変わりますね。
なくてもそれなりにすごしやすい環境ではあるとは思いますが。

>>64 販売関係者さん
ココには尾久駅は関係ないと思いますけど・・
どこかのスレと間違ってませんか？

>>65 匿名さん
63は他の荒川の検討版にも同じ投稿しまくっているので
ただの荒らしですよ。

63じゃなくて64の間違いです。
失礼しました。

63じゃなくて64のことです。
失礼しました。

皆さん、Fの間取り使い方難しくないですか？
皆さんだったらどのような使い方しますか？

私的には洋室２を寝室にして、洋室３を仕事部屋、
洋室１は子供部屋という感じですかね。
子供が小学生・中学生くらいなら洋室３あたりを子供部屋にしても良いかもしれませんが、
高校生くらいになるとリビングに面する洋室が嫌なのは気持ちがわかるので。

リビングと洋室3を一緒にして広く使いたいのですが、L字が使いづらそうですね！

図面だとちょっとわかりづらいですが洋室３はウォールドアになっているんですかね？
だとしたらそれなりに広く使いやすそうなところではありますが、
確かにL字を上手く使うのは多少工夫が必要になりそうですね。

１２階くらいまでは、居室がサービスルーム扱いになっている列が多いようです。日当たり的なものが大きいんだろうなと思います。
日照が少ないと、居室の要素を満たすことが出来ないということがあるらしいです。
１３階になると、明るくなるみたい。眺望も良くなったりするのでしょうか。

目の前のバス停はあまり使いどころがなさそうだと思っていましたが、日暮里駅まで直接行けるので、
雨に濡れずにマンションから羽田空港や成田空港へ行ける点は良いですね。
傘を差しながらキャリーケースを運ぶのは少し大変なので。

なんだか売れ行きが悪いのか知らんが、販売業者が無理やりメリット作り出すような書き込みは見苦しいな

プレシス田端で失敗しちゃいましたから、ここでがんばらないと・・。

真下にセブン、信号渡ればマルエツ、商店街には八百屋と薬局あって生活に必要なものは揃えられるし、
徒歩圏内だし、ちょうど予算内に収まるいい広さなので前向きに検討してます

駅からの距離はぎりぎり許容範囲だが、あのアンダーパスは水没しそうで滅入るなぁ

アンダーパスが不気味で怖いです。
再開発でアンダーパスにテコ入れあるか区役所に聞いたのでずがその予定は今のところ無いとの事。

意外と慣れるのか、
再開発地区に駅出口が出来るのでアンダーパス使わずに踏切を渡ってその出口をメインに使う事になるかのかな。まだまだ先のもしも話ですが。

再開発地区はペデストリアンデッキができるみたいなので、
組合やメモリアルセレス千代田さんにも協力を仰いで、あちら側にも上階から渡れる歩道を作って欲しいですね。（駅直結は先方にとっても魅力的だと思うので・・・）
それまでは横にある踏切の方がいいかもしれませんね。

＞85
＞売れ行きとしては施工時に数件の空きがあるかなといったペース・・
どんな基準での判断だかわからないが
そりゃ 契約しちゃったら不人気物件だと思いたくないだろうな

>>85 匿名さん
そりゃファミリー層には人気が無いエリアだから作らないだけだろう

エントランスがかっこいいです。

間取りは1LDKもありますが、2LDKや3LDKの間取りがあります。
Aタイプの家具レイアウトの間取りが書いてありましたが、ちょうど50平米以上で子供1人のファミリーなら住めそうな気がしました。
50平米以上だと、住宅ローン減税も適用できますよね。1LDKだと30㎡や40㎡のものもありますが、50平米くらいの間取りがあるので、住宅ローン減税を適用したい人向けの部屋もあるのがメリットです。

販売会社のセールストークもたまにはいいけど
皆さんの率直な意見を聞きたいですね

webの広告あんまり出てないですね
広告打ちまくるまでないのか

仕切りを作ったパターンと、開けたパターンとわかりやすい家具の配置があるので生活のシュミレーションがわかりやすくていいと思う。

このリビングスペースだとソファとテーブルを置くとかなり狭くなってしまいますから、ソファーを置くかテーブルを置くかどちらかになりそうです。

仕切りを閉めた場合、洋室は4畳しかないとなるとちょっと狭い感じがします


全体的に購入層は単身世帯なのかな

40平米あるタイプだと二人暮らし向きだなと思いますが、
それ以下になってくると
ベッドルームの広さの関係から、単身者向きとなってくるでしょうね。3畳だと、置くことができるベッドのサイズがシングルサイズに限られてしまいそうですから。
4.5畳あれば、セミダブルぐらいはおけるのかしら。

やはり西日暮里は山手線駅の中でもかなり穴場感がありますね。
その中でもここは魅力的な価格帯に感じます。3LDKですと坪単価260～270ですので・・・

再開発で近いうちに街の雰囲気も変わりそうですし、
同じ売主の三ノ輪の物件のように、住宅ローン控除が使えるA、B、E、Fあたりは早めに完売しちゃうかもしれませんね。

大通りを越えずに小学校に通える位置にあるのは良いですね。
夏には噴水もあって水遊びも出来る田端新町公園が近くにありますので、ファミリーにとっても魅力的かもしれません。

羽田空港アクセス線、東山手ルートが決定しましたね。
上野東京ライン（宇都宮線・高崎方面、常磐線方面）と乗り入れるということで、日暮里駅から一本で羽田空港まで約28分程度で行けるようになりそうです。
日暮里駅はもともと成田空港へも一本で行けるので（スカイライナー36分）、
日暮里・西日暮里界隈は、羽田・成田両空路へのアクセスの強さも魅力の一つとなりそうですね。

今後は出張族や、ホテル等の商業施設の需要も増えるのではないでしょうか。

ホームページをみて、西日暮里が再開発されるという事を知ったのですが、
それもまだ確実な情報ではないんですね。
再開発されればかなり住みやすそうなエリアになりそうには思います。

再開発でしたら、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/637760/
近辺でしたら信号渡ってマイバスケット、
渡らずとも徒歩30秒でセブンイレブンがあり、
隣路地の冠新道入れば薬局、八百屋、果物屋があり魅力だと思ってます。

そこまで本格的に再開発の話が決まっているのは知りませんでした。
現状でも西日暮里はそれなりに暮らしやすい地域だと個人的に思っていましたが、
再開発が実現すれば、今よりずっと人気が集まりそうなエリアですね。

あのアンダーパスは、荒川区ではなく東京都が管理しているみたいです。
区議会としても課題を認識しているようで、あのあたりの道路環境の整備についての対策は都に対し強く要望しているようです。

でもまあ、あそこは貨物線なので電車がめったに来ないですし、北千住駅南側にある踏切のように、踏切の位置を尾久橋通り沿いに寄せて踏切を大きくしさえすれば、あそこの動線はかなり改善される気がするんですよね・・・

アンダーパスは再開発検討区域に含まれておらず再開発で変更は無いようです。
ただJR貨物線の下の歩行者通路のみ東日本旅客鉄道が管理しているようで、
東日本旅客鉄道が落書き消しと清掃、24時間点灯で対応するようです。

102さんの仰る通り踏切を広げて頂きアンダーパスを潜らないで済むのが理想ですね。

少しずつ、また街自体は良い方向に行っているみたいですね。アンダーパスのところについてもJRと区と管理がわけられているところがあるのは知らなかったです。

西日暮里って山手線の駅の中でもあまり存在感がないかもしれませんが
実際に生活をするという観点からみると、
住宅も多く、買い物ができる場所もあり、かなり暮らしやすいんじゃないかと思います。

こちら前向きに検討してますが板が全然盛り上がってないですね、、

他のスレもそうですが荒川区は地味ですからね。
だから穴場感があるんでしょうけど。

まぁ確かに他の区に比べると地味なところかもしれませんが、
下町感があったり、それなりにのどかであったりする雰囲気がとても好きです。
派手さはありませんが住み心地は良さそうですよね。

住み心地良さそうな立地だと思います。
隣の冠新道ではお祭りなどが開催されてるようですし、
近場でこのようなイベントがあるのは楽しそうです。

近くにコンビニやスーパーがあるなどの条件は大切だと思いますね。
長く住むのであれば、便利な方がいいのでそのあたりはよい条件ですよね。
西日暮里でも駅前過ぎると、逆に雰囲気が良くない
のであまり好きではありませんが。

住み心地は良さそうですよね?
あとは再開発があればリセールも期待できますかね？

隣の日暮里の再開発見ると期待しすぎるのもよく無いなと感じています。
もちろん再開発で盛り上がればリセール期待出ますが。

再開発抜きにしても、山手7分、千代田6分、周辺環境、間取り、価格から買い手が付かない事態にはならないのではないでしょうか。

開成高校、今年も東大合格者数日本一でしたね。
西日暮里の誇りです。
昔、隣の田端に住んでいましたが、物価が安く住みやすい所でした。

再開発（予定ですが）は、地上65階建/住戸数約3,200戸の西新宿三丁目再開発と同様、野村不動産が大型商業施設を計画しているのは心強いですね。大型スーパーや生活用品等、暮らしに便利なお店も期待できるのではないでしょうか。
https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2018032601402.pdf
（2ページ目中段より）

3月19日に、2019年の都内の公示地価が発表されました。
荒川区の地価の上昇率は、2017年は住宅地+3.9%（23区中6位）、商業地+4.6%（23区中12位）だったのが、
2018年は住宅地+6.1%（23区中1位）、商業地+6.7%（23区中5位）、
2019年は住宅地+8.6%（23区中1位）、商業地+9.4%（23区中3位）

と、住宅地の地価上昇率は23区内で2年連続1位、商業地の地価上昇率も23区内で高順位をキープするなど、注目が集まっています。

もちろん、他の区と比べて元々地価が安いという理由はあるのですが、
山手線/京浜東北線や千代田線を擁しながら、日暮里舎人ライナーや成田スカイアクセス線の開業、上野東京ラインの開通によりこのあたりの利便性は高まっていますし、
西日暮里の再開発計画や、羽田空港アクセス線の東山手ルートの決定などもあり、今後街としてどのように変わっていくのか、その将来性も楽しみです。

この辺は谷中銀座商店街も近くにあり落ち着いてていいですよね。

なんだかみんなで（一部の人かな？）頑張って盛り上げていますね
少しは売れているのかな？

＞115
どこが落ち着いてるって？
谷中銀座商店街行った事ありますか？
遠くはないけど外人だらけの観光地ですよ

現在どれぐらい契約されたのですかね
どなたか営業の方に聞いた方いらっしゃいませんか？

プランのAタイプを見ていて思ったのですが、
洋室1が13階で、2階から12階はサービスルームと書かれています。
サービスルームだった場合、窓がなかったりするんですか？

>>119 匿名さん
窓はありますよ。
日照時間などの条件の関係で居室表示ができないだけです。

Fタイプの室外機置場のあるお部屋も、南側と東側の二面採光なのに10階以下はサービスルーム扱いになっているんですね・・・
周囲にそこまで高い建物もないように見えるのですが、居室判定のための採光条件は相当厳しいのですね。

>>118 匿名さん
Eタイプが人気で売れてるみたいです。

一人暮らし用なのか、DINKS用なのか、割とコンパクトな部屋が多かったです。分譲には珍しい1LDK、30.50㎡の間取りだってありました。

1LDKは、部屋が3帖しかないので2人は無理そう。コンロは2口です。一人暮らし用として永住で買う人はあまりいなさそうなので、なんとなく賃貸として不動産投資物件として考えているんでしょうか。
3LDKがあるといっても50㎡台なのでファミリー物件ではないので、眠りに帰る部屋のイメージです。

>>Eタイプが人気
Eタイプ、3部屋あり、ファミリーが住もうと思えば住めるのかなと思います。Bタイプは1LDKと書いてありますが、実質サービスルームがあるため2LDKのようにも見えます。

ここって売れてるのかな？

山手線駅に近いということを考えれば部屋の広さは妥協しないとって感じのマンションですね。

平米が増えれば当たり前ですが値段も上がります。
間取りにもよりますがこの価格帯で寝室や自分の部屋や子供部屋にするか迷えるのは良いです。