モデルルーム見学 体験記 [ギフト券2,000円~3000円分がもらえる]「プレシス池上アベニュー」についてご紹介しています。
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[更新日時] 2018-03-03 00:13:22

少し前になりますが、2月の中旬に、「プレシス池上アベニュ―」のモデルルーム見学に行きました。
自分は池上線上で新築マンションを探しているのですが、こちらは金額がやや低めの設定のように見えたので、興味を持ったので見に行ってみました。
現地はまだ地中に杭を打っているくらいの時期だったので、かなり早めだったと思います。

元のサイズの画像を表示

所在地: 東京都大田区池上4丁目706-1他(地番)
交通: 東急池上線 「池上」駅 徒歩8分
価格:4,870万円~6,890万円
間取:2LDK+2S・3LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。
専有面積:63.92m2~73.49m2
販売戸数/総戸数: 8戸 / 28戸

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  1. まず先に、「プレシス池上アベニュー」の周辺環境などを書いておきます。
    最寄駅になる、東急池上の駅は、アクセスもとても良いと思います。
    東急池上線に乗って、東急蒲田駅までは3分、五反田駅までは20分となっていました。
    東急蒲田駅も五反田駅も、JRに直結しているので、池上からは都内方面へも横浜方面にもアクセスが良いので、通勤通学ではとても便利だと思います。
    朝のラッシュは都内を走る電車の中ではよくあるくらいの混み方になると思います。
    池上線は東急線の中ではかなりローカル度が高いので、好きな人は好きになる電車だと思います。

    池上の駅は現在再開発中で、2020年に駅ビルがオープンするそうですが、今の時点でとても便利です。
    駅の北側の方が栄えていて、駅前にはスーパーも各銀行もあります。
    池上本門寺も北側にあるので、緑と面から見ても北側の方が環境が良いように思いました。
    プレシス池上アベニューも、北側に建設されています。

    1. まず先に、「プレシス池上アベニュー」の周...
  2. 駅前のスーパーは線路際にイオンがあり、また少し北側に行ったところにオオゼキもありました。
    オオゼキは帰り道上にあるわけではありませんが、しかし遠回りになることはないと思います。

    1. 駅前のスーパーは線路際にイオンがあり、ま...
  3. 他に、駅前にはマクドナルドやケンタッキー、ミスドなどファーストフード店も多数あって、食にも困らないと思います。
    携帯電話の主要三社の店舗も駅前に揃っています。
    さすが池上線の中で発着駅以外で一番栄えている駅だと思いました。

    1. 他に、駅前にはマクドナルドやケンタッキー...
  4. 駅から現地まで徒歩で7分、時間は表記の通り、ジャストでした。
    もう少し歩いていると感覚がありましたが、時計を見ると7分ジャストでした。
    敷地の目の前に東急のバス停「堤方橋」がありました。このバス停から、品川駅、大森駅、大井町駅、馬込駅などに行けるようです。
    バス停が目の前にあるというのは、とても便利ですね。

    1. 駅から現地まで徒歩で7分、時間は表記の通...
  5. 現地まで行って、工事中ではあったのですが、通りに沿って大きいクレーンがあって、それに日が当たっていた為、南側の部屋は日当たりが良いことがわかりました。
    南向きであることも大きいと思いますが、目の前が通りになっているので、その分日が当たるのだと思いました。

    1. 現地まで行って、工事中ではあったのですが...
  6. 奥の方には5階建ての建物が見えました。こちら側は北側になるので、日当たりは期待できないように思いました。
    向かって右側には民家がある程度だったので、東側の日当たりは悪くないのではないでしょうか。

    1. 奥の方には5階建ての建物が見えました。こ...
  7. 現地で驚いたのは、通りを挟んでほぼ真向かいにファミリーマートがあることです。
    とても便利ですね!
    これだけ近くにあるのは羨ましく思いました。
    帰り道に買い物して帰ることもできますし、急に必要になったものもコンビニで扱っているものならすぐ手に入りますね。

    1. 現地で驚いたのは、通りを挟んでほぼ真向か...
  8. さて次に、モデルルームで模型を見ながら説明してもらった間取りの説明をまとめておきます。
    AからCまでの部屋は南向きで、池上通り沿いになります。広さは60㎡を超える、といった感じです。
    Aが68.5㎡、Bが61.23㎡、Cが63.93㎡になっています。

    写真は建築模型を正面から見たところです。道路側に駐車場があるので、道路から部屋までは少し距離があることが分かると思います。

    1. さて次に、モデルルームで模型を見ながら説...
  9. 池上通りから反対の北側には、1LDKでのF(42㎡)と(37㎡)という小さめのサイズの部屋だけの棟があります。こちらは3階までの設計になっていますが、見学に行った時点でもう半数は売約済みということでした。

    この「プレシス池上アベニュー」のモデルルームはCの部屋で作られていたのですが、Cの間取りは少し特殊で、3階以下はFとGが入っている棟が日差しを遮るので、廊下側の洋室がサービスルームになってしまうのです。その為表記は2LDKになるのですが、実質は3LDKだと言えると思います。
    4階以上は採光がとれるので、この部屋は洋室となります。部屋のサイズは一緒だそうですが。

    写真は北側から見た写真で、手前に見えるのがFとGの棟です。

    1. 池上通りから反対の北側には、1LDKでの...
  10. 東側にある部屋はEになります。
    こちらは1階部分が車路になっているため、2階から4階までの3部屋しかありません。
    このEの部屋は73㎡と広めの間取りになっています。2LDKですが、4帖のサービスルームもあるので、使い方次第では3LDKのようにも、4LDKのようにも使えると思います。
    写真は東側から見た模型ですが、手前側の壁の方がEの部屋になります。
    窓がいくつかありますが、サービスルームにも窓がついています。

    1. 東側にある部屋はEになります。こちらは1...
  11. 最上階の5階だけ、各部屋が他のフロアと間取りを変えて設計してあるということで、写真は上層階のアップです。
    Hは61㎡ながら3LDKの間取りを採用しており、部屋の中の廊下が少なく、LDKから全ての部屋にアクセスできるようになっていました。
    Iは44㎡ながら2LDK、Jは63㎡で3LDKとなっています。
    Kはルーフバルコニーが設定されている上で71㎡の3LDKに設計されていました。
    ルーフバルコニーはKだけにしかありませんので、つまりこのマンションの中で一部屋だけとなります。

    1. 最上階の5階だけ、各部屋が他のフロアと間...
  12. 注意点として、このマンション借地権になるのです。所有権ではないということ。
    池上周辺は寺院が今でも多いのですが、それらはやはり便利な場所にあるそうです。
    このマンションもお寺が持っている土地になるそうですが、土地を他に譲ることができない場合にあるケースなのだそうです。
    その為に販売価格が安くなるのだそうです。
    ただ代わりに、管理費の方に、土地の所有者に対して払う地代が含まれるそうです。つまり、少し管理費が上乗せされているということになるそうです。
    例えば、Aの部屋の管理費修繕積立費は、管理費が17800円、修繕積立金が6850円、敷地賃料が20680円、更新料積立金が1330円で、合計で46660円となります。
    一番広いEの部屋が49990円である一方で、一番狭いGの部屋は25670円となっています。
    この毎月の管理費修繕積立費などについては、他のマンションと比べて確かにいくらかは高いのですが、すごく高いかと言われると、自分はそうは思いませんでした。
    マンション自体の価格が意外と低いので、ローンを組んで毎月支払っていく金額は、同じクラスのマンションと、実はあまり変わらないのではないでしょうか。

  13. 一応このマンションの借地権について、細かく書いておこうと思います。
    こちらの借地権は「普通借地権」になるそうです。
    所有権ではないので、途中で地主から土地を返せと言われたりするとマンションはどうなるのだろうかと思ったのですが、普通借地権では、地主側から更新時の拒絶はできないということで、基本的には永続性が保証されているのだそうです。
    (契約の更新は30年毎だそうです)
    ただ、契約の更新時には借地権更新料がかかることや、自分の買った部屋を売却する時には地主に売却承諾料を支払う必要があるそうです。(借地更新料に関しては毎年積立られていくとのことで、その分も管理費等に含まれるそうです)
    平成4年から始まった「定期借地権」の場合は、更新もありませんし最終的に更地にして戻す必要がありますが、「普通借地権」の場合には、そのようなことはないということでした。
    「普通借地権」であれば購入後に、賃貸で他の人に部屋を貸すことは法律上問題ではないとのことですし、また借地権のマンションは場所に恵まれていることが多いらしく、立地が良い割に比較的安価で購入できるマンションだと考えられそうです。

  14. 販売予定価格ですが、
    一番高い部屋はKの部屋で6890万円、それ以外はEの部屋が6360万円(4階)など、6千万円越えですが、他の部屋はほぼ5千万円代でした。
    また、FとGは3階のFが3790万円で一番高く、他は3千万円代で、1階のGは3千万円を切って、2990万円となっていました。
    この金額は第一期の状況なので、今後販売価格は変わるかもしれない、とも営業氏は話していました。

  15. このマンションを施工しているのは一建設株式会社になるのですが、この会社は飯田グループホールディングスの子会社になるそうで、その一建設株式会社のマンションのブランドに、プレシスシリーズがあるとのことでした。
    このシリーズが東京・神奈川で展開しているそうで、ほぼ同じ会社と組んで施工もしているので、部屋の内装などが同じものを使うようにできるので、コストを削減できるのだそうです。

    写真はドアや床などの色のサンプルです。
    基本的にこの写真にある2色とモデルルームで使われている色という、3種類の展開になっているそうです。

    1. このマンションを施工しているのは一建設株...
  16. それではモデルルームの中の写真を載せておきます。
    が、モデルルームに入る前の、鍵が自分は始めて見たシステムだったので、とても興味深かったです。
    この「プレシス池上アベニュー」の各住居のドアには、ハンズフリーの電子錠が採用され、車のように、鍵穴に鍵を入れて回さなくても、鍵を持っていればドアの横にあるボタンを押せば、解錠・施錠ができるのです。
    最近販売されている車にはこのようなシステムは多くありますが、住居用の鍵にもあればいいのに、と常々思っていたのですが、もう実際に使われているのですね。
    両手がふさがっている時に、ボタンを押せば鍵が開くというのは、やはり便利ですし、自分の住居のドア以外にも、この鍵でマンションの入り口のオートロックのドアも開く上に、宅配ボックスの鍵にもなるシステムだと聞いて、この利便性はかなり高いと感じました。

    1. それではモデルルームの中の写真を載せてお...
  17. 今度こそモデルルームの中の写真です。
    モデルルームはCの部屋で作られていました。(公式のHPでも間取りは見ることができます)
    写真はキッチンから玄関までです。
    色合いが良いのか、リビングキッチンを見て、2.4mの天井が高く感じて、広く感じました。

    1. 今度こそモデルルームの中の写真です。モデ...
  18. モデルルームは洋室2をつぶして広いリビングルームにしていたので、右手側の部屋が写らないようにして撮った写真です。
    キッチンからの景色はこれくらいになるはずです。

    1. モデルルームは洋室2をつぶして広いリビン...
  19. 映らないようにした右手側の洋室です。
    ここが個別の部屋になると広さは4帖半になるのですが、扉が引き戸になって収納できるようになっているので、特別に間取りを変えなくても、同じような印象になるはずです。

    1. 映らないようにした右手側の洋室です。ここ...
  20. ベランダです。
    広いベランダではないのですが、その分リビングを広くしているという印象でした。

    1. ベランダです。広いベランダではないのです...
  21. 使われているキッチンや洗面台、トイレなどは標準メーカーの物になっていました。
    キッチンはタカラスタンダードでした。

    1. 使われているキッチンや洗面台、トイレなど...
  22. トイレはTOTOが入っていました。
    トイレは普通ですね。

    1. トイレはTOTOが入っていました。トイレ...
  23. バスルームです。
    浴槽の上についているテレビはオプションだそうです。
    浴室乾燥機は標準で付いているとのことでした。

    1. バスルームです。浴槽の上についているテレ...
  24. 寝室使用になっていた洋室1です。
    6帖の部屋になるのですが、思ったよりも広く感じました。

    1. 寝室使用になっていた洋室1です。6帖の部...
  25. 洋室のクローゼットです。
    どの部屋のクローゼットも奥行きはあったので、収納力はあるように見えました。
    ただウォークインクローゼットと図面には表記されていたのですが、ウォークインと言うには少し狭いように感じました。

    1. 洋室のクローゼットです。どの部屋のクロー...
  26. 洋室3です。3階以下の部屋はサービスルームという表記になっています。
    机の前にある窓が、3階までは採光が取れない、という窓です。

    1. 洋室3です。3階以下の部屋はサービスルー...
  27. 最後に質問できる時間があったので、1LDKの部屋は投資用になるのでしょうか、と訊いてみました。
    1LDKの部屋が賃貸で出されるとなると、人の出入りが多くなるだろう考えて、そうなると少し不安に感じたからです。
    現状では投資用で購入している人はいないだろうということでした。
    このマンションは管理費が高いので、投資用には向かないだろうということでした。
    1LDKの部屋は日当たりがあまり良くないのですが、それでもこのマンションは都内へのアクセスが良いので、都内でこの広さがあるマンションだと考えるとやはり安いと思います。
    最初は自分が住むようで購入した人が、最終的に賃貸に出すということはあるだろうと思いました。

    1. 最後に質問できる時間があったので、1LD...
  28. 最終的な感想としては、マンションの立地も良いし、利便性も良い。建物のグレードは普通程度かとも思いますが、モデルルームはとても雰囲気も良く、全体的に良い印象でした。
    しかし、借地権というところがやはり引っ掛ってしまい、購入に関しては少し考えようかと考えています。
    借地権に関しては、営業氏がしっかりと説明してくださったので、個人的な印象は良かったですし、長い間住むとしても、いつかは他に販売したりするのだろうと考えると、借地権でもイイのかな、と思ったりもしました。
    権利に関して気にならない、という人も多いと思うので、そういう方には良いマンションだと思います。

    1. 最終的な感想としては、マンションの立地も...
  29. by 管理担当
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所在地: 東京都大田区池上4丁目706-1他(地番)
交通: 東急池上線 「池上」駅 徒歩8分
価格:4,870万円~6,890万円
間取:2LDK+2S・3LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。
専有面積:63.92m2~73.49m2
販売戸数/総戸数: 8戸 / 28戸

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