パークコート御影ザ　フォレストってどうですか？

上質な生活価値、私邸。
本当にそんなイメージのマンション。
エレベーターもプライベートレベル。
地下駐車場にはリングシャッター。
共用部分もモダンですね。
高級感がありひと味違います。
間取りも広くリッチ。
収納が少ない感じがします。

閑静な街の中にあるマンション。
静かな生活環境を求めている人に最適な立地だと思います。
最寄り駅は徒歩圏内なので車がなくても暮らしていけるのも魅力。
買い物はネットスーパーを利用すればいいのかな。
総戸数も少ないので、ご近所付き合いもきにしなくて良いのかなと思いました。

いい感じの低層マンションだなと思いました。落ち着きというか、高級感があるというか。
モデルルームの開放感が良いなと思います。外から見たよりずっと開放的な内部環境ですね。
3階なのに高層のような眺望が贅沢だと思います。
地下駐車場なんてホテルより立派ではないでしょうか。一応全世帯分はあるようなので、買い物は車で良いのではないでしょうか。
買い物が不便そうな感じなのかなと思いましたが、ライフ 御影店（約440m）とのことなので徒歩10分以内かと思われます。
森の見える低層マンション、価格を考えなければ理想的かもしれません。

https://www.31sumai.com/mfr/K1505/outline.html

パークコート御影ザ　フォレスト
所在地
兵庫県神戸市　東灘区住吉本町３丁目315番1（地番）
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交通
阪急電鉄神戸線「御影」駅　徒歩6分
東海道本線「住吉」駅　徒歩9分
総戸数
17戸（販売総戸数12戸、事業協力者戸数5戸含む）
入居時期
即入居可（諸手続き完了後）
構造・階数
鉄筋コンクリート造地上3階地下1階

共通概要
総戸数
17戸（販売総戸数12戸、事業協力者戸数5戸含む）
開発総面積
--
敷地面積
1,240.70㎡
建築面積
833.58㎡
延床面積
3,216.91㎡
竣工時期
2018年12月竣工済
入居時期
即入居可（諸手続き完了後）
構造・階数
鉄筋コンクリート造地上3階地下1階
分譲後の権利形態
敷地は共有、建物は区分所有
用途地域
第１種低層住居専用地域
建築確認番号
第BCJ17大建確048号（平成29年10月12日付）
区画整理法
--
土地権利／借地権種類
所有権
駐車場
総戸数 17戸 に対して 敷地内機械式 14台 敷地内平面 3台（内2台は来客用）
駐輪場
総戸数 17戸 に対して17台
バイク置場
総戸数 17戸 に対して2台
トランクルーム
総戸数 17戸 に対して17区画
施設・設備
内廊下　2住戸に１基のエレベーター　ディスポーザー　
管理形態
管理組合結成後管理会社へ委託
施工会社
株式会社熊谷組
管理会社
三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社
会社情報
＜売主＞
国土交通大臣（3）第7259号
（一社）不動産協会会員・（一社）不動産流通経営協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
三井不動産レジデンシャル株式会社
関西支店：大阪市中央区備後町4丁目1番3号　御堂筋三井ビル9階
共通概要備考
※本物件価格には建物に係る消費税率８％が適用となります。なお、本物件の引き渡し時期が２０１９年１０月１日以降となる場合は消費税率１０％が適用となります。詳しくは販売係員までお尋ねください。

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パークコート御影ザ　フォレスト

販売概要（第１期５次） ＜予告広告＞
販売予定時期：2019年8月下旬販売予定

予告広告
※本広告を行い取引を開始するまで、契約・予約受付・申込順位確保は一切できませんので予めご了承ください。
受付名称
一般
販売戸数
未定
予定販売価格
6000万円台～20000万円台（※1000万円単位）
予定最多販売価格帯
11000万円台（※1000万円単位）
最多販売価格帯
--
間取り
2LDK～3LDK
専有面積
68.21㎡～113.99㎡
バルコニー面積
--

>>63 買い替え検討中さん

総戸数17戸
地主5戸
販売12戸

今は5次だから1次につき1戸販売としたら販売済みは4戸で残り8戸ってことかな？

資産家も梅田都心にマンション買う時代だから御影でも高級マンションはなかなか売れない時代なんだな
少子高齢化で一等地に対する価値観が変わったな

不動産業界って長時間労働の激務の印象あるけどさすがに財閥系は違うな
17連休だからちゃんと働き方改革してる

https://www.31sumai.com/mfr/K1505/
パークコート御影ザ　フォレスト

インフォメーション
19.8.2
＜夏季休業のお知らせ＞まことに勝手ながら2019年8月6日（火）～2019年8月22日（木）は夏季休業期間とさせていただきます。あらかじめご了承ください。
19.6.14
モデルルームページを更新いたしました。
19.5.31
「お車でご来場の方へ」　現地レジデンシャルサロンには駐車場のご用意がございません。お手数ですが、周辺のコインパーキングをご利用ください。お帰りの際に駐車料金を精算させていただきます。

すごい連休ですね、売る側としても余裕を感じます。

着床制限付エレベーターって何だろうと思って調べました。
キーリーダーに鍵をかざして居住階にしか止まらないエレベーターってことなんですね。
デザインも環境もホテルっぽいというか。

駐車場もシャッター付きの屋内ですし、セキュリティ面もしっかりしてそうですね。
月々の管理費、修繕費もかなりの額なんだろうなと思います。

総戸数17戸で今も販売中とのことですが
価格が影響しているのでしょうか・・・。

高級住宅街なのかもしれませんが
一般サラリーマンには手が届かないのかも。

どのプランが販売中なのか、サイト上ではわからないのですが
価格を下げないで売り切る姿勢なのかもしれませんね。

マンションの外観がとてもおしゃれ。
周辺の静かな住宅街にも浮くこともなくぴったり。
間取りや設備内容はもちろん大切ですが
外観デザインも大事だなとつくづく思いました。
この距離なら駅までもちょうど良いかも。

帰りにシエリア芦屋浜町を見に行きました。
ついでに前にある サンクタスコート芦屋 とゆうマンションを見てオシャレすぎてびっくりしました。
御影も真っ白なマンションできればいいのに

外観見てみました。マンションではなく一般的な住宅のような雰囲気の外観ですね。
これの半分くらいの大きさだったら普通の家と間違えちゃいそうな。
こういったデザインなら確かに住宅街では浮かないような気がします。

駅まで行くルートって少々勾配があるようですが歩きやすさとかどうですか？
坂があるような場所だと徒歩6分位がちょうどいいのかもしれませんね。

住むには素晴らしい場所ですね。市況の影響で、割高感は否めないが、富裕層にはあまり関係ないのかな？JR住吉とか阪急御影まで何分とか日常的に電車通勤するような人が検討する物件ではないと思います。

総戸数１７戸と少ないのに、事業協力者戸数5戸とはびっくりなのに
竣工して約１年でまだ販売中とは、価格に無理があるように思います。
デザインは周辺にマッチしていておしゃれだけどそれだけでは難しいのかもしれないですね。

タワーマンションが増えていることもあって、マンションに住むのであれば
上階に住んでみたいなと思ってましたが、低層階でも十分満たされる条件ってありますね。
総戸数が少ないのも逆に魅力なのだと思います。
人付き合いに振り回されたくない人にぴったりな感じがしました。

竣工後もうすぐ1年が経とうとしているのですね。
でもこれから第二期ということなので、売れ残っているというのとは違うみたいです。
すでに販売された分で残っているのは2邸で、先着順で販売中。
第二期では戸数は未定で、10月下旬販売予定となっています。
どのような販売方針なのか素人にはわかりませんけど、なにか理由があるのだとは思います。
高額な物件でもあるので、実物を見てもらってから売るという方針なのかなと想像します。
室内だけでなく窓からの眺望も確認できるので、買う側にとって安心感があると思います。

売れ残っているのです。

竣工後1年過ぎています。
総戸数も17戸しかない中で現在も販売されているということは
普通は売れ残っているイメージしかない感じがします。
立地的に仕方ないのでしょうけれど、
間取りが広くてプラン内容が良くても
価格が高いのが売れにくい理由なのかなと思いました。

ここの場合、駅までもそれなりに近いところもいいんですけれどね…だからこそ、お値段もしてきてしまうわけで。
マンションとしてみた場合は
かなり暮らしやすそうな印象はすると思います。
お値段で、という理由が一番大きいかもしれないですね。

そうなんですか。高額でも売れるときは売れるものかと思っていました。買う人がいるんだなと。

間取りを見た感じでは収納が足りないような感じがしました。面積の割には広い部屋も少ない感じもします。

高さの理由は何でしょう？建物の質も良さそうですけど、土地が高かったりするのでしょうか。

神社と美術館の杜が庭のような立地は特別な感じもしますけど。

もしかしたら、周辺に利便施設がなくて不便だから値段に合わないとか。
こちらって、ロケーションに店の紹介などが掲載されていませんよね。
ここまでの値段を出すなら、便利な立地でないと売れないのではないでしょうか。

宅建知識に詳しい方、教えて下さい。
事業協力者５/１７の意味を。
等価交換や借地権マンションに比べ、どの程度「マイルド」なのでしょうか？

全く詳しくないので、85さんのご質問の回答をどなたかよろしくお願いいたします。
どういうことなのか、自分も知りたい気がします。

ここの魅力は緑が多くて閑静な環境なのに駅にも近い、そんなところでしょうか？
あとは、2邸に1基のエレベーターとか地下駐車場、エントランスやホールなどの贅沢な共用部とか、
開放感あるリッチな室内空間とか？

先着順受付が2戸ということは、10戸は売れたということなのかな。
高額な割にはそれだけ売れたとも考えられるのではと思います。

100平米以上の無駄な広さのマンションを売るのはやめた方がいい。
時代遅れも甚だしい。
今どきの富裕層はコンパクトだが機能的で買い物や移動が便利な生活しやすいマンションを好むものだよ。

>100平米以上の無駄な広さのマンションを売るのはやめた方がいい。
>時代遅れも甚だしい。
>今どきの富裕層はコンパクトだが機能的で買い物や移動が便利な生活しやすいマンションを好むものだよ。

そうなんですか。
間取りの広さの好みはそれぞれではあると思いますが
使用しない部屋があっても無駄ですし、考え物ですよね。
とても参考になりました。

ザ・・パークハウス芦屋川　１．２～３．３億（事業協力者７/30戸）を含め、
富裕層の方は、地権者の持分というものをあまり気にされないのでしょうか？

>>85　周辺住民さん
専門家じゃないので、間違っているかもしれませんが…

>>事業協力者５/１７
非分譲住戸、事業協力者住戸は、オーナーが売らずに保有して分譲賃貸などする住戸と考えています。

http://www.mysumi.jp/contents/41-2/

厄介なのは管理組合で規約変更をしたい時に、非分譲住戸、事業協力者住戸の人たちの賛成票（反対票）が必要なこと。オーナー側の意向で規約が変更になる危険性があるのかなと思っています。
事業協力者が住むことで「新しい入居者が入りずらいコミュニティがあるかもしれない」といえるようです。

>>85　 周辺住民さん
５/17ですと、もし５戸の事業協力者が分譲されずに所有され続けるとしたら、特別決議と言われるマンション規約を変えるような決議は難しいでしょう。議決権の３/４に達しませんので。しかし、事業協力者と購入者が完全に相反するような決議があればの話ですね。

言い換えれば、当初の管理規約にもし事業協力者に有利な内容があっても、変えられないということです。

大阪府池田市の建替物件（ブランシエラ池田石澄）のような、建替の場合とは性質が異なるかもしれませんが、「もとから持っていた人」と「新規購入者」の間でなんらかの優劣が生じるという懸念はないのでしょうか？
また、等価交換物件の例のように、旧地権者の方が広面積の部屋を所有され、新購入者に対して総会議決権に大きな差があるというような懸念はないのでしょうか？
そのような議決が行われる議事があるのかどうかも含め、どなたか、お教え頂ければ幸いです・

最寄り駅まで徒歩６分。
どのプランも各部屋が広めに設計されていて使い勝手よさそう。
ただ、気になるのは部屋の広さと比べて収納スペースが少し狭いところかもしれません。
収納スペースが少ないと、逆に収納家具を使用することとなり
せっかくの部屋の広さが狭くなるのかなと感じました。

東京のとある物件で東急不動産(ブランズ)が建替えを受託して、約１/３が地権者住戸の物件があります。ここは１戸の議決権が、その専有面積割合で異なっています。つまり、広い目の住戸の多い地権者に有利な議決権の方式を取っていますが、実際に議決するときはパソコンで計算する必要があるとか、面倒ですよね。しかし、地権者が一致団結すれば１/２になるぐらいですから無視できない規則とおもいます。

９５番さん　参考になります。ありがとうございます。　９３番より

>>96 周辺住民さん
ブランシエラもそういう物件だったんですか？長期間売れない原因の１つなのでしょうか？
因みに東京の物件では、自治会費が当初全戸徴収予定でしたが、総会で戸別となりました。それを見た限り地権者が自由気ままにできる訳でもありません。

ブランシエラは駅距離問題が１番では？
自治会費は通常、管理組合管理費会計とは別会計なので、（管理関係云々というより）
修正されて当然の案件では？

ちくしょー
地権者は本当にうっとおしいなあ。

修正　管理関係→権利関係

>>100 周辺住民さん
当初管理費から一括引き落としの予定と聞いていたので、管理費の一部かなと勘違いしていました。

マンション居住者の中には町内会費を払いたくない（町内会に加入したくない）人いて当然では。（中には町内みこしの奉納金管理費から支払ってるマンションもあるみたいですが）
考え方いろいろかも。

町内会費ぐらい普通に払えば済む話だから、そんなことで近所に迷惑をかけたり揉めたりしてまで払いたくない人なんて、こんな場所でいるかな？
この辺りはだんじり寄付金は大抵皆払ってると思う。

町内会費ぐらいとか思うけど、金持ちほど細かいお金には超ガメツイものだ。

町内会費ってマンションによっては管理費に入っているところもあるのでは？
自分の所は半ば強制的に管理費に組み込まれています。
町内会費を払いたくないという気持ちもわかりますが、それほどの額じゃありませんし、地域のお祭りや催し物などがある地域は特に、
必要だと思います。
周辺住民との兼ね合いもありますから、拒否するよりも払った方が身のためですよ

身のためですよって、みかじめ料みたい。
払わなかったらドンパチやられるのかな。

大きい祭りがある地区ってこういうのがあるので大変なんですよね…。
人（手伝い要員）を出せと言われないだけマシなこともあったりして。
と思いながら物件概要を見てみたら月額 36,000円～59,100円とありました。
さすがに億ションは管理費も高い…。その割に修繕費が月額 13,640円～22,410円で
アンバランスのような気もちょっとします。
ちなみに町内会費っていくら位なんでしょうか。

>>107 匿名さん
アートワークが意外と金食うよ。
定期的にプロの芸術家にアレンジしてもらうからね。
修繕積立金は、修繕積立基金（一括）で２百万円取られて初回の大改修（15年後）にあてられるから、初めのうちは安い。
でも、そのうち、今の３倍くらいにはなるだろうね。

町内会費は月千円くらいだろうな。

物件価格が高額なのは納得ですが、管理費がそれほど高いとは。内訳を知りたいものです。ひとつは108さんの言われるアート、もうひとつはエレベーターでしょうか。3基もありますので。あとは駐車場かな。植栽もありますしね。竣工写真ではまだ植栽が小さくて思ったより地味な感じの外観でしたが、内装はゴージャスな感じです。間取りがちょっとどうかなと思う点が多々ありますが、落ち着いた大人の生活の場という感じがします。

あと管理費が高くつくのは、内廊下の空調関係の電気代。
空間の容積が結構あって、24時間稼働している。
それから、埃まみれのアートホールでは格好がつかないから、共用スペースは毎日清掃するんではないかな。

空調でも、冷暖房効かせているとより高くなるとは聞きます。
送風だけだとそこまでにはならないとも聞きますが…うまい具合にやっていけるといいですね。
空気が滞らないようにしていくために
内廊下の場合は空調がつけられているのでしょう。
内廊下はやはり高級感があるので、
それを決め手にされている方は多いかと思います。

物件価格が高いのはもちろんそうなのですが
総戸数が少ないかなり小規模マンションなので
管理費や修繕積立はどんどん高くなっていくことが考えられます。
そこまで維持していくのに費用がかかるのであれば
戸建住宅を検討することもできるのかなと思いました。