パークコート御影ザ　フォレストってどうですか？

御影にパークホームズ御影ができますね。
こっちは少し安いのかな。

パークコートを冠するに相応しい建物であれば、値段は不当とは思いません。そうでなければザハウスの中古の方がよいですね。

しかし値段が高いですね。
今は買い時ではないみたいです。
オリンピック後かな。

オリンピックあともここらは下がらないそうですよ。
本当です。義弟が野村不動産なので言ってました。

新築はね。
売り手の原価都合で供給数と価格設定を調整してるから。

でも中古の価格はついてきてないでしょ。差は開くばかり。外れた価格の在庫はだぶつく一方。

普通に考えたら、5年後新築が大きく下がって、中古が現状維持ってところでしょ。

バカ高い値段で売り切れるのは駅前などの立地ぐらい。
相場無視して老人の金持ちが買ってくれるから。
それでも夙川とかなら売れるけど、塚口は全く売れないから駅次第。

駅力あって好立地でも駅近以外は全くもって厳しい。苦楽園のプラウドもいまだ完売せず。駅遠のシエリア夙川や緑ケ岡も全くダメ。グランドメゾンはなんとか売れた。

さて、ここはどうかな。

三田の方が街が綺麗に感じるけど、三田は嫌だ、下町も嫌だ、ビル群も嫌だ、海沿いは潮風が嫌だ、人口島浸水するから嫌だ、山登りも嫌だを全て満たしてくれる街

リセールをするかもしれないことを考えて、買う人もいます。

>>でも中古の価格はついてきてないでしょ。
住み始めたらとたんに10％はオフになると聞くので、土地価格が上昇しない限り、中古マンションの価値が上がるのは難しいのかと思っています。あとは土地の価値が「下がらない」のが理想的なのかな。

小学校や中学校に囲まれた場所で、私立の幼稚園や小学校もあって土地の価値としては下がりにくいエリアなのかと感じました。有名な灘中学校、灘高校も近いです。私立中、私立高に通っている人が近隣に住みたいならここもアリかな。

≫でも中古の価格はついてきてないでしょ。差は開くばかり。外れた価格の在庫はだぶつく一方。

ここのすぐ横、築42年の1970年代ヴィンテージ感こてこてハイツが3000万超えで出てます。当時の方はいくらで買ったんでしょうね？

外観完成予想図に見とれてしまいました。こんな感じだと古くなってもかえって雰囲気が出てくる感じではないかなあ。となると価格もそんなに安くはならない気もします。何となくそう思うだけですけど。
価格はすごいですね。最多価格帯が10000万円台となっています。今どき需要があるのかななんて思いましたが、意外に買える人っていうのもたくさんいらっしゃるのだろうなと思ったりもします。
マンション自体も緑に囲まれていて、リビングからは美術館の緑が見えるなんて、想像しただけで素敵だなと思いましたが、西向きなのですね。

ここを購入するのだったら、ワコーレ住吉オーナーズレジデンス方が良いと思います。

>>33 マンション検討中さん
それは違いますね。

ここと比較するなら、ファインレジデンス住吉山手。
ワコーレ住吉と比べるのははあり得ないわ?
というかファインの方がここと比較されて気の毒なのかも。

古くなっても価値のある家って、周辺環境がいいわけですし、仕様や設計も長期間使えるものを使っているわけなので、少し高級でもがんばって購入するのも一つの手なのかとも思います。
ただ、やはり高級なのは確か。
3LDKだと1億以上しますから、住んだら価値が下がっていくのはショックに思います。

ワコーレは和田興産でしたっけ？ファインレジデンスはどのディベロッパーでしたでしょうか。レジデンシャルサロンと現地が違うので、現地をしっかり見なくちゃいけないかなと思います。隣が美術館や神社なのは静かでよさそうと思います。

こちらの物件は敷地いっぱいに立ててびっくりしました。もうちょっと余裕を持たせた方が良かったと思います。ファインの方がゆとりを持って建てられてるので、デザインはファインかな。
中身は知りません

ファインは中身はダメダメだよ。

エントランスぐらいで、中は安っぽいタイル使って逆効果だし、びっくりするぐらい安っぽい吹き付けも多い。

狭い敷地に集め込んで閉じた空間にしてるから、外廊下から大半の住戸の玄関や寝室が丸見えで、プライバシー間のかけらもない。寝室でセックスしたら全戸に響き渡るわ。

電車や戸建ても密接してて、高額低層レジであれはきつい。

阪神間阪急沿線は野村か積水、JR以南はワコーレだけじゃない？都心と違って、高すぎて誰もついてこれないし、その割に煩いからコスカがえると見向きもされない。

ここは一般層無視だけど、環境と品質は良さそうだから売れるんじゃない？パークハウスの方はむしろ中途半端で辛そうだけど。

何気にここより下の介護付き老人ホームが良さそう。

この口コミはワコーレの営業マンが盛んに書き込みしてますね。

総戸数17戸の小規模マンション。
立地から考えると相当な価格帯なのかなと思います。
今は１期5次販売中とのこと、
もう入居は始まる頃ですが、どれくらい売れているのでしょうか。

事業協力者戸数5戸を含むとあるので、販売されるのは実質12戸となるようです。１期5次となると、12戸程度なので完売していてもおかしくない戸数だと思うんですが、ほんの数戸とかもしかして1戸とか、少ない戸数を分けて販売しているのかもしれませんね。かなり高額な物件だと思われるので、丁寧に一戸ずつ売っていってもいいのかなと思います。ただ、2019年4月上旬入居予定とあるので、もう入居も始まっていると思われます。

ＧＷ前の夜に前を通ったけど、1件も電気ついてなかったですよ。
まだ誰も住んでないんでしょうか。。。

１００㎡超えるプランが多く、
かなり広い間取りでゆったりと過ごせそうでいいなと思います。
周辺環境も静かで、老後もゆっくり過ごせそうで
予算に余裕があるのであれば、ぜひとも住みたい物件のひとつです。

公式ホームページに、マンションの設備や構造面についての記載が特にありませんでした。
グレードが高めに作られていますので、
設備についても、標準で相応のものがついているのでしょうか。
構造については、
スラブ厚などは、少なくともモデルルームに行けば
教えてくれるものですよね？

もう既に出来上がっている状態なので、細かい工法云々というよりは、直接見てくださいというスタンスなのかもしれません。この手のマンションですので、しっかりと作っているという風には思われます。行けばクオリティブックが貰えるので、それで数値を確認するといいでしょう。かなり細かく数値があるので便利ですよ。

共用部のデザインはシックな印象で落ち着いていますね。ライトが少し暗いように思うのですが、これはセキュリティ上は大丈夫なのでしょうか？
間取りの平米数としてはかなり広めになっているので、ゆったりとした暮らしができることはうらやましいです。
この広さのタイプを購入される方は、富裕層世帯になってくるのかしら。
夫婦二人暮らしだとしたらもったいないくらいの広さで良いですね

パークハウス物件で実績もあるため安心して購入出来そうですが
１７戸しかない物件って小規模過ぎるでしょう。

昨年に完成しているのに、第１期５次販売開始って
完成してからの販売だったのでしょうか?
価格から考えても、かなり苦戦しているのかなと思いました。

学区が悪いかな。私学の親御さんなら問題なしだけど、ただ売却時に学区の影響で数割引き査定となってしまう。北小エリアでこの内容なら即完売だわ。

学区かどのように悪いのか教えてください。

>>49
>>学区が悪いかな。
私も気になりました。どのように悪いんでしょう？

学区は小学校ですか？もし気になっているなら、私立の甲南学園もあります。こちらはどうでしょう？

http://www.konan-es.ed.jp/

男女共学で1クラス30人ほど、小学校から中学校への内部進学、中学校から高校も内部進学。大学は、東京大学進学者もいるみたいです。関西だと、京都大学、大阪大学、神戸大学、同志社、立命館などありますが、甲南大学や甲南女子大学進学者もいるので、わざわざ小学校私立にしなくてもと考えちゃいます。

学区の影響で数割引き査定、なんてこともあるんでしょうか。
学校の評判も年々変化していくと思われるので、マンションにはそんなに影響しないものと思っていましたが。
ただ、マンションに住む家族にはお子さんがいない場合やもう成長して大きくなられている場合もあるので、
一概に影響があるとも言えない気がします。
最寄り駅徒歩6分ですから需要もそれなりにあるでしょうし。
とは思いましたが、価格がけた外れなので、住民層が違うかなと思います。
お子さんもも私立とかが多くなるんじゃないでしょうか。

完成して半年経つのにまだ未販売住戸があったんか


https://www.31sumai.com/mfr/K1505/outline.html
パークコート御影ザ　フォレスト

販売概要（第１期５次） ＜予告広告＞
販売予定時期：2019年7月中旬販売予定

予告広告
※本広告を行い取引を開始するまで、契約・予約受付・申込順位確保は一切できませんので予めご了承ください。
受付名称
一般
販売戸数
未定
予定販売価格
7900万円台～21700万円台（※100万円単位）
予定最多販売価格帯
13200万円台（※100万円単位）
間取り
2LDK～3LDK
専有面積
68.21㎡～113.99㎡
バルコニー面積
--

売れ残りましたね。
17戸しかないのに売れ残るとなると、リセールは期待出来なく、購入後永住する覚悟で管理費を払い続けられることが条件でしょう。月５-７万か…羨ましいです。

>>48 匿名さん
パークコートなので三井の物件ですね。

ここは焦らずゆっくり売っていくんでしょうね。
こんなとこ他に無いもんね。。駅も近いのにこの風情。香雪美術館のコレクションが離れのわが家気分で楽しめて、春になれば弓弦羽神社の桜もきれい。山幹の並木道から車のアプローチも気持ちよさそう。
安売りしたらもったいない。
もっと意匠も凝らせば良かったんじゃないかと思う位。

ま、うちは買えないけどねww

パークコート御影ザ・フォレストとザ・パークハウス芦屋レジデンスとザ・パークハウス芦屋川の3つで悩んでます。
周辺が高級住宅地という環境の良さ、阪急神戸線の駅までの近さ＆JR駅も使えるという点が気に入っていますが、この3つを比較した場合、みなさんならどこを選びますか？
芦屋のほうが住所的にいいものの、阪急芦屋川周辺はなにも無いので、意外と御影駅周辺のほうが住みやすいかと思ったり。

ちなみに子供はいないので学区は全く気にしません。

>>57 マンション検討中さん
知らんがな、
自分で考えや。

57さんの迷う気持ちわかるような気がします。
どこがいいのか気になります。
それぞれの特徴とか環境とか良い点とそうでない点とあげていくとわかりやすいのかなとは思うのですが、
素人だとなかなかそうもいかないところってあると思うんです。
行ってみた印象とか相性とかもあるだろうし。
とりあえずは全部実際に見に行ってみてどう感じるかを知るだけでも絞れてくる気がします。
一回だけでなく複数回行くといいんだと思います。
住所の地名が良くても街との相性とか自分に合う合わないっていうのもあると思うんです。

実際、その３つのマンションは同時に比較している人が多そう。

やはりパークコート御影ザフォレストの強みは香雪美術館の隣ってことじゃない？
私は美大卒だから美術館の近所には常々住んでみたいと思っていたし、美術館の隣って最強の立地だと思う。
インテリ文化人（＝高所得者）が集うから、周辺環境も自然と洗練されていくしね。

>>60
>>ｖインテリ文化人（＝高所得者）が集うから、
否定させてください。今、高所得者住宅に住んでいますが、高所得者が必ずしもインテリ文化人ではないです。
公務員、学芸員、図書館司書は高所得者ではなく一般的な収入です。
高所得者の＊＊率の高さ……。自営業、水商売、ギャンブル系が混ざるとちょっとしたカオスです。

とはいえ、高所得が得られる＝努力をしているわけなので、買える余裕がある方はステータスのある方と思います。お金に余裕があるとぎすぎすしなくていいですから。

ワコーレ住吉オーナーズレジデンスの方が駅からも近いし、日々の生活をするのに、美術館は必要ありませんし、買い物等の利便性の方が重要だと思います。価格面を含め、ワコーレ住吉オーナーズレジデンスに軍配が上がると思います。

>>62
そもそもパークコート御影ザ フォレストに興味がある富裕層は、ワコーレなんとかっていう庶民向けのマンションを比較対象としていないと思うけど。

上質な生活価値、私邸。
本当にそんなイメージのマンション。
エレベーターもプライベートレベル。
地下駐車場にはリングシャッター。
共用部分もモダンですね。
高級感がありひと味違います。
間取りも広くリッチ。
収納が少ない感じがします。

閑静な街の中にあるマンション。
静かな生活環境を求めている人に最適な立地だと思います。
最寄り駅は徒歩圏内なので車がなくても暮らしていけるのも魅力。
買い物はネットスーパーを利用すればいいのかな。
総戸数も少ないので、ご近所付き合いもきにしなくて良いのかなと思いました。

いい感じの低層マンションだなと思いました。落ち着きというか、高級感があるというか。
モデルルームの開放感が良いなと思います。外から見たよりずっと開放的な内部環境ですね。
3階なのに高層のような眺望が贅沢だと思います。
地下駐車場なんてホテルより立派ではないでしょうか。一応全世帯分はあるようなので、買い物は車で良いのではないでしょうか。
買い物が不便そうな感じなのかなと思いましたが、ライフ 御影店（約440m）とのことなので徒歩10分以内かと思われます。
森の見える低層マンション、価格を考えなければ理想的かもしれません。

https://www.31sumai.com/mfr/K1505/outline.html

パークコート御影ザ　フォレスト
所在地
兵庫県神戸市　東灘区住吉本町３丁目315番1（地番）
物件所在地をGoogle Mapで見る
交通
阪急電鉄神戸線「御影」駅　徒歩6分
東海道本線「住吉」駅　徒歩9分
総戸数
17戸（販売総戸数12戸、事業協力者戸数5戸含む）
入居時期
即入居可（諸手続き完了後）
構造・階数
鉄筋コンクリート造地上3階地下1階

共通概要
総戸数
17戸（販売総戸数12戸、事業協力者戸数5戸含む）
開発総面積
--
敷地面積
1,240.70㎡
建築面積
833.58㎡
延床面積
3,216.91㎡
竣工時期
2018年12月竣工済
入居時期
即入居可（諸手続き完了後）
構造・階数
鉄筋コンクリート造地上3階地下1階
分譲後の権利形態
敷地は共有、建物は区分所有
用途地域
第１種低層住居専用地域
建築確認番号
第BCJ17大建確048号（平成29年10月12日付）
区画整理法
--
土地権利／借地権種類
所有権
駐車場
総戸数 17戸 に対して 敷地内機械式 14台 敷地内平面 3台（内2台は来客用）
駐輪場
総戸数 17戸 に対して17台
バイク置場
総戸数 17戸 に対して2台
トランクルーム
総戸数 17戸 に対して17区画
施設・設備
内廊下　2住戸に１基のエレベーター　ディスポーザー　
管理形態
管理組合結成後管理会社へ委託
施工会社
株式会社熊谷組
管理会社
三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社
会社情報
＜売主＞
国土交通大臣（3）第7259号
（一社）不動産協会会員・（一社）不動産流通経営協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
三井不動産レジデンシャル株式会社
関西支店：大阪市中央区備後町4丁目1番3号　御堂筋三井ビル9階
共通概要備考
※本物件価格には建物に係る消費税率８％が適用となります。なお、本物件の引き渡し時期が２０１９年１０月１日以降となる場合は消費税率１０％が適用となります。詳しくは販売係員までお尋ねください。

https://www.31sumai.com/mfr/K1505/outline.html

パークコート御影ザ　フォレスト

販売概要（第１期５次） ＜予告広告＞
販売予定時期：2019年8月下旬販売予定

予告広告
※本広告を行い取引を開始するまで、契約・予約受付・申込順位確保は一切できませんので予めご了承ください。
受付名称
一般
販売戸数
未定
予定販売価格
6000万円台～20000万円台（※1000万円単位）
予定最多販売価格帯
11000万円台（※1000万円単位）
最多販売価格帯
--
間取り
2LDK～3LDK
専有面積
68.21㎡～113.99㎡
バルコニー面積
--

>>63 買い替え検討中さん

総戸数17戸
地主5戸
販売12戸

今は5次だから1次につき1戸販売としたら販売済みは4戸で残り8戸ってことかな？

資産家も梅田都心にマンション買う時代だから御影でも高級マンションはなかなか売れない時代なんだな
少子高齢化で一等地に対する価値観が変わったな

不動産業界って長時間労働の激務の印象あるけどさすがに財閥系は違うな
17連休だからちゃんと働き方改革してる

https://www.31sumai.com/mfr/K1505/
パークコート御影ザ　フォレスト

インフォメーション
19.8.2
＜夏季休業のお知らせ＞まことに勝手ながら2019年8月6日（火）～2019年8月22日（木）は夏季休業期間とさせていただきます。あらかじめご了承ください。
19.6.14
モデルルームページを更新いたしました。
19.5.31
「お車でご来場の方へ」　現地レジデンシャルサロンには駐車場のご用意がございません。お手数ですが、周辺のコインパーキングをご利用ください。お帰りの際に駐車料金を精算させていただきます。

すごい連休ですね、売る側としても余裕を感じます。

着床制限付エレベーターって何だろうと思って調べました。
キーリーダーに鍵をかざして居住階にしか止まらないエレベーターってことなんですね。
デザインも環境もホテルっぽいというか。

駐車場もシャッター付きの屋内ですし、セキュリティ面もしっかりしてそうですね。
月々の管理費、修繕費もかなりの額なんだろうなと思います。

総戸数17戸で今も販売中とのことですが
価格が影響しているのでしょうか・・・。

高級住宅街なのかもしれませんが
一般サラリーマンには手が届かないのかも。

どのプランが販売中なのか、サイト上ではわからないのですが
価格を下げないで売り切る姿勢なのかもしれませんね。

マンションの外観がとてもおしゃれ。
周辺の静かな住宅街にも浮くこともなくぴったり。
間取りや設備内容はもちろん大切ですが
外観デザインも大事だなとつくづく思いました。
この距離なら駅までもちょうど良いかも。

帰りにシエリア芦屋浜町を見に行きました。
ついでに前にある サンクタスコート芦屋 とゆうマンションを見てオシャレすぎてびっくりしました。
御影も真っ白なマンションできればいいのに

外観見てみました。マンションではなく一般的な住宅のような雰囲気の外観ですね。
これの半分くらいの大きさだったら普通の家と間違えちゃいそうな。
こういったデザインなら確かに住宅街では浮かないような気がします。

駅まで行くルートって少々勾配があるようですが歩きやすさとかどうですか？
坂があるような場所だと徒歩6分位がちょうどいいのかもしれませんね。

住むには素晴らしい場所ですね。市況の影響で、割高感は否めないが、富裕層にはあまり関係ないのかな？JR住吉とか阪急御影まで何分とか日常的に電車通勤するような人が検討する物件ではないと思います。

総戸数１７戸と少ないのに、事業協力者戸数5戸とはびっくりなのに
竣工して約１年でまだ販売中とは、価格に無理があるように思います。
デザインは周辺にマッチしていておしゃれだけどそれだけでは難しいのかもしれないですね。

タワーマンションが増えていることもあって、マンションに住むのであれば
上階に住んでみたいなと思ってましたが、低層階でも十分満たされる条件ってありますね。
総戸数が少ないのも逆に魅力なのだと思います。
人付き合いに振り回されたくない人にぴったりな感じがしました。

竣工後もうすぐ1年が経とうとしているのですね。
でもこれから第二期ということなので、売れ残っているというのとは違うみたいです。
すでに販売された分で残っているのは2邸で、先着順で販売中。
第二期では戸数は未定で、10月下旬販売予定となっています。
どのような販売方針なのか素人にはわかりませんけど、なにか理由があるのだとは思います。
高額な物件でもあるので、実物を見てもらってから売るという方針なのかなと想像します。
室内だけでなく窓からの眺望も確認できるので、買う側にとって安心感があると思います。

売れ残っているのです。

竣工後1年過ぎています。
総戸数も17戸しかない中で現在も販売されているということは
普通は売れ残っているイメージしかない感じがします。
立地的に仕方ないのでしょうけれど、
間取りが広くてプラン内容が良くても
価格が高いのが売れにくい理由なのかなと思いました。

ここの場合、駅までもそれなりに近いところもいいんですけれどね…だからこそ、お値段もしてきてしまうわけで。
マンションとしてみた場合は
かなり暮らしやすそうな印象はすると思います。
お値段で、という理由が一番大きいかもしれないですね。

そうなんですか。高額でも売れるときは売れるものかと思っていました。買う人がいるんだなと。

間取りを見た感じでは収納が足りないような感じがしました。面積の割には広い部屋も少ない感じもします。

高さの理由は何でしょう？建物の質も良さそうですけど、土地が高かったりするのでしょうか。

神社と美術館の杜が庭のような立地は特別な感じもしますけど。

もしかしたら、周辺に利便施設がなくて不便だから値段に合わないとか。
こちらって、ロケーションに店の紹介などが掲載されていませんよね。
ここまでの値段を出すなら、便利な立地でないと売れないのではないでしょうか。

宅建知識に詳しい方、教えて下さい。
事業協力者５/１７の意味を。
等価交換や借地権マンションに比べ、どの程度「マイルド」なのでしょうか？

全く詳しくないので、85さんのご質問の回答をどなたかよろしくお願いいたします。
どういうことなのか、自分も知りたい気がします。

ここの魅力は緑が多くて閑静な環境なのに駅にも近い、そんなところでしょうか？
あとは、2邸に1基のエレベーターとか地下駐車場、エントランスやホールなどの贅沢な共用部とか、
開放感あるリッチな室内空間とか？

先着順受付が2戸ということは、10戸は売れたということなのかな。
高額な割にはそれだけ売れたとも考えられるのではと思います。

100平米以上の無駄な広さのマンションを売るのはやめた方がいい。
時代遅れも甚だしい。
今どきの富裕層はコンパクトだが機能的で買い物や移動が便利な生活しやすいマンションを好むものだよ。

>100平米以上の無駄な広さのマンションを売るのはやめた方がいい。
>時代遅れも甚だしい。
>今どきの富裕層はコンパクトだが機能的で買い物や移動が便利な生活しやすいマンションを好むものだよ。

そうなんですか。
間取りの広さの好みはそれぞれではあると思いますが
使用しない部屋があっても無駄ですし、考え物ですよね。
とても参考になりました。

ザ・・パークハウス芦屋川　１．２～３．３億（事業協力者７/30戸）を含め、
富裕層の方は、地権者の持分というものをあまり気にされないのでしょうか？

>>85　周辺住民さん
専門家じゃないので、間違っているかもしれませんが…

>>事業協力者５/１７
非分譲住戸、事業協力者住戸は、オーナーが売らずに保有して分譲賃貸などする住戸と考えています。

http://www.mysumi.jp/contents/41-2/

厄介なのは管理組合で規約変更をしたい時に、非分譲住戸、事業協力者住戸の人たちの賛成票（反対票）が必要なこと。オーナー側の意向で規約が変更になる危険性があるのかなと思っています。
事業協力者が住むことで「新しい入居者が入りずらいコミュニティがあるかもしれない」といえるようです。

>>85　 周辺住民さん
５/17ですと、もし５戸の事業協力者が分譲されずに所有され続けるとしたら、特別決議と言われるマンション規約を変えるような決議は難しいでしょう。議決権の３/４に達しませんので。しかし、事業協力者と購入者が完全に相反するような決議があればの話ですね。

言い換えれば、当初の管理規約にもし事業協力者に有利な内容があっても、変えられないということです。

大阪府池田市の建替物件（ブランシエラ池田石澄）のような、建替の場合とは性質が異なるかもしれませんが、「もとから持っていた人」と「新規購入者」の間でなんらかの優劣が生じるという懸念はないのでしょうか？
また、等価交換物件の例のように、旧地権者の方が広面積の部屋を所有され、新購入者に対して総会議決権に大きな差があるというような懸念はないのでしょうか？
そのような議決が行われる議事があるのかどうかも含め、どなたか、お教え頂ければ幸いです・

最寄り駅まで徒歩６分。
どのプランも各部屋が広めに設計されていて使い勝手よさそう。
ただ、気になるのは部屋の広さと比べて収納スペースが少し狭いところかもしれません。
収納スペースが少ないと、逆に収納家具を使用することとなり
せっかくの部屋の広さが狭くなるのかなと感じました。

東京のとある物件で東急不動産(ブランズ)が建替えを受託して、約１/３が地権者住戸の物件があります。ここは１戸の議決権が、その専有面積割合で異なっています。つまり、広い目の住戸の多い地権者に有利な議決権の方式を取っていますが、実際に議決するときはパソコンで計算する必要があるとか、面倒ですよね。しかし、地権者が一致団結すれば１/２になるぐらいですから無視できない規則とおもいます。

９５番さん　参考になります。ありがとうございます。　９３番より

>>96 周辺住民さん
ブランシエラもそういう物件だったんですか？長期間売れない原因の１つなのでしょうか？
因みに東京の物件では、自治会費が当初全戸徴収予定でしたが、総会で戸別となりました。それを見た限り地権者が自由気ままにできる訳でもありません。

ブランシエラは駅距離問題が１番では？
自治会費は通常、管理組合管理費会計とは別会計なので、（管理関係云々というより）
修正されて当然の案件では？

ちくしょー
地権者は本当にうっとおしいなあ。

修正　管理関係→権利関係

>>100 周辺住民さん
当初管理費から一括引き落としの予定と聞いていたので、管理費の一部かなと勘違いしていました。

マンション居住者の中には町内会費を払いたくない（町内会に加入したくない）人いて当然では。（中には町内みこしの奉納金管理費から支払ってるマンションもあるみたいですが）
考え方いろいろかも。

町内会費ぐらい普通に払えば済む話だから、そんなことで近所に迷惑をかけたり揉めたりしてまで払いたくない人なんて、こんな場所でいるかな？
この辺りはだんじり寄付金は大抵皆払ってると思う。

町内会費ぐらいとか思うけど、金持ちほど細かいお金には超ガメツイものだ。

町内会費ってマンションによっては管理費に入っているところもあるのでは？
自分の所は半ば強制的に管理費に組み込まれています。
町内会費を払いたくないという気持ちもわかりますが、それほどの額じゃありませんし、地域のお祭りや催し物などがある地域は特に、
必要だと思います。
周辺住民との兼ね合いもありますから、拒否するよりも払った方が身のためですよ

身のためですよって、みかじめ料みたい。
払わなかったらドンパチやられるのかな。

大きい祭りがある地区ってこういうのがあるので大変なんですよね…。
人（手伝い要員）を出せと言われないだけマシなこともあったりして。
と思いながら物件概要を見てみたら月額 36,000円～59,100円とありました。
さすがに億ションは管理費も高い…。その割に修繕費が月額 13,640円～22,410円で
アンバランスのような気もちょっとします。
ちなみに町内会費っていくら位なんでしょうか。

>>107 匿名さん
アートワークが意外と金食うよ。
定期的にプロの芸術家にアレンジしてもらうからね。
修繕積立金は、修繕積立基金（一括）で２百万円取られて初回の大改修（15年後）にあてられるから、初めのうちは安い。
でも、そのうち、今の３倍くらいにはなるだろうね。

町内会費は月千円くらいだろうな。

物件価格が高額なのは納得ですが、管理費がそれほど高いとは。内訳を知りたいものです。ひとつは108さんの言われるアート、もうひとつはエレベーターでしょうか。3基もありますので。あとは駐車場かな。植栽もありますしね。竣工写真ではまだ植栽が小さくて思ったより地味な感じの外観でしたが、内装はゴージャスな感じです。間取りがちょっとどうかなと思う点が多々ありますが、落ち着いた大人の生活の場という感じがします。

あと管理費が高くつくのは、内廊下の空調関係の電気代。
空間の容積が結構あって、24時間稼働している。
それから、埃まみれのアートホールでは格好がつかないから、共用スペースは毎日清掃するんではないかな。

空調でも、冷暖房効かせているとより高くなるとは聞きます。
送風だけだとそこまでにはならないとも聞きますが…うまい具合にやっていけるといいですね。
空気が滞らないようにしていくために
内廊下の場合は空調がつけられているのでしょう。
内廊下はやはり高級感があるので、
それを決め手にされている方は多いかと思います。

物件価格が高いのはもちろんそうなのですが
総戸数が少ないかなり小規模マンションなので
管理費や修繕積立はどんどん高くなっていくことが考えられます。
そこまで維持していくのに費用がかかるのであれば
戸建住宅を検討することもできるのかなと思いました。

修繕積立に関しては段階的にアップしてくと聞きますので、事前に計画を確認しておけばある程度は先の予定が立てられるのではと思います。戸建ての場合は自分たちでしっかり貯金しておく必要があるので、それもまた大変そうに思います。管理費はどうなのでしょう？住民間で話し合っていけば、年々アップしていくことはないのではと思うのだけど。それにしてもここの管理費は高額ですね。

>114
>修繕積立に関しては段階的にアップしてくと聞きますので、
>事前に計画を確認しておけばある程度は先の予定が立てられるのではと思います。
>戸建ての場合は自分たちでしっかり貯金しておく必要があるので、
>それもまた大変そうに思います。管理費はどうなのでしょう？

修繕積立金は、年数経てばどのマンションでも必然的に上がると聞きます。
ただ、最初にあまり安過ぎて急に高額になったりしないかは心配かもしれません。
そこまでは予想がつきにくいですからね。
戸建は自分で全て費用が必要ですが、納得の上ですしマンションよりは不安は少ないかも。
管理費も必要ないですし。
トータルで考えると、戸建のほうが良いのかなと思う部分も多いですね。

管理費については、手間賃みたいなものだからなぁ…考え方にも夜と思います。
余裕があって、自分で色々とできるんだったら管理会社は要らないようにも思えるかもだけど、
24時間ごみ捨てができたりとか、
日曜の朝、マンション住民総出で草刈りやゴミ拾いに出なくていいとかそういうのがあったりするのは
管理会社で普段やってくれるからっていうのもあるので。

２LDKの間取りを見ましたけど、洋室が４畳と5.5畳って高級物件なのにありえないくらい狭いですね・・・

このマンションを買う層は、富裕層が多いわけですから、洋室の広さは最低でも10畳は欲しいところですね。
2LDKの間取りを考えた人は1人or2人で入居する富裕層の生活を思い描けてないんじゃないでしょうか・・・

確かに6,990万円も出して部屋の広さが４畳ってのはふざけてるね。
東京23区内の駅近ならそういうのもありだが、ローカル駅の徒歩6分だもんな。
こんなの買うバカがいるのかね。

>>117 匿名さん

10畳超える洋室があるのはCタイプメニュー2だけですね。
価格載ってませんけど1億円超えるでしょうね。

販売中のBタイプ104.52㎡、Dタイプ111.65㎡、Fタイプ68.21㎡は10畳超える部屋はないです。　
Aタイプ1131.99㎡はあったかな？

パークコート御影ザ フォレスト （価格・間取り）

F　2LDK　専有面積：68.21m2　価格：6990万円（先着順）
B　3LDK　専有面積：104.52m2　価格：9818万3746円（先着順）

このあたりは本当に静かで住みやすい思います。
間取りもよくある狭い面積の物件とは違っていいですね。
内容から考えたら、この設定価格はありなんでしょうけれど
なかなか買いたくても買えないな～という人が多いはず。
完売まではまだ日がかかるでしょうね。

戸建住戸というイメージの地域でしたが
この外観デザイン、戸数であれば周辺とマッチして良いかもしれません。
高級住宅街なので、その環境にあった方が購入されるのでしょうけれど。
あと何邸販売中なのでしょうね。

部屋の中は観て無いのですがここの環境は良いですね。雰囲気がありますね。

遊歩道のある道路が割と広く、歩きやすそうな道でした。
関西だとところによっては歩道が線だけ書かれているところもあったりするんですが、ここはちゃんと植樹もされてブロック埋め込みの歩道があります。向かいが美術館というのもいいです。

100㎡以上の間取りが多いこと、一番狭い68.21㎡の間取りでも2LDKと3LDKにしていないところが豪華だと思います。
2LDKの部屋を見ていますがLDKが18.8畳と広め。
100㎡以上だと洗面は2つだったりするのかなと思いましたが1つでした。
値段も高そうなので、購入可能な人だけが検討するのだと思いますが、不況下でも完売しそうな予感がしてしまいます。
現在はどんな感じなんでしょうか。