サンメゾン九大学研都市エルド《居住者専用》

管理会社は企業として未熟な事に加え、当地の事業所は経験の浅い2名体制(昨夏迄は1名)。
新築物件が増加する中で、業務が追いつかない状況です。

適正且つ迅速な対応等はとても期待出来ません。

九州エリアの物件数が10件強だから、少人数体制は致し方ないとしても・・・。当面、この状況は改善されないでしょう。

売主とも馴れ合いで、ルースな修繕対応を是正する意志は見られない。
理事会がより機能し、公平・厳正に対処して頂きたい。

通常総会では、「管理委託契約は単年契約に変更」を決議すべき。
次期に、管理会社変更手続きを進めて、第4期以降は別会社に管理して頂きたい。

>>602 匿名さん

全くおっしゃるとおりです。

激しく賛成します。　

管理会社変更は所有者にとっては今後の為にも必要でしょう。　

この2年間のあらゆる問題への取り組み、姿勢、対応を見ていると杜撰過ぎますね。

私も単年契約への変更と4期以降の別会社の管理を熱望します。

せっかく購入したマンションです、安心して住みたいですから。

売主も、正しい見識とは無縁の支店長以下、対応の遅い下請けを統制出来ない年配の社員でまわしています(私個人の見解ですが)。

小規模物件を得意とする企業グループには、110戸強のマンション管理業務はおろか、短期の修繕も長期にわたる大規模修繕の適正対応は、どだい無理な話です。

皆様が投稿されているように、これが現実です。

このままの状況を放置し、不安を抱えながら生活するよりも管理会社変更を進める事は重要な事ですね。

一部の区分所有者だけではなく皆様がこの重要案件に積極的に取り組み進める事できっと安心な生活が出来るでしょう。
　
あの時管理会社を変えれば良かったと後悔しない為にも。

自分はマンション初心者で、管理会社についてなど分からないことが多い。理事会メンバーも輪番制で運営しており、マンションに対する知識が高い方ばかりではないと思う。
ここに様々な指摘を書き込まれている、詳しい方が理事会に立候補して協議してくれれば、改善される事もあるのではないかと思う。
人任せにするとかではなく、知らない人は何をどう動けばよいか分かっていないから、特に初期の協議にはそれなりに分かっている方が入ってもらえればありがたいと思う。

>>606 匿名さん
入居当初から、様々な不備に対処すべく理事会参画を要望したが、「制度変更さえ全く検討しなかった」。それが実態です。

そこで折に触れて問題点を指摘し改善案も提示しました。理事会に招待/出席した事も数回あり、管理会社担当からもご意見を伺いたいと、何度も面会しました。

が、昨秋から「理事会に一区分所有者が出席するのは不適」との弁護士見解を理由に意見発露の場は、突然に閉ざされました。

最近は、議事録には経緯等が明記されませんが多くの提案や指摘は、ほぼ全て理事会に承認され実現しています。
快適な住環境整備には、管理会社以上に貢献していますよ。

しかし、この不適な対応を繰り返す、厚顔で顧客軽視のご都合主義の当該企業グループが関わっている期間は、管理には関わりたくありません。

第４期から別の会社に、管理業務が移管される状況を整える事。
これが、現時点で選択可能な唯一の 最優先事項 です。

残念だが、第1-2期はもう終わった過去の事と、割り切ってリスタートすべきですね。

>>606 匿名 氏の仰るとおり、管理組合運営の初期はとっても とっても 大事な時期ですから。

>>608 匿名さん

ご意見ごもっともです。

4期目以降を見据えて、今出来る事を確実に実施していきましょう。

とにかく現管理会社への業務委託を単年に！

これからがスタートです。

三月末に、唐突に共用廊下の私物についての注意喚起の貼り紙が掲示されました。

長らく実質的に容認していたのに、経緯説明も無く、幼児の玩具や、実害の可能性が極めて低い装飾小物
宅食サービスの保温ケース（利用者はおそらく高齢世帯等）に、なんの配慮も無い内容でした。

理事会議事録に記載されている「経緯」を読んで、管理会社と理事会の不適切さを再認識しました。
規約遵守の徹底の為では無く、「報復措置」・「対抗措置」として貼り紙を掲示したようですね。

判断・行動の根拠が異常です。
その経緯を、もっともらしく議事録に記載している事も非常識ですね。

規約遵守を推進すべき理事会と管理会社だが、討議と異なる議事録の改ざん（観葉植物リース・個人情報暴露）や、「駐車場許可証運用の見落とし」等々の規約違反・法令違反がありました。

そもそも、「管理委託契約」の更新も、契約期限の３ヶ月前（２月末日）の申告が原則ですが、実際の申告（書面提示）は３月３０日に行なわれたようですね。

完全に管理会社の 契約違反 且つ 業務怠慢 です。
が、肝心の理事会のチェック機能も働かなかったようです（いつものことですが）。

今回の配布資料には「約款」も添付されていませんね。あまりに杜撰です。

管理会社のやるべき職務を怠慢し、棚にあげ挙げ句の果てに忠告された貴殿に対して弁護士の見解を楯にするとは、呆れます。

元来、管理会社は区分所有者の指摘を迅速に適切に処理するのが当たり前で、その当たり前さえ出来ないのに貴殿にそのような対応するなんて驚きです。

担当者が代わったのか？会社自体にそもそも管理能力がないのか？

いずれにせよ問題解決を弁護士に相談するなんて能無し過ぎます。

心中お察し申し上げます。

顧問弁護士に相談し対処する事はあるけど、一貫性が無い点が不信感を募らせますね。

尚、先週配布の議事録に記載されたJ:COM の件も、昨年9/26 理事会開催前に会計資料を共有し、差異を指摘しておりました。
が、結局５ヶ月間も放置された上に、責任転嫁とも言える幕引きには愕然としました。
管理能力が無いにしても程があるでしょう。

理事会は今からでも、対J:COMの対応と同様に、例の件ほかについて、売主と管理会社に厳正に対峙すべきでしょうね。

他の人がベビーカーや、宅配箱を置いてるからといって、自分もルール破るとかいう発想も理解できません。

赤信号みんなで・・・みたいな、そう言う発想で規約違反している人は、ごく少数だと思いますよ。
要は、管理側（管理会社と理事会）の、管理能力・運用手法・改善能力の問題だと言う事です。

規約違反している方々の多くは、日々の生活を送る上で自己の利便性を踏まえ、許容の範囲だと
捉えている方や、他者に実害を及ぼす可能性が低いと考えていらっしゃるか、
そもそも規約を把握していないとかでは？

実際、大人用自転車やモノ置場状態も、昨夏まで注意等も行なわれず、完全に放置・容認されてたから。

一方で、駐車場のドアミラーの未格納は、以前は２５台強（２１％相当）は有りました。
が、今では３～４台（３.０％）までに激減しましたよ。

特段、管理側の注意喚起は行なわれなかったが、皆さんの自主的な対応によって変ったのです。

宅食サービス用の箱は、玄関ロビーに置くようにルール化されたりしたら、不便なとても
住み難いマンションになります。何らかの固定措置等を条件に、廊下においても良いのでは？

議案書19頁、下から３行目には、「ポーチ部分」との表記があるが、説明が全く無いので
どこを指し示すのかが理解出来ない住民も想定される。議事録としては、実に不親切。

暗黙の了解として、多くの方々が共用廊下床面のタイル色の切替え線上を、ポーチ部分？と共用廊下との
” 境界線 ” と見立てて、私物を置く位置などに配慮している点も、共通認識となるように
あらためて周知すべき事ですね。

一昨年の入居以降、私物放置について「各戸のポーチに該当するエリア」と「対象物」の
定義を明確にした上で、現実に即した柔軟な規約の運用を、理事会で検討するように要請したが・・・。

ベビーカートや幼児用自転車を所有する子育て世帯や、宅食デリバリー等の各種サービスを利用する
世帯の負荷軽減・快適性・利便性を担保しながら、一方で公平且つ安全な環境を維持する規約運用を
もっと工夫して行なって頂きたい。

駐車場の車路の土間コンクリートの棄損がいっこうに修理されませんが、このままの状態放置で終わるのでしょうか？
理事会は把握されてるのかな?

>>618 匿名さん
バイク置き場の表面コンクリートの剥離と、その下部=基礎部分のヒビ割れの放置ですよね。

当然ですが、自然に回復する事はあり得ないので、放置した時間経過に比例して毀損状態は悪化するだけです。
そんな事は、世間の常識ですがこの会社の判断基準・行動指針は、それとは異なるようです。

これは、この企業グループの管理や修繕の特性(業務遂行のスタンス)なのでしょう。

つまり、「何事に於いても早期の初期対応はしないで、事態が深刻化してから ようやく対処する」という業務遂行スタイルです。

皆さんがご存知のとおり、該当する過去の事象・事例は異常な程に沢山あります。
3月にも、売主と施工業者の連名で貼り紙が掲示され3/22-23に点検しましたよね。

その結果の情報共有も公開も、行わないようですが。

私は、継続的に早期修繕を管理会社と理事会に要請してきました。会社の業務日誌や理事会の議案書等に記録がある筈です。

主に一昨年10月・昨年の通常総会前・同じく1年アフター点検後・8月の花火大会で管理会社の全関係スタッフが来館した時・直近では3／23売主の九州支店長O氏も現状確認しています。

昨年8月の理事会開催日当日には、本社のO部長にもその他の不備もあわせて現状確認して頂きました。

が、非常に残念ですが現在に至るというのが、現実です。

自販機は、環境変化も有って、月間５００本なんて需要は見込めないと思われる。
（月間５００本レベルの販売実績が見込めるのは、オフィスビルや観光地・交通量の多い場所位です）

そして、理事会決議案では、サブアプローチ出入口の風よけ壁の西側を通過し、メールコーナーに向かう動線上に設置予定ですね。
逆方向の歩行に於いても、円滑な動線確保の妨げになる位置です。

その場所は、半径３ｍ以内にドアが３箇所（メールコーナーのドアを含む）も集中しており、エントランス内で最も設置には適さない場所の一つです。

ベビーカーや手荷物携帯・お子さん帯同を想定した歩行シミュレーションをすれば邪魔なのが実感出来ます。

又、売行き不振時の契約解除（撤去）も不可で、仮に撤去する場合の違約金負担も不明です。

そんな不公平で不審な契約を敢えて締結してまで、電気代を負担し、美観や快適性を低下させる
需要見込みが期待出来ない構造物を置くリスクは回避したいです。

ライティング等の空間演出を考慮してデザインされ、一応は綺麗に仕上がっているエントランスの
風景を汚し、更に壁面に異物を遺すような加工を施す行為は愚かでリスキーと考えます。

仮に設置したとして、１年以内に管理会社から理事会に売上げ不振についての報告が為されるでしょう。