パークナード代官山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都渋谷区恵比寿西2丁目20-2（地番）
交通：東急東横線「代官山」駅 徒歩3分
東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅 徒歩6分
山手線「恵比寿」駅 徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：49.49平米～132.03平米
売主：パナホーム株式会社
施工会社：株式会社浅沼組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-01-25 20:45:22
まだ2期15次なん？
まだ最終期迎えてないみたいだ。
オプレジと一緒にするのはいかがなものかと。
パナにとって、この立地はやや荷が重かったかな？
オプレジとは何だろうと思えばオープンレジデンシアの略称でしょうか。
恵比寿はともかくとして、こちらのデザインは自然を取り入れつつも
古臭くない外観でなかなかいいと思いました。
CGを拝見しましたがエントランスホールのオブジェのようなものは椅子ですか？
パナ代官山は来年中には売り切るっしょ
パナ恵比寿はマジで厳しい
両方内見したら差がありまくり
代官山で坪550万まで下がれば買い
換気システムがHEPAフィルターと言う耳慣れないものですが、
半導体や医薬品の製造現場や病院など、
きれいな空気を必要とするさまざまな場所で使用されているそうで
もしかするとコロナ対策として採用されたんでしょうか？
代官山はおしゃれな路面店が多かった印象ですが、新型コロナの影響は受けていないですか？
小さい隠れ家風の雑貨店など見つけて入ったりしていました。
恵比寿は駅前にアトレがあったりしました。恵比寿駅のツモリチサト（ブランド終了してしまった）でお買い物したのもいい思い出・・・
今後デフレになると言われますが、それでも資産として価格は落ちないマンションですか？
だったら安心ですね。
>>換気システムがHEPAフィルター
これまでも使われてきたフィルターならコロナ対策フィルターじゃないと思います。2019年10月竣工なので計画段階ではコロナ影響なかったですよ。
ダウはコロナ前に完全回復
資産増やすのは富裕層 その富裕層が買うマンション
このマンション、毎週のように新聞チラシが入るが、竣工後の売れ残りも結構あって売れ行きが芳しくないのに、チラシの中身がいつも変わりばえない。考えて売っているのか、疑問。
この立地にしては安いと思う。デザインもいいし、共用部は高級感半端ない。
来年決算まで待とう
どのみち値引なしで完売は無理とちゃう？
待つのも手だな。
決算前は大きな値引きが期待できそうですか？
どうやらマンションの値引きは売主さんによって方針が異なるようですが、
こちらは決算時期に価格を下げて売り切るパターンの売主さんですか？
バルク売りは経堂で実績あり
バルク売りを知らなかったので調べましたが金融機関が不良債権を第三者にまとめ売りする事だそうですね。
マンションの場合は売主が売れ残った新築分譲マンションの住戸を買い取り再販売業者へまとめて低価格で売却する事で合っていますか？
パークナードのここや恵比寿が、経堂と同様の展開（パナがバルク売りで撤退→新売主が値下げ）になれば参戦します。期待してます。
４７１さんが書かれている内容で、あっていると思いますよ。
ただ、仮にそうなったとしても
ここって代官山駅からとても近い場所なので、そこまで値下がりもしないんじゃないかと思います。
値段はココは確かに高いけれど、
それだけの根拠があるので。
決算前の値引きを待つ方がいらっしゃいますがこちらの決算時期はいつですか？
ほとんどの企業と同様に来年3月ですか？
万が一バルク売りされるとして、やはり決算後になるのかしら。
>>475 マンション検討中さん
そういう見方も出来なくはないから
そういう嫌味を言えてしまうんだけど
必ずしも完売した順にいいとは言えないのが世の中の面白いところ。
特にどこにでも転売ヤーがパクつく今の時代はね。
歌のうまい順にヒットするわけでも
美人順に売れる訳でもないのも同じと言えるかも知れないけど。
物の価値と価格のバランスが販売においては大きいのではないかと思う次第。
駅から遠くても価格がこなれて学区が良いとか、スーパーが近いとか、閑静かつ治安が良いとか価値と価格のバランス。
価値は人それぞれに軸が異なるが坪600万以上となれば求める価値は高水準で多種多彩になるのだと思う。
事務所の力が左右する芸能界と住まいを比較するのはちょっと苦しい。
仮に芸能事務所とマンションブランドを同一視するならば大手高級ブランドでないのもマイナス点。
ここは坪750万ですぞ。
パークコートくらいのブランド単価。
パークコートだったら売れてたよね。
販売代理は三井
どうせなら三井にバルク売りしてからの
パークコートに変更するのが起死回生策
あまりまくってるんですか？値引きあるかな
今更誰も定価ではすんなり買わないと思う。
交渉するのは無料。お試しあれ。
立地が良いので住みたいと思う人は多いですが
価格がやっぱりね、、、というのが正直なところだと思います。
まだ値下げも考えられていないでしょうし、完売まで時間がかかるでしょう。
売れ残るよりも価格を下げて売り切れた方が良いとは思いますがね。
ここと、パークコート虎ノ門はどちらがすごいですか？
何と云っても代官山駅近、希少性有ると思いますよ！
プラウドは希少性高いな。
代官山フロントかっけえー
こちらのマンションはHEPAフィルター換気システムが採用されているそうですが、
花粉やPM2.5のような大気汚染物質の除去が可能になるのはいいですね。
ただ熱交換換気システムは一部住戸のみ採用になるのは何故でしょう？
匿名さんという名前で先日書き込みを一つ入れたので先ほど評判気になるさんに名前を変えましたが初心者マークは付かない＝私はこのサイトに何らかの手段で特定されているということが分かりましたので非常に気持ち悪くもう書き込みはしません。お騒がせしました。
代官山徒歩３分という魅力的な立地でしたが、線路沿い、間取り、柱の食い込み、下がり天井等が気になり、他の物件にしました。個人的には、坪単価的に少し高いのではないかと思います。
立地を思うと、この値段をつけるのはそうだろうなぁとは思います。
けどやっぱり柱の食い込みがひたすらもったいない感じではあるんですよね。
視覚的にも圧迫感があるし、
家具の設置にもどうしても制限が出てきてしまうから…。
賃貸として出したりする人向け？
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
だから利回りの低いマンションをわざわざ賃貸投資では買わないって。
定期的に賃貸に回す人が買うコメントが出てくるのが怪しい。
実需で選ばれにくいので賃貸目的で買いませんか？のセールストーク。
もう少し上手に誘導しようぜ。
1年半も売れ残ったのが全てだぞ。
不動産バブルで売り手市場なのに何故？って疑問にも思わないのだろうか。
単純に価格が価値に見合ってないからだ。
完売も近いのかな？
利益が出ないのなら購入しても損になってしまいますからね。それなら自分が住んだほうがいいです。
利回りが悪い物件は避けた方がいいですが、
最近だと賃貸投資でもそれほど利回りが良くない物件が増えているなと感じます。
マンション不動産バブルという意見もありますが、実際はどうなんでしょうか。
オリンピック後に価格が下がるのを懸念して売りが多くなってきているのかしら？
バブル中です。
3LDKで築15年以内1.2億以内の中古在庫が枯渇気味。
在庫が少ないと高くなっていきます。
ここの場合は、何より代官山の駅のすぐ近くだから、人気自体は安定して持ち続けるのではないでしょうか。
リモートワークが広がるからと言っても
そういうものとは関係なく人気のある立地というのもあります。
でもその分、想定以上に高いなっていうのはあるかも？
何故２年近くも残ってるの？？
坪700万に見合ったブランド力がないから。
とかですか。
リモートが続くといっても、便利なところに住みたいと思っている方が多いのかなと思いますが、
このあたりに住まれる方は普通の世帯ではなく高所得世帯でしょうし、
価格を気にせず住むという方が多いんでしょうね。
アクセスがすごくいいですから、希少な物件だと感じます。
これだけ売れ残ったら、かなりの損失だと思うのですが会社は大丈夫ですかね。
価格を気にせずに買う層が少ない
だから売れ残りになった
またこの層はブランドを求める
新築でもこれだけ売れないとリセール難しいですよね。こちらを購入する方はそれも気にしない富裕層なのでしょうか。
ちょっとデベがね～
まったく同じ建物、価格でも、プラウド、パークコート、ザパークハウスグランなら売れたと思う。
買った人には悪いが、ご愁傷様です。。
やはりブランドって大切ですね。
ブランドの弱さは確実にあるけど、それはあくまで一因であって、ここ数年の猛烈な追い風環境でもここまで売れないのはちょっとやそっとの乖離ではないよ。
ウェリス有栖川もブランドが弱く、価格も当時としては割高だったから苦戦してたが、ここよりは早く完売してた。
今より一段相場が安かった約3年前、ここの価格を見て相当な違和感を感じたのを覚えている。今でも割高だからね。
似たような間取りが多かったパークコート南麻布は坪500万からあって、ここよりも後に販売開始して、早期完売したけど。
とにかくここを買うなら、大幅な値引きをしないとリセールで苦労しますよ。
坪700万を買う購入者像を描けないとわからん。
ワイは富裕層でないが、なんとなくこれだけの金持ちは妥協点を許さないのだな。
わざわざパナを選ぶ理由があるか？
プラウド買わずにパナでないといけない理由。
端的に指摘すると、まず立地が微妙。駅に近いのは良いけど、実際に現地歩くとよく分かる。はっきり言ってグランが建つ場所じゃない。
次に、設備仕様も坪単価に見合ってない。プレミストタワー白金高輪はここより安いけど遥かに仕様良いよ。
また、ディンクス向けと富裕層向けが併存してて、ターゲットが定まってない。
富裕層はこのような住居構成のマンションを好まない傾向がある。
立地、仕様、コンセプト、ブランド、ほぼ全ての要素で上回るプラウドですら大差ない価格で売ってるのに割高認定されて苦戦してるんだから、ここは推して知るべしでしょ。
富裕層ならなおのことリセールを考えていると思う。
金勘定はしたたかだからこそ金持ちになったともいえる。
多少はサービス開始した友人から聞きました。
急いで下さい。
何か特典が付くの？決算対策なんでしょうか。
1年以上経過すると新築未入居になるんでしたっけ？
マンションも長い間売れないと、新築未入居で安くなったりするのかと思いました。
先着順、2LDKが1億以上で買える人が限られそうですが、値引きもしているものなんでしょうか。
519さんは営業さんですか？
緊急事態宣言が終わると、駅近物件に人気が集まりそうですけどね。。。
シティタワー恵比寿を諦めた客で完売するんでないけー。
値引は大っぴらに告知せず資料請求者やモデルルーム来場者に個別に連絡が来るんですか？
多少のサービスの内容次第かと思いますが、具体的な額面が知りたいです。
値引を受けた方は掲示板やSNSで情報を漏らしてはいけないと釘を刺さされるんですか？
[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]
なるほど。指値交渉します。
ずっと残ってますが、どのくらい値引いてくれるかなあ。
初期費用程度ではないでしょうか。
ここって、いくらが適正価格だったんでしょうね？普通に竣工までに売り切る位の。
全体平均坪600ならさほど苦労せずに売れたかなとは思いますね。
パンダが500切ってプレミアムで900とか。
今だと芝浦の東急が高い高いと言われて全然売れてませんが、まさに同じ感じでしたね。
じっくりと売るつもりで急いでないそうですよw
まぁ代官山だからね。好きな人がそのうち買うでしょ。芝浦とは違う
代官山なのに竣工して1年半経って結構残ってるのが事実。
エリアではそんなに良い立地ではないのと仕様もイマイチ。
そして東急芝浦以上にプライシングがおかしいことが露呈していますね。
ここの価格は3年前に設定されて以降増税分以外変更されていません。
管理費考えたら安い。管理は大手がやってるし
売り急いでないなら値引きもない可能性がありますね。
素朴な疑問なのですが、このまま残ってしまった場合売主はバルク売りすると思いますか？
それとも空き部屋状態でいくつもりなんでしょうか？
この売主はバルクやる可能性ありますね。
都心好立地物件は売れ行き絶好調なのに、ここと恵比寿は取り残されてる感じ。
立地に相当難があったPH麻布外苑西通りですら竣工後2年で大幅値引きで売り切ってたけど、あそこは設備仕様はかなり良くて表参道徒歩圏にしては安かった。
リセール重視なら港区が堅いし、代官山限定で予算伸びるなら迷わずプラウドでしょう。
現状でこの物件を定価で買うのは相当に合理性を欠くと思います。
大幅値引きがあるなら、話は変わって来ますが。
値引きは小さめにして 最後は経堂のようにバルク説。
>>538 匿名さん
PH麻布外苑西通りと両方見てきたけど、設備仕様自体はほぼ対等か、こちらの方が上だった。ただ値段がほぼ倍でした。中途半端の値引きなら在庫も辞さないという雰囲気があった。
余談だが状況的にここより先に恵比寿の方が完売しそうだ。
パナ恵比寿は残り2戸。あちらは完売秒読みだけど、ここは動きなしか。
>>540 匿名さん
最終的には個人的主観の問題だけど、水回りの仕様であったり、共用部分のグレード感は外苑西通りが勝っていたと思います。
営業曰く、グランに準ずる仕様ということで、モノはかなり良かった。
値段がほぼ倍というのはプレミアムですかね？
あちらは終盤だと交渉次第で坪400万中盤から500万台、こちらは平均で坪800前後ですね。
その比較感も含め、どう考えても1割から2割は割高。
シティータワー恵比寿の住人がどう動くかも多少影響ありそう。
いくら最近、相場が高くなっているとは言え、
それでもここはお値段が高く感じてしまえますよね。
設備等のグレーに関しては言うことはないかな
ここの場合は、
設備絡みでそこまでオプションを付ける人は多くないと思います。
最初から、いいものを入れている印象を受けました。
やっぱり問題はブランドかな。名前がパークコート代官山なら買いたい。結局、パークコートタワーにした。
微妙に、どの間取りも柱が気になるなぁ。半分しか食い込んでいないとかもあって、多少の程度の差はあるんですが。
比較的、専有面積が広いので
構造面を併せて考えるとどうしてもそうなってしまうのだろう。
小さめの居室は、家具の配置などで柱の影響は受けるとは思います。
外観や共用部も良さそうなのに売れないんだぁと思ってサイト見てきたら81平米で2億2000ってビックリ。いくら代官山に近くても線路脇の立地でこれはないかなぁ。
18000位がいいところだと思うけど、どうでしょう。
↑外苑西は完売したんですね。あそこよく売れましたねぇ。
私には縁がなさそうなマンションですが、このくらいの価格帯のマンションを購入する方はセカンドハウス用に契約する層が多いのでしょうか？
一般販売の売れ行きがゆっくりなのでリセールの需要も少ないと想定すると別邸か税金対策としての購入なのかと考えてしまいました。
セカンドハウスというか、投資用の方も割合は高くなってくるのかな。
賃貸で貸しておく、みたいな感じですね。
今のこの価格だと、どれくらいの利回りになるんだろう？とは思いますが
売れ行きを見る限りでは、需要はあるんじゃないかと。
マンションは立地がとても大切だと言う。この場所だと駅までの距離が代官山も恵比寿もすごく近いしいいんじゃないかな。価格については、もうこういうところを投資で買おうとしている方たちなのであまり大きくは気にされないかなと思いました。
投資用のお金が入ってきているのなら、結構値引きしているんですかね。
