パークナード代官山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都渋谷区恵比寿西2丁目20-2（地番）
交通：東急東横線「代官山」駅 徒歩3分
東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅 徒歩6分
山手線「恵比寿」駅 徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：49.49平米～132.03平米
売主：パナホーム株式会社
施工会社：株式会社浅沼組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-01-25 20:45:22
南向きの98㎡？、2億4000万円程の部屋はもう売れてしまったのでしょうか？
だれかご存知の方いますか？
南平台が発表されてからスレが閑散としてますね
意外に売れてるみたいです。
98m2は売り切れなんてすね！
いい部屋から売れていきますね。当たり前ですが。
広い部屋は完売になったようですね。
高額で広い部屋から売れるのは順調なようですね！
確かに概要から広いプランが消えてますね。
三菱の代々木や南平台を待ち切れなかったようです？
恵比寿南がまだ出てきませんね。。。
ここを検討した全ての客を誘導するため、わざと遅らせているんですかね？
確かに野村三菱の前に売り抜けたほうがいいような、、
一番広い130㎡planは2期分に残していますよ！
新情報お願いします。
プラウド恵比寿ヒルサイドガーデンが発表されましたね。こちらの競合になりそうです。
https://www.proud-web.jp/mansion/p-ebisuminami88/?utm_source=Email&utm...
プラウド恵比寿が出てきたことによって、
価格が意外と安いとの評価をパークナード代官山は
されるかも。
思ったよりも早く売れるのか。
代官山にしてはお手頃…とまではいかないけれど、高すぎなかったというのがここの強みなのかもしれないな、というのはありますよね。
もういまさら、ここに関しては新情報というのは出てきにくいですが、
ほかと比べて、どういうマンションなのかというのはわかりやすくはなってきているように思いました。
パークナード恵比寿もよさげですね。もう少し待つか...
「パークナード恵比寿」の特別事前案内会のＤＭが届いた。
間取り図２部屋分が添付されていた。
でも、ここも恵比寿も、
例の羽田空港新ルートの直下ではないにしても、
もろ近くなのね。。。
代官山のマンションっていうかんじで、おしゃれに作ってきているのは感じます。
ターゲットをきちんとわかっているということなんだと思います。
その点はとてもいいいと思うのですが
家そのものの構造や、
設備や仕様などは、お値段に見合うものとなっているのでしょうか。
資産としてみた時に、建物そのものも大切になってきますから。
渋谷区の住宅地の公示価格では8年連続1位ですよ！というのが公式ホームページトップで強調されていました。
…だから、資産価値は維持しやすいですよ、ということにつながってくるのですよね。
ただ、販売価格との釣り合いが取れているのかというのは
ひとつのポイントになるので、よく見ていかねばです。
資産価値について教えていただきたいのですが、駅が近くても線路脇だとマイナスポイントとなります？
駅が近ければそれだけ電車の音は煩いはずなので、資産価値の評価に「快適な生活環境」は
含まれないものなのでしょうか？
最近の建物は極めて遮音性が高いとされています。こちらの場合は列車の発車ベルの音などが聞こえるのではないか、ということもありますが、どの程度防ぐことが可能なのでしょうか。
実際に部屋の中に入って確かめないと何とも言えないとは思いますが…数字として販社側は持っているのかしら。
パナホームのマンションですが、管理会社は三井不動産の関連会社なんですね。パナホーム自体は管理会社はないのかも？
大手財閥系の管理会社なら、
こういう価格帯のマンションの管理のノウハウはあるでしょうから、そのあたりは安心してもいいのかもしれないなと思いました。
大きい所の管理会社だと、ノウハウもあるし、しっかりと管理してくれそうである、と期待はできますね。
マンションは資産ですから、管理してくれる会社がしっかりしていないと
本当にその価値を維持していくことが難しくなっていきます。
清掃の委託一つとっても、甘く見てはいけないというか。
>>303 匿名さん
コンクリートは遮音性高いですが、あとは全て窓から入ってきます。幹線道路沿いのマンションら遮音性の高いサッシということで二重サッシです。鉄道の音は発車ベルや走行音など、幹線道路以上に様々な周波数の音がしますから、二重サッシは必須かと。単サッシだといくら遮音等級が高いものでも音は聞こえます(わたしのマンションが幹線道路沿いの単サッシで最高グレードの遮音ランクですがそれでも普通に音量は小さくなりますが聞こえます、慣れて気にならなくなりますが)
ここが三井だったら良かったのに、パナホームだもんな。パナホームでこの価格はかなりリスクだよな、、、資産価値はブランドもかなり大きいし。
南側のデザインを隠すなよ。
公式ホームページにショップセレクションというコンテンツがあり、
てっきりこちらのマンションにテナントが入るかと思えば近隣の店舗の紹介なのですね。
ピックアップされているのはどれも素敵なお店ばかりですが、マンションそのものよりも店舗が主役に感じられてしまいました。
ロケーションからリンクさせる程度で良かったかも？
まさにその通りです。
マンションとして見る限りでは、使っているもののグレードはどうやら高いようですし、使い勝手も良いのかなという印象は受けます。
この立地でこの価格なので、それに見合ったものを使っているということなのでしょう。
それぞれ、専有面積は広めですが、間取りとしてはごく普通という感じがしました。
あまり無理に個性的にしないほうが、使う方も使いやすいとは思います。
売れてないっぽいね。
パナで線路沿い
代官山駅近でも超富裕層は敬遠するでしょ
経過報告お願いします。
地下駐車場は、殆どが機械式のようです。機械式、出し入れは面倒だと思う部分もありますが、地下なのは純粋に良いですよね。乗り降りの際に雨に濡れない、とか、夏場車内が暑くならないとか、地下ならではのメリットはあります。
公式サイトではプライバシーを守れることを全面に出していましたが、どちらかというと気候に左右されないほうがメリットとして捉える人は多いのではないでしょうか。
2Fの住戸は、目の前がガーデンの場合は、圧迫感などはない感じでいいのかな？と思いました。ただ、北向きの開口部になってしまうので、その点をどう思うかでしょうか。真っ暗、というわけではないでしょうけれど。
開口部の方角によって、値段がスライドすればいいのにな、と思います。
駐車場は機械式になっているので、ある程度の台数は停められるようです。面倒ではありますが、でも敷地内に停められるのはとても大きいと思います。
外ではないんで、パレットの上げ下ろしも天候に左右されずにできる点は、ここの場合はメリットとしてとても大きいと思いました。
かなり希望者は多くなってきそうなのかしら。
2018年12月26日 日経産業新聞
首都圏の新築マンショントップ30将来価値格付け」
に選ばれてましたね
遅くなりましたが、おめでとうございます
パークナード経堂と同じく、売主撤退変更値下げ再販売にならんかな
代官山の駅までここまで近いので、代官山ブランド的な感じでは、一定の需要は続きやすいのかなと思いました。
その分、値段が高くなってしまうけれども。
間取りは、全体的に専有部の形は田の字のところもあれば、そうでないところもあり、という感じで
バリエーションも豊か。広さもいろいろ。
確かにかなり部屋のバリエーション、ありますよね。ものすごく広いところや、この中ではコンパクトなところとか。
ここだと
広いところのほうが需要があったりするのでしょうか。
賃貸ではなく、実需目的で考える方が多ければ、広いほうが人気があるのか？と感じますが。
実需というか資産として持つという考え方の方もいらっしゃるかと思います。
家なので、やはりなんだかんだで前提として住みやすいというのはとても大切ですよ。
いくら良い場所でも、実際に暮らしにくいのは困ってしまいます。
あと、ここはとにかく駅までの近さというのが一番の強力な強みでしょう。
ある意味わかりやすい！
パナホームってマンションやってたんですね。
戸建てのイメージしかなかったです。
マンションの外観デザインとしては可もなく不可もなし。
あまり流行とは関係ない感じのものになっている点は、わかりやすく良いことだと思いました。
このあたりの周りの建物とテイストを合わせているので、配慮もある。
こちらは線路も近くなっていると思われますが、
電車の音が影響がでるのは、ごく一部の駅だけになるのでしょうか。
マンションと線路の間には特に遮るものはないみたいですので、
防音に関してどのようになっているのか、というところは見ていかないといけないでしょう。
構造面の注目、ですね。
こういった線路と建物の位置関係だと線路から極力離れた部屋を買うのが正解なんでしょうけどね。
ここはデザインを見るとそれも難しい配置で。リビングが線路側に向いた部屋もありますけど、日当たりや方角を優先した結果なのかなあ。
防音効果の高いガラスや壁になっていれば問題は少ないんでしょうかね。この辺がどうなってるか気になります。
イマドキの建物だと、きちんとロックして窓を締めていれば、電車の音は気にならないのではないかと思います。
換気口とかから音が入ってくる可能性もあるので
そこに防音フードがかぶさっているのかは見ていかねばならないのでしょう。
今の時期は窓をあけることはないと思いますが（ものすごく暑いんで）、
ちょっと開けたいなぁというときには
音は気になるかもしれないなとは思います。
代官山は電車だけでなく，今度は羽田新ルートで飛行機の落下物と騒音が．．．．
線路のすぐそばに建つという事で騒音面はきになるのと、電車が通った時に振動などもする可能性もありそう。
電車の音は住んで居れば気にならなくなると思います。夜中も走行するという事もないですし、睡眠はそれほど障害にはならないのでは。
ただ、窓を開けて生活できないのはちょっときつい・・・風通しが良い季節に窓を開けて生活するのって気持ちが良いんですが・・・
電車の騒音が話題に挙がることが多いですが、それもまともかと思います。代官山駅は始発が朝5時過ぎで終電は午前1時近くですので。ここは、現地に何回も行って、判断するしかないですね。
終電、都内だとかなり遅いですよね。保線工事なども入る可能性まで考えると、皆さんが議論されているのもよくわかります。
最近の建物の遮音性は本当に格段に上がっているんで、窓を締めてロックしておくだけで相当カットされている部分は出てくるのだと思います。
窓を開けて過ごしたいというのでないのならば、駅までも近いですし、悪くなさそう？
建設地を通ったのですが、
仮囲いが取れていて立派な外観が見ることができました。
想像よりもかっこよく楽しみです。
私も現地を見に行きました。外観良いですよね。恵比寿公園から現地に向かうルートから視界に入ってくる感じも非常に存在感があって好印象です。線路沿いのお部屋については完成後に中に入って実際に体感して確かめてもらたいと営業の方がおっしゃっていました。
ここより立地で劣る恵比寿のプラウドは坪800万ですからね。
代官山駅近なら妥当でしょ。
恵比寿や中目黒が徒歩圏で渋谷再開発の恩恵も受ける立地なので白金や六本木より魅力的ですし、もちろん利便性は断然上ですよ。
パークナードはパナソニック系列ですよね。パークハウスは住友不動産でしたっけ？
パークがつくマンション名が多くてややこしいと感じます。
2LDKの間取りが多く、主寝室に1部屋のマンションもバリエーション豊かです。
もちろん、広いものだと80㎡で3LDKもあります。86Qrタイプだと2LDKなのが贅沢だと感じました。収納が広く、主寝室も9畳近くあります。
3LDKが少ないので、夫婦2人や夫婦2人＋子供1人の家族向けマンションなのかなと予想しています。
価格はさすが代官山ですね。
施工のいい加減さがすごいです
最近の台風や大雨で、低地や高層のマンションの問題がクローズアップされる中、ここは、高台の中層マンションということで、これから注目度が上がるような気がします。
西向きは線路沿いで最悪、南向きは目の前に変なマンションがこちら向きに建ってるからプライバシー無し、かろうじて北向き、東向きが及第点といった所か。
果たして駅近だけの利点で坪700万円出せるか。
都心のマンションは本当にビックリ価格になったもんだ。
代官山の坪700万円のことを問題にするなら、ハザードマップから見て買うこと自体の当否が問われる二子玉川や武蔵小杉の坪400-500万円の方が、はるかに問題含みでしょう。代官山で坪1000万円前後の物件が出ていて、買われている事実もあるんだから、物事は相対感で見ないと始まらない。
坪700万円の内訳は、駅近200万円、代官山のブランド料400万円、その他100万円てとこだな。
駅近以外の快適性、利便性は特になし。
要は、とにかく「代官山に住んでます」と他人に自慢したい人限定マンション。
>>344 マンション検討中さん
なら、ブランドもなく駅近でない都内のマンションは坪100万円で買えるのか？自分で駅近と言いながら、利便性ゼロという論理矛盾は何？そういう無知な誹謗中傷はやめるべきだ。
バカだなあ。
ブランドもなく駅近でない都内のマンションでも、それぞれ独自の魅力というものがあるのだよ。
使えるスーパーが近くに多数、教育施設が充実、景色がいい、密集地帯やお見合いマンションでない、アクセス道路に余裕がある、電車の騒音がないなど。
それらの魅力を評価すれば、坪200～300万円以上になる。
ここは駅近とブランドだけが魅力で、日常生活は我慢を強いられることが多い点が難点だね。
[No.348と本レスを、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
公式サイトに資産性に関するコンテンツができていますが、
リセールバリューは築10年で最寄り駅から徒歩3分以内であれば104.6％という
データが出ているんですね。
実際どうなるかはこちらの駅力と間取りによるかと思いますが、
オススメ通りに2LDKの需要は高くなっているのでしょうか？
南青山の常盤松 坪単価420万最安スタート
場所がいいと価格はあたりまえのように高額なのだなと思います。
間取りだけ見ると都会からちょっと離れた場所の3000万円台～くらいに思えるのだけれど。
小さい部屋だとウォークインクローゼットも無いですし。
広さなどよりもここに住むという特別な理由があるのだろうなと思います。
モデルルームの画像などを見ると設備や仕様の良さや高級感なども他と比較にならない感じがしました。
苦戦してますね。
線路脇がどうしてもネックで。
価格下がればチャレンジかな。
>先日、知り合いの営業マンが言ってたけど、「場所さえ良ければ、設備の良し悪しなんて関係ない」ということらしい。
それって、どうなんでしょうね。
そういう内内のことを聞くと購入する気持ちが萎える感じがします。
まぁ、自分の目で見ればわかることですし
何を優先に購入するかはそれぞれですけどね。
>>356 匿名さん
知り合いの営業マンって、このマンションの販売に関わっている方々ではないのでは？
このマンションの販売担当者は立地・設備とも自信を持っていて、好感が持てたのですが？
事実をしっかり確認しましょうを
このマンションは、西側が東横線に接近し、南側はブリリア代官山に接するということで、売れ行きが鈍っていたようです。
しかし、建物が完成して実際の部屋が見えるようになり、むしろ関心が高まっているようです。北側は低層階は敷地内庭園が見え、高層階は眺望が良い。南側はブリリアとの距離を取っているので低層階でも日当たりが良い。東側は落ち着いた雰囲気。西側も割安感で成約が出始めている。
建物完成前よりも印象が良くなっているような気がする。
批判的な意見もいいが、買う気が全くない人による、中身を見てもいない上での野次馬的意見が多く、参考になるものが少ない。実物を見た上での個別具体的で建設的な意見を聞いてみたい。
けど、同じデペのマンション内を見比べると、販売価格の高低に関わらず、どこも同じような設備、備品を使っているんだよな。
一部で天然か人工かなどの差はあるけど。
>>361 匿名さん
ご感想をお聞きできたら嬉しいです。
私の感覚では、西側は外の音はかなりうるさいですが、T3サッシでの防音効果があるので、室内での感覚は許容範囲内の人もいるように思いました。
北側、南側は、窓を開けても電車関連の音はかなり小さく、窓を閉めれば意識していても音がほとんど感じられなくなりました。北側道路の交通量は少なく、南側はブリリアと接していて車の音は聞こえないので、むしろ他のマンションより静かかもしれないと思ったほどです。
東側は音の生活影響はないと言っていいほどでした。
線路はさんだ代官山アドレス在住です。
着工から完成までここ数年、出来上がりを楽しみに、毎日眺めていました。
素敵ですよ。現場の方々も、きちっとお仕事されているように、見受けました。
ちなみに、うちも線路向きなので、窓を開ければうるさいです。
うちは防音の2重窓にしたので、窓を閉めれば全く気になりません。
電車は通りますが、車がほどんど通らないのでその点は魅力です。
しかし、値段高い。
電車の音はさておいて。
駅から近いのは魅力だけど、線路に近すぎないですか。
マンションはいいと思いますが。
地下に駐車場があること自体、セレブだな。
ランドプランの関係か間取りのバリエーションが豊富ですね。
学生時代、線路脇のアパートに住んでいたことがあります。
窓を開けると、すぐ下を電車が走っているような環境です。
電車が通過するたびに窓がカタカタ鳴り、震度1くらいの振動がありました。
これだけの高級マンションになると、さすがに防音サッシや制震機能などで対策はされていることと思いますが、当時のことを思い出すと躊躇しますね。
線路に近ければある程度価格に反映されるものかと思いましたが、無関係のようですね。
電車の音は高性能なサッシがあれば騒音問題はクリアできそうですが、365さんがおっしゃるように振動はどうですか？
今どきのマンションであれば微小な揺れは感じない造りになっています？
>>366 匿名さん
賃貸であれば線路脇は家賃に反映されますが、分譲は立地のみで大体の価格が決まります。
分譲は作りがしっかりしているとの思い込みが強く、また、竣工前に契約することが多いので、実際の状況を事前に確認できないことが背景としてあるようです。
友人で悩んでいる人がおり、実際に確認したことがありますが、振動よりも圧（波動）があるという感じですね。
もちろん窓を開ければ、うるさいです。
ここに２億以上出すくらいなら数千万円足してプラウドにすると考える人が多いかもね。
プラウドは80㎡22000万の噂。
予算2億以上はプラウドでしょうか。
年明けにバナナ販売方式にならんか？
