パークナード代官山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都渋谷区恵比寿西2丁目20-2（地番）
交通：東急東横線「代官山」駅 徒歩3分
東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅 徒歩6分
山手線「恵比寿」駅 徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：49.49平米～132.03平米
売主：パナホーム株式会社
施工会社：株式会社浅沼組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-01-25 20:45:22
お隣のブリリアが気になりますが、いい場所ですね。凄いお値段になるのでしょうね。
もしかして騒音凄まじい新飛行ルートの真下？
今の購入層は世帯年収1500万円以上のパワーカップルが主役です。
飛行ルートがとか線路沿いとかそういった資産価値が云々カンヌンははっきりいってどうでもよくて、この購入層が背伸びをして買えるかどうか、多少無理させてでも一円でも多く金を引き出し、その上で可能な限りチープな構造にしていかにそれを見せずに誤魔化すかが、デベロッパーの腕の見せ所になってきてます。
都内では年収倍率平均11倍弱ということから、75m2で16500万円前後の価格に設定（坪単価では725万円ほど）
販売では、近隣の中古物件の販売実績状況を出してくるでしょうし、ベンチマークは同価格帯の代官山アドレスになると思います。ただあちらは購入者層がマンションにスーパーが併設されていることを条件に買ってる高齢者富裕層なので、こことは購入者層が違うと思いますが、どうなるでしょうかね。
かくいう自分もこの購入層に当てはまりますが、世帯年収2500万円でも、最近のマンションでは15000万円ですら躊躇します。ほんとにその価値があると思えばいいですが、そうとはお世辞にも言えない物件が多すぎるためです。
ここがいい物件になる事を切に願います。
立地的に高級路線でしょうけど。
外観では隣のブリリアに負けそうな気も。
Pana Homeの物件てどうなんですか？
>>3 匿名さん
これは会社勤めでローン組んで買うような物件ではないでしょう。
持てる者与えられる者が手に入れる物件。敷地広くて評価額も高いから節税に有利でもないし、管理費も結構な額でしょうし。
どの間取りも柱がすごい。
これきつい、
外観重視にしたツケですか。
75Wタイプはトイレとバスルームと収納を広く取りすぎて、そんなにバランスがよくない。よくある70平米の田の字みたいな3LDKではダメなんでしょうか？柱も大きいからもう少し普通の間取りでも十分だった。
>>11 匿名さん
当初は本当に圧巻でした。
ちなみに現在恵比寿南に住んでいるのですがブリリアのバルコニーは丸見えです。
でもかっこいい。
築年数は違えどこの物件はずっと比べられる
でしょうね。お隣だから。
ブリリアとコノエのタイルは残念な感じです。コノエで進化するのかと思いきや、、、さらに残念でしたね。
ここは、坪700超えるのでしょうか？？パークハウス恵比寿南と比べてどうでしょうか。
代官山は土地がバカ高いからね。
代官山に住む必要がなければ1～2キロ離れれば
もっと広いマンションが買える。
これだけ希少性がある土地なら、
坪700万円以上は軽く超えるでしょうね。
どういうふうになってきますかね？一頃ほどではないにしても、都心部の不動産価格はやはり高い水準にありますから。
ただ代官山ならば、需要はきっちりありそうな印象。賃貸で出すにしても、ニーズはあるのではないでしょうか。
地価公示価格が一番のエリアであることをデベ自体が言っていますね。
パナホームの評価ってどうなんでしょうか？管理を含めて。
坪700超えるなら、３Ａと変わらないくらいの価格になりますよね？代官山ではなく、恵比寿アドレスなので、そこも気になります。
立地の評価額が高過ぎて、節税には不向き？
節税や投資家排除の値つけにしてくると思います。坪700万どころか、1000万も見えてくるのでは。それでもここは、需要があります。
坪1000でも余裕で売れると思います
坪1000はさすがにないでしょ。四月にならないと価格わからないみたいですね。
それぞれの専有面積がかなりゆったり目に取られています。
この辺りだと、賃貸向けにもっと細かい部屋割りにすることもできたでしょうに、
そうではなく、実需の人にとっても暮らしやすい広さになってきています。
坪単価もそうそう安くはならないでしょうから、
結構良いお値段がしてきてしまうのは仕方がない、というか、多くの人が織り込み済みでしょう。
[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]
恵比寿南の方が環境よさそう
恵比寿南はすぐ近くにあるオープンハウスが坪500強だったと思うので、坪600弱ってとこかな
間取りをもっと見せてほしい…
確かに電車の音は気になります。
ただ、白金のタワーマンションでも、上空に飛行機が通過して人が生活できないレベルの80dBになると分かっていながらあの値付けでしたから、ここもそれに習えで、電車の音があるからという理由で値下げにはならないかと。
取得価格から考えて、坪500万円でも暴利になるくらい利益出てるはずですが、いまの状況ならと、三井の知恵に踊らされて松下電器はどんどん坪単価を上げてくるでしょうから、坪単価600万円は下らないでしょうね。ただ、平均1000万とかいくかと言われると、三井も青山のパークコートもありましたから、それを超えさせてしまうと、電器屋のマンションよりもパークコートの方が格が低い、ということになりかねませんから、そこまでの根付にはならないかと。
いずれにしても、庶民の住むマンションでないことは確かですね。
確かに電車の音は気になります・・・。坪単価1000はないでしょう。三井さんには適正な価格で販売してもらいたいですね。かなりふっかけてくると思いますが。
坪700万平均かな？
エントランスのアプローチも考えられていて、カッコイイですもんね。高くても納得させられそう。
なんか反響ないですね。
ここがパークコートやパークマンションなら注目されたのかも知らないけど。
なんか手を出しづらい。
隣の物件は物件はブリリアの中でもレベル高いし。
うわー、あなたは2500万を作るために何をしますか？
角部屋はどうしても人気出ますからね。
日当たりとか音の問題もありますし。
できれば上層階で角部屋が検討できる金額ならいいんだけどな。
3A」とは？ 東京を代表するブランド地区
「3A」とはなんでしょうか。投資格付けの最高位「AAA（トリプルA）」でも、人気の音楽ユニットの名前でもありません。“超”の付く高級マンションが立ち並ぶ「麻布・青山・赤坂（Azabu・Aoyama・Akasaka）」の頭文字をとったエリアのことです。
この「3A地区」は、「住んでみたい街」調査のランキング上位にはほとんど出てきません。「身近な憧れエリア」というより、セレブやエグゼクティブに限られた「手が届かない別格エリア」というニュアンスが伴っているのでしょうか。海外のインバウンド投資家からも指名が入る、不動産投資の対象として「鉄板の街」でもあります。しかし、実は「住まいとしての立地」としても、求められるあらゆる要素が詰まっているエリアといっても過言ではありません。
>>41さん
ホームページにありますか？AAA、はじめて聞きました。海外債権とかで信頼を表すトリプルAもありますから、Aが並ぶイメージ、いいですよね。
代官山はAじゃないですが、恵比寿はE？
115.07㎡の間取りを見ましたが、100㎡超えなのに3LDKで4LDKにしないのが贅沢と思います。LDKは20畳以上、主寝室や寝室に行く前にコリドーと呼ばれる中廊下？もあって、玄関から見えません。玄関も正面は壁。L字のつくりです。洗面が2つあったり、贅沢です。
隣のブリリアは共同事業者である東急不動産のプレステージ（確かブランズに統一される前の最高級ブランドですかね）の名前まで入っちゃってますね。
名前だけだとちょっと負けてるような。
まあ短い方が助かりますが。
ブリリア代官山は内廊下でない時点で、
高級マンションとしての設えが厳しいですね。
時代によって高級マンションの設え基準が変わるのは、仕方ないですが。
たしかに100㎡以上のタイプは贅沢な作りになっていて、暮らしを豊かにしてくれそうな印象です
玄関（エントランス）も広く、シューズクロークもたっぷり。
家の顔の広さになる玄関が広くなっているのは気分もよくなりそう。
各、洋室の広さとしては普通ですが、リビングが20畳の広さがあるのは圧倒されますね。
外観のデザイン性が高くなっていて、ガラス張りの窓はとてもおしゃれに感じます
代官山から3分に位置している立地条件も利便性が高くなっている面で
高所得者世帯からすると、条件としては魅力でしょう。
副都心線が地下に入る前の地上部分に敷地が大きく接していますが、窓を開けた時の騒音などは大丈夫なのでしょうか。
そちら向きにバルコニーが来る部屋も多そうですよね。
お隣のブリリアも同じような立地ですが実際の騒音はどうなのでしょうか。
もっと、間取りを見せてほしい。。◯｣￣＼＿
