プレサンス ロジェ 西葛西ってどうですか？

ロゴの件ですが、同じプレサンスロジェ物件を調べてみると大阪のプレサンスロジェ江坂はエントランス前に『PRESSANCE LOGER ESAKA』と小さな文字で貼ってあり、センスが良いと感じました。
お写真で企業名の入ったロゴを拝見しましたが、マンションの高級感は演出できないように思います。

まあ住む分には問題ないですけど、、笑
売主的には関東じゃ知名度は皆無に近いですし、首都高からも東西線からも見える位置にロゴをかざして主張したいんでしょうね。

もう外壁の部分はつけたのかな？

ライオンズ西葛西プライムマークスもエントランスにアルファベットのロゴだけでかっこよかった

まあいいんじゃないんですかー？
電車からみえるくらい？だし？

住んじゃえば都ですもの。

ほとんどが6000万円前後だと思うけど広告にある9万円代で買える部屋ってどこにあるの？

>>148 名無しさん
公式サイトの「返済例」のページに載ってますよ。

>>149
返済例、ありますね。ここだけ赤字になっています。返済例のページがあるのは珍しい・・・。

頭金が0円で、ボーナス返済も0円で9万円台と書いてありました。これは、月々返済は12万円台で、住宅ローン控除が3万円だから9万円台になります。一時的には12万円台の返済が必要なので、9万じゃないじゃないかと言って反論する人もいそうです。

12万円だと、
夫12万円のほか
夫7万円、妻5万円
夫6万円、妻6万円

で払えます。妻がパートでもローンにあてると負担が軽くなるかなと考えています。

特別分譲が何かよく解らんが
この辺りで7,700万のマンション買う世帯いるんか？


プレサンス ロジェ 西葛西
販売予定
第2期
予告広告
販売開始予定 : 2019年3月上旬
価格 4,200万円台予定～5,900万円台予定
最多価格帯 -
専有面積 58.60m2～77.55m2
間取り 1LDK＋S・2LDK＋S・3LDK・4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
販売戸数 7戸
管理費（月額） 7,150円～9,460円
修繕積立金
（月額） 4,100円～5,430円
修繕積立基金
（一括） 380,900円～504,100円
そのほかの費用 管理準備金 : 20,000円（一括）

第2期特別分譲住戸
予告広告
販売開始予定 : 2019年3月上旬
価格 7,700万円台予定
最多価格帯 -
専有面積 85.64m2
間取り 2LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。
販売戸数 1戸
管理費（月額） 10,450円
修繕積立金
（月額） 5,990円
修繕積立基金
（一括） 556,700円
そのほかの費用 管理準備金 : 20,000円（一括）、ルーフバルコニー使用料 : 630円（月額）

管理費と修繕積立金安すぎません？

管理費は専有面積1㎡辺り122円だから安くない
高層マンションどころか12階建てで低いし総戸数も多くは無いが著しく非効率になるほど少なくない
むしろこの平米単価は高く感じる

それより管理会社が二社あるのはどうして？
こんなありふれた標準的なマンションなのに管理委託費を無駄にニ社分払って責任の所在も曖昧にならないかな？

修繕積立金については専有面積1㎡辺り70円はかなり低い
初期設定はどこも販売戦略で低いけどそれでも平米単価100円開始くらいで1回目の大規模修繕工事前後まで150円くらいまで上げて行く印象かな

不動産経済研究所の首都圏マンション管理費調査によると
戸数規模別（50～99戸）では 201.84円/㎡
階数別（10～19階）では199.60/㎡
となっています。（2011年データ）
ちなみに全体平均は216.43円/㎡
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/102/md20120830.pdf
122円/㎡が高く感じる人は都会でないところにお住まいなのでしょう。

10年間しかない住宅ローン控除で実質安く見せてるけどそれなら永遠に続く固定資産税のことも書かなきゃね。

>>154 通りすがりさん

修繕積立金はどうですか？

修繕積立金は管理費といろいろ性質が違いますので比較のしようがありません。
先の資料は管理費のデータのみです。

駅まで近いわりには、それぞれのプランがとても広く作られていて
こどもがいる人にはちょうどぴった
りという印象です。

>>157 通りすがりさん

管理費だってコンシェルジュの有無とか共用設備によってマンション毎によって違うでしょ

修繕費は同じマンションでも段階的に変わることが多いですが
管理費はそうそう変わるものではありませんからブレは少ないです。
つまらない揚げ足はやめてください。

駐輪場のところに
3人乗対応スライドラック式
というのがありました。
子供乗せ自転車で3人乗り専用のものってたまに見かけますが、それを置くことができるスライドラックタイプの駐輪場があるということみたいですね。
ああいう自転車って、タイヤの直径が小さめで、かつ太かったりするので、普通のサイクルラックだと入らないから
専用で置くことができる場所ができるのはいいですね。

営業さん、頑張って下さい
関西のノリでもっと盛り上げな

外壁の会社名ロゴは現地で見ると予想以上に目立ちますね。プレサンスの社員寮かと思うくらい。

駅まで徒歩11分とありますが、割と距離ありますね。
西葛西駅を利用した事がないのでわかりませんが、周辺に駐輪場はありますか？
これくらいの距離ですとそんなに気にならない人は多いのでしょうか。

>>163
全戸完売したら管理組合で話あってロゴは外せるんじゃないんですかね
契約的にどうなのか分かりませんが。

外側のロゴも、外すのに工事が必要になってきてしまいますから、外さなくても。。。と考える方も一定数いらっしゃるかも？
マンション自体は日当たりや眺めもいいですし、
設備なども標準的なものは揃えられている印象ですので、
住み心地などは悪くなさそうなのですが…。

>>165 マンコミュファンさん

プレサンスコーポレーションから看板設置費を貰えないの？
管理組合に毎年20万でも入ってくるならあっても問題なし

もう完成するけど売れ残りは割引して投げ売りするのかな。
それとも何年かかけて売るのか。

こういう川沿いのある物件って夏場になると虫がすごそうな印象がありますが、
バルコニーとかどうなってしまうのでしょう。
しっかりと虫対策した方がよいのでしょうか？

>>169
虫に関しては対策のしようがありません。
地盤も川沿いは良くないです。
ここは高いですがそういうことがあるから川沿いの物件は安いのです。

ここって今何部屋くらい売れてるんですか？

立地やアクセスは悪くないけど、設備はワンランク下だし、モデルルーム行ったことあるけど
営業方針が酷過ぎるんで押し負けた人だけが買ってるんだろう。
例えば、外壁に断熱材がある構造と説明されてるけど間取り図にはそれが反映されてない。
関東では二流デベでもこんな間取り図を出してないよ。

最寄り駅まで徒歩１１分は近いとは言い難いですが
遠くもなく、住む環境としては悪くないように思います。
間取りを見ると、どのプランも専有面積が広くて使い勝手が良さそうです。
収納スペースもしっかり確保されているのも魅力的だと思いました。

>>173 匿名さん
でもこの価格で買うのかって話ですよ。このマンションはプラウドじゃないんですよ。

>>174
関西のプラウドですよ。

以前は、駅前でチラシを配っていたのに、最近みなくなったのは完売が近いからですかね。
寂しくなります。

西葛西に限らず、プレサンスの物件検討する人は東海、関西のプレサンスのマンションの評判を調べたほうがいいよ。
あとプレサンスの会社がどういう会社かも調べておくべきかな。
関西のプラウドっていう人もいるようだけど、野村とは全く違うと断言しておく。

>>176
辞めたんでしょ 笑
周辺のモデルルームは週休2日で11時?18時までなのにここは週休1日で10時?21時とは気合い入ってるね。
迷惑な営業活動よりもっとやることはあると思うけど。

プレサンスの一部上場は2013年、創業は1997年だからね。
気合いも入るよね。
野村は野村證券からの分社が1957年ね。

プレサンスは何十回も悪質な勧誘電話掛かって来たから悪いイメージしかないわ
そんな会社のロゴが入ったマンションなんて死んでも買いたくない

リビングダイニングはワイド型が利用しやすいと思います

間隔的にも縦型よりも横にワイドの方が広く感じるし、窓が広い方が部屋が明るくなります。夏場はちょっと暑いです。ワイド型の難点はエアコンの風が届きにくいので、
シーリングファンがあったほうが部屋全体にエアコンの風が回ると思います

３ＬＤＫのタイプと２ＬＤＫのタイプ平米数が結構広いですから夫婦二人からファミリーまで需要が広そうですね

181さん
素敵な情報、ありがとうございます。
リビングって印象、大事ですよね！
3LDKと2LDKのお部屋まだ残っているんですかね？

あんまり物件に関して詳しくないのですが、
ワイドってリビングへの入り口から入った時に横に広がっていたらワイドなんですかね？
でなければワイドと縦長の違いがあんまりわからなかったので。

マンション投資気になる人いますー？

管理計画、大規模修繕計画の説明受けた方います？

毎月の管理費の専有平米辺り122円はちょい高いかなと
毎月の修繕積立金の専有平米辺り69円は安いから将来足りなくなったりしないかなと
管理会社が2社あるのも非効率かなと
ちょっと疑問に思うこともある

管理会社が2社あるという点について、
住民に対するメリットやデメリットというのは何になるでしょうか？
ぱっと見ですと、管理費が通常より高くなりそうな印象がありますし、
何らかの問い合わせをした時、連携に時間がかかるような気がします。

>181


プレサンスってマンション経営がベースだから、電話勧誘バリバリなんだろうね。

ちなみに明確に断った後に勧誘電話かけてきたら宅地建物取引業法違反。対策はある。

そういえば、他のマンションのモデルルーム前で、他物件のお客の出待ちしてましたが今もされてるんですかね？

近くに住んでいるので気になって全部見たけど、業者の投稿ばっかりだな。ネガティブ要素があり過ぎて売れるわけないよね～このマンション。

Mプラン８５平米で２LDKってかなり贅沢な空間の使い方です。収納もものすごく率が高そう。
ただ、こういう広くて部屋数が多くない場合は、
購入者はとても限られてきてしまうのではないかと思いました。
子供は一人っ子とか、それくらいの規模のご家庭でゆったりと暮らすのでしょうね。

190さん
早く完売するといいですね！

>>190 匿名さん

Mタイプが広いのは解るけど価格が高すぎる
このマンションは全体的に20%引きにしてちょうどいい感じ


プレサンス ロジェ 西葛西 第2期　間取り

C
2LDK+S
73.56m2
5650万円（第2期）

M
2LDK+S
85.64m2
7720万円（第2期棟内モデルルーム使用予定住戸）
角住戸
ルーフバルコニー

F
3LDK
77.55m2
5930万円（第2期）
角住戸

I
3LDK
73.33m2
5870万円（第2期）
南/南東/南西
角住戸

西葛西駅まで徒歩11分はみなさんの感覚的にどうですか？
私個人としては10分を超えると遠く感じてしまうのですが、
ここは駅までの道なりとか治安とかいかがでしょうか。

>>193 匿名さん

公式サイトだと西葛西駅徒歩10分ですね
当初は徒歩11分だったような記憶ありますけど修正されたのはどういう理由だったのかな？

>>194
どういう理由ってそりゃ遠いより近い方がいいからでしょう。

都内で10分なら近い方なのではないでしょうか？
私個人としては15分くらいまでなら許容範囲と考えていますが、
自宅と家の間の道なりが薄暗かったりすると少し嫌かもしれません。

そろそろ入居の時期ですね。
完売も近いのかな。
マンションギャラリーもまだ空いてるのでしょうか。

実物モデルルームが今のところ見ることができるのですが、
そのお部屋自体は
まだあるかどうかまでは…わからないですね。
デベロッパーによっては、
買い手がついていても、安くする分、最後までモデルルームとして使い続けるみたいなかんじのところがあったりもするらしいので
詳細は直接聞いてみた方が良さそうです。

有名なマンション評価サイトのレポートが出てますね
参考にどうぞ


プレサンスロジェ西葛西【総戸数83戸でEV2基】1階78㎡5,740万円（坪単価245万円）
2019/01/21(Mon)
https://mansion-madori.com/blog-entry-6240.html

>>197
全部で83戸で1期が数戸で2期の7戸を今売ってるんでしょ？
完売どころか完成してるのに大量に売れ残ってると思いますが。

>>200 匿名さん

このマンションは先月入居だったようですね
1期は即日完売したって記載されてます。
あと幾ら残ってるかは記載されてませんので不明ですね。


プレサンス ロジェ 西葛西 第2期
価格 4,260万円～5,930万円
最多価格帯 -
間取り 1LDK＋S・2LDK＋S・3LDK・4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
専有面積 58.60m2～77.55m2
販売戸数 7戸
管理費（月額） 7,150円～9,460円（インターネット・Wi-Fi利用料金等を含む）
修繕積立金（月額） 4,100円～5,430円
修繕積立基金（一括） 380,900円～504,100円
そのほかの費用 管理準備金 : 20,000円（一括）

第2期特別分譲住戸
価格 7,720万円
最多価格帯 -
間取り 2LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。
専有面積 85.64m2
販売戸数 1戸
管理費（月額） 10,450円（インターネット・Wi-Fi利用料金等を含む）
修繕積立金（月額） 5,990円
修繕積立基金（一括） 556,700円
そのほかの費用 管理準備金 : 20,000円（一括）、ルーフバルコニー使用料 : 630円（月額）

【第1期即日完売御礼】＜この開放感、この爽快感＞リバーサイドに佇む83邸。

不動産経済研究所によりますと第1期即日完売戸数は9戸です。
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/362/7365ms11.pdf

入居が開始されたということは、早く完売させたいはずです。
この会社は大阪が地盤ですから、購入検討されている方は、値引き交渉
されては。　　東京と異なり大阪は「何ぼか値引きしてくれへん」の文化
がありますからね。

マンションのホームページに、「高所得者だけが買えるもの、と思っているなら間違いです！」と書いてあります。
収入は年収583万円から買えるとあります。
1人で年収583万円だと若くしてこどもを産んだ家庭だと、まだ到達していないような気もしますけど、「合算年収も可」と書いてあります。

夫が400万円で妻が200万円でもOK、夫が300万円で妻300万円でもOKというわけで、買えると思わせられます。
妻の収入は妊娠や出産で一時的になくなるので、そのことも加味しないといけないですが、「我が家もいけるかも」と思わせるのが上手と思いました。

>>204 匿名さん

住宅ローンは通るんだね

その年収だと一番安い部屋でも手取り年収の35%くらいがマンション経費（ローン、金利、固定資産税、管理費、修繕積立金）にならない？

そんな生活が35年間も続いたら地獄かも
若い時は低年収でも給料が右肩上がりが確定してるならいいけども

＞204さん
プレサンスは本拠地の関西で年収355万でも新築買えます！という
びっくりするような広告出してますからね。
↓広告詳細
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558917/res/1-1000/

過去の広告と全く同じ、あり得ない資金計画提案しているようで…。
住宅ローン控除で最大400万戻ってきます、とか書いてますが
そもそも年収583万しかなかったら、控除される所得税＋住民税が年40万以下ですから、
公式HPにあるような実質負担額にはならないんですよね。

>>204
思わせるのが下手だから売れてないんでしょう。
買ってる人でも世帯年収1000万ぐらいあると思いますよ。
ここの社員は自分でそこまで無茶なローン組もうと思うのかな。

>>206 匿名さん

個人的には30才～35才以下の場合は額面の世帯年収の4倍までが無理の無いマンション価格かなって思ってるな

それを超えると旅行とか教育費とか老後の蓄えとか色々と節約しないといけない気がする

頭金は10％が最低で30％が理想かなー

ここって入居始まってるんですか？
1期9戸と、2期7戸のうちのいくつかが成約してたとして
管理組合の発足ってどうなるんでしょう。
売主は理事やらないですよね。

年収583万円は夫婦の合算年収でも購入可能ですが、妻の収入は一時的になくなるという話は
確かにその通りだと納得いたしました。
出産時に育休を取ったとして、万が一保育園が見つからなければ職場復帰まで何年かかかりますし
子供が小さい間は様々な理由でフルタイム勤務は難しくなりますよね…

住宅ローンの「借入可能額」と「返済可能額」は別ですからね。
買うことはできても、ローンを払い続けられないと意味ないです。
年収583万、今後確実に年収が上がっていく保証があるならいいですが、
そうじゃなければ583万で4260万借入なんて絶対辞めた方がいいです。
収入合算583万かつ小さい子供持ちならなおさらです。

>>209 匿名さん

そういえば、5月に入居されてましたね
管理組合なんてしばらく経ってからじゃないですかね？
それより住み心地はどうなんでしょうね？

>>211
仮に年収583万で4260万借りれてもこの物件は買わない

電車の音がうるさくてこんなとこ住めないよ

>>214 通りがかりさん
電車の音どころか、羽田からの飛行機も来年3月からマンションの真上を通ることが決まってしまいましたね。年間6割以上を占める北風運用時の午前中と夕方、合わせて7時間半です。
ここは本当に真上を通るので騒音に鈍感な人でも相当厳しいんじゃないか…。

いつのまにか第2期に入ったんですね。
完売も近そうですね

ここのマンションの営業の方に他の西葛西のモデルルーム出たところで捕まりました。
ちょっと引きました。

夜マンションまで見に行きましたが全然照明が点いてなかったです。

個人的にここの立地嫌いじゃないんですよね。
川沿い好きですし、西側は景色も良いので、、

ただやはり騒音面が気になるのは確かですね。
平日の昼は家を開けていますので問題はありませんが、夜がどうなのか。
また、春と秋はエアコンつけずに窓を開けることが多いので、、

騒音はどうしても気になりますね。

全然照明が付いてないとありますが、あと何戸くらい残っているのでしょうね。

>>221 検討板ユーザーさん
ここは十数戸しか売れてないのでは？

>>222 マンション検討中さん
そんなに売れてないんですか、、
半分くらいは売れてるのかなと思ってましたが、相当厳しいですね。
やはり電車の音が気になるからですかね？

東西線使ってますが、今日までここ社員寮かと思ってました(笑)

>>223 検討板ユーザーさん
江東区側の荒川堤防から船堀街道までは防音壁がなく鉄道橋がむき出しですし、電車の音は本当にうるさいですよね。
でも、20から30戸くらいは売れている気がします。

台風による荒川の氾濫、大丈夫ですかね。

避難勧告って逃げるとこないじゃん

>>227 マンション検討中さん

人口70万人なのに43万人に避難勧告って行政の責任逃れの為だけかな？

ＮＨＫ生活・防災認証済みアカウント
@nhk_seikatsu
東京 江戸川区の一部 43万人余に避難勧告
東京の江戸川区は、台風による雨で荒川流域の平均雨量が500ミリを超えると想定されることから、浸水のおそれのある地域の21万4000世帯、43万2000人に避難勧告を出しました。

SUUMO見たら残り8戸みたいだけどこれが最後の残りかな？
それともまだ未販売住戸があるのかな？

プレサンス ロジェ 西葛西　第3期　先着順申込受付中
販売戸数5戸　間取り2LDK+S（納戸）～4LDK　専有面積66.25m2～77.55m2　価格5110万円～6130万円

プレサンス ロジェ 西葛西　第2期　先着順申込受付中
販売戸数2戸　間取り1LDK+S（納戸）・3LDK　専有面積　58.6m2・73.56m2　価格4300万円・5740万円

プレサンス ロジェ 西葛西　棟内モデルルーム使用予定住戸（Lタイプ）　
先着順申込受付中　販売戸数1戸　間取り3LDK　専有面積82.18m2　価格7250万円

https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_edogawa/nc_67717642/property/?r...

>>229 匿名さん
どう見たら残り8戸に思える？ほとんど売れ残ってるよ。
第2期売れ残ってるのに第3期売ってるんだね。

残り８戸はあり得ないと思います。
かなり売れ残っているのでは？

近所とまでは言えない葛西なんですが、この週末にやはり飛び込み営業を受けました。最初は「葛西を選んだ理由は？」とか「住んでみての魅力は？」とかその辺から始まって次第に今の住まいの不満点、家族構成、年齢、家賃など質問責めにされた挙げ句に「MRがオープンしたばかりでこの土日に来て頂けたら商品券をプレゼントするので是非！」だの「今日は調査で手ぶらだが、改めて資料を持参して詳しく説明したいのでテーブル貸してほしい」だの言われてウンザリしたので、実はちょうど葛西～西葛西あたりの物件を検討中でここの物件も知ってましたが、それは言わずにやんわりお断りしてやっと帰って頂けました。葛西地区まで飛び込みとは苦戦してるのかもしれませんけれどああいうのって逆効果な気がしてなりません

販売する側は良く見せようとしてくるものだと分かっていますが、
https://pressance-loger.com/pl-nsk83/pr.html
これとか誤認誘導としか思えない、ひどい試算ですよね。

206さんが書いていますが、こんな試算結果にはならないし、
賃貸より8万お得！という計算には管理費や修繕費、固定資産税は含まず。
本当に売れた後は買主が困ってもどうでもいい、という考えをヒシヒシと感じますね。

色々比較検討してますが、多分ここは選ばないです。
（プレサンスの社員寮と間違われるような外観もちょっと…）

>>232 匿名さん

１年半前の↓の丸コピペですね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/628775/res/42/

>>232
そういう強引なやり方の方が売れるからやるんでしょ。
現にあなたもそんな怪しい人間を相手にして色々答えてるわけだし。
それにしても図々し過ぎますよね。関西の業者だからかな。

>>233 匿名さん
年収600も無いのに5000万以上借りるってこと？
あり得ないにも程がある

>>234 マンション検討中さん

よく見つけたな

>>233 匿名さん
一番上の例にある必要年収574万だと、手取り8割、ボーナスなしで月の手取り約38万。
返済が16万ちょっとだから、ローンだけで手取りの4割以上。
管理費とか足したら5割近くが固定の住居費で消える…。

そんなローン通りますよって案内するこの会社怖すぎ。

なんで住民板がないでしょうか、住んでるかたの意見ものぞいでみたいけど