ヴェレーナ横浜三ツ沢ってどうですか？

>>167 匿名さん

なぜヴェレーナだけで比較するんですか？
明らかに大和地所の関係者の書き込みですね。
＊＊＊っ（笑）

何言っているんだか。比較したら明和の勝ちだろ。
大和じゃなくて明和の関係者だろ。勘ぐるならばね。
だけど、最も残念なのは、両者とも施工が大勝だって事だよ。
多少の差異など、大勝のガッカリ感の前では問題にならない。

のどかでいいところだなー。
と思いました。

ここの掲示板って、明らかに隣マンション営業が書き込んでるよな。
検討者は駅距離と価格 諸々のバランスみて検討してるだけだから靴ベショベショだけ強調してもあまり共感されないと思うよ、ちなみに隣マンションの売りは「急な雨でも走って帰れる距離」、靴ベショベショの人はそちらを買えばいいんじゃないかな。

＊＊＊っ（笑）
ってキモいわ

ここの好きな点は、通りより少し入った立地、敷地内に木がある遊歩道、複数ある高天井ホール、キッチン天板。

ここの嫌いな点は、駅からのアクセスと駅周りにスーパーがない、洗面ボウル一体型カウンターではない、新築なのに今どきタンク付きトイレ、
そしてこれは多くの物件で仕方のないことだが、共用部分（機械式駐車場含め）充実させることによる管理費修繕積立金への将来的な計画。（当たり前ですが、機械式駐車場メンテ代は車持たない家庭も負担）

それぞれの会社の様々な立地&仕様を鑑みて、販売員さんにお尋ねしていきたいと思います。

明和の営業がここにネガする理由はないと思いますよ。ほぼ売り終わってますし、競合しないのでは。

利害関係者が書いた不自然なコメントが結構あるなと私も感じたけど（あくまで想像ですけどね！）。だけど、明和かもしれないしレーベンかもしれないしただの検討者かもしれない 誰にも分からないから今後はスルーした方がいいでしょう

ここの修繕積立計画を見せてもらったのですが少し高くないですか？管理費は低いのでトータルではトントンかなとは思いました。

修繕積立金、他のマンションでもこんなものなのでしょうか。

トントンならば積立金が高いほうが良心的ですよ。

毎月の修繕積立金とは別に最初に支払う修繕積立基金にも注目してます。
修繕積立基金÷毎月の修繕積立金＝100ヶ月分

物件によりかなりの差があるみたいですが、これは良心的なのか詳しい方いらっしゃいますか？

管理費ともに考えようにもよると思いますが、、

>>180 マンション検討中さん
良心的かどうかは考え方によります。修繕積立金は名の通り将来の預け金ですが普通はどのマンションでも当初設定金額では不足です。頭金は入居者が自分達で将来設計を話合うまでの不足分を補填してくれます。ただ1年で引っ越しても戻ってきませんのでそういう方には頭金が多いのは不利です。管理費と修繕積立は別物です。

そうですね。
積立基金は業者さんの儲けではないので、高い、安いで良心的かどうかは関係ありませんね。

管理委託会社が、修繕工事業者からキックバックうけてる物件あると聞いたことあります。

そうならないように管理組合はしっかりしなきゃですね！

キックバックというと黒い印象を受けますが、多くの管理会社にとってはごく日常的な文化であって重要な収益源です。オプションも似たような仕組みになってますよ。

この物件に興味があり、いろいろ調べていたところ、
割高物件との判定しているサイトを見つけてしまいました。
この判定は妥当なのでしょうか？
https://mansion-value.com/verena-mitsusawa/

多分ですが、そのサイトでは路線単価をマンションの目の前の道路を使って計算しているのだと思います
新横浜通りの路線単価で計算するとまあこんなもんじゃない？となるのでは。
それでもちょっと高いかなとは思いますけど今のマンション相場ではそんなもんではないでしょうか。

>>186 マンション検討中さん
やはり割高感は否めないのですね。
割高物件と分かっていて購入するのはあまりいい気分ではないです。
理想のマンション選びって難しいですね。

横浜駅とか川崎駅とか大船駅とか日吉駅とか、もっともっと割高物件ありますよ
ここは最近では比較的バランス良いと思いますが

>>184 匿名さん

それで修繕積立基金、最初多めにとるのか。
修繕のたびに、たっぷり抜かれちゃたまらんね。
おとなしそうな住民ばかりだし。

市場全体が割高な時期なので、その中ではバランスがいいということです。金利も上昇局面に入ったし、判断のしどころですね。

7、8年以前と比較して1000万くらい割高のイメージですよね。4年前に分譲の駅徒歩7分クリオ物件より坪単価少し安いくらいだから4年前から上がってないのかな。今が高いのは間違いないから5年〜10年くらいかけて、500万〜1000万くらいは下がると予想。買うも地獄、待つも地獄。。

そうですね。でも都心部は数千万くらい高くなっているので、それくらいは仕方ないかもしれませんね。家族の事情は待ってくれないから、少し高いかなと思っても買わざるを得ないのが悩ましいところですね。

路線単価ってどうなんだろ。
私の理解は、資産価値＝リセール価値で 基本は駅距離＋諸々 で決まるもので路線単価自体は直接は関係ないような気がします（勿論、駅近ほど路線単価が高いので間接的な相関関係はある）。
サイトみると新横浜通り沿いなら路線単価高いけど、大通りから一本中に入ってるから路線単価が安くて割高判定になってますよね。けどリセールの観点からみると、大通り沿いが良いとはいえないと思うし。うーん

>>192 購入経験者さん
買わざるを得なくても敢えて割高物件を購入する理由はないと思います。
でも、最終的には路線単価だけでなく、住環境や間取りが自分にマッチしているかが物件選びにおいて重要なのだと思います。

リセールに関しては立地が全てだと思います
いかに外観が高級でもと内装の仕様が高くても共用施設が充実していようと立地がすべてです
最近だと駅近くの新築分譲が人気なのも相まって駅近物件のリセール価格は高いです

>>194 評判気になるさん
今の市況で割高ではない物件なんて殆どないと思いますよ。

そんな事はない。世は割高物件が溢れている。

揚げ足取るようで申し訳ないですが気になったので、、路線単価って言葉あるんですかね。
路線価だと思ったもので。

横浜駅へすぐ行けてこの価格だと、個人的には魅力的だなあと思っちゃいます！
ここを見てる方は他はどこが候補なんでしょう。

人気ブロガーで業界知り尽くした三井健太さんの無料相談、是非利用してみて下さい。
物件辛口評価を公正な立場でしてくれますよ。

デベロッパーさんには嫌がられると思うけど。

>>199 匿名さん
詳細はここでは伏せますが、私は三井健太さんにこの物件相談して購入を却下しました。

すごいな。
逆に買うべきってその方が言ったら買うのでしょうか。笑 オカルトですね。
近い人で相談する人いないのでしょうか？？

私は入居時期が合わず見送りましたが自分の判断です。笑

197は日本語が読めないらしい。

>>201 マンション検討中さん

中立のプロに無料相談して検討材料のひとつとしても、悪くないですよ。
個人的な好みは度外視して、あくまでも資産価値の観点から公正な意見や考えメールで送ってくれますよ！
なかなか面白かったですよ！

儲かる儲からないで言ったら今の時期に買う物件はほとんどの物件が儲からないですよ。そんなのブロガーじゃなくたってわかることです。

>>200 通りがかりさん

私も不動産業含む会社経営者として、三井さんのブログ楽しんでます！
様々な視点からの切込み面白いですよね。

どうか、納得いく運命の物件にめぐりあって下さいね！

お金あるなら、ヒト部屋かいたいなぁ。

ものすごく良い物件ですよね！

いい部屋残ってないかなぁ。

山手の方のスレでは契約された方のやりとりが多いのですが、三ツ沢を契約された方、いらっしゃいませんか?

三ツ沢上町からは上り坂で 食料品持って上がるのはキツイかも。車とか足があればいいかな。
そもそも横浜って坂が多いとこだから　その辺はしかたない。それでも長年住んでます！

モデルルーム ステキでした。で、数字とか見た目ではわからない部分も重要で、大きな通りが近いのに 現地（工事中）は静かな立地だった。
目の前の道は近所の人しか通らない　しかも行き止まりなので　抜け道されることもないし、
窓を開けて寝たい季節には嬉しい。

残りは少ないのかな。いい物件だと思いますよ。

地元現地近くに30年住んでる者です。

さすがに窓開けては寝れないです。

通称『かっとばし』陸橋よこですから排気ガスが。。

そんなこと言ったら昼は渋滞頻発、夜は飛ばし屋頻出の首都高が走る東京はどうなるんだ・・・。

都内高速そばで、夜、窓開けて寝るの！？

よしよし(--、)ヾ(^^ )

比較対象がかなり乖離してる（笑）

まぁ、この場所なら窓アケッパで寝てもいーんじゃないか？
都内ほどではなくても少しの排気ガス気にならないなら。

都内に住んでいなくても、夜は窓開けて寝ることは無理ですよ。かなり小さい窓じゃないと。防犯面でも心配です。そのあたりは防犯意識の問題なんでしょうか。

いい土地と思います。坂が多いので電気自転車じゃないといけないのかなと思いましたが、保育園もありますし、スーパーもまいばすけっとが地図に書いてありましたし。緑も多い土地柄で住みやすそうだと思いました。

前、メゾネットがいいなと思っていたんですが、メゾネットの物件は真っ先に売れてしまったようで。ただ、それ以外にもオープンエアスペースがある間取りが多く、かっこいいです。

とても良いんだけど、間取りのバリエーションが、、！
もっと強気に出ても良かったように思いますが、価格のことも考えると難しいですね

三ツ沢って、横浜駅に近いこと(あと公園)だけが良いとこだけど、この物件は片倉町側に駅から遠い分だけコープ・西松屋とかTSUTAYAとか夢庵が使えて買い物面も(注:三ツ沢にしては)マシな方だと思う。車持ってればなおさら不便さは感じないじゃないかな。

確かにTSUTAYAまでなら歩いても大した距離じゃないね
コープと西松屋まで行くと少しだけ遠いなって気がする
道路横断しないといけないし

コープまで遠いよ。だから買い物便利とは言えないね、けど自転車の人だと7分前後で着く距離だから普通に使えると思う（荷物運ぶの楽だし

ここのTSUTAYAは大きめの店舗で本屋なんかも入ってるのは良い点。三ツ沢の飲食店砂漠の中で夢庵の幅広いメニューは砂漠の中のオアシスと言っても過言でない！！（本当に美味しいものは横浜駅周辺で…

と都内に住んだことがないものが言っております。