プレミスト溝の口ってどうですか？

世間がダイワに求めるものってなんでしょうか。
ダイワのターゲットがよく分かりません。

1期○次をやるのは販売が芳しくないと言うこと？

ここは、やはり坪単価高値です。見学にも行きましたが溝の口の環境をわかってない、売れ行きも嘘をつかれ残念。

>>582 マンション検討中さん

売れ行き、何て言ってたんですか？

ずっと期待してた場所なのにこの状況は残念すぎる

大和ハウスは、資本力が強いので、契約を急ぎません。
野村、モリモトなど、速い資本回転が求められるところでは、ここのようなゆったりした成約スピードはありえません。
このマンションは、ゆったりした検討時間が必要な人に向いているのはないでしょうか。
それにしても、ゆったりしすぎている気はしますが。

駅からの距離で比較にはなりませんがサクレジは予想以上に売れているみたいです。
やっぱり駅からの距離より価格なんですかね？
溝の口に住みたいという一般家庭で7000万以上出せる方ってどういう方なんでしょうか？

サクレジめっちゃ売れてるね！！！

やはりここはマーケティングミスだと思うな。

なぜこの物件はＳＵＭＯ新築マンション　フリーペーパーに広告を載せないんだろう？
金額を載せると高額すぎてそれだけで来場者が来なくなるからなのか？
その上、公式ＨＰの説明不足さ、間取りはただ１つのみ。
サクレジはしょっちゅうポストに広告が入ってるけどプレミストは最初に1回入っただけでそれ以来なし。
サクレジの最高価格は６Ｆ・角部屋・４ＬＤＫ・８５．２２ｍ2　ルーフバルコニー付で
６９００万円台。
これでも高いと思うがプレミストの公式ＨＰの間取り
４ＬＤＫ・７９．９８ｍ2・８１６０万円の間取りと比べたら
雲泥の差！いかに土地取得価格が高かったか理解できる。

昨日ポストに最新のチラシが投函されていました。
しかし残念ながら間取りもＨＰと同じ１戸のみ。
内容もＨＰとほぼ同じ。
購入意思は少ないが、せめて参考程度な情報が欲しい方でも
見学会に行かないと情報が得られない仕組みのようです。

まだ半分程度しか売れていないようで、地元の不動産業者に紹介を依頼しはじめているようです。

>>590 名無しさん
それでも半分近くは売れたんですね。
もっと少ないかと思っていました。

いやいやいや、
販売自体が、まだ36戸です。
一次 30戸
二次 3戸
(三次 3戸 9/15より)

んで、その内先着順にでているのが15戸なので、
売れたのは
18／120戸
で、15%です。
販売開始から約５ヶ月経ってこれです。

だとすると市場調査不足で溝の口住民の所得水準を調べてなかった、、、ということですかね。。。

販売開始から5ヶ月以上経って売れたのは１８/１２０戸ですか？
これかなりやっちゃった物件になりましたね？
この５ヶ月の間に、この物件に魅力を感じて購入希望が高かった人はすでに退散していますから
今後価格を１０００万くらい下げない限り完成時になってもかなり売れ残りそうな勢いですね！

593さんが言われるとおりマーケットの読み違いだと思います。
土地の仕入れが高くなり、そのまま、客に転嫁しようとしたら、高すぎて全然売れないといったところでは。
もとの土地の所有がＪＲのようですので、このとりひきでもうかったのはＪＲだけで、ダイワ、とこのマンションをお客さんが損をするといった構造でしょうか。
私は見送ります。

まー、ダイワもある程度はこうなることは分かってたと思うけど、想定以上に売れなくて頭抱えてるんだろね。

私も見送りました。

>>595 マンション検討中さん
その通り。
本件は某大手仲介が仕切った入札であり、JRが一人勝ちした。業界の中でも本件は馬鹿げていると有名。

>>596 マンション検討中さん
ここを買った数少ない契約者さんは可哀想ですね。
入居しても周りガラガラで近所付き合いするにも…とかなりそう。

どんな人が買ったんだろね。
溝の口が地元の高齢者とか、
もしくは中国人とか？？？

普通のサラリーマンファミリーは選択しないだろな。
この価格帯だすならもっと都心エリアにするもんね。

確かに、これだけ金額面で叩かれてる物件も珍しいのに、そんな中でどんな層が買ったのかは非常に気になるな

第一期一次で購入した方は今後、他の戸の値引きなどの対応により損した感が
かなりあるのでは？

ここは、高いは高いですが、それよりも値段と仕様がマッチしてない物件ですね。
溝の口でこの値段でも、仕様がステキだったら、ここまで苦戦しなかったのではないでしょうか。
直床直天井、長谷工、御影石でもなく、ホームページには未だに仕様すら載せない。
とっても楽しみにしていた物件だけに、残念です。
もう検討していませんので、ここに書き込むべきではないとは思いましたが、ダイワの方に現実を知っていただきたいと思い書き込みました。
結構信頼していたブランドでしたが、イメージはかなり悪くなりました。

>>602 評判気になるさん
土地の仕入れが高すぎて、仕様落とすしかなかったのかもしれませんね。
仕様落としてもこの価格なわけですから、豪華仕様にしたら、まさかの億超えもあったかも。

ここは物件価格に対して管理費、特に修繕積立金の初期設定価格が低いですね。
この設定だと5年先くらいまでに必ず値上げがあると思います。
まあどこのマンションもそうでしょうけど。
あと修繕維持積立基金は一括40、50万円とあり1度の支払いで完了と思っている人が結構多くて大体、大規模修繕毎（13年）を目安に再度一括徴収があります。
長期修繕計画書に明記されています。
近年ではこの修繕維持積立基金を滞納する人が多いため毎月の修繕積立金に上乗せして徴収するマンションが多く見られます。
近隣マンションの管理・修繕費相場ですと数年後には４００００円前後になると思われます。

趣味の問題ですけど、部屋の中は比較的普通。
エントランスだけ、ブランド？を前面に出した実態が伴わない豪華さや、広告の力のみで豪華にしようと頑張った感が凄い。
上っ面の豪華さは、7000万以上の物件買う人にはバレるでしょ。
実際モデルルームのコーディネート見て、高く売りたいんだろうなという、背伸び感というかハリボテ感がわたしにはありました。
本質感が無いというか、上質感が無いというか。
1年前くらいに宮崎台にあったブランズ宮崎台？見たんですが、同じ施工会社で、おんなじような仕様ですけど、
プレミスト溝の口は
「なんか広告で豪華感出しました。」
「エントランスも、コラボしました。」
「モデルルームもとりあえず高い家具を入れてみました。」
「土地仕入れ高かったし、どこもかしこも上がってるだろうから、購入者に高値で買ってもらおう！」
ってなった流れになったんだろうなって、なんか思ってしまうんですよね。。。

やはり高いですよね。
昔からこのエリアに住んでいたため、検討候補でしたが、まさかここまで高い価格になろうとはという思いです。
ただ、立地はすごくいいので、もう少し様子見ですね。。

みんな心配してくて大丈夫！

プレミスト府中 23/81残戸 2月完成済
プレミスト西船橋 20/73残戸 2月完成済
プレミスト上柿生 23/73残戸 8月完成済

ここだけじゃないよ。
これがダイワの方針です！(笑)

>>608 マンション検討中さん
スミフ的な売り方をするデベさんだったのか…。知らなかった。

>>609 eマンションさん

いや、すみふは1期はそこそこの値段で、
その売れ行き見ながら値上げしつつ売れ行きを調整する技を使うけど、
ここの場合は、単に1期から高い値付けしちゃって、
売れ残っただけたからなあ。

損してでも溝の口で買いたいと思う方が買われるんでしょうね。
この価格って、”駅直結で設備も充実300-500戸の大規模マンション”
くらいの設定かと。

最初から皆さん薄々分かっていたことではないでしょうか？
以前のスレで口論を交わされていた方々もいましたが、残念ながらもう結果は明らかです。
JRのひとり勝ち、ダイワは設定価格を見誤った、結果多くが売れ残り物件自体の評判も落としてしまった、ということだと思います。
複合的な要因はあるにせよ、結果が全てを物語っています。
中古になった途端に、残念ながら資産価値としても下がることは確実でしょうね。
複数の不動産会社の方から聞きましたが、築浅の中古物件で資産価値の高いマンションを購入検討されている方が多いと聞きました。
溝の口市民は賢者だった、という結果だと思います。

渋谷まで溝の口は武蔵小杉とほぼ同じ距離ですが地価が全く違います。
武蔵小杉と同等の価格設定でこの物件を購入する方なんているんでしょうか？
溝の口の良いところは武蔵小杉に比べて地価が安く、衣食住が充実しているところが魅力的な街です。
溝の口の飲食店を調べれば高級店なんて皆無です。
むしろ安くて旨いお店が人気上位です。
溝の口住民はこれらに魅力を感じて満足して暮らしています。
それが溝の口の良さなんです。
ダイワさんの溝の口仕入れ土地価格の入札設定が明らかに間違ったかですね？

あまりにも価格が高かったので、溝の口の中古に視野を広げて検討してみました。
駅10分圏内の築浅を見学してみると、仲介の人に、「大体築浅中古は、新築分譲時の1.1倍で流通し始めてます」と言っていました。
でも、実態は限界6000万前半（運良く売れて6200万が限界）みたいです。「6500万近くで売りに出して、全然決まらず、6000万前後になってようやく少し動き出す」「購入希望の方は5000万後半が限界の人が多いです」
そんな事をどこの仲介さん（三井のリハウス、東急リバブル、大京、住友、みずほ）もおっしゃってました。
私は徒歩7分以内で、築5年程度の物件を見てますが、大体6000万前半以下で、プラウドとかブランズとか流通しているみたいです。
ここは新築といえど、1000万以上高い。
中古と新築の価格差ってそんなにあるんですかね。
逆を言えば、買って転勤とかで2年後とかに売らなきゃなんない場合、6000万前半まで覚悟しなきゃいけない。最悪5000万台？
ウチがマンションを検討する理由は「終の住処」ではなく、流動的に動けるから。
そんなウチはここは値下がりしない限り厳しいなというのが最近の率直な感想です。

あーあ、何か残念だね。
ダイワが高額入札せず、他のデベ入札決まってたら、
もう少し価格のが抑えられ、私は今頃契約してたかも・・

アールブラン高津レジデンスのＨＰオープンされましたね！
最初から予定価格表記で。
２ＬＤＫが3900万～
３ＬＤＫが4400万～
相場としては価格相当な設定です。
プレミスト溝の口はこれより3000万円高いなんて？
立地条件など付加価値を加味しても3000万円の差は考えられない。
ちなみにアールブランの隣（アイネス跡地）に大規模マンションがほぼ同時期に建築予定です。

アイネスは、坪単価280〜290前後の見込み！
あっちは、売主からいって売れなきゃ下がりそう。

半年経って現時点で売れたのは１９/１２０戸とは
悲惨な状態ですね。
この状態を知らされたら購入希望者もちょっと迷うでしょうね？
この売れ行きペースで単純計算だと入居時には７６/１２０戸。
４４戸の売れ残り。相当な値引きが無い限り４４戸以上の売れ残り確立高し。
サクレジは好評でモデルルームも混んでるみたいですし。
溝の口・高津はサクレジくらいの価格が町や民度に合っているのでしょう。

入居まであと6か月、なので618さんは一年間違えてるかもですね。

アイネスはパークハウスじゃないんでしょ？
早実の方がパワーバランス上のプロジェクトだから安っぽいかもね

６１８
間違えました。入居開始まで後6ヶ月。
さらにやばい状況ですね。
6ヵ月後までに単純計算で３８/１２０戸
こんな物件他にあるのでしょうか？
購入された方はどう思っているのでしょうかね？

購入しそうになった者です。
買わなくて良かったとも思うし、買ったら買ったで、空室の管理費はダイワもちだし、価値が下がったとしてもリセールにこだわらなければそんなに気にしなかったと思います。

溝の口の雰囲気が好きで何とか工面して購入を考えていますが
この掲示板を見ると購入意欲が本当に失せます。
この物件の良さを語る方がほとんど無し。
投稿は販売価格の異常な高さと価格に見合ってない設備のチープさがほとんどで
唯一の良さは立地条件のみ。
来年の春入居時にまだ半分も売れ残っているかも？と想像すると
今一購入に踏み込めません。

このマンションの良さについて、たしかに立地だけと思いますが、内装はリフォームで後から変更できても、立地は変更できないため、立地の占めるウェイトは大きいと思います。
マンション前に流れる二か領用水＋桜並木は美しく、駅・繁華街まで数分以内でありながら、静かな居住地域である立地はなかなかありません。
念のため、私はダイワの関係者でありません。

>>624 名無しさん

階高はリフォームで変えられません。

ですよね。
7階建の階高圧縮・直床直天井にした時点で、高くても買いたいという人まで逃げていった。

直床直天井はヤバすぎですな。
いい場所なのに超激安マンションの構造じゃないですか！場所が良いだけに非常に残念。

MRで記入したアンケートのお礼⁈が届きました！ 家は残念ながら他マンションを6998で購入、ここには縁が無かったです。

天井は二重になっているように聞いています。

このマンションの前の二ヶ領用水沿いは、ポケモンゴーのアプリユーザーの溜まり場になってますよ。
私はアプリやっていないので詳細はわかりませんが、どうやらこのエリアがスポット？になっているようです。
閑静な住宅街なのに、20～60代の男性が100人位集まっていることもあり、異様な光景です。

この物件の売りである二ヶ領用水散策路はその先（久地方面）にある円筒分水から宿河原さらに宿河原堰までの散策路は風情があって散策するには良いところですがこちらの散策路はそれほど風情も無く散策路も美しいとは決していえません。

溝の口の二ヶ領用水は確かに風光明媚とは言い難いですね。それとこの物件のすぐ近くの大山街道は交通量が多く、且つ、道幅が狭いのに歩行者、自転車、バイク、車が、それぞれ皆我が物顔で通行していて、まるで中国か東南アジアの道路のようです。騒音も結構ありますが、なにより子供は危ない道路です。立地がいい、とはとても私は思えません。。

みんなひどいです。
よってたかって。
ダイワハウスさんがかわいそう。
この物件にはいいところもあるはずです。
あえて、いいところをあげてみませんか。

場所はいいと思います。
ただ、価格はやり過ぎ。構造は安普請。
営業さんは諦め気味で覇気がない。
てかんじかな。
場所は良いと思いますよ場所は。

>>633 名無しさん

敢えて直床にすることにより、膝に優しい歩き心地
天井高を低めにすることにより、高い冷暖房効率を実現
キッチン天板に、食器が欠けやすい御影石の不採用

>>633 名無しさん
JR東日本にたくさん寄付できたこと

価格が5000万だったら、こんなに荒れなかったんだろうな、と思うと不思議に思う。さすがにないが5000万まで値下げしたら、みんなどうするんだろう？当初の期待値が高かった物件から、ここまで否定した物件を購入するのかなぁ。

5000万なら即決しますよ。
5000万後半で住戸とか条件とかじっくり考えるレベル。6000万で物件の真ん中が買えるイメージ。

そもそも
なんとなくですけど、溝の口徒歩10分以内で場所悪いところってそもそもあまりないですよね？
線路近くとか、傾斜地とか除いてですけど。
場所良いというか、溝の口10分以内で単純に可もなく不可もなくというだけで。

場所の理想は久本小学校エリアが理想。
理想ですけどね。理想ですけどね。

話は変わりますが、ママ友、パパ友の世間話レベルですが、溝の口で3LDKマンションは出しても6000万ってラインですよ。
条件良いところで、6000万オーバー、普通以下で6000万ギリのイメージ。

あ、「貧乏人の集まり」「買えない僻み」と言っていただいても良いですよ。
属性的に、いい意味でマイノリティーに入る部類だと自負はあるので。
価格の妥当性とか、マーケットはどうとか相場とかそんな話ではなく、感覚値ですしね。

この物件の良いところ？
いくら考えても立地くらいしか出てきません。
あえて言うならエントランスのみ豪華仕様

6500万なら買いだったね。5000万とかは江戸時代笑

駐車場平置きは、利点です。これにより維持、管理費用を抑えることができます。

直床と騒がれていたけれど、しっかり二重床じゃないですか。
http://mansion-madori.com/blog-entry-5822.html?sp

>>642 匿名さん

せいぜい2.8mの階高で二重床二重天井にしたら、床スラブ厚は最小限？
階高取れないなら、直床にして床を厚くした方がいいと思うんだけど。

>>642 匿名さん
マン間取のブログにリセールバリューの話もありますね。実際の売れ行きは、どうなんでしょうか？ここだけ値下げ希望のユーザーステマで荒れてるのか？それともマン間取が企業のステマか？

江戸時代ね。
プロの方ですか？マーケッター？
10年以上住んでて、10年前からマンション見てきている個人としては、ココ4年の上がり幅は異常。
ウチが買ったマンション、築4年、売れるかどうか運ですが、110%まで可能性があるかもと、地元大手不動産会社から言われました。
ウチは駅近、5750万で買って6350万で運よければ売れると。でも実際は6000万ギリが動いているので、最悪5000万台後半も覚悟してくださいと。

新築でプレミアム付いて、買ったとしても、7000万が即6000万前後で取引されるなら躊躇しますよね。

仮に、買ったとしても、即賃貸にしざるを得ない時、いくらで貸せるんでしょう？

>>645 マンション検討中さん

二ヶ領用水沿い住人ですが、賃貸ならこの物件、出して16万までですかね。

リセールバリューは高くないと踏んでいます。
周りに同等・同規模のマンションが多数あり、競合するため、リセール、賃貸価格がとりにくいからです。

ところで、エース不動産って何者ですか？
エース不動産の人から説明受けましたが、お金の話ばかりでしたし、曖昧な言い回しが多くて、購入意欲が失せました。。。

>>648 マンション検討中さん

そうなんですか？
どちらで説明受けましたか？
私は展示場で説明受けましたが、頂いた名刺にはダイワハウスとありました。タイミングで出てくる人違うんですかね？

対応はきっちりしてましたね。

>>649 検討中さん
あ、大和ハウスの方もいらっしゃるんですね。
私はエース不動産の課長級の方が出てこられました。他物件の悪口ばかりでしたので、ここを買う気が無くなりました。

展示場行った方、または以下のようなマンションにお住まいの方に質問です。

展示場では床のフローリングが少し沈みこむような仕様でした。おそらく直床で防音のためというのもあるんでしょうが、そういうマンションにお住まいの経験のある方、慣れるものでしょうか？

私自身は順応性は高い方ですので大丈夫だと思うのですが、家族もいるので。

コメント頂けると助かります！

651さん

慣れます。
実際住んでいますが、生活には支障がほぼ無いです。
デメリット:
・沈み込みが二重床に比べて直床は多いので、床鳴りがしやすい？
・高級感に欠ける（趣味ですけど、本物の無垢のフローリングとかと比べるとどうもハリボテ感がある気がする）
・重い家具を置くとほんの少し沈むため、水平が取りづらい（気がする）
・キャスター付きの椅子で、座りながら動く時、沈み込むため、若干動かしづらい（気がする）
デメリットばかり挙げましたが、上下階の音は気になりませんし、生活に支障はないです。
展示場なので、コンクリートに床を張っているわけでは無いでしょうし、よりふわふわしているように感じますが、実物は展示場のそれよりふわふわしてません。
直床がNGだと、いま殆どの分譲マンションが長谷工施工なので、選択肢が狭まると思います。

結論は、高級感がイマイチ、気になる人は気になる、気にならない人は気にならない。という曖昧な回答で申し訳ありません。
個人的には、エリアで最高値なので長谷工さん仕様の物件としては、もう少し仕様を高めて欲しいか、価格をお求めやすくして欲しかった。

>>652さん

651です。大変参考になりました、ありがとうございます。

なるほど、高級感ですか。まあ無理に二重床にしても太鼓現象っていうリスクもあるみたいですしね。悩むところですね。

652です。
最近の分譲マンションは、音の問題は二重床でも直床でもどんぐりの背比べですよ。
音を気にするなら分譲マンションはやめた方が良いです。
どんな仕様であっても「配慮」は必要ですし、近隣トラブルは発生する可能性ありますから。
昔は契約する下の階の家族構成くらいは教えてもらえたんですけど、今は無理ですからね。
下の階の人が、高齢者だったら子供の足音がうるさいとか言われますしね。

うちの検討の指針は「納得感」ですね。
リセールとまでは言わないですけど、新築から3年以内に何かしらの事情で売却することになって、大損しそうな物件は、手を出しづらい。
手数料含めトントンで売れれば御の字ですけど、ここは少し厳しそうですよね。
7300万て買って、諸費用で7600万とか？
売るとき6000万前半とかになったら目もあてられない。
終の住処探している人には関係ないでしょうが、子供が巣立ち、夫婦二人になったら、もう少し都会で狭いところか、田舎でゆったりか選択肢を持ちたいので、選択肢が無くなる気がしています。
また、僻み煽りが来るかもしれませんが、
ホント正直なところ、そんな感じなんです。

直床がダメなのは可変性の悪さと給排水管のメンテがしにくく長期居住に向かないことと、施工が悪いと水平が悪くてビー玉がシャーになるこっとじゃないかな。遮音性では直床はLHの等級は二重床より高くてLLは二重床より低い。
この論議が3,000万クラスの物件なら解るけど6,000万超でのマンションで直床て聞いたこたとないし世も末だね

追記
高級感どうこうより後々3LDK⇨2LDKにリフォする際に二重床と比較すると無駄に金かかります。

今日物件の周りを散歩して外壁が見えましたが
思った以上にチープな感じです。
そこらにある長谷工が施工したマンションとあまり変わりないと思えました。

あれ、二重床じゃないの？なに、ネガキャン？

一次３０戸
２次３戸
３次３戸
４次不明
１０月１０日で先着順受付が２０戸ということは
仮に４次が３戸と仮定すれば２０/３９
売れたのはたったの１９戸/１２０戸
半年以上経ってこの数字はかなり深刻ですね。
来年の３月完成までに半分の６０戸販売なんて不可能な数字です。
このペースだともしかしたら４０戸売れればという感じで
入居時に１/３しか入居していないマンションなんて
自治会やコミュニティーは機能するのだろうか？

来年の春から再来年まで溝の口周辺には５つの新築マンションが建てられます。
特にこの物件の価格が以上に高いので購入を断念した方はその他４つの物件にを
購入しているみたいです。
プレミストが発表された当時、サクレジなんてボロクソに叩かれていましたが
そのサクレジは販売好調、モデルルームも混んでいますよ！

供給過多だね。

>>660さん
情報ありがとうございます。
5つを教えてもらえませんでしょうか。
サクレジ、プレミスト、モリモト物件しか、思いつきません。

プレシスとアイリス跡地。

モリモト物件とアイリス跡地は気になるかな。それ以外なら条件いい有名デベの築浅物件ですね。
今の時代、マンションは一種の投資観点も必要です。最初に購入したマンションに一生死ぬまで住み続ける人って実はそんなに多くないと思います。
リセール時の資産価値は考えて購入したいです。その意味でもプレミストは下落率が高いと思うので論外です。

サクレジステマ多すぎ。
サクレジ興味ないから話題の必要もない。

ここもステマっぽいのが散見されますが、サクレジステマなら、サクレジでやって欲しい。

高津駅周辺の帝京病院跡地・溝の口住宅展示場跡地が今後どうなるか気になる。

昨日ポストにチラシが投函されていました。
販売開始から半年以上経っても相変わらず設備など詳細は載っておらず
間取りも販売開始のときと同じ1戸のみ。
販売開始直後ならこのチラシでもワクワク感があるのだが
半年経ってから配るチラシなのかと疑問すら感じる。
なぜ詳細を載せないのか？または載せると価格に対してチープさが目立つからなのか？

アイリス現地見て来ました。南前面建物萎える。プレシスが6階建に対し三菱と双日は建築看板見ると7階建。プレミストに近い激安仕様が必至ですな。

他物件を落とすステマが多いですね。急にアイリス跡地もディスられた（笑）

素人なりに価格について考えてみました。検討違いだったら申し訳ありません。

近隣物件であるアソシエール溝の口が賃貸物件として出ています。
築19年、9階／13階建、RC造、78.46㎡、3SLDK、家賃は月額18.4万円です。床や天井の構造、階高は不明、長谷工物件のようです。

敷地内に駐車場あり、利用出来るかは不明。

近隣に住んでいるので知っているのですが、この辺りは駐車場付のマンションは少ないです。

場所はプレミストと同じ二カ領用水沿いで、東急が直ぐ横に走っている(南武線ほどではないが騒音あり)代わりに、溝の口駅からも高津駅からも徒歩3分程度近いかと思います。

以上から立地条件はほぼ同じと仮定します。

大きな違いは築年数です。

18.4万円で実際に賃貸契約が成立するかどうかは不明ですが仮にこのアソシエールの18.4万円が妥当だとして、築浅のプレミストと比べたとき、新築でない(少し住んで2～3年後のイメージ)場合の賃料は20～21万円くらいでしょうか。

以下ページで、高津区の不動産投資利回りは6%とありました。
https://toushi.homes.co.jp/owner/kanagawa/city140134/
不動産投資を進めるページですし、空室を考慮していなさそうなので、5%が求められる水準と仮定します。

そうすると仮に賃料21万円の方を使ったとしても、
(不動産価格)＝(年間賃料)÷(投資利回り)と考えると、
21万円×12ヶ月÷5%＝5,040万円

新築プレミアムが1割乗っても、5,544万円。

この辺がプレミストの妥当な価格水準かと思うのですが、この計算、いかがでしょうか。
まあそもそも溝の口の人が家賃21万円支払うかどうかですが。

ただし直近近い条件の賃貸がこのアソシエール溝の口しかないことは支援材料かもしれません。

その計算式、5%ありきで逆算すると7000万だと29万取らないといけない計算式になりますね。
非現実的。

逆に7000万で、21万の家賃を適正として、利回り出すと3.6%

これ、純収益でなく、表面ですから、おっしゃる通りなんとなく、どこかが歪んでるんでしょうね。

21万。家賃補助ある会社なら現実的ですけど、駅徒歩とかを踏まえると、、妥当な気もします。

別の視点でも考えてみました。

7000万を借りると住宅ローンで、18.5万
管理費で2万
合計20.5万

おっ、賃貸より安いじゃん！
となりそうですが、借りる金額より、住宅ローンが安くなるの当たり前ですからね。。。
固定資産税等のイニシャルと、金利上昇とか物件価格の下落とか、加味してないですし。

以上のことから、ざっと私なりに検討すると、
利回りは、4.5%
家賃は21.5万（中長期で考えて新築のアドバンテージはあまり加味せず。代わりに利回りを低めで設定）
とすると、5800万前後。
これは支払いで15.3万
管理費入れて17.3万。
いざとなったら貸すとかリスク踏まえると、このくらいの数字になりました。

数字遊び好きなので便乗してしまいました。
失礼しました。

この物件の固定資産税は（優遇措置終了後）25万円くらいになると予測。
根拠は２４６超えのガーデンアクアス８０平米・築10年超でも20万円弱。
さらには月々の管理費・駐車場・修繕積み立て・大規模修繕積み立てなど
維持費も溝の口周辺ではダントツに高額になる可能性大。

>>673 匿名さん

月々の管理費・駐車場・修繕積み立て・大規模修繕積み立てなど、溝の口でダントツに高くなるって本当ですか？

平置き駐車場で、プールや温泉も当然ないし、そんなに高くならない印象だったんで驚きです。

何か根拠があったら教えてください。管理会社に問題があるとかですか？

管理費・修繕費は普通でしょ。
管理会社がぼったくりしてなければ。

固定資産税とかが高いとかもあり得ない。

ここは価格が高いだけ。

プレミストの近くのマンションに住んでいるものです。
我が家は３ＬＤＫ・７５．５・５５００万の物件です。
こちらの物件で最も安い5998万円・２ＬＤＫ・６０．８２の物件で
管理費が１２３００円
修繕積立金が５７００円
駐車場が１７５００円
固定資産税が約２０００００円以上想定（我が家の固定資産税は１９万円）
月々に換算して約１７０００円（当初優遇処置があるのでもう少し安くなります）
月々の維持費は駐車場無しので約３７０００円弱
駐車場有で約５３０００円弱

ただほとんどのマンションは入居して５年くらい経つと管理費＆修繕積立金の
値上げがあります。我が家は５年目で値上げになりました。
この物件は特に修繕積立金の設定価格が低いです。

さらに修繕維持積立基金／一括 ４５６２００円が大規模修繕が行われる
１３年目安で毎回徴収があるので別途準備しておかなくてはなりません。

HPの、
「この土日、モデルルームオープン！」
っていつまで出すのだろう。
この土日って確か４月くらいじゃなかったけ？
放置？

ケンちゃんラーメン新発売！みたい

ＨＰにある物件概要の先着順申し込みの戸数が
先週は２０戸だったが２１戸に増えている。
キャンセルがあったのか？
６５９さんの投稿を参考にすると売れたのは現時点で１８戸/１２０戸のみ
３次・４次は全く売れていない推測になります。
完成まであと５ヶ月、残り１０２戸
何かしらのサプライズ（値引き）がなければこのまま低水準の販売で
入居が始まりますね？
まあダイワさんですから値引きはないとおもいますが？

18戸だと住民スレも建てれませんね。
大和ハウスの現場営業は本社から怒られないのでしょうか。
いつも不思議に思います。
販売価格の設定したのは本社で設定価格が悪いからということで現場は怒られずに済んでいるでしょうか。

去る10/13(土)に多摩川の花火大会がありました。
上層階も登れそうだから、上から写真でも撮ってHPにアップするなりしてアピールすればいいのに…。
花火にも掲載には権利関係とかあるですかね？
でもせっかくイベントがあったんだから文章だけでも載せるとか、アピールのしようはあると思うんですがね。来場者との契約に忙しいんだろうか……