売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社、大成建設株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社（予定）
所在地：東京都中央区月島１丁目５０００番 他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 月島駅 徒歩2分、都営大江戸線 月島駅 徒歩2分
総戸数：503戸（販売総戸数387戸、事業協力者戸数116戸含む、他に 店舗29戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上32階地下1階
【物件情報の一部を追加しました 2017.12.17 管理担当】
[スレ作成日時]2017-12-15 15:22:03
佃二丁目で大規模商業施設を含む再開発の話が持ち上がっているそうですが、実現すればここにとって大きなプラスですね。
ここ見送ったの失敗だったかな？
まだ90数戸ありますから、間に合いますよ。
>>5408 マンション検討中さん
月島駅挟んでココと逆側だけど距離は同じくらい(駅徒歩2分くらい)かな
もんじゃ屋に囲まれたココとは周辺の環境も違うし、併設してるのもパチンコ屋じゃなくて便利な商業施設なら、かなり上位のマンションになるね
目処がたったから公表したんだろうけど22年着工なら25年くらいにできるのかな
計画通りできない可能性もあるし値段も分からないけど待てるならこっちの方がいい人も多そう
[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]
月島三丁目は廃止になったんでしょうかと質問したものですが、佃二丁目の記事のリンクが貼られていました。佃二丁目は知らなかったので驚きました。
良さそうねここ。投資と実需、両方とも大丈夫そうや。
パチンコ屋がくっついてるので、実需としてはファミリーは厳しくて、そういうのが気にならないDINKS向けかな
倍率がつく、って言うから完売したのかと思った。
CGPは人気だったから短期間で完売しましたよ。
CGPももちろん段階的に販売しましたが
人気で完売までの期間が短かったですよ。
一部の部屋の倍率どうこうよりも、全体の完売までの期間。
当時相場自体安かったし震災後でこのあたり更に安かったからねー、CGPの価格表いまみるとめちゃくちゃ安い。振り返ればよい時代だね
CGPの話はCGPでして下さい。
ここはMid tower grandの掲示板です。
有意義な情報お願い致します。
モデルルームで新品タブレットを頂きましたがかなり広告費かけていますね。DMもしつこいくらいに来ます。全て価格に上乗せされていると思うと微妙ですね。
たしかに今から買うのは売れ残りだし
他探してみましょう。
価格は、ここより安いのは都心ではなかなか
ないと思うけれど。
ここのモデルルーム良かったけど、立地がね。街も若干廃れてるし、オリンピック終わって選手村が販売に出されたら暴落するリスク高い場所でしょ。パチンコ屋もやはり気になったし。結果、無難な目黒にしました。
>>5439 マンション検討中さん
目黒とここじゃあジャンルが違うね。坪単価も違うしね。でも80平米のモデルルームはカッコよかったね。オプションで1000万以上かかりそうだけど。
徒歩20分の選手村とここは競合しえない。
不動産センスないんじゃないの。
>>5442 評判気になるさん
たくさんまわったけど、湾岸エリア以外の営業は口を揃えて湾岸はやめた方がいいって言われたけどね。あと月島は街自体がセンスを感じないけどね。駅近って言っても月島駅だからかなり微妙だし。
>>5443 通りがかりさん
自分のテリトリー以外の土地の価値を認める不動産営業がいるわけないでしょ。
貴方が湾岸を嫌いそうなのを察して話を合わせただけだと思いますよ。
なので湾岸以外のお好みなところを探して下さいませ!
選手村ですか。あれは将来色々な意味でどうなるか楽しみでもあり興味もあります。
しかし、ここと同じとレベルで扱うのは頭の悪い営業の話を信じてしまう素人さんですかねぇ。
ここは良いマンションです。
残りは南向きで広めの部屋などが多いので購入できる人が限られてくると思います。
月島三丁目計画も頓挫？かもしれないです。
まあ誰だって金に余裕があれば月島なんかより目黒選ぶわな、ここはそこに手が届かないやつらが集って励ましあってるスレだからな。
ここで評価できるのはMRにあったトランペットとなぜか金を取られるサウナくらいじゃないか。
>>5444 マンション掲示板さん
代々木上原や目黒はどこに行ってもいいとこって言われましたけどね。最後はその二つでかなり迷いました。私の場合、月島は早々に候補から外れました。まあ元々土地勘も無かったので。ほていさんくらいしか知らないし。
目黒はJR目黒と中目黒くらいか。あとは「郊外」。
中目黒も地方出身者とかお水系がありがたがって住むくらいで、
住民の属性がなあ。
月島は下町湾岸だけど、二路線あって都心で便利だから選んでいる人多いのでしょう。
代々木上原や目黒なんてエリア特性はもちろん坪単価で倍違うし比較対象ならないでしょ。そりゃ私もここよりブリリアタワーズ目黒がいいけど、そんないいとこ住んでる人が月島を煽る理由があるはずもなく。
おおかた目黒駅や代々木上原駅からバス乗ったり15分近く歩くしょうもない場所に住んでて後悔しながら通勤通学してるんじゃないかと思われる。
ブリリアタワーズ目黒は、立地はいいけど、仕様は最低ですよ。
あの価格でシートフローリングですからね。
三井リハウスさんの某担当が呆れていました。
月島は土地柄元々住んでる住民の属性は低いよ。隅田川１つ挟んで下町感がかなり出てた。あと埋立地だからかなんかさびしげな印象を受けた。
お水やお上りとは違うから、がつがつはしていない。下町なのはその通りで
それがいいという人もいるし。
>>5458 評判気になるさん
東京の比較的土地の安いとこに住んでて、それを負い目に思ってる人ってお上りとかそういう考え方するよね。東京の中で下の方だからって地方を下にみてバランスとってるんだろうけど。もちろんまともな人もいっぱいいるけどね。
月島は安くはないんじゃないの。
やっぱり子供の頃から東京にいると違うよ。
稼ぎの問題はまた別。
建設的な意見希望します。
外野は無視しましょう。
それよりも月島三丁目南北計画はどうなのでしょうか？訴訟が起こされているみたいですが、二棟のタワマンが建たないとなると当初よりもここは注目されますね。
管理費は引き渡されたら管理組合で相見積もり取って質を変えずに安くできたらいいなぁー。と個人的には思ってます。
管理費、相見積取ったら教えてください！
佃二丁目再開発
月島三丁目再開発
こちら2点気になっております！月島が盛り上がるのでMID TOWER GRANDにも良い影響があります。もちろんCGPにもです。
買いました。
買うと決めた矢先に佃再開発の話が出たので、そっちのタワーも数年後追加で買おうと思います。
月島は古い家屋が多く、今後も小規模な再開発がかかること、駅近にマークイズクラスの商業施設ができる見込があること、ほぼ腐らない観光地で都心まで近いことが大きいですかね。
それに築地再開発、晴海選手村跡地など、今後20年は再開発によりどんどん発展していくエリアであり、すでに完成されて衰退傾向の街より良いと思いました。
月島は明治時代の埋め立て地です。
ここは、パチンコ屋が話題になっていたけど、流行っているの？
春日駅の周辺は、潰れてコンビニになったな
有楽町駅傍にも、どうどうとパチンコ屋があるから潰れないのかな
人が集まる商業地以外は、廃れていっているイメージが有る
そもそも月島エリアにはパチンコ屋が１件、今回のを合わせて２件しかない。
両方とも地元ローカルのAQUAだし、客の入りも微妙。
ただ、地主なので潰れることはないかな。
このマンションで一番気になるのは、２階のTUCショップの向かいに子育て支援施設を予定している点。
配置した奴は頭がおかしい。
完全な埋立地ではありません。
亀島（新川）同じで月島はれっきとした島です。
このマンションはもんじゃストリートのランドマークになれますか？
>>5468 検討板ユーザーさん
目黒はまだまだマンションらしいので、目黒区は良いとしても、資産価値的には低くなるらしいですよ。
ブリリアタワーズ目黒は目黒駅前でダントツで目立つトリプルタワーですし、
高級住宅街花房山かつ山手線まで１分の地ぐらいと利便性の両立を実現していて、
湾岸のように同等以上の物件が今後出ることもない唯一無二の希少価値がありますよ。
低仕様なのも１Rの天然石や天カセ等をコストカットした住戸だけです。
資産価値において一番重要なのは他の物件とどれだけ差別化されているかという点であり、
ブリリアタワーズ目黒はその点盤石です。
MTGもいい物件だとは思いますが、属性も価格もかなり違うので比較対象にならないというのは同意です。
いやいやブリリア目黒はシートフローリングですから高級マンションとは言えない。
値段だけは高級なのはわかります。
元々島なのは佃一丁目の一部だけ。
月島は完全埋め立て地です。
まあそれを言えば銀座も完全埋め立て地なんだけど。
何言っても月島が目黒に勝てる要素なんてないでしょ。
月島のライバルは東雲でしょうね
マウント取りたいが為の泥仕合はマンコミュ名物だけど、月島の土俵に目黒が乗り込んでくるとは月島も評価あがったね
乗り込んでるのは嫁が間違えてここのMR申し込んでしまった私だけでしょ。ちょっとコメントしたらめちゃくちゃ入れ食い状態だから楽しんでます♪
MTGもシートフローリングですよね？
ここはプレミアム住戸も含めて全部シートフローリングです
下町ですし、ここは高級マンションまでとは言えない。
もちろんここもシートフローリング。
目黒区上位の立地であらせられるのに、あの価格であらせられるのに、
シートフローリングですかと言っているのです。
外野は無視しましょう。
目黒も武蔵何とかもどうでもいいです。
MTGの有意義なコメント期待してます。
シートフローリングが嫌なら石でも木でも張り替えればいいだけですからね
リフォームしようがない立地や周辺環境の方が重要です
シートフローリング散々ディスっといて自分のとこがシートフローリングだと知らなかったって高度なギャグですね！さすが下町クォリティ！先生勉強になります！
ここがシートなのはMR行けばわかるだろ。
坪400万なんだから仕方ない。
坪400なら仕方ないって目黒も分譲時中層2LDK坪400前半からありましたけど
30階以上でも坪500未満の3LDKとかもありました
さすがに今の中古はかなり値上がりしてますけどね
シートじゃだめなら2憶弱するMTGのプレミアムこそ大理石にすべきです
変えたい人はオプションあるからシート標準でいいとデベは判断したのでしょう
つまりそこは大して重要じゃないということです
分譲時期が違うでしょ？
ここは今でも350からあるけど。
>>5495 マンコミュファンさん
その通りです。山手？下町？昭和が終わって30年。。。未だに昭和を背負っていては未来はありません。。。でも反論は不要です。そんな人が日本のマジョリティ。。。ビジネス、投資チャンスです。
>>5503 評判気になるさん
分譲時期が違うからこそ坪400から出せたわけで、今の相場に照らし合わせて
低仕様というのがそもそもおかしいです
3年前に好立地かつ坪400かつ床大理石標準のタワーなんてないです
あとここは坪350に坪200も盛ってプレミアムと銘打ってるのにシートです
あなたの理屈で行くとプレミアム失格ですね
技術の進歩を無視してません？ ちょっと前のシートフローリングと今のでは質感機能とも段違い。
別にプレミアムがシートフローリング仕様でもいいと思います。変えられますし
既に相場の上がってしまった物件を気にするより、
この物件のことを気にした方がいいですよ
人気そうな北西2LDKは供給しつくしたので2期以降どうなるか見ものですね
>>5505
ブリリアタワー目黒は平均で604ですよ。こちらは平均で413
パンダ部屋の400を声高に前提として語るのはかなり恥ずかしいですよ。
ここのプレミアムは確かに割高感ありますが、天井高が半端ないです。
普通260ですが、たしか300だったかな。3次元的空間はかなり贅沢です。
再開発のアップデート欲しいですね！三丁目南北のどちらかでも頓挫となると良くも悪くもインパクト、、佃も気になります。
とはいえこれらは少し先なので、実質販売に影響するのはブランズ豊洲、勝どき東の価格ですかね。でも両方高そうだし、方角良くなくてもMTG買っとけばということになるやも、、
そういうのを屁理屈と世間では言うのです。
肝心な平均価格よりも一番安い値段400万を話の論旨に据えているわけですから、
それは前提にしていると同じような物です。
最安部屋は目黒月島で50万しか違わないけど、平均で200万近く違う事実に焦点を
当てていないのです。
目黒は駅の上空を来年から飛行機が通過する事になるそうで
飛行機騒音のないここと比べるのはちょっと
>>5512 評判気になるさん
その通りですね。立地の格が違いすぎるので価格も違って当然ですね。
床材なんて些末なことを気にしすぎでした。
変えようのない併設施設の方がよほど重要ですね。
アマゾンの入ったランドマークオフィスビル、かたやパチンコもんじゃ屋・・・
比べること自体おこがましかったです。
パチンコ屋はどうしても反社会勢力や北朝鮮のイメージが拭えないし、朝からパチンカー達が開店前の並びを形成してカップラーメン食べたり、タバコ吸ったりするんだろ。自分の住居でそれは個人的には無しだな。
パチンコまけたやつが腹いせに共用施設とかぶち壊しそうだしな。
いい感じにネガが湧いているのをみるとここは好調みたいですね！
パチンコ屋はラブホと火葬場と同レベルくらい近所にあってほしくない施設だからな。それが同じ建物って。フィーバーの音聞こえてくるのかな。笑
ネガさん、もっと頑張って!
このマンション自体がBAR揃いみたいなもんだからな
急にネガが増えましたね。
ここが欲しければ買って下さい！
今残ってるのは南向きで広く高い部屋ですね。
嫉妬して書き込んでもらえるなんて良い物件の証明ですね??
この建物が月島のエンターテイメントの中心になるなんて素敵だし、逆に価値が上がるでしょうね！
都心三区の中央区に対して、都心５区にも６区にも入らない目黒区が、ネガキャンペーン中ですね！
目黒区が好きなのはわかりますが、不動産で見たときの序列で見たら、上位６位にも入らないのに（都心何区って言われるのには、きちんとした理由があるんだよね）
https://www.mansiontoushi.com/whatsnew/w00093/
次に中目黒駅周辺住民の属性
不動産デべのメジャーセブン等が、マンションを分譲する際、事業計画をつくりますが、その際のマーケットレポートとして採用されているホームズの統計レポートがこれです。
年収別世帯数の差を見比べてください。
（目黒好きの人には、統計学的な思考がないだろうから、これみても読みとれないと思うけどね）
月島エリアには、金融資産１億以上の富裕層がある程度いますよ。それは証券会社の支店数や、銀行等の支店数を見れば一目瞭然です。（逆に目黒駅や中目黒駅周辺には、あまりありません）
次に、マンションの取引事例で中央区と目黒区で比較しました（レインズの取引事例で確認）
まず、目黒区（品川区も追加）VS中央区で検索した結果、億ション取引事例は、圧倒的に中央区です。目黒区や品川区とは比較できない数です。
目黒区の代表的億ションは、ブリリアタワーズ目黒くらいで、中央区は勝どき（中央区で億ション取引一番多い）、月島・佃、銀座、築地エリアで散見されました。
次に取引単価の比較でいうと、
目黒区（品川区も追加）の最高単価は ５５０ー６５０万 坪
中央区の最高単価は ９００ー１０００万 坪
中央区でここまで単価が伸びるのは、購入層に日本全国の相続税投資家や、海外富裕層の資金が入ってくるエリアだからです。（背景には高い路線価とタワーマンションの供給数が圧倒的に目黒区、品川区と比べて多いからです）
>それは証券会社の支店数や、銀行等の支店数を見れば一目瞭然です
月島エリアに限定したら、勝どき駅前の三菱UFJ位しか大きな銀行は無いのでは？
デベにお勤めさん、なんかやたら必死だけど
皆さん、この人単純な表の見方も知らない人だからw
間違いを指摘されると見苦し言い訳とかしてw
>>5533 デベにお勤めさん
この方、不動産はマンションしかないとでも思っているのだろうか。目黒の富裕層は自由が丘、八雲、柿の木坂、碑文谷、青葉台、三田、駒場等の住宅地域に主に戸建住宅で暮らしているのに、何を勘違いしたか目黒駅前の人口統計など持ち出して…。取引事例もマンションのみで比較してるけど、先に挙げた地域では土地のみで1億、2億が普通なのに。この視野の狭さでデベにお勤めとはチラシ配りのバイトでしょうか。
先週第2期販売開始とともにMRいってきました。
いままで地下鉄やスーモ、都心に住む、不動産ポータルサイトには広告掲載してこなかったけど、第2期から広告掲載したので、年末よりもだいぶ認知度が高まり来客数が増えているとのこと。
ただ、残っている部屋は下層階の一部と、間取りが悪い上に梁が出ている部屋だそうだ。
一期で条件良い部屋は売れちゃったんだろうな。。
さらには、契約にあたって手付金最低１割必要と言われました。。。。
＞５５４２
あくまでも、マンションで比較してるんじゃないの？
住まいサーフィンのセミナー何回か行ったけど、そもそも戸建は需要が下がってきていて、資産価値でみても、買った瞬間に下がる、だから自由が丘等エリアの不動産価値が下落してきている、という説明をなんども聞いたよ。
WBSでも、自由が丘の豪邸が相続問題で、空き家状態が続き、将来町のゴースト化が懸念されている、とニュースで報道されてたよ。
＞5543
セミナーで、具体的に以下で買ったらだめだと名指ししてましたよ（資産価値が保たれないい）。
自由が丘、碑文谷、青葉台、駒場
これ以外に、吉祥寺もふくまれてました（他にもいってたけど忘れた）。
戸建は、買った瞬間に建物の減価償却で価値さがるからね。
一方でマンションは、汎用性がある住居だから、建物の減価償却が進んでも、建物焼却は売買価格に反映されないんだよね。
だから、目黒区のような場所で買わずに、都心三区でマンション買っておけば、返済分が売却時にキャピタルゲインとして帰ってくるんだよね（３０００万控除使って）。
＞５５２７さん
ミッドタワーグランドのMR第1期にいったものです。
夫婦共働きで、夫婦ともに通勤利便性で新築を探していたら月島MTGにたどりつきました。
主人の私は当初、月島に住むイメージが持てなかったのですが、利便性重視の妻が気に入ったので、安い買い物ではないので、真剣に買ってから値崩れしないかどうか調べ始めました。
グログ出している不動産会社や専門家にもお金を払って相談してもらいました。
結果、マンション自体がよくても、その中でも眺望が良い、向き、回数、間取り次第で、だいぶ価値は変わってくるそうです。
逆に、価値のある部屋は、最初から抽選になる可能性がとても高く、仮にローンが組めても抽選で買えるかどうかは運次第と言われ、マンション探しに疲れ果てて、中古で探すようになりました。
ただ、資産価値を維持できるマンションかどうかで、個人の資産構築にむちゃくちゃ影響するということがわかったので、予算上無理をしていますが、現在は港区麻布、千代田区麹町限定でちょっと狭い中古を探しています。それでもむちゃくちゃ高いですが。
＞５５４２
マンションを供給する会社に勤務する立場として感じたのは、あなたは不動産ど素人なんだろうな、です。
きっと、不動産の５、１０年先がどうなっているのかまったく予想できないんでしょう。
デべは３年先に分譲する用地を今仕入れているので、今の時点で3年先の売り出し価格が読めるんです（もちろんリーマンショック級の経済イベントが起きたら予定通りになりませんが）
あなたがあげた高級住宅地は、売りに出してもなかなか買い手がつかないです。
それは、そもそも現在の住宅ニーズにマッチしていないからです。
佃二丁目計画、分譲単価、相当高くなるな。
>>5546 デベにお勤めさん
適当な事書きますね。戸建は転売市場が脆弱だから初期の価格下落が大きいのです。減価償却は20年で徐々に進むのでまったく関係ないです。
マンションの減価償却は約50年でゆっくり進みます。売買価格に反映されます。年2%リセールが下がるのは減価償却のためです。
建物の減価償却の話しをしていたのに、最後は急に土地の話しですか。都心3区はキャピタルが確約されてるんですね！
>>5525
目黒駅前のレポートはってるけどこれ2015年の古いやつじゃん。
ブリリア出来てから目黒駅の様子かなり変わってるけど。
青山や麹町以上の賃料相場で目黒駅のPERかなり下げたね。
月島は割安感無くなってるしMTGが相場変えられるとは思えないけどね。
2017年 新築マンションPERの概況で検索してみ。
>>5548 デベにお勤めさん
買い手がつかない土地を小さく分筆して販売してしっかり売れてますよ。オープンハウスなんて業績絶好調です。
三井、地所、野村、大和、東急とも城西城南で戸建分譲事業をやってますよ。ご自分の会社の事業ですから分かってますよね。富裕層向け注文住宅事業も新商品開発してます。住宅展示場行ってみてください。
10年後のことなんか分かるわけないでしょう。技術革新次第で人々の生活をスタイルが変わるのに。
5割増の200万も平均価格が違うのに、ブリリア目黒はシートなんです。MTGは３年前なら平均350位だったかも。
ブリリア目黒は相場下げ曲面に弱そうだな。
飛行機もマイナス。
いつまで対抗意識燃やしてんのｗブリリア目黒買える人が埋立地のここ検討するわけないのに。
CGPならまだしもここは嫌悪施設筆頭のパチンコ屋が入るし、もんじゃ商店街のゴミ山積みもある。はっきり言って論外でしょ。
対抗意識なんかないよ。
文脈よくよめ。
頭悪そうな人がいますね。
無視してMTGについて盛り上げましょう。
相手しないのが1番です。
貧相な人の心を変えるのは至難の業です。
MTGの良い面をお願いします！
そしてマイナス面については誹謗中傷だけで終わるのではなく良い方向に出来るような議論お願い致します。
批判は欲求不満な人がします。
可哀想だなぁーと思い、優しく無視しましょう。
あんまり他所の批判ばかりしてると武蔵小山みたいにやばい住民ばかりと思われかねないからね。
書き込んでる本人はそれでここの相対価値が上がると本気で思い込んでるんだろうけど。
美味しい店や名所とか考えると目黒にはそりゃかなわないよ。住みたい街ランキング上位常連と完全な圏外を比べても無意味。芸能人や業界人が目黒にはたくさん住んでるけど、月島にはたぶん住んでない。
住みたい町ランキングよりも、リセール重視です。
同じ箇所に一生住み続けられないしね。
リセール悪いと、住み替えの都度無駄な住宅費用かかるし。
リセール良いマンション住み替えれば、けっこう余裕で別荘建てれるよ。
まあ、日々の生活に精一杯でそんな余裕を築こうという考えすら持ってないんだろうけどね。
月島から銀座まで徒歩圏内（それかタクシーワンメーター）だから、ミシュランガイドののるようなお店や４スタークラスホテルのレストランで洗練された家具や内装に囲まれながら、品格あるサービスを受けて食事楽しめるよ。
店内が汚くて、店内スペースが狭い目黒とか、滅多にいかない。
車で道通りずらいしね。車乗らない人多いだろうね。
リセール悪い目黒区とか関心ないから、目黒の資産価値低いコミュに行ってくれないかな？
また煽りあいスレになってるよ。
ハルミフラッグスレの方が月島の情報交換してるのに対してこっちはこの有様か。
>>5565 匿名さん
最寄出口が改札前なのがいいところ。端っこ出口だと改札まで意外と歩くので現実と乖離してたりします、、売る時、営業の方が表記と実力値の差もケアしてくれそうだけど、どうなんでしょ。
＞5564
レインズで簡単に分析してみました。
結論から言うと、不動産価値で23区を比べた際、目黒区は中の下です。
中央区と比較するのは、アホすぎます。
目黒好きは、地元で芸能人たちとごはんでも食べててください。
港区、中央区、品川区、目黒区の中古マンション売買事例（対象期間H25-H31年2/4）
（エリアごとの最高坪単価）
港区：1291万 虎ノ門ヒルズ
中央区：1036万 銀座タワー
品川区：822万 ブリリア目黒
目黒区：725万 恵比寿ガーデンテラス
港、中央は富裕層が相続税対策としてマンションを購入したり、海外投資家が海外住戸として購入するケースも多いため、単純な家賃収入からなる利回計算では、常識外れの低い利回りで取引されます。
沖氏の直近のコラム
https://diamond.jp/articles/-/191063
港、中央、江東、千代田、は２０５０年まで人口増加が見込めるエリアなので、資産価値が相対的に最も高く、価値も落ちにくいとのこと。
また、マンション売買が下落基調であるかのような今年に入ってニュース等で散見されるが、この4つのエリアは、人口増加に限らず、交通利便性が高いうえに、高止まりしている新築マンションを購入できる層から人気度も高いため、販売価格は高いが、売買は成立しているとのこと。
また、新築、中古ともに価格が高騰しているがゆえに、「資産価値」重視で検討する人が多いとのこと。それは高い買い物なので、値下がりさせたくない分、値下がりしにくいマンションを慎重に選ぶ傾向があるとのこと。
更には、ここ数年間で港、中央、江東、千代田エリアにて、
駅3分以内の大型タワーマンション（500戸数以上）供給は3物件しなく、MTGはとても希少性が高く、相対的に資産価値が高いそうだ（住まいサーフィンでもかなりの高得点をつけている）
https://www.sumai-surfin.com/
月島エリア内では何の稀少性も無いけどね。
北西高層階買いましたが、表面利回り5%あるよ。
月島は家賃上昇中で、買わない手はない。
徒歩1分か2分かは重要でなく、それ以外の要素との
総合判断。徒歩5分以上ならまた別。
[No.5441～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
･スレッドの趣旨に反する投稿
･削除されたレスへの返信
>>5571 口コミ知りたいさん
沖氏はいま大変なんですよ。住まいサーフィンで儲かる確率の高いマンションがまったく売れず、過去の自説を気付かれないように軌道修正しなきゃいけない状況でして。
>>5582 マンション検討中さん
そうですね！新旧混ざりつつ、水に囲まれてウォーターフロントの雰囲気もあるのが好きかな。
佃の再開発も下町部分とリバーシティとうまく融合してくれると良いですね。
月島の駅近く。月島＝もんじゃ焼きのイメージですが、川沿いのマンションを選ぶと湾岸夜景を楽しめたり、少しずつ近代的な街並みにもなってきています。面白い街並みですよね。
「中央区でも月島」の言葉が気になったので、中央区の範囲を調べてみました。東京駅や有楽町駅はギリギリ中央区外になり、銀座や築地なども中央区。浜離宮の庭園も中央区なんですね。あとは月島を含む晴海ふ頭なども。豊洲は江東区。銀座エリアも中央区に該当します。
地元じゃないと「中央区に住んでる」が自慢にはならないことも多く、銀座や築地だと、銀座に住んでる、築地で育ったなど地名で言うので、「中央区と名乗ってる！」と言われることもないかと思います。
坪400万は庶民では買えないぞ。
1000万あっても厳しい。
世帯年収2400万で2人とも三大難関国家資格持っていて30代前半ですが、1億借りる予定です。もっと高いマンション買ったほうがいいと言われましたが、1億でも不安は不安ですね。
場違いな発言でしたらごめんなさい。
私も庶民です。毎日仕事帰りに銀座や日本橋の惣菜買ったり、外食できたら何て楽だろうと思います。でもそんな生活はセレブだけです。
月島は都内通勤に便利で築地や豊洲など観光地も近いです。また、下町でもありスーパーも沢山あるので庶民が必要とするものも揃ってます。
就職氷河期、バブルを知らずに育った世代なので
倹約主義ですがMTGは思い切って買いました。
何を言いたいかというと、ここは良いです。
30代前半、単独年収で1800万円ですが、ここは見送りました。
月島は交通の便は良いんですけど、もんじゃ屋ばかりでおしゃれさがゼロなんですよね。
大江戸線しか通っておらず、飲食店等も少ない勝どきの方が何故かブランド扱いされる不思議。
もんじゃ屋だけではなく、焼肉屋も増えてきましてたよ。
勝どきも月島も似たような街でしょう。
おしゃれさなら佃かな。
ここの1LDKだと利回りは平均すると4.4%くらいかね？悪くないよね
都心3区の駅前で4.5％の表面利回り出せるなら
てかあと2年待つのがネックなだけ
勝どきは、なにより眺望がすごいからね。
レインボーブリッジから房総半島、富士山まで見える景色にはかなわない。
ただ、大江戸線とバスだけｗ
下町だから、どっちもおしゃれとは縁遠いよ。
大宮のGMTことグランドミッドタワーズと名前がそっくり
どっちが資産価値が上でしょうか
購入者です。
最近、次の現場に行くという連絡が担当してくれていた営業万から電話がありました。
ついでに販売状況ききましたが、売れ行き好調だそうです。販売開始から半年かもうちょっとかな？
ここの条件とほかの新築物件を比較して、戻ってくる客がだいぶ増えたそうです。
中央区（都心三区）
地下鉄２路線、
駅徒歩２分（しかも信号待ち無し、改札まで近い入口）、
大規模タワマン（500戸以上）、
最高の売主（何かあったら保障間違いなし、施工クオリティ世界一）の三井不動産、丸紅、大成建設）
資産価値（2050年まで人口増加が見込める中央区）
これだけの条件が整っているマンションで平均400マン/坪で今販売されてるマンションはない。
確かに、パチンコタワーなんてそうそうないですよね。
>>5612 匿名さん
ここが欲しくても買えなくて嫉妬してる。
そんな人がパチンコだなんだと言うのでしょうね。
パチンコ屋さんは地権者さんですし、彼らの協力あってMTGが実現したのですから仲良くさせて頂きたいと思ってます。購入者の方は皆そう思ってます。
自分のマンションにパチンコ屋があったら絶対に嫌だという人が大多数だと思います。私の周りの人にも何人かここを紹介しましたが、その点で論外でした。受け入れて購入しているなら、リセールに影響さえなければ良いのだと思いますが。
奴隷商法のコンビニがマンションにあっても気にしないのに、パチンコだけ目の敵にするのは頭がわるい人
>>5614 名無しさん
築浅駅直結CGP、築年数の経ったアイマーク、同じくライオンズやファミール、更に築年数の経った佃の成約価格調べてみると、ここの価格はリーズナブル。
実際パチモンなかったら1割は高くなっていたよね。
ぱ＊＊マンションでも、昨年度販売スタートしたマンションで都心二番目に資産価値の高いマンションに。
１位：シティータワー恵比寿
２位：MTG
https://www.sumai-surfin.com
ぱ＊＊が店舗にはいっているけど、住民と動線全く別だけどね。
三井がよく分からないブランド？
昨今分譲している三井の大型マンションは、JV（売主複数）で、パークブランドではないケース多いよ。時代の変化に沿って情報収集したほうがいいよ。
わかりやすい例：ザ タワー 北仲浜
そう言えば東雲のパチンコ店もＧRANDなんとかという名前だったな。
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
ブランドの話をするならば、キャピタルゲートも三井でしょ。
すみません。
MTGは実需と投資用との割合はどんな感じでしょうか？
実需が多いとは聞いています。投資用なら1LDKが多いのでしょうか。
>>5616 マンコミュファンさん
ほんとそれ！
キャピタルゲートが買えなかったから
ここは逃したくない
住んで良し、貸して良し、リセールはまだ考えてないがリセールも悪くないだろう
まだ第2期間に合うかな。。。。。
長いこと月島住んでますが、月島のパチンコ屋は二店舗ありますがあんまり人が入ってないので、カジノとか始まったら経営キツいんじゃないかな。
地元の若者じゃなくておっさん、おばさん達が入ってる印象があります。情緒豊かだけどな?。逆にパチンコがーとかもんじゃがーとか言う人が増えるとやだな?そういう人は田園調布とかに住んで下さい。
それでなくても10年前と比べて有楽町線混むようになったし、、、朝、登りは前は絶対座れたけど、今は絶対座れない、、
付近にまだ平屋とかあるんだよ？そういう下町の雰囲気大事でしょ、月島なんだからさ。
ちゃんと皆さん一回は町内会の行事の神輿担ごうね。
マンションの共有部分、祭りの際に使うんだからさ。
それが月島だよ。
元々居た人もこのマンション購入であとから来る人も月島ファミリーになるなら神輿担いでもらわないと困りますよ。
月島を月島として盛り上げましょう
評判が気になってます。ところでMIDTOWER GRANDにパンダ部屋なんてあるんですか？無いとの評判ですが。あるとしたらどのタイプのお部屋を指すんですか？
地権者出てんな
300台前半
パークコート浜離宮も神輿が保管されていたな
昨日公式サイトのぞいたら3月中旬から2期2次なんですね。販売戸数6、、もう完売かな
CGPなんかでも、最後の数戸は売り切るまで時間が掛かってましたよ。
登記簿50㎡未満は税金などの面で不利ですよね。
どのサイトにも地権者住戸の掲載はない。
フェイク情報流すなよ。
低層?中層階60㎡以上は残り30くらい、その他は全ほとんどLDK。全部で残り100を切ってます。
釣りだよ。
老婆心ながら、一般的に通常じゃない不動産取引は恐いですよ。
この業界は今でも「騙された方が悪い」という世界ですから。
そこまで安いのなら仲間内で売り買いしてますよ。
だね、坪300前半ならノールックだろｗ
んで表に情報が出るころには坪300後半で気持ち安いぐらいの値段になってる。
買いました！
神輿かつぎますよー！
勝どきと迷ったけど、MTGにしてよかった。
もんじゃの匂い、嫌いじゃない。
CGPすばらしい！
MID買いました！
このあたりの雰囲気が好きなんですよね。
2021年って長いな～
お金払ったのに住めないなんて、この期間の運用利回り分損していると思うと本当に不動産取引は困りますよ。
2年くらいあったら、かなり利益出せるのにな。。。
この期間でMIDが値上がりするとも考えづらいから、運用として考えるとあまり利益は少ないね。
どこもあるけど、この取引上の空白の期間なんとかならないもんかね
もんじゃタワーか、
なんだかな?
考えてみるともんじゃストリートって10-20年後にはブランドとして名前だけ残す、て感じになるかもね。もんじゃ屋は地権者多そうなので相続のタイミングで売却、他の店へが起きそう。
豊洲とトリトンのサラリーマンと新しい月島住民の需要を取り込めるイケてる店が増えると良いね。
竣工前に完売しそうですね。
4500万
40m2台買った人いる?
半年で9割弱売れましたね。のこりはほとんど1LDK。低層階なら坪360万円?あったので、晴海や勝どきエリアで焦って買わなくてよかったです。売れ行き好調で安心しました。
個別の値引きがなければ1ldkは4980以上しかない。
ここの間取りは何パターンあるのでしょか？
物件西側の再開発が販売開始したら、MTGからの買い替えが出そうですね
その為には、西側の再開発を買わずにここの中古を買ってくれる親切な客が必要になります。
西側って、この物件からだと西側角住戸くらいしか眺望丸かぶりはないんじゃないかな。もんじゃストリード側は北西だからそこまで影響はないかと。
三丁目北は、頓挫か計画変更余儀なくされつつあるし、あまり考えてもしょうがない気がしますけどね。
できたとしても、駅五分越えるので対象としても比較対象になりにくいかと。
物件西側の再開発って、スミフさんのですか？販売開始は2025年でしたっけ？
きっと仕様が違うし、駅も違うから、MID TOWER GRANDからの買い替えの人は少ない気がしますね。
三丁目南計画はどうなるかご存知ですか？
訴訟になり口頭弁論も開かれたみたいです。
南の方は、今月22日に変更された都市計画を見る限り予定通りいくかは別ですがこのまま進みそうですね。
北は、いまのままだと都市計画が、すぐには決まりそうもないですね。
このマンションの最寄りである8b出口エレベーター小さくて使いにくいですね。混んでたら何回か待たないといけなくなりそう。
付近に住んでるけど普通に5出口使うから、問題ありませんよ。ＣＧＰの人たちも階段使ってるくらいだから
混んで待つなんて事は無いからだよ。
混まなくても時間はかかる。だから基本的にCGPの商業施設利用者向け。
CGPの人もひどい雨の日とか重たい荷物がある時とか、向いのスーパーでの買い物の時くらいしか使わない。
急に過疎ってきたけど、もう完売？
あのエレベーター、CGPが維持管理費負担してるんでしょう？
もったいないね。
1階2階は商業施設なんだからエレベータくらいあるよ。
CGP住民ですが、>>5683さんが仰る通り基本は階段で、悪天候やスーツケース・ベビーカー・重い荷物とかある時に8b出口のエレベーターを使いますよ。スピード遅くて1機しかないので、、
あとホームまでの時間もここは月島マンションの中ではトップクラスに思います。誤解されてる方いますけど、、
事業計画の変更とやらで2019年3月11日以降の契約者は入居時期が遅くなってる件、住不と同じで決算期を意識した措置？
結果的に2018年に販売開始したタワマンでは大関クラスの素晴らしいマンションだったね。横綱ではないかもだが。
北仲みたいな瞬間蒸発じゃないけど
売れ残りはないし販売順調だし。
ダイワの有明、三井の武蔵小山やパークタワー晴海etc
この辺と比べていかにお買い得で将来的にリセールで益が出やすいのは素人でもわかる！
実需派から見ると狭いは難点だか
それ以外が素晴らしい。
リセールで比べるなら月島の中古他物件と比べないと。
月島駅は徒歩１分のマンションがいくつもある街なので２分ではメリットになりません。
ここって、年収いくらなら買っても大丈夫でしょうか
2期2次が全戸申込みがあったとして、残り何戸かわかる方あいますか？
>>5701 マンション掲示板さん
小石川といいここといい売れるマンションは
お値段が高くても売れる
ここに関しては月島ナンバー1のCGPが指標だよ、MTGは月島ナンバー2の地位は揺るがないよ
2016年以降の新築マンションは総じて残債割れです。みな仲間だから大丈夫。
大井町のスレで話題になってる物件はここですか？
大井町のスレでミッドタワーの話題になってるんですか？
いずれにしても、他のマンションの話はこのスレではタブーです。
小石川も北仲のことも書かないでください。
ここでは、ミッドタワーだけの話をしましょう。
そんなタブー発言はタブー。
比較無くして有益な情報とは言えんだろ。
後完売まで65戸くらいですかね？
2期の先着順の残り2戸（1ldkと3ldk）が物件概要からなくなったのは先週末の販売でいっしょに売れたんですよね。
3期が4月とのことで残戸数と竣工までの期間を考えるとペース早めてる印象ですが、そんだけ見込み客がいるってことですかね
順調！！
消費税前ならまだしも、今期で申し込む奴の気が知れないね。まぁまぁ市況が高値だからなんか適正価格って評判けど、建物2%の増税後にで買う奴はババ引いてるだろね。
大半の購入者よりも割食って高く買うなんてほんと気の毒か金持ちだろうね。
増税後が得するって、金ない奴の発想だろ。
ありえねーな。
これから販売のマンションならまだしも、大半売れて、条件の悪い売れ残った部屋で、更に増税値上げ後に買うのはかなり損だから、買う人は情弱だよ。永住ならまだしも、他の住戸と比較してリセール時に損失確定ってのは痛いよね。
人気マンションだから、後で買う奴がオプションも選べずに損する構図かー
プラス増税だから、半投目的の購入だとするとリセールが厳しいなー
人気マンションは早い時期に買った方が得するってことだよ。結構常識。
2LDKタイプが完売してました。
1LK、1LDK、、のタイプと
3LKだったか、3LDKか、、広いタイプしか残っていないようです。残りわずかでした。
ココを比較する人は、どこと比較してますか？
私は水辺（海か川）と駅近にこだわっています。日の出駅のミナトシーフロントも見にいき、残り1戸でしたが、共有施設がないのに共益費が高くて断念しました。
5728
そうだね。春日駅には何もない。
東京ドームで、ほぼ毎日イベントやって、人混み凄い所。
正直落ち着かないよ。
>>5732 匿名さん
なるほど！
一軒家なら建ぺい率重視ですが、マンションなので、駅近重視します！
ファミリーの方は建ぺい率重視の方もいらっしゃるでしょうね。人それぞれですものね(^_^)
月島駅は駅徒歩１分マンションがいくつもある街なので中古になったら
２分では駅近の優位性がありません。
築15年のアイマーク、築17年のファミール、築13年のライオンズ、どれもMTGより特段優位性があるように思われません。
気に入らないからって個人攻撃しても現実は変わりません
ムーンアイランドタワーも駅直結でここより優位なタワーだらけですね。
5739
買えない属性だから無視。
物件グレード、仕様、築年数等の補正も含めて比較できないレベルだからね。
でも、きっといきなり地方出身の人が駅周辺で中古探すってなったら、なんでMTGはこんなに高いのか、理解できないんだろうね。
重要なのは、あなたの私見ではなく、この単価でも、それだけの価値を理解して買う需要がそれなりにあるということ。
CGPやMTG以外は検討しなかったな。築年数が10年から20年経過した物件は、購入を見送る方も多いと思うからね。
ムーンアイランドが坪300以下だったら優位性あるかもね。
でも、ムーンアイランドが坪350だったらMTGのほうが良いよね。
仕様もだいぶ劣るし。
っていうかムーンアイランドの分譲って結構あるのかな。
昨日久しぶりにもんじゃストリート行ったけど、リノベしてキレイになったもんじゃ屋結構あってびっくりした。
昔は無かったおしゃれなお店も少しできてて、この流れで変わるんだといい街になりそうな気がする。
外壁の断熱性能はFLAGより低性能でした。安いには理由があるね、特に見えない所で。
断熱性能は風とは関係無いんじゃない。温度でしょ。
寒さ暑さは月島も晴海も同じだろうし。
真夏の世界のアスリートの宿泊場所として、その辺りの性能にはこだわったのかな。
>>5745 匿名さん
断熱性能とは、断熱等性能等級のことですか？
だとするとMTGは断熱等性能等級4なので、最高ランクなんですよね。
晴海フラッグの断熱等性能等級がいくつかわからないのですが、少なくとも同等ではないでしょうか。
あと、一次エネルギー消費量等級もランク5なので、断熱性能に問題ないかと思われます。
残りわずかでした！
>>5748 検討板ユーザーさん
いや等級ではなく、断熱材の厚さと熱抵抗値です。ここは断熱材が薄くて熱抵抗値が低く断熱性能が思った以上に低かったです。新しいマンションであれば等級4は当たり前ですから、問題はその中身ですよ。
完売近いです。その断熱材のせいでもの凄く寒いのでしょうか？
夏はタワマンは暑いです。夏も冬もどちらも等級云々で感じ方は変わりません。
専門家のうんちくは素人には感度が低いのでわからないです。
>>5752 マンション検討中さん
分かりやすく言えば外壁が薄いということです。確かCGPよりも15mm薄いと思います。断熱性能だと3割強低いです。新築だとプライムパークス品川シーサイド
と同じくらいだったと記憶してます。建物のグレードが低いということです。
リビング、主寝室床暖房完備です。断熱性能良い外壁使っているとは言われても床が寒いと
何しても寒いです。何か検証データーなどないでしょうか。床暖房使用率や年間の光熱費の差とか。売る側も建材費が高いからといってやみくもにコストカットしてないですよ。
要は断熱性の等級4又は5が居住者の体感温度に差異なしとしたのでしょう。
外壁の断熱性能低いけれど完売間近は事実です。
専門家のうんちくは根拠とセットでお願いします。
>>5754 マンション検討中さん
分かりました。検討者の参考になるかなと思って情報を提供しましたが、根拠を出せと言われると、以前に見た資料の記憶ですから無理です。デベ営業やマンション設計会社の方に裏取りしてください。もう書きません。ごめんなさい。
外壁の厚さが書かれている資料があったんですかね！？
スラブ厚とか戸境壁はよく聞きますが、外壁厚というのは初耳な比較指標でしたね。
要はこのマンションの外壁は他より薄いという事なんですね。住む上で問題があるかは別として薄いという事実は知りたい情報です。
優位性についていろいろ出ていたので、月島に住んでいて長い私が感じたことを述べましょう。
まず、月島駅は駅からの距離で優位性を図るのはなかなか難しいと思います。
実際に高級住宅街の佃は駅からは少し離れておりますが、人気は普通にあります。
MIDのいいところは、商店街中心部付近に隣接しているので、実際商店街はMIDの下から始まるような雰囲気になるでしょう。
ＣＧＰは駅、MIDは商店街というような違いになります。よって、MIDタワーとCGPのニーズはそれぞれ違うところにあると思います。仕様や共用部分がCGPと同じであれば差は出てくると思いますが、そこは岩盤浴等でうまく調整されております。
よって、間違いなく月島商店街のランドマークタワーになるでしょう。商店街が将来的に無くなるまでは
このマンションの商店はもんじゃとパチンコ以外に
何が入るのですか？
いろいろマンションや掲示場のスレッド見てきたけど、壁の厚さに言及してるの初めて見た。笑
最近のタワマンはここ含め、ワイドスパンで外に面するのはほぼガラスだから、壁の厚さよりガラスの質が重要に思うけどね
一生不動産買えないタイプの人間だなぁ?
欲しいと思った物件を買えばよし。
そんな細かいとこまで見て買う人いないよ。
いたとしたら、そいつは生涯マンションが買えないやつ
一期にファミリー中層階を購入したものです。
久しぶりに月島の不動産仲介を訪問してきました。
（転勤になって賃貸に出す可能性もあるため）
まず中央区のファミリー賃貸は賃料単価が上げってきているそうです。これは購入時に聞いていた話ですが、まだその傾向はストップしていないことが確認できた。
中古の売買事例は購入時にあまり周囲での比較事例はCGPしかなかったものの、その後CGPの住民がMTGの売れ行きを見て、売りに出して成約が増えてきているそうだ。
CGPの低層階の向きが悪い部屋の1LDKで425万くらいで、これがファミリーなら、間取りや向きによって5-10万は上がってくるそうだ。その上で、すでにそれくらいの水準ならすぐに買いたいという客がリスト化されているそうだ。
私が買った部屋の単価と比べてもすでに7-10パーセント上値で出しても、すぐに成約する水準と言われました。
案の定抽選で勝てたので、私の部屋は眺望良い部屋なので、400後半で出しながら475万の成約を狙うのが良いとコメントされました。
それと賃貸に出した際の表面利回りは、4.15pが見込めそうです(新築プレミアを加味して）
5758
佃のマンションは、建物内およびエリア内買い替えがメイン。
外からの新規参入者は、賃貸でしかあまり見ない。
それと、同エリア内での買い替えなので、エリアが高齢化してきてますよ。
>>5763 マンション検討中さん
あなたは頻繁に仲介業者まわりますよね、感心です。
せっかく契約したのに転勤ですか。引渡しは2021年1月以降でずいぶんと先のはずですが、転勤の打診が既にあったのですか。転勤後に住宅ローンを利用して引き渡しを受けるのは止めた方が良いです。
それと表面利回り4.15%だと住宅ローンであればわずかな利益が残りますが、アパートローンでは100％赤字です。しかも、不動産の利回りでは0.01％単位まで出てくることはないです。0.01%単位まで使うのは債権ディーラーだけです。
住宅ローンでも仲介手数料、銀行の事務手数料を考慮すると10%値上がりしてもあまり儲からないような…税金もかかるし。
[No.5737～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言の、および、スレッドの趣旨に反する投稿のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
5765
ポイントは、
ー パーインパーアウトで出口を迎えることができたら、それだけで結構なキャピタルゲイン。勿論五年後以降の売却になるけどね。
ー あくまでもマーケットの相対評価でMTGが優れていると言いたい。買った瞬間儲けが出る物件って、ある？ 港区の大富豪向けの物件は除いてね。そもそも比較対象じゃないから。
ー 儲けの源泉は金利だけじゃなくて、税制メリットの教授もあるんだけどさ。会計税務もっと勉強してね。
5765
賃料単価と、売買単価相場の上昇について語ってるのに、債権だとか、転勤だとか、アパートローンだとか。
住宅ローンとアパートローンの違いをわざわざ言う必要あんのか？
そんなわかりきったことをさ。
それとアパートローンは木造か鉄骨だからRCと比べて高め。
それとプロパーローン引ければ、住宅ローンよりもさらに低い金利で融資引けるの知ってる？
さあ、何パーセントくらいでしょうか？
こんなの、不動産の投資と評価について、実践経験あれば、楽に答えられるでしょ。
[No.5765と本レスは､一部テキストを削除しました。管理担当]
次期は増税の影響ありますかね？
投資用の1ldkなら煽り受けるから、多少はあるんですかね？
>>5770
詳しそうだから教えてほしいんだけどさ、住宅ローンを借りてる物件を賃貸に回した場合、超低金利だからイールドスプレッドがそれなりに取れて、
キャッシュフロー上は良い数字になるんだけど、銀行に支払うお金の大半がアモチになる（費用計上できる利息が少ない）関係で、PLが大きく出過ぎない？
そこに所得税率で40%とか50%とか課税されると、キャッシュアウトの方が大きくなりそうなんだけど…。
新築マンションだから減価償却も知れてるし。
この問題はどう対処するの？
税率含め言ってることが恐ろしくいい加減で大雑把だけど
一度、真面目に取得から売却まで含めたシミュレーションしてみることをお勧めします。何事も自分で手を動かさないとわかりませんよ。
https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/01.html
5774
投資銀行事業で不動産投資のプロジェクションを死ぬほど回してるんだったら、タックス後のセンシティビティー自分で計算できないの？
ビック4とかの専門家集団を使い倒してディールやってるんだろうからさ、彼らに指示できるくらいの会計税務知識持ってないとおかしくない？
わざわざ掲示板で、どんな相手かわからない相手にわざわざ聞く？
計算するまでもなく、個人で購入して賃貸に出した時の税後のCFプロジェクションと、数年先の想定売却か描きと税後の利益とか、すぐわからないのかなぁ。。。
5774が投資銀行マンかどうかは疑問だが、
（仮にそうだったとしても、プロジェクション回す時点でアソシエイトレベル）私の周りでは、（本業で●●やっているから、いざ個人で●●投資やっても、絶対に儲けられる！」って言って、実際にやってみて投資に失敗するのが8割。
掲示板に書き込む内容から推測すると、失敗するタイプだろうな。
いやいや、だから、普通に計算すれば利益が出過ぎて税金負けすることになりそうだけど、ここで賃貸に出すことも想定して語ってる人はその辺をどう対処してるか知りたいってだけだよ。
まさか税金納めてないことはないよね？
このマンションを買える属性なら最低でも税率33%以上はあるわけだし、個人で所有して賃貸に回すなら、その辺気にしてるのかなーって。
バカにする趣旨じゃなくて、ほんとに詳しそうだから聞いてるだけですよ。
住宅ローンで賃貸に出しても、結局税金負けしねぇ？
っていうのが質問の趣旨です。
ちなみにアソシエイト時代からExcelぶん回してますが、SVPの今もたまに回してますよ…
イールドギャップのスプレッドが高いから都心物件でもPLキャッシュフローが良い数字！？
区分賃貸にかかる運営コスト全部見込んでるの？
死ぬほどプロジェクション回してる割には、、、
エクセル人材でこき使われているだけじゃない？
赤字運営して税金戻ってくるのがお得だと勘違いしてる痛い人みたい。
5778
年間のCFはトントン、又は入居者入れ替えあれば、20万くらいのマイナス（ざっくり計算）。
この物件の投資ストラテジーは、購入価格よりちょっと良い価格で10年後に売却。
1億で部屋を買っていたら、金利0.5p 35yrで3000のキャピタル（3000万控除利用）をとる。それを考えると年間の若干の持ち出しなんて、鼻くそレベル。
更には、市場価格VS残債で比べて15パー以下になると、銀行も新規住宅ローン貸し出ししてくれるから、この物件を購入から5年後に、更に高単価の物件を購入。
借入しただけで、4-5千万の税後のキャッシュを10-15年で残せる計算。
まあ、物件単体でで考えた場合のストラテジー。
価格高騰期に買って、将来同じ価格で売れると考えてるのがまじ痛い。高値つかみになるのが落ち。
5778
それと、現金どんくらい持ってんの？
投資に回せる現金のこと。
それ次第では、投資先が不動産でも、だいぶ変わってくるよ。
一時間10万円でコンサルティングしてあげても良いけどね。
>>5783
3000万円控除は自己居住しなくなってから3年以内じゃないと使えないよ。
一度も住まずに賃貸運用してたら使えない制度。
最初数年自己使用して、3年以内の定借で回して、空室になったタイミングで実需向けに売ればリターンは最大化できそうだが、
最初から賃貸運用の前提で3000万円控除を想定しているのは、ストラテジーというより脱税行為じゃないか？
5785
価値高騰期？
価値はどいやって決まってるのか、考えを述べてくださいね、ど素人さん。新聞読んだコメントパクって書かないでね。笑
MTGをこの単価で買えば、下がる可能性は低いよ。
（10年先のことを言っている）
ヒントあげるよ。
? 高層集合住宅
? 都心
? 人口構造と増加率
? 希少性
そもそも10～15年の投資期間でパーインパーアウトができると信じきれるのが凄い。
2012年とかに仕込んだ物件ならともかく、オリンピック後の竣工物件でその想定は甘すぎると言わざるを得ない。
5788
アパートローンの定義を教えてください。
脱税行為！？
これが脱税行為だとしたら、日本の投資銀行が組んでいる投資ストラクチャーこそ脱税行為だし、額もでかいので、それこそ取り締まられないといけないよね。
プライド高い投資銀行ボーイだね 笑
5970
投資銀行ボーイが、本当に不動産投資やってきたのかとても疑問。
>>5791
アパートってついてるけど、基本は投資用マンション向けのローンですよ。
木造だの何だののストラクチャーとは一切関係ないです。
あなた、無知なのに知ったかぶりする癖がありますね？
それより何より、賃貸運用前提の物件でありながら、居住用家屋の3000万円控除制度を使うと平然と書き込むのが一番マズいですよ。
明確な詐害行為であり、脱税ですから。
投資銀行の方がダメだろー！とか、意味不明ですから。
このやり取りでレベルが知れました。
結論として、自分より不動産投資及び会計税務の知識はない方でしたね。しかも犯罪宣言してるし(笑)
スレ汚し失礼しました。
5793
ボーイに付き合って、時間の無駄だったよ 笑
とりあえずMTG又は区分を賃貸前提では買わないという結論だよね。
ここは専門的知識を持たない人も多く見ている掲示板なので、専門用語を多用して相手を威嚇などせず、分かりやすい言葉で簡潔に説明した方が良いです。優秀な方なら見る人のレベルに合わせて書く配慮をするものです。
5794
過去の推移とか言ってるけど、今後の月島の不動産価格なんて誰にも確定的なことは言えないと思うよ。
>>5793
高層階3LDKを実需で契約済みです。
とりあえずあなたは脱税行為についてこの場できちんとした釈明をしておいた方が良いですよ。
同じマンションの購入者に脱法すとらてじーを嬉々として書き込む年寄りがいるというのは、我々としても困りますし。
とりあえず夜が明けたら、マンションコミュニティの運営会社と税務署の方には一連の書き込みを通報しておきます。
犯罪推奨の自称投資コンサルと同じコミュニティには所属したくありませんので
5799
はい、物件引き渡し前なのに脱税行為で税務署に通報してくれ。
アホちゃうか、ほんまに 笑笑
5798
月島の将来予測読みにくい。
じゃあ、丸の内Sクラスオフィスの賃料持ち出し読みにくいってことだね？
自分たちの年金が、このような将来予測で運用されているとは知らないんだろうな。。。
月島がパーインパーアウト成り立たなければ、日本経済は、終わってるよ。
株式市場とリート市場、機関投資家、全て相関性があるからね。
いい加減にしろよあんた。
恥ずかしくないのかな。知識浅いし。
3000万円控除の適用要件を知らなかったことについては、何もそれらしいコメントはしていない。
投資銀行君に致命的な指摘をされてから挽回できてないね
脱税行為、笑っちゃうね！
物件が自分に移転される前なのにね。
相手してもらえないからと言って、いきなりそー言う事を言い出す。きっとエクセルばかりいじって、人間と話す機会が少ないと、こー言う人物になっちゃうんだろう。
投資銀行全社（大手だけね）には、いつも仕事手伝ってもらってるから、SVPなのにエクセル回しまくるアホを探してみよかな 笑
きっと不動産も買った事ないと言うことがバレバレだったね。
第三者だが、負けてるのはあんたの方だと思うぞ…
みっともない
不動産買ったこともない、エクセルしか仕事で触ってない、そんな人物と比較 笑！
物件が移転される前とか後とかの問題じゃなくて、脱税行為を脱税と認識しないまま「俺のストラテジー（ｷﾘｯ」とか言っちゃってることがもう恥ずかしすぎて赤面ものじゃないの？
皆が呆れてるのはそこだと思うよ。
そもそも脱税行為ではないんだけどね。
これがもし本当に脱税だったら、過去事例たくさんあるはずだけど、だれか事例知ってる？
なんで脱税行為なの？
同僚転勤なってリース会社に任せて賃貸出してる人結構いないか？
「居住用」不動産の譲渡特例を賃貸物件に使うのは違法だよ。
投資銀行君が言ってるように、自分が居住しなくなってから3年以内であれば使える。
最初から最後まで賃貸に回す前提ではその特例は使えないし、使えば脱税行為になる。
何でそんなことも知らなくて投資を語ってるの？
そもそも住宅ローンを借りて最初から賃貸運用するのは、銀行との関係で言えば詐欺にあたるし、下手すれば即時全額返済を求められる。
フラット35含め、基本的に住宅ローンを借りてる場合はやむを得ない事情が無い限り賃貸には回せない決まりになっているはず。
なんかこの人賃貸運用しながら住宅ローン控除まで使おうとしそうで恐いわ。
無知は仕方ないが、こういう場で偉そうに語る場合はきちんと勉強してからにした方が良いよマジで
ホントだね。感覚ずれちゃってるんだね。
投資銀行君も、不動産投資仕事でしているのに、基本的なところわかってないところも笑えた。
誰かのコメントで見かけたけど、仕事でやっている人ほど失敗しがち、っていうのは俺にもわかる。
5812
保有期間の、賃貸9割、1割居住で3000万控除使えないの？
自分の会社で海外転勤になった人とか、普通にこれやってるけどなぁ。
5813
一括返済について、銀行に聞いたことがある。青いメガバンクに。
回答としては、返済が滞らない限り、銀行としてはそのような権利を履行することは出来ないので、静観するしかない、と言われたよ。
[No.5815から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および､削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
法人にマンション貸しているけど、今年の確定申告ではマイナンバー提出させられたわ。国税に所得などを全部把握され始めたら追徴される人増えるだろうな。怖い怖い…。
>>5817
そんな条件じゃ3000万円控除は使えないよ。「普通にこれやってる」って、どんな会社だよ。
あと、青いメガバンクも住宅ローンで賃貸を容認するわけないんだから、勝手に都合の良い解釈しちゃダメだよ。
5817
税理士にも確認するけど、保有期間中実際に住んだ上で、賃貸、その後売却だと控除使えないんだ！？
アオイメガバンクの件は、同じマンション内でエアビーをやっていた中国人がいて、何度も理事会で注意しても効果なかったので、理事会メンバーの一人だった弁護士乗り換え案で、マンションの謄本から借り入れ銀行と支店を調べ、そしてその支店に理事会から通報したところ、返済が滞ってない限り、静観せざるえない、という回答書を受領しています。
一連のやりとりは、理事会から毎月発行される住民向け新聞に詳細が記載されてたけどね。
>>5827
税理士に確認するまでもなく、自己居住しているか、しなくなってから3年以内に売らないと使えないって国税庁のHPに書いてあるでしょ。
っていうか周りに偉そうなコメントしている割に、エビデンスの確認能力が不足しすぎてません？
銀行の件も詳細エピソードを書いてくれてるけど、だからって銀行を騙して住宅ローンを借りちゃダメでしょって話だよ。
良い大人なんだから、ちゃんとルールを守りなさいよ。
>>5829
その人の「ストラテジー（失笑）」らしいから、削除には応じないのでは？
結局、投資銀行の人が言ってたことが全部合ってたんだから、掲示板とはいえまずは訂正と謝罪をした方が良いとも思うけどね。
[No.5831～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
ここは買ったら、買った値段よりも高く売れますか？
上からよく読んでないけど、税金の話しをしてるのかな？
最初から投資目的で居住しないのに住宅ローンを借りるのは、当たり前だけど詐欺です。
居住しなくなった物件を売却して、最大の節税をしたいのなら、下の方法があります。ただし、売却を遅らせたことで、売却額が下がるリスクはありますけど。
http://tokyocity.co.jp/column/201705121/
部屋あとどのくらい残ってるんですかね
完全に過疎りましたね。
今期から増税価格ですから、買う人は余程の情弱か金持ちくらいですね。
ここは増税前に買った人の勝ちです。今からでは階も間取りも選べないし、値段も高いから利回りも悪いし、デメリットしかないね。
ストラテジーおじさんかな、この人
>>5844 検討板ユーザーさん
誰それ？
証明する気もありませんが、おじさんって歳じゃないんですよ。投資銀行でもないです。
同じマンションなら、増税後が損だなーと思って投稿しただけです。
住まい給付金ってのがあってね、少しは増税分が還付されるけど
適用条件が厳しい。
増税前価格とか、増税後価格とか関係あります？
今から購入する新築マンションのほとんどが増税後価格ですよね？新築マンション購入は向こう10年間住宅控除があります。
＞＞５８４７
この掲示板で、３０代前半で年収３０００万くらいという自称投資銀行に勤務している人物が、この掲示板を荒らしまくったあげく、誹謗中傷等で管理者に削除されたということがあってね。
てっきり、またそいつか！と思っただけ。
投資銀行勤務で不動産投資も仕事で関わっている割には、自分が物件持った場合の計算もちゃんとできないやつだったけど、気に触ることを言われたせいか、頻繁にネガコメントを書き込んでたんです。
このマンションの足元にあるもんじゃストリートも、だいぶ綺麗になるそうですね。
最近物件下見も兼ねてもんじゃいきました。
そしたら結構洒落た店ありましたよ。
オイスタバーとか、立ち飲み日本酒屋とかにぎわってたなー
昔からのレバーフライ売ってる店もあれば焼肉屋も多いです。
素人が集まる掲示板で専門用語を使いまくる人に本物の専門家はいません。
ちなみに、私はストラテジーおじさんではありませんよ。
それにしても、高層階を買ったと言っているが、実際に住むのであれば、高層階以外のフロアを購入した住民をバカにするような発言はやめたほうがいいですよ。
マンションに住んでいれば、色々なところから住民の情報がはいってくるからね。
それにしても、このマンション検討者は中途半端なやつが多い印象。
港区マンション購入している層とは、やっぱり違うね。
>>5855
東京プライム立地の賃料の推移、三鬼商事とかで過去10年分拾ってみな。
上昇下降のサイクルがあるからさ。
期待したい気持ちはわかるが、10年後にこの物件が購入価格と同額以上で売れるかなんて、誰にもわからないんだよ。
パーインパーアウトとか、この掲示板で使うなよ。
中途半端な不動産ファンド勤務でしょ、どうせ。
金がほしいなら、外資系のイケイケに転職するのが一番早いですよ
[No.5854から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当］
>>5862
そんなこと言っても、まだ2006年とかその辺りの水準に戻ってないんじゃなかったっけ。
10年後もサイクルの上の方をキープできると確信できる材料にはなり得ない。
レジの賃料調べてどうすんのよ。
基本、不動産マーケットはオフィス賃料とキャップレート、イールドギャップで説明つくけどな。
どこの不動産ファンドなん？ちょっとレベル低すぎるよ
>>5863
2006年辺りの水準？？
だから都心の賃貸住宅の賃料って、過去のトレンド上にないところに来てるって言ってるじゃん。そうなっている要因もあるし。
機関投資家に同じ事聞かれて、「ミキ商事」とか、「オフィス賃料…」って説明されたら、お金は絶対に預けてくれないね。
わからないことは、あまり言わない方が良いよ。どのレベルで仕事してるかバレちゃうから。
ってかもうバレてるね。
市場ならともかく、固有のマンションの将来性なんて不確実性ありすぎて、予想なんてできるはずないね。占い師と同じレベル。
過去の延長線上で将来を予測するという、楽な仕事だこと。
>>5871 通りがかりさん
基本的にはオフィスを見てれば良いと思います。オフィスとレジの混在地域が多くなってきており、土地価格が同じですから無関係のはずがなく、オフィス賃料を上限としてレジ賃料も連れた動きします。キャップもしかりですね。
[No.5868から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当］
>>5872
現在の住宅賃料のトレンドが、過去サイクルトレンドにない動きをしていると言ってるんだけど、
オフィスと関係性があると言うのなら、オフィスがどう影響して現在の住宅賃料トレンドを作ってるか説明してくれないかな？
土地価格一緒でも、用途によって収益性変わってくるよね。
結果、収益性の高い用途を前提とした買主が一番良い条件を売主に提示して取引されるよね。
昨今は、オフィスよりホテル開発用地の方が土地代出るんじゃないの？
時間の無駄だね。
さようなら?
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
世帯年収1,500以下だと難しいですか？
>>5880
その年収が会社員としての年収だとしたら余裕で買えますよ！（高額なオートローン等ない前提です)
年収に対して、住宅ローンの支払額がいくらか？ という返済率で銀行は判断します。
例えば、私は会社員独身ですが、年収1200万で、更に今住んでいるマンションの残りの残債が4000万あります。オートローンはないですが。
手付金で1割必要だったので、ある程度の現金は必要ですが、こんな私でも高層階で1億を超える部屋を契約しましたよ。しかも、今住んでいるマンションを売らないといけない、という前提条件もつけられてません。
貸してくれる銀行はメガバンクでした。
勤務先は、大手と言われるような大企業です。
なので、比較的銀行から有利な条件で住宅ローンを借りれる属性ですが、ご参考まで。
その点、外資系は年収高くても銀行から見ると、離職率が日経勤務と比べて圧倒的に高いし、年収のうちボーナス割合が高い等で日系と外資系で同じ年収でも、銀行審査上は、同じように見てくれません。歩合制の営業マンと同等の扱いとされるケースもありますよ。
>>5882
外資系で33歳年収3500万円だけど、普通に住宅ローンだけで2億以上借りられてるけどな。
アパートローンも入れたら4億くらい。
勤続4年くらいね。
その都市伝説、みっともないから公言しない方が良いですよ。
＞＞5880
補足です。
現在住んでいるマンションのローン返済は、MTG購入のための住宅ローン審査上の返済比率計算には含まれませんでした。逆に返済比率計算に含まれたら、MTGのローンを出す代わりに今住んでいるマンションを引越してから半年以内に売ってください、という条件をつけられたと思います（年収の割に、ローン払いすぎだから）。
>>世帯年収1,500以下だと難しいですか？
この質問に疑問を感じずまともに解答するんだからちょっと
1億を住宅ローン35年で借りると月の支払いはだいたい30万くらい（管理費含めて）。
ペアローンで組めたら、借入額にもよるけど、一人40万／年間が実質戻ってくるから二人で80万／年間。
月に直すと66000円月返済が安くなる（最長10年間だけど）。
ざっくり計算で実質の月額支払いは24万／月だけ。
キャピタルの賃貸、低層ですが70平米で22万で出てますね。これも説明して。
確かにスーモに70.5平米って書いてるが、間取りは明らかに70ないから、誤記載かな。
月島仲介に賃料査定してもらいました。
私の部屋は新築プレミアムも考慮されて、表面利回り4.25pでした！
賃貸に出すつもりはないですが思ったより高い賃料でここ貸せますね。
取引利回りと同じなのに喜んでて大丈夫？？
しかも一棟利回りじゃなくて区分でだよ？？
[No.5893から本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
休日は自分のマンションでパチンコして勝った金でたらふく自分のマンションでもんじゃを食べる。これ以上に幸せなことってこの世の中にありますか？
３期は14戸＋再登録2戸ということですが、これで残り何戸ですかね！？
100は切ってそうですが。
[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]
増税の影響で買う人いないっしょ。
明らかに損。
ここがどうかはわからないけど、増税後も値段据え置きの実質値下げはあると思うよ
