プラウド新宿牛込柳町［旧：（仮称）牛込柳町計画］について語りませう

近隣に住んでいる者です。

資産性でいえばパークハウス市谷柳町を70平米6000万（坪単価283万）で買った人は今なら同額あるいはそれ以上で売却できると思います。ここは、、、難しいでしょうね。

住み心地でいえば柳町?曙橋あたりは下町の雰囲気があり、加賀町は閑静な住宅街、市ヶ谷に向かってDNPの周辺は再開発された綺麗なオフィスビルや道路もあり、砂土原町は超高級住宅街、のんびり歩けば神楽坂、荒木町を挟んでの四谷三丁目と、様々なエリアが混在する暮らしやすいエリアです。市ヶ谷への坂も少し話題になってましたが、散歩するには健康的でよいですし、いつも通勤はタクシー使ってますので、嫌だと思ったことはないですね。国防好きとしては防衛省や機動隊が側にいるのは萌えます。

良い飲食店が中々根付かないのですが、外苑東通り沿いは少しずつ充実し始めてますので、拡幅後が楽しみです。

この辺りの大江戸線はどこに行くにしてもとりあえず飯田橋か新宿に出ないといけないから駅近って言ってもゆりかもめの有明みたいな感じ。

>>347 匿名さん
最高に笑えました！

>>346 通りがかりさん
パークハウス市谷柳町とプラウド市谷柳町はリーマンショック当時の底値で拾えた物件ですから竣工後10年を経過したいま売却すると購入価格と諸費用は十分に回収できるでしょうね
ただ、売り買いされている物件は当初から投資目的で取得された1LDKばかりです
ファミリー向けの3LDKが取り引きされるとどんな値段がつくか予測がつきません

この物件は市ヶ谷ではなく、大久保エリアになるんですか？

>>350 匿名さん
あえて言うならば牛込エリアではないでしょうか？

残り5戸となりました
竣工後もしばらく残っていた同じ価格帯のジオ若松ととはどこが異なるのでしょうか？
また、戸山公園隣接がネックになりそうなパークハウス早稲田のほうの売れ行きはどうですか？

野村ってこんな物件売れるのってのまであっさり売り切る。野村マジックとも言われている。

冗談はさておき、野村の強みは証券会社の顧客の紹介と言われている。ただ、本体の業績が傾いているから今後はどうなることか。

もう、完売しましたか？

金曜に先着住戸の案内メールが来ました。各タイプ何戸あるのか分かりませんが、最低3戸はありますね。
　【１Ｒ ３０.９６㎡　４,０３１万円～】
　【１ＬＤＫ ４０.４３㎡　４,９３８万円～】
　【３ＬＤＫ ７０.９７㎡　９,０２１万円～】

2LDKキャンセル発生
【３ＬＤＫ ７０.９７㎡　 ９,０２１万円 ～ 】
【２ＬＤＫ ５６.１９㎡　 ６,９５４万円　　】
【１ＬＤＫ ４０.４３㎡　 ４,９３８万円　 】
1Rは売れたのかな？完売は遠い、、、

>>356 マンション検討中さん

売れ残ってますね。
値下げてもどうなのかな？
微妙な物件なんでしょうか？

>>357 マンション検討中さん
単に相場に対して高すぎるだけかと思います。値下げすれば後5戸は捌けるかと。

早稲田界隈など周辺の物件も同じような値段で販売しているので高過ぎるとは思えません。
若松河田のジオは時間はかかりましだが同じ価格帯で外廊下仕様にも関わらず完売できました。
残り5戸かと思われますが竣工までまだ半年あるので余裕で販売活動してるように見えます。

なぜ相場より高く設定するのでしょうか。
やはり、それは利益率を上げたいからですか？
購入された方々は、どのような点が魅力だったのでしょうか？
やはり、飲食関係の方々が多いのですかね。

竣工まで半年しかないのに5戸売れ残ってるのはまずいですね。値引きしないと売れないということです。

>>361 マンション検討中さん
竣工まであと半年、分譲100戸のうち5戸が売れ残ってるようですが、近隣の他の物件も似たり寄ったりではないかと思います。
竣工後も販売している物件も散見されるので
この物件はむしろ順調に進んでるように見えます。

実際にはもっと売れ残っているよ。
デべは売れてなくても売れているように見せるからね。
だいたい竣工まであと半年のタイミングでキャンセルなんて普通出ません。
もともと売れてなかったのを小出しにしてるのでしょう。まだまだ出るよ。

>>362 通りがかりさん
必死ですなあ…現実を見ましょう。比べても意味ないかもですが、過去の大手デベ近隣物件は住友以外は大幅値下げしてギリギリ竣工前に売り切ったと記憶してます。営業がんばってください。

なるほど。
売れ残りを小出しにして売る作戦があるんですね。
売れてます風なほうが、買い手がつきやすいですもんね。
心理作戦。
この物件は、どのような層の方々が購入しているんですかね？

夫婦に子１人で2LDK購入しました。

残ってるもののうち、間取りが悪すぎるものが多い。スタジオとかだれが買うんや

そうなんですね。
ファミリーの方々の購入がメインなんですかね？
たしかに、スタジオは。。。

近く通ったら大分出来上がってきてますね！！

間口は大分広いです。

他の方もおっしゃってますが、この近辺では、竣工ギリギリか、竣工後も販売しているのが、ここ２年くらいの傾向ですよ。まあ、大手だと、竣工前には売り切ってるかもしれませんが、それでもギリギリでした。

確かに５年くらい前だと、竣工まで半年の時点で売り切ってないと、という風潮に（この掲示板が）あったのは確かだと思いますが、それはもう昔話の世界。いつまでも５年前の常識で語らない方が良いです。

>>369 通りがかりさん
間口距離は近隣の物件では随一だと思いま。大久保通りに接しており綺麗な形状の敷地です。
建て替えの時期に土地それ自体の利用可能性の大小が資産価値に影響すると考えられます。
大通り沿いでない物件は閑静な環境を得ることはできますが、建て替え時期の利用可能性からいえば極めて不透明と言わざるを得ません。
どちらを選択するかは本人次第ですね。

柳町近辺は何と言ってもサンクタスがNo.1でしょう。

>>372 マンション検討中さん

サンクタス？..？？

>>373 匿名さん
すみません間違えました。ソアールタワーです。

>>374 マンション検討中さん
ソアールタワーの敷地は大久保通り拡幅を見込みセットバックになっているので、現況と将来では奥行きが大きく変わります。
また、間口距離だけで言えばプラウドの方があるように見えますが、実際どうなんでしょうかね。
ソアールタワーは比較的良い値段で取り引きされてるようですね。

>>375 匿名さん
大久保通りの拡幅なんて外苑東以上に不透明でしょ。外苑東通りでさえ20年以上かかってる。まあそれは置いといて、ここは駅から遠すぎますよ。住戸の間口も狭いし。

そあーるたわーは、駅から遠いのですね。
この辺りは、深夜は静かなのでしょうか。

>>377 マンション検討中さん
ソアールタワーは新しくできた地下鉄入口から神楽坂側へ徒歩4分、ここは古い雑居ビル裏手の薄暗い出口から徒歩3分。

378さん：
雑居ビル裏手の薄暗い出口、ってのは東口のことですかね？
この物件、西口からの方が近いと思いますけど。

確かに、東口から出たほうが横断歩道は渡らなくて済むけれども、坂を登らないといけないし、遠いし、いいことないと思いますよ。（逆に、マンションから駅に向かうときは下り坂だから検討の余地あり）

西口から出れば、確かに横断歩道は渡らないといけないけど、ほとんど坂はないし、近いし、普通はこっちを選ぶと思います。

なお、新しくできた地下鉄入口ってのは南東口のことですが、これは改札口からけっこう遠いです。不動産業界的には改札の位置なんて関係なくて、とにかく出口からの距離が重要なわけですが、実際に生活するとなると、改札口からの所要時間の方が大事ですからね。

良くも悪くも、牛込柳町駅には、駅前であるがゆえの喧騒さなんてないです。
大規模な商業施設がないですからね。

そあーるたわー19階の部屋と
ブリリア新宿余丁町5階の部屋が
それぞれ中古で12000万で販売中。
部屋の広さが全然違うのに、
なぜ同じ値段なのでしょうか。
教えてくださぃ。

結局、
プラウド牛込柳町は
資産価値としては下がりにくいということですか？

大久保通りの拡張は意外と早いのではないかとみています。最近になって関係するであろう場所のビルの建て壊しが増えてきました。外苑東はもうすぐという感触。両道とも電柱を地下に埋めるのだとか。

>>383 職人さん
外苑東通りはセットバック完了から4年経ってもまだ拡張しません。大久保通りの前に外苑東通り拡張が2020年？大久保通りはそのあと少なくとも10年以上先でしょう。

私の住んでいるところが
今まさに拡幅の説明会をやってまして
これから測量始めて、
拡幅完成は今から10ー15年後とのことです。
説明会がまだなら、少なくとも
それくらいの度量で構えておいた方が
良いかと思います。

>>381 マンション検討中さん
・エリア価値の違い
・新築時売り出し価格の違い
・建物グレードの違い
・オーナーの都合
・大規模修繕の前か後か
などの変動要素がありますが、余丁町の治安や歴史、平均市場価格を考えると、オーナー都合によるものが大きいのではないでしょうか。

プラウド市谷柳町は間取りと仕様が残念なので、ソアールタワーがおすすめです。センター東京もお買い得です。

残り4戸、1R.1R.1LDK.3LDKになってしまいました
最近はマンションが売れないという内容の記事を見かけますがここに限ってはそうでも無さそうですね

>>389 評判気になるさん

早いですね。

1ヶ月で1戸のペースですね

>>386 マンション検討中さん

わかりやすい説明をありがとうございました。
とても参考になりました。

時期的に
牛込柳町辺りでは
一戸建てよりマンションを購入の方が
将来性はあるのでしょうか？
資産価値として。。。

>>393 匿名さん
マンションの将来性の予測は困難ですが、戸建ての場合50年後に20、30坪の土地の再活用が困難なことは容易に想像できる気がします。

>>393 匿名さん
戸建は中古ではほぼ土地の価値に依存するので、良い土地であればお金持ちの戸建需要やマンション地上げ需要の対象となり資産価値があると言えます。
特にこのエリアは世帯年齢が高いように思われるので古い戸建の空家増が見込まれるため、空家になりそうな家に連なる土地であればデベロッパーが多少高値で買ってくれるのではないでしょうか。建物価格を除いても利益が出るのかは分かりませんが。