クレストフォルム生田グランヒルズってどうですか？

この条例はクリアしているのでしょうか？
http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000017/17846/syamen...

建設データバンクによると、
建設届出日が H27.6.25
川崎市の条例改正日が H27.7.7
条例施行日が H27.9.1

もしかして…条例が出来る前に届け出たので滑り込みセーフ？今はアウト？

>>729 マンション検討中さん
7階建なので良いんじゃないですか？

>731さん
ですよね。
まさか今時違法な事などしませんよね。

ココも違法ではないが、既存不適格なのでしょうか？条例を見ましたが、素人ではちょっと理解できませんでした。

>>726 マンション検討中さん

横浜市は規制ができてからか、金額が高騰していますもんね。
無いとは思いますが、川崎市も禁止されたら2?3割金額が高くなるだろうから駅3分でこの金額では作れなくなりますね。これで駅から遠かったり条件が悪かったら不動産として資産価値はないと思いますけど。

地下室の条例が強化されて既存不的確になったら、駅近も関係なく資産価値なくなるでしょ。

横浜の価格の高騰は単に市況の問題かと。
崖地でなければもっと値上がりしたと考える方が妥当です。

既存不適格物件は、建物の価値に信用が無いから銀行は購入者に対してローン融資をしない訳だからね。現金一括で買えるような金があったら、都内の優良物件を買うでしょw

>>735 通りがかりさん
マンションの建設現地で反対運動がなければ、規制が厳しくなることは無いのではないでしょうか。
大なり小なりどこのマンションでも建設反対って結構あると思うんですけど、ここはそういうのないみたいですし。
タワーマンションとかも反対運動が多ければいつか規制緩和がなくなって、建てられなくなるかもしれないですしね。

川崎市内のどこかの物件で問題が起きてその対策で条例が強化されて、その条例に適合しなければ既存不的確。地下室マンションは度々、問題になってるからね。

そうなんですか？各銀行に違いはあるかも知れませんが、一戸建てだと木造で耐用年数も20年ほどしかないので、再建築不可の築50年とかのものは担保評価されずにそうなってしまう可能性はあるかなと。最近のマンションは質も高く100年コンクリートという言葉もあるので、品質も良くなってますからね。いつ建替えすることになるだろうかというレベル。何十年も先の話しだと、どの場所・建物でも規制がどうなるかは分からないですし、そこまで心配する必要は無いのではないかと。どうしても心配なら賃貸住み続ける方がよっぽど安心じゃないですか。家賃掛け捨てにはなってしまいますが…

１００年コンクリートに騙されちゃう人いるんだ。コンクリートは１００年持ってもマンションとしては１００年持たない。例えば竪排水管。５０年したら交換が必要なんだけど、交換に対応するようにスケルトンインフィルの設計となっている物件って極めてまれ。

長期優良住宅ってのも同じく竪排水管の交換考慮してないんだよね。あれって福田首相の１００年住宅構想がオリジンなんだけど、役人に骨抜きにされちゃった。

>>735

横浜市の規制も元々規制のなかったところに規制をつけているだけなので、建てられますよ。高さ制限によります。仰る通りで不動産は立地がすべてですし、どんなマンションでも買い手はつくと思います。
ただ、今後人口も減って住宅ローンを組む人のパイの奪い合いになることを想定すると、銀行としても既存不適格だから貸せませんというよりは、駅から遠い立地のマンションで立地適正化計画の範囲外とかになってしまう方が嫌がるんじゃないかな。なってないのでわからないですけど。

銀行は基本的には直近数年の年収、勤務先の財務状況を踏まえた個人の信用で融資しますが、万が一支払えなくなった時は物件を売却して返済してもらいます。その時既存不適格物件だと、先に述べられているように売却が困難になるリスクがあるので、貸し渋るのです。
駅から遠いから融資されないなんてことはあり得ません。

>>743 匿名さん

床面積を増やすための盛土ができないのかな。
横浜市の条例に載ってますね。

>>743 匿名さん

ありがとうございます。できれば駅に近いに越したことは無いですよね。
駅近でも繁華街や大通り沿いだとうるさそうだし中々住まい探しは難しいです。

>>746 通りがかりさん
3分ってないですよね。
小田急だと町田にありますけど、価格が高いし、海老名のタワーマンションとかだと修繕費が高いみたいだし。
予算を上げればいいんでしょうけど、考えものですよね。

生田駅南口の畑の柿の木が全部抜かれて整地されてますよね。長年開発されることがなかった徒歩0分、駅直結の希少で広大な土地。商業施設と住居の複合施設が出来るのかな？

2022年の生産緑地法改正により、今後も生産緑地を使ったマンションや戸建などの住居開発が増えるでしょうね。生田駅の周りには、この生産緑地が多くあります。南口はホームセンタースズキの横、モアクレストの前、スターハイムの前、スターロワイヤルの横、北口は生田交番の裏、ラフォーレRKHの裏などいずれも徒歩5分以内の広い土地。不動産業者は既に目を付けてるだろうね。

生産緑地も売ったら売ったで税金すごいからなぁ。

スーモの間取図がバルコニーの排水口と排水管が表示されてない図面に変更されているんどけど、元の図面に戻してくれないかなぁ？
排水口の有無を指摘されて、何か不都合で後ろめたいのかな？

＞７４８

駅近だけど、第一種中高層住居専用地域だから店舗は５００平米まで。ミニスーパーくらいかな。

＞７５０

等価交換だと課税はされない。

生田が開発されそうでここのマンションも上がればラッキー

>752さん
柿畑の土地は第一種住居地域です。

>753さん
古い土地は購入時の価格がわからないものも多いので、いわゆる5％ルールが適用されると思うのですが、生産緑地は何か違うルールが適用されるんでしたっけ？

>>752 　匿名さん
物販店舗、学習塾、フィットネスが入るみたいですよ。
生田は塾が多いけど、需要が多いのかな。

>>757 匿名さん
フィットネスいいですね。
生田だとアスリエしか選択肢がなかったので丁度良かったです。

>>749 マンション検討中さん

確かに農地を開発してもらえると、便利になりそうでいいですよね。まだ農地として実際に利用されているところはわからないですが、どうなるのでしょう。

>>759 匿名さん

そんなに大きい土地はないですからね?。マンションが建っても30戸くらいの小規模になってしまうのではないですかね。
もしくは柿畑のところの4階建てくらいの店舗ビルかなんかでしょうね。

>>759 匿名さん
農地も代々維持してきたものでしょうから。
そのまま保有して賃貸マンションを建てて節税対策する地主も多いみたいですよ。
農地なので日当たりはいい場所に多いですから住環境としてもよさそうですしね。

ディスポーザーが設置してあるのは家事を短縮する上では非常に便利だと思います。
生ごみの処理が無くなるので女性にとっては手間が無くなる。
共用廊下と寝室との間に空間があるので騒音面を抑えられるのはうれしい。
吹き抜けがあるので、プライバシーも確保できるのが良いと思います。

以前賃貸でここのような吹き抜け仕様に住んだことがありますが、居室が外廊下から離れていると、廊下の通行者からの視界に入り易くなり、見られ易くなります。しかも上下階からも。音も北側の擁壁に反射した上で窓際をダイレクトに抜けるので、これもかえってうるさいです。わざわざコストがかかる吹き抜け仕様にするのは、下層階の北側居室の採光基準をクリアするため（納戸にしないため）で、プライバシーが保たれるとか騒音が抑えられるとか何の情報かは知りませんが、売る側の上手い口車には気をつけた方がよろしいかと。

台風時の音（ヒューヒュー音）も大きくなる傾向がありますよね。
まあわざと風の通り道を作ってるようなものですから当たり前ですけど。

>>763 マンション検討中さん
建築基準法上では、地階の居室は採光不要なので、吹き抜けなんてお金かかるものはつくらなくてもいいものみたいですが、生活環境の改善の為にやってるみたいですよ。
近くのアネシアはお金をかけずに北側の擁壁から80cmくらいのすきまをつけるだけで真っ暗な廊下にしてるみたいなので、裏側の経済性だけで住む人の利便性は考えないんだなと感じますよね。

>>764 名無しさん

吹き抜けにより、共用廊下が寝室から離れていれば、一般のマンションよりも寝室にいた時に外の足音や話し声が気になりづらいのは間違いないですよね。これは毎日のことですから、わたしは大きなポイントだと思いました。

ここのマンションを設計した荒川建設工業が倒産するって本当？
たまたま四谷の駅で白髪のおっさんが電話で話してるのを立ち聞きしてしまったんだが。
メーケン？セーケン？に移籍するとか言ってた。
このマンションはどうなるの？

デベはゴクレだから大丈夫でしょ。

設計会社って設計通り施工されているかの監理を請け負ってたりする。そのへんを確認しないと影響あるかわからない。

マンションだいぶ建ってきましたね。

>>770 通りがかりさん
そうなんですね。
今どのくらいまで建っているのでしょうか。

>>771 匿名さん

見た感じ3階までは建設現場に表記がありましたので、そこまでです。
日当たりは良さそうでしたよ。

多摩区や周辺に新築マンション結構出てきましたよね。プラウドとかミオカステーロとか。

南武線側は今後も増えてきそうですよね。
小田急線等の都心に直結している路線のマンションが高いのですので。

ここって小学校側に出入り口ありましたっけ？

>>772 通りがかりさん
ありがとうございます。
規模が大きいので出来上がったら雰囲気変わりそうですね。

>>775 匿名さん
ありますよ。確か鍵があれば出入りできたはずです。小学校に行く時くらいにしか使わなそうですけどね。通学路には車が入ってこないようですのでそこは良いです。

なるほど、子供たちには良さそうですね。けっこうこのへん学区広いですから安心材料になりますね。

最近車の事故とか多いですし、確かに安心ですね。

>>779 近隣住民さん
車についてはどこに住んでも100%安心はないですが、登下校時に事故に遭う恐れがないのは安心ですね。

駅3分だと自家用車もあまり使わなくなりそうですよね。車離れも進んでますしね。

>>781 通りがかりさん

車持つの良いですけど維持費がね、、
駅から遠いところに住んだり坂道とかだとないと大変だと思いますけどここなら通勤で使ってる人以外いらなそう。

>>782 匿名さん
無ければその分条件いい部屋買えますもんね。何を取るかですね。
現状私は坂の上なので車持ってますが、駅近になったら車手放すことも視野に入れて家探ししています。

噂は本当だったか。
https://www.fukeiki.com/2019/06/arakawa-kensetsu-kogyo.html
設計者もいなくなって、工事で変更とかなったら誰が対応するのかな。

前の書き込みで荒川は晴建に移行するってあったけど、調べたら赤坂に事務所あるのに、なんで四谷に引っ越したんだろう。
隠し事務所かな？
私は先月辞めました。
荒川、晴建だけではありませんが、不動産で悪いことやってるとこはとことん黒いですね。

荒川建設工業は破産し、晴建（○鋪代表）に生まれ変わりました。
表向きは赤坂の事務所ですが、破産調査にバレないように隠し事務所（下記の四谷）で悪事を重ねながら頑張っています。
東京都新宿区四谷2丁目11番9号

>>784 通りがかりさん
売り主のゴールドクレストか施工の新日本建設が対応するのでは？設計と施工が一緒のマンション多々ありますし。

南口の柿畑だったところは結局どこが入るのかご存知の方いらっしゃいませんか。

>>788 匿名さん

まだ情報出てないんじゃないですかね。
ネットには物販店舗・学習塾・フィットネスと掲載されてますが、どうなのでしょう。

>>789 マンション検討中さん

そうですよね、ありがとうございます。

>>789 マンション検討中さん
生田は都心にそれなりにアクセスが良く、緑が多い環境で子育てを望むファミリー層が住むところなので、塾やフィットネスなんかは需要があるんでしょうね。フィットネスに関してはアスリエしか無いですし。

生田はファミリーと学生の町ですね。一昔前は都心に近い大規模分譲地として駅から離れた戸建てが人気だったみたいです。
今は共働きが増え駅近需要が高いのですが、当時の戸建ての価格と比べたらかなり安いらしいですよ。

>>792 マンション検討中さん

学生も多くいますけど、反対の南口側に学校があるので朝学生の通学路にならない点は北口の良さですね。
反対口で駅近とかだと学生でごった返して朝大変そう。
遊園の通学時間帯なんかとても車では通れなそうですしね。

人によって重視するポイントは様々だと思いますが、このマンションは駅３分で日当たりが確保できるところは他に無い魅力ですよね。大体駅近のマンションだと目の前に同規模のマンション等が建っていて、開放感がなく、秋冬など寒い時期に日がほとんど入らないところが多い気がします。

>>794 マンション検討中さん
このエリアだと駅近は絶対ですね。坂がきついですから。坂の上にある生田小学校でさえ駅から徒歩5分と表記されます。

この辺りで平地だと川沿いで地盤が悪く、丘陵地帯だと坂があり、何を取るかですね。

>>793 名無しさん
学生さんが多いことは街に活気が出てそれはそれで良いですけどね。小田急線は全般的に学生さんが多いです。
この辺りはマンモス校が2校あるのでその中でも多い方だと思いますが。

＞この辺りで平地だと川沿いで地盤が悪く、

それは嘘でしょう。
川沿いでも地盤がいいのがこの地域の特徴です。

今更かもしれませんが、建築関係者からするとゴクレ、荒川建設、新日本建設のタッグのマンションなんて怖くて手が出せません…

>799

後だしじゃんけん。

そもそも、なんでこのマンションは工期がこんなに長いんですか？単純に心配です。

>>801 マンション検討中さん
そうですか？
ちゃんと作ってくれれば工期なんて関係ないと思います。
工期長いと何かあるんでしょうか。

よくわからないですけど、適正な工期があるものでは？

結局、工期が長い理由は不明？

そもそも普通の工期ってどれくらい？

>>805 匿名さん
マンションの工期はだいたい階数に比例します。
7階建てであれば13-16ヶ月程度が標準かと思われます。
工期が延びる主な要因は、地盤改良、特殊な形状の土地、建設地への特殊なアプローチ（大型車が入れないなど）、などが挙げられますね。
大規模修繕にも影響ある項目もありますから（費用が余計にかかる）、工期は購入者も気にするべきかも知れませんね。

工期は一般的には階数＋３ヶ月。

入居時期、2020年11月下旬予定ってw
人手不足ですかね？

>>808 マンション検討中さん

普通なら今から建てても間に合いますね。
地盤改良が大変なのでしょうか。

既に半分の3、4階くらいまでコンクリ流してますよね。でも、後発のアネシア、プラウド中・向、プレシス向・新百、ミオカス中・向にゴボウ抜きされますよね。何でですかね？

>>810 マンション検討中さん

向ヶ丘遊園にプラウドできるんですか？

そもそも総戸数が違うし

戸数と工期は比例しないよ。
大規模でも平面に広ければ並行して作れるから大して変わんない。
ここは崖の造成の問題と、あとは工事車両が一度にたくさん入れないから工期長いんじゃないかな。
場所と土地形状がいびつなんだよ。

周辺が住宅地ですからねー。小田急沿線は狭い道が多い。逆に静かなのは良いが

大規模修繕も大変そうですね。

南口の店舗が気になります。
9月1日に快活クラブというマンガ喫茶がオープンするというのはネットで見ました。
スーパーがオープンしてほしいと切に願っております。

快活クラブって新百合の近くにもなかったでしたっけ？

申し訳ありません。
快活クラブは私の勘違いでした。
物販、スポーツジム、塾と工事のHPに掲載されておりますがその気配がないですね。

むしろ快活クラブじゃなくてよかったのでは？
近所に漫画喫茶なんてあっても必要ないですもの。

販売って先着順であと5戸で完売なんでしょうか。
駅まで近い物件で、人気はあるだろうなぁと思いますが、ここのデベだと高めにゆっくり販売する印象があったので
今のこの時期でここまで売れているのだとしてら
正直おどろきかも？と思います。

結構建ってきましたね！

先着順として出てるのは一期の残りとかそんな部屋だと思いました。
本登録の方だと第2期2次の販売分も出てますしね。
125戸あるマンションで〇期〇次で数戸ずつ出していくのはやっぱりゆっくりペースとして見て良さそうですけどね。

ゴールドクレストという販売会社をあまりよく知らないのですが高めのマンションをよく出してるんでしょうか。
ここだと最近のマンションにしては比較的抑え目の価格帯だと思いましたが。

ゴールドクレストってゴージャスタイプのマンションを販売している印象が強いです。
設備もきちんとグレードが高いものを使っていて。
高い分、販売ペースがわりとゆっくりとしているのも、ゴグレの特長だと思います。
ですから、ここの場合は、このブランドなのに
しかも駅まで近いのにわりと抑えている印象に思えるのかもしれません。

ハイグレードって自称。いくつか物件見れ比較すればわかるよ。高いのは時間をかけて売るのにかかるコストを販売価格の乗せているから。高いからいい物なんて勘違いしないようにね。すみふと同じ販売戦略。

ハイグレードと言う割には、価格はそこまで高すぎない感じしませんか？
このあたりの相場自体が現状だと細かくわかるわけでは無いけれど、県内のマンションのお値段を見ていくと
現実的に購入ができる範囲なのは良心的な方ではないでしょうか。
ゴージャス系のマンションの設備って、なんとなくシンプルなのが好きな人だとあまり好みと合わないのかなぁとは思います。

家の中自体は、見ている限りではゴテゴテしていないですし、
共用部とか外観とか、気にならなければ、ゴージャスが売りのデザインも別にいいんじゃないか、とは思います。
こういうデザインが好きな人だと
家の中も同じようなテイストでオプションを入れたりはするのでしょうけれど…
好みに合わせて専有部はやっていけるので、それはそれでいいのかなと感じます。