ザ・パークハウス住吉川ってどうですか？

スーパーなども徒歩十分以内に複数あるようではないですか？駅のすぐ近くにあるようなので車よりは自転車とか徒歩のほうが良さそうに思うのですが。
駐車場はどうでしょう、ネットで検索してみたら近くに複数あるみたいではありますが、タイムズとかでしたので。事前に空き状態など調べてから決めた方が良いかもですね。

同じ東灘区でジオが分譲されてます。そこと比較し迷ってます。利便性はトントンな感じですが、ここは快速停車駅が最寄り。ですが校区の評判が今一つのようです。将来的な資産価値は、どちらが有利でしょうか。

小学校も近く静かな住宅街にのんびりと暮らすには良いのかなと思いました。
利便性はいまいちかなと思いましたが、ファミリー世帯が暮らすなら、教育環境を考慮すると環境的には良い方なのかなと見受けられました。
MRを見ると、バルコニーはワイド冊子ではなさそうですが、奥行きがあるので洗濯物を干す分には問題ないのかな。
全戸にポーチが完備されているのはプライバシー感がありとてもいいですね

ポーチドアがついている、ということがうりになっている物件もあるようですが、
これってポーチにドアがついているだけなのとは違うのですか？
柵みたいなドアがついているのとは違うのでしょうか。

いずれにしても、ポーチがついているのってかなり良いですよね。プライベート感増します。

自分もポーチがついているのは良いなと思いました。しかも全戸に設置してあるのはなかなかです。

ただ、開け閉めの音が気になるという方も結構いらっしゃるそうなので、音を立ててガチャンと絞められた場合、ちょっと気になるのは気がかりかな。

ポーチはプライバシー感が出ますし、ベビーカーを置いたりもできるので活用できるのは利点です。

ポーチがついているとセキュリティ面も上がってくると思いますので利点になりますね
ポーチ前にはカメラ付インターホンが設置してあるので安心です。

マンションといっても油断できませんし、ポーチがあるだけで犯罪が抑制できることは大事。

ただ、開け閉めするのが多少めんどくさいことと開閉するときの音などは気になるのかもしれません。
ディスポーザーやフィオレストーン、ローシルエット式トイレなど標準装備が高級感があるなと思いました。

皆さんがおっしゃっていること、間取り図を見て納得しました。
ポーチのスタイルが面白いです。
こういうポーチは初めてお目にかかりました。
吹き抜けのある間取りだとポーチも明るそうでいいですね。
ポーチの分ももちろん平米数に含まれるのだろうから
もったいな気がしなくもないですが、防犯面と玄関でのゆとりの面では
こういうスタイルも悪くないなと思います。

ポーチは共有部で、平米には含まれないですよ。

A,C,Dはポーチ、玄関、リビング扉までクランクなしで一直線なのが玄関開けたとき部屋内丸見えの可能性ありでいけてないと思う。A,Dは洋室2の窓をポーチに設けて、団地みたいな廊下に窓のような状況を避けているのかもしれないが、これはこれで不細工ではないのか？あまりこの窓配置は見ないような気がするので、実物を見てみたい。

あとGは床暖房がリビング全体をカバーしてないのだろう。記載ミスか？よくわからない。

あと、玄関は天然石だが水周りにフィオレストーンを使ってみたり、少しケチっているのか？？フィオレストーンは低価格帯に多いが、、、他内装等々ケチってないかはホームページからはよくわからなかった。

まあ結局販売価格次第かもしれんが

「風致地区」の言葉がわからなくて、調べました。

風致地区……
建築規制がある土地のことで、都市計画法で定められている。自然環境の保全、開発の調和をはかるための制度で、高さ、建ぺい率、緑地率を導入している。
この土地は、第三種風致地区になっているんだそうです。
高さは15メートル以下、建ぺい率は40%以下、緑地率が30％以上。自然が多く残る地域で植栽も多い？

近くは美術館もあって歴史のある地域のようでした。

風致地区だといろいろと制限があって面倒な気がしますけれど、景観が美しく保たれるというのは大事なことだと思います。自分の住むマンションだけ美しくかっこよくというよりは、街全体で調和のとれた景観がより良いと思います。なので、こちらのマンションにも期待したいところです。画像を見た感じではちょっと地味な気もしますけれど、植栽に囲まれているのは良いと思います。

マイホームに周辺環境って、家庭によって望むものに違いはあると思いますが
公園があったり、学校が近いなどは子育て中の家庭には特に望んでいると思います。
そういう条件を満たしているので、ファミリー層には人気の物件となりそうです。
また、交通アクセスも良く、お店もたくさんあり生活環境が良さそうだと感じました。

お値段が気になります。坪当り300は見てますが。

駅徒歩8分は微妙なところと学校区が気になります。モノレールの音は、どんなものでしょうか。

そんなに学校区気になりますか?普通ですよ。

すぐ近くに住んでいます。ガードマンさんもちゃんと挨拶してくれるし、とても丁寧に作っている感じです。下請け施工会社さんの質も良いのだなと感心します。もとダイエーの跡地に出来るワコーレの施工会社は、ただでさえ工事の音がうるさいのに、更に大音量で音楽かけてるという質の悪さ。ただ、お値段の割には日当たりや眺望が良くないので、永住、リセール共に対象外かなと感じます。4500万円くらいならいいかな。

>>73 名無しさん
ワコーレが4500？ここが4500？
>>557 匿名さん
買えないんでしょ？

小規模マンションではありますが
交通アクセスが便利であるのと、水回りなどの設備内容が充実していて
とても使い勝手が良さそうなマンションだと思いました。
キッチンにはディスポーザーもついていので主婦にとって嬉しいかも!

プライベート・ゲートってどうなんだろう。
たしかにプライバシー面もセキュリティ面も優れているような気はするけれど。
家に入るのに時間がかかってしまいそう。
ただ、吹き抜けがあるおかげで、共用廊下側の部屋の窓の開け閉めに、
さほど気をつかわなくてもいいのかなとは思います。

あと、バスタブはどんなタイプなのかが気になりました。
特に記載が無いので。

五右衛門風呂とちゃう？

浴槽は、間取り図に書いてあるみたいに、角が丸くなっている長方形的な形っぽいんじゃないですかね
本当にごくありふれたスタイルのものだと思います。
だから敢えて、公式サイトでも触れていないのかもしれません。
特に魔法瓶浴槽とかそういう
機能性のある浴槽でもないのでしょう。

対面キッチンがあまり好みではないので
モデルルームで出ているGタイプのキッチンに憧れます。
半個室って感じでしょうか。
壁で仕切られていて壁には窓があって。
自分だけの部屋が持てない主婦にとって
居心地の良い空間になりそうな気がします。
そのままストレートに洗面室へも行けて
ちょっとしたプライベート空間に思えます。
全体的にプライバシー性の高いプランだと思いました。

総戸数44戸と小規模マンションなので、
大規模マンションに比べると、ご近所づきあいは楽でプライバシーもしっかり守られそう。

将来の修繕積立がどんどん上がるのではないかなという不安は感じますが
永住するとは限っていないし、リセールするにしても
電車を複線利用できる立地なので、売れないことはまずないでしょう。

水回りなどの設備もしっかりしていて良い物件だと思いました。

駅近ではないけれども、利用できるのが三駅三路線で、マンションから駅まで徒歩7分～10分。主要駅までも短時間。これは大きな利点の一つだとは思いますが、資産価値的にはどの程度になるのでしょうか。リセールはしやすいのでしょうか。一駅でも駅近の方が価値が高いのではと思えなくもないのですが。環境面の案内を見た限りでは永住向きなような気もします。

最寄り駅までも近すぎず遠すぎない距離で住居としては良い立地かなと思います。
複線利用できるのも、大きなポイントでしょう。
小学校も近いので、安心して子供を通わせることができそうです。
永住を考えて購入するのであれば安心できるマンションでしょう。

なんだか見た目が団地っぽくなってしまいましたね、、、
残念。

写真見ました。外から見ると、シャッターゲートで高級感があります。門構えも素敵です。

気になったのがプライベートゲートと呼ばれる玄関の部分です。天井高が低めなのか、見た感じがちょっと・・・。ドアの大きさや高さなんでしょうか。
見てみると気にならないかもしれないですが、写真の撮影方法で、身長が高い男性が入るならかがんで入らなくてはいけない高さにも見えました。

住吉駅だけではなく、違う駅も利用できるので駅までの距離が近くていいと思います。小学校にも近くて環境はいいです。風除室も落ち着いた雰囲気で素敵ですよね。

今の段階で44部屋中30部屋ほど空いてるとのこと。だいぶ苦戦していますね。

一番西側の2階は一日中日陰ですねぇ。他のお部屋もマンションビュー。買うなら西側の最上階かな。駅まで確か8分って書いてあるけど、実際は信号あるし、改札までなら12分くらいかかるね。年取ったらちょっとしんどいかな。いろいろ鑑みて高いなぁ。郵船を取り壊した費用も積んでるのかなぁ。

>>86
>>一番西側の2階は一日中日陰ですねぇ。
冬は暖房代がかかりそうですね。日当たりがいいぽかぽかした部屋だと、お昼寝もはかどりそうです。あとは光熱費も意外とかかると聞きます。

その分、お値段が引かれているなら買いなのかとも思います。
ただ、やっぱり長く住む家なので、44部屋中30部屋空きなのが事実なのかと思いました。

シャッターゲート、門は素敵と思うものの、売れ行きはそこまでよくない様子です。

南から見ると全然高級感ないですよ、、、

地元住民

地元住民です。南側も東側もマンションなので、ここで眺望のとれるのは南西最上階だけでしょう。それを考えると、少し割高な価格と思いました。

完成の写真見ると、CGよりベージュがかった感じで高級感が薄れた印象ですね。もっとダークトーン強めで良かったんじゃないかと思います。
ここまで雰囲気変わるかと思いました。

値下げなら検討したいのですが交渉されている方はいらっしゃいますか？

価格が全くわかりません。

このポーチドアつきポーチとやらは、2枚のドアに挟まれ、ほぼデッドスペースで物も置けない。日常生活では2回ドアを開けねばならず煩わしい。
ホームページには、さも素晴らしい設備かのように書いてあるがこれほど住みにくい仕様はないのでは？

>>94 マンション検討中さん
あと吹き抜けのデメリットは音が上下階に聞こえること。オートロックのマンションの場合、防犯云々よりこのデメリットは大きい気がする。

もう完成してるみたいですが。お値段はおいくらでしょう？

>>96 マンション検討中さん
6600万ぐらいから一番高いので一億弱だったと思います。

やっぱりお高いですね。情報ありがとうございます。

ＪＲ住吉駅から徒歩8分はギリギリ歩いても良い距離感かな。見学に行こうにも価格未定で内覧はねぇ。スレで6000万から1億超えと言われてますが。うーーん。考えますねえー。6000万の階と広さが気になります。
三菱さんは、こんなやり方なのですかあ？

確かにやり方は？な感じですが他のマンションでも詳細は行かないとわからないところも多いですよね。
意味ないと思うんですが業者には何かメリットあるんでしょうね

近いうちにモデルルームを見に行こうと思っています。具体的なお値段もわかるかなぁ。と。
比較はジオ本山中町としてみるつもりです。
今は他府県在住ですが以前は、住吉駅近くに住んだ事もありますのでいいかなぁ。

残戸が多そうですね、この物件も2年かかるかな？何戸残っているんだろうか、、、

三菱って目玉立地のタワー以外はなんで微妙な立地しかやらないのか、どなたかわかりますか？

駅選びもよくわらないし、人気駅でも三流立地や三番手以外だよね。こことか。

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最後。阪神間はほんとやる気ないとしか思えない。藤和関連？

阪神駅近 × 中途半端設計仕様 = ターゲット不明物件坪単価292.4也。これ如何に。

2重玄関が居住快適性を阻害し、廊下に無粋な縦格子が並ぶ。エレベーター1基に角住居2戸を以外は田の字間取りを間に6つならべてコストカットし、尚且つ廊下に団地のように洋室の窓が面する状況を解消したかったと推測する。
パークハウスなのだから2-3戸ずつエレベータをつけてでも、本当の”住吉に誇る邸宅建築”を実現して欲しかった。これではWと変わらん。
竣工してしまったので、パークハウスに期待して来る客に実物勝負。これは厳しい。

JRより下だけど、ここは風致地区だから三菱は土地を買ったと思われる

近々、完成物件のモデルルームを見に行こうと思ってましたが。107さんのアドバイスを読んでやめようかと思いました。

パークハウスは神戸駅のタワマンに全力を注ぎ過ぎたな

>>107 マンション検討中さん

あんな玄関構造にしたらプライベート感じゃなくて、単なる監獄やんね。

ダブルバルコニーになってるわけでもなく、廊下と挟まってる吹き抜けも音が上から下まで筒抜けだから、むしろ窓を開けられない。

>>111 匿名さん
107です。まさに仰る通りです。生活音の反響を起こす可能性があると思います。プロがその程度のことを考慮してないとは考えにくいですが、、、一般に、吹き抜け物件、外部から見えにくい形の外廊下は、周囲の固い構造物に音が反響し上階に抜けるはずです。図面や入居が進んでない物件の内覧ではわかりにくいでしょうが、要注意でしょうね。実物見られた方の感想を伺いたいですね。

監獄かぁ。見に行く気持ちがますます無くなりました。

これだと、廊下にだけ配慮すればよかった生活音が、廊下と上下階に配備が必要になりますね。。

吹き抜けに直接面してない寝室は廊下側は壁になるので無茶苦茶暗くなりますし。

あと、廊下沿いの鉄格子、デザインはなんとかならなかったんですかね。

あと、囲まれた吹き抜けに向けて寝室の室外機がでますから、ゴーーーーッと反響しまくりだとおもいます。

24時間換気の排気やガス湯沸かし器なども寝室側についてたら、もっとうるさくなるでしょうね。

世間の物件がこんなことにしないのはデメリットが多いからでしょう。

なんか急にネガティブな書き込みが増えましたね。
今この辺りで新築ならワコーレかここしかないですが、他を探す方がいいのかな…

ワコーレのあそこは立地がど真ん中だからね。
それが坪300で売る時代だよ。すごいね。

阪急～阪神まで比較的均質な御影や、阪急岡本（公立学区が良い場所）が購買層が安定して存在して中古売却時大怪我リスクが少ない気がします。
ここも住吉なので大怪我はしないとは思いますが、怪我はするかもです。他物件を凌ぐキャピタルゲインはあまり想像しにくいです。ワコーレに対しても同じ考えです。将来の答え合わせが楽しみです。

調べました。

住吉界隈で最高立地のザハウス、レジデンスコート、住吉本町レジデンスが200後半、プラウドタワーが200真ん中で売られてますね。

ここの近くのヴェルティークやセレッソコートは100後半。

それで、ここもワコーレも2国南で300はきついでしょう。

5年後に2割、10年後に4割は落ちて大怪我すると思います。

ここのマンションって投資向きでないように思います。リセール考えず永住する人には良いように思います。

和田の方は坪単価は別として60平米を比較的安い売価で出せた事と最上階のプレミアム住戸が優位だったのかな。ここと競合するような間取りは厳しそう。

買って10年ほどで手放したら賃貸よりコストが抑えられるかもしれない考えたのですが、、、有用な情報ありがとうございました。

結局あと何部屋残ってますかね？

ザ・パークハウス 芦屋レジデンスできるね。ここよりマシかも。
2号線に面してるからうるさいかな。とりあえず期待しておこう。

西側住戸は全部未入居です。車も四台くらいしか停まっていません。
パークハウス住吉川の一本木西側のNTT寮跡地、どうなるかご存知の方教えてください。
マンションなら検討したいです。

現地いきましたが、駐車場、廊下、リビング、全て前後のマンションの視線を感じますね。緑がかぶってない場所はしんどいですね。

あと、前の道が狭すぎて対面通行が困難です。ストビューの写真ですが、少し北はこのように軽でもすれ違いがきついのでミニバンやSUVきたら身動きできないかと。


ストビューで完成写真もみれます。

NTT寮跡地はきっとマンションでしょうね。立地いいし高くなるんでしょうね。5年前に出来たすぐ南のマンション、買っときゃよかった。当時は今みたいな異常な価格じゃなかったから。

>>126 マンション検討中さん
灘・東灘、芦屋、夙川、西宮と人気ですが
窓からの景色・日当たり、道路幅、ごみ環境など、金額のわりに良くないところも多いのが現状。ここは、中途半端なのかな。

ここは昔、三菱海運の社宅だったところです（後に日本郵船社宅と改称）。南北に細長い付近一帯は、反高林という地名でした（現在では町内会の名称として存続）。大きな屋敷が建ち並ぶ鬱蒼とした松林でしたが、次々とマンションに変わっていきました。そんな関係で風致地区に指定されたわけです。

売れてないからか営業のごり押しがうざい。

モデルルーム家具付きが2戸と残り2戸の合計4戸が本当の最後かな？


https://www.mecsumai.com/tph-sumiyoshigawa/outline/index.html

物件概要
2019年05月13日現在
ザ・パークハウス 住吉川

所在地 兵庫県神戸市　東灘区住吉東町２丁目１８７６番２４６（地番）
交通 ＪＲ東海道本線「住吉」駅（南出口・駐輪場側）より徒歩8分、阪神本線「魚崎」駅（北出口）より徒歩10分、六甲ライナー線「魚崎」駅（西出口）より徒歩7分

総戸数 44戸
販売戸数 2戸
駐車場 (総戸数に対して)22台
販売価格 未定
予定最多価格帯 ー
間取り 3LDK
専有面積 78.64m2・83.58m2
バルコニー面積 9.69m2・10.15m2

販売予定 第4期 2019年6月下旬販売開始予定
[予告広告]
販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム モデルルーム公開中<完全予約制>
完成日または予定日 2018年11月完成済
入居(予定)日 即入居可※諸手続き終了後となります。

敷地面積 2246.75m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造・地上5階地下1階建
用途地域 用途地域：第一種中高層住居専用地域・第3種風致地区
高度地区：第4種高度地区
防火地域：準防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：40% 、容積率：200%

管理形態 三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託（日勤）
施設費用・償却費 駐車施設/(総戸数に対して)22台、バイク置場/(総戸数に対して)1台、ミニバイク置場(総戸数に対して)/4台、自転車置場(総戸数に対して)/44台

備考 ※販売価格には、建物に係る消費税率8％を含みます。※上記概要は、【第4期】供給予定（2戸）の内容を表示しています。確定情報は本広告にてご案内致します。

売主 三菱地所レジデンス株式会社
販売会社（取引態様） 三菱地所レジデンス株式会社（売主）
施工会社 株式会社鍜治田工務店
建築確認番号 第NK16-1488号（平成29年5月19日）
問い合わせ先 ザ・パークハウス 住吉川現地販売センター 　
10:00～17:00（水・木・第2・4火曜日定休※祝日除く）
0120-320-240
sumiyoshigawa@mec-r.com
次回更新予定日：2019/05/22

サンクタスコート芦屋 ご存知の方いませんか？

駅8分で住吉南側なら80平米5000万後半ぐらいじゃないと厳しいなぁ
住吉ワコーレも相当値引きしないと完売無理では

この値段で買ったら、値下がり確実だし、関東価格しか知らずに引っ越してきた人以外に、売るのは厳しいのでは？

高すぎ。六甲道3分のマンションの方が確実に妥当。もともと、住吉駅より北側は高いイメージだか、南側はそこまで。本当に高すぎて驚く。

快速駅での比較だと六甲道のほうが駅周辺はよっぽど色んな店があって便利ですね
そもそもここは駅近でもないのにどうしてこの価格設定なんだろう

北側の価格に便乗したら失敗した感じですね
住吉住んでますとは言えるけど

便利度で言えば圧倒的に六甲道の方が色々あって便利だと思うけど、一人暮らしならともかくファミリーでは住みたくないな。
この辺りは風致地区だけあって風光明媚で素敵ですよ。
住吉川沿いを散歩やジョギング、気持ち良さそう。
図書館も近いし、そこそこ便利で、この環境っていうのはやっぱり貴重だと思う。

殆どのプランが売れ残ってる感じ？
スーパーや駅から微妙に遠いのがリセール的にも厳しいか。

残ってる分大幅値引が期待出来ますかね?

>>141 評判気になるさん
大幅値引されたとしても、当初価格自体が相当割高な金額だから買うのはどうかな。
現地視察に行ったことがあるけど、前後は同じような高さのマンションが建っていて眺望ゼロ。
住吉川は六甲アイランド線が景観を台無しにしていて興ざめ。
マンションは外観は高級感があるが、内装や設備は至って普通。
そもそも地価がそれ程高い地域ではないので、マンションバブルに便乗した販売価格であることは確かだ。

入居開始後は大幅値引きで売り捌くご近所のワコーレですらまだ大量に売れ残っているから、この辺の評価はそういうもんなんでしょうね。

最近の傾向を見ていると、駅徒歩３分までならバブル価格が通用するが、それを超えて駅徒歩６分、７分以上になってくると、常識外の高価格物件の多くが苦戦しているね。
いくら体力があるから大丈夫とは言っても、これからは駅徒歩５分超は常識内の良心的な物件が出てくるだろうから、何年もそのまま強気で放置というわけにも行かないだろう。

5千万円前半なら検討したいのですが、値引き情報ってどうしたらわかるのですか？見に行って交渉したら、こっそり値引いてくれるのかしら？まだまだ売れ残っていますが、こういう物件、最後はどうなるのでしょうか？

>>145 口コミ知りたいさん
竣工後1年なので、少しばかり（50~100万円程度）の値引きは提示されているのではないでしょうか。
全く売れていないようですので、数百万円単位の値引きはされていないものと思われます。
しばらくはこの調子で販売し、竣工後2年の完全中古マンションになる前に大きめの値引きを提示して在庫一掃セールを図るのではないでしょうか。
天下の三菱地所でもこのような惨状なのですから、このマンションを大幅値引きで買って何年か後に個人で中古で売却しようと思っても、相当難しいと思われます。
特に、90平米以上の部屋は、中古で売るのは不可能と考えた方がいいです。

数年前までは元々80平米で5000万半ばぐらいの場所だったからね。駅からやや遠くても商業施設は近い等の強みがあればよかったけど、とくにそういったのもないなぁ。

>>146 マンション検討中さん
ありがとうございます!とても参考になりました！
在庫一掃SALEだとしても、ちょっと考えた方が良さそうですね。リセール予定ですので、慎重に検討します。

90平米で6000万程度に下がってきています。
それでも高いですけどね。
あと10％下がっても、ローン組んで買う物件じゃないでしょうね。
30年後、いくらで手離せるんだろう・・・

>>149 検討さん
20年後は1～2人の世帯が急増し、しかも高齢者が中心になるそうな。
すると、90平米以上の中古マンションの需要は急激に減少し、価格を下げても買い手がつかないという状況になるでしょうな。
これから買うなら、60平米2LDKが絶対いいですよ。

>>150 マンション検討中さん

そだね。

>>150 マンション検討中さん

そんな狭いところで満足できるならね。

>>149 検討さん
いい加減なことを言うな。
そんなわけないだろ。

確かに週刊誌やブロガーの記事読んでも今後は60m2前後の1LDK.2LDKの需要ばかりになると書いてますね。

でもわざわざ20年後30年後のためだけに買うの？
その為にそれまでの20年を60㎡2LDKで耐えるの？?
何の為に家買うの？20年後に売るために？
私なら、高齢化した後にわざわざそんな狭い普通の物件をわざわざ買わない。買うなら介護付きのマンション買うわー。

>>154 マンション検討中さん
週刊誌もブロガーもデベからお金もらって記事書いてるんじゃないですかね。 建築費高騰で物件価格が高値だから庶民には90平米は手が届かない。 なので60平米とかを買わせるためにそんな記事を書いてるんだと思いますね。

>>156 名無しさん
まさしくそれ。マンション価格高騰時は狭い部屋が増える。時勢に合わせた記事ですよね。風呂のサイズも1418やら1318ばっか。